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特朗普移民新政或重創美國房市新移民持觀望態度 | 美國

援引美國中文電視報道，近段時間，特朗普政府大力逮捕和遞解無證移民，不僅讓數以萬計的家庭一日之間分崩離析。由於移民政策不利好，不少本有購房打算的新移民，選擇暫停計劃，先保持觀望態度。特朗普的一系列舉措是否會對美國，特別是新移民聚居的紐約的房地產市場造成衝擊呢？

2月初，聯邦移民與海關執法局ICE大舉搜捕有聯邦重罪記錄的無證移民。之後，逮捕範圍進一步擴大，美國國土安全部計劃針對無證移民展開全面逮捕行動。本周，在明尼蘇達，多家華人餐館遭到突擊搜查，大量逾期滯留的無證移民被捕。與此同時，美國海關針對持有效簽證合法入境的外籍人士和永久居民的審查也是更加嚴格，不少人因此被拒絕入境或是直接遣返。而針對詐領聯邦福利的綠卡居民的調查也是如火如荼，有些人甚至因此被沒收綠卡。還有消息稱，特朗普有意抬高H1-B和EB-5的申請門檻，走合法渠道在美定居的道路也是越來越窄。這種種的跡像讓美國的移民社區陷入了深深的恐慌和擔憂之中。

美國是一個移民國家，新移民也是美國房地產市場的生力軍。根據權威房地產網站Trulia 的報告，自1995年以來，美國的擁房率不斷下滑，但是新移民的擁房率卻上漲了2.4%。換句話說，是新移民拯救了美國的房地產市場。根據華盛頓大學經濟學家Jacob Vigdor的統計，在美的4千萬新移民為美國的房地產市場貢獻了3.7兆億的財富。

受身份的限制，無證移民只能用現金全款購房，購買力較小，因此從表面上看，人數的驟減似乎不會對房地產市場產生太大的衝擊。但是根據康奈爾大學最新的研究報告，全美約有1/3的無證移民是租房居住，因此他們的離開，可能會對投資型住房市場造成震動。

不僅如此，根據知名房地產雜志The Real Deal在今年1月進行的調查，去年紐約市新開發的房地產項目較2015年銳減70%，總投資金額減少了320億。而且業界也早已發現高端型住宅無法迎合現在的買方市場，新開發的樓盤也將房型逐漸轉向更加可以負擔的類型。

特朗普的移民政策除了給商業地產造成更大的借貸壓力之外，銀行對個人購房貸款的審核，也會因為移民身份的不確定性，變得更加嚴格。

不過市場普遍認為，特朗普畢竟是靠房地產起家，隨著市場的不斷反饋，他會意識到自己的移民政策帶來的弊端。而且特朗普希望勞動力回流美國，也許在不久的將來，隨著本土傳統行業的復蘇，就業率增長，會有更多的美國人有能力購房，房地產行業也會有回暖的一日。

（據美國中文網）

特朗普移民新政危及房地產市場美國經濟一大根基恐動搖 | 美國

美國舊金山，一名持有工作許可的印度軟件工程師取消了競購一套價值90萬美元房產的計劃。華盛頓，一名巴西籍的非營利機構高管放棄了在她的辦公室附近購買一套需翻修的陋室的計劃。亞利桑那州梅薩，在一個無證的墨西哥移民家庭，他們今年已經24歲的兒子雖然拿到了銀行給他提供抵押貸款的許可，但如今卻擔心遭到驅逐。

美國總統特朗普的移民政策恐危及美國經濟的一大根基：住宅房地產市場。無論合法與否，移民群體很長時間以來都是美國住房市場的一大增長支柱，但如今，他們感覺自己已經不再受到這個國家的熱情歡迎，也沒有了樂觀期待，這些對於要做出人生中最大一筆投資的他們來說都是必要。

“我感覺只要特朗普大筆一揮，一切都將化為烏有，哪怕是我所有的辛勤工作（所換來的成果），”今年24歲的Juan Rodriguez說，他在7歲的時候隨父母從墨西哥移居美國。如今他擁有一份全職工作，同時還在一所大學攻讀學位。

在奧巴馬總統時代，像Rodriquez這樣的移民是受到保護的，他們通常被稱作是“追夢人”，也就是少年時代移居美國且通常已經完全融入美國社會的無證移民。

特朗普政府2月21日公布了一項全面打擊無證移民的計劃，宣稱將尋求不經法庭審理即迅速將更多人驅逐出境。在奧巴馬時期，政府的打擊對像主要是暴力犯罪分子；但特朗普卻將門檻放得更低了，打擊對像不僅囊括了有欺詐行為的人，在特定情況下，哪怕只是當局認為會危及公共安全，也會成為打擊對像。

