美国 – Page 57

亚马逊第二总部的房市效应：17座候选城市若果当选的租金涨势比较

内容撮要：

从现在起未来一年内，如果亚马逊员工陆续到位，与亚马逊还未打算建立第二总部时相比，纳什维尔的租金上涨速度将是Zillow预期的两倍。
在亚马逊预计再招5万名员工的影响下，丹佛和洛杉矶的租金也将面临可观的上涨。
大部分参与分析的市场，其租金增长受亚马逊影响的程度不如西雅图那么显著。

亚马逊预计在今年晚些时候宣布其第二总部的所在城市——被选中的城市将迎来5万多个高薪职位以及随之而来的大量机会，甚至是潜在的危机。新的就业机会吸引新的居民，这将推动住房市场的需求，并可能抬高住房成本，尤其是租金价格。

根据17个大都市区近年来受亚马逊第二总部选址影响而经历租金变化的情况来看，预计纳什维尔、丹佛和洛杉矶的租金将面临最大幅度的上涨；多伦多、芝加哥和印第安纳波利斯的租金上涨幅度最小。

Zillow近期访问了100多位房地产专家，他们将亚特兰大和北弗吉尼亚州列为最可能当选亚马逊第二总部的两大城市。如果当选，这两大城市的租金都将迎来小幅度上涨——亚特兰大的租金预计上涨0.4个百分点，包括北弗吉尼亚州在内的华盛顿特区则上涨0.6个百分点。

在过去十年间，亚马逊从一家初创书商成长为全美著名的零售商之一，为其最初所在地西雅图带来了焕然一新的变化。西雅图一直以来都是全国最热门的房产市场，尽管近年来除了亚马逊的成长还有其他许多因素促进了西雅图房产市场的发展。

竞选亚马逊第二总部的所有区域中，除了两大区域外，其他城市的租金增长将不会超过西雅图此前的增长幅度。

在许多方面，影响都很直观。小型市场和/或历史上反应度（经济专业说法为“弹性”）低的住房供应市场将面临较大幅度的租金增长；大型市场和/或历史上扩张速度快的住房供应市场则将面临较小幅度的增长。在劳动力更加多元化的大型市场中，较少的员工需要为了新的工作而重新安置住房，这也可能阻碍租金的增长。

但尽管某些地区的增长幅度小，但并不意味着该地区完全没有增长。例如在印第安纳波利斯，其部分地区的租金可能基本上没有上涨，因为自住住宅供应量大、价格适中且历来都积极响应新市场需求。因此，尽管当地租金没有变动，但该地区的房主和建筑商市场仍会因为成为亚马逊第二总部而十分繁荣。

基于过去的情况进行影响分析

亚马逊第二总部的建立将会为城市带来新居民（“员工流入”），对此产生影响的估计是基于过去五年该城市新居民的租赁和购买决定而做出的。此分析忽略了二级影响，例如在亚马逊第二总部周围出现的商业集群带来的员工流入（正如西雅图的情况一样）。

Zillow假定每个城市应对需求变化而增加住房的能力与近期的情况相似。在近几年新来员工的教育程度和工资水平较高的市场上（例如波士顿或华盛顿特区），以上假设具有合理性。但在因亚马逊第二总部建立而准备前来的员工，与现有劳动力的技能或工资水平差距较大的市场中，以上假设则不够精准。

换言之：到波士顿为亚马逊工作的工程师的工资和教育水平与到波士顿为通用电气工作的工程师可能没有太大差异。因此，Zillow可以更合理地假设波士顿未来的住房市场受亚马逊第二总部建立的影响与其最近受其他工人流入的影响情况相似。但几年前到印第安纳波利斯在开利公司制造部门工作的流水线工人可能与未来的亚马逊工程师存在很大差异，因此要想预计这些新来人员对当地住房市场的影响比较困难。

研究方法

为估计亚马逊第二总部影响下员工流入对租金的影响，Zillow采用了：

Zillow租金数据，包括Zillow租金指数下近期和预计的当地租金变化。
美国人口普查局的纵向家庭雇主工作变动动态流向图（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow）数据
美国人口普查局的就业和工资季度普查数据。

Zillow预计亚马逊需花费约7.5年的时间才能完成5万名员工的招聘——与亚马逊在西雅图总部招聘所花费的时间大致一致，且招聘速度将在7.5年内稳步进行。如果初期招聘快，那么前几年租金增长幅度将比较显著，而随着招聘速度的减缓，租金增长幅度也随之下降。

