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CRS或引發美國房地產投資新高潮 | 美國

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照中國稅務總局公佈的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有70天左右。

根據《國際金融報》報導，“五大行”的“工農中建”四行，以及“股份制商業銀行”中的光大銀行、中信銀行、華夏銀行、民生銀行、浦發銀行、恆豐銀行均已在其官網宣佈啟動對存量非居民個人高淨值客戶涉稅信息進行盡職調查的公告。另據消息稱，部分銀行雖然未在官網發佈公告，但相關工作已在有序進行。（海外理財投資）

什麼是“CRS”？

這一切都源於自7月1日起施行的“中國版CRS”——《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》由中國國家稅務總局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會聯合發佈，被稱為“中國版CRS”。

而CRS（Common Reporting Standard），即“共同申報準則”，則是經濟合作與發展組織（OECD）受二十國集團（G20）委託，為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅而在2014年7月發佈的有力信息工具。

“中國版”CRS來勢兇猛，排查對象為非居民金融賬戶。普華永道中國稅務及商務諮詢合夥人許曉揚先生表示，排查對象包括了“持有海外（即CRS參與國的）金融賬戶或購買海外（即CRS參與國的）具有現金價值的保險或者年金等的中國籍個人”。

按照規定，2017年12月31日前，金融機構就需完成對存量個人高淨值賬戶（截至2017年6月30日，金融賬戶加總餘額超過100萬美元）的盡職調查。也就是說，現在距離在CRS參與國有資產配置的高淨值人士的摸排調查截止日僅有兩個月的時間！

在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！

>>>CRS全球徵稅啟動，國人的海外資產何處安放？

美國房地產是合法應對CRS的救命稻草！

美國房地產是當前應對CRS調查的最佳選擇！中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青先生表示，目前美國並沒有加入CRS，將資金轉移到美國賬戶是短期內有效的規避方式。而《國際金融報》的相關報導也指出，配置不動產是非常好的解決方案。

新浪網有報導顯示，按照中國富裕階層資產轉移目的地排行來看，前5名的中國香港（22%）、美國（21%）、加拿大（16%）、瑞士（9%）、新加坡（6%）中，僅有美國不在CRS名單。

Image 1_US Flag and Home — 在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選

另據騰訊房產報導，除了美國並未加入與中國相關的CRS計畫的因素，海外資產配置主流的房地產投資，也不屬於CRS交換信息行列。綜上所述，對於應對CRS，將資金投入到美國地產會非常有利。在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選。

除了應對CRS的意義層面，美國房地產本身也極具投資價值。根據外媒HousingWire報導，在美國房地產的海外投資者國家來源中，中國連續四年排名第一。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。美國房地產的投資市場火熱、地產價值猛增，從投資回報的角度考慮，高淨值人士也可以將美國房地產加入到“投資一籃子計畫”裡。

同時，據《南華早報》報導，由於政府加強了對於資金外流的管控，中國的投資者普遍選擇將海外的投資所得進行二次投資，而不是轉回國內。這些投資者經驗十足，並且能夠理性地選擇投資方式。據報導稱，他們近年仍然對美國房地產持樂觀態度，投入了大量資金，由此也證明了美國房地產的投資價值。

美國房地產投資機遇：不僅有房屋投資，更有土地投資

與我國的情形不同，美國的房地產投資組合中，更有土地投資的板塊。土地作為不動產核心價值部分，是後續土地價值增長的源頭。土地投資集中於主要發展城市沿路具有策略性的未開發土地投資。城市的增長路徑就是土地的增長路徑。因此，土地投資者在房地產投資市場中扮演著“預言家”的角色。

土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質，同時，土地更是有高幅度的價值上升空間。以美國華盛頓大都會區為例，自1984年第四季度到2016年第一季度，平均土地單價由$72,007美金增至$252,038美金，翻了近四倍。而美國仍處於2008年金融海嘯後的經濟復甦期。如果將數據細分，則可以觀察到，在2008年金融危機後，華盛頓的平均土地價值自2012年第一季度之後一直保持上升趨勢，平均土地單價由$209,117增至$252,038美金。僅在四年期間，平均土地價值的增幅已經超過百分之二十，漸漸走出金融危機的陰影，

