澳洲房产 – Page 51

澳洲菲利浦灣三居室住宅：旅館業務保障穩定增值收入

菲利普灣（Port Phillip Bay）是巴斯海峽的海灣，位於澳大利亞維多利亞州中南部海岸，形狀酷似海豚。菲利普島是壹個度假聖地，揉合了鄉村和海濱的特點。無論是想尋找陽光、沙灘、五星級服務，還是想隱居數日尋求身心的安寧，這裏都能滿足您的需要。這套物業包括壹棟頗具時代特色的三居室城鎮住宅，靠近菲利浦灣（Port Phillip Bay）的海濱前岸，位置十分優越，帶來極好的置業機會。

占據菲利浦灣絕佳位置，擁抱自然感受生命之美好

這處物業位置良好，占據壹塊緊湊而規則的土地，帶有通往屋後巷道的道路。這棟頗具時代特色的三居室住宅，建成於20世紀90年代。整套住宅位於壹個優越的居住區內，因為地理位置極好，因此需求量很高。也因其稀缺性而備受投資者關註，未來升值潛力十分可觀。

該住宅外觀雅致、簡潔大方，靠近菲利浦灣（Port Phillip Bay）的海濱前岸，讓您有機會領略這裏充滿生趣的生活。菲利普灣是維多利亞熱門的旅遊地，周邊有許多著名的景點。這裏擁有壯麗的景色和極好的視野，讓人與大自然零距離接觸，徜徉在大海和綠樹的環抱中。

菲利普灣的海洋生態環境非常良好，棲息著許多海洋生物。海豚、海豹、海鳥都紛紛定居於此，您在此也能感受到生命的美好。

這裏的菲利普島 (Phillip Island) 雖然距離大陸只有數分鐘之遙，但正如世界上的其它島嶼壹樣，它有其獨特精神和特點。菲利普島是以神仙小企鵝聞名於世的度假勝地，在島西南面的薩摩蘭海灘（Summerland Beach），棲息著許多世界上最小的、身高大約30厘米的神仙小企鵝，故當地人亦稱之為“企鵝島”。獨樹壹幟的地段和風格，也讓這棟物業十分受歡迎。

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澳洲首次購房有補貼 2015年澳洲各省做法

首次購房者補貼，澳洲各州做法互不相同。從2015年1月1日起，北部行政區、塔州的首次購房補貼有較大變化。

北部行政區從1月1日起，將與其它州份一致起來，即不再給購買舊房的首次購房者提供補貼。之前，北部行政區的做法是提供1.2萬至2.5萬澳元的補貼，視位置而定。

塔州的首次建房補貼將減少到2萬澳元，而且從2015年7月1日起，進一步減少到1萬澳元。在2015年1月1日之前，此補貼曾是3萬澳元。

在新州首次購房可以獲得1.5萬澳元補貼

推薦房源：悉尼4臥2衛的房產

有關詳情以及其它各州的情況如下:

首都行政區

首次購房者可以得到1.25萬澳元的補貼。這只適用於價值不超過75萬澳元的“新”的或“大規模翻新”的房產。

其定義如下：

一處從未作為住房使用或出售過的房產；經過重大改造的房子，在改造後，尚未作為住房使用或出售的；通過“樓花”協議購買的房產。
購買已經存在的房產，不能享受補貼。
首次購房補貼的條件規定，購買者必須在房子完工後居住在裡12個月。
為了申請此項補貼，購房者需要在購買生效日或有了房產居住證書之日後的一年內提出申請。自建房者只有在房子完工後才可提交申請。補貼金通常在收到申請後10天內發放。
符合首次購房補貼條件者還可以推遲付印花稅。

新州

首次購房者可以獲得1.5萬澳元。從2016年1月1日起，這筆補貼額將減少到1萬澳元。

此補貼只適用於購買新房或自己建新房者。房地產價值須在75萬澳元或以下。

符合條件的房產如下：

不曾被人住過的；不曾被當作住房出售過的；經過重大翻新的，或代替拆除的舊房的新房。
購買已經存在的房產，不能享受補貼。
補貼的條件規定，購買者需要在房子到手後12月內在搬進去連續居住6個月。在澳洲軍隊任職而且是新州注冊選民的，此居住期限可以縮短。
購買價值不超過55萬澳元的，可免印花稅；價值55萬至75萬者，可減印花稅。
購買價值不超過35萬澳元的空地者，免交印花稅，價值35萬至45萬者，減印花稅。
要有資格享受首次購房補貼，你必須在2000年7月1日前沒有在澳洲擁有過房產；你必須在2000年7月1日之後沒有在澳洲擁有房產，而且居住在裡面達六個月。

