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布里斯班公寓租金半年跌幅多达17% 供过于求 | 澳洲

ACB News《澳华财经在线》5月24日讯据昆州最大的物业管理公司之一Coronis，过去半年由于大量新公寓涌入市场，布里斯班的公寓租金跌幅多达17%。

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Coronis在昆东南运营23个分支机构，管理着从黄金海岸到阳光海岸的8000套物业。其所有方克罗尼斯（Andrew Coronis）透露，现下租户们压价意识很强，迫使一些投资性公寓业主降价出租。

布里斯班公寓市场形势骤然扭转，当前的楼花数量只有去年三分之一的水平。建筑业形势紧张已致使建筑商CMF Projects陷入破产托管。

“我们看到租金跌了17%，这是正在发生的事情。跌幅在10-17%之间，大家都在努力锁定租户”。他举例称，Chermside郊区一套较旧的六套联排公寓此前的周租收入约$420-$430，现在只有$350到$360。

三月份REA集团发布房产需求指数报告时，还提到买房与租房需求飙升。“全国对出租物业的需求十分强劲，昆州、首领地、维州与新州租房需求最强……这是经济增长拉动及供应过于欠缺的综合作用”。

报告显示，REA关于昆州的需求指数的公寓租金在二月仍上涨1.6%，较上年同期上涨3.7%。合理的推断似乎是价格下跌集中在布里斯班。

不久前昆州房地产研究院发布数据显示，布里斯班内城房屋空置率为4.4%，创下金融海啸来最高，此前高点是2013年四季度创下的4.1%。大布里斯班的总体空置率3%，市中心是3.7%。

本月，咨询机构Place Advisory发布的报告显示，布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。上季度有272起交易，较前季度减少13.7%。

布里斯班经历长达三年史无前例的大规模公寓开发之后，投资者对于公寓市场的态度变得谨慎，新公寓消化速度放缓。

克罗尼斯强调，他对布里斯班市场长期前景感到积极，预计供应过剩问题会在两三年内消化。而高质量公寓继续吸引强烈兴趣，租金状况也不错。

换个角度看，“住房可负担性改善了，对于租房者是好消息。”

由于市场形势变化，Coronis调整了物业管理方式，更加注重租房者利益，为其提供协助。

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（据ACB News《澳华财经在线》）

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？| 海外

1.为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

A. 所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

B. 资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

C. 收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

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2.海外人士如何开设“澳洲公司”？

A. 注册公司要求

标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。

公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。

股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

B. 注册流程

向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；

由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。

B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

A. 转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

B. 回顾1-5步

你获得了什么？失去了什么？

（作者：林汇铭）

2017澳洲创业移民签证政策变化——188签证 | 澳洲

澳洲创业移民项目实施以来，一直受到投资者的热捧，至今已经经历过几次变政。作为世界上最适合人类居住国家之一，澳洲凭借着美好的居住环境、社会资源以及教育系统等,吸引着海外投资者。

188类投资签证，一直受到是投资者青睐。什么是188A投资移民？188A签证对申请人的资产要求不高，对学历、英语均无太高要求，创业投资方式灵活多样，满足要求即可全家快速转永居。而商业移民7月1日后实施的新政即将允许主副申请人自由互换，这对于有意申请188A类签证的人士来说，无疑是一个重大的好消息。

2017澳洲创业移民签证政策变化——188签证 | 澳洲 — 188A签证对申请人的资产要求不高，对学历、英语均无太高要求，创业投资方式灵活多样，满足要求即可全家快速转永居

什么是188签证？

188商业创新与投资签证，是一个临时的商业签证，188签证分为两个类别，商业创新类别（Business Innovation stream）和投资类别（Investor stream）。

澳洲创业移民签证政策变化——申请条件

1.身体健康，无犯罪记录；

2.主申请人年龄18-55岁，EOI评分在65分以上；

3.家庭总资产达80万澳元；

4.取得州政府担保；

5.主申请人有经营和管理企业的成功经验；

6.持股企业在申请前4年有2年年营业额达50万澳元(最多2家企业相加)；

7.主申请人及其配偶需达到以下持股要求：企业年营业额为40万澳元以上，要求持股30%或以上；企业年营业额为40万澳元以下，要求持股51%或以上；上市公司，需持股10%或以上。

