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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十四）：如何考察折旧报告制作人的资质？

澳洲建筑造价/估算师协会（AIQS）是该行业唯一一家专业协会，会员按等级划分；Associate是最老牌、最正规的建筑估算师，需要建筑估算专业毕业，从事相关工作一些年，可以算是资质最高的建筑估算师，既可对外使用AIQS标记，也可进行学术交流等。2012后，AIQS改革了会员制度，不再新批Associate会员，并以Member来取代最初的会员资格（Associate），条件不变。Affiliate，Student2012 前后条件基本上没啥变化，其中Affiliate不乏非建筑估算师，比如一些设计师，估价师（Valuer）等等，他们不能对外使用AIQS标记，AIQS不承认他们的专业性（在建筑估算领域）。

只有拥有建筑估算正规学历并有相关从业经验的专业人士才能被澳洲建筑估算师协会（AIQS）接纳为高级会员（Associate of AIQS），只有他们出具的房产折旧报告才能保障您获得长达40年的抵税额度。

一些非正规的建筑估算师，往往是估价师（Valuer）或设计师（architect）。即使他们具备建筑估算师协会会员的资格，那也仅仅是外联会员（Affiliate of AIQS）。他们是绝不可以对外宣传和使用AIQS行业协会的标记。

此外，非建筑估算师往往应用固定的电脑程序，人为地附加上很多的假设条件，结果和实际的情况出入很大，给业主未来的财务审计带来很多潜在的风险。举个例子，在电脑中资产的价值仅仅分为高、中、低三档，而实践中，绝大多数的资产都划归为中档，被赋予相同的价值。比如，在不同的报告或物业中，热水炉都是1500元，请问这能算是对业主负责吧？相反，我会对每一个资产实际调查，对它们的价值一一揣摩，最大化业主的利益，这是任何一个电脑程序无法实现的。

房产折旧因为数额巨大，并且是近年引起负扣税日益扩大的主因，已引起税务局的高度重视。希望投资者高度警惕，明智地选择制作资产折旧报告的主体，把未来的风险降到最低。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

考察折旧报告的制作人的资质至关重要，可从下列官网入手（www.tpb.gov.au；www.aiqs.com.au），前者可检测报告的制作人是否具备注册税务代理，后者可甄别出真正的建筑估算师。

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。网上常见的一些所谓的DIY报告，费用只有200到300元；而正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。资产折旧抵税表需建筑估算师出具，和房子任何时期的估价无关。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲 | 2016年三季度澳洲房价继续上涨2.7% 悉墨堪三市领涨

据澳洲广播公司报道，澳洲东海岸各大城市房价仍继续增长。最新的CoreLogic数据指出，上个月全澳的房价平均上涨0.5%。这就意味着房价季度性增长达2.7%，比去年全年的房价高出7.5%。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，今年前10个月首都的房价上涨幅度超过9%，凸显出近期房价再次加速增长的情况。两大物业城市悉尼与墨尔本促进了房价的加速增长，堪培拉也将步入加速增长行列。

最新的CoreLogic数据指出，上个月全澳的房价平均上涨0.5%

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劳利斯表示：“在过去8周里，悉尼只有1周的清盘率略低于80%。在较低现金利率和贷款利率的背景下，房屋市场已经复苏。”

大部分首府城市中，独立式住宅是价格增长最快的物业，而很多城市公寓市场出现供过于求，令人担忧。悉尼两种房屋市场的差距不大，对于公寓市场供过于求问题的担忧也比较小。

房价升高的主要因素是出售房屋数量减少。悉尼出售的房屋数量与一年前相比减少了16.5%。墨尔本减少了4.6%。虽然两市物业都能卖出创纪录的高价，但卖家在同个市场购买物业时也必须支付同样的高价。

劳利斯表示交易成本也出现明显升高。他说：“例如悉尼市场的住宅价格自2009年以来已经上升了95%，这就意味着包含印花税、（房地产）中介费、安置成本等等在内的买卖成本也明显提高。”

他表示，去年7月悉尼房价年增长率达到近19%的顶峰，当前房价虽然飙升，但已经是明显放缓后的结果。

澳储行收紧借贷政策，使由于今年两次降息而火热的房地产市场有所降温。该行在昨天下午2:30（澳大利亚东部夏令时间 (AEDT)）宣布最新的利率，但只有少数分析师认为今年可能会再降息。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久