北部行政區

首次購房者可以獲得最多2.6萬澳元。從2015年1月1日起，首次購房補貼只適用於購買新房或自建新房者。

新房的定義是從未作為住房居住過或買賣過。然而，為了避免異常情況，在某些有限的情況下，可以把曾經買賣過但不曾居住過的房子視為新房。

從2012年12月4日其起，首次購房者的印花稅減免已經取消。

昆州

購買新房的首次購房者可以獲得1.5萬澳元的補貼。但是，購買已經存在的房子者不能享受補貼。這種做法是從2012年9月12日開始的。

如果你在2000年7月1日前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。

2000年7月1日後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

申請遞交後10天內就會得到處理。購房者必須在12個月之內住進去，並且連續居住六個月。

南澳

首次購房者補貼本來適用於新房與舊房，但從2014年6月30日以後，買舊房的就不能享受此補貼了。所購買的房產價值不能超過57.5萬澳元。

買新房者，從2014年1月1日起，補貼是1.5萬澳元。

如果你在2000年7月1日之前擁有任何房產，即使是投資房，你都沒有資格享受首次購房者補貼。2000年7月1日之後擁有投資房產，但自己沒住過此房，或許符合條件。你需要提供退稅詳情、租房合同、及目前的電費和電話賬戶。

購房者必須在新房建成後12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

以樓花形式購買的新公寓房或翻新公寓房，可以享受印花稅的減免。從2012年5月31日至2014年6月30日期間的做法是，印花稅全免，但上限是50萬澳元的公寓房應交的印花稅，即21330澳元。從2014年7月1日至2016年6月30日的做法是，免交部份印花稅。

塔州

對新房來說，2013年11月7日以後，“新建房促進金”（First Home Builder Boost）從8000澳元增加到了2.3萬澳元，但到2014年12月31日為止。符合條件的還可以享受首次購自住房補貼，即7000澳元，總計可獲得3萬澳元。

從2015年1月1日至6月30日，新建房促進金減為2萬澳元，7月1日後進一步減為1萬澳元。

要具備享受補貼的資格，你必須在2000年7月1日之後沒有擁有並居住過房產六個月，而且在此日期前不曾擁有過房產。

得到補貼者，必須在房產居住證發放之日後的12個月內搬進去，並且連續居住六個月。

維州

只有買新房者才能享受補貼。從2013年7月1日以來，補貼是1萬澳元。

這只適用於購買價值不超過75萬澳元的房子。但坐落在農業用地上的房子不受此條限制。

享受補貼者必須在房子成交後12個月內搬進去，並且連續居住12個月。

印花稅的降低非常可觀。印花稅最初在2011年7月1日減少了20%，然後在2013年1月1日又減少了10%，2013年7月1日與2014年9月1日又分別減少了10%。

西澳

2013年9月以來，首次購買或建造新房者可獲得1萬澳元的補貼。購買舊房者可以獲得3000澳元的補貼。

從2010年開始，制定了上限，房產價值不得超過75萬澳元，如果地處南緯26度以北者，此上限為100萬澳元。

如果你在2004年7月1日之後擁有過自住房，不論你在裡住了多長時間，或者在此日期之前你擁有自住房，並在裡住了六個月以上，你就沒有資格享受補貼。

你必須在房子成交後12個月內搬進去，還得連續居住六個月。

西澳還提供另一種補貼，稱為“購房者資助賬戶”（Home Buyers Assistance Account），可以給首次購房者提供2000澳元的資助。這筆錢出自房地產中介信托賬戶上的利息。

此外，還有對買房過程中雜費的補貼，比如律師費、估價費，你只能在購買40萬澳元或以下的房子時才能使用這些補貼。你所購買的必須是已經存在的或者部份建成的自住房，而且你必須要在頭12個月裡住進去。你必須通過一個有執照的房地產代理來購買，並且向貸款機構貸款。你所購買的房子必須是你在澳洲所買的第一處房子。

