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金融危機已經過去了近十年，在此期間美國房屋租金緩慢而穩步走高。但根據Rent Cafe近日發布的報告，美國房屋的平均租金可能最終止步於7月份的每月1350美元，環比僅增長0.1%。

美國全國各地的房租仍在穩步攀升，但增長已然放緩，而且幅度頗大。根據Yardi Matrix的最新數據，今年7月，全國範圍內租金環比僅增長0.1%，同比僅增長了2.6%。

在很大程度上，這種全國性的租金增長放緩要歸功於過去一年裡大量湧入市場的新公寓，以及預計的到2017年底之前還會有數千套公寓投入市場。預計今年是過去20年來公寓建設漲幅最大的一年，將有近34.7萬套新公寓進入市場，比去年增長了21%。

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對於讀者來說，這不足為奇，因為過去幾個季度裡，尤其是紐約和舊金山那些價格畸高且針對千禧一代的公寓租金漲勢疲軟，這已經成為我們經常談論的話題。下面是最近的一些例子：

• 公寓銷售暴跌20%，紐約房地產泡沫破滅；
• 掛牌時間延長且折扣力度加大，紐約的房地產價格第四季度暴跌；
• 價格調整正在進行，舊金山的房屋銷售暴跌至2008年以來的最低水平；
• 從業以來房屋租金首次下跌，房地產經理警告“經濟衰退即將來臨”。

正如我們幾個月前指出的，毫無疑問，跟幾乎所有泡沫一樣，租金上漲停滯是多種因素導致的大規模、持續多年的多戶型住宅供應泡沫的一種表現，這些因素中包括地產商的廉價借貸成本。

根據下圖，目前在建的多戶型住宅數量處於歷史最高水平，並已超過此前的泡沫峰值40%。

不過，盡管租金上漲確實在放緩——房屋建設確實在發揮作用，但其影響僅局限在少數市場。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供應只出現在美國的前20個大城市。因此，今年迄今為止表現最差的租賃市場也是租金最貴的市場，以及吸引了最多資金用於新開發項目的市場。

即將進入市場的公寓不僅降低了全國的平均租金水平，而且使美國歷史上租金最貴的市場變得便宜。Yardi Matrix公司的高級分析師Doug Ressler說:“大量公寓進入市場對所有租房者都有好處，尤其是對那些租住在租金比較昂貴地區的人而言。”“更多的公寓意味著更多的選擇。最終，租房者更有討價還價的籌碼。”

比如，曼哈頓。長期以來，紐約市市區一直是全國租金最昂貴的地區，但由於最近租金同比下降3.1%，以及龐大的庫存住房，該地區日益增長的人口逐漸有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓進入市場。目前該地區的租金為4054美元，較年初的4154美元大幅下降。

Ressler稱，由於大量新公寓進入市場，部分社區被迫提供大量設施以保持競爭力。他說:“這些新公寓所在社區通常配有高檔設施，包括全天候的健身中心、瑜伽館、屋頂農場和寵物水療中心。有些地方甚至會提供優惠，比如一個月免租金，或免費的健身會員卡。提供這些優惠的地方並不限於那些特別受歡迎的市場，比如紐約或舊金山。明尼阿波利斯的租賃市場也出現了大量新的頂級公寓，納什維爾和奧蘭多也是如此。”

與此同時，在就業市場更繁榮、整體支付能力更強的地區，租房需求仍在增長，再加上缺乏資本投資，這些因素都在推動租金大幅上漲。

德克薩斯州的米德蘭就是一個很好的例子。德州去年新增就業人數超過31.9萬人，失業率創歷史新低。米德蘭是該州失業率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民沒有工作。過去幾年裡，健康的經濟狀況導致人口大幅增長。自2010年以來，已經有超過25000人搬到了這個地區。公寓建設一直無法跟上人口增長（以及隨之而來的租房需求上升），這使得該城市的租金飛漲。如今，在米德蘭租房的租金每個月平均達1180美元，相比去年同期大漲18.1%。附近的奧得薩也遇到了類似的問題。該市的房租在過去一年裡上漲了13.4%，7月份達到1013美元。

最後，以下是美國2017年7月底，前10大最昂貴和最便宜的租房市場。毫不意外，紐約和加州仍然是最昂貴的租房市場，而南部和中西部的市場仍然是最便宜的租房市場。或許這就是為什麼所有關於美國國內移民的研究都顯示，大量的人口從房租高的城市遷往房租低的城市。

（據鳳凰國際）

美國房地產市場一直是全球投資者心中重要的投資標的，在次貸危機爆發10年之後，美國多個城市的房屋售價與泡沫巔峰時持平甚至更高。

據海外媒體報道，美國多個城市的case shiller房價指數已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地，其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440100美元。硅谷知名房產公司德利昂則指出，自特朗普就任美國總統以來，硅谷房價已飆升到一個新高度。

