美国 – Page 57

亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較

內容撮要：

從現在起未來一年內，如果亞馬遜員工陸續到位，與亞馬遜還未打算建立第二總部時相比，納什維爾的租金上漲速度將是Zillow預期的兩倍。
在亞馬遜預計再招5萬名員工的影響下，丹佛和洛杉磯的租金也將面臨可觀的上漲。
大部分參與分析的市場，其租金增長受亞馬遜影響的程度不如西雅圖那麼顯著。

亞馬遜預計在今年晚些時候宣布其第二總部的所在城市——被選中的城市將迎來5萬多個高薪職位以及隨之而來的大量機會，甚至是潛在的危機。新的就業機會吸引新的居民，這將推動住房市場的需求，並可能抬高住房成本，尤其是租金價格。

根據17個大都市區近年來受亞馬遜第二總部選址影響而經歷租金變化的情況來看，預計納什維爾、丹佛和洛杉磯的租金將面臨最大幅度的上漲；多倫多、芝加哥和印第安納波利斯的租金上漲幅度最小。

Zillow近期訪問了100多位房地產專家，他們將亞特蘭大和北弗吉尼亞州列為最可能當選亞馬遜第二總部的兩大城市。如果當選，這兩大城市的租金都將迎來小幅度上漲——亞特蘭大的租金預計上漲0.4個百分點，包括北弗吉尼亞州在內的華盛頓特區則上漲0.6個百分點。

在過去十年間，亞馬遜從一家初創書商成長為全美著名的零售商之一，為其最初所在地西雅圖帶來了煥然一新的變化。西雅圖一直以來都是全國最熱門的房產市場，盡管近年來除了亞馬遜的成長還有其他許多因素促進了西雅圖房產市場的發展。

競選亞馬遜第二總部的所有區域中，除了兩大區域外，其他城市的租金增長將不會超過西雅圖此前的增長幅度。

在許多方面，影響都很直觀。小型市場和/或歷史上反應度（經濟專業說法為“彈性”）低的住房供應市場將面臨較大幅度的租金增長；大型市場和/或歷史上擴張速度快的住房供應市場則將面臨較小幅度的增長。在勞動力更加多元化的大型市場中，較少的員工需要為了新的工作而重新安置住房，這也可能阻礙租金的增長。

但盡管某些地區的增長幅度小，但並不意味著該地區完全沒有增長。例如在印第安納波利斯，其部分地區的租金可能基本上沒有上漲，因為自住住宅供應量大、價格適中且歷來都積極響應新市場需求。因此，盡管當地租金沒有變動，但該地區的房主和建築商市場仍會因為成為亞馬遜第二總部而十分繁榮。

基於過去的情況進行影響分析

亞馬遜第二總部的建立將會為城市帶來新居民（“員工流入”），對此產生影響的估計是基於過去五年該城市新居民的租賃和購買決定而做出的。此分析忽略了二級影響，例如在亞馬遜第二總部周圍出現的商業集群帶來的員工流入（正如西雅圖的情況一樣）。

Zillow假定每個城市應對需求變化而增加住房的能力與近期的情況相似。在近幾年新來員工的教育程度和工資水平較高的市場上（例如波士頓或華盛頓特區），以上假設具有合理性。但在因亞馬遜第二總部建立而准備前來的員工，與現有勞動力的技能或工資水平差距較大的市場中，以上假設則不夠精准。

換言之：到波士頓為亞馬遜工作的工程師的工資和教育水平與到波士頓為通用電氣工作的工程師可能沒有太大差異。因此，Zillow可以更合理地假設波士頓未來的住房市場受亞馬遜第二總部建立的影響與其最近受其他工人流入的影響情況相似。但幾年前到印第安納波利斯在開利公司制造部門工作的流水線工人可能與未來的亞馬遜工程師存在很大差異，因此要想預計這些新來人員對當地住房市場的影響比較困難。

研究方法

為估計亞馬遜第二總部影響下員工流入對租金的影響，Zillow采用了：

Zillow租金數據，包括Zillow租金指數下近期和預計的當地租金變化。
美國人口普查局的縱向家庭雇主工作變動動態流向圖（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow）數據
美國人口普查局的就業和工資季度普查數據。

Zillow預計亞馬遜需花費約7.5年的時間才能完成5萬名員工的招聘——與亞馬遜在西雅圖總部招聘所花費的時間大致一致，且招聘速度將在7.5年內穩步進行。如果初期招聘快，那麼前幾年租金增長幅度將比較顯著，而隨著招聘速度的減緩，租金增長幅度也隨之下降。

最後，居外網根據以上Zillow的亞馬遜第二總部的房市效應預測結果，為大家推薦3套美國優質在售房源：

1. 田納西州納什維爾的獨立屋

Green Hills最熱門的步行區！可步行到餐廳、購物和特產雜貨店。開放式平面圖，4臥/4浴的房子像新的一樣。硬木石英台面，定制櫥櫃，和其他設計師精選家具；帶壁爐，2車車庫和帶圍欄的後院——僅售76.5萬美元（約¥509萬）。