首次購房者還可以獲得印花稅的折扣。要享受折扣，所購買的已經存在的房子不能超過53萬澳元。如果價值在43萬澳元以下，不需要交任何印花稅。高於此線的部份，每100澳元的印花稅，只需要交19.19澳元。對於空地來說，你必須先全額交印花稅，然後在建房完畢獲得首次購房者補貼的時候再獲得印花稅免交部份的退還。所買空地的價值不得超過40萬澳元

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降息傳言和澳元貶值助澳洲房產價格續漲

據新聞有限公司網站報道，在年初經歷了一個緩慢的開局後，澳洲各地房價開始往上攀升。

澳元彙率走低意味著海外買家能在澳洲買入更多房產

CoreLogic RP Data市場指數顯示，截至1月24日的7天內，內陸州府城市房價悉數上提。房價在去年底經歷增長放緩後，如今大有重拾增長動力的勢頭。

在9月初至12月中的關鍵銷售季中，這項衡量澳洲房價的市場指數上漲了1.4%，低於2013年同期增幅3.9%。但進入2015年以來，該指數已經上漲1%，幾乎與去年同期增幅持平。

幾大因素導致澳洲房地產市場受提振，針對降息推測的言論再度浮現是其中之一，沒有什麼比低利息更能鼓勵澳洲房產買家入手。不論澳聯儲（RBA）最終是否宣布降息，喋喋不休的降息傳言都將對澳洲房地產市場產生支撐作用。而最近公布的強勢就業增長數據可能意味著降息機會不大。

澳元彙率走低是另一個給房地產市場注入強身針的因素。國民銀行（NAB）公布的房地產市場季度調查顯示，15%的新屋購買者和9%的二手房購買者來自海外。澳元貶值意味著海外買家們的人民幣、林吉特、英鎊和美元更有價值，能買入更多澳洲房產。

澳聯儲去年12月初在一封措辭強硬的信件中向各大銀行發出警告，稱澳洲審慎監管局（APRA）將特別關注存在憂慮的特殊領域。如果風險放貸行為持續，監管局將進一步采取監督行動。但這種監管行動僅限於澳洲境內的澳洲機構放貸行為。來自其他國家源源不斷的現金流並不在監管局權限範圍內。

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黃金海岸屋頂公寓套房：領略梅因海灘頂級度假生活方式

澳大利亞黃金海岸（Gold Coast），是由數十個美麗沙灘組成的度假勝地，海濱有的地方驚濤突起，澎湃奔騰，也是壹處沖浪滑水的理想之地。這裏有明媚的陽光、連綿的白色沙灘、湛藍透明的海水、浪漫的棕櫚林，度假的人們更為這裏增添了不少生機和動感。在黃金海岸，壹套雙層獨立度假房正在熱售之中，坐落於倍受追捧的梅因海灘（Main Beach）郊區內，帶來動靜皆宜的生活。

恬美溫馨的雙層度假房，盡享梅因海灘頂級度假生活方式

黃金海岸度假房 — 這座雙層度假房位置十分優越，被蔥郁的綠化包圍，享有極好的私密性

這座雙層獨立房位置十分優越，被蔥郁的綠化包圍，享有極好的私密性。雙層的獨立房帶來極好的視野，讓人心情舒暢。其設計也風格獨特，呈現壹派溫馨恬靜的生活氛圍，亦不乏華貴的氣派。無論作為長久居住，還是度假物業，都十分值得擁有。

該度假房所在的梅因海灘（Main Beach）位於沖浪者天堂（Surfers Paradise）北面，這個區域擁有精致而輕松的海灘生活方式，令人引以為豪。Main Beach可謂是黃金海岸最好的海濱郊區，這裏的海灘也是黃金海岸的最佳海灘之壹。

住在這澳洲度假房，可以盡情享受澳洲得天獨厚的環境和身心舒暢的生活。梅因海灘擁有壹座海濱公園，是享受下午燒烤或玩飛盤的的理想地點。距離海灘僅壹個街區之遙就是壹片迷人的區域，其中設有露天餐廳及咖啡廳，您可在此伴著現場音樂放松休憩。梅因海灘附近有壹片長長的沙堤，被稱為斯皮特（Spit）。斯皮特將布羅德沃特（Broadwater）與太平洋分割開來，廣受沖浪者及垂釣者歡迎。斯皮特上還設有海洋世界（Sea World）主題公園，幾家絕妙的購物及用餐地點。附近亦有壹些潛水點，包括蘇格蘭王子號（Scottish Prince）沈船點。

