Tag: 澳洲房产投资

在2013年年中前，所有事務的中心都圍繞著中國展開，不過澳大利亞四大銀行的信貸和實施人員似乎對於他們的新客戶並不太適應。

《澳洲金融評論報》報道，據壹位內部人士的說法，向中國人士提供房貸，無論是居住用房還是商業用房，總是讓澳大利亞銀行有點擔憂。這位人士稱，也許可以賺錢，但對於風險的偏好卻需要與眾不同，這是不少傳統銀行家都不能夠適應的。

“我們不知道錢的來源。任何人如果說他們知道，肯定是裝的。這裏有點魚龍混雜。”

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本周，向來自中國的房產購買者借貸的行為再次叫停，國民銀行（NAB）也宣布了對於外國買家提高借貸門檻的政策。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%，而對於海外收入也僅承認60%，將從周六起實施。

據這位內部人士稱，澳大利亞四大銀行最近幾年向中國買家的借貸規模大幅度增加。不過隨著整個銀行業的壞賬上漲和信貸循環的常規改變，那些風險較高的中國顧客成為了目標。該人士稱：“我們過去從來沒有問多少關於如何將錢從中國運到澳大利亞的問題。只有九分之壹的申請人獲得了審批。”不過經過了三年“不問問題”，銀行也受夠了。現在，所有四大銀行都對於中國買家設定了較高的貸款審批條件，盡管有證據顯示這些貸款的還款記錄良好，只是銀行家承擔風險的胃口變化了。

這也讓人們不免有疑問：那麽由中國人帶動的澳大利亞房產繁榮是否會終結呢？

壹個和不少中國顧客打交道的澳貸款中介稱，雖然大陸不少買家可以支付現金，但他們仍然會選擇貸款。“因為大部分房產都是投資房，如果希望投資成功，需要借壹大筆錢。我認為，明年對於內城區的公寓和豪宅來說可能市場情況不妙。”

Macro Plan房產顧問公司首席經濟學家安德森（Jason Anderson）認為，中國買家看樓花的人數已經有下滑趨勢。“以前的開發商拿出新樓盤可能當天就銷售壹空，現在應該不會這樣了。現在他們也許能賣出去三分之壹，還有不少討價還價的。”

安德森說，中國房市的降溫和澳大利亞房市的升溫有相關性，因此如果中國房市疲軟不前，還是會有不少資金流入澳大利亞。另外壹個因素是澳元匯率，如果央行進壹步降息，澳元也會進壹步下跌。因此現在說中國人買房潮已經結束可能為時過早，就算是銀行決定對中國人謹慎貸款。

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（據澳洲新快網）

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升。這壹現象表明，盡管銀行和監管層連續采取措施防範房地產風險，並擡升房產投資門檻，投資者仍繼續看好澳洲房地產。

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自住性房貸下滑

ACB News報道，據澳大利亞統計局最新數據，3月份全澳自住房房貸筆數下跌了0.9%，為56316筆，而經過季調後，3月份全澳自住房房貸筆數同比上升了3.8%；自住房按揭貸款的價值減少了1.5%，為207億澳元。

房貸負增長主要受累於自住房按揭貸款下滑。3月份首次自住房購買者數量占比為14.2%，為2004年5月以來的最低點。

房貸按揭經紀機構Mortgage Choice的首席執行官John Flavell說，看起來自住房房貸的需求比2月有所下降，但其實仍高於長期歷史均值，印證著澳洲房地產市場的健康和活力。

投資性房貸創新高

3月份全澳投資性房貸的價值上升了1.5%，經季節性調整後為120億澳元，為2015年9月以來的最高值。其中新建房屋投資貸款為18.29億澳元，上升了54.1%，錄得有史以來最高的月增長率。

ANZ(澳新銀行)稱，在強勁的投資需求驅動下，2016年澳洲的房地產市場仍然會保持穩健狀態。“去年的提高利率和收緊借貸條件等宏觀審慎監管政策所帶來的影響，都已經完全過去了。” ANZ經濟學家稱。