2. 科羅拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脈和大平原景觀的啟發，這座獨一無二的住宅由西雅圖建築師Jim Olson設計，用於娛樂和展示藝術品。這個現代和對稱的建築傑作是由桑德斯（Saunders）建築公司用最好的材料和技術打造。位於Polo俱樂部3.5英畝的私人土地上，內部設有兩層中央藝術畫廊。家中的瑰寶是通往南部草甸的客廳；樓上4間寬敞的臥室，每間都享有美景；有電梯直達所有樓層。景觀設計非凡，由合作設計西雅圖奧林匹克雕塑公園的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亞州亞特蘭大的新建項目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一個激動人心的新型現代文化中心和豪華城市起居，位於亞特蘭大繁榮的市中心。53層樓層飽覽無盡的市區和公園景觀。Opus健康俱樂部共有3層，設有健身設施和度假風格的泳池。項目提供美食餐廳、24小時禮賓服務、水療、放映室、藏書室、品酒休息室、燒烤區和高爾夫模擬器。

點擊圖片查看居外網美國房源的信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

原文作者：Zillow經濟研究主任Aaron Terrazas
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

華裔成為美國亞裔最大族群人口超500萬

據美國《世界日報》報道，5月正逢“亞太裔傳統月”，美國聯邦人口普查局當地時間1日發布最新亞太裔數據，顯示美國亞裔總人口已達2,140萬，其中以華裔美國人最多，超過508萬人。但在收入方面，華裔家庭收入中位數約72,800多美元，稍低於亞裔家庭收入中位數。此外，亞裔依舊是受教育程度最高的族裔。

華人在2016大選年參與踊躍，根據人口普查局發布的最新亞裔投票率，亞裔投票率為49.9%；打破2012年大選亞裔投票率47.9%的歷史高點。

人口普查局指出，截至2016年最新數據，亞裔美國人已達2141.9159萬人，其中加州繼續以661萬多的亞裔人口居冠，其次為亞裔191萬多的紐約州和153萬多的德州。依照族群，華裔依舊以508.1682萬人居首；其次分別為412萬余人和391萬余人的印度裔和菲律賓裔。

居外精選加州房源：舊金山灣區高端住宅大樓The Infinity，享有城市和海灣的絕佳美景，為住戶提供無與倫比的便利設施（點擊圖片查看房源信息） — 居外精選加州房源：**舊金山灣區高端住宅大樓The Infinity**，享有城市和海灣的絕佳美景，為住戶提供無與倫比的便利設施*（點擊圖片查看房源信息）*

點擊查看居外網上245萬套美國在售房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢

從家庭收入中位數來看，亞裔家庭收入中位數以79,653美元繼續領先其他族裔，其次是白人家庭收入中位數61,349美元。不過，亞裔社區內部族群的收入中位數差距較大。

亞裔依舊是全美教育程度最高的族裔，擁有學士或以上學位的25歲以上亞裔占53.2%，遠高於全美31.2%的平均水平。

同時，亞裔多集中在教育服務、健保和社會援助，以及科學、管理及行政行業，占比超過39%；其中華裔從事教育服務、健保和社會援助的占比較高，印度裔在科學、管理及行政行業占比更高；另在政府工作的亞裔僅占11.5%。

此外，亞裔貧困率為11.8%，比去年降低0.2%。

來源：澎湃新聞網
責編：Zoe Chan

美國國際學生入學數量減少5% 亞洲學生最多 | 美國

據美國《僑報》編譯報道，壹份關於國際學生趨勢的報告顯示，在美國持有學術學習(F)簽證和職業學習(M)簽證的國際學生略多於120萬。

根據美聯邦移民與海關執法局(ICE)網站新聞稿，學生與交流學者計劃(SEVP)周壹(4月30日)發布了這份報告。

根據3月5日從學生與交流學者信息系統(SEVIS)提取的數據，入學美國學校的國際學生數量與2017年3月相比減少了5%。

持F及M簽證的學生中約有85%參加了高等教育學位課程，與2017年3月相比增加了8%。增長人數最多的是申請博士學位的學生，而減少最明顯的是申請副學士的學生。博士學位課程的註冊人數增加了4%，副學士減少了5%。有78.5435萬名持F-1簽證的學生攻讀學士和碩士課程，其中58%的專業為商科、工程和計算機科學。

來自亞洲的國際學生最多，但今年與2017年相比，該地區學生有所減少。中國和印度學生占據近壹半國際學生的數量，沙特阿拉伯和韓國的學生數量分別驟降17%和7.5%，因此亞洲學生數量整體下降。

南美洲學生的增幅最大。巴西和阿根廷學生分別增加13.1%和6.7%。

截至3月5日，美國有8744所SEVP認證學校，比去年3月減少28所。多數學校僅有不到50名國際學生入學。有38所認證學校擁有超過5000名國際學生。下列學校入學的F-1學生最多：紐約大學(16960人)、南加州大學(14644人)、東北大學(14248人)、紐約哥倫比亞大學(12785人)、伊利諾伊大學(11474人)。

