美国房市 – Page 11

解决美国房市供给短缺问题，德州主要城市排名居冠

2015年12月中富比士(Forbes) 公布一份美国房市供给短缺的分析报告指出，自1950年迄今，美国人口增长速度明显减缓，但新屋成长速度益趋缓慢。虽然在2008年房市泡沫后，这个现象并不足为奇，但却延续到2011至2015年，这段期间的房屋兴建数量下滑约25%，已使得当前的美国房市陷入二次大战结束以来最严重的供给短缺。

点击查看美国更多精品房源

根据富比士的研究报导，2011至2014年间，全美主要53个大都会城市之独户(single-family)与公寓式(multifamily)住宅的新屋建照核发件数，累计排名最多者为德州Houston市(18万9,634件)，其次为德州Dallas-Ft. Worth区(14万8,329件)与纽约都会区(14万41件)，分别位居第2与第3位。若以2010年为比较基准，2011至2014年间，新屋建照核发件数成长最多者为德州Austin市(11.5%)，其次为北卡萝莱纳州Raleigh市(10.6%)，再其次为德州Houston市 (9.7%)。虽然纽约都会区的建照核发件数名列第三，但成长率仅2.0%，对解决住屋供给短缺问题助益相当有限。至于建照核发件数最少的地区多半为老旧且人口低成长的工业都市，如Detroit、Cleveland、Milwaukee与Chicago。

在富比士的研究报导中亦指出，美国东北与西岸地区目前虽采取以兴建高楼的方式来化解房屋供给不足的问题，惟因高楼层房屋的兴造成本高，以5层楼的公寓为例，每平方公尺的建成本将近平房的3倍，而在加州旧金山湾区的高楼公寓，每户建造成本更高达平房的7.5倍，使得房市需求者无力负担购置高密度的建物，因此房屋供给不足的问题仍无法有效解决。这种房价相对所得比值高的现象，在New York都会区、加州San Diego, Los Angeles,San Jose 与San Francisco等城市，以及麻萨诸塞州Boston市尤为明显。

综上，展望未来美国房市表现，仍以当前房价合理且经济前景佳的都会区域较为乐观，特别是那些独户与公寓式住宅新屋核发建照件数较多的都市，不仅奠定下一个世代的发展基础，提供民众充足、多元且有能力负担的住宅，以及从不同族群的专业人士与工作机会中获得发展的新契机。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

中国开发商美国房产投资吸引国内买家

据国外媒体报道，中国房地产开发商绿地集团正在美国建设两个大型公寓项目，其中之一在洛杉矶，另外一个在纽约，并且希望吸引来自中国国内的买家。

中国开发商美国房产投资吸引国内买家

长期以来，商业房地产开发在美国一直由本地公司主导，迎合的是当地人的需求。而现在，中国的开发商正试图扭转这一模式，将来自国内的买家吸引到中国人在大洋彼岸建造的公寓。

中国大型房地产开发商，包括绿地、大连万达和泛海集团在内，正计划向美国的房地产开发项目注资数十亿美元，包括芝加哥的第三高楼，以及纽约布鲁克林区一个50亿美元的公寓项目。大部分开发商都有这样的野心：有朝一日他们20%的收入将来自英美等国际市场。

这些开发商对中国买家的期待程度因项目而异，有些项目几乎完全依赖于美国买家。但在很多项目里中国买家占到了三分之一以上，特别是当这些公寓单位的价格比上海等国内城市的房价更具竞争力之时。

以绿地集团在洛杉矶的项目为例：来自中国的买家占到了大约40%，尽管该公司预计随着项目建设的继续，这一比例将会下降。万达集团预计美国以外的买家——大部分是中国人——将购买其在芝加哥的公寓和酒店项目约30%的单位。

在美国，中资支持房地产开发项目的具体数量很难估计，因为很多计划中的项目尚未宣布，而其他的可能永远不会实现。但总体而言，过去几年中国人在美国的商业房地产投资大幅飙升。美国房地产服务公司JLL的数据显示，今年前三季度，中国人在美国的商业房地产投资增至50亿美元左右，超过2014年全年的25亿美元。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

美国房市势头强劲截止15年10月20个城市房价飞涨

今日公布的S&P/Case-Shille指数显示到10月份为止的过去一年内，美国20个城市房价快速增长。

点击查看美国更多精品房源

因有限的现存房屋数量和稳定增长的购房需求使得到10月份为止的过去一年内，美国20个城市房价快速增长。

S&P/Case-Shille指数显示今年十月份房价比2014年10月攀升了5.5个百分点，而在9月份为止的去年内增长了5.4个百分点。全美国当期房价较去年同期增长了5.2个百分点。

