Tag: 澳洲房产

據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。

麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。

黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。

調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。

麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。

“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。

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這處位於澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂貴房產刷新了Pymble區的房價紀錄，以超過750萬的價格賣給壹位經外國投資審查委員會（FIRB）批準的中國大陸買家。

這處悉尼房產位於電報路（Telegraph Road），占地5100平方米，賣家是純種馬的主人Jackie和Tim Hughes，他們是Photon集團的創始人、前執行總裁。房子被英式花園環繞，有壹個果園、網球場、泳池和壹間2臥別墅。

該悉尼豪宅上壹次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，當時的售價為469萬元。隨後房子被美化翻新和擴大，Hughe夫婦在2012年首次通過壹家房產中介掛牌出售該房產，理想要價是1000萬元。去年年初，另外壹家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的銷售工作，指導價為780萬元。Curtis證實這是這個城區的新紀錄，但拒絕透露具體售價。

Pymble之前的房價紀錄是725萬，在2010年創下，當時投資銀行家Greg Bundy出售了他5595平方米的喬治亞風格豪宅。

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海外買家對於維州房產的胃口越來越大。一份調查顯示，三分之一的新屋是被外國人買走的。

澳洲國民銀行（NAB）的《民宅調查》（Residential Property Survey）顯示，在2014年的最後3個月，維州的外國買家活動飆至新的水平，而其他州的此類活動則有所回落。

這份調查發現，維州越來越多的新屋都被出售給了外國人。截至去年12月的3個月裡，海外置業者買走了32.5%的新屋，而本地自住房主卻只占了24.2%。本地投資者所占的比例稍低一點，首置業者則遠遠落後，只占了18%。

這份采訪了約300名房地產和開發商內部人士的調查發現，在2014年年初時，外國買家的活動不敵本地人——在3月季度時只占了約10%的份額，但之後就一路上升。

NAB集團的首席經濟學家Alan Oster稱，在去年的12月季度，全國的海外買家占比從之前的16.8%降至14.8%。維州市場與其他州的另一個區別在於，外國投資者都很青睞澳大利亞房市的新屋。“在維州，購買公寓的外國買家為44%，而在其他州，這一數據則在54%-57%之間。外國人在維州購買獨立屋的比例（38%）遠高於其他州。”

這份調查發現，40%的外國買家都是購買50-100萬元之間的新屋，29%購買50萬以下的住宅，還有5%購買500萬元以上的澳洲房產。

外國投資者也增加了其在維州二手房市場的份額，達到了12.8%。不過他們仍是這個市場中比例最小的買家群體。

在去年的12月季度，首置業者在二手房市場中所占的比例從15%增至20%。該調查還發現，在未來1至2年時間裡，維州獨立屋的價格漲幅料放緩至2.2%。

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一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

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澳大利亞超過九成房屋在轉售後可以獲利，但這主要取決於業主持有房子的時間。

CoreLogic RP Data的最新《付出與收獲》（Pain and Gain）報告顯示，2014年第三季度銷售的澳洲房產中，只有9.3%的售價低於入手價，這些房屋平均虧損62,246元。

其余房子的售價都能高過原始購入價，平均總增益為223,870澳元，總增益比原始價格高135億。但業主的盈利水平有巨大差別，具體取決於房產的持有時間。

2008年以前買入的近半數業主都看見他們的澳洲房價至少漲了一倍，而2008年後入手的業主只有4.1%的人能看見如此大的增益。

比較近期才入手的買家中，超過五成人轉售房產後盈利不足25%，超過15%的人蒙受虧損，而2008年前買房的人只有大約5%有虧損。

CoreLogic稱虧損房產的平均持有時間是5.7年，而盈利房產的平均持有時間是9.9年。如果您想讓您的房產增值一倍，那麼統計數據告訴您，您可能要持有它16.8年。

悉尼虧損率最低

各地區的盈虧前景亦有巨大差別。首府城市賣房獲利一倍或更高的業主比例依然較高，堪培拉有25.7%，珀斯有37%，但虧損的差別則比較大。

去年第三季度虧損的悉尼業主只有2.6%，但候巴特有近16%業主的賣房價格都低於入手價。其他城市的虧損率分別是：珀斯6%、墨爾本6.5%、阿德萊德9.5%、達爾文9.6%、布裡斯班11%、堪培拉12.2%。

但是報告指出，珀斯、達爾文和堪培拉的虧損交易出現上升趨勢，反映了這些城市的房市正在變弱。

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