最后，居外网根据以上Zillow的亚马逊第二总部的房市效应预测结果，为大家推荐3套美国优质在售房源：

1. 田纳西州纳什维尔的独立屋

Green Hills最热门的步行区！可步行到餐厅、购物和特产杂货店。开放式平面图，4卧/4浴的房子像新的一样。硬木石英台面，定制橱柜，和其他设计师精选家具；带壁炉，2车车库和带围栏的后院——仅售76.5万美元（约¥509万）。

2. 科罗拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脉和大平原景观的启发，这座独一无二的住宅由西雅图建筑师Jim Olson设计，用于娱乐和展示艺术品。这个现代和对称的建筑杰作是由桑德斯（Saunders）建筑公司用最好的材料和技术打造。位于Polo俱乐部3.5英亩的私人土地上，内部设有两层中央艺术画廊。家中的瑰宝是通往南部草甸的客厅；楼上4间宽敞的卧室，每间都享有美景；有电梯直达所有楼层。景观设计非凡，由合作设计西雅图奥林匹克雕塑公园的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亚州亚特兰大的新建项目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一个激动人心的新型现代文化中心和豪华城市起居，位于亚特兰大繁荣的市中心。53层楼层饱览无尽的市区和公园景观。Opus健康俱乐部共有3层，设有健身设施和度假风格的泳池。项目提供美食餐厅、24小时礼宾服务、水疗、放映室、藏书室、品酒休息室、烧烤区和高尔夫模拟器。

点击图片查看居外网美国房源的信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

原文作者：Zillow经济研究主任Aaron Terrazas
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

华裔成为美国亚裔最大族群人口超500万

据美国《世界日报》报道，5月正逢“亚裔传统月”，美国联邦人口普查局当地时间1日发布最新亚太裔数据，显示美国亚裔总人口已达2,140万，其中以华裔美国人最多，超过508万人。但在收入方面，华裔家庭收入中位数约72,800多美元，稍低于亚裔家庭收入中位数。此外，亚裔依旧是受教育程度最高的族裔。

华人在2016大选年参与踊跃，根据人口普查局发布的最新亚裔投票率，亚裔投票率为49.9%；打破2012年大选亚裔投票率47.9%的历史高点。

美国人口普查局指出，截至2016年最新数据，亚裔美国人已达2141.9159万人，其中加州继续以661万多的亚裔人口居冠，其次为亚裔191万多的纽约州和153万多的德州。依照族群，华裔依旧以508.1682万人居首；其次分别为412万余人和391万余人的印度裔和菲律宾裔。

居外精选加州房源：旧金山湾区高端住宅大楼The Infinity，享有城市和海湾的绝佳美景，为住户提供无与伦比的便利设施（点击图片查看房源信息） — 居外精选加州房源：**旧金山湾区高端住宅大楼The Infinity**，享有城市和海湾的绝佳美景，为住户提供无与伦比的便利设施*（点击图片查看房源信息）*

点击查看居外网上245万套美国在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询

从家庭收入中位数来看，亚裔家庭收入中位数以79,653美元继续领先其他族裔，其次是白人家庭收入中位数61,349美元。不过，亚裔社区内部族群的收入中位数差距较大。

亚裔依旧是全美教育程度最高的族裔，拥有学士或以上学位的25岁以上亚裔占53.2%，远高于全美31.2%的平均水平。

同时，亚裔多集中在教育服务、健保和社会援助，以及科学、管理及行政行业，占比超过39%；其中华裔从事教育服务、健保和社会援助的占比较高，印度裔在科学、管理及行政行业占比更高；另在政府工作的亚裔仅占11.5%。

此外，亚裔贫困率为11.8%，比去年降低0.2%。

来源：澎湃新闻网
排版：Zoe Chan

美国国际学生入学数量减少5% 亚洲学生最多 | 美国

据美国《侨报》编译报道，一份关于国际学生趋势的报告显示，在美国持有学术学习(F)签证和职业学习(M)签证的国际学生略多于120万。

根据美国联邦移民与海关执法局(ICE)网站新闻稿，学生与交流学者计划(SEVP)周一(4月30日)发布了这份报告。

根据3月5日从学生与交流学者信息系统(SEVIS)提取的数据，入学美国学校的国际学生数量与2017年3月相比减少了5%。

持F及M签证的学生中约有85%参加了高等教育学位课程，与2017年3月相比增加了8%。增长人数最多的是申请博士学位的学生，而减少最明显的是申请副学士的学生。博士学位课程的注册人数增加了4%，副学士减少了5%。有78.5435万名持F-1签证的学生攻读学士和硕士课程，其中58%的专业为商科、工程和计算机科学。

来自亚洲的国际学生最多，但今年与2017年相比，该地区学生有所减少。中国和印度学生占据近一半国际学生的数量，沙特阿拉伯和韩国的学生数量分别骤降17%和7.5%，因此亚洲学生数量整体下降。