澳洲储备银行（Reserve Bank）今天宣布，1.5%的低利率目前维持不变。

澳储行今天宣布维持利率不变。

据澳洲广播公司报道，今天，澳储行自8月以来第3个月宣布利率维持不变，符合大部分经济学家预期。60名经济学家此前接受采访，其中只有5名认为本月将会降息。

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久 — 澳洲储备银行（Reserve Bank11月1日宣布，1.5%的低利率目前维持不变

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澳洲储备银行曾在今年8月将现金利率从1.75%降至1.5%，创历史新低。

11月曾是澳储行较多动作的一个月份。2006年到2011年间，澳储行连续6年在墨尔本杯日（Melbourne Cup Day）宣布调整利率。

过去数月，澳储行反复尝试压制悉尼和墨尔本房价增长，显示住房市场重新成为澳储行的首要考虑。澳储行新任行长洛伊（Philip Lowe）在会后声明中表示：“过去一年，房地产市场收入和住房贷款增长有所放缓。与去年相比，住房价格升幅有所下降。不过，最近几个月，部分市场的价格又出现显著上升。”

房地产分析机构CoreLogic今天上午发布的最新房价数据显示，10月全国住房价格上升0.5%，年增幅为7.5%，悉尼、墨尔本和堪培拉升幅最为明显。

劳伊同时警告房地产投资者，这种增长趋势并不长久。他说：“未来几年内，推出市场的公寓数量将相当可观，尤其是在东部的首府城市。”澳储行曾多次警告部分地区将出现供过于求，导致房价下跌。“未来数十年间，租金增长将会非常缓慢。”

部分分析师认为，澳储行声明提到“银行认为这次会议决定保持利率不变，符合经济可持续增长现状，有利于实现通胀目标”，暗示利率已经触底。

澳洲联邦证券（CommSec）首席经济学家詹姆斯（Craig James）发表评论指：“澳洲储备银行对目前现金利率水平明确表示满意，意味着目前不太可能考虑降息。利率可能已经触底，但这不代表明年不会加息。”

这种观点得到多数分析师赞同，其中甚至包括曾预测进一步降息的凯投宏观（Capital Economics）。

凯投宏观首席经济学家戴尔斯（Paul Dales）指出：“未来进一步降息的可能性不大，但这不代表澳储行已经解决了通胀过低的问题。”不过，戴尔斯仍坚持认为会再有两次降息。“如果下半年通胀上升水平没能达到澳储行预期，利率可能会降到1%。”

西太银行（Westpac）首席经济学家埃文斯（Bill Evans）表示，除非澳洲经济出现重大问题，否则不可能出现进一步降息。他在分析中指出：“2016年的政策都在针对早前出现的通胀低迷，目前政策开始重新关注实体经济。我们预测明年就业率增长达到1.6%，带动经济增长达到3.3%。在这个情况下，应该不需要降低利率。不过，如果明年通胀增长真的触碰到了2%-3%的目标底线，就有可能严重影响经济，尤其是就业市场。我们并不预期、但必须承认，如果2017年发生利率调整，降息的可能性多于加息。”

消息公布后，澳元汇率升至76.5美分。

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（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳毕业生就业困难仅4成人找到全职工作

在2014年，仅有39.4%的大学毕业生获得相关全职工作

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据澳洲新闻网报道，根据一项新数据显示，近来的毕业生比以往更难找到全职工作。

威尔金森（Shannon Wilkinson）现年24岁，获得阳光海岸大学（University of the Sunshine Coast）颁布的商学学士，在校时主攻旅游、休闲和会展管理。她原本打算从事会展管理工作，后又决定往更易赚钱的婚礼策划行业发展，并且希望有朝一日，自己也能开公司。然而，自去年学业完成还有将近6个月就毕业时，她发现自己的行业经验非常少，只在当地的婚宴场实习过和担任过临工工，这离她的目标还非常遥远。

其实，威尔金森只是众多毕业生困于兼职工作中的一个例子。实际上，有越来越多年龄在20-25岁的学生往往在毕业后几个月甚至几年还一直从事临时工或兼职工作，而不是按计划开始自己的职业生涯。

10月初时，国家人力资源研究所（National Institute of Labour Studies）发布了一项研究报告。报告中显示，毕业生从事全职工作的比例大幅下跌。在2008年，56.4%的本科毕业生在完成学业4个月后就找到了全职工作，但在2014年，该数据跌至41.7%。据称，下滑速度最快的人群是年龄在20-25岁之间的毕业生。在2014年，仅有39.4%的年龄在20-25岁之间的毕业生获得相关的全职工作，而有将近三分之二（60.6%）的学生被迫从事临时工或兼职工作。