加州擁有的國際學生仍然最多，其次是紐約和德州。這三個州的國際學生加起來占總數的35%。

來源：中國僑網

排版：Shelly Du

致敬傳奇建築大師：那些經典與前沿交織的夢幻住宅

如今，美國建築師弗蘭克·勞埃德·賴特（Frank Lloyd Wright）的先見之明和天賦異稟早已得到證實：在長達七年的職業生涯中，賴特設計了1,114件作品，其中只有532部作品獲得成功；而另外的那一半卻用來講述珍貴的歷史，並且激勵了隨後的幾代建築師和設計師。像賴特一樣，一些現代奇跡建築的設計者們積極地接受了變革，由此構造出全新的當代傑作：“我們都在這裡創造一種更美麗、更和諧、更充分表達我們心中自豪和歡樂的生活。”一起來看看那些融彙了偉大建築師心血和巧思的住宅吧。

阿根廷布宜諾斯艾利斯維托杜馬斯（Vito Dumas）

緩緩步入這間靈感來自弗蘭克·勞埃德·賴特著名流水山莊的住宅，我們會發現，這棟建造於1963年的精致建築本身就是藝術。核桃樹和藤蔓包圍著外牆，而通過內部電梯就可直達環繞著壯闊峽谷的斜坡。露台風格的餐廳、外磚牆的內飾和各種致敬包豪斯風格的小細節，使這間住宅毫無疑問成為設計之夢。

價格待詢 | 蘇富比國際房地產 | Viviana Reissis Etchegoin

美國佛羅裡達州朱庇特（Jupiter）

在南佛羅裡達的這間住宅同樣也可以體驗到流水山莊。外部景觀與天然材料的和諧搭配，不禁讓人想到賴特對有機建築的熱愛。溫暖的木材讓一切顯得柔和起來，這棟設計於2015的建築有著清晰的現代感，室內已有完善的設施，外加兩層應有盡有的休閑辦公區——兩個露台，一間辦公室，熱水浴缸，以及不可或缺的佛羅裡達時尚——一個高爾夫球洞區，絕對能讓你眼前一亮。

1,180萬美元 | 蘇富比國際房地產 | Doc Ellingson

捷克共和國布拉格

漢斯帕卡（Hanspaulka）的瑰寶——堆疊式外觀讓人想起賴特關於有機功能主義建築的概念。名如其宅，這間名叫“維拉港遠景（Vila Vista）”的建築，從五樓望去能欣賞到美麗的花園、布拉格城堡、和壯闊的城市天際線。1,500平方米的開放式設計恰到好處地連接起了6間臥室到家庭影院和廚房，沒有一絲多余的空間浪費。

價格待詢 | 蘇富比國際房地產

美國亞利桑那州斯科茨（Scottsdale）

在斯科茨的住宅裡我們可以感受到自然的豐富饋贈。在這裡，奢華的戶外生活空間與室內同樣誘人。門道和窗戶在每一個拐角處都構成了迷人的自然景觀，干砌的石牆正如同該地區自然形成的岩層那樣展示著斑斕的紋理。這裡絕對是你大飽眼福的不二選擇，不論何時都可以一邊享受著舒適的加熱泳池，一邊遠眺平納克爾峰（Pinnacle Peak）的景色。

390萬美元 | 蘇富比國際房地產 | Debbie Negrin & Will Foote

正如賴特曾經說過的：“建築師的使命是幫助人們理解如何使生活和世界更美好，並賦予生活以理性、韻律和意義。”顯而易見，這些啟發性的設計正扮演著這樣的角色。

點開蘇富比國際房地產Extraordinary Living非凡生活博客，體會更多來自世界各地的豪宅魅力！

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產代理公司蘇富比國際房地產提供

譯文：吳潔
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

MBA國際畢業生就業機會減少 | 美國

根據MBA就業服務與雇主聯盟（ MBA Career Services & Employer Alliance）對94所商學院、超過三分之二的MBA項目調查，全日制國際MBA學生的就業機會減少了68%。

超過40%的受訪者表示，國際“專碩”學生的就業機會有所下降，比如，管理碩士學位（MBA）的學生就業機會減少了68%。

根據Kaplan Test Prep全國範圍的調查，許多商學院擔心當前的政治形勢和簽證的收緊將對未來的國際學生招生產生負面影響。

研究生入學管理委員會(Graduate Management Admission Council)的進壹步報告發現，在2017年，美國項目申請數量增長比例只有32%，低於2016年的49%。

美國“失意”，加拿大“得意”。美國損失的留學生似乎很大壹部分轉向了它的北方鄰國——加拿大。2017年加拿大國際留學生申請比例增加了77%，高於2016年的46%。

Kaplan Test Prep前商業項目執行董事諾亞•泰特鮑姆(Noah Teitelbaum)表示，美國許多商學院可能正在考慮重新調整招生策略。

“許多商學院熱衷於廣納世界各地有抱負的MBA學生，很多商學院依賴國際留學生，國際留學生占學生總數的30%以上，他們可能正在考慮重新調整招生策略。”

然而，Teitelbaum補充說，不穩定的政治形勢不壹定會對國際學生的留學意向造成長期影響。

他說：“我們可以觀望接下來的幾個招生周期的表現，屆時我們便可以知道，如今這種情況是暫時性的還是壹個長期現象。

來源：thepienews

編譯：Shelly Du

美國房地產投資的花樣多，掙的錢起碼比中國多20倍 | 美國

美國最大的房地產經紀公司Keller Williams的創始人蓋瑞·凱勒（Chris Goff）曾說，金錢生活在恐懼的另壹端。

他把獲取財富的過程比喻成渡過壹條寬廣且水流湍急的大河。在過河之前，妳的內心充滿恐懼。而當妳到了河的另壹邊，回頭看去的時候，會發現那條河也不過如此。只有渡過了河的人才會有這種體驗。

