Tag: 澳洲房价

全澳洲租金下降 房客歡喜投資者憂

據《每日電訊報》報道，房客要高興了——7月，澳洲全國租金下降了。但這對那些一心想著澳洲房價上漲的投資者們來說，卻是壞消息。

根據CoreLogic RPData發布的數據顯示，全國的周租平均值為486澳元，而布裡斯班的為433。而布裡斯班的租金收益率為4.5%。

悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

澳洲租金平均值為486澳元，收益率為3.5%

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Ray White New Farm的租賃負責人Haesley Cush說：“現在有很多因素都在鼓勵著房客們去買房而不是租房。低利率意味著你的周租與只支付利息的按揭支付差不多。而房價上漲也促使著房客們馬上行動，避免以後要多付。”

達爾文也是租金昂貴，周租為549澳元，但它的收益率是最好的，為5.6%，比一年前5.9%低。

數據還顯示，全國2015年7月的周租下降了0.3%，收益率為3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush說長期投資者也在發揮作用，“有經驗的房東明白一個好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房東不會增加租金，還會鼓勵房客留下。”他還說，不同季節，租賃市場的情況也不一樣。

報告稱，租金增長緩慢，主要是因為澳洲各大城市房屋建設增加，澳洲房產投資者活躍。

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澳洲房產投資者無視警告 1周搶購1800套房產

澳洲房產投資者驅動拍賣購買潮

盡管各大銀行紛紛收緊借貸並提高借貸成本，但澳洲房地產投資者根本停不下來，上周就賣出了近1800套房產。

周六恰逢中國人的幸運日8月8日，賣家都期望從中撈上一筆，因此周末的房屋拍賣數量猛增。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼有超過1000套上市拍賣，打破了8月份的紀錄，幾乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨爾本上周末一共有1057套房屋供拍賣，清盤率接近79%。首府城市的平均清盤率是77%，超越去年同期的68%。

財長何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民購買的房屋被強迫撤資，他說政府還在調查另外462筆交易。

分析師稱，驅動拍賣購買潮的是投資者，而非自住型買家。澳洲房產投資者6月份投入房市的資金接近破紀錄的60億，而自住型買家的借貸出現下跌。

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）與各大銀行合作遏制投資者貸款，四大銀行上個月都上調了投資者按揭的利率。知名經濟學家Saul Eslake質疑這種做法的效果。

“至少短期之內不會影響需求，很可能沒什麼效果。其中一個原因是，盡管銀行已經宣布了上調利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房價在截至7月份的1年中增長了11.1%。國際清算銀行（BIS Shrapnel）的預測總監Robert Mellor稱，投資者開始追求租金收益而非資本增值，租金收益比債券收益高。

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澳元貶值令澳洲房產“太便宜” 引中國人搶購

澳大利亞億萬富翁、房地產開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）稱，澳聯儲（Reserve Bank）對澳元跌價的追求令澳大利亞房產大受中國人和其他海外買家的歡迎，澳大利亞的房地產有變得“太便宜”的風險。

澳洲房貸（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天剛剛在國會質詢會上抨擊外國買家將首置業者擠出市場，而銀行監管機構則“坐視不理”。
 
身為公寓建築公司Meriton集團創始人的崔古柏夫告訴《澳洲人報》，盡管澳洲房價飆升（去年悉尼的住房市場增長了18%），海外買家的興趣不可能停止，但只會被貶值的澳元助燃。
 
過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了

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自從2011年7月竄到$1.10高位後，澳洲兌美元的彙價跌了三分之一，對人民幣的彙價也是一路走低。
 
CoreLogic RPData在對比澳元走勢和房價之後發現，過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了。
 
CoreLogic RPData發現，如果按澳元買，悉尼房價過去3年上漲了43%，但如果按人民幣，只增長了10%。而墨爾本，同期按人民幣計算的話，房價跌了3.2%，布裡斯班跌了13.6%，阿德萊德和珀斯分別跌了18.2%和13.3%。
 
崔古柏夫說，澳聯儲將追求澳元貶值歸因於百病纏身的采礦業。“但那樣的話，我們可能會看見我們的房地產變得太廉價。一直打壓澳元的話，我們在國際上會變得越來越窮。”
 
瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國買家在2014財年為澳洲的住房市場注入了87億，比前一年增長了六成以上，而且未來的需求還將繼續增強。
 
