Tag: 澳洲房价

全澳洲租金下降 房客欢喜投资者忧

据《每日电讯报》报道，房客要高兴了——7月，澳洲全国租金下降了。但这对那些一心想着澳洲房价上涨的投资者们来说，却是坏消息。

根据CoreLogic RPData发布的数据显示，全国的周租平均值为486澳元，而布里斯班的为433。而布里斯班的租金收益率为4.5%。

悉尼仍然是最贵的租地，平均周租为593澳元，然而租金收益率却是各大城市中倒数第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨尔本的为最低，7月的收益率为3.1%。

澳洲租金平均值为486澳元，收益率为3.5%

查看更多澳洲精品房源

Ray White New Farm的租赁负责人Haesley Cush说：“现在有很多因素都在鼓励着房客们去买房而不是租房。低利率意味着你的周租与只支付利息的按揭支付差不多。而房价上涨也促使着房客们马上行动，避免以后要多付。”

达尔文也是租金昂贵，周租为549澳元，但它的收益率是最好的，为5.6%，比一年前5.9%低。

数据还显示，全国2015年7月的周租下降了0.3%，收益率为3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush说长期投资者也在发挥作用，“有经验的房东明白一个好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房东不会增加租金，还会鼓励房客留下。”他还说，不同季节，租赁市场的情况也不一样。

报告称，租金增长缓慢，主要是因为澳洲各大城市房屋建设增加，澳洲房产投资者活跃。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房产投资者无视警告 1周抢购1800套房产

澳洲房产投资者驱动拍卖购买潮

尽管各大银行纷纷收紧借贷并提高借贷成本，但澳洲房地产投资者根本停不下来，上周就卖出了近1800套房产。

周六恰逢中国人的幸运日8月8日，卖家都期望从中捞上一笔，因此周末的房屋拍卖数量猛增。根据CoreLogic RP Data的数据，悉尼有超过1000套上市拍卖，打破了8月份的纪录，几乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨尔本上周末一共有1057套房屋供拍卖，清盘率接近79%。首府城市的平均清盘率是77%，超越去年同期的68%。

财长何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民购买的房屋被强迫撤资，他说政府还在调查另外462笔交易。

分析师称，驱动拍卖购买潮的是投资者，而非自住型买家。澳洲房产投资者6月份投入房市的资金接近破纪录的60亿，而自住型买家的借贷出现下跌。

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）与各大银行合作遏制投资者贷款，四大银行上个月都上调了投资者按揭的利率。知名经济学家Saul Eslake质疑这种做法的效果。

“至少短期之内不会影响需求，很可能没什么效果。其中一个原因是，尽管银行已经宣布了上调利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房价在截至7月份的1年中增长了11.1%。国际清算银行（BIS Shrapnel）的预测总监Robert Mellor称，投资者开始追求租金收益而非资本增值，租金收益比债券收益高。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳元贬值令澳洲房产“太便宜” 引中国人抢购

澳大利亚亿万富翁、房地产开发商崔古柏夫（Harry Triguboff）称，澳联储（Reserve Bank）对澳元跌价的追求令澳大利亚房产大受中国人和其他海外买家的欢迎，澳大利亚的房地产有变得“太便宜”的风险。

澳洲房贷（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天刚刚在国会质询会上抨击外国买家将首置业者挤出市场，而银行监管机构则“坐视不理”。
 
身为公寓建筑公司Meriton集团创始人的崔古柏夫告诉《澳洲人报》，尽管澳洲房价飙升（去年悉尼的住房市场增长了18%），海外买家的兴趣不可能停止，但只会被贬值的澳元助燃。
 
过去2年除悉尼外，澳洲每一个城市的房子对于很多外国买家而言都变便宜了

查看全部澳洲精品房源

自从2011年7月窜到$1.10高位后，澳洲兑美元的汇价跌了三分之一，对人民币的汇价也是一路走低。
 
CoreLogic RPData在对比澳元走势和房价之后发现，过去2年除悉尼外，澳洲每一个城市的房子对于很多外国买家而言都变便宜了。
 
CoreLogic RPData发现，如果按澳元买，悉尼房价过去3年上涨了43%，但如果按人民币，只增长了10%。而墨尔本，同期按人民币计算的话，房价跌了3.2%，布里斯班跌了13.6%，阿德莱德和珀斯分别跌了18.2%和13.3%。
 
崔古柏夫说，澳联储将追求澳元贬值归因于百病缠身的采矿业。“但那样的话，我们可能会看见我们的房地产变得太廉价。一直打压澳元的话，我们在国际上会变得越来越穷。”
 
瑞士信贷（Credit Suisse）估计，中国买家在2014财年为澳洲的住房市场注入了87亿，比前一年增长了六成以上，而且未来的需求还将继续增强。
 
希蒙德在质询会上说，他担心投资者借贷有时比自住业主借贷增长更快，尤其是会把首置业者挤出市场。“首置业者没有希望了，除非从父母和家人那里获得帮助，可我没看见政府采取行动解决住房成本这个根本问题。”
 
