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澳大利亞有許多房價不斷增長的市場，房屋數量和公寓銷售量都在不斷攀升。

儲備銀行今年將利率下調至歷史低點，澳大利亞審慎監管局（APRA）取消了7%的抵押貸款利率緩衝，負利率比率保持不變，這些似乎都刺激了市場情緒。

Hotspotting.com.au網站的創始人特裡•萊德（Terry Ryder）表示，在一些市場經歷了一段時間的下滑之後，澳大利亞的主要房價增長市場正在令人意想不到的地區發展起來。

最新的Hotspotting網站價格預測指數給出了一份澳大利亞排名前10的地區名單，如維多利亞的本迪戈和昆士蘭的陽光海岸這些地區中心增長郊區的數量最多。

該指數基於兩個基本數據：比起房產中值，銷售量是更好的衡量市場增長的數據，以及銷售量持續上升後帶來的房價的上漲。

特裡·萊德對全國十大房價增長區域的分析如下。

1. 維多利亞州 本迪戈（Bendigo）

本迪戈目前是維多利亞州擁有需求不斷增長郊區數量最多的市場，已經超過吉朗（Geelong）和巴拉腊特（Ballarat）等其他強勁市場。

本迪戈既吸引本地購房者，也為墨爾本的投資者所青睞。這個增長中心房子價格便宜，他們可以追求更好的租金收益。

許多本迪戈郊區的房產中值在30萬澳元左右，突顯了這座城市的可購性。

本迪戈的崛起得益於其自身固有的優勢，其中包括強大而多樣化的經濟，以及它和墨爾本之間的緊密聯系。

昆士蘭州

2. 布裡斯班北部

布裡斯班北區是布裡斯班市場最活躍的部分，有望實現更強勁的增長。

這個中環地區有10個郊區，銷售需求不斷上升，其中包括奧爾德利（Alderley），其房屋中位價格已上漲5%，公寓也已上漲22%。

其他房價增長的郊區包括邦多爾（Boondall）、西徹姆賽德（Chermside West）、埃弗頓公園（Everton Park）、凱德倫（Kedron）、麥克多沃爾（McDowall）、桑蓋特（Sandgate）、斯塔福德（Stafford）、斯塔福德高地（Stafford Heights）和韋弗爾高地（Wavell Heights）。

這些都是中等市場，房產中值在60萬澳元和70萬澳元之間。

3. 陽光海岸

陽光海岸無論是在銷售活動還是價格增長方面，仍然是昆士蘭州最強勁的市場。

陽光海岸正在崛起，而知名度更高的黃金海岸市場卻正在衰弱。

陽光海岸有10個買家需求不斷增長的郊區，另外還有13個郊區有著穩定的銷售活動。蘭茲伯勒和小山在我們的國家50強名單中均有上榜。

昆士蘭州超過60%的地區市場房屋中位價高於一年前。

在增長較快的市場中，有21個增長超過10%，其中10個為陽光海岸郊區。增長率前幾名的分別是歐蒙迪（Eumundi，28%）、陽光海灘（Sunshine Beach，15%）、雙水（Twin Waters，15%）和伍圖拉（Wurtulla，15%）。

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澳大利亞首都地區

4. 貝爾康嫩（Belconnen）

堪培拉是澳大利亞房產經濟最強勁的地區，平均收入最高，失業率最低。

堪培拉正在挑戰維多利亞州人口增長第一的寶座。堪培拉由於空房少，因此租金得以增長。

貝爾康嫩區是堪培拉第一大管轄郊區，其銷售活動不斷升溫。

這一地區有許多價格低廉的郊區，房屋空置率遠低於1%，租金收益率堅挺，一些郊區在過去12個月內房產中值增長了6%至7%。

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南澳大利亞州

5. 查爾斯·斯德特（Charles Sturt）

查爾斯·斯德特市是從阿德萊德市中心向西北方向延伸，一直延伸至海灘，包括一系列不錯的郊區，其中8個郊區銷售活動穩步上升。

它們包括內城布朗普頓以及像芬頓（Findon）、西頓（Seaton）、弗林德斯公園（Flinders Park）、南伍德維爾（Woodville South）和富勒姆花園（Fulham Gardens）等這樣有中等市場的郊區。

