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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（7月30日）

 

澳大利亞 SBS：嚴格審查又如何？外國投資者照樣搶購澳洲現房

幾個月前，澳大利亞聯邦政府宣布新措施，加大了外國人進入當地房地產市場的難度，但根據澳洲國民銀行的報告，海外投資者的購房行為並沒有停止。越來越多的跡象表明，外國投資者正在搶購現房。第二季度，海外投資者購買現房的比例已經從7.5%上升至8.6％。在墨爾本，外國人購買了16%的現房，在悉尼則是10％。【閱讀原文】

 

Realty Today：美國房地產投資新趨勢　2015年妳該投資的6種房產類型

2015年的美國房地產市場持續走強，什麽類型的房產最值得投資呢？排第壹位的是公寓。以事實為依據，“新的住宅租金相比直到今年第二季度的前12個月上漲了5.2%，這是1999-2000年以來最大幅度的租金上漲。” 酒店從現今經濟增長中獲益很大，排在第2位；緊隨其後的被稱為 “賣方市場”的學生公寓，年輕人口是這投資獲得成功的保證。【閱讀原文】

 

美國CNBC新聞：辣招太嗆 新加坡房市頹勢有可能回轉嗎？

最新報告顯示，今年新加坡的私人房地產市場交易量增長緩慢，價格下跌，短期沒有任何緩解跡象。PropertyGuru預測下半年房地產價格將再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。。新加坡大選將提前舉行，這引發市場猜測政府最早可能在12月減輕其強硬的冷卻房市措施，以提振市場氣氛。自2009年以來，新加坡政府實施了8輪措施為房地產市場降溫，以抑制國外需求和投機。【閱讀原文】

 

美國彭博社：印尼將放松外國人房產所有權管制

印尼央行數據顯示，房價上個季度較比去年同期增漲5.24%，這是自2012年以來最低增幅。印尼將起草新規，允許外國人在該國擁有屬於自己的豪華公寓，以提振經濟增長。目前，外國人可以以當地公民作為代理，或以長期租賃的形式購買房產，繞開法律。這個東南亞最大的經濟體已經降低購買房子的最低首付比例，以期讓經濟從五年低谷中恢復。【閱讀原文】

 

2015年2季度澳洲房價趨勢報告

 


2015年第二季度，澳大利亞房價持續走高。八大城市房價均呈現上升趨勢，在悉尼、墨爾本的帶領下全速飆升。而從房屋類型來看，獨立屋的漲幅要普遍優於獨棟單元。達爾文、悉尼的單元房快速上漲，但布裏斯班的單元房大幅下跌。

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悉尼獨立屋房價年度漲幅為17.9%，墨爾本獨立屋房價年度漲幅為9.4%。而帕斯，獨立屋以及單元房均呈現小幅下跌的趨勢。但有人稱，珀斯或許會成為下一個新的房地產熱點。

在悉尼，有買房意向的人中71%打算購買現成的獨立房或公寓房，38%打算新建或購買全新的房產。這樣的以現房為主的購買意向，或許意味著2015年澳洲房價將繼續飆升，眾多的尋房者為數量有限的現房互相競爭。墨爾本的情況接近全澳的平均形勢，有意購房者中67%的打算買現房，43%的打算買新房。而在珀斯，有購房意向者中50%打算買或建新房，55%的打算買現房。

相比之下，墨爾本悉尼的房價過高，反而是帕斯有著更多的機會。

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在悉尼CBD 16公里內，只剩36個城區的房價中值在100萬以下，但其中19個已經離100萬只差4.5萬，只需要再漲5%左右就能加入“百萬俱樂部”。當中包括一些藍領聚集區，例如Marrickville和Mascot，他們曾經是逃避住房壓力的天堂，但過去3年它們的房價中值漲了20萬左右。

一個單間275澳元每週在悉尼內城區根本算不了什麼，現在悉尼有25個區域的平均周租金都超過了300澳元，而在全澳洲前50名租金最高的區域中，位於悉尼的區域占到了絕大多數。

