澳洲房价 – Page 14

新總理譚保當政將給澳洲房市帶來好消息！

澳洲前通信部長譚保成功挑戰艾伯特，奪取黨魁寶座，也將接替其執政，成為第29任澳大利亞總理

據《Domain》欄目Jennifer Duke報道，澳洲政府“大洗牌”將有利於解決澳洲房屋可支付問題。

艾伯特政府對房屋可支付問題比較冷漠：艾伯特年初曾承認，希望澳洲房價增長；而前財長何基（Joe Hockey）在6月稱，首次置業者最需要的是好工作，如果悉尼房價太貴，人們就不會買房。

而新任財長莫瑞信（Scott Morrison）在7月稱，房屋供應不足和可支付問題是澳洲社會問題的中心，“超過30%的家庭收入被用於支付房貸，這超過了公認的房屋可支付臨界點。”

總理譚保（Malcolm Turnbull）也意識到了該問題，認為需對房屋供應進行改革。在去年的討論會上，他就說到房屋建設規劃問題，“澳洲土地眾多，但房屋建設不足。”

同時譚保也反對一些應急的權宜之計，如他認為何基的利用養老金來幫首次置業者購房的政策是“完全糟糕”的。

影子財長鮑文（Chris Bowen）稱，這項政策只會使得澳洲房市湧入更多熱錢，房價更高。

WBP Property Group的首席執行官Greville Pabst稱，譚保當政將會重振消費者信心。開發商游說團體Urban Taskforce稱，譚保意識到了增加房屋供應的問題。

（據澳洲新快網）

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買房投資國外的月亮比國內的圓嗎？熱門海外房市大PK

又到中秋月圓時！以前，我們常用“外國的月亮比中國圓”來批評沒有全面了解國外現狀，壹味崇洋的現象。那麽，具體到買房投資領域，國外的月亮真的比國內的圓嗎？在國內買房和在國外買房，究竟會相差多少呢？居外網特意選取熱門的海外各國房市，與國內“北上廣深”壹線城市做壹個對比，幫助大家更好地了解各國真實的房市情況。

壹、美國

中美房產PK

居外分析

美國房地產市場復蘇強勁。今年1月份，美國房價同比上漲8.1%。在集中了超過40%華人移民的加州，房子出租後的毛租金回報率壹般可達到7-9%。加州房價漲幅為全美最高，舊金山和洛杉磯房價年漲幅介乎20-40%。美國房產經紀人協會公布的最新數據顯示，美國房價最貴的五個大都會地區有四個位於加州，分別是聖何塞、舊金山、安納海姆和聖地亞哥。

紐約周邊有很好的教育資源，當地的房產獲得不少中國人的註意和青睞。去年以來，紐約的房價持續回暖。壹方面由於買家的湧入，市場存量房庫存下降，另壹方面，就業率上升，經濟好轉，也讓賣家不再急於出手。目前紐約公寓的租金回報率大約在8%，總體上比較吸引人。

底特律市政府因負債185億美元，於2013年7月宣布破產。包括華人在內的房地產投資人湧入底特律，不僅是因為那裏可以找到全美最低的價格，也因為當地房屋入住率和租金都在上漲。投資者在底特律市區買房，年租金回報率可達30%，相當於全國平均水平的三倍。居外發現，底特律的維恩縣（Wayne County）更是全美房東回報率最高的地方。今年1月底特律都會區房價中位數只有10.66萬美元，同比上漲20.0%。可是，“汽車城”的治安壹直備受關註，犯罪率在美國城市中壹直居於前列，日前底特律市警察局局長更呼籲“守法”市民購買槍支，以保護自己免遭犯罪分子侵害。

告別低迷澳洲旅游熱點地房市漲起！

據《每日電訊報》報道，CoreLogic RP Data的數據顯示，過去一年，澳洲旅游熱點地區房市火旺，尤其是沿海地區。

在截至本年5月的一年裡，新州Richmond-Tweed地區的交易活動增長最大，住房銷售上升了7.3%，為2008年以來最高，獨棟屋的房價中值為44.6萬，單元房的為33.8萬；而伊拉華拉（Illawarra）地區房價上升最大，獨棟屋升了12.2%，單元房升了9.8%。

湯市圍（Townsville）是澳洲地區當中唯一房價下跌的，獨棟屋跌了2%，單元房跌了1.2%。

西澳Bunbury地區的獨棟屋房價中值上升了0.3%，單元房升了0.7%。

澳洲旅游熱點地區房市火旺，尤其是沿海地區

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同時，他也看好昆州的沿海地區。黃金海岸（Gold Coast）的獨棟屋房價增長了4.3%，單元房上升了4%。