房地產投資專家克裏斯·高夫（Chris Goff）在他的教學班上，給我們這些坐在臺下的學員提了壹個問題：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水裏跳……

問：現在岸上有幾只青蛙？

答案是五只。

僅僅“想”是不夠的，沒有行動就沒有變化。他用這樣的壹個比方來告訴我們房地產投資這件事上行動的重要性。

如果說這兩位專家的話可以總結為面對房地產投資時的兩條忠告——克服恐懼和立即行動，那麽我認為，對於中國的在美投資者來說，還應該有第三條忠告：忘掉妳在中國談到房地產投資時的思維方式。

每當要跟中國的朋友提及房地產投資的時候，我幾乎總能猜到他/她的第壹反應——“妳是說在美國買房嗎？”

中國人普遍思維中，房地產投資與買房是劃等號的。這種現象存在，有很充分的理由，那就是——中國的房地產市場把大家訓練成了這樣。

壹方面，過去近20年裏，妳只要買到房，就能幾倍甚至十幾倍地獲利。另壹方面，中國的房地產市場其實也不允許投資者玩出多少別的花樣。

然而，在美國的市場上，如果妳還這樣想，那就太過自我設限了。毫不誇張地說，美國房地產投資的玩法起碼有中國的20倍之多。

我隨手舉壹個例子吧。我想它會是大部分中國人聞所未聞的——

美國的地方政府每年向屋主征收房產稅，它們依靠這些稅收來支持當地的警察、消防、學校、修路的開銷。然而，並不是每個人都會按時繳納房產稅。有的人因為遇到了經濟上的困難，或是僅僅因為不知道有這麽壹筆稅（比如不知道自己繼承了壹套房產），就使得他們“被”欠稅。

這個時候，政府會要求他們補繳稅款，並支付罰金，但是很多人仍然交不上。從政府的角度來說，罰款不是目的，只要稅款收不上來，那它就影響政府的正常運轉。

這個時候政府會怎麽做呢？

美國政府會在這些房產上加上壹個負擔，叫留置權（lien），然後公開把這些留置權拍賣給投資者，並承諾給投資者壹個高額的回報，年回報率從百分之十幾到百分之三十幾不等。

這樣壹來，政府從投資者手上拿到了錢，而房主有壹定的“贖回期”，如果他們在贖回期內把債還了，那政府就會拿這些錢來支付投資者的本金和利息。如果房主沒有贖回，那麽房產就會被拍賣，然後用於還債，投資者也會拿到他的本金和收益。

這是我對這個過程高度簡化的壹個描述。不同的州的具體做法差異很大，比如有壹部分州不是拍賣留置權，而是拍賣屋契（deed）。

我們這裏不陷入細節，我想表達的核心意思是，這種在中國完全不存在的操作，催生了大量的投資機會。其中的策略非常多，有壹些策略的聰明程度令人拍案叫絕。其中甚至還區分出了壹級市場和二級市場。

如果我問妳，房地產投資的方式有哪些？妳肯定能說上來兩種：買個房子等它升值，或者把買了的房子租出去。

這兩種方式在美國都有，但是，如果妳去房地產投資的會議或者俱樂部，妳會發現，大家普遍關心的並不是這兩種方式。

如果我說這兩種在中國的主流方式在美國是非主流，這可能有點誇張，但說它們不是人們的第壹第二選擇，則肯定沒毛病。以下我就來讓各位拓寬知識面，具體聊聊美國人所關心的投資方式。

美國的房地產投資中有壹種玩法叫“賣家融資”。也就是賣家充當了銀行的角色，貸款給買家。加之美國房地產合同幾乎全部能夠轉讓（assign），這就產生了眾多的可能性。賣家融資的結構方式有上百種之多。

美國的房地產投資還有第四種玩法，叫租賃/購買特權（lease option）。它的基本操作是這樣的：合同約定，妳可以短期（通常1-3年）租壹套房子，租約期滿時妳可以選擇把這個房子買下來或是不買下來；如果妳選擇買下來，那麽房主是壹定要賣的，此時的選擇權不在房主。

這是它的基本含義，由此延伸出去，有很多鮮為人知的操作，能夠讓投資者在短期內迅速獲利。而且他們往往不需要或者只需要很少的本錢，因而這也被稱為“用別人的錢做房地產投資”。

上述介紹的後兩種玩法，才是美國的房地產投資者最為關心的。通過這些方法積累幾百萬美元財富的人在美國也比比皆是。

接下來我舉個具體的例子：

我在休斯頓認識了壹個菲律賓人，他的室友是個古巴人。七年前，這位古巴兄弟剛到美國的時候，窮得只剩下壹條褲子，連手提行李都沒有。

壹年前，他的每張信用卡都還欠著債。而現在，他每個月有3000美元的收入，生意還越做越大，現在正邀請菲律賓朋友加入，和他壹起做。

他是怎麽做到的？這是壹個價值壹千美元的秘密：壹些懂行的人會收妳1000到1500美元學費來教給妳。今天我就在這兒把他的小魔術免費破解給妳看。

從最基本的意義上來講，他的操作是“賣家融資”下的壹種巧妙的策略。

在這位古巴人的壹個實際操作中，他首先找到欠了房貸的屋主，與其簽了個購買合同，把屋主從債務中解放出來，然後將這個房子以賣家融資的方式售賣給壹個買家，第三步就是讓他去銀行做再融資。