南美洲学生的增幅最大。巴西和阿根廷学生分别增加13.1%和6.7%。

截至3月5日，美国有8744所SEVP认证学校，比去年3月减少28所。多数学校仅有不到50名国际学生入学。有38所认证学校拥有超过5000名国际学生。下列学校入学的F-1学生最多：纽约大学(16960人)、南加州大学(14644人)、东北大学(14248人)、纽约哥伦比亚大学(12785人)、伊利诺伊大学(11474人)。

加州拥有的国际学生仍然最多，其次是纽约和德州。这三个州的国际学生加起来占总数的35%。

来源：中国侨网

排版：Shelly Du

致敬传奇建筑大师：那些经典与前沿交织的梦幻住宅

如今，美国建筑师弗兰克·劳埃德·赖特（Frank Lloyd Wright）的先见之明和天赋异禀早已得到证实：在长达七年的职业生涯中，赖特设计了1,114件作品，其中只有532部作品获得成功；而另外的那一半却用来讲述珍贵的历史，并且激励了随后的几代建筑师和设计师。像赖特一样，一些现代奇迹建筑的设计者们积极地接受了变革，由此构造出全新的当代杰作：“我们都在这里创造一种更美丽、更和谐、更充分表达我们心中自豪和欢乐的生活。”一起来看看那些融汇了伟大建筑师心血和巧思的住宅吧。

阿根廷布宜诺斯艾利斯维托杜马斯（Vito Dumas）

缓缓步入这间灵感来自弗兰克·劳埃德·赖特著名流水山庄的住宅，我们会发现，这栋建造于1963年的精致建筑本身就是艺术。核桃树和藤蔓包围着外墙，而通过内部电梯就可直达环绕着壮阔峡谷的斜坡。露台风格的餐厅、外砖墙的内饰和各种致敬包豪斯风格的小细节，使这间住宅毫无疑问成为设计之梦。

价格待询 | 蘇富比國際房地產 | Viviana Reissis Etchegoin

美国佛罗里达州朱庇特（Jupiter）

在南佛罗里达的这间住宅同样也可以体验到流水山庄。外部景观与天然材料的和谐搭配，不禁让人想到赖特对有机建筑的热爱。温暖的木材让一切显得柔和起来，这栋设计于2015的建筑有着清晰的现代感，室内已有完善的设施，外加两层应有尽有的休闲办公区——两个露台，一间办公室，热水浴缸，以及不可或缺的佛罗里达时尚——一个高尔夫球洞区，绝对能让你眼前一亮。

1,180万美元 | 蘇富比國際房地產 | Doc Ellingson

捷克共和国布拉格

汉斯帕卡（Hanspaulka）的瑰宝——堆叠式外观让人想起赖特关于有机功能主义建筑的概念。名如其宅，这间名叫“维拉港远景（Vila Vista）”的建筑，从五楼望去能欣赏到美丽的花园、布拉格城堡、和壮阔的城市天际线。1,500平方米的开放式设计恰到好处地连接起了6间卧室到家庭影院和厨房，没有一丝多余的空间浪费。

价格待询 | 蘇富比國際房地產

美国亚利桑那州斯科茨（Scottsdale）

在斯科茨的住宅里我们可以感受到自然的丰富馈赠。在这里，奢华的户外生活空间与室内同样诱人。门道和窗户在每一个拐角处都构成了迷人的自然景观，干砌的石墙正如同该地区自然形成的岩层那样展示着斑斓的纹理。这里绝对是你大饱眼福的不二选择，不论何时都可以一边享受着舒适的加热泳池，一边远眺平纳克尔峰（Pinnacle Peak）的景色。

390万美元 | 蘇富比國際房地產 | Debbie Negrin & Will Foote

正如赖特曾经说过的：“建筑师的使命是帮助人们理解如何使生活和世界更美好，并赋予生活以理性、韵律和意义。”显而易见，这些启发性的设计正扮演着这样的角色。

点开蘇富比國際房地產Extraordinary Living非凡生活博客，体会更多来自世界各地的豪宅魅力！

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

译文：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

MBA国际毕业生就业机会减少 | 美国

根据MBA就业服务与雇主联盟（ MBA Career Services & Employer Alliance）对94所商学院、超过三分之二的MBA项目调查，全日制国际MBA学生的就业机会减少了68%。

超过40%的受访者表示，国际“专硕”学生的就业机会有所下降，比如，管理硕士学位（MBA）的学生就业机会减少了68%。

根据Kaplan Test Prep全国范围的调查，许多商学院担心当前的政治形势和签证的收紧将对未来的国际学生招生产生负面影响。

研究生入学管理委员会(Graduate Management Admission Council)的进一步报告发现，在2017年，美国项目申请数量增长比例只有32%，低于2016年的49%。

