少了中國投資客 曼哈頓Q3商辦銷量摔至5年新低 | 美國

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紐約曼哈頓今年第3季大型商辦銷量暴減67%
紐約曼哈頓

《ZeroHedge》報導,美國商用房產價格最高的紐約曼哈頓,過去相當吸引海外投資客,特別是中國企業集團,但當地大型商辦今年第 3 季銷量同比暴減 67% 至 9 億 9910 萬美元,一路降至 5 年來新低,與 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈頓大型商辦(買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺)銷量。(圖片來源:wolfstreet.com)
曼哈頓大型商辦(買賣超過 500 萬美元且地坪達 5 萬平方英尺)銷量。圖片來源:wolfstreet.com

曼哈頓大型商辦每平方英尺均價同比下滑 19% ,比去年 Q1 高峰時期均價下降 32% ,但與今年 Q1 相比呈現增長,約與 2015 年 Q3 表現持平。

再如以下圖表所示,每平方英尺均價會因為季節性等因素變化,但按此趨勢看來,難以恢復 2016 年 Q1 高峰。

曼哈頓商辦平均每平方英尺價格。圖片來源:wolfstreet.com
曼哈頓商辦每平方英尺均價  數據來源:Commercial Cafe

第 3 季最大的買賣交易是位在哈德遜街 375 號,一棟 19 層樓高、地坪 100 萬平方英尺的高級房產,由 Trinity Real Estate 公司所收購。 但上季唯一未見的是由中國買家帶動的大筆交易,例如中國海航集團今年 5 月以 22 億美元收購公園大道 245 號,推升今年 Q2 銷售,該收購案幾乎是 Q3 整體交易規模的 2 倍以上。

紐約公園大道245號
紐約公園大道245號

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中國買家“缺席”,主要與中國政府加強跨境交易的監管有關,目前中國大陸對海外投資受限,包括“房地產、飯店與娛樂事業”。也就是說,中國企業集團過去幾個月的大肆購買,與現在因為中國政府擔心企業債務攀升而受抑制形成對比,而這些過去特別受中國投資客青睞的地區如曼哈頓,也是最先感受到劇烈變化的市場之一。

來源:鉅亨網

責任編輯:Zoe Chan

美國民宅到底長啥樣 從裡到外“拆“給你看 | 美國

真實的美國住宅是怎麼樣的?看過美劇的人都對其中的小洋房有著深刻的印象,它們一般是整齊地沿著馬路一字排開,每個房子前還必須會有一片草地。那麼實際上,美國人普通的住宅都是這樣的嗎?既然都有那麼大一塊地,為什麼不蓋多幾層?另外,我們通常對房子的內部裝潢要求比較高,然而美國人卻“死要面子”,要求房子外形得有個性,外部的裝修不能與鄰居的相同!這想法真夠好玩的。由於國情不同,美國的住房無論外形還是內部設施與中國都是截然不同的。

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中國的住房農村雖然多為一家一戶獨門獨院,但房屋的式樣大體相同,有正房、廂房,正房多為一明兩暗的三間和一明四暗的五間房屋的外形都是千篇一律的長方形,屋頂也是千篇一律的平頂或起脊頂而在城市,房屋的建築形式都是塔樓和板樓,同一單元的房屋樣式完全一樣。優點是便於集體供暖、供水、供電;缺點是千篇一律,缺少變化,只有共性沒有個性,你想獨出心裁裝飾出自己喜歡的窩,是絕對不可能的。

美國的住房除了專門出租的以外,小區是沒有板樓和塔樓的。

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美國都是二三層獨立的別墅式小樓,都有前院和後院,前院臨街,樓門旁是車庫,能存放車輛
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前院與街直通,沒有院牆,當然也就沒有院門了
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樓門前是綠地,車庫門前是水泥地,車子從車庫可直接開到街上,也可從街上直接進入車庫,進出方便
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後院一般比前院大,大都有低矮的木欄或鐵欄作院牆,後院是主人主要活動場所,也是能體現主人個性、喜好、品位的地方
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除了各家都有的供歇息休閒的圓桌、椅子或沙發、遮陽傘、燒烤箱以外,各家根據自己的需要和愛好,發揮想像,彰顯個性和聰明才智,精心佈置、打理
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有的佈置成兒童遊樂場,滑梯、鞦韆一應俱
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有的挖噴水池,水柱雖然不太高,還是為炎熱的夏日憑添了些許涼爽;院子大些的則開挖游泳池,一家人水中嬉戲,怡然而有情趣
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有的養花種菜,餐桌上品嚐自己的“勞動成果”,別有一番味道
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政府有一條硬性規定:獨棟別墅的社區即相鄰的房屋樣式不能相同,你在小區走一圈就會發現,雖然都是二三層小樓,但各家與各家的都不相同
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美國的房子好像沒有平頂房,都是起脊頂,與我國的起脊頂不同,一座房子上有許多起脊頂,不在一個平面上,高低錯落
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參差不齊,如一座一座的小山峰,看起來有“橫看成嶺側成峰,遠近高低各不同”的美感
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為了生活起居方便,使家庭成員之間各有屬於自己的隱秘空間,居室大都不在同一個層面上,由躍層的形式錯開
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因為房間有高有低,就造成了房頂有高有低,形成了房頂上高低錯落參差不齊的座座“小山”

