澳洲投资 – Page 12

中国投资者转战西悉尼廉价公寓抢手

中国投资者被指涌到悉尼西区抢购公寓楼花，将本地买家挤出市场。

据《每日电讯报》报道，瞄准了悉尼富人区一段时间的富裕中国买家已经将目光转向西区房价更低的城区，包括奥本（Auburn）、马里兰（Merrylands）、宾士镇（Bankstown）和利物浦（Liverpool）。

六个月前，悉尼年轻人可能会考虑在这些地区买人生的第一套房，它们当时不在中国投资者的物色范围内，但现在都已经成了抢手房。

澳洲投资法允许外国人购买新房，也可以购买二手房用于推倒重建

现在仅仅奥本就有6个新公寓项目，随着中国房价继续下跌，投资者都希望趁澳元贬值到悉尼来赚大钱。房产网站巨头Juwai.com报道称，在奥本买房的意愿在8月份增长了43.9%。

虽然没有海港景色，也没有诱人的城市地址，但奥本位于悉尼心脏区，邻近巴拉玛打（Parramatta），而且已经有成熟的亚洲社区。

居外网（Juwai.com）的共同执行长冼明（Simon Henry）称，上个月中国买家最青睐的西悉尼城区依次是奥本、马里兰、宾士镇、巴拉玛打和利物浦。“18个月前，基本没人问津；12个月前，少许人感兴趣；半年前，大家的兴趣大增，但今天，你可以看到投资者的兴趣越来越强烈。”

8月份投资者对宾士镇的兴趣增长了24.6%。Henry说：“奥本是晋升最快的，但由于过去一个季度也发生过，所以还需要观察这股势头是否能吸引海外兴趣。”

奥本在女王街（Queen St）、公园路（Park Rd）、玛丽街（Mary St）、奥本路（Auburn Rd）、诺森伯兰路（Northumberland Rd）以及车站路（Station Rd）的新项目已经被中国猎房族的兴趣淹没。奥本市长Le Lam说，当地适宜定居，所以她对中国买家的购房兴趣不觉得意外。

（据澳洲新快网）

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本周海外各国房市头条当地视角让您更懂市场（9月23日）

英国《金融时报》：谷底反弹交易活跃投资者需警惕欧元区房地产风险

欧元区的房地产市场历经多年的低迷，已经走出谷底，并有可能进一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近几年已经吸引了大量的资本流入，支持其房地产行业崛起。可是新研究表明，因为一心寻求高收益资产，热情过度的投资者低估了欧元区周边地区的房地产市场风险，包括营商环境、竞争水平、市场透明度、腐败程度和更广泛的经济状况。【阅读原文】

Propertywire房地产杂志：中国香港高端房产价格雄霸全球 超伦敦、巴黎50%！

第一太平戴维斯的新研究发现，中国香港高端物业之贵称霸全球，一个位于黄金地段的转手公寓，典型的价格是450万美元，分别超出伦敦和巴黎同类型房产45%和55%。在其他顶级国际城市中，新加坡高端物业的均价是230万美元，纽约210万美元，迪拜190万美元；米兰、悉尼、威尼斯和洛杉矶则可以找到性价比高的房产。【阅读原文】

海外房产新闻网站OPP. Today：美国房地产投资移民”两手抓” 居外、外联携手促进EB-5移民项目

中国领先的房地产平台居外网与顶级移民咨询机构外联出国顾问集团达成合作关系，共同促进美国EB-5投资移民签证项目。EB-5项目以“就业为基础”的美国联邦移民项目，外国人可以获得永久绿卡，只要他们在获得批准的项目中投资了至少50万美元，并证明这项投资在两年内创造至少10个就业岗位。这两家公司将独家合作营销数项获批准参与EB-5项目的地产开发项目。【阅读原文】