即便是擁有綠卡或者是持有H1-B工作簽證的有經驗外籍人士，也擔心在特朗普政府的管理下會遭遇種種限制。最有可能受到影響的美國住房市場包括邁阿密、硅谷、洛杉磯、舊金山以及紐約，這些都是外國購房客最集中的地方。

雖然特朗普政府已經表明，“追夢人”群體將不會受到影響，但政府移民打擊行動的升級、以及針對穆斯林七國的旅行禁令–雖然已受到法庭阻止——卻讓那些相信他們的美國夢已經觸手可及的移民群體開始感受到恐慌。

“如果特朗普在移民政策上能夠得償所願的話，住房市場所受到的衝擊將超過以往任何時候，”Cato Institute的政策分析師Alex Nowrasteh說，如果“數以百萬計的人被驅逐出境，又沒有人進來填補他們留下的空缺，那麼房價就會面臨下跌壓力，尤其是在城市地區。”

移民群體購房者通常都不被重視，一部分原因是因為無證移民以及服務他們的公司有時候喜歡低調行事。

一些小公司會給無證移民提供貸款，但利息會更高。少數一些規模稍大的銀行，比如北卡羅來納州溫斯頓-塞勒姆市的BB&T Corp．就會向“追夢人”群體敞開大門，條件是他們要滿足傳統的房地美、房利美和聯邦住房管理局的抵押貸款條件。

最有可能受到影響的美國住房市場包括邁阿密、硅谷、洛杉磯、舊金山以及紐約，這些都是外國購房客最集中的地方。圖為邁阿密

無證移民房主

據華盛頓智庫Migration Policy Institute的分析，全美1100萬無證移民中，有大約三分之一居住在自有、家庭成員或朋友所擁有的住房內。

如今，一些銀行開始變得緊張起來。總部位於拉斯維加斯的Alterra Home Loans主營針對移民群體的住房抵押貸款業務，其中也包括“追夢人”以及無證移民群體。在貸款早期階段，如果出現違約會讓銀行陷入麻煩。“我們都在小心處理（申請），”該公司的總裁兼首席執行官Jason Madiedo說。

如果融資干涸，借款人失去信心的話，將代表著市場出現重大轉向。南加州大學的人口學家Dowell Myers稱，這個十年，新移民預計將占到房屋所有人增量中的逾三分之一。

據房地產信息網站Trulia，美國居民中擁有住房的比例在2015年時仍然處在和1994年一樣的水平，都是66%，但對於在外國出生的移民群體來說，占比卻增長了2.4個百分點，達到50%以上。

推動需求

據華盛頓大學的經濟學家Jacob Vigdor，移民群體取代了正處於退休年齡的嬰兒潮一代，成為美國住房市場需求的推手。

根據他的推算，美國4000萬移民為全美總體房產價值增長做出了3.7萬億美元的貢獻。Pew Research預測，2015至2065年間，新移民及其後代將占到美國人口增量的88%，相當於1.03億人。

但也有其它的外國買家可能會進場。特朗普對待普京的友好姿態讓來自俄羅斯的買家感受到了鼓舞。據紐約的房地產律師Edward Mermelstein稱，自2014年俄羅斯吞並克裡米亞招致歐巴馬政府制裁之後，美國房地產市場就一直難覓俄羅斯人的身影。

Mermelstein的客戶多是比較富裕的外國人。自從特朗普入主白宮以來，Mermelstein的俄羅斯客戶在紐約和邁阿密協商購買房產的人數增加了逾一倍。

然而在被特朗普所瞄准要打擊的移民群體中，如今餐桌上的話題少了一些購買支付，多了一些政治話題。

（據新浪綜合）

美國房地產出現一大隱患又是特朗普的錯？| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）

EB-5關停？2017年美國投資移民最後利好要抓緊 | 美國

近日，美國投資移民EB-5法案關停風波再起！有傳聞稱紐約州四大議員要求聯名投票關停EB-5、反對EB-5在4月28日延期，再一次在美國投資移民業內引起轟動。

這四大紐約州議員分別是Liz Krueger、Velmanette Montgomery、Roxanne Persaud和James Sanders，其反對EB-5延期的理由是， EB-5過去被濫用，以及可疑的就業創造數據。