這樣壹來，房子原先的房主避免了喪失贖回權（foreclosure）和信用記錄受損的結果，古巴兄弟的買家——壹名信用分不高、在銀行難以貸到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以預期將來這棟房子將屬於自己。而對於古巴兄弟來說，他在短短的十幾天裏，就掙到了5000美元，並且每個月還會由此產生幾百美元的被動收入。

這位古巴兄弟很聰明，他的策略很聰明，跟這壹樣聰明的策略還有很多。而最關鍵的是，在這樣壹個交易過程中，所有人都是贏家。

多年之前，那本暢銷書《窮爸爸，富爸爸》告訴我們，被動收入就是妳不需要很投入地工作就能獲得的收入。也就是我們今天流行語中說的“躺著掙錢”。

（讓大家溫習壹下當年的這本神書）

這位古巴兄弟做到了。而房地產投資是最容易做到的投資領域。

不過，如果妳要踏上這條船，首先需要做的是——克服恐懼、立即行動，以及忘掉妳在中國投資房產時的那些思維定勢。

來源：海外掘金黃永明

排版：Shelly Du

紐約房市進入買家市場房源選擇多 | 美國

近兩年來中國買家大幅減少所帶起的海外投資減少，給熱度居高不下多年的紐約市房市大降溫。地產專家在4月18日指出，紐約房地產市場上僅存不多的中國投資客，目標已從住宅轉向商業地產；而占海外買家中一大部分的中國買家的急劇減少，讓紐約市房地產進入“買家市場”，2013年到2015年鼎盛時期房市大熱，屢屢掀起加價搶房大戰的情況不再。

2018年度紐約市房地產展（NYC Real Estate Expo）4月18日在曼哈頓舉辦，紐約市各大房地產開發商、地產經紀公司、房產信貸機構等雲集，對在全美乃至全球占重要地位的紐約市地產市場作回顧與預測。資深業者與地產專家均認為，2018年紐約市的房市仍會延續上一年的放緩趨勢，“買家的觀望和猶豫將持續”。

Town Residential執行董事Ryan Fitzpatrick便指出，紐約房市已進入“買家市場”；2013年至2015年房市最熱期間動工的諸多新建案陸續完工開售，而中國等海外買家近兩年卻大減，購屋者可選擇餘地多，不僅2015年前時常掀起的抬價搶房大戰不再，甚至還能有議價空間。Fitzpatrick也指出，紐約房市波動一向對房貸利率波動不敏感，但受稅收則影響很大，聯邦稅改對紐約房市有很深影響。

居外精選Town Residential的紐約房源：

位於著名的華爾街區，自住出租均方便快捷。面積72平方米，房型1臥1衛。24小時門衛豪華大樓，頂層花園俯視東河河景和曼哈頓景。燒烤設施齊全，還設有健身房、洗衣房。

房價：99萬美元（約合658萬元人民幣）
物業編號：38694053

紐約地產公司Berkshire Hathaway New York Properties資深銷售總監Reba Miller也表示，如今外國買家更在意投資回報率，而紐約市住宅租金的下降趨勢，影響外國買家的投資欲望，“如果無法達到5%的回報率，通常就成交不了。”

居外精選Berkshire Hathaway HomeServices的紐約房源：

第五大道上的寬敞一臥公寓，朝東和朝北的落地窗飽覽中央公園景色，帶有一個半浴室和裝修過的廚房。連拉爾夫勞倫家具一並出售。設施包括健身室、代客泊車、禮賓服務和電梯員。

房價：300萬美元（約合1,995萬元人民幣）
物業編號：37341231

蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）經紀Brenda Powers預測，2018年紐約市房價還會有10%至15%的下跌；其中作為紐約房地產外國買家中堅力量的中國投資客，如今則更青睞商業地產，而非住宅。

居外精選蘇富比國際地產的紐約房源：

西村最令人垂涎的精品公寓——The Abingdon。精致的設計與寧靜的空間融合，這間3,537平方英尺，3臥2.5浴的角落住宅首次轉售，擁有豐富的空間和4英寸的白橡木地板。

房價：1,200萬美元（約合7,980萬元人民幣）
物業編號：35257949

點擊圖片查看居外網紐約房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

Halstead Real Estate總裁Richard Grossman則指出，展望未來看漲的新熱門住宅房產地段，首要判斷依據將是樓宇質量和公共交通。他表示，如同近兩年大漲的皇後區和布碌侖，未來數年裡預計南布朗士（South Bronx）將是新地產熱門區。

來源：世界日報
責編：Zoe Chan

中國人赴美投資移民熱情大減？律師解析現狀 | 美國

據美國《僑報》報道，從2008年美國經濟衰退以來，投資移民EB-5成為很多想要移民美國的高收入中國人的最好選項。然而，因為存在很多欺詐以及申請人數過多的問題，用投資移民的方式拿綠卡反而變得越來越困難。