《澳大利亚时报》：澳洲房产投资贷款急剎車 你要如何突围？

最近澳元的快速贬值鼓励外国投资者加入购房者的队列，称澳大利亚为财富的避风港。然而，为了避开房地产价格不断上升的影响，澳大利亚政府通过了针对银行房地产投资贷款的新规。除了增加投资贷款利率，银行针对房产投资贷款申请人也制定了更严格的规定。在当前的市场情况下，寻求专业的咨询可以节省你大量的时间和金钱。【阅读原文】

澳洲房产投资贷款急剎車你要如何突围？

如果你想在澳大利亚购买房产，现在大多数州新房供应量大大高于今年前几个月，和去年同期相比也大幅增涨，这对你来说将是好消息。因此，将有更多的房子可供选择，这将改进供需平衡，卖家可能不再要求跟此前相同的价格。

在过去的两年里，利率下降鼓励买家进入市场或再次购买以扩大房地产投资组合。在连续23年的经济增长后，考虑到澳大利亚的良好以及相对稳定的经济和政治环境，投资者已经开始关注澳大利亚房地产的机会。

澳大利亚：资产避风港

最近汇率的机会（即澳元兑英镑和美元的快速贬值）鼓励外国投资者和澳大利亚“海龟”加入的澳大利亚购房者的队列。许多人称之为财富的避风港。

谈及房地产价格的增长，在截止2015年8月的过去的12个月里，澳大利亚州府城市房产价格涨跌不一。悉尼和墨尔本平均房价继续强劲增长，全年分别增长了17%和17%，而其他城市，如达尔文和珀斯，平均房价微降。你应该一直注意，即便是同一个州内，不同地区房价也与平均水平大不相同。

澳大利亚投资房地产贷款新规

然而，为了避开不断上升的价格影响，并在某种程度上抑制市场的涨势，澳大利亚审慎储备监管局（Australian Prudential Reserve Authority）最近强调了房产投资以及不负责任的借贷行为对澳大利亚房市以及整体经济的威胁。他们通过并引进了针对澳大利亚银行房地产投资贷款的新规。

此举令银行直接差别对待房地产投资者（而不是房主借款人），提高现有的住房投资贷款和新投资贷款的利率。这将帮助银行符合澳大利亚审慎储备监管局对投资贷款“合理增长”的预期。

其他变动

除了增加投资贷款利率，澳大利亚审慎储备监管局还决定不让银行2016年投资贷款规模增长10%以上。随后，银行针对房产投资贷款申请人制定了更严格的规定。曾多次抵押贷款买房的投资者将受最大的影响，这类借款人将更保守地对待他们现有的抵押贷款，以便限制新增贷款的数量。

由澳大利亚审慎储备监管局带动下的其他变化还包括大多数银行降低投资者最高贷款价值比率至80%。

以我们看来，其他银行自动发起的变化包括取消对房地产投资贷款相对于自住房贷款的促销和特殊折扣，在某种程度上或许旨在减少需求。

在当前的市场情况下，寻求专业的咨询可以节省你大量的时间和金钱。确保你的中介与能提供真正适合你的贷款政策的银行有来往。否则当你的首选银行拒绝你的申请，你可能会措手不及。

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澳元贬值总理亲华中国开发商对澳洲房地产市场充满信心

中国公寓开发商非常自信他们能在澳洲获得新机会，称澳洲房地产市场供应不足，随着澳元下滑澳洲房地产市场可能更有价值。

澳洲新总理谭保（Malcolm Turnbull）被认为对华友好，有利中国投资者

据《澳洲人报》报道，9月17日在悉尼召开的一个论坛上，上海升龙投资集团澳洲分公司Aqualand称市场有很多有利因素。该公司总经理熊韦恩（Wayne Xiong，音译）说：“我认为问题在于市场供应不足。现在比从前有进步，但是我们已经有好几年供不应求了。”

Aqualand已在悉尼和珀斯买下价值10亿元的开发地皮，定位于高端市场。在悉尼，该公司买下了七集团控股（Seven Group）的总部，地点在悉尼市中心皮尔蒙特（Pyrmont）。“澳元贬值吸引了很多海外投资。”熊先生说。