雖然美國投資移民EB-5法案延期到4月28日，但漲價和關停的呼聲從來未曾停止。這主要是因為：

一方面，相比較而言，美國綠卡長久以來都被認為是全球範圍內含金量最高的，然而投資移民門檻卻一直處於低位，這已經與美國投資移民的市場地位不相符合。一些熱門國家的移民政策早已是“漲聲一片”：英國、新西蘭、愛爾蘭投資大幅翻倍，而一直是50美元投資額的美國EB-5投資移民漲價已經成為業內的共識。

另一方面，環顧整個移民行業，中國香港投資定居和澳州SIV簽證均已關停，歐洲匈牙利移民也將關門，加拿大審核越來越嚴。各國大幅緊縮移民政策甚至說停就停，美國投資移民是否也會面臨這樣的局面?而此前已被多次預警漲價、甚至關停的EB-5投資移民，迫於城市派和鄉村派的激烈博弈，現大幅漲價已箭在弦上，猛然急剎車也並非不可能。

特朗普提出“美國優先”的政策，並推動各項政策刺激美國經濟，讓全球資本大鱷紛紛流入美國進行投資。在海外投資熱潮的推動下，有移民集團把脈全球投資形勢，再次提醒廣大的投資者務必要把握好2017年這個投資美國的最佳時機。

移民專家提醒：面對EB-5漲價、關停提案，以及即將到來的4月28日法案到期，7月1日中國外彙管制，有意投資移民美國的投資人，應行動起來盡快鎖定投資已獲樣本批准的項目，並盡快完成投資，與時間賽跑。

（據華夏經緯網）

美國房市持續好轉 1月成屋銷售創十年來最高 | 美國

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）2月22日發布的報告，隨著勞動力市場接近充分就業，房價及按揭貸款利率的升高，美國1月份的成屋銷售量飆升至10年來最高水平。

據路透社報導，上個月經過季節性調整後，成屋銷售按月增長了3.3%，年率達到569萬套，是2007年2月以來的最高水平。此前，經濟學家預測1月美國成屋銷售量增長僅為1.1%，達到年率544萬套。

報導顯示，雖然美國的成屋庫存量較去年12月份增加了2.4%，達到169萬戶，但仍接近歷史最低水平（165萬戶），與一年前同相比下滑了7.1%，這已是連續20個月庫存量同比下滑。

上個月，房價中位數較1年前同期增長7.1%，至228,900美元，創下2016年1月以來的最大年增長。

美國房市持續好轉，2017年1月的成屋銷售量創下2007年1月以來最高水平。圖為美國芝加哥市一處待售房產

隨著勞動力市場的改善，住房市場需求不斷增長，再加上投資者期待特朗普政府將采取更多減稅及增加基礎設施建設和減少法規監管的承諾，大多數人對經濟增長的信心都較此前有所增加，這種情況下庫存量的不足是導致房價上漲的一個主要原因。

由於可供出售的房屋減少，房價在1月份仍保持上升趨勢，已經連續第59個月出現同比增長。

另一方面，美國30年固定按揭利率在最近幾個月快速上升，雖然迄今增長趨勢有所減緩，但仍高於4%，而個人薪資收入的增長率卻低於3%。來自銀行家協會周三的獨立報告顯示，申請貸款購房的人數下降了2.8%。

俄亥俄州哥倫布市Nationwide公司的首席經濟學家布爾森（David Berson）說：“我們擔心房地產市場的持續供應不足將使得房價在2017年再次大幅上漲，特別是對首次購房者而言。”

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中國收緊外匯流出華人紐約購房放緩 | 美國

“由於大陸外匯管制變嚴，曼哈頓三百萬、五百萬美元以上的豪宅交易緩下來了，但一、兩百萬的房產交易未受影響，交易持平。”近日，全美亞裔地產協會（AREAA）紐約東部分會會長高國華在一個活動上表示。

高國華說，中國買家是紐約房地產市場的主力之一，占紐約房地產交易量的20%左右，曼哈頓高端房產的買家主要來自中國大陸和俄羅斯，由於大陸外匯管制的力度加大，最近交易常受影響，出現因資金不能完全到位的情況，“有好幾個客戶看好房子，但錢出不來，在那裡干著急。”今年以前，大陸換匯不審查換匯用途，要換100萬美元，找20個親朋好友、員工就搞定；但現在審查換匯用途，規定不能用於購房，一下子外匯匯出受限，購房資金未到位，讓不少交易的過戶時間跟著拖長。

去年12月31日，大陸外匯管理局出台每人每年五萬美元的購匯額度，並規定不得用於境外購房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還紅利保險等尚未開放的資本項目。違規者，將被列入黑名單，取消兩年10萬美元的購匯額度。換匯同時也要求民眾說明用途，用於旅游的要提供護照簽證，用於學費的要提供在讀證明等資料。