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專家：澳洲春季房市未必興旺

冬日裡澳洲房市的這股暖流會繼續流進春天嗎？

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據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報道，上月，根據CoreLogic報告，新掛牌的悉尼房產數上升了25.6%至7690，而墨爾本房產的則上升了15.7%至26987。

而Domain集團的數據顯示，在私人財產買賣簽訂市場，賣家給買家首次詢盤的折扣，也叫貼現率破歷史新低。

那麼隨著澳洲房價的升高，市場上會有更多新房出現嗎？

CoreLogic的研究員Cameron Kusher說，有可能有兩種情況。“有些人會覺得，現在房市這麼熱，是入市好時機；但也有認為利率會再降低，應該看定再進。”

很多房地產中介都稱新房產儲量不足。

21世紀（Century 21）房產商Charles Tarbey稱，目前的澳洲房產供應不足以滿足需求，除了悉尼和墨爾本。

Greg Hocking Real Estate Group集團高層Greg Hocking稱，在墨爾本Bayside地區和內城東部郊區，新建房屋和聯排屋在春天的掛牌量會上升，但會比上兩年要少。目前的主要增長在公寓和低價房市場。

他還說，在墨爾本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房產售賣情況就是最好的檢驗場所。

隨著賣家供應減少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116號的四室聯排屋能賣得200萬的好價。同時，在同一條街上，他也有另外一處房產要賣。

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澳洲經濟學家：中國人到澳洲搶房才剛開始

澳洲首域投資集團全球資產管理公司（Colonial First State Global Asset Management）首席經濟學家哈馬瑞克（Stephen Halmarick）表示，澳大利亞人也許覺得中國人推高了澳大利亞房地產的價格，但“這僅僅是剛開始”。他指出，隨著中國資本市場的放開，將進一步引起全球相關資產價格的上漲。

據費法斯傳媒報道稱，在最近的幾周內主要的焦點都針對於中國放開金融市場所面臨的挑戰，而相伴隨的市場動蕩也適用於澳大利亞經濟。

他在悉尼舉行的澳大利亞養老金信托研究所主持的會議中說道：“現在對於世界至關重要的是，中國正在允許國人出資海外。澳人可能會覺得悉尼和墨爾本的房地產市場內有很多中國人投資，但他們還沒有見到真格的。”

在過去的一年月內，澳大利亞股市受到中國股市的波動影響而顛簸動蕩。

澳洲經濟學家認為，中國人會繼續推高澳洲房價

Aberdeen資產管理公司固定收益資產部門經理畢曉普（Nick Bishop）同意這一說法。他指出，未來幾年中國熱錢的外流，很有可能對於全球金融市場造成比最近幾年更大的影響。“中國人的儲蓄率很高，這主要是因為缺乏社會安全網絡。不要低估了中國資金湧入海外而推高外國資產價格的可能性，就算是中國經濟的增長速度現在已經減緩。”

他指出，中國面臨的最大風險在於政策制定者的方向性轉變。“不過我們預期當局會持續應對市場動蕩，平衡結構改革和開放金融市場之間的關系。”

根據中國統計局數據，中國將在2015年實現7%的年經濟增長率。

他說，雖然有不少基金經理質疑這一數據的准確性，但它應該是反映相對變化的一個重要指標。

麥格理資產管理公司固定收益部門經理盧偉特（Brett Lewthwaite）說，中國經濟的減緩已經被國家通過“軟著陸”而良好的管理。中國采用中央政府10年期的發展模式，這有利於政策制定者按照長期改革計劃來確保實施。

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澳大利亞房價降不降 中國經濟為何是關鍵？

澳大利亞的高房價已經是“新常態”

據澳洲新聞集團報道，著名經濟學家理查森（Chris Richardson）說，澳大利亞人不要為經濟現狀感到太消沉，因為它還可能變得更糟。有人猜測，經濟衰落也許是唯一能把澳大利亞房價拉下來的因素，但專家們說高房價已經是“新常態”。