美國的小區沒有中國特色的物業,因為,每所房子都有獨立的供暖、供電、供水、空調、換氣等設施,室內溫度、熱水供應、換氣的時間間隔等都由自己掌握,十分方便,人性化

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根據需要,每戶均可安裝紅外報警系統,與當地警察局直接相連,發出警報後,警察局30秒內便會打來電話,幾內便可趕到現場
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美國的房子看外表給人以很輕的感覺,用手敲擊承重牆居然發出嘭嘭的聲音
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美國的房子並不都是輕型材料的空心牆
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地下室以上的牆體確實是空心的輕體材料
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就像搭積木一樣先樹起骨架,在骨架上裝內牆和外牆,後上屋頂
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作為地基的地下室不但澆鑄鋼筋混凝土,而且有鋼樑支撐
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這樣一來,房屋的根基很堅實,整體上上輕根基重,既堅固又有很好的防震效果
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美國的住房設計和內部設施是很人性化的,住在這樣的房子裡是舒適的

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來源:互聯網綜合整理

責任編輯:Shelly Du

CRS或引發美國房地產投資新高潮 | 美國

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還剩兩個月,留給高淨值人士的時間不多了!按照中國稅務總局公佈的時間表,距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日,還有70天左右。

根據《國際金融報》報導,“五大行”的“工農中建”四行,以及“股份制商業銀行”中的光大銀行、中信銀行、華夏銀行、民生銀行、浦發銀行、恆豐銀行均已在其官網宣佈啟動對存量非居民個人高淨值客戶涉稅信息進行盡職調查的公告。另據消息稱,部分銀行雖然未在官網發佈公告,但相關工作已在有序進行。(海外理財投資

什麼是CRS

這一切都源於自7月1日起施行的“中國版CRS”——《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》由中國國家稅務總局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會聯合發佈,被稱為“中國版CRS”。

CRS(Common Reporting Standard),即“共同申報準則”,則是經濟合作與發展組織(OECD)受二十國集團(G20)委託,為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅而在2014年7月發佈的有力信息工具。

“中國版”CRS來勢兇猛,排查對象為非居民金融賬戶。普華永道中國稅務及商務諮詢合夥人許曉揚先生表示,排查對象包括了“持有海外(即CRS參與國的)金融賬戶或購買海外(即CRS參與國的)具有現金價值的保險或者年金等的中國籍個人”。

按照規定,2017年12月31日前,金融機構就需完成對存量個人高淨值賬戶(截至2017年6月30日,金融賬戶加總餘額超過100萬美元)的盡職調查。也就是說,現在距離在CRS參與國有資產配置的高淨值人士的摸排調查截止日僅有兩個月的時間!

在這個火燒眉毛點關鍵節點,對於高淨值人士來說,還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢?答案是:美國房地產

>>>CRS全球徵稅啟動,國人的海外資產何處安放?

美國房地產是合法應對CRS的救命稻草!

美國房地產是當前應對CRS調查的最佳選擇!中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青先生表示,目前美國並沒有加入CRS,將資金轉移到美國賬戶是短期內有效的規避方式。而《國際金融報》的相關報導也指出,配置不動產是非常好的解決方案。

新浪網有報導顯示,按照中國富裕階層資產轉移目的地排行來看,前5名的中國香港(22%)、美國(21%)、 加拿大(16%)、瑞士(9%)、新加坡(6%)中,僅有美國不在CRS名單。

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在非CRS國之一的美國進行置業投資,已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選

另據騰訊房產報導,除了美國並未加入與中國相關的CRS計畫的因素,海外資產配置主流的房地產投資,也不屬於CRS交換信息行列。綜上所述,對於應對CRS,將資金投入到美國地產會非常有利。在非CRS國之一的美國進行置業投資,已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選。

除了應對CRS的意義層面,美國房地產本身也極具投資價值。根據外媒HousingWire報導,在美國房地產的海外投資者國家來源中,中國連續四年排名第一。同時,在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%,達到15,300億美金。美國房地產的投資市場火熱、地產價值猛增,從投資回報的角度考慮,高淨值人士也可以將美國房地產加入到“投資一籃子計畫”裡。

