澳洲房产投资 – Page 6

這麽擁擠的地在中國香港都難找！悉尼開發案遭議會警告

政府計劃在Waterloo附近建20層建築樓和30層建築樓的塔樓區，悉尼市議會發出的警告稱，這樣的密集度也只有在紐約和中國香港才看得到，新加坡都沒有……議會說，這將使其變成每平方公裏7萬人的超級擁擠地，是當前澳洲擁擠區Pyrmont（每平方公裏1.4萬人）密集度的4倍多。

政府計劃在Waterloo附近建20層建築樓和30層建築樓的塔樓區

點擊查看澳洲更多精品房源

議會首席執行官Monica Barone周壹晚上表示，“在這個占地面積為19公頃的區域進行密集度如此之高的開發案在整個澳洲乃至國際上都是少有的事。倫敦也沒有像Waterloo密集度這麽高的區，紐約和巴黎只有壹些，中國香港也有部分區域是，但妳在新加坡都找不到這樣的地方”。

不過政府的土地開發機構UrbanGrowth不贊同議會的這個分析，發言人表示，Waterloo每公頃的密集度會比Green Square、Central Park和Darling Square都要低。“最重要的是，Waterloo毗鄰壹個新的地鐵站，總體密集度更低的話，人們能在這裏體驗到比其他區更好的服務”。

根據Barone的說法，議會還對UrbanGrowth這個政府機構的角色非常困惑。

UrbanGrowth負責Central和Redfern火車站、North Parramatta的Glebe和White Bay以及Parramatta壹些道路的新房產開發大項目。可Barone認為，UrbanGrowth似乎擔任了兩種角色，壹個是政府的規劃師，還有壹個就是房地產開發商。“雙重角色引發了責任制和透明度的嚴重問題，誰在維護公眾的利益？”。

當州府宣布選擇了Waterloo作為新建地鐵站的地址時，UrbanGrowth就說，計劃在該區新建1萬套住宅，替換現有的公屋。然而，它並沒有詳細公布新的開發案細節。

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據今日澳洲）

墨爾本外城區房價增長成績斐然房產投資選擇頗多

經歷了2016年的緩慢啟動，墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季，未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告，截止到3月31號，墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩，海內外的投資者信心大增！

REIV首席執行官Enzo Raimondo表示，從4月底至6月初，穩定的中位價及即將到來的大量拍賣，為購房者反映出正向利好消息。“溫和的市場讓更多自住業主，包括部分家庭，有更多機會在房地產市場擁有立足之地。”他還表示，預期的強勁在售房產量為購房者提供更多的選擇，進一步增加成交的機會。

Janna專業建議

越是選擇多越是要謹慎選擇，咨詢專業的海外房地產投資機構是投資者的必修課。切勿以自身國內的投資經驗盲目套用，不同的房產類型在不同的市場區域增值潛力可謂天壤之別。

2016年第一季度墨爾本大都會中位房價的同比及環比增長墨爾本中位房價的十年走勢（2006—2016）

墨爾本房產投資聚焦西、北

2016年前3個月的墨爾本房產市場，外城區域的表現再次奪冠，大部分增長最快的郊區都集中在墨爾本北部和西部。REIV主席Geoff White表示，這些區域包括Epping、Caroline Springs 和 Werribee。事實上，在前20名增長區域中，有12個區位於墨爾本外城。”

Geoff White先生表示，“這預示著購房需求集中在外城區域，因為就目前市場情況，購房者開始往CBD外的區域尋找更高價值的地方。”距離墨爾本CBD 20公裡以上的外城區域本季度的別墅房屋中位價達到$557,500，比12月份增長了接近$3000，成績斐然！

Janna專業建議

投資者在選擇投資物業的過程中，一定要留意市場趨勢，澳洲是世界上房地產市場信息最透明的國家之一，很多的相關數據都會在第一時間面向全球公布，歡迎關注我的微信號獲取最新資訊！

在澳洲投資固定資產的優點很多，除了長期穩定和可觀的增值外，它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度，每年可為投資者省下一筆可觀的稅金，每年可達成千上萬的現金返還，不僅可以增加他的現金流，進而提高投資的回報率。真可謂：交稅是光榮，逃稅是犯罪，省稅是智慧。【閱讀原文】