在土地投資概念對於國人仍然有些陌生大環境下，投資者更需要富有經驗的土地管理團隊進行相關指導。其中，來自北美的和頓國際集團（Walton International Group Limited）已經具有了超過35年的土地投資與開發經驗。作為一家跨國地產投資、開發集團，和頓專注於調研、收購、執持、規劃及開發位處北美主要經濟發展走廊中位置顯要的土地。和頓對土地規劃及開發採取長期發展策略，是土地投資的“先驅者”。

在合理規避CRS及美國地產投資狂潮的當下，和頓作為美國土地投資專家，對美國房地產行業持有十足信心。就目前的市場行業來說，和頓給出了當前美國市場最具潛力的地區：得克薩斯州。得克薩斯州的三大城市：休斯頓、達拉斯和奧斯汀都是城市對外擴張的代表，是極具潛力的投資區域。其中休斯頓是最為突出、最具投資價值的城市。作為得克薩斯州的第一大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，休斯頓以穩定的油價成為世界能源之都，還有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。相信在不久後，休斯頓將能提供更多的就業機會、吸引更多的海外投資。同時，根據美國人口調查局近期公佈的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之一。

綜上所述，和頓有信心，規避CRS會驅動更多海外投資者湧入美國，使美國房地產市場再創新高。

責任編輯：Zoe Chan

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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華裔老人在美國的晚年生活是什麼樣的？ | 美國

初到美國時，有人覺得驚喜，有人覺得不習慣，有人覺得很無聊。語言不通、習俗不同、觀念炯異，老人與晚輩能否和睦相處，共享天倫之樂？

“好山好水好寂寞“，似乎成了中國人眼中普遍的美國印象。老人在美國生活，不像在中國那樣可以到樓下及公園跳廣場舞，或在家中搓麻到深夜。

絕大多數探親老人都是與子女同住，操持家務、帶帶小孩，子女有時間才帶出去旅行。如果自己不會尋找樂趣的話，生活的確會很無聊。

來自上海的戴有宏在美國探親好幾回了，都是與兒子一家同住。他探親的生活多姿多彩，經常坐公交車或騎自行車到處逛，走遍大街小巷，去了很多景點，每天都寫博文。探親不到半年時間，就寫了博文273篇。

從他的博文可以看出，他是一個善於觀察生活，喜歡與人交流，熱愛多元文化的人。觀光、寫博文、參加各種活動、結識新朋友……戴有宏的探親生活十分充實有趣。

三代同堂享天倫之樂

汪希德夫婦和兒子一家同住了20年，相處十分融洽。汪希德認為，老人和子女同住，可以排遣內心的孤獨感，享天倫之樂；萬一出現身體不適等緊急情況，也有人照顧。

兒媳蘇秀玲對與老人同住也表示很滿意。她坦言老人幫了很多忙，教兩個孩子學中文，做了不少家務。像蘇秀玲一家三代同堂和睦相處的生活對老人們來說是最理想的，但這樣的家庭並不多見。

退休之後才移民的老人覺得，生活在異國他鄉，不會開車又不懂英文，能和子女一起生活最好。不然，在陌生的國度，語言、生活習俗和文化上的差異令他們寸步難行。他們認為，如果來到美國也要與子女分開住，還不如呆在中國好。

一碗湯的距離最美。在美國呆久了的人，會改變中國幾代同堂的舊觀念。探親老人來美國只是暫時住一段時間，與子女同住問題不大。移民後的老人如果想長期居住在美國，一般會想辦法與子女分開住。

由於不懂英語，不會開車，中國城則成為老人們的最佳居住地之一。和子女住得近，經常能見面，也是不錯的選擇。敏華（化名）認為，和自己的父母十幾年沒有同住了，生活習慣發生了很大的變化，硬要一起生活實在是一件痛苦的事，更何況是來自不同地方的公婆。

敏華的母親說，剛到美國時，女兒對她很好，時間久了，說話就不客氣了，嫌她髒，嫌她做飯難吃，總是挑她的毛病，哪個老人家一點毛病都沒有？

華洋觀念炯異

馬老太太的女兒嫁了個洋女婿。她抱怨說，美國的做法很不相同，自己認為是對的，在美國人眼裡可能完全是錯的。

她給孫子穿的衣服總是比大人的多，她認為小孩怕冷，萬一凍著了會生病。女婿在家一年四季穿短袖，馬老太太要穿兩件衣服，她讓孫子穿得比她還多，夏天不准開冷氣，怕孩子受凍。