同時,據《南華早報》報導,由於政府加強了對於資金外流的管控,中國的投資者普遍選擇將海外的投資所得進行二次投資,而不是轉回國內。這些投資者經驗十足,並且能夠理性地選擇投資方式。據報導稱,他們近年仍然對美國房地產持樂觀態度,投入了大量資金,由此也證明了美國房地產的投資價值。

美國房地產投資機遇:不僅有房屋投資,更有土地投資

與我國的情形不同,美國的房地產投資組合中,更有土地投資的板塊。土地作為不動產核心價值部分,是後續土地價值增長的源頭。土地投資集中於主要發展城市沿路具有策略性的未開發土地投資。城市的增長路徑就是土地的增長路徑。因此,土地投資者在房地產投資市場中扮演著“預言家”的角色。

土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質,同時,土地更是有高幅度的價值上升空間。以美國華盛頓大都會區為例,自1984年第四季度到2016年第一季度,平均土地單價由$72,007美金增至$252,038美金,翻了近四倍。而美國仍處於2008年金融海嘯後的經濟復甦期。如果將數據細分,則可以觀察到,在2008年金融危機後,華盛頓的平均土地價值自2012年第一季度之後一直保持上升趨勢,平均土地單價由$209,117增至$252,038美金。僅在四年期間,平均土地價值的增幅已經超過百分之二十,漸漸走出金融危機的陰影,

在土地投資概念對於國人仍然有些陌生大環境下,投資者更需要富有經驗的土地管理團隊進行相關指導。其中,來自北美的和頓國際集團(Walton International Group Limited)已經具有了超過35年的土地投資與開發經驗。作為一家跨國地產投資、開發集團,和頓專注於調研、收購、執持、規劃及開發位處北美主要經濟發展走廊中位置顯要的土地。和頓對土地規劃及開發採取長期發展策略,是土地投資的“先驅者”。

土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質,同時,土地更是有高幅度的價值上升空間
土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質,同時,土地更是有高幅度的價值上升空間

在合理規避CRS及美國地產投資狂潮的當下,和頓作為美國土地投資專家,對美國房地產行業持有十足信心。就目前的市場行業來說,和頓給出了當前美國市場最具潛力的地區:得克薩斯州。得克薩斯州的三大城市:休斯頓、達拉斯和奧斯汀都是城市對外擴張的代表,是極具潛力的投資區域。其中休斯頓是最為突出、最具投資價值的城市。作為得克薩斯州的第一大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心,休斯頓以穩定的油價成為世界能源之都,還有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。相信在不久後,休斯頓將能提供更多的就業機會、吸引更多的海外投資。同時,根據美國人口調查局近期公佈的研究數據顯示, 2015年到2016年之間,休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上,都名列前茅,是美國發展得最快的城市之一。

綜上所述,和頓有信心,規避CRS會驅動更多海外投資者湧入美國, 使美國房地產市場再創新高。

責任編輯:Zoe Chan

 

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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華裔老人在美國的晚年生活是什麼樣的? | 美國

初到美國時,有人覺得驚喜,有人覺得不習慣,有人覺得很無聊。語言不通、習俗不同、觀念炯異,老人與晚輩能否和睦相處,共享天倫之樂?

“好山好水好寂寞“,似乎成了中國人眼中普遍的美國印象。老人在美國生活,不像在中國那樣可以到樓下及公園跳廣場舞,或在家中搓麻到深夜。

絕大多數探親老人都是與子女同住,操持家務、帶帶小孩,子女有時間才帶出去旅行。如果自己不會尋找樂趣的話,生活的確會很無聊。

來自上海的戴有宏在美國探親好幾回了,都是與兒子一家同住。他探親的生活多姿多彩,經常坐公交車或騎自行車到處逛,走遍大街小巷,去了很多景點,每天都寫博文。探親不到半年時間,就寫了博文273篇。

從他的博文可以看出,他是一個善於觀察生活,喜歡與人交流,熱愛多元文化的人。觀光、寫博文、參加各種活動、結識新朋友……戴有宏的探親生活十分充實有趣。

三代同堂享天倫之樂

汪希德夫婦和兒子一家同住了20年,相處十分融洽。汪希德認為,老人和子女同住,可以排遣內心的孤獨感,享天倫之樂;萬一出現身體不適等緊急情況,也有人照顧。

兒媳蘇秀玲對與老人同住也表示很滿意。她坦言老人幫了很多忙,教兩個孩子學中文,做了不少家務。像蘇秀玲一家三代同堂和睦相處的生活對老人們來說是最理想的,但這樣的家庭並不多見。

退休之後才移民的老人覺得,生活在異國他鄉,不會開車又不懂英文,能和子女一起生活最好。不然,在陌生的國度,語言、生活習俗和文化上的差異令他們寸步難行。他們認為,如果來到美國也要與子女分開住,還不如呆在中國好。

