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一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

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澳大利亞超過九成房屋在轉售後可以獲利，但這主要取決於業主持有房子的時間。

CoreLogic RP Data的最新《付出與收獲》（Pain and Gain）報告顯示，2014年第三季度銷售的澳洲房產中，只有9.3%的售價低於入手價，這些房屋平均虧損62,246元。

其余房子的售價都能高過原始購入價，平均總增益為223,870澳元，總增益比原始價格高135億。但業主的盈利水平有巨大差別，具體取決於房產的持有時間。

2008年以前買入的近半數業主都看見他們的澳洲房價至少漲了一倍，而2008年後入手的業主只有4.1%的人能看見如此大的增益。

比較近期才入手的買家中，超過五成人轉售房產後盈利不足25%，超過15%的人蒙受虧損，而2008年前買房的人只有大約5%有虧損。

CoreLogic稱虧損房產的平均持有時間是5.7年，而盈利房產的平均持有時間是9.9年。如果您想讓您的房產增值一倍，那麼統計數據告訴您，您可能要持有它16.8年。

悉尼虧損率最低

各地區的盈虧前景亦有巨大差別。首府城市賣房獲利一倍或更高的業主比例依然較高，堪培拉有25.7%，珀斯有37%，但虧損的差別則比較大。

去年第三季度虧損的悉尼業主只有2.6%，但候巴特有近16%業主的賣房價格都低於入手價。其他城市的虧損率分別是：珀斯6%、墨爾本6.5%、阿德萊德9.5%、達爾文9.6%、布裡斯班11%、堪培拉12.2%。

但是報告指出，珀斯、達爾文和堪培拉的虧損交易出現上升趨勢，反映了這些城市的房市正在變弱。

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澳洲房產投資者Maureen Pound稱，雖然她在墨爾本和布裡斯本的3套出租公寓都賠錢了，但她並未因此感到擔憂。她認為未來的澳洲房價必將上漲，屆時她就將連本帶利地收回投資了。

這名住在墨爾本、現年46歲的企業管理顧問稱：“我的房子可能在10年裡會損失掉3萬元，但它事實上已經漲了20萬元。”

Pound是逾百萬名須掏錢填補房貸與租金收入差額的澳洲房東之一。他們所押的房價將繼續上漲的賭注正在導致創紀錄的債務水平，並讓房產投資者更易受到利率提漲和房價下滑的影響。

悉尼Digital Finance Analytics的調研總監Martin North稱：“問題在於，對於房價的假設是否是現實的？在我看來，回答是否定的。”

根據澳洲統計局（ABS）的數據，在去年10月份的新房貸中，投資者占到了創紀錄的51%，比前一年同期的46%高出許多。澳洲儲行的數據則顯示，在去年9月份，澳人所背負的債務已經是家庭可支配年收入的153%。儲行在去年9月份曾發出警告，越來越多的澳人買房出租的行為或許是“投機過度的一種跡像”。

根據CoreLogic Inc的數據，在澳洲主要城市的房價攀至紀錄高點之時，房東們購買了更多的房產。去年，他們所購房產增加了7.9%，而在截至2011年的10年裡，這一數據則是翻番。

儲行為刺激澳洲經濟而讓利率保持在2.5%的歷史低點是這種置業行為的推動因素之一，因為這讓放貸人將平均的基准可變利率下調至2009年以來的最低點——5.95%。悉尼調研機構Domain Group的資深經濟學家Andrew Wilson稱：“投資者所想要的就是資本增長。毫無疑問，在過去12個月裡，已有創紀錄的投資者進入房市。”

就在房東們增加手中持有的澳洲房產數量之時，能夠負擔得起當前房價的首置業者則越來越少。根據ABS的數據，在去年10月份，他們在房貸總額中所占的比例低至11.6%。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的報告，澳洲是全球溢價水平最高的國家之一，僅次於比利時。

而CoreLogic的數據則顯示，澳洲各州府城市的租金在2014年僅漲了1.8%，這是逾10年以來的最低漲幅。在去年的最後一個季度，租金的中位價幾乎沒有改變：獨立屋的周租仍為430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

根據澳洲稅務局（ATO）的最新數據，在截至2012年6月30日的一年中，約130萬名澳洲人——約占房產投資者的三分之二——的出租房賠本了，比兩年前的數據高了7.5%。他們總共損失了約138億元。在2012財年，余下的三分之一房產投資者賺了59億元。

但澳洲的負扣稅政策卻讓房東不必忍受太大的賠本痛苦，因此他們並不會因為手頭的房產賠本而停止買房。房產投資者可以就租賃房產的各項成本，包括利息、超出收入申請退稅。

去年12月，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已經敦促各大銀行將租賃房產的借貸漲幅限制在一年10%以內。而根據儲行於12月31日發布的數據，去年截至11月30日的漲幅就已經達到了10%。

Pound稱，稅收優惠是她在過去11年裡購買了3處投資房產的原因之一，而她自己現在卻仍是租房子住。她每個月總的租金收入為5525元，低於她的房貸還款額5600元，而且她還得負擔保險和其他的各項費用。Pound稱，她通過稅收減免來減少一些損失。她還表示，她的房產價值在過去10年裡已經翻番。她認為房價將會繼續漲。“當全球金融危機爆發時，所有進行其他類型投資的人都損失慘重，而我卻是笑到最後的那個。我已經從我的投資物業中獲得了利益，因此我感到很安心。”

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澳洲房地產市場炙手可熱，前總理陸克文（Kevin Rudd）欲出售1套20世紀20年代的澳洲昆士蘭式木房，其標價超過他20年前購買價的3倍。

截止到12月14日，陸克文持有這套昆士蘭房產將將整整20年了。當時他以384,000澳元購買位於諾曼公園諾曼街（Norman Crescent in Norman Park）的這套房產，占地802平方米，擁有五間臥室、兩間浴室、兩個停車位。陸克文為該房產的標價為125萬澳元。

兩周前該房產未能競標賣出。他們的房地產經紀人——Tim Altass Morningside/Bulimba公司的阿特拉斯稱，查詢房產的人數在陸克文掛上價格標牌後立即增加到3倍。他說：“競標日有一些買家出價，目前仍然在與幾個買家進行談判。”

價格宣布後，詢問房產的人數增多3倍，因為大多數購房者希望看房前就知道價格。這所大房擁有游泳池和熱帶景觀，非常適合不喜歡大草坪，而希望擁有陽台及私人娛樂區的買家。有些看上房產的購房者很喜歡它，房子可能會很快成交。

陸克文將房產投入市場上，可能會賺取豐厚的利潤。夫妻倆計劃保留陽光海岸的渡假房以作為他們在昆省的住宅。

陸克文與妻子特瑞茲（Therese）當初購買這套房產時，比前任房主7個月前的購買價格還低116,000澳元。根據CoreLogic RP Data數據機構，摩西控股公司和LG摩西控股（Moses Holdings and L G Moses Holdings）艾琳（Irene）和尼古拉斯‧卡索斯（Nicholas Kassos）於1994年5月5日支付50萬澳元購買的該所房產。今年6月，市議會重新對土地估值為590,000澳元。

諾曼公園的房產中位價在前5年裡出現大幅上升，增幅達23.8%，10年來房產中位價的年均上漲6.3%。陸克文希望在火熱的市場能使他持有了20年的房產售出價格實現325%的增長。

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