澳大利亞房地產協會主席Neville Sanders 則相信上述監管措施仍在產生影響：“雖然3月份投資性房貸上升了，但從去年銀行擡高投資性房貸利率和設置更嚴格的借貸條件以來，投資性房貸連續下降了9個月。”

ANZ也強調，盡管近期房價和清盤率雙升，央行也宣布降息，今年的房地產市場仍不可能重回去年的巔峰熱度。

投資需求升溫原因

不過，對於近期的房產投資需求上升背後的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 經濟學家Savanth Sebastian認為，新建房屋的房貸價值已處於35.9億澳元的歷史高位，而且房地產市場仍以自住需求為主，表明房地產市場的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）銀行)經濟學家 Matthew Hassan則指出， 澳大利亞統計局的數據顯示了自住房建造房貸正在走弱。主要是年初以來的投資性房貸勢頭向上，推高了清盤率和房價。上周央行降息，又進壹步刺激了房貸需求。

根據統計，4月份澳洲各首府的房價強勁回彈，上漲了1.7%，比去年同期上漲了7.3%。

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（據澳華財經在線）

去年全年澳大利亞房屋租金不升反降0.2%，這壹消息對於租客來說可謂大快人心，但對於房東來說則頭疼不已，因為他們遭遇了超過20年以來澳房租的最低速增長。

據《澳大利亞人報》稱，這壹數字的公布前，租賃市場的大環境警示房東將不能夠提升房租，並且很有可能為了維持現有租客長住而不得不削減租金。

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根據房地產數據分析組織CoreLogic RP Data的最新月度租賃審查數據，雖然租金在今年4月份小幅上漲了0.1%，但全澳大城市租金則在過去12個月內下跌，其中柏斯和達爾文最嚴重。

在過去的壹年中，悉尼房租漲幅溫和，僅達到1.4%；墨爾本房租漲幅達到1.7%，這兩個城市的表現要遠遠好於那些被礦業繁榮潮衰退而影響的城市。

比如，同期內，柏斯房租下跌8.9%，達爾文房租則下跌12.6%。布裏斯班房東遭遇了0.6%的租金下跌。

房地產分析師庫舍爾（Cameron Kusher）說：“我們預計，租金市場的增幅疲軟將在未來壹年內持續，而租金則會在未來幾個月內持續下跌。”他指出：“澳大利亞租金市場的年度變化仍然處於自1996年以來的最低地點。”

庫舍爾將原因歸咎於真實工資的下降，租賃市場供給的增加，以及人口增長速度的放緩。

他說：“隨著住房審批速度達到創紀錄高點，建築業活動也會在未來24個月達到峰值，這伴隨著很多仍然需要交割的新房。我們預計，疲弱的租賃市場條件將持續，而房租增長將持續減緩，或者在主要城市內呈現下跌。”

“基於現在的市場條件，房東處於提升租金的不利地位，很多人可能需要降低租金來保證租客長住。我們認為，租客目前持有更加強大的協商地位，他們可以用相似的租金甚至更低的租金，來提升自己住房水平。”

根據CoreLogic RP Data數據，堪培拉是澳大城市中租金年度增幅最大的城市，在截至4月份的壹年中漲幅達到2.5%。

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（據澳洲新快網）

澳大利亞購買投資房享受負扣稅的政策近日再次被推上了風口浪尖。在最近公布的央行日誌中，澳聯儲（RBA）表達了對於整治負扣稅政策的支持，宣稱這對於金融穩定可能是壹件好事。

據澳大利亞廣播公司報道，壹個澳聯儲內部的簡短文件宣稱：“任何不鼓勵負扣稅行為的政策變化，從金融穩定的角度來看都可能是有益的。”

按照目前的政策，負扣稅允許房產投資者在出現虧損的時候，用虧損來減免其它收入來源所應該負擔的納稅。

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聯邦工黨壹直對現行負扣稅政策有異議，他們提出了從2017年7月份起僅僅對於新房實施負扣稅政策的提議。工黨還承諾將減半資本利得稅（CGT）折扣，宣稱以上兩個政策疊加能夠在未來10年為財政預算註資321億元。