希蒙德在質詢會上說，他擔心投資者借貸有時比自住業主借貸增長更快，尤其是會把首置業者擠出市場。“首置業者沒有希望了，除非從父母和家人那裡獲得幫助，可我沒看見政府采取行動解決住房成本這個根本問題。”
 
澳洲統計局的最新借貸數據顯示，在截至6月份的1年中，澳洲房產投資者的貸款增長至破紀錄的1535億，比前一年的總數高出近25%。但住房投資借貸可能已經過了頂峰，因為投資者貸款從4月份破紀錄的141億降至6月份的135億。
 

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澳洲留學生數量激增 對澳洲房地產影響加大

教育是澳洲蓬勃發展的服務業出口中的一大亮點，對旅游業也有所幫助，但也被視為是下一波澳洲房價壓力的一大來源，而且對悉尼和墨爾本一些置業熱點地區的影響尤其嚴重。

據《悉尼先驅晨報》報道，在澳洲儲備銀行（RBA）提交到國會住房所有權聽證會的報告中，就預計學生簽證的數量會繼續增長。數據顯示，澳洲外國學生的數量迅速增加，在2年內超過了2009年時12萬人左右的巔峰期後，仍繼續保持增長勢頭。
 
對澳洲教育產業乃至整體經濟來說，外國學生增加是好事情，有利於教育業持續獲得資金。目前包括教育在內的服務業整體已經超越了鐵礦石，成為了澳洲最大的出口換彙產業，這也大大有助於澳洲從資源依賴型經濟轉型再平衡。
 
教育業如此強勁的發展勢頭，也意味著亟需資金投資於學生住房建設。RBA提交的報告中預計，留學生乃至總體人口增長，都會對住房需求構成影響。“過去10年澳洲人口增長的波動，大多數就是由持學生簽證者淨人數波動所致。近期的（澳洲簽證）政策變化使得學生畢業後更易留在澳洲，包括成為永久居民。雖然任何類別的淨移民增長都會刺激住房需求，需求的狀況將取決於新住民的生活階段及條件。留學生及畢業生在來澳新移民中所占的高比例，顯示出他們所構成的家庭比平均水平更為年輕；和在澳居住多年的家庭平均水平相比，收入（至少一開始）較低，如果沒有家人幫助要置業的能力也較低。”
 
報告指出，這可能導致澳洲的住房擁有率下降，而且澳洲留學生也對大學、城市中心以及其他設施附近的住房需求更大。因此外國學生人數增加，也意味著在已成型的住房熱點地區的租房需求會有所增加。
 
最能感受到留學生造成的住房需求的澳洲城市，就是主要的留學目的地悉尼和墨爾本。報告指出：“還值得注意的是，新州和維州接收了逾三分之二的淨留學生，留學生在其人口年增長中約占0.5%，而其他州及僅有或不到0.3%”。
 
去年新州的總體人口年增長率為1.4%，新州則為1.8%。
 
最能感受到留學生造成的住房需求的澳洲城市，就是主要的留學目的地悉尼和墨爾本
 
澳洲學生簽證在2008-09年達到頂峰，但後來政府指出留學系統遭濫用，再加上全球金融危機的影響而導致留學熱潮降溫。政府後來對留學簽證進行了調整，在收緊審查之外仍然保持了對外國學生的吸引力。澳洲的公立及私立教育機構也在紛紛爭取留學生以創收。
 
不過，留學生數量激增會對大學附近的住房需求造成壓力，並導致某些人像早前反對外國投資者一樣，將注意力放在留學生身上。
 
過去幾十年來，澳洲的自住房在房地產市場所占比例都維持在70%左右，不過現在澳洲人最常見的住房方式則是貸款買房。
 

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悉尼豪宅房價增速全球第三 亞太城市威武

悉尼的高端住房市場如此火辣，房價平均增長率已經超出世界其他豪宅市場。

萊坊國際（Knight Frank）的《主要全球指數》顯示，澳洲市場增長了10.2%。該指數主要追蹤5%頂端市場的房價增長。
 
悉尼的增長率為13%，速度全球排名第三，僅次於溫哥華（15%）和邁阿密（14%）。墨爾本的高端房市在截至2015年6月的1年內增值了7.9%，如今在該指數上排名第七位。在前十名中，亞太城市占了7席，反映了這個地區巨大的資金流動。
 
