澳洲房产 – Page 5

澳洲 | 心疼中國富豪！違規買房澳洲政府勒令出售如何避免遺憾發生？

港媒報道，中國富豪大手購買澳洲房產引發關注，一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅，但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅！

中國香港《東方日報》網站8月18日報道，據報豪宅被勒令出售的原因，是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定，購房時未向澳方審查委員會（即FIRB委員會）報批。

報道指，該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元（約合2816萬人民幣）的豪宅，內裡裝潢十分奢華，擁有五間臥室及五個廁所，還有網球場、泳池及多個娛樂室，因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示，因買家違反海外投資規定，該套房產被勒令出售，又指無論房產價值多少，政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產，且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華（圖片來源：中國香港《東方日報》網站）

Janna感言

每每看到這種新聞，Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的，找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易，最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話，只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要，不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為，最後損失的只有投資者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與，進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠，澳洲房產交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通過三方的確認，專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴！

最後，再次提醒大家，無論是澳洲還是歐洲、美加，它們的法律法規都是公開透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪個國家置業，都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

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澳洲 | 澳洲房地產協會:7月份新屋銷售額暴跌9.7%

澳洲房地產行業協會（HIA）的最新數據顯示，今年7月澳洲新屋銷售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上個月8.2%的增長。HIA的首席經濟學家還稱，目前澳洲新屋建造數量已經達到了頂峰，在2017和2018年，澳洲新屋建造數量也會進壹步下跌。

今年7月澳洲新屋銷售暴跌了9.7%，完全抵消掉了上個月8.2%的增長

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據澳洲九號臺新聞報道，HIA公布的最新數據顯示，繼6月澳洲新屋銷售額上漲8.2%後，7月澳洲的新屋銷售額卻大跳水，暴跌9.7%，完全抵消掉了上個月的增長。HIA的首席經濟學家Harley Dale認為目前澳洲的新屋建造已經達到了前所未有的頂峰，“新屋建造對於澳洲的經濟至關重要，但是現在已經達到了頂峰。”此外Dale還稱：“非常有可能，我們將在2017年和2018年經歷新屋建造數量的進壹步下跌。”

Harley Dale

據悉，澳洲的5個主要大州都在7月都經歷了獨立房銷售額的大幅下跌，其中南澳下跌幅度達到了12.8%，昆州則下跌了8.7%。

（據今日澳洲）

澳洲 | 上半年墨爾本房價下跌! 中國買家大量撤出

墨爾本大部分地區的房價持續攀升，使得買家不得不提高預算，但是在壹些地方，房價也許沒有妳想象的漲得那麽恐怖。

據Domain報道，該網站數據顯示，2016年上半年，墨爾本傳統的房產重點地區的中位房價有所下降。外東區的獨立房中位價下降了2%，到72.2萬澳元，內東區的房價則保持在140萬澳元，停滯不前。包括幾個海濱區在內的內南區的中位房價也下降了2.2%，到110萬澳元。

2016年上半年，墨爾本傳統的房產重點地區的中位房價有所下降

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但是買家不能什麽都不做，指望房價自己下跌。經濟學家Andrew Wilson說，東區的房價從2013年到2015年間不斷增長，但是買家負擔不起的情況下，已經被搞砸了。他預測墨爾本的房價增長每季度有1%-1.5%，但是都來自於西區和北區，不是東區。

房地產公司Barry Plant Doncaster總裁Spiro Drossos說，東區中位房價的下降可能源於外國買家的撤離。他說，跟去年對比，他們的市場範圍內的中國買家在6個月裏少了30%。

（據今日澳洲）

澳洲 | 悉尼宣布建450套經濟適用房專家稱是“滄海壹粟”

悉尼市議會宣布新建450套經濟適用房，護士、清潔工、安保人員、教師和警察等低收入人群可申請。

據Domain報道，其中綠色廣場（Green Square）空置地塊將新建300套公寓，另外即將關閉的紅坊區（Redfern）瑪麗安街(Marian Street)清潔倉庫地塊將新建150套。