值得注意的是，在2008年，20-25岁从事全职工作的毕业生的就业率比整体毕业生的就业比例高，达58.6%，这也意味着25岁以下的毕业生遇到的就业情况比所有毕业生都严重。

弗林德斯大学（Flinders University）的教授卡梅尔（Tom Karmel）是上述研究报告的撰写人。为了确定毕业生的就业率的下滑是否和整体劳工市场下滑以及和2008年金融危机有关，卡梅尔查看并研究了几十年来的统计数据。

虽然自2008年金融危机爆发后，每年的全职就业率都在下降，但卡梅尔认为不仅能把原因归咎于劳动力市场的压力，相反，他发现有一大批人群正陷入无法解释的困境中。

“我们猜测有两种原因，一种是企业不想招收应届毕业生，另外的原因是人才市场上涌入了太多应届毕业生。”

随着毕业生失业率的不断增加，每年的竞争也会愈演愈烈。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 厉害！悉尼小伙送外卖买下13套房

一个送披萨外卖的小伙似乎跟地产富豪联系不起来，但是人家确确实实买了13套房子，在28岁就靠收房租过起了“半退休”生活。

据《每日电讯报》报道，西悉尼小伙Tony Fleming在本月初决定辞去Domino披萨店的职务，因其房地产投资的租金年收入已经超过13万澳元。

辞去披萨店工作后，Fleming计划将所有的热情投入的他的爱好中：买房子！预计很快他就会买下自己的第14套房产。

Fleming现在名下有3套的房产都是在过去10个月里购入，这段时间大部分新州的房地产价值平均增长了10%。

Fleming的投资买房路也确实令人惊叹。

19岁的时，Fleming买下自己的第一套房子，彭里斯（Penrith）京士活（Kingswood）的一栋3卧室排屋。而这全靠他当时送披萨外卖10澳元的时薪。在买下第一套房产前18个月，Fleming贷款买了一辆车，债务繁重。但是靠着严格的省钱计划，加班加点工作，他终于存够了买房的首付款。

Fleming称他当时一周工作60个小时，有时候连续7天工作不休息，而且还和父母住在一起节省房租。通过这样的方式，Fleming称确实存钱速度快了些，但是他存下来的钱金额其实也有限，不过加上首次置业补贴也够了。当时的首次置业补贴比现在可大方不少。

Fleming买下的第一套房十分破旧，价格仅为18.9万澳元。Fleming把一个空出来的房间租给了朋友，减少还贷压力。

经过翻修后，这套房产在1年时间内价值翻倍。于是Fleming进行了再融资贷款，将这笔钱也用于房产投资。

此后，Fleming在京士活买了另外一栋住宅，又在圣玛丽（St Marys）区域买了多套公寓。

他最近购买的房产位于新州地方区域和南澳。

Fleming把他的成功都归功于非同寻常的购房策略。投资房产时，Fleming完全忽略自己的房产喜好，只根据房产的租金及潜在升值空间考虑。一旦房产价值上涨，Fleming便会再融资贷款以购买下一套房产。

此外，Fleming认为他极端的储蓄方式也助力不少。即使后来已经成为Dominos披萨一家门店的经理，他也不停地工作，基本没时间花钱。

不去度假，少喝酒，减少不可抵税的开支，Fleming称这一切都是值得的。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 悉尼房价再度启航？第3季度仍然上涨2.7%

尽管政府正努力采取措施冷却楼市，但是悉尼房价似乎再次起航，2016年第3季度房价增长率为一年来最高。

根据Domain集团上周四公布的数据，截止2016年9月，悉尼独立屋中位价格为1,068,303澳元，季度增长率为2.7%。

澳洲不少住宅投资者在最近近年赚得盆满钵满，而首次置业人群却离买房梦想越来越远。澳洲财政部长莫瑞信（Scott Morrison）刚号召完各州及领地政府解决房价可负担性问题，房地产业界专家就表示房价增长还将继续。

截止2016年9月，悉尼独立屋中位价格为1,068,303澳元，季度增长率为2.7%

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第3季度悉尼房价上涨主要归功于投资者活动增加，截止2016年8月，投资者活动年度增长9.2%。

Domain首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）称悉尼房地产市场回归上涨趋势，住宅拍卖清盘率保持在85%左右。今年5月及8月还2次降息。

下北岸是悉尼房价年度上涨幅度最大区域，在过去的12年个月房价上涨12%，2016年第3季度区域房价增长达到6%。

悉尼公寓市场相比独立屋市场增长幅度较小，第3季度公寓中位价格为685,865澳元，季度增长率仅为1.1%。由于此前公寓市场处于下滑趋势，悉尼公寓价格年度增长率仅为0.9%。