美国“失意”，加拿大“得意”。美国损失的留学生似乎很大一部分转向了它的北方邻国——加拿大。2017年加拿大国际留学生申请比例增加了77%，高于2016年的46%。

Kaplan Test Prep前商业项目执行董事诺亚•泰特鲍姆(Noah Teitelbaum)表示，美国许多商学院可能正在考虑重新调整招生策略。

“许多商学院热衷于广纳世界各地有抱负的MBA学生，很多商学院依赖国际留学生，国际留学生占学生总数的30%以上，他们可能正在考虑重新调整招生策略。”

然而，Teitelbaum补充说，不稳定的政治形势不一定会对国际学生的留学意向造成长期影响。

他说：“我们可以观望接下来的几个招生周期的表现，届时我们便可以知道，如今这种情况是暂时性的还是一个长期现象。

来源：thepienews

编译：Shelly Du

美国房地产投资的花样多，挣的钱起码比中国多20倍 | 美国

美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒（Chris Goff）曾说，金钱生活在恐惧的另一端。

他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前，你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边，回头看去的时候，会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。

房地产投资专家克里斯·高夫（Chris Goff）在他的教学班上，给我们这些坐在台下的学员提了一个问题：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水里跳……

问：现在岸上有几只青蛙？

答案是五只。

仅仅“想”是不够的，没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。

如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动，那么我认为，对于中国的在美投资者来说，还应该有第三条忠告：忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。

每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候，我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗？”

中国人普遍思维中，房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在，有很充分的理由，那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。

一方面，过去近20年里，你只要买到房，就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面，中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。

然而，在美国的市场上，如果你还这样想，那就太过自我设限了。毫不夸张地说，美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。

我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——

美国的地方政府每年向屋主征收房产税，它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而，并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难，或是仅仅因为不知道有这么一笔税（比如不知道自己继承了一套房产），就使得他们“被”欠税。

这个时候，政府会要求他们补缴税款，并支付罚金，但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说，罚款不是目的，只要税款收不上来，那它就影响政府的正常运转。

这个时候政府会怎么做呢？

美国政府会在这些房产上加上一个负担，叫留置权（lien），然后公开把这些留置权拍卖给投资者，并承诺给投资者一个高额的回报，年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

这样一来，政府从投资者手上拿到了钱，而房主有一定的“赎回期”，如果他们在赎回期内把债还了，那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回，那么房产就会被拍卖，然后用于还债，投资者也会拿到他的本金和收益。

这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大，比如有一部分州不是拍卖留置权，而是拍卖屋契（deed）。

我们这里不陷入细节，我想表达的核心意思是，这种在中国完全不存在的操作，催生了大量的投资机会。其中的策略非常多，有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。

如果我问你，房地产投资的方式有哪些？你肯定能说上来两种：买个房子等它升值，或者把买了的房子租出去。

这两种方式在美国都有，但是，如果你去房地产投资的会议或者俱乐部，你会发现，大家普遍关心的并不是这两种方式。

如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流，这可能有点夸张，但说它们不是人们的第一第二选择，则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面，具体聊聊美国人所关心的投资方式。

美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色，贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让（assign），这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。

美国的房地产投资还有第四种玩法，叫租赁/购买特权（lease option）。它的基本操作是这样的：合同约定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来；如果你选择买下来，那么房主是一定要卖的，此时的选择权不在房主。

这是它的基本含义，由此延伸出去，有很多鲜为人知的操作，能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱，因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。

上述介绍的后两种玩法，才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。

接下来我举个具体的例子：

我在休斯顿认识了一个菲律宾人，他的室友是个古巴人。七年前，这位古巴兄弟刚到美国的时候，穷得只剩下一条裤子，连手提行李都没有。

一年前，他的每张信用卡都还欠着债。而现在，他每个月有3000美元的收入，生意还越做越大，现在正邀请菲律宾朋友加入，和他一起做。

他是怎么做到的？这是一个价值一千美元的秘密：一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费破解给你看。

从最基本的意义上来讲，他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。

在这位古巴人的一个实际操作中，他首先找到欠了房贷的屋主，与其签了个购买合同，把屋主从债务中解放出来，然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家，第三步就是让他去银行做再融资。

这样一来，房子原先的房主避免了丧失赎回权（foreclosure）和信用记录受损的结果，古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说，他在短短的十几天里，就挣到了5000美元，并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。

这位古巴兄弟很聪明，他的策略很聪明，跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是，在这样一个交易过程中，所有人都是赢家。