他承认海外投资者包括中国投资者大量涌入使得地皮更加昂贵，“但总是有好项目能拿到”。他指出Aqualand已经与当地银行建立了支持关系。虽然银行对公寓项目采取了更加严格的方法，但其良好的风险管理为好项目留下了足够的空间。

莱坊国际（Knight Frank）亚洲市场总监王家明（Dominic Ong）称，联邦政局动荡——五年换了五位总理——不会影响中国投资。“事实上谭保（Malcolm Turnbull）被认为对华很友好，很了解中国文化，这对大多中国投资者而言是好事。”王家明还表示，中国股市动荡也不会影响澳洲投资，但澳洲政府对海外买家的政策变动会带来影响。

（据澳洲新快网）

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澳洲房产投资热点追踪：为什么现在是投资新州拜伦湾的好时机?

房地产专家称，虽然悉尼和墨尔本的房地产投资回报很少，但在拜伦湾（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安发展（sea change）计划覆盖的地方，投资回报却很可观。

Corelogic RP Data的研究负责人Tim Lawless表示，“婴儿潮一代”回到正轨，再加上海安发展计划，他们正在塔斯马尼亚州（Tasmania）、新南威尔斯州拜伦湾、维多利亚州巴斯海岸（Bass Coast）和冲浪海滩（Surf Coast）等地寻找可以承租或购买的宜居房产。“如果投资者想寻找有价值的投资标的，就应该看看霍巴特和拜伦湾地区。”

莱坊国际（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton称：“现在这种情况，加上强劲的租赁需求和被低估的房价，塔斯马尼亚简直是投资者的梦中之地。“当然，我们已经减少了供应量，但程度和澳洲大陆不一样，因为这里的房价还是处于被严重低估的水平，”他说，“况且我们还没有获得那么多外国人士的关注。” Scott Newton还说，越来越多的人搬迁到霍巴特和朗塞斯顿（Launceston），他们寻求一种更安静、更实惠的生活方式。

回报率仍然很高

婴儿潮一代、学生和年轻家庭对带小型游泳池的现房需求，使得塔斯马尼亚的房地产回报率要比澳大利亚大陆高很多。

澳洲最大的房地产代理商Ray White的Ant Manton称：“我们看到，房地产代理在悉尼为他们的投资者客户寻找合适的投资物业，他们多以城市边缘为目标，那些地方的房产空置率很低，价格在300,000澳元至450,000澳元之间。”

对投资者来说，塔斯马尼亚岛、拜伦湾及其他海安发展计划覆盖的地区，房价低且回报高。在拜伦湾，房产单价中位数为54.2万澳元，回报率为6.7％；而在维多利亚州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位价只有25万澳元，投资者可预期收益率为5.6％。相比之下，悉尼的中位价为80万澳元，回报率为3.4％；墨尔本中位价为55.1万澳元，回报率为3.7％。

“房屋购买力是大问题。相比悉尼和墨尔本，你在这能买到的房产简直是‘无以伦比’。”澳洲房地产代理公司LJ Hooker朗塞斯顿（Launceston）分部的Col Edwards说。拜伦湾的房地产销售人员格Graham Dunn向投资者保证，那里的房屋空置率很低和租金在海安发展区域很靠谱。

小户型推动需求

“拜伦湾的整体空置率小于1％。很多人在这里都选择小一些的房型，尤其是婴儿潮一代，他们卖了自己在双湾（Double Bay）的大房子，选择一种更适合生活的房型。

塔斯马尼亚的房产空置率为2.9％，Ant Manton说。但Herron Todd White的首席执行官Brendon Hulcombe提醒投资者要当心。“房地产市场仍然相当脆弱，人们应该知道，我们与全球市场相连，现在的回报率可观，但未来事情可能会起变化，我们不会与世界孤立开来。”

