澳洲房价 – Page 14

新总理谭保当政将给澳洲房市带来好消息！

澳洲前通信部长谭保成功挑战艾伯特，夺取党魁宝座，也将接替其执政，成为第29任澳大利亚总理

据《Domain》栏目Jennifer Duke报道，澳洲政府“大洗牌”将有利于解决澳洲房屋可支付问题。

艾伯特政府对房屋可支付问题比较冷漠：艾伯特年初曾承认，希望澳洲房价增长；而前财长何基（Joe Hockey）在6月称，首次置业者最需要的是好工作，如果悉尼房价太贵，人们就不会买房。

而新任财长莫瑞信（Scott Morrison）在7月称，房屋供应不足和可支付问题是澳洲社会问题的中心，“超过30%的家庭收入被用于支付房贷，这超过了公认的房屋可支付临界点。”

总理谭保（Malcolm Turnbull）也意识到了该问题，认为需对房屋供应进行改革。在去年的讨论会上，他就说到房屋建设规划问题，“澳洲土地众多，但房屋建设不足。”

同时谭保也反对一些应急的权宜之计，如他认为何基的利用养老金来帮首次置业者购房的政策是“完全糟糕”的。

影子财长鲍文（Chris Bowen）称，这项政策只会使得澳洲房市涌入更多热钱，房价更高。

WBP Property Group的首席执行官Greville Pabst称，谭保当政将会重振消费者信心。开发商游说团体Urban Taskforce称，谭保意识到了增加房屋供应的问题。

（据澳洲新快网）

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买房投资国外的月亮比国内的圆吗？热门海外房市大PK

又到中秋月圆时！以前，我们常用“外国的月亮比中国圆”来批评没有全面了解国外现状，一味崇洋的现象。那么，具体到买房投资领域，国外的月亮真的比国内的圆吗？在国内买房和在国外买房，究竟会相差多少呢？居外网特意选取热门的海外各国房市，与国内“北上广深”一线城市做一个对比，帮助大家更好地了解各国真实的房市情况。

一、美国

中美房产PK

居外分析

美国房地产市场复苏强劲。今年1月份，美国房价同比上涨8.1%。在集中了超过40%华人移民的加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。加州房价涨幅为全美最高，旧金山和洛杉矶房价年涨幅介乎20-40%。美国房产经纪人协会公布的最新数据显示，美国房价最贵的五个大都会地区有四个位于加州，分别是圣何塞、旧金山、安纳海姆和圣地亚哥。

纽约周边有很好的教育资源，当地的房产获得不少中国人的注意和青睐。去年以来，纽约的房价持续回暖。一方面由于买家的涌入，市场存量房库存下降，另一方面，就业率上升，经济好转，也让卖家不再急于出手。目前纽约公寓的租金回报率大约在8%，总体上比较吸引人。

底特律市政府因负债185亿美元，于2013年7月宣布破产。包括华人在内的房地产投资人涌入底特律，不仅是因为那里可以找到全美最低的价格，也因为当地房屋入住率和租金都在上涨。投资者在底特律市区买房，年租金回报率可达30%，相当于全国平均水平的三倍。居外发现，底特律的维恩县（Wayne County）更是全美房东回报率最高的地方。今年1月底特律都会区房价中位数只有10.66万美元，同比上涨20.0%。可是，“汽车城”的治安一直备受关注，犯罪率在美国城市中一直居于前列，日前底特律市警察局局长更呼吁“守法”市民购买枪支，以保护自己免遭犯罪分子侵害。

告别低迷澳洲旅游热点地房市涨起！

据《每日电讯报》报道，CoreLogic RP Data的数据显示，过去一年，澳洲旅游热点地区房市火旺，尤其是沿海地区。

在截至本年5月的一年里，新州Richmond-Tweed地区的交易活动增长最大，住房销售上升了7.3%，为2008年以来最高，独栋屋的房价中值为44.6万，单元房的为33.8万；而伊拉华拉（Illawarra）地区房价上升最大，独栋屋升了12.2%，单元房升了9.8%。

汤市围（Townsville）是澳洲地区当中唯一房价下跌的，独栋屋跌了2%，单元房跌了1.2%。

西澳Bunbury地区的独栋屋房价中值上升了0.3%，单元房升了0.7%。

澳洲旅游热点地区房市火旺，尤其是沿海地区

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同时，他也看好昆州的沿海地区。黄金海岸（Gold Coast）的独栋屋房价增长了4.3%，单元房上升了4%。