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論，亦可郵件 2668779194@qq.com 或關注微信【Janna_Gan】與Janna零距離接觸。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

悉尼上周清盤率漲至80.3% 創10個月新高

害怕大選後負扣稅政策有變，悉尼清盤率沖上近10個月來的最高點。

由於投資者擔心負扣稅政策會在大選後發生變化，悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值。

悉尼上周的清盤率大幅上漲至80.3%，創下了近10個月來的最高值

點擊查看澳洲更多精品房源

去年7月18日，悉尼清盤率達到了83.1%的高位。當時，澳洲房價正處於迅猛上漲的階段。

上上周，悉尼的清盤率只有71.6%。而本周的清盤率之所以大漲近9%，主要是因為投資者害怕負扣稅政策存在變數。統計數據顯示，截至目前，2016年悉尼的平均清盤率為73.2%。

值得壹提的是，澳聯儲宣布下調官方利率後，澳洲各大銀行在過去的1周時間內相繼下調了抵押貸款利率。

統計數據顯示，上周六共有506套悉尼房屋掛牌出售，清盤率最高的區域為Lower North Shore（93.1%）。緊隨其後的分別是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），內西區（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市區/東區（82.5%）。

在上周六的拍賣會當中，成交價格最高的房屋是1幢位於36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。該房屋的最終成交價為70.25萬澳元。

上周六的房屋拍賣中位價112萬澳元，低於上上周的126萬澳元。但是，該數據依然高於去年同期的109.5萬澳元。

延伸閱讀：整治負扣稅政策獲澳聯儲支持澳房產投資或受沖擊

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據今日澳洲）

都是限貸惹的禍！澳公寓開發商或被迫甩賣公寓

澳大利亞開發融資合作機構DFP（Development Finance Partners）主席指出，因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓。

因為壹些銀行對於公寓樓花買家所實施的政策，公寓開發商可能被迫甩賣公寓

點擊查看澳洲更多精品房源

據《澳洲金融評論報》報道，DFP主席甘布爾（Baxter Gamble）說：“大銀行的行為毫無邏輯並且無法讓人理解。”

他指出，現在銀行對於海外買家和投資者有明顯不願意貸款的傾向，特別是針對中國買家。很多投資者大多數使用自管養老金來買房。

甘布爾說：“壹個針對壹名問題買家的調查，壹下子變成了針對所有樓花買家的事件。那些排隊登記購買樓花的外國投資者意願是好的，現在卻發現他們如果拿不出更多的首付就無法借到貸款。”

“如果買房者拿不到資金完成公寓交割，而他們又簽訂了合同，那麽當初借錢給開發商開發樓盤的銀行可能會逼迫開發商甩賣公寓。”

據此前報道，有不少澳大利亞銀行已經停止向外國買家貸款，西太銀行（Westpac）還公開為這種行為辯護。原因是此前至少有兩家澳大利亞大銀行，澳新銀行（ANZ）和西太銀行都曝出被虛假的中國收入文件欺騙，而發放房貸的事件。

甘布爾的公司不僅僅為開發商提供融資，也給公寓買家提供資金，他表示已經預見到限制房貸對於開發的消極傳導效應。

“我們知道，銀行擔心公寓過度供應，但是在某些區域，這壹擔心已經成為現實。不過從最初融資給開發商，到現在拒絕借錢給買家，導致公寓價值下降，這樣的行為對於銀行有任何好處嗎？”

他指出，銀行通過設定門檻飛快地從建築和開發行業撤離，這種行為大多數情況下不可能克服。

延伸閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

(據澳洲新快網)

新房供給雖增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳華人數據研究機構Basis Point宣稱，盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

據《澳洲金融評論報》，基於房產數據和信息網站Domain，今年3月初墨爾本壹共有14,230條房產出租廣告，與去年同期的14,654相比，甚至有所減少。

盡管政府加大力度增加新房的供給，悉尼和墨爾本等澳大利亞的主要房產市場中，出租房的數量並沒有大幅度增加。

點擊查看澳洲更多精品房源

Basis Point執行董事David Chin說：“盡管大家都在談論房產過度供給的事情，但租賃市場的可租房源卻減少了。”在悉尼這個市場，壹年中的租賃房源僅有小幅度增加，從去年3月份的13,940條廣告增長到14,263條。