根據移民局網站，目前投資移民EB-5的排期到2014年7月22日，但是不少人到現在還沒有拿到綠卡。以下兩種情況可能導致中國人移民熱情受到影響，倘若有移民意願，應提前做好準備。

審核嚴格等待時間過長

張女士2011年申請了投資移民，項目在外州，是壹個很大的項目中的壹部分，她壹次性投資50萬美元，2014年拿到了臨時綠卡，但是到現在還沒有拿到正式綠卡。她說，不知道要等多久，移民局壹直沒有給她消息。她說，投資移民邀請申請者投資的項目要至少雇用10個人，壹般人都申請區域中心項目，請經濟師做報告，要等移民局批了之後才能招投資人。

張女士說，申請投資移民就是指望拿身份，分不分紅沒有指望，這也相當於做生意，項目規定不能對其贏利與否做出說明。根據她的了解，投資移民現在已經不允許律師給找項目了，只能投資者自己找，然後請律師來辦理。

雖然到現在還沒有拿到正式綠卡，但是張女士也沒有別的辦法。她無奈地說：“雖然投資移民現在等的時間比較長，但除了這個辦法辦身份，妳還有別的什麽選擇呢？”

移民律師劉龍珠說，現在投資移民等待的時間比較長和政府對於移民政策的收緊有關，現在對投資者資金來源的審核比較嚴。此外，由於很多投資移民區域中心項目涉嫌欺詐，雖然很多投資者也是受害者，但是因為項目涉嫌欺詐，所以綠卡辦不出來。他舉例說，有的項目達不到招10個以上工作人員的要求，因此沒有辦法拿到綠卡。

移民2018年5月排期表

EB-5項目欺詐案件偶發

前壹陣有壹個律師及其家人收取4000多萬美元的費用為投資者辦投資移民，結果是自己買房買地，也沒有投資，後來這些受害者都沒有拿到綠卡，而且以後也很難拿到綠卡。

來自上海的楊女士就是受害者之壹。她說，這幾年她投資了幾個項目，結果被騙，移民局給了她臨時簽證，目前他們還在打官司，但是丈夫前不久因為國內有事想要回國處理，結果再回來的時候就被遣返，到現在還沒有辦法入境。現在兒子還在上高中，壹家人都拿不到綠卡，又不能回國，不知道應該怎麽辦。

華人律師說，因為與EB-5項目相關的欺詐案件很多，所以整體上申請移民的時間變長。壹般來說，如果項目正常，拿到正式綠卡的全過程要4年左右，但是如果中間有各種問題，最多要再等1到2年。

從山東來到洛杉磯的陳先生說，為了移民他選擇申請了L-1簽證，之前很想投資移民壹步到位，但是聽說有很多欺詐案件，而且也了解到投資的50萬美元資金不壹定能拿回來，所以選擇了做L-1簽證，以為這樣做更容易拿綠卡，誰知道公司經營不順利，月月虧損，後來甚至不得不關閉，到現在還沒有拿到綠卡。

剛剛在洛杉磯旅遊產子的吳女士也認為，投資移民劃不來。她說，為了讓孩子多個選擇，她來到洛杉磯旅遊產子，這樣兒子拿到美國身份，以後可以選擇移民美國，到時候也給自己壹個選擇。吳女士說，自己有投資移民的錢，但是沒有考慮過投資移民，壹是覺得風險大，二是覺得不劃算，50萬美元還不如在美國買套房子投資，這樣錢不會白白打水漂。

針對人們對投資移民熱情降溫的情況，華人律師認為，其實人們並沒有熱情降低，只不過是過程相對於從前比較長，審核也比較嚴格而已，至於EB-5欺詐，只要找到可靠經紀還是可行之策，畢竟投資移民對於中國的中產階層來說，仍然是為數不多的選擇之壹。

來源：中國僑網

排版：Shelly Du

紐約沿河一路向北，有一處世外桃源 | 美國

關於河流，總有說不盡的故事…

矗立在自由島的自由女神像早已成為紐約的一個標志，而每天流經此處的哈德遜河，則是紐約不折不扣的“母親河”。

紐約之所以能全世界數一數二的大都市，這與哈德遜河的存在密不可分。幾乎貫穿了整個紐約州的哈德遜河，與自身支流莫華克河、伊利運河這些美國東北部的主要航道聯合在一起，組成了紐約州的經濟命脈通道。

（注：紐約市是紐約州最大的城市，不等同於紐約州。）

紐約的繁華無需贅言，時代廣場的摩天大廈、百老彙的歌劇魅影、麥迪遜花園的球迷海洋無一不在向世界散發現代生活的無盡魅力，紐約每年不計其數的訪客便是最好的證明。

不過，今天要講述的，不是大都市的快意人生。紐約最不缺的就是熱鬧的景致，甚至可以說得上俯拾皆是，因此我們便要去探索些別的，那些有趣的東西。就沿著哈德遜河逆流而上，一路向北。

都市在南，桃源在北

在紐約北方不遠處的哈德遜河畔有這麼一個地方：

它距離紐約城僅2個小時左右車程，通勤便利；
它被5個優質公園環繞，環境優越；
它與美國前總統富蘭克林·D·羅斯福的故宅隔河相望，人文氣息濃厚；
它距離Stewart國際機場只有30分鐘車程，還能夠提供私人飛機起降的場所…