澳洲创业移民签证政策变化——转永居条件

在188A签证转888永居条件方面，须持有188A签证4年后，满足以下条件，申请人可以成为澳洲永久居民：

1.获得州政府担保；

2.申请前2年中，主申请人需在澳洲居住满12个月以上；

3.主申请人用作申请永居签证的企业，不能曾被其他人用作申请永居签证；

4.申请前12个月，主申请人需满足以下3项条件的其中2项：

(1)持续拥有澳洲商业净资产达20万澳元；

(2)家庭总资产达60万澳元；

(3)至少雇佣2名全职员工(澳洲公民、永久居民或新西兰护照持有人，家庭成员除外)；

5.申请时，主申请人已持续直接管理企业2年以上；

6.企业营业额和所有权，申请前12个月主申请人应满足：

(1)申请人在澳洲的企业营业额达30万澳元；

(2)申请人满足对企业的持股要求，即：年营业额为40万澳元以上，要求持股30%；年营业额为40万澳元以下，要求持股51%。另外，在成为澳洲永居居民后，申请人每5年当中需要在澳洲累计居住2年时间。

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（据英中时报）

Point Cook高品质大宅：宜居之地完美绿洲，悠闲生活静谧天堂 | 澳洲

墨尔本Point Cook位于市中心西南方向26公里处，隶属于Wyndham City ，这里生活环境十分优美，规划良好，拥有宜居的特色。如今的 Point cook已经成为投资热地。这个家庭住宅拥有专业的建筑设计和符合严格标准的家居定制，提供高品质的生活方式。这里是供家庭和朋友休闲娱乐的完美绿洲，以及享受轻松氛围、逃避繁忙生活的天堂。

未来发展前景看好，澳洲热门投资目的地

Point cook位于墨尔本的Wyndham市，坐落于维多利亚州Melbourne市区和第二大的Geelong市之间，Wyndham市中心离墨尔本商业中心区仅20公里，南临墨尔本西海岸线，北面连接着墨尔本国际机场。在方圆542平方公里的土地上，Wyndham市拥有着充满魅力的Werribee开放式公园，令人流连忘返的Werribee动物园，维州马会，Point Cook庄园，Point Cook海岸公园等等天然的、人工的休闲空间。

在临近Point Cook海湾附近，星罗棋布地分布着大大小小的海滩。流连在Wyndham市，你既能领略中国江南水乡的风情，又能感受中国南方阳光沙滩的浪漫。

Wyndham市属于大墨尔本地区，是维多利亚州发展最快，全澳发展第三的自治市。同时,它也被州政府评定为发展最繁荣，最活跃的一个行政区。Wyndham市优越的地理位置和丰富多彩的生活环境是这座海滨城市人口增长迅速的两大原因。在维多利亚州2030发展战略规划中，Wyndham被指定为5大发展区之一。进入21世纪，维多利亚州制定了墨尔本2030计划，Wyndham市脱颖而出。

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解读457签证改革对华人和亚裔有何影响 | 澳洲

日前，澳大利亚总理特恩布尔取消了457外籍劳工签证，并提高了英语能力门坎。但对于一个在亚洲根基日深、贸易茁壮发展的国家来说，这又意味着什么呢？

珀斯Visa Solutions的总经理恩格斯表示，对于中国和更广泛的亚洲地区来说，英文语言要求确实发出了一个信息，即我们正在增加人们流动的障碍，特别是如果你的外表和所使用的语言和澳大利亚人不同的话。

解读457签证改革对华人和亚裔有何影响 | 澳洲 — 澳大利亚总理特恩布尔取消了457外籍劳工签证

457签证是前总理霍华德推出的，旨在让熟练的移民工人来填补当地人无法从事的岗位。使用这种签证的人只占劳动人口的1%。现在，457已经被两种临时技能短缺签证取代，分为两年期和四年期，适用的工种也从原本的650种减少了大约200种。使用新签证引进外籍员工的企业将需要向澳大利亚技能基金交钱，以支持培养多达30万名学徒、实习生和其他工作人员。媒体报道称，这可能导致企业首席执行官薪酬上涨，内陆地区医师或乡镇飞行员不足。

恩格斯说：“对马来西亚的影响很耐人寻味，该国的大多数人口都信仰伊斯兰教，他们有多种官方语言，包括英文，这是一个第一世界国家，但马来西亚人移民赴澳可能变得更加困难。”

至于对澳大利亚最大贸易伙伴中国移民的影响，则可能更加复杂。多年来，人们一说起457签证脑海中就会浮现出大批华工涌入澳大利亚，拉低薪资标准的画面。

阿德莱德大学法学院副教授霍维博士的报告主张，457签证大大增加中国工人进入澳大利亚劳动力市场的途径，中澳自由贸易协议的条款意味着澳大利亚政府无法限制中国457名签证持有人的人数。据推测，自贸协议下的安排将不受任何现行签证安排公告的影响。

中国商界还没有提出任何重大抗议，留学生或华人社团也没有。事实上，2016年中国自由贸易协议全面实施的时候，华工人数反而有所下降。2016年一季度，只有545名中国人申请了457签证，只占总数的5%。而英国457签证申请人的比重是中国的三倍。