悉尼市議會主管Monica Barone表示，如果低收入人群不能在市內工作地點附近找到價格合適的住房，可能會導致他們搬到遠離市區的地方居住，從而造成勞動力流失。

悉尼市議會宣布新建450套經濟適用房，護士、清潔工、安保人員、教師和警察等低收入人群可申請

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這壹計劃宣布後，即刻獲得贊譽，但也被稱業界專家為“滄海壹粟”。業界專家表示，新州政府需要做得更多。

新州住房協會（NSW Federation of Housing Associations）主管Wendy Hayhurst表示，任何新建經濟適用房計劃都是喜聞樂見。但是，鑒於此類住宅需求的積壓程度，以及悉尼持續增長的人口數量，地方政府還需更加努力。

悉尼房價還在不斷上漲，租金也在不斷增長，經濟適用房對於部分人群來說極其重要。

2014-15年，新州共有139,500戶家庭居住在社會住房中，占新州總290萬家庭的4.8%。

根據新州住房協會本周討論後公布的數據，要保持這壹比例不再下滑，新州在未來20年裏必須每年新增2,000套社會住房。考慮到目前悉尼住房租金的發展水平，需要的可能更多。

悉尼委員會（Committee for Sydney）主管Tim Williams也警告稱住房可負擔性已經到了危機點，正威脅著社會的健康和多樣化。

悉尼西住房主管Janelle Goulding也表示情況正越來越糟。壹周時間，他就遇見了壹名被迫住在自己車裏的輕軌列車員，壹名被迫睡在教堂的幼兒看護士，還有壹名從臥龍崗到悉尼通勤上班的人。

悉尼市議會Barone表示，議會正運用壹切可行機制提供新經濟適用房。但議會單獨行動是不夠的，需要與各級政府及組織機構壹切努力滿足市民需要。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 布裏斯班開發商叫停新項目公寓價格跌勢難止

據澳洲廣播公司報道，布裏斯班開發商紛紛叫停新公寓開發項目。專家表示，因過度供給導致的房價下跌已非放緩公寓建築能止。公寓市場持續的供過於求將對買入房價及租金回報造成負面影響。

獨立地產調查公司Urbis稱，據六月季度的初步數據顯示，布裏斯班內城區來年擬建新公寓數量比去年同期下降壹半，不足5000，難及去年市場的9000擬建公寓數量。

昆士蘭科技大學產權經濟學專家伊夫斯（Chris Eves）表示，布裏斯班公寓市場供過於求的情況將持續發酵，而早應在18月前就減緩公寓開發。他還預測，投資性公寓的市價將出現大幅下跌，布裏斯班內城及CBD公寓價值跌幅或至15%-25%。

布裏斯班開發商紛紛叫停新公寓開發項目。專家表示，因過度供給導致的房價下跌已非放緩公寓建築能止

伊夫斯指出，現在才放慢新公寓的開發建設，對許多開發商來說都為時已晚，尤其是值此海外買家交付形勢愈加困難之際。據悉，布裏斯班除去“在建”公寓，正在出售的公寓數量高達6000，而2013年同期出售的公寓數量僅為1600套。

伊夫斯稱，許多開發商已有意識叫停未開發方案，並且直到過度供給情況消失前都不會有下壹步計劃。

其觀點得到花旗銀行支持。

但也有不少業內人士對此予以否認。Urbis副董事裏加（Paul Riga）就不認為布裏斯班內城公寓供過於求，而以為其只堪堪供求相抵，但承認行業到了發展的轉折點。有開發商更直言否定行業發展遭遇難題，認為高質公寓市場仍然廣闊。

但房產中介LJ Hooker布裏斯班的壹名中介人士指出，內城公寓房租已有下滑，預計過度供給情況將持續拉低部分地區房價。他表示老公寓不得不與新公寓競爭，在過去壹年裏，公寓周租已出現5-20元的下跌。