對散戶影響大高端客戶也受拖累

“這個規定對民間散戶資本轉出境外立馬產生衝擊，而且對高端客戶也造成了影響，因外匯管制的加強是全面性的，所以對華人的衝擊比想像的要大。”法拉盛一路發房地產公司的地產經紀包崇敏表示，兩月前，一大陸財團有意出不錯的價錢買入艾姆赫斯特與可樂娜地區一處占地4萬平呎的地皮，什麼都已談妥，但資金出境遇到了問題，目前交易拖了下來。

“外匯管制加強對法拉盛房產交易也會有影響。”一路發房地產公司經紀簡麗逢說，法拉盛的房產主要靠新移民和大陸資金，現在法拉盛的房價已接近曼哈頓，這麼貴的房子，一是本地人沒有那麼多資金來買，二是有這麼多資金的本地人，他更願意到曼哈頓和環境更好的地方買，而不選擇法拉盛。如果大陸的資金進來變難，勢必影響法拉盛的房產市場。

想在美國買房需提前轉錢出來

高國華表示，由於人民幣貶值，不少中國買家對錢放在大陸表示擔心，還是千方百計要把錢盡早轉移出來。曼哈頓蘇活區（SoHo）、曼哈頓中城是最具房產投資潛力的區域，不少中國買家選擇在附近購房，中國人買房子偏向學區房，長島、曼哈頓、貝賽等學區好的房子皆很受歡迎。比如：紐約大學（NYU）由於中國留學生多，附近的房子就相當搶手。另外，休斯頓、達拉斯的房子比紐約便宜，空間大、院子大，也頗受中國人青睞。

她建議，要來美國買房子的中國買家，要提前把錢轉出來，“錢不出來的話，房子看再多也沒用，因為賣家不會等。”在大陸時可以通過銀行或理財顧問做好咨詢，上網或通過一些大的地產公司先了解學區、地點，不要到出國後才來考慮這些事情，以免到時才發現資金轉不出來等問題。

而且，業內人士仍然對紐約的房地產有信心，紐約州地產經紀協會候任理事長Christine CJ Delvecchio和秘書長Moses Seuram表示，特朗普提倡美國優先，讓企業、工作回流，對紐約房地產市場有利，而且紐約市是世界金融中心，全球資本在這裡匯聚，美國房市、股市在特朗普時期一定會欣欣向榮。

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特朗普擺一邊中國學生留美有增無減 | 美國

美國總統特朗普上任後，中美關系雖難以預測，大陸學生赴美留學熱潮依舊有增無減，目前約有37萬名中國學生在美國的高中注冊，人數在10年內增加6倍，這票被稱為“空降孩子”。

的大陸留學生，共為美國貢獻114億美元，相當於新台幣3529億元的經濟產值，教育因此成為美國對中國輸出的頂級出口品。

據《紐約時報》報導，瀋陽一間民調公司調查中國留學熱潮，發現大陸留學生低齡赴美留學熱潮未減，去年有83%的大陸資產階級有意將孩子送往海外深造，這些富豪子女的留學年齡愈來愈小，計畫初次留學年齡從2014年的18歲，下降至2015年的16歲。

美公立高中搶招陸生

在諸多海外先進教育國家中，美國依舊最受大陸家長青睞，赴美留學的中國學生人數逐年增加，特別在高中階段，2005年在美國高中注冊的大陸學生僅641人，至2014年已增長至4萬人。

美國教育采市場化運作，私立學校雖學費高昂，師資與課程精致，吸引大陸學生與家長的目光，但私立學校的國際學生人數已趨飽和，美國公立中學的大陸學生數量僅5%。為紓解招生困境，美國有些地區的公立高中開始與大陸民間教育機構、國際學校合作，招收大陸學生。

據了解，美國密西根州的牛津學區於2010年建立起中美招生管道，當地的牛津鎮高中打出“我們以地球為教室”的口號，大舉招收陸生，為學校帶來可觀的學費收入。

陸生富裕生活開銷大

北京甚至有民間教育機構有意加入投資，打算在鄰近學校的區域，斥資數百萬美元，為大陸學生打造宿舍大樓。此外，雙方還簽署備忘錄，在未來20年之內，北京的教育機構每年都會安排200多名大陸學生赴該區讀高中；隨著招生成效打出名號，美國不少中西部高中也開始參照這套模式、拓展生源。