澳洲统计局的最新借贷数据显示，在截至6月份的1年中，澳洲房产投资者的贷款增长至破纪录的1535亿，比前一年的总数高出近25%。但住房投资借贷可能已经过了顶峰，因为投资者贷款从4月份破纪录的141亿降至6月份的135亿。
 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲留学生数量激增 对澳洲房地产影响加大

教育是澳洲蓬勃发展的服务业出口中的一大亮点，对旅游业也有所帮助，但也被视为是下一波澳洲房价压力的一大来源，而且对悉尼和墨尔本一些置业热点地区的影响尤其严重。

据《悉尼先驱晨报》报道，在澳洲储备银行（RBA）提交到国会住房所有权听证会的报告中，就预计学生签证的数量会继续增长。数据显示，澳洲外国学生的数量迅速增加，在2年内超过了2009年时12万人左右的巅峰期后，仍继续保持增长势头。
 
对澳洲教育产业乃至整体经济来说，外国学生增加是好事情，有利于教育业持续获得资金。目前包括教育在内的服务业整体已经超越了铁矿石，成为了澳洲最大的出口换汇产业，这也大大有助于澳洲从资源依赖型经济转型再平衡。
 
教育业如此强劲的发展势头，也意味着亟需资金投资于学生住房建设。RBA提交的报告中预计，留学生乃至总体人口增长，都会对住房需求构成影响。“过去10年澳洲人口增长的波动，大多数就是由持学生签证者净人数波动所致。近期的（澳洲签证）政策变化使得学生毕业后更易留在澳洲，包括成为永久居民。虽然任何类别的净移民增长都会刺激住房需求，需求的状况将取决于新住民的生活阶段及条件。留学生及毕业生在来澳新移民中所占的高比例，显示出他们所构成的家庭比平均水平更为年轻；和在澳居住多年的家庭平均水平相比，收入（至少一开始）较低，如果没有家人帮助要置业的能力也较低。”
 
报告指出，这可能导致澳洲的住房拥有率下降，而且澳洲留学生也对大学、城市中心以及其他设施附近的住房需求更大。因此外国学生人数增加，也意味着在已成型的住房热点地区的租房需求会有所增加。
 
最能感受到留学生造成的住房需求的澳洲城市，就是主要的留学目的地悉尼和墨尔本。报告指出：“还值得注意的是，新州和维州接收了逾三分之二的净留学生，留学生在其人口年增长中约占0.5%，而其他州及仅有或不到0.3%”。
 
去年新州的总体人口年增长率为1.4%，新州则为1.8%。
 
最能感受到留学生造成的住房需求的澳洲城市，就是主要的留学目的地悉尼和墨尔本
 
澳洲学生签证在2008-09年达到顶峰，但后来政府指出留学系统遭滥用，再加上全球金融危机的影响而导致留学热潮降温。政府后来对留学签证进行了调整，在收紧审查之外仍然保持了对外国学生的吸引力。澳洲的公立及私立教育机构也在纷纷争取留学生以创收。
 
不过，留学生数量激增会对大学附近的住房需求造成压力，并导致某些人像早前反对外国投资者一样，将注意力放在留学生身上。
 
过去几十年来，澳洲的自住房在房地产市场所占比例都维持在70%左右，不过现在澳洲人最常见的住房方式则是贷款买房。
 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

悉尼豪宅房价增速全球第三 亚太城市威武

悉尼的高端住房市场如此火辣，房价平均增长率已经超出世界其他豪宅市场。

莱坊国际（Knight Frank）的《主要全球指数》显示，澳洲市场增长了10.2%。该指数主要追踪5%顶端市场的房价增长。
 
悉尼的增长率为13%，速度全球排名第三，仅次于温哥华（15%）和迈阿密（14%）。墨尔本的高端房市在截至2015年6月的1年内增值了7.9%，如今在该指数上排名第七位。在前十名中，亚太城市占了7席，反映了这个地区巨大的资金流动。
 
35个城市的平均增速从5.2%减半至2.5%，主要是被欧洲、中东和俄罗斯拖累。莱坊国际的澳洲住房研究主任西谢尔斯基（Michelle Ciesielski）称，中国香港和新加坡房市降温令其他城市魅力加大。
 
“悉尼就是一个很好的例子。外国人，尤其是中国人，正在抢购可以欣赏海港景观的高端房产。而在墨尔本，教育和各所大学是魅力所在。”
 
悉尼豪宅房价的增长率为13%，速度全球排名第三
 
Morrell & Koren的总监David Morrell专门为高端买家服务。他说：“最厉害的是中国买家。他们根本不在乎钱。”
 