伊夫斯附和此言，表示房租將難有所增長、將持續下跌。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 新州房建破紀錄悉尼上演超速度

買房者需求高漲，現房存量緊缺，靠近基礎設施、公共設施、海灘與CBD的房屋越發稀少，而北部或西南增長型地帶新公寓項目的需求還未培養起來。種種，導致悉尼房市越發緊繃。

與此同時，強烈的住房需求將新州的住宅投資與房屋建設推舉到前所未有的新高度。

過去壹年來，全州住宅建造總值達到194億澳元，為有記錄以來最高水平

新州房建破紀錄

ACB News《澳華財經在線》報道，澳統計局24日發布的數據顯示，新州住宅建設水平創出歷史新高，反映出該州住房供應史無前例的增長勢頭。

過去壹年來，全州住宅建造總值達到194億澳元，為有記錄以來最高水平。新州財長格拉迪斯·博爾吉克林(Gladys Berejiklian)說，“最新數據表明新州政府正履行承諾，鼓勵新房建設。2011年初始執政時，新州年度住宅建設支出僅124億，營建審批數不足3.5萬套。但現在，新州的營建審批增長壹倍多，超過了7萬套，並反映在建築支出上。

“住宅建設熱潮將能夠改善住房可負擔性，並在本州創造更多就業。”

澳統計局數據顯示，截至6月30日的壹年內，新州建築總額(包含住宅與非住宅)超過300億澳元，為該州史上首次。過去壹年總建築完工量增長8.6%，在全國增速領先。除新州以外的其它地區，建築完工量反而下降了8.7%。

悉尼的“超速”發展

ACB News《澳華財經在線》報道，事實上，建築活動，以至經濟活動高度集中的現象正受到越來越多關註，新州是壹大焦點，而悉尼則是焦點中的焦點。

咨詢機構SGS經濟學與規劃公司的首席經濟分析師泰瑞·勞斯利(Terry Rawnsley)表示，與幾年前相比，澳大利亞雙速經濟出現反轉，以往拉動經濟增長的地帶是西澳和昆州的廣闊地區，現在重心向東南移。但是——集中度明顯更高，突出的體現在壹座城市——悉尼的強勢增長上。

大規模的基礎設施投資，繁榮發展的金融、保險服務業，眾多的就業人口對悉尼經濟形成良性支撐，並推升了房拍率與房價。過去20年，悉尼房價年均增幅約7%，今年二季度，房價中值返升到了100萬澳元上方，上周末的房拍率漲到14個月高點。

低息無疑助長了悉尼房價的上漲。據SGS分析，按照悉尼經濟增長形勢，對應的現金利率應該在3.5%，如此情況下，房價會便宜10萬澳元。當然，澳儲行只會針對全國經濟設定息率，超低利率刺激了悉尼房市的異樣繁榮。

全澳的建築活動水平似乎很能說明問題，新州總建築工程量增長8.6%的情況下，全國倒退了5%，是2011年12月以來最低的年度水平。

壹年躺賺20萬

ACB News《澳華財經在線》報道，住宅建設熱潮背後是悉尼無比火爆的房市，如SGC所推斷，悉尼享受著本不該享有的超級低息，而這正撩動越來越多的本地人邁入投資大軍，感受激動人心的創富旅程。

周二晚上，經紀商LJ Hooker在 Centennial 公園舉行的邦迪海灘-Junction 與雙灣拍賣會上坐無虛席。150多人濟濟壹堂，9套房產中8套拍出，總售價1570萬澳元。

邦迪海灘壹套兩居室公寓賣出了215.5萬澳元，賣家五年前是以110萬買入，“什麽也不用幹”，壹年輕松賺得20萬，壹位中介如是說。整晚競標程序顯得激烈而充滿自信，反映出悉尼房產需求的旺盛。據澳金融評論報，拍賣商傑斯·戴維森(Jesse Davidson)說，“這反映出兩點，首套房與二套買家增多，而供應缺口巨大”。他抽出壹張Centennial 公園的地圖，說，只有7套房售價是在200萬以下。