Chin指出，2012-15年開工的很多房地產項目可能會在2017年才將供應量推入市場，因此到目前為止還沒有太大的影響。CoreLogic RP Data機構稱，未來24個月中將有超過23.1萬公寓竣工並且完成交割。

Chin說：“考慮到悉尼和墨爾本最近幾年的房屋開發大潮，以及房產投資者在買房者中所占比例的提升，新建成房產的增加應該提升租賃房產的供給，導致‘出租廣告’的大批增加。”

Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也同意這壹說法。他稱：“新房的建設能夠為經濟創造能量，不過還有壹個目的就是提升供給、穩定租金和增加租賃房源。但是現在這沒有發生。”

威爾森說，在墨爾本，有壹個很大的問題是大量的外國房產買家，他們在購買後持有而不出租，或許是為了資本增值，或許是為了自己孩子來澳留學。

在悉尼，存在的情況是更高比例的自住房主和大房換小房的人士希望放棄他們原先較大面積的房產，而選擇居住在靠近CBD的高層公寓內。

威爾森說：“較低的利息率也意味著很多人可以持有公寓而不將他們出租（因為他們負擔得起）。”

上周澳大利亞統計局數據顯示，3月份對房產投資者的貸款上漲了1.5%至6個月的最高水平。這意味著，投資者並不太在意銀行緊縮信貸的事情。

威爾森說：“毫無疑問，也有可能投資者希望在負扣稅政策被改動以前進入市場，掌控更多的資產。”

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲新快報）

澳洲買房時應該註意哪些問題呢？

問：澳洲房地產交易過程中，買方需註意的事項是什麽？

答：澳洲房地產交易過程中，買方需註意的事項有很多，其中突出的有以下幾點：

土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題；
銷售商執照印章和各種法定批文是否屬於原件，與被確認的名稱是否相符；
房屋結構、套型、質量、配套設施等是否與廣告內容壹致；
供水、供電、供氣能否保證，交通、排汙、通訊是否通暢；
房屋的面積是否按國家有關規定進行計算，有無“短尺少寸”現象；
房價計算是否已經按照優惠的價格執行，是否合理；
其他承諾的條件（如物業管理等）能否兌現。

澳銀行對中國買家的制約是否會終結澳洲房市的繁榮？

在2013年年中前，所有事務的中心都圍繞著中國展開，不過澳大利亞四大銀行的信貸和實施人員似乎對於他們的新客戶並不太適應。

《澳洲金融評論報》報道，據壹位內部人士的說法，向中國人士提供房貸，無論是居住用房還是商業用房，總是讓澳大利亞銀行有點擔憂。這位人士稱，也許可以賺錢，但對於風險的偏好卻需要與眾不同，這是不少傳統銀行家都不能夠適應的。

“我們不知道錢的來源。任何人如果說他們知道，肯定是裝的。這裏有點魚龍混雜。”

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%

點擊查看澳洲更多精品房源

本周，向來自中國的房產購買者借貸的行為再次叫停，國民銀行（NAB）也宣布了對於外國買家提高借貸門檻的政策。雖然沒有明顯劃分哪些外國投資者，但應該是將中國大陸買家作為了目標。

國民銀行的新政策，即海外買家購房，貸款與房價比例不得高於60%，而對於海外收入也僅承認60%，將從周六起實施。

據這位內部人士稱，澳大利亞四大銀行最近幾年向中國買家的借貸規模大幅度增加。不過隨著整個銀行業的壞賬上漲和信貸循環的常規改變，那些風險較高的中國顧客成為了目標。該人士稱：“我們過去從來沒有問多少關於如何將錢從中國運到澳大利亞的問題。只有九分之壹的申請人獲得了審批。”不過經過了三年“不問問題”，銀行也受夠了。現在，所有四大銀行都對於中國買家設定了較高的貸款審批條件，盡管有證據顯示這些貸款的還款記錄良好，只是銀行家承擔風險的胃口變化了。