有限的房屋供应量是导致房价攀升的因素之一。加快的工资增长和持续走低的借贷费用则有助于把低收入购房者和第一次购房者保持在有能力购房者之列，并促进房市的恢复。

Wells Fargo Securities LLC 的资深经济学家Anika Khan表示工作岗位的增加和更多的新家庭的组成将“继续促进需求的增长，预期2016年的房价将继续保持在目前健康的范围内。” 虽然近期美联储进行了近十年来的首次加息，“总的来说房贷利率还会保持在较低的水平。”

FTN Financial的经济分析家Sophia Kearney-Lederman表示紧俏的房屋供应量使得房价比我们希望的要高些。有些地区房市尤其火爆，特别是海岸沿线和美西地区。”

S&P/Case- Shille指数是基于三个月的平均值，也就是十月份的数值受八月和九月房屋成交状况的影响。该指数中全部的20个城市均呈现出较去年同期的增长。其中以旧金山，丹佛，俄勒冈的波特兰市房价的10.9的增长尤为显著。而芝加哥的增长最小，仅为1.3个百分点。

S&P 指数委员会的主席David Blitzer说：“目前良好的经济环境将继续支持房价的增长。消费者对低通胀的预期，进一步的经济增长，以及最近新建住房的增加都是支持房市的利好因子。”

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据希望之声）

2016年要在美国买房的原因你知道吗

对于那些打算在新年买房的人来说，2016年可谓是不可错过的最佳时机。为什么？

2016年要在美国买房的原因你知道吗

美国买房6大原因：

原因1：利率仍处于历史低点

尽管在任何时刻都有可能攀升，但这仍然是一个事实，即住房贷款利率还处于历史低位，30年期固定贷款利率仍徘徊在4%左右。

原因2：租金飞涨

对于购房者来说非常幸运的是，租金一直在不停地涨，涨，涨！2015年35个大房地产市场中的20个租金都超过了房价。Rent.com的租赁市场报告显示，在过去12个月里，88%的业主提高了租房价格，预计2016年将上涨8%。

原因3：房价稳定

这是过去几年中节节攀升的房价首次趋于稳定，恢复到一个公平的竞争环境中，即使在激烈的市场，买家也可与卖家讨价还价。

原因4：首付不再成为难题

也许阻止租房者成为购房者的最大障碍是支付首付。如今，由于出台了更多帮助购房者的方案，让这一问题迎刃而解。例如，两房宣布首付款从原来的5%降至3%，信用分数可低至620。

理由5：抵押贷款保险

对于只打算投放20%以下首付款的购房者，需要购买贷款保险。解决为一问题的方法是从美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)贷款，它的好处是首付只需3.5%，信用评分低至580，同时抵押贷款余额的费率从1.35%一路下滑至0.85%，这意味如果购房者以这种方式获得首付资金，每月的按揭将会显著降低。

联邦住房管理局预计，下调年保费37%将会带来25万首次购房者入市。那么，它为什么不成为购房的因素之一呢？

原因6：可获得较大的税收减免

税法继续向房主倾斜，所以你不仅购买了一个生活的居所，它还是一个让你获得减税的地方！最重要的是，除非贷款超过100万，否则房主不必支付所付贷款的全部月息，同时房主们还可获得与住房有关的费用和房产税的减免。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

2015年度海外房产最具投资潜力城市排行

说到投资潜力，相信大家都会不约而同地想到房屋租金。然而光看租金并不能决定一套房产的投资回报潜力。一个更为客观的衡量标准是租金回报率-衡量租金收入占房产价值的比重，可让投资者估算通过出租房产收回投资成本所需要的时间。居外网从租金回报率的角度为您总结了在2015年海外各国中值得考虑投资的3个区域。

2015年海外房产最具投资潜力城市Top 1

美国 – 孟菲斯都会区 ——最新租金回报率11.7%

查看更多孟菲斯精品房源

说起孟菲斯，也许许多人并不是那么熟悉。位于美国田纳西州，毗邻密西西比河，孟菲斯都会区是田纳西州第二大都会区。孟菲斯是美国重要的交通枢纽与运输中心。孟菲斯拥有全球吞吐量第二大的货运机场，仅此于中国香港，也是美国联邦快递公司总部所在。主要支柱行业为纺织与汽车工业等。