悉尼經濟的強勢發展給地產買家以信心，而低息意味著“錢很便宜”。拍賣會上，不少買家在過去4年積累了大量財富。壹位做印刷業務的生意人說，銀行在向他“扔錢”，貸款很廉價，銀行也樂於提供。“有些房子價格高的離譜，但人們的信心卻很強烈。現在，買房是新常態，我也想有自己的房子”。

值得註意的是，當晚參加拍賣會的有半數是50歲以上的中年人，許多人是為了子女競拍。壹對夫婦針對邦迪海灘壹套1974年未翻新的兩居室出價，沒能成功。這套房出價在幾秒鐘內由97萬飆到120萬，最後130萬成交。他們表示，想給孩子買房，上周已經給壹個女兒買過壹套。“我們想給孩子爭取點保障”。

（據澳華財經在線）

澳洲 | 貸款受限中國“樓花” 中國買家撤離澳洲樓市

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的“樓花”(預購未完工的房屋)因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。

近日，據《澳大利亞人報》網站報道，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，他們選擇了解除合同。

就在中國投資者紛紛撤離之際，亞洲其他地區的投資者和澳洲本土的投資者卻後來居上，取代中國買家的位置大手筆投資澳洲房產。

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受貸款限制，中國買家撤離澳洲房市

由於澳洲本地銀行收緊貸款，使得中國買家們陷入兩難境地，因此大批用10%首付購買了澳大利亞“樓花”的中國買家開始解除他們在悉尼的合同。悉尼當地最大的公寓樓開發商Meriton老板Harry Triguboff確認了這個“大潮”正在形成，他說，購房合同被取消將導致這些買家10%的首付被依法沒收，而且那些賣房中介們也必須返還他們從開發商手中拿到的售樓提成。

Triguboff 先生介紹稱，盡管以前悉尼市場也曾有過少量的類似事情，但他的Meriton公司卻從來沒有遇到過，因為中國買家們都是最能遵守購房合約的購樓群體。

報道稱，相比於悉尼，墨爾本的公寓樓市場問題則大得多，因為中國投資者購買了墨爾本巨量的壹睡房公寓（壹居室）樓花。中國買家在悉尼的違約勢頭擴散到墨爾本之際，樓盤的銷售壓力將會變得大得多。

據悉，Meriton公司已獲得中國違約買家繳納的罰金和代理商傭金，公司接下來將以中國買家最初同意的購房價格或是高於這壹價格來出售這些公寓。

由於各大銀行收緊貸款政策以及中國政府對資金轉移的限制，部分中國買家無法籌集到貸款和資金完成交割手續，這使私人貸款機構看到了商機。

據澳大利亞廣播公司報道，貸款經紀人Marshall Condon稱現在澳洲私人借貸包括家庭辦公室，壹些高凈值家庭客戶手裏可能有幾百萬美元，願意開展借貸業務。部分私人借貸者國內海外都有資金，也願意以私人名義借貸獲益，私人借貸利率最高可至13%，但分析師表示這比失去10%的定金要好。

其他海外投資者迅速補位

壹般來說，買家只可能在房價下跌的情況下選擇違約，但如今中國人廢除合同的原因是它們無法籌集到資金。自去年開始，中國限制資本非法流出，其效應正在北美到澳洲的樓市顯現。中國買家拋售樓花的現象，可能會引來新的壹批來自亞洲的“接盤俠”，如果中國內地買家毀約是因為難以從國內轉出資金，那麽亞洲買家又從哪裏找到的資金?答案並不清晰，但幾乎可以肯定的是，壹部分購房需求來自中國香港地區，其他壹些亞洲國家與澳大利亞本地的投資商正在取代中國人，投資當地房產市場。