理查森是德勤經濟（Deloitte Access Economics）的總監，他說雖然“低於趨勢的增長”聽起來讓人失望，但人們其實應該感到高興。
 
“歷史和經濟學都說，澳大利亞最大的繁榮可能會在我們最大的破產中結束。”他在最新商業前瞻中說。“很慶幸事實並非如此。”
 
理查森告訴《商業觀察家》：“現在澳大利亞經濟衰退的可能性比前一段時間更大。中國經濟是關鍵。”他承認現在的不穩定性大於平常，但他說這意味著低利率將被鎖定更長時間。“廉價信貸將持續更久。”然而，他不認為澳聯儲會再降息，因為現在的房價已經高得驚人。
 
不過，財經記者科勒（Alan Kohler）在《商業觀察家》撰文稱，澳聯儲認為唯一能讓房價下跌的就是經濟衰退。
 
“問題總結起來就是，澳大利亞房價並不處於泡沫之中，而是處於一種‘新常態’，而且不會自己降下來。”他寫道。“隨著中國經濟減速，澳大利亞更有可能出現經濟衰退。”
 
澳新銀行經濟學家康寧頓（David Cannington）的研究稱，雖然低利率或許令還貸變得更容易，但首置業者需要更長時間才能存夠首付。
 

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澳洲房市有可能供過於求嗎？BIS Shrapnel警告：2018年告別繁榮

一家主要經濟預測機構警告，澳洲房產短缺將在2018年前結束，澳洲房價將面臨下滑壓力。

過去10年眾多分析師一直堅稱是房屋短缺導致澳洲房價比其他大部分發達國家高出許多。然而，經濟和房地產預測機構BIS Shrapnel預測，當前的住房建設繁榮將在2018年前消除這種短缺。

統計局的最新數據顯示，在截至3月份的1年內，澳洲新建了超過20萬套新房。BIS Shrapnel預測這種繁榮即將達到頂峰，但需發生在新建房屋足夠容納增速放緩的人口之後。

BIS Shrapnel的副總監霍特裡（Kim Hawtrey）稱，全國各地的建築商和建築工人的命運將各有不同。

“你不會想留在墨爾本、珀斯或阿德萊德，因為這些城市未來3年的建築活動都將減少。在另一方面，新州依然在增長，而且昆州和布裡斯班也發展得相當好。”

西澳和北領地面臨的問題將是需求缺乏，因為礦業繁榮消退後這些地區的人口停止增長。霍特裡說澳洲多年來的人口增速維持在2%左右，是發達國家中最快的。然而，這個速度已經跌至1.5%，而且還可能繼續下降，尤其是在資源產業就業干涸的情況下。

BIS Shrapnel預測，澳洲當前的住房建設繁榮將在2018年前消除住房短缺

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對於墨爾本，霍特裡說最大的問題就是現在的房屋供過於求，尤其是內城區的公寓，但盡管如此，開發商還是不停在建。他認為這會對墨爾本房價造成消極影響。如今墨爾本房價的年增長率已經達到10%以上。

“由於存在供應過量的問題，我們預測墨爾本房價會有所緩解，但我們只會看見房價糾正，而不是崩潰。”