正如你所料想的，孟菲斯都会区并不是典型房产投资的热点区域，房价也一直处于低于全美平均值的水平。根据美国Zillow最新数据，这一区域较低的与稳定的租金水平，给这一区域带来了全美最高的租金回报率。孟菲斯都会区接近12%的租金回报率与低门槛，也许是新兴投资者可以考虑的区域。

延伸阅读：

美国的租金回报率有多高，算算就知道

2015年海外房产最具投资潜力城市Top 2

英国-南安普顿————最新租金回报率8.7%

查看更多南安普顿精品房源

汇丰银行最新的报告显示，在英国拥有较高租金回报率的区域普遍自住率也较高。在诸多区域中，南安普顿以8.7%的回报率力拔头筹。而房价昂贵的伦敦则拥有较低的租金回报率。尽管伦敦的租金也十分高昂，但是不断飞涨的售价使得回报率依然偏低。

2015年海外房产最具投资潜力城市Top 3

澳洲-达尔文 5.4%

查看更多达尔文精品房源

由于经济与人口原因，澳洲的租房需求在近期并没有大的提升，租金水平也因此停滞不前。与此同时，以悉尼与墨尔本为首的各大城市住宅售价却纷纷上扬。这导致了澳大利亚租金回报率水平普遍下滑。CoreLogic RP最新数据表明澳大利亚最近租金回报率最高的城市为达尔文与霍巴特。房价涨幅巨大的悉尼与墨尔本却因为租金涨幅落后于房价涨幅而仅拥有3%出头的回报率。

居外课堂 | 中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题

名家专栏 | 2015英国移民政策汇总及2016年政策变化趋势分析（上）

特别策划 | 关于伦敦豪宅那些事

居外看点 | 加拿大总理：不会限制外资买房

星级生活 | 探秘奥普拉价值1400万美元的“滑雪屋”

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

华裔老人观念转变加拿大和美国豪华老人公寓热销

近年来，加拿大和美国二国越来越多华人选择入住豪华老人公寓，豪华老人公寓需求持续上升，打破人们对亚洲与华裔老人喜与子女同住的传统观念。

华裔老人观念转变加拿大和美国豪华老人公寓热销

豪华老人公寓很抢手

温哥华太阳报报导，温哥华Element Lifestyle Retirement退休老人公寓副总裁何盈之（Candy Ho）透露，公司旗下的一个9,000万Opal豪华退休老人公寓项目虽仍未开工，上门询问的人们就已经踏破门槛，一方面是与项目所在地理位置有关，另一方面也显示华裔老人可能正在逐渐打破传统养老生活方式。

今年7月，Aegis Living公司在美国西雅图推出首个投资5,000万的豪华老人公寓项目—Aegis Gardens，其中110套公寓买家是华裔老人，其中还有来自温哥华的华裔老人。该公寓内，有太极班、中文书法班、麻将室（当然也有BINGO），还配备一名华人厨师，专门为楼内华裔老人烹饪中餐。

Aegis执行长克拉克（Dwayne Clark）说，当初该项目推出时，曾有人怀疑，华裔老人多喜与子女同住，市场可能难打开。但Aegis Gardens项目的成功，给了公司充分信心，随后又在华盛顿州推出类似项目。

华裔老人的改变

中国人，包括海外华人，都传承儒家思想中的孝道，讲究几代同堂一家人享受天伦之乐。但维多利亚大学亚洲研究地理学荣誉教授兼客座教授黎全恩（David Chuenyan Lai）说，这种观点已经过时了，许多华人家庭已多多少少融入加拿大社会，有些华裔老人仍和子女同住一个屋檐，多是出于经济考虑，而非出于文化传统原因。

实际上，如今许多面向华裔老人的老人公寓要比普通老人公寓豪华许多，推崇的是一种生活方式体验。西门菲莎大学人文学系亚洲课程副教授孔书玉（Shuyu Kong）女士说，不仅海外华人中出现这一趋势，中国大陆许多大城市，如上海、杭州和广州等大城市，也开始出现豪华老人公寓开发潮，尽管价格不菲，买的人还是很多。

孔书玉透露，她在2008年搬至卑诗后，父母也很快搬来与她同住，但他们在卖掉上海公寓后，很快就决定搬到生活设施更方便的Metrotown的一幢共管公寓单独住，不想整天什么事都靠她开车接送，过上他们自己想要的生活。