亨利海灘（Henley Beach）和西海灘（West Beach）也顯露出增長勢頭。

該地區房價增長良好，包括亨利海灘南區（房產中值上漲15%，至985,000澳元）。

6. 馬裡恩（Marion）

在房價增長的郊區數量方面，阿德萊德繼續遙遙領先於悉尼、墨爾本和布裡斯班，以及正在復蘇的珀斯市場。

馬裡恩市是阿德萊德西南部的一個中等市場地區，過去18個月一直處於市場領先地位，現在它再次成為一個出色的市場——名副其實，而且它還是全國性的市場。

馬裡恩有9個銷售業績不斷上升的郊區，包括阿斯科特公園（Ascot Park）、愛德華茲敦（Edwardstown）、格倫戈裡（Glengowrie）、哈雷特灣（Hallett Cove）、馬裡恩、奧哈洛蘭山（O’Halloran Hill）和西科姆花園（Seacombe Gardens）。

華拉代爾（Warradale）是澳大利亞房價上升排名前50的郊區之一，其房產中值為595,000澳元，是馬裡恩中環地區房產價格低廉的典型代表。

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7. 阿德萊德恩菲爾德港（Port Adelaide Enfield）

阿德萊德恩菲爾德港市於2018年成為南澳州首府一個嶄露頭角的市場，並繼續成為阿德萊德最繁忙的地區之一。

我們的最新調查顯示，該市有7個銷售活動正在上升的郊區，包括克羅伊登公園（Croydon Park）、德南科特（Dernancourt）、格林英畝（Greenacres）、北港（North Haven）、羅斯沃特（Rosewater）和皇家公園（Royal Park）。

德南科特（Dernancourt）在我們的全國50強名單中。當地的大型活動推動了這一區域的發展，包括為澳大利亞海軍建造船只的大規模計劃以及港口周圍的持續發展。

奧斯本海軍造船廠正在進行5.35億澳元的升級改造，以容納40艘新的防御艦艇；500名公務員被調到這裡；並且，這裡提議修建一條新的鐵路支線，將港口的商業中心和一號碼頭居住區與阿德萊德中央商務區連接起來。

8. 昂卡加林（Onkaparinga）

正如我們多次觀察到的，昂卡加林在對阿德萊德市場的分析中始終占據顯著位置。

它目前擁有7個正在增長的郊區，包括在全國郊區50強名單中表現不俗的阿爾丁加海灘（Aldinga Beach）。

其他房價增長的市場包括奧丁格海灘（Aldinga Beach）、哈克漢姆（Hackham）、歡樂谷（Happy Valley）、老雷諾拉（Old Reynella）和西福德（Seaford）。

昂卡加林有很多吸引投資者的條件：如獨特的生活方式，低廉的價格，良好的交通狀況，經濟增長，人口增長以及靠近主要就業節點。

兩個關鍵交通基礎設施的建成——延伸通往西福德的鐵路線路和南部高速公路的復制，使人們能更快地進入阿德萊德中央商務區，地區便利性大大提高。

西澳大利亞州

9. 瓊達盧普（Joondalup）

瓊達盧普市繼續以其抵御珀斯經濟低迷的穩健性和回彈性而脫穎而出，並有望引領該市的市場復蘇。

它現在有8個銷售勢頭不斷提升的郊區，在珀斯排名第一，也是全國最好的地區之一。

該市的郊區位於瓊達盧普中央商務區周圍，這是珀斯北部的基礎設施和服務中心。

房價增長的市場包括伯恩斯海灘（Burns Beach）、鄧克雷格（Duncraig）、埃奇沃特（Edgewater）、格林伍德（Greenwood）、瓊達盧普、穆拉盧（Mullaloo）和帕德伯裡（Padbury），其中許多地方的房價都很便宜。

10. 梅爾維爾

位於珀斯南部的梅爾維爾市是西澳大利亞州首府市場反彈的主要地區之一。它有7個增長的市場和7個表現持續良好的市場。

銷售需求上升的郊區包括阿塔代爾（Attadale）、牛溪（Bull Creek）、卡迪尼亞（Kardinya）、利明（Leeming）、普萊森特山（Mt Pleasant）和帕爾米拉（Palmyra），其中一些郊區的房價高達數百萬澳元，但大多數是中等市場。