多年之前，那本畅销书《穷爸爸，富爸爸》告诉我们，被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。

（让大家温习一下当年的这本神书）

这位古巴兄弟做到了。而房地产投资是最容易做到的投资领域。

不过，如果你要踏上这条船，首先需要做的是——克服恐惧、立即行动，以及忘掉你在中国投资房产时的那些思维定势。

来源：海外掘金黄永明

排版：Shelly Du

纽约房市进入买家市场房源选择多 | 美国

近两年来中国买家大幅减少所带起的海外投资减少，给热度居高不下多年的纽约市房市大降温。地产专家在4月18日指出，纽约房地产市场上仅存不多的中国投资客，目标已从住宅转向商业地产；而占海外买家中一大部分的中国买家的急剧减少，让纽约市房地产进入“买家市场”，2013年到2015年鼎盛时期房市大热，屡屡掀起加价抢房大战的情况不再。

2018年度纽约市房地产展（NYC Real Estate Expo）4月18日在曼哈顿举办，纽约市各大房地产开发商丶地产经纪公司丶房产信贷机构等云集，对在全美乃至全球占重要地位的纽约市地产市场作回顾与预测。资深业者与地产专家均认为，2018年纽约市的房市仍会延续上一年的放缓趋势，“买家的观望和犹豫将持续”。

Town Residential执行董事Ryan Fitzpatrick便指出，纽约房市已进入“买家市场”；2013年至2015年房市最热期间动工的诸多新建案陆续完工开售，而中国等海外买家近两年却大减，购屋者可选择馀地多，不仅2015年前时常掀起的抬价抢房大战不再，甚至还能有议价空间。Fitzpatrick也指出，纽约房市波动一向对房贷利率波动不敏感，但受税收则影响很大，联邦税改对纽约房市有很深影响。

居外精选Town Residential的纽约房源：

位于著名的华尔街区，自住出租均方便快捷。面积72平方米，房型1卧1卫。24小时门卫豪华大楼，顶层花园俯视东河河景和曼哈顿景。烧烤设施齐全，还设有健身房、洗衣房。

房价：99万美元（约合658万元人民币）
物业编号：38694053

纽约地产公司Berkshire Hathaway New York Properties资深销售总监Reba Miller也表示，如今外国买家更在意投资回报率，而纽约市住宅租金的下降趋势，影响外国买家的投资欲望，“如果无法达到5%的回报率，通常就成交不了。”

居外精选Berkshire Hathaway HomeServices的纽约房源：

第五大道上的宽敞一卧公寓，朝东和朝北的落地窗饱览中央公园景色，带有一个半浴室和装修过的厨房。连拉尔夫劳伦家具一并出售。设施包括健身室丶代客泊车丶礼宾服务和电梯员。

房价：300万美元（约合1,995万元人民币）
物业编号：37341231

苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）经纪Brenda Powers预测，2018年纽约市房价还会有10%至15%的下跌；其中作为纽约房地产外国买家中坚力量的中国投资客，如今则更青睐商业地产，而非住宅。

居外精选苏富比国际地产的纽约房源：

西村最令人垂涎的精品公寓——The Abingdon。精致的设计与宁静的空间融合，这间3,537平方英尺，3卧2.5浴的角落住宅首次转售，拥有丰富的空间和4英寸的白橡木地板。

房价：1,200万美元（约合7,980万元人民币）
物业编号：35257949

点击图片查看居外网纽约房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

Halstead Real Estate总裁Richard Grossman则指出，展望未来看涨的新热门住宅房产地段，首要判断依据将是楼宇质量和公共交通。他表示，如同近两年大涨的皇后区和布碌仑，未来数年里预计南布朗士（South Bronx）将是新地产热门区。

来源：世界日报
责编：Zoe Chan

中国人赴美投资移民热情大减？律师解析现状 | 美国

据美国《侨报》报道，从2008年美国经济衰退以来，投资移民EB-5成为很多想要移民美国的高收入中国人的最好选项。然而，因为存在很多欺诈以及申请人数过多的问题，用投资移民的方式拿绿卡反而变得越来越困难。

根据移民局网站，目前投资移民EB-5的排期到2014年7月22日，但是不少人到现在还没有拿到绿卡。以下两种情况可能导致中国人移民热情受到影响，倘若有移民意愿，应提前做好准备。

审核严格等待时间过长

张女士2011年申请了投资移民，项目在外州，是一个很大的项目中的一部分，她一次性投资50万美元，2014年拿到了临时绿卡，但是到现在还没有拿到正式绿卡。她说，不知道要等多久，移民局一直没有给她消息。她说，投资移民邀请申请者投资的项目要至少雇用10个人，一般人都申请区域中心项目，请经济师做报告，要等移民局批了之后才能招投资人。

张女士说，申请投资移民就是指望拿身份，分不分红没有指望，这也相当于做生意，项目规定不能对其赢利与否做出说明。根据她的了解，投资移民现在已经不允许律师给找项目了，只能投资者自己找，然后请律师来办理。