報道稱，如今在墨爾本已經出現壹個兩級市場，當地投資者以低於新公寓的價格購買二手房。澳大利亞銀行已停止為中國投資者購買公寓提供資金，但根據當地銀行監管機構澳大利亞審慎監管局的規定，銀行在為當地投資者提供資金方面有定額分配。與此同時，銀行為房地產投資者提供的貸款利率比房產剛需用戶高出0.25或0.3個百分點，打擊投資者的購房熱情。

報道認為，對澳大利亞來說，中國人最近撤出樓市的舉措是壹個重要轉折點，但其他亞洲買家準備在當地投資買房的事實也顯示出澳大利亞已變成壹個多麽具有吸引力的國家。

（據第壹財經網）

澳洲 | 過低利率刺激悉尼房屋價格上漲

專家稱，澳洲各首府若有專屬利率會更加合適

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據《金融評論報》報道，對於悉尼這座經濟已經蓬勃發展的城市來說，過低的利率的設定刺激了房價飛速上漲和清盤率飆升。

SGS Economics & Planning公司經濟分析部門主管羅恩斯利（Terry Rawnsley）認為，在經濟發展超過其他地區的城市——悉尼——如果利率設定得更合理，比如為3.5%，那麽物業的價格平均會便宜10萬澳元。

但澳洲儲備銀行為總體經濟設定了壹個利率，因此以上假設的情況不可能發生。與數年前經濟發展蔓延至以礦業為主的西澳和昆州所不同的是此時澳洲雙速經濟逆轉更集中於壹座城市。

“我們從以礦業繁榮支撐起全澳大部分地區經濟的狀態過渡到悉尼的繁榮只集中在壹個很小的地理區域。而且它很大程度上集中在東部地區和北海岸。”

大規模的基礎設施投資大體上促進了悉尼的經濟，活躍的金融業和保險服務行業推進了房屋行業相關特定領域發展，自然也提高了清盤率和房屋價格。

悉尼的房屋價格在過去20年裏年均增長7%。在這段時期內曾出現過幾年的價格下降，近幾年變得強勁起來，比如去年就增長11.5%，但這只是在彌補之前的壹些損失。

據費法斯傳媒（Fairfax Media）旗下的Domain集團表示，悉尼原本處於中間值的房屋價格在第二季度反彈至100萬澳元大關。該城市的清盤率也在上周創下14個月來最高紀錄。北悉尼和康士比（Hornsby）創下悉尼最高清盤紀錄，初步統計為94.7%。而次區域的拍賣數量也達到最多，為111套。

CoreLogic的數據顯示，其它內陸城區清盤率也表現良好，如東部城區（91.8%）、城市中心和內南區（88.7%），內西南區（83.7%）。

偏遠地區的清盤率也頗高，如寶琴山（Baulkham Hills）和霍克斯布裏（Hawkesbury）（94.1%）以及霹靂鎮（Blacktown）（92.3%）。這些地區房屋拍賣的數量比較少。

有經濟學者認為，復活的悉尼房屋市場讓銀行監管機構APRA感受到了壓力，在2014年首次收緊投資者信貸之後再次采取了同樣的措施。新州經濟回彈的壹部分原因是得益於澳洲最低水平的貸款利率，設定該利率是為了刺激經濟發展最緩慢的部分——生產性投資的增長。

羅恩斯利表示，悉尼在降息之後房屋價格增長迅猛，而就像21世紀初和面臨全球經濟危機後所采取的措施壹樣，當地收緊了貨幣政策，其它城市理論上則相對比較寬松。

與悉尼類似，如果墨爾本有壹個專屬利率，比如2%，將會令墨爾本的房屋價格便宜3.5萬澳元。其它經濟較弱的城市如果有低於1.5%的專屬利率，也會令本地的房產市場更活躍。

如果布裏斯班（Brisbane）和柏斯（Perth）的利率是0.5%，房屋價格將會高6.5萬澳元，而侯巴特（Hobart）則會高5萬澳元。而如果阿德雷德（Adelaide）采用0.25%的利率則能可令整個西澳首府的房屋價格比現有水平均高出6萬澳元。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 用微信吸引中國買家澳洲售房出現新趨勢