35個城市的平均增速從5.2%減半至2.5%，主要是被歐洲、中東和俄羅斯拖累。萊坊國際的澳洲住房研究主任西謝爾斯基（Michelle Ciesielski）稱，中國香港和新加坡房市降溫令其他城市魅力加大。
 
“悉尼就是一個很好的例子。外國人，尤其是中國人，正在搶購可以欣賞海港景觀的高端房產。而在墨爾本，教育和各所大學是魅力所在。”
 
悉尼豪宅房價的增長率為13%，速度全球排名第三
 
Morrell & Koren的總監David Morrell專門為高端買家服務。他說：“最厲害的是中國買家。他們根本不在乎錢。”
 
西謝爾斯基說全球金融危機之後，悉尼和墨爾本的房價落後於其他城市，但是發展空間很大。“我們正在玩追逐游戲。”她說。
 
2008年以來，雅加達的高端房價增速達到驚人的174.5%，北京76.9%。相比之下，悉尼只有27.6%，墨爾本23.5%。
 
“澳元下跌令我們更加有吸引力，吸引的不僅僅是海外買家，還有在外國工作的澳洲僑民。他們也許沒准備好回國，但市場蒸蒸日上，他們也想為回家做好准備。
 

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悉尼公寓房價也失控！再有7區中值破百萬

悉尼公寓房價中值突破100萬的澳洲城區（截至6月30日前的6個月內的中值）

隨著嬰兒潮一代從父母的大房子搬出來、年輕買家尋求更廉價的居住方式，悉尼失控的房價已經蔓延到了公寓市場。

Domain集團的數據顯示，公寓房價中值達到100萬或以上的城區數量在去年增長了43%。在全國17個公寓中值超百萬的城區中，悉尼占了16個，而去年只占9個。唯一一個不在悉尼的城區是墨爾本的北鮑德溫（Baldwyn North），中值為100萬。

同期，選擇更緊湊、更廉價住房方式的趨勢令數十個城區的單元房價格也增長了15%或更多。

悉尼是澳洲唯一一個令買家願意扎堆住公寓的城市

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悉尼公寓價格最貴的城區是派珀角（Point Piper），中值達到161.5萬，其次是米爾遜角（Milsons Point）160萬、達令角（Darling Point）152.5萬。其他新上榜的城區包括2個南部城區：拉姆斯蓋特海灘（Ramsgate Beach）107萬和南卡靈巴（Caringbah South）106萬，而曼利（Manly，101萬）是唯一一個上榜的北灘城區。

Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，高價公寓數量大增表明出手闊綽的大屋換小屋買家更加活躍，很多買家都繼續選擇公寓，而非價格更高的獨棟屋。但這也表明，悉尼沉寂多年的高聲望房地產市場再次蓬勃。

悉尼是澳洲唯一一個令買家願意扎堆住公寓的城市，它的每一個上榜城區都能欣賞海港或海洋美景。 

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澳洲房價一路上揚 房地產市值達6萬億澳元

根據澳洲房價中值，悉尼的房價現在比布里斯班高出72%

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現在的澳大利亞房地產市場價值6萬億澳元，僅在去年就增長了5000億澳元，悉尼和墨爾本都有雙位數增長，布里斯班也是漲勢驚人。

CoreLogic RP Data 8月3日上午公布了最新的《房屋價值指數》（Hedonic Home Value Index），發現悉尼和墨爾本的房價增長正驅動澳洲房價一路向前，但考慮到最近出台的投資者借貸改革，這樣的日子可能不多了。

CoreLogic RP Data的研究負責人勞利斯（Tim Lawless）稱，毫無疑問全國市場現在存在雙重性。

房價年增幅最強勁的是悉尼和墨爾本，年比增長率分別是18.4%和11.5%，布里斯班的增幅相對溫和，為3.9%。

“根據房價中值，悉尼的房價現在比布里斯班高出72%，墨爾本也比它高出24%。”

悉尼的房價增幅為13年來最大，但布里斯班仍能保持增長勢頭，布里斯班和達爾文的單元房租金收益是全國最高的，達到5.5%。而墨爾本的獨棟屋（3%）和單元房（4.1%）租金收益都是全國最低。