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中国首次成为澳大利亚第一大海外直接投资来源

中国首次成为澳洲第一大海外投资来源国，投资高达277亿澳元

据商务部网站消息，澳大利亚外资审查委员会（FIRB）近日发布的数据显示，2013至2014年，中国首次成为澳洲第一大海外投资来源国，中国投资者对澳洲投资高达277亿澳元，超过美国投资者的175亿澳元。其中超过40%（约124亿澳元）的投资进入了澳洲房地产市场。

澳大利亚统计局（ABS）的数据还显示，中国大陆投资者在澳大利亚资产海外买家排行榜上位列第七位，中国香港位列第四位。与此同时，美国、英国和比利时对澳投资兴趣也似乎日益浓厚。HLB Mann Judd负责人盖斯特（Nick Guest）指出，在中国经济总量逐渐扩大的背景下，中国买家会持续关注其他大型项目的投资，如达尔文港（Port of Darwin）、新州电力资产、福利曼特尔港（Port of Fremantle）等基础设施。除此之外，矿业也可能重新进入中国投资者的视线。

另据联合国贸发会议（UNCTAD）2015年度世界投资报告（World Investment Report ）的相关统计数据，2014年，澳大利亚在全球海外直接投资中所占的比例为4.2%，金额则高达519亿美元，大于德国、法国、日本、意大利、韩国及印度的规模。澳正经历一股全新的海外直接投资热潮，资金来源包括中国大陆、中国香港、美国、新加坡、日本、英国及比利时等地。

（据澳洲新快网）

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中国富豪新举动！马兴法4700万澳元“試水溫”购70万公顷澳洲土地

《澳洲金融评论报》报道称，天马轴承集团股份有限公司（Tianma Bearings Group）的创始人兼主席马兴法1个月斥资4,700万澳元买下了北领地和昆士兰州交界处的2座养牛场。他声称这笔交易是“试验”。

马兴法买下的伍伦贡养牛场

查看澳大利亚在售土地

虽然马兴法正寻求从经营上和地理上让业务多元化，天马也在最新年报中明确将农业列为增长引擎，但他还是对澳洲有所保留，尽管过去5年打造了包括其它3座养牛场和2座酒庄在内的农业资产组合。

马兴法解释称，他主要担心澳洲对外来投资的反对态度及恰当基础设施的不足。他说：“我去过澳洲十几次了，但还是不觉得很了解这个国家。因此，我不乐意进行非常大的投资。我们所有的投资都是规模相对小的试点项目。我们还在试图奠定基础。2国间存在一些法律和文化方面的大差异。虽然双边贸易总额很大，但存在部分不顺畅的板块。我们正采取谨慎方式。”

马兴法1986年开了第一家滚珠轴承厂，其业务在2009年中国政府大力投资基建以对抗金融危机时达到顶峰。当时他在中国富豪榜排名第123。但后来其财富随着中国制造业增速放缓及经济转向消费引导型而缩水。

目前马兴法寻求对外扩张，参与他声称因为中国人想要更高质量食品而可能发生在澳洲农业的下一个大繁荣。天马的上市公司去年成立了澳洲分部Tianma Agri Holdings来开展农业投资交易。

马兴法的儿子马文奇在墨尔本留学4年后回国执掌天马的葡萄酒业务，包括西澳酒庄Ferngrove及南澳酒庄Stonehaven。他指出，天马每年进口100个集装箱的澳洲葡萄酒，但现阶段不太可能进口更多了，相反，重点在于牛。

马兴法收购的温特沃斯（Wentworth）及伍伦贡（Wollogorang）养牛场总计有4万头牛。

（据澳洲新快网）

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澳洲投资移民告别“无风险”时代！

据澳洲移民局最新发布消息，澳洲重大投资者签证188项目将于2015年4月24日起暂停收件，已在24日前提交资料的申请人将可以按照现有条件进行审核，重新开启申请要等到7月1日。也就是说，由2015年4月24日至2015年6月30日，各州不接受担保申请，也不能发出邀请。直至7月1日后新的 188C投资移民政策下重开，申请人方可按照新要求重新提交申请。