今年似乎也一样，中国人申请的新457签证下降了15%。中国留学生在澳大利亚国际教育市场占比最大，此前有规定允许留学毕业生留澳四年，但这并不属于457签证。

恩格斯表示，457签证给澳大利亚带来了经济利益，但工会以及韩珊的一族党等奉行保护主义和民粹主义的党派施加的压力，给这个多年来基本为澳大利亚及其经济目标服务的制度造成了进一步的政治压力。

（据澳洲新闻网）

中国投资者抢购澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

据《每日邮报》报道，随着更年轻有钱的买家进入澳洲房市，中国投资者正在抢购澳洲25%的新建物业。

据了解，现在有很多外国人将目光投向澳洲，把这里当成较近的财富来源地，同时被这里的生活方式所吸引。这些人中就包含了来自中国的投资者，他们有的被澳洲的生活方式吸引，希望远离自己拥挤的家园，有的则是为了孩子，希望在澳洲购买靠近好学校的物业。但也有很多人只是希望自己拥有房产，因此有20%被中国投资者购买的物业最终都被空置。

例如，不久前，富有的年轻上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650万澳元的价格在多佛高地（Dover Heights）购买了一套海景房。她表示自己希望找到一处舒适可爱的城区作为自己的家。她不止希望购买澳洲房产，也希望自己最终能住在这里，现在她的儿子则在附近一所精英私立学校上学。

除了莫尼卡以外，她的另外两位表亲也计划明年在澳洲购房。她们认为澳洲比其它国家更漂亮，也更愿意对她们敞开怀抱。

澳洲按揭贷款服务提供商之一Yellow Brick Road的主席布里斯（Mark Bouris）指出，很多中国投资者不停地在澳洲买房，而且即使自己没有从中获益，也希望自己的孩子或者整个家族能够获利。

据悉，中国投资者在购买豪宅方面创下了纪录。在澳洲所购的滨水豪宅价格最高达7000万澳元。但布里斯认为，这并没有对澳洲家庭在城区的购房竞争产生太大影响。因为每个层次住宅市场的供应情况各不相同，例如有人愿意花2500万澳元购买帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，这并不会影响到庞彻宝（unchbowl）的房价。

另外，也有房产经纪人指出，物业出售中所推销的澳洲华人生活方式也是吸引海外投资者的原因之一。

（据澳洲新快网）

投资贷款受限悉尼首次置业买家成赢家 | 澳洲

澳洲房产投资者贷款受到严格限制，首次置业买家从中受益，悉尼近期拍卖房产不少被首次置业买家抢下。

据澳洲房产网站realestate报道，近日，悉尼Surry Hills区一套两居排屋挂牌出售，吸引不少买家关注，其中96%询盘买家是首次置业买家。地产中介Christie Mortimer表示，首次置业买家心中多多少少都会问，为什么我要租房替别人付贷款。Surry Hills区这栋排屋拍卖指导价115万澳元起，对于双职工家庭来说门槛不高。

澳洲联邦财政预算案引入新政促进首次置业买家购房，目前市场仍在观望新政效果。

地产中介观察近期住宅拍卖市场发现，受到银行收紧投资房贷影响，投资买家难以获得银行贷款，首次置业买家在拍卖会上赢过投资买家的情况逐渐增多。

近日，悉尼Parramatta区一套两居公寓就被来自Bankstown一对首次置业夫妇拿下，交易价格为76.5万澳元。地产中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市场在近半年变化明显，首次置业买家数量增加20%至30%，投资买家数量相应下滑。

另外，悉尼不少首次置业买家正通过父母资助买房。

上周，来自Waverly区的Pierre Laffont打败4名投资买家，以67万澳元的价格买入Potts Point区Macleay街一居公寓。这套公寓是Pierre代26岁的女儿Isabella竞拍，不过她还没来看过房。Pierre表示女儿此前参加过多场房产拍卖，看上的房子全被投资买家抢走，心情沮丧到已经“无法再参加房产拍卖会”。Pierre表示将承担公寓50%首付，其他部分当然得靠Isabella自己负责。

（据澳洲新快网）

悉尼最便利城区大排名 Ashfield摘冠 | 澳洲

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据《悉尼先驱晨报》报道，据研究数据显示，艾士菲（Ashfield）成为了悉尼“最佳价值”城区，在购物和医疗服务等方面的便利性都表现突出。

近日，悉尼委员会和普华永道（PwC）近期对悉尼城区的便利性进行了调查，分析哪些城区可在最短时间内以不同交通工具到达绝大多数工作、购物和其他社会服务地点。研究亦对房价进行了分析，找出拥有“最佳价值”的城区。