昆州Wide Bay的房價變化在截至6月的12個月裡變化最小，獨棟屋房價中值只上升了0.7%，獨棟屋上升了0.4%。

凱恩斯獨棟屋房價中值上升了4.7%，單元房升了3.8 %。

Latrobe，Gippsland地區的獨棟屋房價中值上升了2.3%，單元房升了1.6%。

CoreLogic RP Data的分析師Cameron Kusher稱，這是2007年以來增長最大的，其中獨棟屋的表現要好些，而不是單元房，後者主要受供過於求的影響（2008年建設過多造成）；雖然不及以前的增長速度，但未來仍會繼續增長。

（據澳洲新快網）

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信不信由你！澳洲去年僅有2%房產賣給中國人

最新研究令外國投資推高澳洲房價的說法遭到質疑，稱海外中國人只占了2014年房市總交易量的2%。

“這個比例太低了，難以說明這是導致澳洲房地產承受力危機的原因。”此次研究的作者、悉尼大學的教授杭智科（Hans Hendrischke）稱。

杭智科對比了所有住房銷售的價值和外國投資審查委員會（FIRB）的統計，計算了中國買家對澳洲房地產市場的影響。他利用統計局和CoreLogic RP Data的數據，估算2014年全國銷售的住宅房地產價值2700億元。

他還對比了FIRB的審批結果（包括新房和二手房），估算中國人的總購買量占2%左右。但他說即便是這個比例也是“言過其實”的，因為這些只是審批數據，並非實際購買量。

“不要責怪中國人。”杭智科9月2日在悉尼大學的“都市化節日”（Festival of Urbanism）上表述他的發現後總結說。

這個研究並沒有考慮外國人非法在澳洲購房帶來的潛在影響。

中國開發商建的澳洲房產通常八成會被離岸買家買走

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房價強勁增長正激起反對外國買家的情緒，尤其是在悉尼和墨爾本。西悉尼大學城市研究講師羅傑斯（Dallas Rogers）稱，澳洲的住房承受力危機是國內形勢帶來的後果，與海外買家沒多大關系。

羅傑斯說，長著“亞洲相貌”的澳洲公民去參加拍賣會卻被稱為“外國投資者”，在澳洲遭到種族歧視。他說解決住房危及的關鍵應該在於澳洲的稅收政策、住房供應和人口增長。

“如果我們趕走來自中國的外國投資，也無法解決澳洲的住房承受力問題。”羅傑斯說。

不過，在某些地區，中國買家的購買量確實比較誇張。

悉尼大學的劉莎（Sha Liu，音譯）正在撰寫一份關於中國買家和全球房地產市場的博士論文，她說中國買家在某些樓盤的占有比例高達90%。這種現像通常會出現在開發商本身就是中國人的樓盤中，這些項目主要針對華人社區，例如車士活（Chatswood）和華埠。

她說如果樓盤是中國開發商建的，通常八成房產會被離岸買家買走。如果是本地開發商，這個比例會低很多，最多三成。

（據澳洲新快網）

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澳洲房地產巨頭：中國買家澳洲購房未會手軟

據《澳洲人報》報道，澳洲房地產機構Ray White的主席懷特（Brian White）稱，中國買家購買澳洲房產的需求被低估，中國購房者的需求比以往任何時候都更強。

懷特稱，中國開發商和投資者沒有受到房市動蕩的較大影響，無論在境內還是境外，房產需求都很強盛。

澳洲房地產機構Ray White的主席懷特（Brian White）

澳洲最大的公寓開發商Lend Lease的首席執行官史蒂夫（Steve McCann）稱，公司旗下的全球新公寓項目中，有35-40%的買家都來自海外；而在預售中，大多數海外買家來自亞洲，包括中國——目前還沒有看到任何冷卻現像。

史蒂夫稱，在整體的住房市場中，還未看到泡沫，但認為澳洲房價不會一直猛升，“未來12-18個月，價格增長可能會停下。”

Colliers International Victorian的住房總經理蒂姆（Tim Storey）否認墨爾本房市有供過於求的想像。他還說，如果項目針對海外市場來營銷，“如果中國的需求湧進來，銷售將會一片大好。

（據澳洲新快網）

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低價房哪裡找？40萬澳元以下澳洲房產塔斯馬尼亞最多

據《每日電訊報》報道，澳洲大城市裡，40萬澳元以下的房屋很難找了，但有些地方還是存在此類房屋。

CoreLogic RP Data最新數據顯示，大城市裡40萬澳元以下的澳洲房產不多。該機構的卡梅倫（Cameron Kusher）稱，全國的房屋銷售裡，只有37.4%是少於40萬的，而在大城市裡的只有25.1%。去年的40萬以下房屋銷售量很少，100萬以上的則創新高。