一碗湯的距離最美。在美國呆久了的人,會改變中國幾代同堂的舊觀念。探親老人來美國只是暫時住一段時間,與子女同住問題不大。移民後的老人如果想長期居住在美國,一般會想辦法與子女分開住。

由於不懂英語,不會開車,中國城則成為老人們的最佳居住地之一。和子女住得近,經常能見面,也是不錯的選擇。敏華(化名)認為,和自己的父母十幾年沒有同住了,生活習慣發生了很大的變化,硬要一起生活實在是一件痛苦的事,更何況是來自不同地方的公婆。 

敏華的母親說,剛到美國時,女兒對她很好,時間久了,說話就不客氣了,嫌她髒,嫌她做飯難吃,總是挑她的毛病,哪個老人家一點毛病都沒有?

華洋觀念炯異

馬老太太的女兒嫁了個洋女婿。她抱怨說,美國的做法很不相同,自己認為是對的,在美國人眼裡可能完全是錯的。

她給孫子穿的衣服總是比大人的多,她認為小孩怕冷,萬一凍著了會生病。女婿在家一年四季穿短袖,馬老太太要穿兩件衣服,她讓孫子穿得比她還多,夏天不准開冷氣,怕孩子受凍。

洋女婿認為這樣做會把孩子捂壞,一回到家就給孩子脫衣服。有一次,孩子發熱了,老人認為這是受涼了,還要給孩子加衣服。洋女婿認為,發熱了要脫衣服,身體才能降溫。

馬老太認為,孩子應該睡硬床墊,有利骨骼生長,洋女婿認為,孩子的身子骨軟,睡硬床墊簡直就是折磨。雙方都是愛孩子的,可照顧孩子的方式大相逕庭。

老年公寓生活安逸節目多

王老太住在碧近山一帶老年公寓,她對那裡的生活非常滿意。她說,每個星期都有醫護人員上門檢查老人的健康狀況,社區安排定期的健身活動,老人們也自發安排唱歌。

向華老先生住在中國城老年公寓。他說:

和子女同住是希望能幫助子女操持家務和照顧下一代,自己有個緊急情況也有人照顧。如果幫不上子女的忙了,不如分開住,不想給子女增添麻煩。分開住也自在,起碼做起飯來不必考慮那麼多人的口味,做事情也不用考慮晚輩的時間表。身體出現不適時,可以打911。生活不能自理的老人,政府部門會派工作人員上門照顧起居。

挑選合適的養老院很重要

華人老人由於長年的飲食生活習慣,更希望居住在華人養老院,而西雅圖地區的華人養老院極少。李越夫婦在貝爾維尤市開辦了一所家庭養老院,受照顧的老人多數是華人。

他們可以在那裡吃中餐,看中文電視,用漢語交流,文化背景和生活習慣一致,溝通起來較方便。如果子女離得遠,老人想見他們一面還真不容易。

有些老人甚至幾年都沒見過自己的孩子了。養老院的生活幾乎就成了他們的全部。選一家比較舒適的老人院,對這些老人來說,是極其重要的。

李越認為,老人們如果受到很好的照顧,可以多活很多年。他對挑選老人院有個建議:不要光看外觀,還要打聽工作人員是否負責。家庭型老人院一般是企業主親自照顧,利益與病人緊密相關。

老人走了,他們的收入就會下降,還要重新找新的客源。鑑於此,企業主也會悉心照顧好老人的。而大型老人院的工作人員是拿時薪的,收入與病人無關。

華人子女要比當地人孝順

李越表示,華人子女看望老人要比美國人來得頻繁。華人老人臨終前還能見到親人,很多當地老人卻是在自己的房間悄悄地死去。老人得了重病,美國醫生會對他們搶救後的生活質量進行評估。如果生活質量太差,醫生會問家屬還有沒必要搶救。

影響子女施救決心的因素有多方面:當地人比較看重生活質量,認為生活質量太差,活著也是一種痛苦;醫療費用太高昂,卻又得不到政府補貼;老人生前買了高額人壽保險,死後子女可得到一大筆保險。

符合上述情況的,美國人的親屬多數會說不搶救了。而華人的子女則偏向於全力搶救。他們想盡自己的能力表達孝心,希望自己的人生不後悔。老一代華人多數是窮人,治病有政府補貼,醫療費用不會成為親屬的負擔。

來源:這才是美國

作者:張馨月

責任編輯:Shelly Du

 

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國

作為“最紐約”的曼哈頓是全美最穩定和最被認同的市場,也被評為全球第一和獨一無二的房地產市場,因此曼哈頓一直受到諸多海外投資者的青睞。紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店(JW Marriott Essex House New York)位於中央公園南側,地理位置優越,地處曼哈頓的市中心區,這裡有一套3臥3衛的住宅正在出售,為您帶來極為珍貴的置業機會。