洋女婿認為這樣做會把孩子捂壞，一回到家就給孩子脫衣服。有一次，孩子發熱了，老人認為這是受涼了，還要給孩子加衣服。洋女婿認為，發熱了要脫衣服，身體才能降溫。

馬老太認為，孩子應該睡硬床墊，有利骨骼生長，洋女婿認為，孩子的身子骨軟，睡硬床墊簡直就是折磨。雙方都是愛孩子的，可照顧孩子的方式大相逕庭。

老年公寓生活安逸節目多

王老太住在碧近山一帶老年公寓，她對那裡的生活非常滿意。她說，每個星期都有醫護人員上門檢查老人的健康狀況，社區安排定期的健身活動，老人們也自發安排唱歌。

向華老先生住在中國城老年公寓。他說：

和子女同住是希望能幫助子女操持家務和照顧下一代，自己有個緊急情況也有人照顧。如果幫不上子女的忙了，不如分開住，不想給子女增添麻煩。分開住也自在，起碼做起飯來不必考慮那麼多人的口味，做事情也不用考慮晚輩的時間表。身體出現不適時，可以打911。生活不能自理的老人，政府部門會派工作人員上門照顧起居。

挑選合適的養老院很重要

華人老人由於長年的飲食生活習慣，更希望居住在華人養老院，而西雅圖地區的華人養老院極少。李越夫婦在貝爾維尤市開辦了一所家庭養老院，受照顧的老人多數是華人。

他們可以在那裡吃中餐，看中文電視，用漢語交流，文化背景和生活習慣一致，溝通起來較方便。如果子女離得遠，老人想見他們一面還真不容易。

有些老人甚至幾年都沒見過自己的孩子了。養老院的生活幾乎就成了他們的全部。選一家比較舒適的老人院，對這些老人來說，是極其重要的。

李越認為，老人們如果受到很好的照顧，可以多活很多年。他對挑選老人院有個建議：不要光看外觀，還要打聽工作人員是否負責。家庭型老人院一般是企業主親自照顧，利益與病人緊密相關。

老人走了，他們的收入就會下降，還要重新找新的客源。鑑於此，企業主也會悉心照顧好老人的。而大型老人院的工作人員是拿時薪的，收入與病人無關。

華人子女要比當地人孝順

李越表示，華人子女看望老人要比美國人來得頻繁。華人老人臨終前還能見到親人，很多當地老人卻是在自己的房間悄悄地死去。老人得了重病，美國醫生會對他們搶救後的生活質量進行評估。如果生活質量太差，醫生會問家屬還有沒必要搶救。

影響子女施救決心的因素有多方面：當地人比較看重生活質量，認為生活質量太差，活著也是一種痛苦；醫療費用太高昂，卻又得不到政府補貼；老人生前買了高額人壽保險，死後子女可得到一大筆保險。

符合上述情況的，美國人的親屬多數會說不搶救了。而華人的子女則偏向於全力搶救。他們想盡自己的能力表達孝心，希望自己的人生不後悔。老一代華人多數是窮人，治病有政府補貼，醫療費用不會成為親屬的負擔。

來源：這才是美國

作者：張馨月

責任編輯：Shelly Du

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓：毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國

作為“最紐約”的曼哈頓是全美最穩定和最被認同的市場，也被評為全球第一和獨一無二的房地產市場，因此曼哈頓一直受到諸多海外投資者的青睞。紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位於中央公園南側，地理位置優越，地處曼哈頓的市中心區，這裡有一套3臥3衛的住宅正在出售，為您帶來極為珍貴的置業機會。

位置優越毗鄰中央公園，盡享紐約曼哈頓的都市魅力

如果紐約是世界各國的縮影，那麼曼哈頓則是紐約的心臟。紐約曼哈頓房價是世界最貴的地方之一，但也是最穩定的房產投資市場之一。眾多國際買家在曼哈頓置產主要著眼於其品牌價值及增值潛力。中央公園坐落在高樓林立的曼哈頓中心，是紐約這座繁華都市中一片靜謐休閒之地，因為環境優美、繁華熱鬧，中央公園周邊的房屋始終受人追捧，是海內外買家爭相搶購的焦點。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店公寓：毗鄰中央公園、尊享曼哈頓生活 | 美國 — 紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店（JW Marriott Essex House New York）位於中央公園南側，地理位置優越