威萊格（Willagee）是明星一般的存在，它在我們的全國50強名單內，房產中值一直在增長，達到了52萬澳元。

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來源：The Urban Developer
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

撰文：PATRICK POKE

上周，我們詢問了三位專家，澳大利亞住房市場在最近幾個月是否已經觸底。雖然專家們在總體方向和風險等級方面意見不一，但他們似乎都同意的一點是，沒有一個結果是確定的。不確定性是投資的一個事實，這大概就是為什麼有句諺語會在投資者中廣為流傳（這句諺語常被誤以為是出自尤吉·貝拉（Yogi Berra）之口）: 預測是很困難的，特別是當它涉及未來的時候。

雖然我們無法預測未來，但我們可以通過查看最新數據來評估當前的情況。但是，什麼是值得關注的最佳數據系列呢？請繼續閱讀下文，看看我們三位專家是如何認為的。三位專家分別是來自Nucleus Wealth公司的達米安·克拉森（Damien Klassen）、來自安保資本（AMP Capital）的謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver）和來自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什頓（Angela Ashton）。

可以改變局面的三個因素

達米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份報告中的表格列出了一長串我們預計會影響房價的關鍵因素。但實際上，我們認為只有三個因素有可能會引起顯著變化，成為房價上漲或下跌的主要原因。

1. 澳大利亞信貸增長：

澳大利亞皇家委員會（Royal Commission）對銀行的調查扭轉了信貸熱潮，房價下跌了10%左右，盡管此時影響房價的其他多數因素仍然是積極的。

如果我過於悲觀（尤其是在短期內），而莫裡森政府設法讓已經過度負債的澳大利亞家庭承擔更多的債務，這就是你首先會看到影響的地方。

在監管方面，西太平洋銀行（Westpac）在與澳大利亞證券投資委員會（ASIC）的負責任貸款訴訟案獲勝後，推動放寬貸款條件。ASIC在未來幾個月將就負責任貸款舉行公開聽證會，這將是決定貸款條件寬松程度的關鍵。

2. 外國買家

外需是引起經濟繁榮或蕭條的關鍵：

中國對資本賬戶的打擊以及中澳兩國不斷惡化的關系均表明外國投資將繼續保持低水平。

主要的利好問題是，香港的動蕩是否會導致澳大利亞房地產需求增加。

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3. 失業率

這裡沒有足夠的篇幅來細細探討房價和失業率之間的具體聯系。從指標上看，在2012年至2017年房地產繁榮時期，珀斯市場除了（a）人口增長略有放緩和（b） 失業率上升之外，面臨的因素與悉尼和墨爾本大致相同。但是當澳大利亞其他地區房價一片繁榮時，珀斯的房價卻下跌了10%以上。

我們預計建築業將大量裁員。

此外，維多利亞州和新南威爾士州政府實施的財政緊縮政策也導致就業崗位減少。任何全球性衝擊（貿易戰、衰退、債務危機）都可能因為導致失業率上升進而影響到房產市場。

三張必看的圖表

謝恩·奧利弗博士（Dr Shane Oliver），安保資本（AMP Capital）

以下是需要注意的關鍵事項：

4. 首先，拍賣清倉率仍然很高，這意味著房源質量的提高和銷售額的增加。如果不是，那麼房價的回升是否有足夠的支撐，這就值得懷疑了。

5. 其次，與此相關的是，每月的住房融資承諾應該要觸底反彈，開始往高處走——即使只是緩慢上升。最近出現了一些初步跡像，但這可能只是住房融資數據的正常月度波動。同樣，如果流入房產市場的信貸流沒有得到改善，那麼大幅度的復蘇是不可能的。

6. 最後，也是最重要的一點，失業率將是需要關注的關鍵問題。我們預計，到今年年底，失業率將升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能會導致人們不得不出售房產，房屋價格進一步被壓低。這不是我們的基本方案，但是就房產前景來說，這是一個關鍵風險。澳大利亞儲備銀行一直在極力避免高失業率。事實上，它希望失業率降至4.5%或更低。因此，我們認為，現金利率將進一步下調，最終降低至0.5%。但是考慮到特朗普總統的貿易戰給全球前景帶來的風險，這也不能保證一定會奏效。