虽然到现在还没有拿到正式绿卡，但是张女士也没有别的办法。她无奈地说：“虽然投资移民现在等的时间比较长，但除了这个办法办身份，你还有别的什么选择呢？”

移民律师刘龙珠说，现在投资移民等待的时间比较长和政府对于移民政策的收紧有关，现在对投资者资金来源的审核比较严。此外，由于很多投资移民区域中心项目涉嫌欺诈，虽然很多投资者也是受害者，但是因为项目涉嫌欺诈，所以绿卡办不出来。他举例说，有的项目达不到招10个以上工作人员的要求，因此没有办法拿到绿卡。

移民2018年5月排期表

EB-5项目欺诈案件偶发

前一阵有一个律师及其家人收取4000多万美元的费用为投资者办投资移民，结果是自己买房买地，也没有投资，后来这些受害者都没有拿到绿卡，而且以后也很难拿到绿卡。

来自上海的杨女士就是受害者之一。她说，这几年她投资了几个项目，结果被骗，移民局给了她临时签证，目前他们还在打官司，但是丈夫前不久因为国内有事想要回国处理，结果再回来的时候就被遣返，到现在还没有办法入境。现在儿子还在上高中，一家人都拿不到绿卡，又不能回国，不知道应该怎么办。

华人律师说，因为与EB-5项目相关的欺诈案件很多，所以整体上申请移民的时间变长。一般来说，如果项目正常，拿到正式绿卡的全过程要4年左右，但是如果中间有各种问题，最多要再等1到2年。

从山东来到洛杉矶的陈先生说，为了移民他选择申请了L-1签证，之前很想投资移民一步到位，但是听说有很多欺诈案件，而且也了解到投资的50万美元资金不一定能拿回来，所以选择了做L-1签证，以为这样做更容易拿绿卡，谁知道公司经营不顺利，月月亏损，后来甚至不得不关闭，到现在还没有拿到绿卡。

刚刚在洛杉矶旅游产子的吴女士也认为，投资移民划不来。她说，为了让孩子多个选择，她来到洛杉矶旅游产子，这样儿子拿到美国身份，以后可以选择移民美国，到时候也给自己一个选择。吴女士说，自己有投资移民的钱，但是没有考虑过投资移民，一是觉得风险大，二是觉得不划算，50万美元还不如在美国买套房子投资，这样钱不会白白打水漂。

针对人们对投资移民热情降温的情况，华人律师认为，其实人们并没有热情降低，只不过是过程相对于从前比较长，审核也比较严格而已，至于EB-5欺诈，只要找到可靠经纪还是可行之策，毕竟投资移民对于中国的中产阶层来说，仍然是为数不多的选择之一。

来源：中国侨网

排版：Shelly Du

纽约沿河一路向北，有一处世外桃源 | 美国

关于河流，总有说不尽的故事…

矗立在自由岛的自由女神像早已成为纽约的一个标志，而每天流经此处的哈德逊河，则是纽约不折不扣的“母亲河”。

纽约之所以能全世界数一数二的大都市，这与哈德逊河的存在密不可分。几乎贯穿了整个纽约州的哈德逊河，与自身支流莫华克河、伊利运河这些美国东北部的主要航道联合在一起，组成了纽约州的经济命脉通道。

（注：纽约市是纽约州最大的城市，不等同于纽约州。）

纽约的繁华无需赘言，时代广场的摩天大厦、百老汇的歌剧魅影、麦迪逊花园的球迷海洋无一不在向世界散发现代生活的无尽魅力，纽约每年不计其数的访客便是最好的证明。

不过，今天要讲述的，不是大都市的快意人生。纽约最不缺的就是热闹的景致，甚至可以说得上俯拾皆是，因此我们便要去探索些别的，那些有趣的东西。就沿着哈德逊河逆流而上，一路向北。

都市在南，桃源在北

在纽约北方不远处的哈德逊河畔有这么一个地方：

它距离纽约城仅2个小时左右车程，通勤便利；
它被5个优质公园环绕，环境优越；
它与美国前总统富兰克林·D·罗斯福的故宅隔河相望，人文气息浓厚；
它距离Stewart国际机场只有30分钟车程，还能够提供私人飞机起降的场所…

这里就是纽约城北伊索珀斯县的百老汇（是的，就是叫百老汇，同名不同地，就是这么任性）。

上图可以看到，百老汇被五个优质公园环绕，在哈德逊河的习习凉风里成了一个天然的大氧吧。在喧嚣的纽约城北能有这样一处世外桃源，实属难得。

在哈德逊河对岸，便是美国史上唯一一位四届连任的总统富兰克林·D·罗斯福的故居，这位与华盛顿、林肯齐名的伟大总统正是在这里出生、生活，在离世之后也在此安然长眠，至今都有很多人前来追忆瞻仰。