位置優越毗鄰中央公園,盡享紐約曼哈頓的都市魅力

如果紐約是世界各國的縮影,那麼曼哈頓則是紐約的心臟。紐約曼哈頓房價是世界最貴的地方之一,但也是最穩定的房產投資市場之一。眾多國際買家在曼哈頓置產主要著眼於其品牌價值及增值潛力。中央公園坐落在高樓林立的曼哈頓中心,是紐約這座繁華都市中一片靜謐休閒之地,因為環境優美、繁華熱鬧,中央公園周邊的房屋始終受人追捧,是海內外買家爭相搶購的焦點。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店(JW Marriott Essex House New York)位於中央公園南側,地理位置優越
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地處曼哈頓的市中心區,這裡有一套3臥3衛的住宅正在出售,為您帶來極為珍貴的置業機會
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
這套標誌性Essex住宅擁有三個臥室,適合多人口居住,並且室內空間非常寬敞開闊
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
公寓環境裝飾得精美舒適,處處彰顯了裝飾藝術

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店毗鄰中央公園,這裡充滿都市魅力,並且方便出行。華麗的鍍金大門將酒店環境裝飾得奢華精美,配以豐富的木質鑲板,處處彰顯了裝飾藝術。這套住宅的最獨特之處,就是它的稀缺性——如此得天獨厚的位置,已經注定了它具有很大的升值潛力。

這套住宅位置優越,生活在這裡,您能去 SOUTHGATE 酒吧和餐廳享用美食,而後活力滿滿地探索紐約市的無限精彩,包括中央公園動物園、哥倫布圓環、林肯公園、第五大道等。尤其令人欣喜的是,距酒店僅幾步之遙的著名中央公園跑道以及酒店內健身中心將為您提供鍛鍊健身的場所。

城市景觀盡收眼底,高端裝修品質非凡

這套標誌性Essex住宅擁有三個臥室,適合多人口居住,並且室內空間非常寬敞開闊,在如此珍貴臨公園位置還能有這樣大面積的房產,是非常難得的,也一定十分搶手。寬敞的房間還坐享壯美的城市景觀,彰顯了業主的尊貴身份。

進入房屋後,您會發現這裡有豐富的生活和娛樂空間,並且可以在屋內欣賞到戶外優雅的中央公園美麗景觀。寬闊的門廳非常氣派,現代化廚房十分美觀大氣,帶有不鏽鋼電器和大理石檯面。整個公寓都採用了高品質的材質打造而成,造就了非凡的品質——美麗的白橡木人字地板、華麗的9英呎定製成型天花板,每個細節都值得細細品味。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
這裡有豐富的生活和娛樂空間,並且可以在屋內欣賞到戶外優雅的中央公園美麗景觀
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
現代化廚房十分美觀大氣,帶有不鏽鋼電器和大理石檯面,餐廳流暢簡約
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
每個人都可以擁有自己的空間,坐享壯美的城市景觀,彰顯了業主的尊貴身份
紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓:毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國
寬敞的主套房建有一個步入式壁櫥和豪華的浴室,帶有2個梳妝台和獨立的淋浴

寬敞的主套房建有一個步入式壁櫥和豪華的浴室,帶有2個梳妝台和獨立的淋浴,所有裝修都帶有優雅的風格。第二個臥室也有獨立衛生間和衣櫥,第三間臥室可以作為書房,或者根據需求來靈活運用。此外,這套住宅帶有中央空調、博世洗衣機和烘乾機,並配備了足夠的衣櫃和定製照明系統。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店建於1931,幾十年來一直是名流和富豪喜愛的住所。位於中央公園南部的這座大樓佔據了曼哈頓最好的位置,這裡可以非常方便的去往中央公園、卡耐基音樂廳、第五大道購物區,林肯中心、超市、蘋果商店、“現代藝術博物館(MOMA),高級娛樂場所和其他場所。並且擁有這套住宅以後您可以享有24小時禮賓服務、客房服務、代客泊車服務、家政服務等等。總之,這套住宅非常珍貴,擁有很大升值潛力,絕對不容錯過。

欲進一步瞭解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/35257498.htm

(本文內容資料由客戶提供)

責任編輯:Shelly Du

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Berkshire Hathaway HomeServices 巴菲特旗下企業 美國經紀行業標竿

最為全球最佳投資目的地,美國房市歷來是國內高淨值人士配置海外資產的首選。不過,對於中國投資者來說,投資美國房產並不簡單,需要深入瞭解房產的各個方面。不過,這正是美國知名房產經紀Berkshire Hathaway HomeServices所擅長的!一起瞭解這個沃倫巴菲特Warren Buffet旗下、與全球最值得信賴企業伯克希爾哈撒韋Berkshire Hathaway Inc同名的房產經紀公司的獨到之處。