注重家庭亲情传统不变

她还说，这一现象并不意味着华人注重家庭的传统与文化变了，只是根据实际情况做了些调整而已。中国大陆新移民来加后，许多还是会一大家人住在一起，接触到新的不同价值时，的确会开始接受新思想，但传统价值还在，许多华裔父母仍会就近为子女买房，不会很快就变了，或完全变了。

孔书玉所说的华裔老人与子女这种就近分开居住现象，在Opal老人公寓项目中非常明显。何盈之说，Opal老人公寓吸引许多华裔老人，原因之一是公寓离Oakridge、 South Granville和 Kerrisdale等华人社区很近。华裔老人都喜欢离子女近的地方居住。

据悉，Opal老人公寓项目最终目的是打造一个跨代跨族裔社区，不仅面向华人，也面向其他族裔，不仅面向老人，还面对年轻人。目前，该项目仍在等候市府明年春开工最后审批，预计2017年底或2018年初开放。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

2015年度海外房产最佳表现奖

海外房产投资者最关注的是什么？房价走势。这个对投资者决定有着决定性影响的因素绝对是每一位投资者最关心的话题，也是对各个区域房市表现的直接衡量。居外根据全球房价年比变化，为您总结了2015年房市表现最好的的三个地点，以供您参考决策。

2015年海外房产最佳表现城市TOP 1：悉尼（18.9%）

查看更多悉尼精品房源

澳大利亚是2015年海外房产投资者最热衷的目的地之一，而悉尼则是澳大利亚最受人瞩目的明星。据澳大利亚统计署最新数据，悉尼房价已经连续11个季度呈上涨态势。2014年下半段后增幅明显加大，并在 2015年第2季度创下历史最大增幅，单季度上涨8.9%，年比涨幅达到18.9%，当之无愧问鼎年度最佳表现奖。

2015年海外房产最佳表现城市TOP 2：美国-丹佛都会区(16.2%)

查看更多丹佛精品房源

根据美国最大房地产网站Zillow最新数据，丹佛都会区10月份整体房价较去年同期增长16.2% ，增幅名列全美第一。从图中不难看出，丹佛都会区房价走势与全美走势一致。在2006年市场升至顶峰之后，进入崩盘期。不过相对许多地区，丹佛地区的房价并没有遭到重大打击。2012年这一地区的房价触底并开始复苏，涨幅惊人。2015年底丹佛都会区的房价早已超越2006年的峰值。

2015年海外房产最佳表现城市TOP 3：中国-中国香港特别行政区-14.9%

据中国香港差饷物业估价署最新统计，中国香港全岛房价9月份年比增长14.9%，在喜忧参半的亚洲市场独树一帜。在经历了08年短暂的下跌后，中国香港房价一路飙升，2015年9月的整体房价已经为2009年初的3倍多。不过2015年10月，中国香港房价下挫，成交量也受到影响。这一方面是政府抑制房价措施开始生效，另一方面因素则是中国香港经济放缓与失业增加。

在瑞银最新报告中，中国香港拥有全球第二大房市泡沫，仅此于伦敦。如果近期的价格拐点可以维持房价下行趋势，那么众多因素相加，或许会成为中国香港房市泡沫破裂的开始。

居外课堂 | 中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题

名家专栏 | 2015英国移民政策汇总及2016年政策变化趋势分析（上）

特别策划 | 关于伦敦豪宅那些事

居外看点 | 加拿大总理：不会限制外资买房

星级生活 | 探秘奥普拉价值1400万美元的“滑雪屋”

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

曼哈顿豪宅价格下滑与整体市场走势背道而驰

据StreetEasy衡量20%顶级住宅市场转售价格的指数，曼哈顿最贵住宅的售价中值10月份降至359万美元，同比下降2.2%。自2月份升抵纪录高位、中值达到372万美元之后，豪宅价格就逐月下滑。

曼哈顿豪宅价格下滑与整体市场走势背道而驰

“豪宅价格已经连跌了8个月，我很乐意把这称为见顶，” StreetEasy的数据专家Alan Lightfeldt说。“价格下滑趋势尚未减弱，势头一点也没有好转。”