霍特裡說糾正的意思是房價下跌幾個百分點，而不是雙位數的直線式下挫。他預測全國房價的大致前景都是如此。

悉尼是個例外，BIS Shrapnel預測還需要5年才能解決悉尼短缺5萬套住房的現狀。

“一般而言，未來12個月澳洲房價會減速，然後停滯，可能還會有一兩年的左右搖擺。”霍特裡預測。

“悉尼可能會是一個例外，因為它存在供應不足的問題，而且新州的經濟正往上走，所以我們會看見悉尼房價更上一層樓。

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首次購房者可利用兩筆貸款零首付澳洲買房

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者

沒有存款、無希望買房的首次購房者現在有機會利用兩筆貸款，登上進入澳洲房市的階梯。

由於澳洲住房負擔能力危機繼續惡化，一些存款少甚至無存款的入門級購房者可依賴父母支付澳洲購房首付款，而他們需正式同意連同利息償還，同時也自己按時定期償還抵押貸款。

家長們無需贈送，而是同自己的孩子簽署法律文件，借錢幫助他們進入房市，而孩子們需要償還債務。

非銀行貸款機構BlueBay去年推出了“父母協助”貸款產品，讓入門級買家向他們的父母借到20％的首付款，並對余額辦理購房抵押貸款。

BlueBay公司經理克萊林（Don Crellin）稱，這類貸款受歡迎程度逐年上升，是父母與孩子之間進行的很順利的方式。

他說：“雖然我們正在試圖幫助孩子們，但我們也想幫助父母們，避免讓他們處於風險之中。我們將父母和孩子聚在一起來做這件事（購買第一所住房）。”

他稱，具有高貸款與價值比，即貸款額與房產價值比率高，並不總是意味著高風險。

父母協助貸款是指父母不擔保，不是送錢給孩子，因為這些錢必須償還，其利率是房貸利率的一半。

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者，在截止到今年第一個季度，全澳住房價格上漲了6.9％。悉尼增長了13.1％，墨爾本上升了4.7%。

但消費金融專家蒙哥馬利（Lisa Montgomery）稱，將首次購房者的購房行為與他們的父母交纏在一起帶來了額外的壓力，他們可能會面臨高達100％的房產價值的債務。

她說：“貸款達到房產價值的100%意味著，購房者可能無法創建自己的資產，甚至最後可能會持有負資產，這取決於購買價格和房產的地點。”

澳洲房產貸款公司RAMS提供的貸款產品，允許首次購房者請父母或兄弟姐妹用他們的住房作為擔保來申請全額貨款，首次購房者違約則擔保人承擔責任。

但RAMS的產品經理麥克馬倫（Nathan McMullen）表示，申請這類貸款的客戶需要符合嚴格的標准。

他說：“拖欠率比沒有家庭擔保的貸款相比明顯偏低。”

聖喬治銀行（St George Bank）還提供了一種家庭擔保貸款，允許父母使用自己的資產為孩子的貸款的部份金額提供額外的保障。

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澳洲房產經紀趁股災撈金 中國人投資倍增

澳洲房地產經紀正從中國股災中撈金
 
《澳洲金融評論報》稱，中國股市近日蒸發了近4萬億，中國投資者將目光轉投他們最喜愛的房地產市場。此外，澳元跳水也令海外投資者在澳洲買房變得更劃算。
 
世邦魏理仕（CBRE Group）上個月銷售了15個在墨爾本內部和周邊的地塊，大部分都被中國開發商搶購。在上海綜合指數開始下挫之後，中國投資者敲定了大批交易。
 
“這意味著他們的投資在加倍。他們過去個星期的投資速度真的在提升。”世邦魏理仕高級總監維澤（Mark Wizel）稱。
 
這次的中國資金大舉進軍可能會再推高悉尼和墨爾本的房價，令很多已經覺得買房夢遙不可及的人徹底放棄夢想。澳洲房價進一步上升也將令央行行長史蒂文斯頭疼，因為這將加大他降息刺激經濟的難度。
 
中國股市潰敗也令悉尼房地產公司GHK Real Estate的業績提升，他正在向海外投資者銷售公寓。
 
GHK總監Grace Yeung說，潛在買家認為澳洲房產是比大陸股市更安全的投資方式。“很多人現在寧願將錢投入房地產。我發現中國人的興趣比股市崩潰前增加了很多。”Yeung在接受電視訪問時說。
 
澳洲最高級別的經濟官上個月稱，悉尼房價處於泡沫之中，央行行長也說悉尼部分房地產市場已經“瘋了”。盡管如此，瑞士信貸集團5月份稱，中國人到2020年將買掉澳洲20%的新房。根據世邦魏理仕的數據，2015年頭3個月，中國流入全球商業房地產的資本中，澳洲吸收了超過25%。
 
澳元下跌也令海外投資者受惠，可以中和部分的房價增長。
 

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墨爾本房價1年內跌9% 悉尼房價大漲後停滯

分析發現，墨爾本房價將下跌9%，而悉尼房價將在繼續攀升後停滯

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《經濟紀錄》（Economic Record）的審查文件發現，悉尼房價「將繼續攀升至2015年末，然後開始停滯不前，但預測沒有急劇下跌。」
 