在这样的环境里住着，就算是一间小屋子，也一定很幸福吧。

那如果是一间设计精妙却毫不浮夸的豪宅呢？

比邻哈德逊河，感受名师设计

这是一间由著名建筑师Norman Jaffe在1993年设计的豪宅，就建在河边，因此说是临水而居一点也不过分。

不管是室内还是室外，房子的空间都十分宽敞舒适，居住在这里就能够充分欣赏哈德逊河全年标志性的绝美景致。

去屋子里头逛逛：

豪宅内部，有着像是宫殿一般的长廊，采光充足，通透明亮。

别墅的客厅和饭厅，视野开阔，在任何一个角落都能透过玻璃，欣赏哈德逊河流域的美景。而且超大面积的客厅能容纳不少的客人，若是在这里办一个泳池派对，也是轻而易举的事情。

既然说到泳池派对，泳池当然必不可少啦。房间里的室内游泳池与桑拿室合为一体，在闲暇之余可以跳进泳池里消消暑气，或是与三两好友在桑拿室边聊天边桑拿，给身体好好放个假。

屋子外，还有独立的网球场与大面积的花园。不论是想去运动场上挥洒汗水，还是在花园小道慢慢踱步，在这里都能满足，完全取决于你自己。

不过，说这里是世外桃源，其实是有些不合格的——远达不到与世隔绝的标准。

你看这里离Dutchess县Poughkeepsie车站仅10分钟距离，周边医院、商超、银行、剧院等配套设施应有尽有，如果你喜欢夜生活，县城里的酒吧也瞬间就能让你热闹起来…所以，这个地方除了环境优美，哪算得上世外桃源，不合格！

但，我知道你喜欢这样的不合格，不是吗？欲知更多详情，可点击 http://www.juwai.com/38450383.htm 进行了解，或致电居外热线400 041 7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约经纪人Raymond Auyang提供

文字：Leo Li
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

美国住房结构中泄漏检测的应用

今天来跟小编一起来看看美国住宅结构中泄漏检测的应用。

在即将迎来美国无损检测学会（ASNT）成立78周年之际，是时候仔细思考一下美国中西部独户住房结构在这些年来的变化了。在1941年住房面积比现在要小得多。所以房屋通常使用石棉隔热的煤炉管道系统供暖，或是使用石棉包裹的锅炉和暖气片管道系统进行供暖。用于粉刷墙壁的是含铅油漆，而用于铺地板的通常是含有石棉的瓷砖外墙往往是采用非隔热轻型木构架，或是以石灰为涂料，两到三块砖的实心内部结构。故在20世纪30年代，我们可以看到这种平台式框架体系和煤气炉的广泛使用。而房屋通风的主要渠道是打开门窗。到了20世纪60年代，房屋开始安装空调和隔热的外墙。

1978年是一个有代表性的年度，因为在这一年原油从每桶13美元上升到每桶34美元，而汽油从每加仑0.35美元上升至1.00美元。石油价格的不断上涨造成能源成本的螺旋式上升。值得注意的是这一情况恰恰是在空调普及后随即发生的。

随着空调的普及和能源价格的上涨，人们只能采用全年关闭门窗的方式来保持房间舒适的温度和湿度。其实众所周知供暖、通风和空调三者是联系在一起的一门应用科学（HVAC），并不只是意味着安装一个壁炉或空调那么简单。房屋必须要保持合适的通风，这也就意味着其需要冷空气或热空气的正常循环，并通过有效的方式，来交换新鲜空气以保证室内空气的健康质量。

当今典型的住房，都是由一些看似独立的部分组成的一个复杂的系统，但是若要建立一个完善的住房体系，这些独立的部分都是这个系统中所必须的部分。最常见的组成部分是：

● 建筑外壳
● 供热热源
● 冷源
● 空气分配/循环系统

当今理想住房的功能甚至能达到航天飞机的水准。居住空间由一个压力边界和热边界外隔开，内部的空气得到控制，从而保持房屋的通风。

对于家庭住户来说，热边界层的影响是最明显的，但同时其本身的意义也是最不被理解的。热边界层就是居住空间的外部壳体（墙壁、天花板和地板）。热边界层将居住空间同外部不受控制的空间分离开来。它的主要功能就是保持热量从一端至另一端的流动。这样一个隔热层就环绕了整个居住空间。但通常来说，隔热层并不能作为一个热屏障，因为空气仍然能够通过大多数的隔热。