關鍵驅動因素

安吉拉·阿什頓（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

這份說明並非詳盡無遺，只是簡要介紹一些重要的驅動因素，以及這些因素是如何發揮作用的，比如相對於收入和貸款利率的房價。同時，它還研究了可支配收入和貸款條件的決定因素。最後，我們關注一下私人住宅的審批問題和相關的房產開工項目，以幫助我們了解房產行情。

7. 在之前的報告中，我們研究了一些估值指標，並指出，考慮到收入和貸款利率的變化，到2019年3月底的時候，澳大利亞的房價可能很便宜。圖1中的綠線描述的正是這一點，澳大利亞全國現房中位價與年平均周收入（AWE）相比，並根據標准可變房貸利率調整。

圖1：澳大利亞現房價格

我們認為，圖1的信息很重要，因為它顯示了澳大利亞房價對利率變化和預期變化的敏感性。如果澳大利亞人認為他們有能力購買房產，那麼他們就會傾向於這樣做。2017年12月，由於貸款利率較低，信貸條件自由，全國現房價格創下歷史新高。隨著信貸條件收緊，資金開始枯竭，房價下跌。根據上述估值指標，房價可以說是便宜的，隨著貸款利率下降，金融狀況開始緩解，房價可能會調整到一個更高的位置。

8. 澳大利亞儲備銀行公布了其對自住業主及投資者的平均標准可變利率及折現率的估計。目前，固定利率貸款遠低於可變利率貸款，而且，儲備銀行表示後者還將進一步下降。儲備銀行還發布了每月信貸系列，其中包括分為自住貸款和投資者相關的住房貸款之總額。從中我們可以看出，年度數據一直疲軟。但我們相信，它會在年底觸底，特別是在自住住房方面。

圖2：住房相關信貸增長

可支配收入是決定貸款審批和適用性的重要因素。在這裡，我們喜歡關注收入增長和工作時間。隨著雇員薪酬的提高，目前及未來可供消費的收入便增加了，同時也更適用於貸款服務。有關工作時間的數據可在澳大利亞統計局的每月勞動力數據中找到。2019年6月，工作時間的年增長率為2%，高於20年來的平均水平——1.7%。澳大利亞統計局還發布了季度工資指數數據，下一期數據將於8月中旬發布。季度國民賬戶數據給出了員工薪酬的直接數據（截止2019年3月31日，增長4.3%），但下一期數據將於9月發布。

9. 最後，私人住宅審批的最新數據是6月份，季節調整後增長了0.4%。然而，長期趨勢仍顯疲軟。

結語

隨著一系列經濟數據即將公布，最終將於9月4日公布的6月當季度GDP數據，在未來幾周內會讓投資者思慮萬千。到下個月的這個時候，我們應該更好地了解澳大利亞的經濟和住房市場在第二季度的表現。盡管在此之後至少還需要三個月的時間，我們才能確定最近的變化是否有一個持久的影響。於此同時，這裡有一些便利的資源，可供各位參考：

• 澳大利亞統計局，按發布日期瀏覽統計數據
• 澳大利亞儲備銀行，新聞和公告
• 澳大利亞儲備銀行，圖表包
• 房地產數據分析公司CoreLogic住宅價格指數 – 每月更新
• 房地產數據分析公司CoreLogic每月圖表包
• 外彙工廠財經日歷

 

來源：Livewire Markets
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。

一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。

負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”

他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。

市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。

澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。

澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。

悉尼Mascot區Escada公寓，項目包括多種戶型超大面積的1-3室，共計111公寓。住戶不僅能夠體驗優越的居住環境、現代化的裝修風格、高品質歐式配套廚電，更能享受絕美壯闊的東南向Botany Bay無敵水景。距離悉尼CBD、國內及國際機場均少於5公裡。2臥2衛1車庫價格約¥427萬。查看房源信息

彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。

澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。

該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”

房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。

拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。

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不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。

然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。

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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan

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