昆州Wide Bay的房价变化在截至6月的12个月里变化最小，独栋屋房价中值只上升了0.7%，独栋屋上升了0.4%。

凯恩斯独栋屋房价中值上升了4.7%，单元房升了3.8 %。

Latrobe，Gippsland地区的独栋屋房价中值上升了2.3%，单元房升了1.6%。

CoreLogic RP Data的分析师Cameron Kusher称，这是2007年以来增长最大的，其中独栋屋的表现要好些，而不是单元房，后者主要受供过于求的影响（2008年建设过多造成）；虽然不及以前的增长速度，但未来仍会继续增长。

（据澳洲新快网）

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信不信由你！澳洲去年仅有2%房产卖给中国人

最新研究令外国投资推高澳洲房价的说法遭到质疑，称海外中国人只占了2014年房市总交易量的2%。

“这个比例太低了，难以说明这是导致澳洲房地产承受力危机的原因。”此次研究的作者、悉尼大学的教授杭智科（Hans Hendrischke）称。

杭智科对比了所有住房销售的价值和外国投资审查委员会（FIRB）的统计，计算了中国买家对澳洲房地产市场的影响。他利用统计局和CoreLogic RP Data的数据，估算2014年全国销售的住宅房地产价值2700亿元。

他还对比了FIRB的审批结果（包括新房和二手房），估算中国人的总购买量占2%左右。但他说即便是这个比例也是“言过其实”的，因为这些只是审批数据，并非实际购买量。

“不要责怪中国人。”杭智科9月2日在悉尼大学的“都市化节日”（Festival of Urbanism）上表述他的发现后总结说。

这个研究并没有考虑外国人非法在澳洲购房带来的潜在影响。

中国开发商建的澳洲房产通常八成会被离岸买家买走

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房价强劲增长正激起反对外国买家的情绪，尤其是在悉尼和墨尔本。西悉尼大学城市研究讲师罗杰斯（Dallas Rogers）称，澳洲的住房承受力危机是国内形势带来的后果，与海外买家没多大关系。

罗杰斯说，长着“亚洲相貌”的澳洲公民去参加拍卖会却被称为“外国投资者”，在澳洲遭到种族歧视。他说解决住房危及的关键应该在于澳洲的税收政策、住房供应和人口增长。

“如果我们赶走来自中国的外国投资，也无法解决澳洲的住房承受力问题。”罗杰斯说。

不过，在某些地区，中国买家的购买量确实比较夸张。

悉尼大学的刘莎（Sha Liu，音译）正在撰写一份关于中国买家和全球房地产市场的博士论文，她说中国买家在某些楼盘的占有比例高达90%。这种现象通常会出现在开发商本身就是中国人的楼盘中，这些项目主要针对华人社区，例如车士活（Chatswood）和华埠。

她说如果楼盘是中国开发商建的，通常八成房产会被离岸买家买走。如果是本地开发商，这个比例会低很多，最多三成。

（据澳洲新快网）

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澳洲房地产巨头：中国买家澳洲购房未会手软

据《澳洲人报》报道，澳洲房地产机构Ray White的主席怀特（Brian White）称，中国买家购买澳洲房产的需求被低估，中国购房者的需求比以往任何时候都更强。

怀特称，中国开发商和投资者没有受到房市动荡的较大影响，无论在境内还是境外，房产需求都很强盛。

澳洲房地产机构Ray White的主席怀特（Brian White）

澳洲最大的公寓开发商Lend Lease的首席执行官史蒂夫（Steve McCann）称，公司旗下的全球新公寓项目中，有35-40%的买家都来自海外；而在预售中，大多数海外买家来自亚洲，包括中国——目前还没有看到任何冷却现象。

史蒂夫称，在整体的住房市场中，还未看到泡沫，但认为澳洲房价不会一直猛升，“未来12-18个月，价格增长可能会停下。”

Colliers International Victorian的住房总经理蒂姆（Tim Storey）否认墨尔本房市有供过于求的想象。他还说，如果项目针对海外市场来营销，“如果中国的需求涌进来，销售将会一片大好。

（据澳洲新快网）

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低价房哪里找？40万澳元以下澳洲房产塔斯马尼亚最多

据《每日电讯报》报道，澳洲大城市里，40万澳元以下的房屋很难找了，但有些地方还是存在此类房屋。

CoreLogic RP Data最新数据显示，大城市里40万澳元以下的澳洲房产不多。该机构的卡梅伦（Cameron Kusher）称，全国的房屋销售里，只有37.4%是少于40万的，而在大城市里的只有25.1%。去年的40万以下房屋销售量很少，100万以上的则创新高。