這裡就是紐約城北伊索珀斯縣的百老彙（是的，就是叫百老彙，同名不同地，就是這麼任性）。

上圖可以看到，百老彙被五個優質公園環繞，在哈德遜河的習習涼風裡成了一個天然的大氧吧。在喧囂的紐約城北能有這樣一處世外桃源，實屬難得。

在哈德遜河對岸，便是美國史上唯一一位四屆連任的總統富蘭克林·D·羅斯福的故居，這位與華盛頓、林肯齊名的偉大總統正是在這裡出生、生活，在離世之後也在此安然長眠，至今都有很多人前來追憶瞻仰。

在這樣的環境裡住著，就算是一間小屋子，也一定很幸福吧。

那如果是一間設計精妙卻毫不浮誇的豪宅呢？

比鄰哈德遜河，感受名師設計

這是一間由著名建築師Norman Jaffe在1993年設計的豪宅，就建在河邊，因此說是臨水而居一點也不過分。

不管是室內還是室外，房子的空間都十分寬敞舒適，居住在這裡就能夠充分欣賞哈德遜河全年標志性的絕美景致。

去屋子裡頭逛逛：

豪宅內部，有著像是宮殿一般的長廊，采光充足，通透明亮。

別墅的客廳和飯廳，視野開闊，在任何一個角落都能透過玻璃，欣賞哈德遜河流域的美景。而且超大面積的客廳能容納不少的客人，若是在這裡辦一個泳池派對，也是輕而易舉的事情。

既然說到泳池派對，泳池當然必不可少啦。房間裡的室內游泳池與桑拿室合為一體，在閑暇之余可以跳進泳池裡消消暑氣，或是與三兩好友在桑拿室邊聊天邊桑拿，給身體好好放個假。

屋子外，還有獨立的網球場與大面積的花園。不論是想去運動場上揮灑汗水，還是在花園小道慢慢踱步，在這裡都能滿足，完全取決於你自己。

不過，說這裡是世外桃源，其實是有些不合格的——遠達不到與世隔絕的標准。

你看這裡離Dutchess縣Poughkeepsie車站僅10分鐘距離，周邊醫院、商超、銀行、劇院等配套設施應有盡有，如果你喜歡夜生活，縣城裡的酒吧也瞬間就能讓你熱鬧起來…所以，這個地方除了環境優美，哪算得上世外桃源，不合格！

但，我知道你喜歡這樣的不合格，不是嗎？欲知更多詳情，可點擊 http://www.juwai.com/38450383.htm 進行了解，或致電居外熱線400 041 7515查詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約經紀人Raymond Auyang提供

文字：Leo Li
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國住房結構中泄漏檢測的應用

今天來跟小編壹起來看看美國住宅結構中泄漏檢測的應用。

在即將迎來美國無損檢測學會（ASNT）成立78周年之際，是時候仔細思考壹下美國中西部獨戶住房結構在這些年來的變化了。在1941年住房面積比現在要小得多。所以房屋通常使用石棉隔熱的煤爐管道系統供暖，或是使用石棉包裹的鍋爐和暖氣片管道系統進行供暖。用於粉刷墻壁的是含鉛油漆，而用於鋪地板的通常是含有石棉的瓷磚外墻往往是采用非隔熱輕型木構架，或是以石灰為塗料，兩到三塊磚的實心內部結構。故在20世紀30年代，我們可以看到這種平臺式框架體系和煤氣爐的廣泛使用。而房屋通風的主要渠道是打開門窗。到了20世紀60年代，房屋開始安裝空調和隔熱的外墻。

1978年是壹個有代表性的年度，因為在這壹年原油從每桶13美元上升到每桶34美元，而汽油從每加侖0.35美元上升至1.00美元。石油價格的不斷上漲造成能源成本的螺旋式上升。值得註意的是這壹情況恰恰是在空調普及後隨即發生的。

隨著空調的普及和能源價格的上漲，人們只能采用全年關閉門窗的方式來保持房間舒適的溫度和濕度。其實眾所周知供暖、通風和空調三者是聯系在壹起的壹門應用科學（HVAC），並不只是意味著安裝壹個壁爐或空調那麽簡單。房屋必須要保持合適的通風，這也就意味著其需要冷空氣或熱空氣的正常循環，並通過有效的方式，來交換新鮮空氣以保證室內空氣的健康質量。

當今典型的住房，都是由壹些看似獨立的部分組成的壹個復雜的系統，但是若要建立壹個完善的住房體系，這些獨立的部分都是這個系統中所必須的部分。最常見的組成部分是：

● 建築外殼
● 供熱熱源
● 冷源
● 空氣分配/循環系統

當今理想住房的功能甚至能達到航天飛機的水準。居住空間由壹個壓力邊界和熱邊界外隔開，內部的空氣得到控制，從而保持房屋的通風。

對於家庭住戶來說，熱邊界層的影響是最明顯的，但同時其本身的意義也是最不被理解的。熱邊界層就是居住空間的外部殼體（墻壁、天花板和地板）。熱邊界層將居住空間同外部不受控制的空間分離開來。它的主要功能就是保持熱量從壹端至另壹端的流動。這樣壹個隔熱層就環繞了整個居住空間。但通常來說，隔熱層並不能作為壹個熱屏障，因為空氣仍然能夠通過大多數的隔熱。