根據分析，墨爾本房價幾乎將馬上開始下跌，未來一年將跌9.2%，而悉尼房價未來一年將上升6%，布里斯班將跌8.1%，珀斯將跌5.2%，阿德萊德、霍巴特和堪培拉將繼續緩慢攀升。
 
斯威本科技大學（Swinburne University）的Abbas Valadkhani、西悉尼大學的Ronald Ratti和科廷大學（Curtin University）的Greg Costello分析了大量月度房價紀錄，最遠可以追溯至1995年。
 
墨爾本平均房價在截至今年4月份的12個月內攀升了7.6%，創下了歷史新高750,130元，後來開始下跌1.6%至737,870元。悉尼平均房價攀升15.5%至歷史高位951,960元，後來下跌0.2%至949,800元。
 
「如果未來2或3個月房價重新上漲並強勁增長，某種程度上說明我們的模型有問題。但如果房價繼續按我們的模型預測般變動，我們可以每個月補充信息，進一步改善模型的準確性。」Valadkhani博士說。
 
作者們認為他們的模型是第一個可以在每個月輕鬆更新的模型，可以提前知道房價的轉折點。
 
目前這個模型只覆蓋獨棟屋的價格，進一步完善後將可以覆蓋公寓並精確到特定的城區。
 
被問到為何悉尼房價會在繼續攀升後停滯，而墨爾本房價為何會下跌時，Valadkhani說這個模型並不能說明理由，但它的預測符合實際情況，即悉尼缺乏土地和公寓，而墨爾本的公寓供大於求，澳洲墨爾本房價走勢上升快速。
 

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2015悉尼房屋中位價房價上漲最為迅猛的10個郊區

在過去一年裡，悉尼房屋中位價在55萬-60萬澳元之間、房價上漲最為迅猛的10個城區中：有8個在西區，2個在西南區。

澳洲悉尼

在過去一年裡，悉尼房屋中位價在55萬-60萬澳元之間、房價上漲最為迅猛的10個城區中：有8個在西區，2個在西南區。位於榜首的是藍山較低地區，在過去12個月裡房屋中位價猛漲32.6%，而Windsor和LalorPark分別以29%和28.7%位居其後。

悉尼房屋中位價房價上漲最為迅猛的10個郊區

（註：Valley Heights 谷高、 Windsor 溫莎 、Lalor Park 新南威爾士州、Lurnea 盧努亞、Claremont Meadows 克萊爾蒙特、Emu Plains 彭裡斯、 Dean Park 、Blacktown布萊克敦、Glenfield 格倫菲爾德、St Clair 聖克萊爾）

Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson博士說，「遠郊房價漲勢強勁，主要是由於這些地方的房價比較便宜。人們意識到，現在在悉尼買房就是選位置罷了，於是他們越來越多的向西區和西南區移動，尋找他們能負擔得起的房產。」

Wilson博士還說，「投資者也將目光瞄準這些區域，因為這些地方的收益率超過4%，資金增值也使得這些地區十分具有吸引力。由於需求強勁，這些地區的房價也增速迅猛。」

悉尼房屋中位價今年第一季度達到91.4萬澳元，預計這一數據在第二季度還將上揚更多。同時，悉尼住房可負擔性成為許多政治辯論的議題，似乎人們都選擇向西部轉移，而非聽從財長Joe Hockey的建議，去找一份高薪的工作。

Starr Partners的首席執行官Doug Driscoll說，「西悉尼公共交通很便利，能為民眾提供很棒的生活方式。越來越多的人發現，西悉尼的基礎設施有多棒了。」

Wilson博士表示，對悉尼首次置業者來說最困難的事就是，房價增幅最大的10城區中，以前房價40多萬澳元的現在已經要價超過50萬澳元了。「這項統計數據提醒我們，要不了多久，我們在大悉尼地區就找不到50萬澳元以下的房產了。」

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