霍巴特则是各大城市中房价最便宜的，61.2%的销售都低于40万。

而堪培拉和悉尼去年房产销售低于40万的数量最少，分别为7.4%和7.8%。

卡梅伦说，单元房市场购买到40万澳元以下的房产机会比较大。

在澳洲单元房市场中，霍巴特低价房产最多，为83.3%，其次是阿德莱德66.5%，布里斯班为51.7 %，堪培拉为43.3 %，珀斯为38.5%，墨尔本为35.9%，达尔文为29.7 %，悉尼为16.3%。

只售33万澳元的塔斯马尼亚房产

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卡梅伦还说，随着澳洲房价高涨，低价的房产会越来越少。

（据澳洲新快网）

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澳洲房价未来看涨十大地区出炉错过是你损失！

据《每日电讯报》报道，Hotspotting的分析员特里•瑞得（Terry Ryder）说，他自己也不是预言家，但经过数据分析后，认为全国有10个地区未来澳洲房价涨势看好。

他认为这些澳洲地区的房价还有很好的上升空间，房屋需求很高，不仅是在2015年，而是长远来说。

而排在榜首的便是，位于布里斯班和黄金海岸之间的洛根市（Logan City）。

特里说，洛根市的增长动力要比其他城镇多。其可支付性和便利设施是一大卖点。“研究显示，高可支付性加通勤列车系统，再加离工作地点近，使得洛根市很有吸引力。”

排在第二的阳光海岸（Sunshine Coast）。特里说，之前阳光海岸的发展都受困，但现在已经开始快速发展——很多矿业工人都在该地区安定下来，而一些大的基建工程也在开展中。

而叶坪（Epping）地区，墨尔本北部郊区被认为是维州未来增长最快的地区。这得益于一系列的基建工程和规划工程。

利物浦则是新州最值得投资的郊区——房屋空置率很低，很受投资者欢迎，大量的交通和基建工程也在开展中。

昆士兰州的洛根市成为未来房价增长最快的澳洲地区

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以下是特里认为的，未来资本增长最快的十大澳洲地区：

洛根市，昆州
阳光海岸，昆州
叶坪，维州
利物浦，新州
凯恩斯，昆州
达博（Dubbo），新州
莫宁顿半岛（Mornington Peninsula），维州
Moreton Bay，昆州
Albury-Wodonga，新州/维州
麦考瑞港（Port Macquarie），新州

（据澳洲新快网）

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抽身股市享高投资回报华人热钱涌进布里斯班房市

布里斯班的投资回报要高于悉尼和墨尔本

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据《信使邮报》报道，数以百万计的中国购房者热钱正涌进昆士兰州房市，而布里斯班是主要目的地。

Ausin Group，设在布里斯班的专门针对中国市场的房地产公司称，房地产需求非常旺盛，每天都能落成至少一单住房房产买卖，平均价格为55万-60万澳元。

该公司的总经理Joseph Zaja说，大多数的交易都来自个人投资者。“我们每月都有来自中国大陆的30-60单房产购买，并且还在增长。很多中国人都从动荡的股市中抽身，寻找稳定的海外资产，布里斯班房产就很适合他们。”

其中，最大的投资者，是那些已在澳洲南部买过房子的老练购房者，但也有很多是第一次来澳洲买房的，布里斯班就成为了他们在澳洲的第一庄买卖。

Zaja说：“布里斯班的投资回报要高于悉尼和墨尔本，所以很多中国人都来这里购房。”

来自Yong Real Estate机构的中介Tom Zhang说，有些亚洲买家不介意花大钱来买房，很多中国购房者也认为布里斯班的房产可支付性高。在像Sunnybank，Eight Miles Plains这样的地区和其附近的郊区，房市将会继续高涨。

中国夫妇Phillip Cheung和Mandy Ma不久前花了90万在MacGregor购房。这对夫妇之前也花了53万买了Nevern街的一套房产，但后来装修了后就卖了。

两人婚后就想买套新房，看见澳洲房价在飞涨都想快点行动，而他们认为布里斯班是值得投资的地方。

（据澳洲新快网）

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悉尼房价200万以上城区数一年翻一倍

澳洲房价中值最高的20个城区

由于房价上涨而且外购投资者迫切希望在悉尼著名的海港和海边城区拥有一席之地，悉尼房价中值在200万以上的城区数量在短短1年内几乎翻了一倍。

CoreLogic RP Data整理了截至6月份的年度数据，发现在澳洲房价中值超过200万的48个城区中，悉尼占了40个，而它的海港富人区派珀角（Point Piper）再度荣登榜首，房价中值达到560万。