這也讓人們不免有疑問：那麽由中國人帶動的澳大利亞房產繁榮是否會終結呢？

壹個和不少中國顧客打交道的澳貸款中介稱，雖然大陸不少買家可以支付現金，但他們仍然會選擇貸款。“因為大部分房產都是投資房，如果希望投資成功，需要借壹大筆錢。我認為，明年對於內城區的公寓和豪宅來說可能市場情況不妙。”

Macro Plan房產顧問公司首席經濟學家安德森（Jason Anderson）認為，中國買家看樓花的人數已經有下滑趨勢。“以前的開發商拿出新樓盤可能當天就銷售壹空，現在應該不會這樣了。現在他們也許能賣出去三分之壹，還有不少討價還價的。”

安德森說，中國房市的降溫和澳大利亞房市的升溫有相關性，因此如果中國房市疲軟不前，還是會有不少資金流入澳大利亞。另外壹個因素是澳元匯率，如果央行進壹步降息，澳元也會進壹步下跌。因此現在說中國人買房潮已經結束可能為時過早，就算是銀行決定對中國人謹慎貸款。

延伸閱讀：澳洲銀行拒絕中國買家借貸中資銀行或填補空缺

被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

花旗拒向部分購澳房者借貸中國等亞洲國家中槍

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲新快網）

澳洲房產投資勢頭不減自住性房貸下滑

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升。這壹現象表明，盡管銀行和監管層連續采取措施防範房地產風險，並擡升房產投資門檻，投資者仍繼續看好澳洲房地產。

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升

點擊查看澳洲更多精品房源

自住性房貸下滑

ACB News報道，據澳大利亞統計局最新數據，3月份全澳自住房房貸筆數下跌了0.9%，為56316筆，而經過季調後，3月份全澳自住房房貸筆數同比上升了3.8%；自住房按揭貸款的價值減少了1.5%，為207億澳元。

房貸負增長主要受累於自住房按揭貸款下滑。3月份首次自住房購買者數量占比為14.2%，為2004年5月以來的最低點。

房貸按揭經紀機構Mortgage Choice的首席執行官John Flavell說，看起來自住房房貸的需求比2月有所下降，但其實仍高於長期歷史均值，印證著澳洲房地產市場的健康和活力。

投資性房貸創新高

3月份全澳投資性房貸的價值上升了1.5%，經季節性調整後為120億澳元，為2015年9月以來的最高值。其中新建房屋投資貸款為18.29億澳元，上升了54.1%，錄得有史以來最高的月增長率。

ANZ(澳新銀行)稱，在強勁的投資需求驅動下，2016年澳洲的房地產市場仍然會保持穩健狀態。“去年的提高利率和收緊借貸條件等宏觀審慎監管政策所帶來的影響，都已經完全過去了。” ANZ經濟學家稱。

澳大利亞房地產協會主席Neville Sanders 則相信上述監管措施仍在產生影響：“雖然3月份投資性房貸上升了，但從去年銀行擡高投資性房貸利率和設置更嚴格的借貸條件以來，投資性房貸連續下降了9個月。”

ANZ也強調，盡管近期房價和清盤率雙升，央行也宣布降息，今年的房地產市場仍不可能重回去年的巔峰熱度。

投資需求升溫原因

不過，對於近期的房產投資需求上升背後的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 經濟學家Savanth Sebastian認為，新建房屋的房貸價值已處於35.9億澳元的歷史高位，而且房地產市場仍以自住需求為主，表明房地產市場的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）銀行)經濟學家 Matthew Hassan則指出，澳大利亞統計局的數據顯示了自住房建造房貸正在走弱。主要是年初以來的投資性房貸勢頭向上，推高了清盤率和房價。上周央行降息，又進壹步刺激了房貸需求。

根據統計，4月份澳洲各首府的房價強勁回彈，上漲了1.7%，比去年同期上漲了7.3%。

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳華財經在線）

澳洲銀行拒絕中國買家借貸中資銀行或填補空缺

在壹些大型澳洲銀行削減對於中國買家的房貸審批後，位於澳洲的中資銀行希望能填補這壹空缺。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。房地產專家稱，雖然評估程序謹慎，這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行、中國工商銀行及中國建設銀行