霍巴特則是各大城市中房價最便宜的，61.2%的銷售都低於40萬。

而堪培拉和悉尼去年房產銷售低於40萬的數量最少，分別為7.4%和7.8%。

卡梅倫說，單元房市場購買到40萬澳元以下的房產機會比較大。

在單元房市場中，霍巴特低價房產最多，為83.3%，其次是阿德萊德66.5%，布裡斯班為51.7 %，堪培拉為43.3 %，珀斯為38.5%，墨爾本為35.9%，達爾文為29.7 %，悉尼為16.3%。

只售33萬澳元的塔斯馬尼亞房產

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卡梅倫還說，隨著澳洲房價高漲，低價的房產會越來越少。

（據澳洲新快網）

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澳洲房價未來看漲十大地區出爐錯過是你損失！

據《每日電訊報》報道，Hotspotting的分析員特裡•瑞得（Terry Ryder）說，他自己也不是預言家，但經過數據分析後，認為全國有10個地區未來澳洲房價漲勢看好。

他認為這些澳洲地區的房價還有很好的上升空間，房屋需求很高，不僅是在2015年，而是長遠來說。

而排在榜首的便是，位於布裡斯班和黃金海岸之間的洛根市（Logan City）。

特裡說，洛根市的增長動力要比其他城鎮多。其可支付性和便利設施是一大賣點。“研究顯示，高可支付性加通勤列車系統，再加離工作地點近，使得洛根市很有吸引力。”

排在第二的陽光海岸（Sunshine Coast）。特裡說，之前陽光海岸的發展都受困，但現在已經開始快速發展——很多礦業工人都在該地區安定下來，而一些大的基建工程也在開展中。

而葉坪（Epping）地區，墨爾本北部郊區被認為是維州未來增長最快的地區。這得益於一系列的基建工程和規劃工程。

利物浦則是新州最值得投資的郊區——房屋空置率很低，很受投資者歡迎，大量的交通和基建工程也在開展中。

昆士蘭州的洛根市成為未來房價增長最快的澳洲地區

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以下是特裡認為的，未來資本增長最快的十大澳洲地區：

洛根市，昆州
陽光海岸，昆州
葉坪，維州
利物浦，新州
凱恩斯，昆州
達博（Dubbo），新州
莫寧頓半島（Mornington Peninsula），維州
Moreton Bay，昆州
Albury-Wodonga，新州/維州
麥考瑞港（Port Macquarie），新州

（據澳洲新快網）

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抽身股市享高投資回報華人熱錢湧進布里斯班房市

布里斯班的投資回報要高於悉尼和墨爾本

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據《信使郵報》報道，數以百萬計的中國購房者熱錢正湧進昆士蘭州房市，而布里斯班是主要目的地。

Ausin Group，設在布里斯班的專門針對中國市場的房地產公司稱，房地產需求非常旺盛，每天都能落成至少一單住房房產買賣，平均價格為55萬-60萬澳元。

該公司的總經理Joseph Zaja說，大多數的交易都來自個人投資者。“我們每月都有來自中國大陸的30-60單房產購買，並且還在增長。很多中國人都從動蕩的股市中抽身，尋找穩定的海外資產，布里斯班房產就很適合他們。”

其中，最大的投資者，是那些已在澳洲南部買過房子的老練購房者，但也有很多是第一次來澳洲買房的，布里斯班就成為了他們在澳洲的第一莊買賣。

Zaja說：“布里斯班的投資回報要高於悉尼和墨爾本，所以很多中國人都來這裡購房。”

來自Yong Real Estate機構的中介Tom Zhang說，有些亞洲買家不介意花大錢來買房，很多中國購房者也認為布里斯班的房產可支付性高。在像Sunnybank，Eight Miles Plains這樣的地區和其附近的郊區，房市將會繼續高漲。

中國夫婦Phillip Cheung和Mandy Ma不久前花了90萬在MacGregor購房。這對夫婦之前也花了53萬買了Nevern街的一套房產，但後來裝修了後就賣了。

兩人婚後就想買套新房，看見澳洲房價在飛漲都想快點行動，而他們認為布里斯班是值得投資的地方。

（據澳洲新快網）

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悉尼房價200萬以上城區數一年翻一倍

澳洲房價中值最高的20個城區

由於房價上漲而且外購投資者迫切希望在悉尼著名的海港和海邊城區擁有一席之地，悉尼房價中值在200萬以上的城區數量在短短1年內幾乎翻了一倍。

CoreLogic RP Data整理了截至6月份的年度數據，發現在澳洲房價中值超過200萬的48個城區中，悉尼占了40個，而它的海港富人區派珀角（Point Piper）再度榮登榜首，房價中值達到560萬。