“压力边界”指的是房子外壳控制内部、外部空气流动的能力。需要注意的是热边界中的热流转换为压力边界中气流的过程。当然如果住房（或航天飞机）的门窗是开放的，那么隔热层的多少就显得不那么重要了。

无论是在夏季还是冬季，都没有人会刻意打开其门窗；但是在整个住房结构中，存在无数个小孔或缝隙，而这都会导致不受控制的气流进入。美国能源署认为不受控制的空气渗透是造成大多数房屋能量损失的首要原因（DOE，2010）。通常我们使用泄漏检测（LT）来对这些孔洞进行识别和测量，而其中鼓风门气密性测试法则起着非常重要的作用。

我们将校准后的风扇和压力计安装在门的外部。将所有其他的门窗关闭后，对风扇进行通电，从而在内部和外部创建出一个50 Pa的压力差。这种压力差等同于32km/h （20mph）的外部风力对住房结构产生的压力。这是行业对某一住房空气泄漏的衡量标准。

空气渗入是在1立方英尺每分钟50Pa的环境下进行测试的（CFM50）。空气泄漏测量用于计算在每小时50Pa情况下的空气转换。因此将CFM50的数值乘以60得到1立方英尺每小时的空气渗入数值，然后除以住房的内部体积得到每小时换气的数值（单位为ACH50）。

例如某一住房通过鼓风门气密性测试法测得空气渗入值为3500CFM50。房子面积为232.3平方米（2500平方英尺），到天花板的高度为2.4米（8英尺），从而其体积为566.3立方米（20000立方英尺）。

3500 CFM50 *6/20000ft3 = 10.5 ACH50

这意味着，当冷空气以32km/h（20 mph）的风速行进时，住房中所有的空气每小时都要强行更换10次，也就是每6分钟一次，那么煤炉就要不断加热，从而使外部进入住房的冷空气得到升温。而这个例子实际上就是我自己的住房，其建于1981年。

使用轻型木构架建造的房屋测得的结果一般为15到20ACH50。现今典型的节能住房测得的数值为3.5ACH50或更少，而超高效节能住房所测量的结果甚至不到1ACH50，同时其配置了更复杂的HVAC设备，如空气全热交换器，在进行新旧空气交换时，该设备能保持住房内部能源的不流失。

最后要提到的是，房子需要通风设备。你也许会质疑“但这不就导致了住房的空气泄漏吗？” 这是一个普遍的误解。通风与不受控制的空气泄漏是有很大区别的。首先将污浊空气排出让新鲜空气流入，只是通风的一个方面。更为重要的是通风能驱逐厨房、浴室和洗衣房等区域中潮湿和恶臭的空气。

那么我们该如何有效利用鼓风门测试的结果？其主要有两种用途。鼓风门测试的结果能够有效帮助你为住房制定煤炉和空调的规格标准。HVAC承包商通常是由空调承包商协会认证的。该认证需要对住房进行建模，然后根据英国热量单位（BTU）对供热制冷进行测量和计算。建模需要测量露出的外墙和隔离层面积、门窗面积、热额定值以及空气渗透率。结合住房位置天气数据的这些数据总和，最终用于计算火炉和空调供热制冷的BTU技术标准。

一栋住房即使气密性隔离性良好，仍会存在那些不舒适的区域。空气分配系统，也称为管道系统，是第二种用途。其中我们要注意两方面内容。第一是保证暖风或冷风被输送到指定的房间。第二是测量输送的空气量，确保每个房间收到其自身所需的空气量。住房中的管道系统如果设计不当，会造成过多的空气损失，也会造成空气在穿过狭窄空间和阁楼管道时显著的热损失。

在检查房屋燃烧器具时，如燃气或燃油炉、燃气热水器，燃气厨房设备和燃木壁炉时，LT采用形式略有不同。

我最近检测了一栋具有百年历史的老房子中的所有燃气用具，发现每一个设备都存在燃气泄漏。自然通风的热水器排气孔被多年积累的杂物完全堵塞。堵塞会导致热水器中的气流逆流，而这意味着所有的废气都会进入房屋内部。但这栋房子测得数值为15ACH50，表示其换气频繁过度泄漏，这反而抵消了逆流废气所带来的危害。

另一栋新的房屋测得数值为3ACH50，表示其气密性非常好。但房主对厨房进行了改造，安装了一个零售的煤气灶和抽油烟机。这栋房子也有一个燃木壁炉。当我们执行LT测试后发现，启动抽油烟机时会导致壁炉气流逆流。这使得居住者存在一氧化碳中毒的风险。这是一个看似孤立的各个组件相互关联的典型例子。作为无损检测的专业人士我们将无损检测视为是一种将高新材料应用于生活工作中的实践。因此我鼓励大家去思考无损检测能够且应该在我们个人住宅中所发挥的作用。