西谢尔斯基说全球金融危机之后，悉尼和墨尔本的房价落后于其他城市，但是发展空间很大。“我们正在玩追逐游戏。”她说。
 
2008年以来，雅加达的高端房价增速达到惊人的174.5%，北京76.9%。相比之下，悉尼只有27.6%，墨尔本23.5%。
 
“澳元下跌令我们更加有吸引力，吸引的不仅仅是海外买家，还有在外国工作的澳洲侨民。他们也许没准备好回国，但市场蒸蒸日上，他们也想为回家做好准备。
 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

悉尼公寓房价也失控！再有7区中值破百万

悉尼公寓房价中值突破100万的澳洲城区（截至6月30日前的6个月内的中值）

随着婴儿潮一代从父母的大房子搬出来、年轻买家寻求更廉价的居住方式，悉尼失控的房价已经蔓延到了公寓市场。

Domain集团的数据显示，公寓房价中值达到100万或以上的城区数量在去年增长了43%。在全国17个公寓中值超百万的城区中，悉尼占了16个，而去年只占9个。唯一一个不在悉尼的城区是墨尔本的北鲍德温（Baldwyn North），中值为100万。

同期，选择更紧凑、更廉价住房方式的趋势令数十个城区的单元房价格也增长了15%或更多。

悉尼是澳洲唯一一个令买家愿意扎堆住公寓的城市

查看更多悉尼精品房源

悉尼公寓价格最贵的城区是派珀角（Point Piper），中值达到161.5万，其次是米尔逊角（Milsons Point）160万、达令角（Darling Point）152.5万。其他新上榜的城区包括2个南部城区：拉姆斯盖特海滩（Ramsgate Beach）107万和南卡灵巴（Caringbah South）106万，而曼利（Manly，101万）是唯一一个上榜的北滩城区。

Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，高价公寓数量大增表明出手阔绰的大屋换小屋买家更加活跃，很多买家都继续选择公寓，而非价格更高的独栋屋。但这也表明，悉尼沉寂多年的高声望房地产市场再次蓬勃。

悉尼是澳洲唯一一个令买家愿意扎堆住公寓的城市，它的每一个上榜城区都能欣赏海港或海洋美景。 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

7月澳洲房价增2.8% 墨尔本超悉尼

在7月份过去的3个月里，墨尔本房市总值上升了6.1%，高于悉尼房市的5.4%

查看更多墨尔本精品房源

Corelogic RP Data的报告显示，7月份，澳洲各大城市的房价已上升了2.8%，较往年上升了11.1%。

而悉尼和墨尔本的房价依然领先全澳，使得澳洲的房市总值达6万亿澳元。

在7月前的6个月里，澳洲房市就增长了5000亿。

对此，Corelogic RP Data的研究负责人Tim Lawless说：“我很惊讶房市增长还那么大，但可能随之会减缓——现在各银行的借贷更加严格了，投资借贷利率可能会升高，贷款对价值比率（LVR）低了，这些都可能降低市场的投资需求。”

报告还显示，在7月份过去的3个月里，墨尔本房市总值上升了6.1%，要比悉尼房市的5.4%高。

Tim Lawless说：“在过去的12个月里，我们发现几个城市的房市都处于调整阶段，达尔文的下降最快，达到5.3%，珀斯的下降了0.3%，而悉尼的年增长率最快，达18.4%。”

而在过去12个月里，各大城市的租金收入也增长了0.9%，创史上最低。悉尼的租金收入增长为3.2%，墨尔本的为3%。

Tim Lawless说，目前租金收入唯一没受到较大影响的是霍巴特，其租金收入与房价增长较平衡。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房价一路上扬 房地产市值达6万亿澳元

根据澳洲房价中值，悉尼的房价现在比布里斯班高出72%

查看更多澳大利亚精品房源

现在的澳大利亚房地产市场价值6万亿澳元，仅在去年就增长了5000亿澳元，悉尼和墨尔本都有双位数增长，布里斯班也是涨势惊人。

CoreLogic RP Data 8月3日上午公布了最新的《房屋价值指数》（Hedonic Home Value Index），发现悉尼和墨尔本的房价增长正驱动澳洲房价一路向前，但考虑到最近出台的投资者借贷改革，这样的日子可能不多了。

CoreLogic RP Data的研究负责人劳利斯（Tim Lawless）称，毫无疑问全国市场现在存在双重性。

房价年增幅最强劲的是悉尼和墨尔本，年比增长率分别是18.4%和11.5%，布里斯班的增幅相对温和，为3.9%。

“根据房价中值，悉尼的房价现在比布里斯班高出72%，墨尔本也比它高出24%。”

悉尼的房价增幅为13年来最大，但布里斯班仍能保持增长势头，布里斯班和达尔文的单元房租金收益是全国最高的，达到5.5%。而墨尔本的独栋屋（3%）和单元房（4.1%）租金收益都是全国最低。