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店毗鄰中央公園，這裡充滿都市魅力，並且方便出行。華麗的鍍金大門將酒店環境裝飾得奢華精美，配以豐富的木質鑲板，處處彰顯了裝飾藝術。這套住宅的最獨特之處，就是它的稀缺性——如此得天獨厚的位置，已經注定了它具有很大的升值潛力。

這套住宅位置優越，生活在這裡，您能去 SOUTHGATE 酒吧和餐廳享用美食，而後活力滿滿地探索紐約市的無限精彩，包括中央公園動物園、哥倫布圓環、林肯公園、第五大道等。尤其令人欣喜的是，距酒店僅幾步之遙的著名中央公園跑道以及酒店內健身中心將為您提供鍛鍊健身的場所。

城市景觀盡收眼底，高端裝修品質非凡

這套標誌性Essex住宅擁有三個臥室，適合多人口居住，並且室內空間非常寬敞開闊，在如此珍貴臨公園位置還能有這樣大面積的房產，是非常難得的，也一定十分搶手。寬敞的房間還坐享壯美的城市景觀，彰顯了業主的尊貴身份。

進入房屋後，您會發現這裡有豐富的生活和娛樂空間，並且可以在屋內欣賞到戶外優雅的中央公園美麗景觀。寬闊的門廳非常氣派，現代化廚房十分美觀大氣，帶有不鏽鋼電器和大理石檯面。整個公寓都採用了高品質的材質打造而成，造就了非凡的品質——美麗的白橡木人字地板、華麗的9英呎定製成型天花板，每個細節都值得細細品味。

寬敞的主套房建有一個步入式壁櫥和豪華的浴室，帶有2個梳妝台和獨立的淋浴，所有裝修都帶有優雅的風格。第二個臥室也有獨立衛生間和衣櫥，第三間臥室可以作為書房，或者根據需求來靈活運用。此外，這套住宅帶有中央空調、博世洗衣機和烘乾機，並配備了足夠的衣櫃和定製照明系統。

紐約艾塞克斯豪斯 JW 萬豪酒店建於1931，幾十年來一直是名流和富豪喜愛的住所。位於中央公園南部的這座大樓佔據了曼哈頓最好的位置，這裡可以非常方便的去往中央公園、卡耐基音樂廳、第五大道購物區，林肯中心、超市、蘋果商店、“現代藝術博物館（MOMA），高級娛樂場所和其他場所。並且擁有這套住宅以後您可以享有24小時禮賓服務、客房服務、代客泊車服務、家政服務等等。總之，這套住宅非常珍貴，擁有很大升值潛力，絕對不容錯過。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35257498.htm

（本文內容資料由客戶提供）

責任編輯：Shelly Du

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Berkshire Hathaway HomeServices 巴菲特旗下企業美國經紀行業標竿

最為全球最佳投資目的地，美國房市歷來是國內高淨值人士配置海外資產的首選。不過，對於中國投資者來說，投資美國房產並不簡單，需要深入瞭解房產的各個方面。不過，這正是美國知名房產經紀Berkshire Hathaway HomeServices所擅長的！一起瞭解這個沃倫巴菲特Warren Buffet旗下、與全球最值得信賴企業伯克希爾哈撒韋Berkshire Hathaway Inc同名的房產經紀公司的獨到之處。

和頓：特朗普稅改框架文件出台助力美國房地產市場 | 美國

據《華爾街見聞》報道，美國總統特朗普和白宮國家經濟委員會主席科恩都在當地時間10月16日表示，美國稅改必須在今年完成落地。特朗普同時補充道，與參議院共和黨領袖麥康奈爾的關系緩和，兩人都希望今年底之前看到稅改落地。

稍早之前，據《紐約時報》9月27日報道，美國總統特朗普當日在印第安納州發表稅改演講，公布了最新的稅改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載壹遇、美國史上規模最大的稅改”。作為北美地區土地投資及開發龍頭企業的和頓集團（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。