這個區域聚集了澳洲各式頂級的度假生活方式，有高檔的酒店、餐廳；碼頭上停靠著各式各樣的豪華遊艇，所有的壹切都讓這裏的生活環境愜意浪漫，讓妳從此告別喧囂，慢品生活之美。

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澳洲房價走勢預測：悉尼增幅或減半昆士蘭風頭最勁

澳洲房地產中介公司McGrath總裁麥克格拉斯

據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。

麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。

黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。

調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。

麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。

“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。

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中國土豪出手750萬美元再次刷新悉尼豪宅紀錄

中國大陸買家以超過750萬的價格買下這處澳洲房產

這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

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1/3澳洲新屋被外國人買走百萬以下房產最熱門

海外買家對於維州房產的胃口越來越大。一份調查顯示，三分之一的新屋是被外國人買走的。

澳洲國民銀行（NAB）的《民宅調查》（Residential Property Survey）顯示，在2014年的最後3個月，維州的外國買家活動飆至新的水平，而其他州的此類活動則有所回落。

這份調查發現，維州越來越多的新屋都被出售給了外國人。截至去年12月的3個月裡，海外置業者買走了32.5%的新屋，而本地自住房主卻只占了24.2%。本地投資者所占的比例稍低一點，首置業者則遠遠落後，只占了18%。

這份采訪了約300名房地產和開發商內部人士的調查發現，在2014年年初時，外國買家的活動不敵本地人——在3月季度時只占了約10%的份額，但之後就一路上升。

NAB集團的首席經濟學家Alan Oster稱，在去年的12月季度，全國的海外買家占比從之前的16.8%降至14.8%。維州市場與其他州的另一個區別在於，外國投資者都很青睞澳大利亞房市的新屋。“在維州，購買公寓的外國買家為44%，而在其他州，這一數據則在54%-57%之間。外國人在維州購買獨立屋的比例（38%）遠高於其他州。”

這份調查發現，40%的外國買家都是購買50-100萬元之間的新屋，29%購買50萬以下的住宅，還有5%購買500萬元以上的澳洲房產。

外國投資者也增加了其在維州二手房市場的份額，達到了12.8%。不過他們仍是這個市場中比例最小的買家群體。

在去年的12月季度，首置業者在二手房市場中所占的比例從15%增至20%。該調查還發現，在未來1至2年時間裡，維州獨立屋的價格漲幅料放緩至2.2%。

外國人很青睞澳洲的新屋

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澳洲房價直逼世界最貴惠譽預計還會升

惠譽預計澳洲房產價格會居高不下

主要評級機構——惠譽國際評級（Fitch Ratings）預測，隨著房價臨近澳洲人“負擔能力的上限”，澳洲房價增長會放緩，預計今年澳洲住宅價格增長4%，低於2014年的7%左右。

據澳洲廣播公司報導，在其2015年全球住房和抵押貸款前景報告中，通過比較租金與收入水平，惠譽發現澳洲住房在22個國家中是第三昂貴的。報告指出：“幾乎所有澳洲房地產指標仍是最昂貴的。”

伴隨GDP近25年的持續增長，創記錄的低利率和穩定的失業率，惠譽預計澳洲房產價格會居高不下，在房價穩定前，負擔能力在短期內可能會略有惡化，因房價已接近澳洲人承負能力的上限。

惠譽指出，自1997年以來，澳洲在所有國家中房產價格增長最強，增長近390%。盡管如此，惠譽預測2015年澳洲房價增長4%，排在南非和巴西的後面，居全球第三，這兩國總體通貨膨脹率要高得多。

此外，從2007年以來，澳洲新增抵押貸款增長水平最高。然而惠譽表示，澳洲抵押貸款提前償還水平也是最高的。

澳洲房地產持續下降的一個領域是房屋物主率，已從2000年的70.7%下降到67.5%，盡管這是一個在大多數發達國家已經觀察到趨勢。隨著物主率持續下降，似乎住房供應終於開始與需求相匹配。

看來在最壞的情況下，澳洲的住房短缺問題不會惡化，在最好的情況下，它將改善，惠譽預測房屋建設的繼續激增會跟上人口的強勁增長（主要是由於移民進入）。

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6大基本經濟要素决定2015澳洲房産市場走向

轉眼已是2015年，縱觀過去一年裏澳洲房産市場的情况，似乎可以用“穩步上升，持續火熱”八個字來形容。創紀錄的投資貸款額度、不斷刷新的周末清拍率，都顯示出了澳洲房産市場的强勁。根據瀚亞集團數據分析部門總結的最新拍賣市場數據顯示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。從中不難得出一個結論：2014年的拍賣市場明顯强于2013年，整體市場行情也較之2013要好。