汇丰银行首席经济学家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）悉尼房地产市场“复兴”将成为澳洲央行下周会议讨论重点。他认为接下来的几个月里，悉尼房价还将继续增长，但是增长率数字应为个位数，不会上双。

布洛克瑟姆指出，虽然需求加大，但考虑到贷款限制加严，悉尼房价增长不会达到2014年及2015年水平。

10月24日，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）下发新借贷指南，要求贷款商在评估贷款客户还款能力时，必须按7%的利率来计算。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 华人投资者受限墨尔本多区域房价下跌

外国投资活动减少，引发墨尔本东区房价下跌。曾受中国买家热捧的地区也出现房价下跌。

据Domain网报道，过去一年，由于外国买家借贷条件收紧，加之需缴纳额外税费，墨尔本Balwyn North、Mount Waverley、Glen Waverley、Doncaster等地房价出现明显下降。此外，由于大量新公寓面市，墨尔本CBD、Box Hill、Footscray等地住房中位价也出现下降。

外国投资活动减少，引发墨尔本东区房价下跌

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曾受到中国买家热捧的Balwyn North，房价曾在3年内飙涨87%。据Domain最新数据显示，Balwyn North独立屋中位价最近出现显著下跌，过去一年跌幅高达9.1%，目前为170万澳元。Mount Waverley最近有所回温，但过去一年跌幅仍高达5.1%。

墨尔本房地产机构Marshall White的拍卖师Robert Ding表示，最近的政策调整导致海外买家的市场活跃度下降，不过，由于市场竞争激烈，本地华人买家仍愿意为心仪置业付出高价。

Domain首席经济学家Andrew Wilson表示，当地房价持续显著增长造成了支付能力阻碍。

尽管墨尔本整体住房市场去年出现5.5%的增长，公寓价格开始展露疲态。去年，除了交易最旺的三卧增长了5.4%之外，墨尔本市一卧住房中位价下跌1.4%，两卧住房中位价下跌1.8%。

（据Domain）

澳洲 | 被美国超越?澳洲或不再是住房面积最大国

据《悉尼晨锋报》报道，澳洲的新建住房面积正在不断缩减。据澳洲联邦证券公司（CommSec）的证券经纪人分析，上一个财政年，澳洲独立式住房的平均占地面积为231平方米，这个数字相比2008-09年的最高纪录247.7平方米有所减少。

澳洲新建住房平均面积比20年前要大10%，比30年前要大30%

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澳洲新建的房屋里，公寓占了绝大多数，而且面积也变得越来越小。据CommSec的住房面积大小走向报告，上个财政年的公寓平均面积为131.3平方米，这一数字与2004-05年最高纪录143.7平方米相比，下降了9%。上一个财政年全澳洲所建成的房屋中，超过40%的房屋属于中等密度或高密度类型。CommSec的首席经济师Craig James称，地段变稠密了，所以很多独立式住房的平均占地面积也变小了。年轻的购房者和新移民对于不同户型的偏爱也是其中一个因素之一。James说，“人们开始重新思考他们的生活方式”。

2014-2016年，维州的独立住房面积是全国最大的，平均房屋面积达到了241.1平方米，排在第二的是昆州（237.7平方米），接着是新州（227.4平方米）。首都领地和塔州分别是180.8平方米和188.1平方米。上个财政年，北领地的公寓平均面积为179平方米，是全国最大的，排在第二位的是维州（134.7平方米），新州（132.4平方米）位居第三。1980年代中期到2010年期间，澳洲的新建住房平均占地面积猛增了50%。2012年之前的15年里，澳洲新建房屋面积大于美国。对此，CommSec表示全球范围内的对比有点困难，但在那段时间，澳洲的新建住房面积应该属于全世界最大的。

但在过去的几年里，美国的独立住房面积大小已经超过了澳洲。去年，美国新建住房平均占地面积快要接近250平方米，比澳洲大了近10%。据报告显示，“美国2015年的房屋面积达到了历史新高，在全球也有可能排在第一”。即使如此，按照国际标准来讲，澳洲的平均房屋占地面积还是很大的。报告称，“比起美国和澳洲，欧洲的房屋面积要小很多。新西兰的房屋面积比澳洲小7%，最新数据显示加拿大的房屋面积比澳洲要小10%左右”。

澳洲的新建住房面积相比过去而言，还是大了很多。澳洲新建住房平均面积比20年前要大10%，比30年前要大30%。James称虽然澳洲人仍在建着相对大的房屋，但是在过去的几年里还是有明显变化的。他说，“澳洲人正在对他们的需求进行重新考量”；“夫妻和小家庭都考虑将公寓作为第一选择。4-5间卧室大住宅的需求变少了，而且郊区不断地在合并，拆了房屋建起了公寓和连栋房屋”。