“壓力邊界”指的是房子外殼控制內部、外部空氣流動的能力。需要註意的是熱邊界中的熱流轉換為壓力邊界中氣流的過程。當然如果住房（或航天飛機）的門窗是開放的，那麽隔熱層的多少就顯得不那麽重要了。

無論是在夏季還是冬季，都沒有人會刻意打開其門窗；但是在整個住房結構中，存在無數個小孔或縫隙，而這都會導致不受控制的氣流進入。美國能源署認為不受控制的空氣滲透是造成大多數房屋能量損失的首要原因（DOE，2010）。通常我們使用泄漏檢測（LT）來對這些孔洞進行識別和測量，而其中鼓風門氣密性測試法則起著非常重要的作用。

我們將校準後的風扇和壓力計安裝在門的外部。將所有其他的門窗關閉後，對風扇進行通電，從而在內部和外部創建出壹個50 Pa的壓力差。這種壓力差等同於32km/h （20mph）的外部風力對住房結構產生的壓力。這是行業對某壹住房空氣泄漏的衡量標準。

空氣滲入是在1立方英尺每分鐘50Pa的環境下進行測試的（CFM50）。空氣泄漏測量用於計算在每小時50Pa情況下的空氣轉換。因此將CFM50的數值乘以60得到1立方英尺每小時的空氣滲入數值，然後除以住房的內部體積得到每小時換氣的數值（單位為ACH50）。

例如某壹住房通過鼓風門氣密性測試法測得空氣滲入值為3500CFM50。房子面積為232.3平方米（2500平方英尺），到天花板的高度為2.4米（8英尺），從而其體積為566.3立方米（20000立方英尺）。

3500 CFM50 *6/20000ft3 = 10.5 ACH50

這意味著，當冷空氣以32km/h（20 mph）的風速行進時，住房中所有的空氣每小時都要強行更換10次，也就是每6分鐘壹次，那麽煤爐就要不斷加熱，從而使外部進入住房的冷空氣得到升溫。而這個例子實際上就是我自己的住房，其建於1981年。

使用輕型木構架建造的房屋測得的結果壹般為15到20ACH50。現今典型的節能住房測得的數值為3.5ACH50或更少，而超高效節能住房所測量的結果甚至不到1ACH50，同時其配置了更復雜的HVAC設備，如空氣全熱交換器，在進行新舊空氣交換時，該設備能保持住房內部能源的不流失。

最後要提到的是，房子需要通風設備。妳也許會質疑“但這不就導致了住房的空氣泄漏嗎？” 這是壹個普遍的誤解。通風與不受控制的空氣泄漏是有很大區別的。首先將汙濁空氣排出讓新鮮空氣流入，只是通風的壹個方面。更為重要的是通風能驅逐廚房、浴室和洗衣房等區域中潮濕和惡臭的空氣。

那麽我們該如何有效利用鼓風門測試的結果？其主要有兩種用途。鼓風門測試的結果能夠有效幫助妳為住房制定煤爐和空調的規格標準。HVAC承包商通常是由空調承包商協會認證的。該認證需要對住房進行建模，然後根據英國熱量單位（BTU）對供熱制冷進行測量和計算。建模需要測量露出的外墻和隔離層面積、門窗面積、熱額定值以及空氣滲透率。結合住房位置天氣數據的這些數據總和，最終用於計算火爐和空調供熱制冷的BTU技術標準。

壹棟住房即使氣密性隔離性良好，仍會存在那些不舒適的區域。空氣分配系統，也稱為管道系統，是第二種用途。其中我們要註意兩方面內容。第壹是保證暖風或冷風被輸送到指定的房間。第二是測量輸送的空氣量，確保每個房間收到其自身所需的空氣量。住房中的管道系統如果設計不當，會造成過多的空氣損失，也會造成空氣在穿過狹窄空間和閣樓管道時顯著的熱損失。

在檢查房屋燃燒器具時，如燃氣或燃油爐、燃氣熱水器，燃氣廚房設備和燃木壁爐時，LT采用形式略有不同。

我最近檢測了壹棟具有百年歷史的老房子中的所有燃氣用具，發現每壹個設備都存在燃氣泄漏。自然通風的熱水器排氣孔被多年積累的雜物完全堵塞。堵塞會導致熱水器中的氣流逆流，而這意味著所有的廢氣都會進入房屋內部。但這棟房子測得數值為15ACH50，表示其換氣頻繁過度泄漏，這反而抵消了逆流廢氣所帶來的危害。

另壹棟新的房屋測得數值為3ACH50，表示其氣密性非常好。但房主對廚房進行了改造，安裝了壹個零售的煤氣竈和抽油煙機。這棟房子也有壹個燃木壁爐。當我們執行LT測試後發現，啟動抽油煙機時會導致壁爐氣流逆流。這使得居住者存在壹氧化碳中毒的風險。這是壹個看似孤立的各個組件相互關聯的典型例子。作為無損檢測的專業人士我們將無損檢測視為是壹種將高新材料應用於生活工作中的實踐。因此我鼓勵大家去思考無損檢測能夠且應該在我們個人住宅中所發揮的作用。