研究发现，艾士菲（Ashfield）内西区在排行榜中位列第一，其次是西德纳姆（Sydenham）、坦佩（Tempe）、圣彼得斯（St Peters）、宝活（Burwood）以及克罗伊登（Croydon）。据称，跻身十大排行榜的城区有6个城区位于悉尼内西区。

数据还显示，悉尼东区和北部海滩最高档街区的评价最差，玫瑰湾（Rose Bay）至沃克吕兹（Vaucluse）和沃森湾（Watsons Bay）一带、阿瓦隆棕榈滩（Avalon-Palm Beach）、纽波特（Newport）至比尔戈拉（Bilgola）地区是三大评价最低的街区。

在交通方面，研究把工作日早上8点上班的交通耗费时间和中午的作对比。分析发现，一些诸如霍姆布什（Homebush）、康科德西区至北史卓菲（Concord West-North Strathfield）和维斯比（Revesby）的中环线城区在上班高峰期交通最容易出现拥堵。悉尼委员会政策主任兼报告作者沃特福德（Eamon Waterford）称，中环线城区居住着很多人，离上班地点比较近，但他们常在交通上耗费大量时间。

报告发现，住在悉尼城区外围的人上班交通更不便利，仅有10%的工作岗位离通勤者住处不远，能在30分钟之内赶来上班。与此相反，员工住在悉尼市中心、且能在工作日开车30分钟内赶到上班地点的工作岗位有46%。

不过，购物店、学校和医院的分布则比工作地点的便利性分布要均衡得多。

相关资讯：澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效

（据澳洲新快网）

以悉尼为例：CBD 15公里内哪区租金最相宜？| 澳洲

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澳洲财长莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。此举旨在“鼓励”业主把空置的物业租出去，藉此增加租盘供应量。

就以悉尼为例，买楼做业主越来越艰难，但就算是租楼也不见得很轻松，因为悉尼的租金增长速度现为5年来最快，租户要住近悉尼市中心（CBD）的话，自然要支付更高昂的租金。

那么，若打算在CBD半径15公里范围内租住一间三卧室独立屋，哪些城区的租金相对较便宜？

虽然靠近CBD 的住宅租盘很抢手，租金亦相对较高，但要在靠近CBD 的范围内寻找“价廉物美”的租盘也不是全无可能。

以三卧室独立屋租金作比较

坐落在Canterbury-Bankstown区、位处悉尼CBD西南面大约14公里的Belmore，正是CBD半径15范围内租金最相宜的城区，三卧室独立屋周租中位数仅为550元。在毗邻的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂贵，三卧室独立屋的周租中位数分别是580元和620元。

有负责这一带物业买卖和租盘的中介指出，Belfield与Belmore的一大部分租户是家庭客，原因是这两地的租金相对上没有周边城区那么高；而上述两区有一定数目的优质租盘供租户选择，而一些较古旧的独立屋租盘相对上更容易负担。

艾士菲租盘“超值”

如果把寻找三卧室独立屋租盘的距离CBD半径范围缩窄，由15公里改为10公里，价钱最佳的租盘位处艾士菲（Ashfield），周租中位数为670元。艾士菲与CBD仅相距9公里，该区的三卧室独立屋周租中位数较多个周边内西城区便宜，低于Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位数；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位数相比，艾士菲的租金水平显得更加相宜。

物业中介表示，在艾士菲，租盘推出平均短短一周便会找到租客，如今有更多夫妇同为专业人士的买家或租客、年轻家庭以及留学生爱搬到内西区居住，不再是一窝蜂涌到内城区；事实上，以同一价钱计，在内西区可以找到空间更大以及“更超值”的房子。

当然，以上所显示的只是周租中位数，如果物业位处黄金地段，质素又较高，租金会明显高于中位数水平。

何区租金水平最高昂？

反之，在CBD半径15公里范围内，哪些地区的租金水平最高？同样以三卧室独立屋周租中位数作比较，东区Woollahra的周租中位数是1,550元，东边海滨城区North Bondi是1,448元，内城区Paddington为1,350元，而距离CBD仅5公里的Balmain为1,250元。

若果以空间较大的四卧室独立屋周租中位数去作比较，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位数达到2,300元；周租中位数第二高水平是CBD以东的海滩城区Bronte，录得2,250元；排第三位的是周租中位数2,075元的Paddington；至于第四位和第五位分别是周租中位数2,000元的Woollahra和周租中位数1,900元的North Bondi。

为了纾缓悉尼租务市场的紧绌情况，难怪政府要出招。莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。

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（据澳洲新快网）