去年维州的住房面积创下最高纪录，而自2000年悉尼奥林匹克运动会以来，新州的住房面积则排在全国第一。另外，统计局提供了住房竣工数据，CommSec据此计算的新建独立住宅和公寓的平均占地面积。

（据SMH）

澳洲 | 悉尼可负担住房规划披露包容性区划或遭开发商反对

根据新州政府即将进行的规划法规调整，在悉尼各地重新区划用途的土地上建设的新住房开发案都必须包含可负担住房。

澳洲日报引述《悉尼晨锋报》报导，这个要求将包括在大悉尼委员会下个月公布的六项分区规划草案里。大悉尼委员会是由谭博夫人（Lucy Turnbull）领导的新规划机构。

这些规划意味着，在经过重新区划，可以用来建设更高密度住房的土地上开发住房的话，5% 到 15% 多出来的空间将成为由社区服务机构管理的低收入住房。

据瞭解，这些可负担住房规划将适用于私有财产持有人和州政府持有的土地。

这些规划将遭到房地产开发商的抗议，除非它们可以为提供可负担住房获得额外奖励。

不过，向中低收入者提供出租房的社区住房服务机构将对此表示欢迎。

大悉尼委员会一名女发言人表示，在分区规划公布前，她不方便透露更多信息，但委员会已经意识到，给低收入家庭提供可负担住房的需求日益增长。

她表示，政府需要进行战略性规划来增加可负担住房的数量，同时通过增加住房供应来增加总体的可负担性，满足日益增长的人口需求。

根据所谓的包容性区划方案（inclusionary zoning scheme）而建设的可负担住房将面向那些搬出政府提供的社会住房或存钱打算买房的人。

相关资讯：墨尔本首次置业者可负担的唯一区是？

（据钜亨网）

澳洲 | 城市综合体优势多，成堪培拉投资新热点

堪培拉的城市面貌正在改变。以天然环境著称的澳洲首都，正在大力发展城市综合体建设，从而为城市居民创造更具现代化气息的生活空间。对投资者来说，这是一个值得关注的信号。

优势明显，潜力巨大

集住宅、零售、办公和休闲娱乐为一身的城市综合体越来越成为现代都市发展的建设重点。由于功能多元，综合体大大提高了土地及基础设施的利用率，缓解重复建设带来的资源浪费。在综合体内，居住者和工作者促使了商业空间的繁荣，而商业空间则为居住者和工作者提供更舒适的生活条件，两者的和谐互助将会明显提升群体自豪感，这将创造出生气勃勃的街区文化。从某种意义上来说，城市综合体就是一个多元化的投资组合，可以让业主分散在租房市场上的风险。

GEOCON用心打造的Infinity Towers是一个集公寓、办公、零售及餐饮于一身的城市综合体项目

正是因为看到了这些优势，堪培拉在城市规划中大力发展综合体，把它作为增加城市中心人口的基础。从理论上说，综合体会成为经济发展的引擎，因为住户已经为它的商业准备了一个潜在的市场。对于想要分享城市发展红利的投资者来说，这是一个令人兴奋的机会。

Southport的公寓项目临近塔格黎诺湖（Lake Tuggeranong），引领堪培拉南部期待已久的水边生活

成功经验，影响深远

城市综合体总能创造无限的可能性，一流的餐厅、影院、公园，顶尖的商店、咖啡馆、健身房，几乎能满足现代生活的一切需求。除堪培拉以外，澳洲各地都在建设综合体，并且已经尝到了综合体给城市生活和社会经济带来的甜蜜滋味。其中，悉尼的East Village和Darling Quarter、纽斯卡尔（Newcastle）的Honeysuckle、布里斯班（Brisbane）的Trafalgar Lane和Portside Wharf已经成功地打造出趣味而多元的生活空间，深受住户喜爱。

Wayfarer位于堪培拉的的中心商业区，楼高27层，建成后将会成为堪培拉城市天际线上最高的建筑

而堪培拉的Realm Precinct和New Acton也给当地居民带来了全新的现代化气息，累积了大量的人气。Realm Precinct和New Acton都位于堪培拉的市中心，规划有高级住宅、奢华酒店和一流餐厅等，前者拥有一座五星级酒店，后者则以户外艺术展著称。这两个知名项目的成功证明，综合体已成为堪培拉一个新的投资热点。

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