Tag: 澳洲房产

新研究表明，大多數澳洲購房者簽訂新貸款後支付的金額將突破100萬。

從長期看來，澳洲貸款購房要花費的金額可能比必要的更多

如果以房價中位值來購買墨爾本市的一處房產，房產價格為63.3萬元，其中20%為保證金，可變利率為5.5%，那麼在30年長期還貸期間，購房者將要花費103.5萬元。

這項由抵押貸款對比網站finder.com.au進行的研究發現，如果購買保證金為20%、可變利率為5.5%的61.1萬元以上房產，那麼借款者將要支付100萬元以上。

如果以房價中位值購買悉尼的一套82.5萬元房產，保證金也為20%，那麼買家要最終支付總共134.9萬元。

來自Finder.com.au的發言人Michelle Hutchinson說道，從長期看來借款人要花費的金額可能比必要的更多。

她表示，「當借款者思考他們有多少錢可以還貸時，他們可能不會想到他們最終會花費多少錢。」

她還說道，「雖然你的澳洲房產有可能在30年裡升值，但這或許無法彌補你最終所要支出的房貸金額，如果你的保證金數額小，同時沒有再仔細尋找其他優質的交易，那麼你的房產增值部分或許無法抵消你多花費的金額。」

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

讓我們開誠布公：現在在澳洲大城市買房好似跳一種舞，參與的有你、澳洲房產代理、還有神秘的賣家、以及你的期望值。澳洲房產中介懂得如何與買家打交道，如何問他們問題，如何讓他們感興趣。但是一些買家仍然與代理交談，好像代理是為他們買家服務的一般。他們不是──他們或許很友善，但那是因為他們想要你的錢。這看起來或許微不足道，但是買家們使用的語言或許就決定了他們是按市場價格買了房還是多付了錢。以下是澳洲每日新聞網站建議的永遠不要對代理說的四件事情。

錯誤一：“我有多少多少錢來花！”

房地產代理想要知道你有多少錢能用來買房。但是買房與其它討價還價沒有區別，你不應該過早的透露你的底細。

買方代理公司（Property Mavens）的女發起人桑德庫勒（Miriam Sandkuhler）稱，你沒有義務告訴代理你有多少錢。

“當然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他們試圖確定是你是否有他們所希望的足夠資金買下那房子，”她說。

另一位買方代理布萊特（Patrick Bright）表示，最好是根據你所看的房子類型告訴代理一個大致的範圍。如果你把真實的預算都告訴了他們，那麼他們就會竭盡全力地去榨取你的每一份錢，特別是他們在沒有達到賣主的價格底線的時候。

錯誤二：“我喜歡它！”

桑德庫勒認為，這是一個非常大、非常大的錯誤，而且很難再回頭。買房中很多成分是感情因素，而代理正想從中漁利。

“你不必顯得特別冷靜，似乎全然不感興趣，但你總是可以說你是買來投資的，”她說，“肯定的是，不要到處轉，說孩子們將住哪間房，家具將放哪裡。”

她建議，如果你在買房過程中不能抑制感情，那就最好是找一個買方代理。

房地產投資人詹密卡爾（Stephen Zamykal）稱，他總是在代理的面前雞蛋裡面挑骨頭。“即使我喜歡那棟房子，我還是要著重看它的缺陷，”他說，“即使我沒有，我還會告訴他們我心中還想著另一棟房子。”

錯誤三：“迫不及待地要買！”

桑德庫勒建議，找房的人不要把買房的真正原因告訴代理，比如，不要說你的租約要到期了，你非買房不可。盡量少告訴代理你的個人情況，因為那些與買房是不相干的。

布萊特也持相同意見。他說，買家應該看上去是滿不在乎的樣子，“永不告訴他們你買房的真正動機是什麼。”

他認為，如果你與伴侶一起去，讓其中一人與代理交談。否則代理可以輕易地從你們兩人的話中套出你們的底細。

錯誤四：“我認為這房子值多少多少錢 ”

有些代理或許會問你估計這房子值多少錢。詹密卡爾建議買家盡量避免這個圈套，因為這只是代理來套你願意出多少錢的一個招。“我對這個問題的回答將是，我需要先調查一番再說，”他說，“或者你可以反問他們此值多少。告訴他們你來是為了從他們那裡知道房價是多少。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲房產專家萊德（Terry Ryder）稱，由CoreLogic RP Data數據機構公布的10佳高收益市郊幾乎等同於澳洲最差購房地區榜單。

作為價格預測指數（Price Predictor Index）的一部份，圖表列出了全澳的上升市場。房產專家萊德發表了稱作The Dirty Dozen的12個最差購房地區報告。這些地區的市場處於嚴重的困境，銷售情況下降，接下來價格的下降不可避免。