《澳洲人報》報道，澳洲的房產或會成為下壹個在中國電子商務市場火熱的商品，尤其是受中國人歡迎的聊天微信APP。

悉尼房產中介Black Diamondz創始人兼董事莫妮卡•杜（Monika Tu）在今年早些時侯，在微信上售出壹套位於悉尼東部沃克呂斯（Vaucluse）區價值460萬元的房產。“客戶周六在微信上看到房產出售信息後，周日時進行調查，到周二時就交換合同了。”

根據領先的互聯網公司Statista統計，微信APP歸中國科技巨頭騰訊擁有，在2016年第壹季度月活躍用戶數達到7.61億人。盡管大部分用戶是在中國，但海外仍有7千萬的使用者。

澳洲的房產或會成為下壹個在中國電子商務市場火熱的商品，尤其是受中國人歡迎的聊天微信APP

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如今，越來越多的代理和開發商正通過微信拉動房產和吸引潛在買家，這可能會潛移默化地形成澳洲未來的房地產銷售模式。

專門銷售高端物業的莫妮卡•杜，壹開始創建了個人微信帳號並在朋友圈分享房產上市資訊。後來意識到微信平臺非常有效，她就為Black Diamondz開啟了官方帳號並在公司推廣使用微信。她稱，“我們的微信平臺有 35,000粉絲，很多都是活躍有素質的買家。”

Kinsale房產集團的總經理普萊特（Simon Platt）使用微信app為開發商TWT推廣價值3億元的 New Life Ultimo項目。兩個月後，項目已獲得2500名的擁護者。

普萊特稱，“我們需要通過微信聯系那些中國買家，無論是在澳洲還是在海外，他們都是使用微信。”

世邦魏理仕（CBRE）住宅項目主管斯圖爾特（Ben Stewart）稱公司9個月前也建了壹個官方微信帳號。

他稱，“當我們發布壹個(公寓)項目時，我們會做評論。我們會發布項目的電腦成像（CGIs），人們會查看然後進行分享。”他表示，世邦魏理仕不僅有自己的官方帳號，連銷售人員也會使用微信。

圖爾特和普萊特稱難以估算真正靠微信帶動下的銷售額，但毫無疑問該社交軟件在海外越來越流行。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 悉尼的這些破房子居然賣到了200萬！

在悉尼花了大價錢買的房子不壹定是海景房或者豪宅，很多買家在悉尼內城區花了200萬澳元甚至更多的錢買到的獨立房連基本安全都無法保證。

據《每日電訊報》報道，最近售出的數百萬澳元的房子中，有壹些房子的窗戶被木條釘起來，天花板掉下，木板腐爛。還有壹些沒有室內浴室，墻上長滿苔蘚。房地產分析師表示，這種房子的高價進壹步證明了過去三年房價可負擔性被大大地削弱了。

Core Logic調查顯示，悉尼整體的獨立房均價已經接近90萬澳元，2013年至今漲了將近30萬澳元。CBD五公裏內的房價更高，從Erskineville的120萬中位房價到Bellevue Hill的430萬澳元的中位房價。

價格增長背後很大的推動力來自於開發商和翻新者，後者買破舊的房子回來重修。建築工程師Karl Diskorosi表示，為此人們常常多付很多錢。“他們已經付了壹大筆錢，但是要把這些房子修好，他們可能必須付兩倍。”他還表示，這種需求達到了3年來的高峰。

2015年，Millers Point就賣出壹棟壹室排屋，內部墻壁已經破裂，地板也破破爛爛。因為面積只有113平方米，它也不太可能變成壹間大房子。這樣的例子還有很多。

房地產代理Dominic D’Ettore說，如果不是現在供應量大大下降，這樣的房子根本賣不出這樣的價錢。

（據今日澳洲）