根据这些数据，1年前悉尼有22个城区的房价中值在200万以上。自此之后，悉尼的房价飙升了近20%，迫使银行收紧对投资者的贷款，以帮助市场降温。

墨尔本有5个城区的中值超过200万，但只有位于内东南区的图拉卡（Toorak）进入前20名。图拉卡的排名从去年的第15位上升至今年的第9位，中值为320万。

珀斯有2个城区的中值超过200万，分别是斯旺河（Swan River）北岸的Peppermint Grove和另一个斯旺河城区Dalkeith，它们的中值分别为330万和247万。

整体而言，全国房价中值超过100万的城区数量增长了23%，从355个增加至437个。其中新州占了三分之二以上，12个月内从232个增加至302个，几乎全部都在悉尼。其次是维州，增加了10个至61个，西澳（39个）、昆州（14个）、南澳（12个）、堪培拉首都领地（7个）和北领地（1个）。

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人民币贬值对澳洲房地产的利与弊

人民币贬值可能抑制中国人对澳洲房地产的需求

试图在全球经济中恢复有竞争力地位的中国已连续2天让人民币贬值。《澳洲人报》报道称，澳元兑美元短线跳水近百点，跌势扩大至1%，触及六年新低0.7215，新西兰元兑美元跌逾1%，触及六年新低0.6466，因中国央行改革中间价，人民币持续贬值施压澳新货币。

因澳大利亚和新西兰和中国经济状况密切相连，澳元和新元极其容易受到中国方面因素影响。澳洲国民银行分析师指出，人民币大幅贬值之后，市场仍面临相当多的不确定性，在人民币中间价公布后，澳元瞬间遭遇大幅拖累，显示未来几周内相关货币仍将继续承压。

这并不是说人民币的贬值主要针对澳洲。它是为了让人民币重回大部队的行列，因为只与猖獗的美元挂钩已意味着，人民币对其它贸易伙伴而言，例如澳洲，价格过高。这造成了澳洲住宅、旅游及矿业等方面的繁荣。

因此，虽然人民币汇率的调整幅度相对较小，更像是展示意向，但它对澳洲来说肯定是件大事。

近几年全球深陷低迷的经济增长、通胀及资产回报，原因在于供给过剩及消费者需求和商业投资不足。

德国和日本都请求邻居们降低货币价格，但中国固执地维持基础设施支出，并紧紧抓住美元。结果，其经济严重受累于过多的债务和资本支出以及价格过高的货币。目前中国有关当局似乎想处理这些问题。这对澳洲而言有着深远的影响。

澳洲房价飙升的部分原因在于2011年以来澳元兑人民币的汇率降低了35%。中国投资者已成为澳洲房地产的边缘定价者，但一直带着不同于澳人的衡量方式去参加拍卖。

如果中国真心让人民币贬值的话，可能抑制中国人对澳洲房地产的需求，令房价不再上窜。但从周二晚的市场情况来看，澳元可能跟随人民币的脚步。因此，有分析师认为这或许会是零和博弈（正如所有货币战争的结局）。

澳洲商品价格自2011年以来已狂跌了近50%，这造成“收入衰退”。不过，商品出口量有所提升，这令GDP继续增长。如果出口量因为中国钢铁产业的调整而下滑，那么澳洲就得指望中国人继续出现在这里，不管是作为游客还是地产买家。

另一方面，罗柏并不知道中国政府会采取什么措施来重新实现强劲的经济增长。他说：“如果我知道答案的话，我就不在这儿了。”但罗柏补充称，他相信中国政府在作出的选择上会取得成功。

澳洲国民银行（NAB）8月12日撰文就中国央行调整人民币中间价对澳元的影响进行分析，并认为澳元预期有下修风险。内容如下：

中国央行将美元/人民币中间价大幅上调近2%，澳元给出了经典的膝跳反应式下跌。澳元的下跌是对于美元/人民币汇率的最大反应，同时也是亚洲货币走势中的典型代表。

随着人民币贬值的持续发酵，我们将看到美元兑亚洲货币进一步走高，澳元/美元也将进一步承压。本行对于澳元的后市预期也或因此作出修正。目前的预期是澳元/美元9月末目标0.74，年末目标0.72，2015年上半年目标0.71水平。

如果要维持现有预期的话，我们需要看到中国央行令美元/人民币后市进入一个震荡区间，而非进一步走高。又或者是美元/人民币进一步走高，但美元兑其他亚洲货币不再续升。

此外，本行对澳元/美元年内剩余时间的预期也有严苛条件要求，主要取决于美联储9月16/17日的货币政策会议上是否升息。我们认为美元在9月仍有进一步上行的可能性，因此，本行澳元/美元的预期仍有下修风险。

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