數據機構的10佳高收益市郊中有5個列在最差澳洲購房地區中，有4個幾乎進入最差購房地區榜單。這些地區都有大量的空房，租金下降，市場疲軟。10佳高收益市郊中僅有布羅肯希爾（Broken Hill）值得投資者考慮。

位於10佳高收益區首位的市郊為昆省的邁爾斯（Miles）。這是一個真正的悲劇的選擇，因為邁爾斯房地產市場是澳洲最大的空架子，絕無僅有。1/3的房產為空置，還比不上莫蘭巴（Moranbah）地區。認為邁爾斯可以獲得9.8%的租金收益是可笑的，那裡大多數房主的租金收益為零，因為找不到租客就沒有收益。

萊德在最差購房區報告中寫道：“邁爾斯的房市已被摧毀（因為開發供過於求），空置率達30%，房產中位價在過去12個月裡已經下降了27%。現在出售房產需要6個月，還要提供20%的折扣。在前5個季度裡，邁爾斯的房產銷售數量從24下降到15，之後降至12，再降到6，最後為1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪裡去，在前5個季度的房產銷售數量分別為78、51、40、27、19，房產中位價下跌了10%。根據SQM調查，巾吉拉的空置率現在為19%。另一處房產市場旺多安（Wandoan）在2014年裡只售出兩棟房產。”

10佳高收益區排名第2的是西澳的紐曼（Newman）。紐曼的房屋空置率為11%，現在通常租金不到最高水平時的一半。根據澳洲房產監察數據，租金收益過去曾達到兩位數，現在僅為5.3%，而不是CoreLogic所稱的9.8%。

位於10佳高收益城區中第3位的東坎博爾達（Kambalda East）和第8位的西坎博爾達（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic數據機構的列表中聲稱租金回報率可達到8.9%。

塔省的皇後鎮（Queenstown）在10佳高收益城區上列第4位。萊德的報告中說：“如果澳洲有房產市場更加低迷的地區，請告訴我。這個鎮在塔省西邊野外，類似於電影中的西部情形，主要街道長著野草。”

“房產中位價90,000澳元還偏高。今年已經跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以來平均每年下降3%。房產市場上房子通常需要7個月時間才能售出，還需提供15%左右的折扣。根據SQM調查，空置率達17%。年中萊爾山（Mt Lyell）銅礦和亨提（Henty）金礦的關閉，致使數百個就業職位減少，更是無助於房地產市場。”

“附近的城鎮齊漢（Zeehan）和羅斯伯裡（Rosebery）同樣慘淡，齊漢的房產空置率大約為25%，不到50,000澳元就能購買房子。”

10佳高收益區榜上還包括其它嚴重衰退的市場，如南黑德蘭（South Hedland）、黑德蘭港（Port Hedland）及卡拉薩（Karratha）。據西澳房地產協會數據，該地區創下了西澳洲房價的最大跌幅（下跌40%）。

這種草率的調查問題在於，此會被媒體引用，作為可靠的信息重復發布。媒體報導這些地區為全澳領先的熱區。如果人們輕信這些地方為澳洲房產投資的好地區，在許多情況下，不會獲得任何收益。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

根據一項最新公布的統計數據，Glendalough成為距西澳大利亞州首府珀斯的市中心10公裡內最實惠的內城區。

CoreLogic RP Data最新公布的珀斯商業中心10公裡內最實惠城區名單上，北部內城區Glendalough以469,098澳元的中間房價排在第一位。Glendalough距離珀斯市中心6公裡遠。

排名第二位的同樣是北部城區的Westminster，緊接其次的是Queens Park、Ashfield和Redcliffe。

動量財富地產公司（Momentum Wealth）執行董事柯林斯（Damian Collins）表示，排在前5名的區都有很好的投資價值。他說：“我們喜歡這些區不只是因為它們靠近市中心和重要設施，還因為它們都在經歷某種形式的改造或改變，這給未來的資本增長帶來機會。”“Glendalough和Stirling市有一些相當大的振興計劃，因此在那裡投資機會很大。”

柯林斯也說東部區Redcliffe也顯示出了投資機會。他說：“一旦火車線下沉到地下後，我想我們會看到那個區將有很強的復興。”

柯林斯表明在珀斯市中心東部9公裡的Ashfield會是他首選的投資區域。他說：“這個區歷史上的名聲並不好，因為那裡有很多公屋，但是我認為那個區有很大的轉變空間。”“那裡離Bayswater/Bassendean火車線和其它設施不遠，因此應該會有很好的長期發展潛力，我想我們未來會看到它改善名聲。”

柯林斯說，對投資者來說，這份名單（珀斯內城區前10位最優惠區）比珀斯大都市區前10位最實惠郊區更有用。他說：“一個區房價便宜，並不一定意味著它是一個好投資區，因為便宜總是有便宜的理由。”“你需要尋找的是那些有改變或復興的區，這將對未來澳洲房產的資本增值起到很大的促進作用。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。