和頓:特朗普稅改框架文件出台 助力美國房地產市場 | 美國

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據《華爾街見聞》報道,美國總統特朗普和白宮國家經濟委員會主席科恩都在當地時間10月16日表示,美國稅改必須在今年完成落地。特朗普同時補充道,與參議院共和黨領袖麥康奈爾的關系緩和,兩人都希望今年底之前看到稅改落地。

稍早之前,據《紐約時報》9月27日報道,美國總統特朗普當日在印第安納州發表稅改演講,公布了最新的稅改框架文件(Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code)。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改,被稱為“千載壹遇、美國史上規模最大的稅改”。作為北美地區土地投資及開發龍頭企業的和頓集團(Walton International Group)表示,本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓從稅改框架的各個方面進行分析,逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。

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稅改計劃:個人、企業不同程度受益

完整版本的稅改框架計劃共九頁,針對企業、個人等主體進行稅收改革。特朗普在演講中指出,本次稅改旨在為中產階級家庭減輕稅負。稅改的關鍵內容與影響主要在以下方面:

首先是在企業所得稅方面。新稅改框架將公司所得稅的最高稅率由目前的35%降至20%,使最高稅率低於主要工業國家22.5%的平均稅率。在對中小企業征稅方面,包括獨資企業、合夥制企業和股份制小企業和家族企業等在內的“過渡法人企業”的最高稅率從39.6%降至25%。根據框架內容,這類企業不必以公司名義繳稅,而是以所有者名義繳納個人所得稅。

降低企業所得稅有利於美國企業紮根本土發展,可以使得之前因高稅率被迫“搬出”國外的企業回到美國本土,促進美國本土的經濟發展,創造更多的就業崗位。和頓認為,企業的回遷使得更多的商業用地亟待開發與使用,對美國的商業用地需求增加,土地商業價值也同時增加。

其次是個人所得稅方面。新稅改簡化了個人所得稅的等級,從現行的7檔減至3檔,稅率分別為12%、25%和35%。同時,新稅改翻倍調高了個人所得稅免征額。單身人士的免征額從6350美元提高至1.2萬美元,以已婚夫婦為計算單位的家庭免征額則從先前的1.27萬美元調高至2.4萬美元。此外,新稅改還將增加兒童抵扣稅。

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以上多項改革可以減輕個人的生活負擔,特別是對貧困的工人階層來說,勞動所得稅抵免能夠提升工資的價值。如此便可以提升民眾的消費能力,擴大內部需求,從而進壹步的促進美國的經濟增長。同樣,由於兒童抵扣稅的增加,對美國的自然人口增加,提高出生率也會有所幫助。對此,和頓相信,美國居民將由此擁有更多資金進行置業,對住宅用途的土地需求將會增長,住宅用地會由此在將來有更多投資空間。

房地產行業迎來新增長點,海外投資者新契機

值得壹提的是,新稅改框架中更指出將會在保留房屋貸款稅收抵免的前提下,取消房產遺產稅。兩者的結合無疑會刺激居民對於購買房屋的需求,促進房地產行業的發展,增強投資者對於房地產市場的信心,為美國房地產的增長勢頭推波助瀾。據彭博社9月28日,美國全國房屋建築商協會由於稅改對於房地產行業的“優待”,壹改對稅改的質疑,對特朗普本次的稅改改持支持態度。

另外,稅改框架更提出會在鼓勵就業、促進接受高等教育以及退休保障等方面增加賦稅優惠。圍繞以上內容的賦稅優惠將無疑促進地區的人口增長、穩定就業率等,對於房地產行業來說亦是壹個利好消息。

特朗普在10月16日的記者會上補充道,美國當前的經濟形勢處於上升勢頭,股市處於歷史最好水平,市值達到5.2萬億美元。與此同時,失業率降至近17年以來的最低水平。良好的經濟情況,將會為稅改提供良好經濟環境。

對於海外投資者來說,本土經濟以及房地產市場的增長趨勢將形成壹個投資美國房地產的“新契機”。特朗普在記者會更提及,“哪怕這意味著議員們不能享受周末和法定假期,必須留下來直到稅改完成。” 可見其稅改計劃實現之堅決,如稅改能按照特朗普規劃的時間表如期執行,海外投資者可在本輪新稅法周期獲得投資美國房地產的良機,將會在此周期享受稅改帶來的稅收福利外,更可期待投資項目更高的回報率。

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最佳投資機會出現在休斯頓

實際上,根據外媒HousingWire 報道,在美國房地產的海外投資國家中,中國連續四年排名第壹。同時,在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%,達到15,300億美金。當前,美國房地產的投資市場正處於地產價值猛增的階段。