點擊查看澳洲更多精品房源

匯豐銀行中介Mark Wizel稱，在墨爾本，人們對於開發用地的熱情再次高漲，外國買家利用來自中資銀行的借款買公寓的外國買家人數也沒有減少。Wizel先生稱：“事情就是這樣。不少開發商甚至銀行那裏也是這麽認為。這些銀行了解澳洲大銀行的現狀，他們正盡壹切所能來填補這壹空白。這就像商用房產由海外銀行資助壹樣，零售業務未來也會這樣。”

Wizel先生指出，他負責營銷的位於Toorak Road West占地1784平方米的土地項目，目前收到的來自中國開發商的意向翻了壹番。“這也就是為什麽中國工商銀行，中國銀行（Bank of China）及中國建設銀行在墨爾本CBD及悉尼CBD最好的街道上開設分行的原因。它們預見到澳洲銀行將面臨向海外買家借貸的潛在挑戰。”

壹位不願透露姓名的華裔公寓中介稱，除了上述的3家銀行外，中國銀行也在加大對於海外買家的貸款規模，但是審查得十分謹慎。“我剛打了電話給銀行。他們仍在向海外買家放貸，但是將房貸房價比降至60%，並且要求借款人提供更多文件。”

壹位很熟悉銀行業的消息人士表示：“這家銀行放貸十分謹慎，與澳洲四大銀行的信貸標準壹致。他們不會急於填補空白，而是會精挑細選壹些高質量的申請。”

中國銀行並未回應是否增加了針對外國買家的貸款規模，中國工商銀行也未回應這壹問題。不過中國建設銀行告訴《澳洲金融評論報》稱，他們完全不向海外買家提供抵押貸款服務。

延伸閱讀：被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

花旗拒向部分購澳房者借貸中國等亞洲國家中槍

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲新快網）

中國買家對澳洲的熱情即使限貸政策也阻止不了

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大。

根據樓花銷售平臺Investorist的最新報告，對150家中國房地產中介機構進行的調查顯示，有149家中介相信今年中國買家花在澳洲房地產上的錢會超過2015年的水平。

值得註意的是，澳洲是最受青睞的國際購房市場，60%的受訪機構青睞澳洲，擊敗了其他也很受歡迎的國家，包括美國、英國和加拿大。

人民幣對美元貶值削弱了中國買家在美國和英國的購買力，使得像澳洲這樣的國家更加受到歡迎。

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大

點擊查看澳洲更多精品房源

Investorist的創始人艾利斯（Jon Ellis）把海外購房熱潮歸因於中國買家的避險意識。

“在中國人看來，澳洲是壹個非常安全的投資避風港。”他說。

艾利斯最近在中國的上海和深圳舉辦了壹系列路演，表示需求仍然非常強勁，特別是對樓花的需求。

“我們的開發商在澳洲和海外的許多地點都展示了開發項目，包括雪梨，這些展示都吸引到了中國中介很大的興趣。”他說。

在150家受訪的中介機構中，只有7家機構認為他們的海外房地產銷售會受到海外國家收緊外資政策的影響，包括澳洲的外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）施加的限制，以及維州政府最近提高了外籍買家的印花稅。

相反，絕大多數機構認為中國政府鐵腕打擊外匯資金流出，對2016年銷售量的影響更大。

但艾利斯對這個問題不是特別擔憂。

“Investorist與中國客戶的經驗表明，他們非常機智，他們會找到壹個辦法來有效規避外幣匯款限制的。”他說。

上月，澳洲四大銀行中的三家決定打擊針對外籍人士的貸款，有人認為這會對中國人買房造成負面影響，但艾利斯駁斥了這種觀點。

“只要其他主要銀行和第二線、第三線的銀行不追隨西太銀行（Westpac）和澳盛銀行（ANZ）停止向外國投資者貸款的有問題決定，需求應該不會過分受到這個因素的影響。”

“我不認為某些海外國家的新政策會嚇跑中國投資者，因為他們走出國門的強烈動機並未改變。” 參與本次調查的Alliance銷售經理盧先生（Vida Lu）說。

中國在2015年奪得澳洲房地產市場最大外國投資者的稱號，花了243億元購買澳洲房產，占所有行業流入外資的四分之壹以上。

延伸閱讀：貸款措施與政府條例更嚴！澳洲遏阻外國人購房

關註居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲日報）