牛津鎮高中現有24名來自瀋陽的大陸學生，以及透過北京某教育機構安排、前往就讀的19名學生。

在美求學的生活開銷大，即便是在公立學校就讀的大陸學生，仍多半出自富裕家庭；在牛津鎮高中就讀的陸生，不只每天以名車代步上下課，零用錢也都是上千元美金現款，並且腳上經常更換嶄新的名牌運動鞋，財力讓美國同班同學望塵莫及。

“空降孩子”

大陸學生大量前往美國留學，而且有低齡化趨勢；瞄准大陸龐大的生源市場，美國不少中學近來積極招收中國學生，以增加學校財務來源及國際學生比例；這些中國學生多來自富裕家庭，身穿名牌，並以名車代步，美媒形容這群來自中國的小留學生為“空降孩子”。

（據中時電子報）

“特朗普Trump”品牌在房地產價值多少？| 美國

美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選之後，全球各媒體才開始研究“特朗普”的背景、興趣、行事作風等，甚至興起一股“特朗普學”。

據美國華盛頓郵報報導，2015年至2016年特朗普來自不動產、牛排、水及服飾的“冠名”收入高達5,900萬美金。

若以實際“不動產冠名費”來看，加拿大多倫多一棟冠名“特朗普國際飯店”的大樓（Trump International Hotel and Tower Vancouver），開發商大約支付100～500萬美金的冠名費，並非一筆小數目。

此外，印尼一個冠名“特朗普”二字的高級渡假村與高爾夫球場，每年分別需支付100萬與500萬美金權利金；而在沙烏地阿拉伯也有一個豪宅建案，以200萬美金的代價，用特朗普的名字對外行銷。

不過，有趣的是特朗普童年居住紐約皇後區，是一棟他父親建造的房子，前屋主於2008年以78.25萬美金取得，並於去年以165萬元美金的代價對外開價標售。

這當中曾經因為外界不看好特朗普，並認為無法勝選，甚至將標售底價下調至84.9萬元美金，但最後特朗普老家在去年12月勝選後，一位匿名投資人以139萬美金標售取得，使得前屋主持有8年多，房產增值約78%，獲利頗豐。

據美國媒體報導，該投資人可能希望利用特朗普就任總統後，以“總統故居”、“總統歷史博物館”之議題炒作此房產物件，期使房價因此能暴增10倍、超過1,000萬元美金，也就是短期持有數個月後再轉售（flip）賺取巨額差價，而不是長期持有該物件。但若依“特朗普”在房產的冠名費介於100~500萬美金，特朗普童年所居住的房子價值，是否能短期暴增800萬美金，答案已呼之欲出。

無論如何，不可否認地，貴為美國總統的特朗普，雖然不改語不驚人死不休的作風，如同“話題女王”般的創造他個人的“新時代”與“新名言”。

不管是喜歡或不喜歡特朗普的行事風格，但他就任沒多久就能將許多外國大型企業，如日本軟銀、豐田汽車、德國賓士等企業投資美國，甚至連全世界半導體龍頭英特爾（Intel）都宣布將投入70億在美國境內擴廠。可以相信的是，未來幾年在特朗普的主政下，美國的房市與股市應該如同他的行事風格一般精彩可期。

（據聯合財經網）

特朗普新政美國商用不動產成全球吸金石 | 美國

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）

美國收緊入境政策中國留學生不獲發簽證 | 美國

美國總統特朗普上台後，隨即收緊移民和簽證政策，審查機制更為嚴格。近日，不少到美國駐華大使館辦理簽證續期或赴美留學的中國人，均被官員詢問大量問題，甚至有中國學生申請到美國留學，卻被拒發簽證。

海外華文傳媒報道，曾經持工作簽證留美4年的李先生，農歷新年前到美國駐瀋陽領事館辦理簽證續期，當日簽證官的問話時間卻較以往長，而且問得非常詳細。有留學生不斷被簽證官質問，就算該學生不停解釋，最後還是被拒發簽證。

到李男辦理簽證時，簽證官亦向他問了一連串問題，更仔細檢查其稅單及詢問其過往被拒簽證的原因。雖然申請最終獲批，但李男未有即時獲發簽證，仍需等候兩星期才能領取，相較以往3日內便取得簽證，審核明顯更嚴格。

有在美國駐瀋陽領事館從事代簽多年的人士透露，從今年初幾個經手的簽證個案來看，美國領事館明顯提高了對工作、留學生簽證的審核要求，拒簽率亦有上升，而簽證官的問題亦更為刁鑽。如曾在美國有不良紀錄者，盤問會更為嚴格，令不少人行程及上班受阻。

（據東網）