和頓認為,美國房地產的火熱勢頭不會降低,隨著CRS等議題的推動,會有更多海外投資者加入美國房地產的投資大軍。其中,和頓認為休斯頓是最具有潛力的城市。

作為得克薩斯州第壹大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心,以穩定的油價成為世界能源之都,擁有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。另外,在體育業、制造業、航天業以及港口貿易運輸業等產業都做到全面發展。根據美國人口調查局近期公布的研究數據顯示, 2015年到2016年之間,休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上,都名列前茅,是美國發展得最快的城市之壹。

同時,休斯頓是美國27個超170萬人口大都會中生活水平和房價最低的地方,周圍郊區的發展也是迅速驚人。位於休斯頓西部的凱蒂(Katy)的亞洲城開始修建;南部的梨城(Pearland)被美國財經網站WalletHub評為全美人口增長最迅速城市;東南部的錫布魯克(Seabrook)作為富人區,有大批的海邊別墅以及高端住宅休假,土地投資意義非凡。

skyline of houston in sunset

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本次川普力推的美國新稅法將在企業、個人所得稅,房產遺產稅等眾多方面有所調整,這對於到美國置業投資的投資者來說,是壹個極為關鍵的節點。為此,居外網將推出系列文章,就美國新稅法對到美國買房的影響進行持續關註。除了本文,還可以關註由居外專家撰寫的文章:淺析稅改可能如何影響美國房地產投資

 

責任編輯:Zoe Chan

 

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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深度:2017全球商業地產投資:紐約穩坐龍頭 倫敦褪色 | 海外

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示,截至今年6月,全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元,與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》(Winning in Growth Cities)針對全球商業房地產投資活動展開調查,並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內,前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半,但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場,盡管其吸引的投資額下降了37%,同時倫敦的投資額減少25%,使其失去了前三名的地位,而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名,而中國香港的增長率更高達到19%。同時,馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞,因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁,成為投資的主要目的地。在前25個城市中,北美地區占據13個,歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%,新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示:“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下,今年的全球市場卻實現了強勁的增長,著實令人驚訝,但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退,至少就目前而言,房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降,其由於可售資產的減少,而不是需求量下降,但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞,表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

表1:全球房地產投資前25個城市(數據來源:戴德梁行及RCA)
表1:全球房地產投資前25個城市(數據來源:戴德梁行及RCA)

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長,其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市,紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%,但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好,尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣,雅典的投資者信心上漲,盡管增長的基礎較低,但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中,10個來自歐洲,其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升,其中柏林的排名提升了兩位,法蘭克福則提升了9位,躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福,其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長,其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此,亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升,並強化了在前50名城市中的排名,該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市,其中緬甸的增幅尤為突出。

中國香港,土地交易市場十分火熱,其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地,而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

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雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市
雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位,但競爭將會逐漸升溫,因為投資者日益青睞更為廣泛的二線城市

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投資策略指南

展望未來,宏觀形勢不斷變化,投資者必須改變策略。同時,不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括:

  • 經濟周期延長,資本投資增長但通貨膨脹減弱。
  • 利率仍處在低位,不過不會持續低位很長時間。
  • 不確定性依然存在:各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化,需采取應對措施。
  • 在最佳城市中,投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求,從而最大程度規避風險。
  • 投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。
  • 有選擇性地關註新興市場物業,尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。
  • 投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長,而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示:“人們廣泛認為,與6個月 前相比,宏觀經濟環境對房地產更加有利,壹方面是因為投資者情緒有所提振,另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期 ,投資者變得越來越積極主動。”

來源:戴德梁行

責任編輯:Zoe Chan

區域開發前景廣,投資芝加哥340 OTP公寓兩年回報可達20% | 美國

340 OTP聳立在風光秀麗的密歇根湖東側,是一幢高達62層的標志性大樓。340 OTP所在區域地段絕佳,吸引了眾多開發商在這裡建造樓盤,由萬達集團投資的VISTA大廈也坐落其間。充滿活力的區域開發給340 OTP大樓帶來了全新機遇,一套1臥2衛的豪華公寓正在出售,兩年後的投資回報可達20%。

開闊視野直面湖景,生活環境令人舒心

340 OTP擁有無與倫比的周邊環境。從樓上遠眺,北面芝加哥著名景點海軍港一片波光閃耀,南邊千禧公園與格蘭特公園綠意盎然、郁郁蔥蔥,遠處高樓林立的城市天際線雄偉壯觀,更別提還有美麗浩渺的密歇根湖近在咫尺。與VISTA大廈前面有建築物遮擋不同,340 OTP直面公園、湖泊與城市天際線,住戶能夠毫無障礙地欣賞到絕美風景,並且這種景觀優勢將永遠持續,因為340 OTP前不會新造任何建築。

340 OTP坐落在充滿活力、同時安逸又舒適的高檔住宅區——Lakeshore East
中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
這裡擁有這樣無與倫比的景致,美輪美奐,一套1臥2衛的住宅正在出售,將為您帶來極高的投資回報
優越的地理位置、良好的周邊環境、高質的公寓建築,340 OTP是你置業的好選擇