隨著2014年的過去，不少人也更加關注接下來一年澳洲房産市場的動向。我通過各種調研與市場分析做預測，2015年，澳洲房産市場將受到以下6種經濟因素的影響：

失業率

據調查顯示，截止2014年11月數據統計澳洲全國失業率爲6.2%，是2002年9月以來最高紀錄。這個創紀錄的高失業率，對澳洲政府來說是“一等大事”，因爲澳洲政府的執政理念便是經濟至上，極其追求低失業率，所以可以肯定，接下來的一個財政年度，澳洲政府勢必會做出一系列反應來增加就業崗位，降低失業率。

APRA加速推進健全按揭貸款新政實踐

日前，澳洲審慎監管機關（APRA）致信給澳洲授權存款機構（ADIs），就風險評估、投資貸款、可維護性評估等方面提出建議，旨在加强良好的信貸行爲，加速推進健全按揭貸款新政的實踐。相信在健全貸款新政的同時，更加完善的體制也將爲澳洲住宅市場提供一個更成熟安全的投資環境，發展也勢必更爲長遠。

住宅信貸承諾

住房金融數據顯示，投資者是目前澳洲住宅需求的主要推動力。2014年10月，自住業主新增貸款117億澳元，再融資目的貸款54億澳元，而投資者貸款121億。同比去年，自助業主新增貸款承諾上升0.8%，而投資貸款承諾上升19.8%。從中不難看出，首次購房者正在退出澳洲房産市場，投資者在支撑市場，接下來的一年，投資者仍將繼續保持這種局面，但因貸款新政的可能實施，或許會産生些許變化，但總體趨勢不會有太多改變。

住宅審批

過去兩年，住宅批准大幅鬆綁爲新建築提供了一個重要管道。截止2014年10月，在過去12個月裏，共19.7529萬份住宅審批。這些高數量的住宅審批，一方面是澳洲整體市場需求的一個體現；另一方面，受限于多單元建築的高風險，最終能進入實際建築階段的項目會比預估要少。尤其對于悉尼、墨爾本等這類發展成熟的首府城市而言，可開發土地已極爲有限，所以投資者或是自住者都應瞄準時機，儘早選擇。

澳元匯率

在澳洲，人們通常喜歡將澳元與美元作比較。在月高峰結束後的2012年2月，澳元兌美元匯率爲1.08，而到2014年11月，澳元兌美元的匯率跌至0.849，且大部分爲最近發生的下跌，六個月之前的匯率爲0.93美元。不管從哪方面說，澳元减弱了。而隨著澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地産市場將對海外買家來說更具吸引力，房地産仍將成爲澳洲政府在製造業等支柱産業陷入困境的時候藉以維持經濟穩定發展的一大籌碼。

利率

據最新數據顯示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份沒有召開儲備銀行董事會議，這一低利率將至少保持到2015年2月。澳大利亞央行一再表示，他們相信一段時間的利率穩定是目前最謹慎的路綫，任何通過改變利率來幫助提升信心的舉措有可能結果恰恰相反。由此來看，澳洲的低利率仍將保持一段時間，而這無疑會使房地産投資更具吸引力。

根據以上一系列預測，澳洲房地産市場在2015年仍將繼續增長，但增長速度是否會放緩，却跟數以百計可能影響市場方向的因素有關，不僅僅是以上所提到的6大因素。所以，對于投資者而言，需要謹慎選擇投資平臺，獲取足够的市場信息，最大化的規避風險。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

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經濟逆風吹冷房市今年澳洲房價長得慢

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、彙率、利率等方面得出結論，在2015年，澳洲房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。

庫舍表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。

2015年澳洲房價的增長將繼續，但比2014年緩慢

步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。

失業率

2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發布的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。

不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。

這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。

購房貸款的強化監管

去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將采取進一步措施強化標准，保障貸款作業的健康運作。

盡管信中沒有說將采取什麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。

一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。

二是對澳洲房產投資貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標志。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標志著風險的增高。

三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有余地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。

審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留余地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。

家庭收入的增長

在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？

在截至2014年9月的前10年間，澳洲房價表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。

消費者情緒

根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。

他們的數據顯示，當被問及什麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到什麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。

消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。

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