豪宅价格的走势与整个曼哈顿住宅市场相反，整个市场价格仍然在上升，而且提供的折扣极少。当初为吸引富有投资者（他们如今似乎对投资豪宅犹疑不决），房地产商最近几年专注于建造面积大而且奢华的住宅，导致纽约高端住宅存量最近几年急速成长。与此同时，价格适中的住宅挂牌量不足，因为高地价使得建造这类住宅不赚钱，而且房东也因为负担不起更高价格的住宅而不愿出售现有住房。

Lightfeldt称，结果就是豪宅的挂牌量超过需求。StreetEasy数据显示，第三季度，市场上的豪宅挂牌数量成长幅度超过其他类型住宅，跃升8.9%至4,055套。

降价

纽约豪宅市场每周通讯作者、Olshan Realty Inc.总裁Donna Olshan说，“市场上有许多公寓定价过高，这是销售减速的原因。”她认为豪宅市场在高位稳定下来，而不是已见顶。

房地产商已在调整他们的心理预期。Toll Brothers Inc.执行长Douglas Yearley在本月稍早的电话会议上表示，公司计划 “适当调价”，以把去年建成的南公园大道400号一幢大楼内剩余的30套分户式产权公寓销售出去。他还称，公司位于公园大道1110号的住宅在定价上也将 “更加主动一点，”该建筑总共9套住房还有5套尚未找到买家。

据StreetEasy，南公园大道400号一套三间卧室公寓挂牌价本月被调低了4%至575万美元。公园大道1110号一套面积650平方米顶层公寓的卖价上周被下调10%至3,150万美元。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据钜亨网）

最新报告：美国达拉斯房地产不受油价影响

一份最新的房地产市场报告显示，油价下跌不但没有让达拉斯地区的房地产市场受拖累，反而突出了该地区的房地产市场强劲稳固。

最新报告：美国达拉斯房地产不受油价影响

商业地产服务公司世邦卫理士(CBRE)的经济学家杰弗里·哈夫士(Jeffrey Havsy)说：“休斯顿、匹兹堡和卡尔加里(Calgary)在办公楼市场正感受到处境艰难，但丹佛和达拉斯却仍表现良好。”

在达拉斯地区，我们看到很多以非能源行业为主的对办公用地的需求，这大大减轻了能源行业下滑所带来的负面影响。

哈夫士表示，在经历了十六个月的原油价格崩溃后，达拉斯地区房地产市场仍然不受影响，显示了该地区房地产市场稳固强劲。

受到原油价格下滑冲击最严重的是休斯顿的办公楼市场，因为那里能源公司占据了中心商务区办公用地的一半以上，以及能源走廊内的大部分用地。

世邦卫理士的报告说，尽管休斯顿能源业受到冲击，但原油价格从2014年的每桶超过100美元下跌至目前的每桶不到40美元，却让消费者大受其惠。根据该报告，较低的汽油价格让每个美国家族在今年平均省下700美元。这几乎相当于在经济衰退期间美国人所收到的经济刺激款。

而且，哈夫士说，经济刺激款只是一次性的，而低油价所带来的红利可能会持续一段时间。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

预2016全美租金最高城市檀香山最贵华盛顿第二

根据美国“地产追踪”(RealtyTrac)网站在12月24日发布的《2016年平价租房分析报告》（2016 Rental Affordability Analysis），在全美最难付得起租金的城市排名中，按照租金占工资的百分比划分，檀香山（Honolulu）拔得头筹，成为全美租金最高城市，首都华盛顿DC位居第二。

预2016全美租金最高城市檀香山最贵华盛顿第二

这项报告还发现，华盛顿DC的房屋租金占租客平均工资的60％以上，而全国同项比例约为37％。美国各大城市的租金，每年以3.6％的平均速度上涨，而工资的年增长率仅为2.6％。这种发展步调，需要人们将更多收入花费在租房上。

尽管租金呈上升趋势，但仍然赶不上房屋成交价格5％的年增长速度。“地产追踪”副总裁布基斯特（Daren Blomquist）称，租金虽在上涨，但买房并不一定比租房划算。布基斯特表示，“租金增长速度超过了工资的增长速度，租房也变得越来越难以负担。但是，如果租客想要自己买房，这会是一个非常艰难的过渡，因为房价涨得比租金还快。”

经该报告分析的全美郡县中，在58％的郡，买房比租房更便宜。布基斯特建议该区域的居民如果考虑买房，应该尽早作出决定，以免房价继续上涨超出负担能力。布基斯特还预测，2016年房屋成交价格可能会上涨更多。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）