中国国企大肆抢购悉尼商业地产投资额大增近四倍！

2014年，中国投资者对于澳洲商业地产的投资额增加几乎四倍至43.7亿澳元

据《每日电讯报》报道称，中国政府和国企一年内花费上亿资金购买位于悉尼CBD、北悉尼和内城区的热点商用房地产。

虽然私人投资是中国人喜爱澳大利亚房地产的主要表现，但2014年数据显示中国国有企业整体上购入了价值大约2.6亿澳元的商业不动产。

主要收购项目包括：Epping地区的Cambridge Office Park，是由保利地产斥资1.1亿元购买；北悉尼的Lucent项目，是上海绿地集团斥资5800万元购买；位于Leichhardt的Kolotex工厂，也是绿地集团斥资4500万元购买。

去年，中国投资者对于澳洲商业地产的投资额增加几乎四倍至43.7亿澳元，几乎是中国所有在澳洲投资的一半。根据悉尼大学中国研究中心和毕马威公司联合撰写的报告，对于矿业的投资关注，转移到了不动产和基础设施建设上。

中国研究中心中国商业管理专业教授杭智科（Hans Hendrischke）表示：“最大的转变在于，94%是私人企业，而6%是国有企业。”

报告宣称，一些有利于投资的条件在于，澳大利亚和中国的距离，澳大利亚市场的高回报率，市场稳定程度和流动性。报告称，悉尼和墨尔本的商业不动产，在2014年超越了纽约和伦敦成为最吸引中国投资者的目的地。

杭智科教授指出，中国国有企业和私有企业的运营方式相似。“它们都是商业运营的，相对较为独立，它们也会青睐那些私有企业喜爱的房产。”

中国政府单位在过去几年的房产热潮中并不是主要的投资者，然而在最近几年，中国政府单位购买了一些需要使用的物业，包括位于Central地区伊丽莎白街的旧领事馆办公室，它曾经被作为宾馆运营，价值在1500万至2000万，以及位于Camperdown地区Dunblane街的领事馆办公地址。

这份悉尼大学和毕马威公司联合发布的报告宣称，中国投资者现在将投资重点转向了澳大利亚其它城市，以及大都市的郊区。这些投资所带来的印花税，上个财年为新州政府创造了70亿元收入。

（据澳洲新快网）

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人民币贬值或逼澳联储再降官息

据《每日电讯报》报道，瑞士信贷集团（Credit Suisse）称，中国的人民币贬值有可能会促使澳联储继续下调官息，也令澳洲能源企业面临更大压力。

近日，人名币对美元贬值3%-4%，然而人们认为人民币还有继续贬值的可能。

人民币贬值，使得全球的通胀得到一定的抑制，但却使澳洲投资更热

瑞士信贷的分析员哈桑（Hasan Tevfik）称，澳联储将面临更大压力，来下调已非常低的利率。他说，大宗商品价格疲软和贸易下行的情况，将令澳联储不得不考虑减息。

而为恐人民币继续贬值，中国投资者急于提钱，也令澳联储感到害怕——担忧这些资金将用于澳洲房市中。而澳联储认为，再降息只会影响金融稳定，信贷更便宜，增大房产泡沫。

哈桑说，人民币贬值，赢家将是那些有海外业务的公司和在中国有大量成本支出的公司，而输家将会是澳洲的能源企业，特别是那些要与中国竞争的的能源企业。人民币贬值也使得澳洲大宗商品更昂贵，而是中国的企业更占有利地位。

贬值消息出来后，澳洲大宗商品价格及能源股应声下跌，原油价格跌至6年半地位。

哈桑称，人民币贬值，使得全球的通胀得到一定的抑制，但却使澳洲投资更热。

Macquarie Wealth的中国经济学家Larry Hu称，中国将可能会继续使人民币贬值，而受影响最大的将是铝、锌、镍市场。

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