“當你考慮到，悉尼租金在過去12個月只增長了2.5%，而房價攀升了18.4%，你很容易發現租金收益如何被擊潰。”勞利斯說。

他說最近的按揭借貸政策改革是對房市需求的一次及時測試，“尤其是投資者的需求”。

悉尼是房價最貴的城市，中值達到79萬，而候巴特是最廉價的城市，只有30.5萬。

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諾貝爾獎得主：澳洲房價出現泡沫 悉尼、墨爾本最危險

專家：澳洲房價出現泡沫

諾貝爾經濟學獎得主弗農史密斯近日警告稱，悉尼和墨爾本房地產市場的種種跡像均已發出房價泡沫的危險信號。

因其在實驗經濟學的研究成果，史密斯教授於2002年被授予諾貝爾獎。他近日在悉尼訪問時提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓。2007年美國發生次貸危機，房地產崩盤，最終引發全球經融危機。

史密斯教授指出，雖然和美國不一樣的是澳大利亞監管機構不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產投資者將處於水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉售房屋賺取差價，但一些人可能不會如願。

他還表示，當房價漲到一定程度就會出現投機現像，這是資本主義經濟的常見現像。雖然有投機風險，但他相信澳大利亞能夠避免美國那樣的嚴重後果。

不久前，多家大銀行提高了澳洲房產投資貸款和無息貸款的利率。小型一點的銀行也迫於監管機構審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）的壓力提高了貸款資本要求。AMP銀行已開始不再接受新的貸款，限制或持續到今年晚些時候。

研究美國房產危機的弗農-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亞應該加強地方監管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。他指出1930年代的大蕭條就是個慘痛的教訓，但人們往往好了傷疤忘了痛。

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中國房產投資者稱遭歧視 澳洲華人成立維權團體

有澳洲華人成立團體，保障中國投資者在澳洲買房的權益

澳洲一位著名的華裔商人警告稱，中國房產投資者不但被狡猾的商家占便宜，還遭到澳洲公眾歧視。

中國香港中華總商會（Chinese Precinct General Chamber of Commerce）主席曾韋恩（音譯，Wayne Tseng）說，因為在中國，消費者權益和個人權益還是一個相對比較新的概念，所以中國買家來到澳洲之後，常常被當作“軟柿子”。

曾先生出生於越南，父母都是華裔，他在1970年代移民澳洲，曾經是澳洲自由黨的候選人。現在，他成立了一個總部位於墨爾本的新團體，中華房產投資者商會（Chinese Chamber of Property Investors），代表當地華人以及海外華人的利益，告知他們的合法權益。

他對news.com.au說，華人投資者和澳洲經營者都存在不良行為。“他們買賣澳洲房產必須經過一連串復雜的程序，但不幸的是，有些經營者利用中國人不了解澳洲制度的弱點占他們便宜。”他說。

他的團體聽說的此類行為包括，買家被收取了佣金——這種做法在中國非常普遍——或者經營者爲了推廣某棟房子，提供給買家的上市物業清單並不完整。

“甚至是銀行，他們會在提供貸款的時候說，你必須從我們這裡購買保險，但這不是真的，人人都有決定權。”他說。

他把這比作過去一個常常被用來欺騙外來游客，說在沙灘上散步要收錢的騙局。“這就好比從前，”他說，“你根本不需要付上10塊錢就能在沙灘上散步。但我過去在黃金海岸常常看到這種騙局，事實上我還向市府舉報過。”

曾先生說，華人社區成員對當前有關外國投資的辯論，以及公眾指責他們推高房價，感到非常“沮喪”，但人們卻聽不到他們的聲音。“很多公眾人士都覺得，是華人推高了澳洲房價，但說實話，只是在那麼特定的幾個地區而已。”

“我們所知道的是，華人買新開發的房產，他們的投資資助了這些開發案，他們購買的每套房產都繳納了印花稅，這些稅金又被用於資助基礎設施建設。某種程度上，他們確實為自己沒有發言權感到沮喪。”

曾先生表示，這個不以營利為目的的團體聘用了三名全職人員，他們會把投資者介紹給值得信任的物業轉易中間人、顧問和房地產經紀人，並且組織研討會和教育講座。該團體也會進行游說，希望能夠與外國投資審查委員會（FIRB）更好地溝通。

“FIRB通過的新規定並沒有很好地傳達給華人社區，”他說，“需要有一個簡單的信息調度制度，但目前還沒有一個他們可以獲得信息的中心點，讓他們可以詢問關於自身在澳洲購房資格的簡單問題。這是很危險的。”

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