“当你考虑到，悉尼租金在过去12个月只增长了2.5%，而房价攀升了18.4%，你很容易发现租金收益如何被击溃。”劳利斯说。

他说最近的按揭借贷政策改革是对房市需求的一次及时测试，“尤其是投资者的需求”。

悉尼是房价最贵的城市，中值达到79万，而候巴特是最廉价的城市，只有30.5万。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

诺贝尔奖得主：澳洲房价出现泡沫 悉尼、墨尔本最危险

专家：澳洲房价出现泡沫

诺贝尔经济学奖得主弗农史密斯近日警告称，悉尼和墨尔本房地产市场的种种迹象均已发出房价泡沫的危险信号。

因其在实验经济学的研究成果，史密斯教授于2002年被授予诺贝尔奖。他近日在悉尼访问时提醒，澳大利亚必须吸取美国次级房贷危机的教训。2007年美国发生次贷危机，房地产崩盘，最终引发全球经融危机。

史密斯教授指出，虽然和美国不一样的是澳大利亚监管机构不允许陷入还款危机的借款人简单地把房产丢给银行，但一旦泡沫破裂，那些房产投资者将处于水深火热之中。目前的投资者都盘算着转售房屋赚取差价，但一些人可能不会如愿。

他还表示，当房价涨到一定程度就会出现投机现象，这是资本主义经济的常见现象。虽然有投机风险，但他相信澳大利亚能够避免美国那样的严重后果。

不久前，多家大银行提高了澳洲房产投资贷款和无息贷款的利率。小型一点的银行也迫于监管机构审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）的压力提高了贷款资本要求。AMP银行已开始不再接受新的贷款，限制或持续到今年晚些时候。

研究美国房产危机的弗农-史密斯（Vernon Smith）教授表示澳大利亚应该加强地方监管，减少不良信贷，避免让银行陷入危机。他指出1930年代的大萧条就是个惨痛的教训，但人们往往好了伤疤忘了痛。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

中国房产投资者称遭歧视 澳洲华人成立维权团体

有澳洲华人成立团体，保障中国投资者在澳洲买房的权益

澳洲一位著名的华裔商人警告称，中国房产投资者不但被狡猾的商家占便宜，还遭到澳洲公众歧视。

中国香港中华总商会（Chinese Precinct General Chamber of Commerce）主席曾韦恩（音译，Wayne Tseng）说，因为在中国，消费者权益和个人权益还是一个相对比较新的概念，所以中国买家来到澳洲之后，常常被当作“软柿子”。

曾先生出生于越南，父母都是华裔，他在1970年代移民澳洲，曾经是澳洲自由党的候选人。现在，他成立了一个总部位于墨尔本的新团体，中华房产投资者商会（Chinese Chamber of Property Investors），代表当地华人以及海外华人的利益，告知他们的合法权益。

他对news.com.au说，华人投资者和澳洲经营者都存在不良行为。“他们买卖澳洲房产必须经过一连串复杂的程序，但不幸的是，有些经营者利用中国人不了解澳洲制度的弱点占他们便宜。”他说。

他的团体听说的此类行为包括，买家被收取了佣金——这种做法在中国非常普遍——或者经营者爲了推广某栋房子，提供给买家的上市物业清单并不完整。

“甚至是银行，他们会在提供贷款的时候说，你必须从我们这里购买保险，但这不是真的，人人都有决定权。”他说。

他把这比作过去一个常常被用来欺骗外来游客，说在沙滩上散步要收钱的骗局。“这就好比从前，”他说，“你根本不需要付上10块钱就能在沙滩上散步。但我过去在黄金海岸常常看到这种骗局，事实上我还向市府举报过。”

曾先生说，华人社区成员对当前有关外国投资的辩论，以及公众指责他们推高房价，感到非常“沮丧”，但人们却听不到他们的声音。“很多公众人士都觉得，是华人推高了澳洲房价，但说实话，只是在那么特定的几个地区而已。”

“我们所知道的是，华人买新开发的房产，他们的投资资助了这些开发案，他们购买的每套房产都缴纳了印花税，这些税金又被用于资助基础设施建设。某种程度上，他们确实为自己没有发言权感到沮丧。”

曾先生表示，这个不以营利为目的的团体聘用了三名全职人员，他们会把投资者介绍给值得信任的物业转易中间人、顾问和房地产经纪人，并且组织研讨会和教育讲座。该团体也会进行游说，希望能够与外国投资审查委员会（FIRB）更好地沟通。

“FIRB通过的新规定并没有很好地传达给华人社区，”他说，“需要有一个简单的信息调度制度，但目前还没有一个他们可以获得信息的中心点，让他们可以询问关于自身在澳洲购房资格的简单问题。这是很危险的。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。