央行文件宣稱，負扣稅政策和資本利得稅折扣的交互作用，可能鼓勵買房者追捧資本利得收益，因為投資房可以用比股票更加高的杠桿購得。文件還指出，如果讓負扣稅政策不再那麽吸引人，將引起“租金的潛在增長”。文件假設稱，如果相關政策改革不受任何限制，可能引起大規模銷售適用負扣稅政策房產的行為。

而工黨的計劃則保護了現存投資者的利益。央行文件被指是2014年3月至2016年4月份間撰寫的，其中並沒有寫明是在工黨宣布負扣稅政策前後。

不過聯邦政府則對於這份文件嗤之以鼻。金融部長科爾曼（Mathias Cormann）將其描述為“完全不值得註意的文件”。他說，備忘錄等文件並不代表央行的正式政策。

財長莫瑞信（Scott Morrison）在接受采訪時指出，這份被稱為澳聯儲內部資料的文件“相當過時”。然而，工黨影子助理財長雷（Andrew Leigh）則認為文件顯示出改革的必要性。

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（據澳洲新快網）

如果全球利率跳崖式下跌，那麽澳儲行（RBA）會跟著這麽做嗎？直到最近以前，很多人可能會說“不會”。

目前，澳洲的失業率保持穩定，就業人口數量強勁，經濟成長緩慢但無疑正從礦業投資繁榮轉型。

然而，令人驚訝的通縮數據促使上周儲行將利率削減0.25個百分點，而後大多數經濟學家預料，今年儲行會進壹步降息，他們稱時間很有可能是8月。

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接受FairfaxMedia調查的7位經濟學家中，有6人預計今年央行將把利率削減至1.5%，1人預計到今年底利率將保持不變；其中幾人甚至提出，今年可能還會有兩次降息，但抱有不確定性。

儲行到底要將利率削減到什麽水平？它最終會不會加入全球央行的零利率競賽？

瑞銀（UBS）首席經濟專家ScottHaslem稱，上周五RBA公布的貨幣政策聲明“非常鴿派”。

RBA表示，通貨膨脹率可能繼續低於其設定的2%-3%目標，或者處在底部水平，表明低通脹率並非暫時現象。不僅僅是未來幾個月，而是未來三年情況都是如此。

Haslam說道：“（通脹預期）下修的程度可以說是前所未有的。”

瑞銀修改了對8月澳儲行減息的預期，認為屆時儲行將把利率下調至1.5%，並且未來有可能進壹步放寬政策，盡管它預計儲行不會真的向零利率看齊。

在四大銀行當中，聯邦銀行（CBA）、西太銀行和澳盛銀行（ANZ）均表示，它們預計今年還會有壹次降息，很有可能是在8月。雖然6月也可能是個降息時機，但大多數經濟學家傾向於認為，RBA委員會將采取交錯的方式。

摩根大通經濟學家BenJarman表示，“我們認為還有壹次減息，而且最終現金利率存在跌破1.5%的風險。”他甚至預計今年儲行還會再降息兩次，但對此還有所猶豫。

此外，雖然國民銀行首席經濟專家IvanColhoun指出持續疲軟的澳幣將給儲行減輕壹些壓力，但該銀行放棄了今年利率將保持在1.75%的預期。

在成功預測出本月RBA會降息的少數幾個經濟學家當中，凱投宏觀澳洲首席經濟專家PaulDales稱，今年完全有可能還有兩次降息，但他對此保持謹慎態度。

Dales說道，由於過去八年GDP增速表現不佳，澳洲經濟存在“大量閑置產能”，給通脹帶來嚴重壓力。他表示，經濟擁有2.75%的潛在增長率，而在過去八年裏，有七年的經濟增速沒有達到這個水平。“這是個強烈信號，表明RBA將很快削減利率至1.5%，未來利率要麽進壹步下跌，要麽暫時維持在1.5%。”

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（據澳洲日報）