根據這些數據，1年前悉尼有22個城區的房價中值在200萬以上。自此之後，悉尼的房價飆升了近20%，迫使銀行收緊對投資者的貸款，以幫助市場降溫。

墨爾本有5個城區的中值超過200萬，但只有位於內東南區的圖拉卡（Toorak）進入前20名。圖拉卡的排名從去年的第15位上升至今年的第9位，中值為320萬。

珀斯有2個城區的中值超過200萬，分別是斯旺河（Swan River）北岸的Peppermint Grove和另一個斯旺河城區Dalkeith，它們的中值分別為330萬和247萬。

整體而言，全國房價中值超過100萬的城區數量增長了23%，從355個增加至437個。其中新州占了三分之二以上，12個月內從232個增加至302個，幾乎全部都在悉尼。其次是維州，增加了10個至61個，西澳（39個）、昆州（14個）、南澳（12個）、堪培拉首都領地（7個）和北領地（1個）。

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人民幣貶值對澳洲房地產的利與弊

人民幣貶值可能抑制中國人對澳洲房地產的需求

試圖在全球經濟中恢復有競爭力地位的中國已連續2天讓人民幣貶值。《澳洲人報》報道稱，澳元兌美元短線跳水近百點，跌勢擴大至1%，觸及六年新低0.7215，新西蘭元兌美元跌逾1%，觸及六年新低0.6466，因中國央行改革中間價，人民幣持續貶值施壓澳新貨幣。

因澳大利亞和新西蘭和中國經濟狀況密切相連，澳元和新元極其容易受到中國方面因素影響。澳洲國民銀行分析師指出，人民幣大幅貶值之後，市場仍面臨相當多的不確定性，在人民幣中間價公布後，澳元瞬間遭遇大幅拖累，顯示未來幾周內相關貨幣仍將繼續承壓。

這並不是說人民幣的貶值主要針對澳洲。它是為了讓人民幣重回大部隊的行列，因為只與猖獗的美元掛鉤已意味著，人民幣對其它貿易伙伴而言，例如澳洲，價格過高。這造成了澳洲住宅、旅游及礦業等方面的繁榮。

因此，雖然人民幣彙率的調整幅度相對較小，更像是展示意向，但它對澳洲來說肯定是件大事。

近幾年全球深陷低迷的經濟增長、通脹及資產回報，原因在於供給過剩及消費者需求和商業投資不足。

德國和日本都請求鄰居們降低貨幣價格，但中國固執地維持基礎設施支出，並緊緊抓住美元。結果，其經濟嚴重受累於過多的債務和資本支出以及價格過高的貨幣。目前中國有關當局似乎想處理這些問題。這對澳洲而言有著深遠的影響。

澳洲房價飆升的部分原因在於2011年以來澳元兌人民幣的彙率降低了35%。中國投資者已成為澳洲房地產的邊緣定價者，但一直帶著不同於澳人的衡量方式去參加拍賣。

如果中國真心讓人民幣貶值的話，可能抑制中國人對澳洲房地產的需求，令房價不再上竄。但從周二晚的市場情況來看，澳元可能跟隨人民幣的腳步。因此，有分析師認為這或許會是零和博弈（正如所有貨幣戰爭的結局）。

澳洲商品價格自2011年以來已狂跌了近50%，這造成“收入衰退”。不過，商品出口量有所提升，這令GDP繼續增長。如果出口量因為中國鋼鐵產業的調整而下滑，那麼澳洲就得指望中國人繼續出現在這裡，不管是作為游客還是地產買家。

另一方面，羅柏並不知道中國政府會采取什麼措施來重新實現強勁的經濟增長。他說：“如果我知道答案的話，我就不在這兒了。”但羅柏補充稱，他相信中國政府在作出的選擇上會取得成功。

澳洲國民銀行（NAB）8月12日撰文就中國央行調整人民幣中間價對澳元的影響進行分析，並認為澳元預期有下修風險。內容如下：

中國央行將美元/人民幣中間價大幅上調近2%，澳元給出了經典的膝跳反應式下跌。澳元的下跌是對於美元/人民幣彙率的最大反應，同時也是亞洲貨幣走勢中的典型代表。

隨著人民幣貶值的持續發酵，我們將看到美元兌亞洲貨幣進一步走高，澳元/美元也將進一步承壓。本行對於澳元的後市預期也或因此作出修正。目前的預期是澳元/美元9月末目標0.74，年末目標0.72，2015年上半年目標0.71水平。

如果要維持現有預期的話，我們需要看到中國央行令美元/人民幣後市進入一個震蕩區間，而非進一步走高。又或者是美元/人民幣進一步走高，但美元兌其他亞洲貨幣不再續升。

此外，本行對澳元/美元年內剩余時間的預期也有嚴苛條件要求，主要取決於美聯儲9月16/17日的貨幣政策會議上是否升息。我們認為美元在9月仍有進一步上行的可能性，因此，本行澳元/美元的預期仍有下修風險。

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