除了獨一無二的景觀視野外,生活在340 OTP也是一種非常令人舒心的享受。這裡臨近芝加哥劇院區、博物館區、購物天堂密歇根大道等著名休閑娛樂場所,距離唐人街不到3英裡,十分適合中國投資者。走出大樓幾步之遙,銀行、餐廳、超市等生活配套一應俱全,如高級連鎖超市馬裡亞諾(Mariano’s)、著名的粵菜餐廳明軒(Minghin)、美國大通銀行等。特別值得一提的是,340 OTP所在區域內含有頂級私立國際學校Gems World Academy,這讓孩子能在家附近就學。Gems如今已有幼稚園(Pre-School)、小學與初中(Pre-8),並計劃於2年內建成高中(Grades 9-12);建成後,學校內配備影院與多媒體工作間,以培養學生的創造力;天文、自動化與機器人實驗室,讓學生接觸世界前沿科技。

芝加哥的公共交通非常方便,你可以迅速到達兩個國際機場、五所主要大學和三家主要醫院。你也可以從340 OTP輕松步行到湖邊、博物館、餐館和購物街,現代生活觸手可得。

這套正在出售的公寓帶有密歇根湖全景,享有瑪吉•達利公園、白金漢噴泉和密歇根大道的獨特風光
可以在寬敞的泳池暢游,也可以在桑拿浴室或熱水浴缸內放松身心

配套高端裝修豪華,美好生活盡情享受

正在出售的這套公寓相當豪華,不但享有密歇根湖全景,亦能欣賞到瑪吉·達利公園、白金漢噴泉和密歇根大道的獨特風光。這是一套朝南住宅,裝飾華麗精美。一整面玻璃牆讓客廳通透敞亮,即使慵懶地躺在沙發上也能隨時遠望戶外美景;開放式廚房與客廳渾然一體,配有Snaidero櫥櫃、GE Monogram設備、洗衣機、烘干機、電動窗簾等高端設施,是親朋好友品嘗美食、溝通情感的絕好場所。公寓還有一間超級奢侈的大臥室,陽光從寬大的玻璃窗照進每一個角落,步入式衣櫃、設有噴氣浴缸、步入式淋浴間和雙人化妝台的浴室讓你隨心享受生活的美好。

340 OTP大樓的第25層是一個很棒的公共空間,四面落地窗的設計讓這裡360度處處有風景。公共空間內有一個面積約370平方米的健身中心,健身器械一應俱全,還有一個25碼雙線泳池供住戶盡情享用。不僅如此,你還可以在桑拿浴室或熱水浴缸內放松身心,和朋友們在派對室嗨上一晚;或是到陽光平台上親自動手,體會燒烤的樂趣。

中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
公寓的細節非常可圈可點,設計精致,帶有寬敞的櫥櫃和相當大的存儲單元,並且帶有線環繞聲
中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
而主浴室還帶有噴氣浴缸、步入式淋浴間、雙人化妝台和同樣令人難以置信的景色
中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
住宅內裝飾精美,擁有開放式廚房,帶有Snaidero櫥櫃、GE Monogram設備、洗衣機、烘干機和電動窗簾

更低價格更高收益,兩年回報可達20%

優質的自然和生活環境讓開發商紛紛在這裡建造樓盤,VISTA大廈也將於2019年落成。

據保守估計,其他地方能看到湖景、公園或城市風貌的高層1居室售價要比這裡高出20%到25%,因而VISTA大廈一套面積110平方米的公寓預計將售賣至90萬美元至120萬美元。而這套正在出售的面積為114平方米的340 OTP公寓售價僅為76.8萬美元,因此當VISTA落成後,該公寓的投資回報率可達10%到20%。更何況,這套公寓的景觀視野比VISTA公寓更開闊,公園、湖泊以及城市風光均可一覽無余。

中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
您可以享受現代化的健身中心、泳池、派對室、商務室或帶燃氣烤架的陽光平台
中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓:美輪美奐視野極美,投資回報率相當高 | 美國
這套公寓將是無與倫比的投資性物業,投資回報率可以達到10到15%

優越的地理位置、良好的周邊環境、高質的公寓建築,340 OTP是你置業的好選擇。精明的投資者已經看到,隨著VISTA大廈和更多樓盤的落成,會吸引更多的人入住,這裡的區域投資價值也將大大提升。正在出售的這套340 OTP公寓面積114平方米,售價僅為76.8萬美元,而VISTA大廈差不多面積的公寓售價將達到90至120萬美元,可見340 OTP的投資潛力絕佳,未來具有很大的升值空間。僅需74.9萬美元就能得到這套精美的景觀公寓,機會難得,不容錯過!

欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/34439801.htm

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