在過去10年裡，美國房屋擁有率持續下降，並在去年二季度降至62.9%的歷史低位。在那之後，這一指標有所反彈，但今年二季度63.7%的水平也僅比歷史低點高了不到1個百分點。

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房價上漲，租房也不容易。美國人口調查局最新數據顯示，今年二季度美國租金業主開價中值同比上漲7.4%至910美元，創歷史新高。與此同時，美國出租房空置率則不斷上升，當前7.3%的水平也是自2016年一季度以來的新高。出現這種情況，美國財經博客Global Macro Monitor給出這樣的解釋：美國住房租賃領域經過整合之後，如今少數幾家公司以及房地產信托掌握著很大一部分市場，這就導致樓市供應的大幅減少，讓傳統的買賣受到影響。而在供應向少數公司集中時，這也增強了他們對於房租的定價能力，導致美國不少地區房租的持續飆漲。

回顧2001至2006年，在過剩流動性和低利率刺激下，催生出美國房地產大泡沫。2001年，美股互聯網泡沫破滅不久，美國政府為推動經濟增長，推動美國家庭“居者有其屋”的計劃。同時，美聯儲連續多次降息，聯邦基金利率從2001年初的6.5%降到2003年6月的1%，在流動性過剩和低利率刺激下房價一路攀升。

在房價上漲預期的刺激下，加上抵押貸款利率下降導致購房成本降低，美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列，2001年至2006年底，美國抵押貸款發放規模增加至25200億美元，信用級別較低的低收入者也成了房地產市場消費的“新寵”，促成了次級貸款大量發放。出於對通脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起連續調高聯邦基金利率。隨著貨幣政策收緊，美國房地產泡沫破裂，更是迅速蔓延成為國際金融危機。不過，自2012年開始觸底反彈後，房地產市場成為此輪美國經濟復蘇中的一大亮點。

美聯儲主席耶倫近日表示，美聯儲對金融危機之後的金融體系做了很大修正，不能說永遠不會有下一次危機，但本輪修正令整個美國銀行系統的資本率和流動性更為充足，可以抵御更多的經濟風險。與銀行業息息相關的就是房地產市場，耶倫認為美國房地產市場仍存在系統性風險，應繼續推動改革。

雖然美聯儲已經開始加息，但美國最新的按揭貸款利率一直徘徊在4%以下。有市場人士表示，較低的按揭利率有助於緩解房價上漲帶來的衝擊。其實，美國房地產市場一直吸引著全球各方資金。全美房地產經紀商協會（NAR）發布的數據顯示，去年4月至今年3月間，外國人在美購房總額達到1530億美元，較此前一年飆升49%，超過2015年創下的紀錄；交易總量達到284455套，較前一年增長32%。此外，中國買家連續第4年成為美國房地產市場最大的海外買家，過去一年在美購房總額達到317億美元，而中國買家最青睞的購房地點仍是加州。

（據證券時報網）

皮尤研究中心（Pew）根據美國人口普查局資料所發表的報告指出，去年美國家庭租屋比率升至1965年來最高，且租屋並非多數家庭最想要的選項，租屋族最後悔沒買房子。

美國財經網站Business Insider報導，2006年美國房市崩盤以來，屋主當家庭戶長的比率相對平穩，但租屋族當戶長的比重卻從31.2%上升至36.6%，為1965年以來最高。

Pew資深研究員佛萊表示，房價漲、房市崩盤陰影揮之不去，加上就學貸款，這些是許多美國人最後選擇租房子的原因。許多證據並顯示，學貸增加導致年輕人買房的難度提高。

Pew的資料指出，在所有年齡層中，千禧世代（年齡35歲以下）繼續租房子的可能性為所有年齡層最高，年輕租房族當戶長的比率高達65%，較2006年高8個百分點。

佛萊說，年輕人存不到房貸頭期款還有其他原因，譬如房子買了會限制遷移，但年輕族群恰恰是所有年齡層最可能搬家的群體，這個因素可能也促使他們還沒買一戶自己的房子。

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不過，房地產服務業者Trulia最近公布的調查報告顯示，在租屋族後悔的事情中，他們最後悔沒買房子，比重高達41%。Trulia總編輯韋德納表示，房價持續走高，6月美國各類住宅的價格中位數超過20萬美元，較一年前高7%，長期來看，買房仍比租房劃算。

韋德納說，必須了解的是，雖然房貸似乎是筆很大的投資，但也可能會加調薪，特別是千禧世代；買房子後的前幾年大家會比較辛苦，但之後房貸壓力會慢慢減輕。

（據經濟日報）