稅改計劃：個人、企業不同程度受益

完整版本的稅改框架計劃共九頁，針對企業、個人等主體進行稅收改革。特朗普在演講中指出，本次稅改旨在為中產階級家庭減輕稅負。稅改的關鍵內容與影響主要在以下方面：

首先是在企業所得稅方面。新稅改框架將公司所得稅的最高稅率由目前的35%降至20%，使最高稅率低於主要工業國家22.5%的平均稅率。在對中小企業征稅方面，包括獨資企業、合夥制企業和股份制小企業和家族企業等在內的“過渡法人企業”的最高稅率從39.6%降至25%。根據框架內容，這類企業不必以公司名義繳稅，而是以所有者名義繳納個人所得稅。

降低企業所得稅有利於美國企業紮根本土發展，可以使得之前因高稅率被迫“搬出”國外的企業回到美國本土，促進美國本土的經濟發展，創造更多的就業崗位。和頓認為，企業的回遷使得更多的商業用地亟待開發與使用，對美國的商業用地需求增加，土地商業價值也同時增加。

其次是個人所得稅方面。新稅改簡化了個人所得稅的等級，從現行的7檔減至3檔，稅率分別為12%、25%和35%。同時，新稅改翻倍調高了個人所得稅免征額。單身人士的免征額從6350美元提高至1.2萬美元，以已婚夫婦為計算單位的家庭免征額則從先前的1.27萬美元調高至2.4萬美元。此外，新稅改還將增加兒童抵扣稅。

以上多項改革可以減輕個人的生活負擔，特別是對貧困的工人階層來說，勞動所得稅抵免能夠提升工資的價值。如此便可以提升民眾的消費能力，擴大內部需求，從而進壹步的促進美國的經濟增長。同樣，由於兒童抵扣稅的增加，對美國的自然人口增加，提高出生率也會有所幫助。對此，和頓相信，美國居民將由此擁有更多資金進行置業，對住宅用途的土地需求將會增長，住宅用地會由此在將來有更多投資空間。

房地產行業迎來新增長點，海外投資者新契機

值得壹提的是，新稅改框架中更指出將會在保留房屋貸款稅收抵免的前提下，取消房產遺產稅。兩者的結合無疑會刺激居民對於購買房屋的需求，促進房地產行業的發展，增強投資者對於房地產市場的信心，為美國房地產的增長勢頭推波助瀾。據彭博社9月28日，美國全國房屋建築商協會由於稅改對於房地產行業的“優待”，壹改對稅改的質疑，對特朗普本次的稅改改持支持態度。

另外，稅改框架更提出會在鼓勵就業、促進接受高等教育以及退休保障等方面增加賦稅優惠。圍繞以上內容的賦稅優惠將無疑促進地區的人口增長、穩定就業率等，對於房地產行業來說亦是壹個利好消息。

特朗普在10月16日的記者會上補充道，美國當前的經濟形勢處於上升勢頭，股市處於歷史最好水平，市值達到5.2萬億美元。與此同時，失業率降至近17年以來的最低水平。良好的經濟情況，將會為稅改提供良好經濟環境。

對於海外投資者來說，本土經濟以及房地產市場的增長趨勢將形成壹個投資美國房地產的“新契機”。特朗普在記者會更提及，“哪怕這意味著議員們不能享受周末和法定假期，必須留下來直到稅改完成。” 可見其稅改計劃實現之堅決，如稅改能按照特朗普規劃的時間表如期執行，海外投資者可在本輪新稅法周期獲得投資美國房地產的良機，將會在此周期享受稅改帶來的稅收福利外，更可期待投資項目更高的回報率。

最佳投資機會出現在休斯頓

實際上，根據外媒HousingWire 報道，在美國房地產的海外投資國家中，中國連續四年排名第壹。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。當前，美國房地產的投資市場正處於地產價值猛增的階段。

和頓認為，美國房地產的火熱勢頭不會降低，隨著CRS等議題的推動，會有更多海外投資者加入美國房地產的投資大軍。其中，和頓認為休斯頓是最具有潛力的城市。

作為得克薩斯州第壹大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，以穩定的油價成為世界能源之都，擁有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。另外，在體育業、制造業、航天業以及港口貿易運輸業等產業都做到全面發展。根據美國人口調查局近期公布的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之壹。

同時，休斯頓是美國27個超170萬人口大都會中生活水平和房價最低的地方，周圍郊區的發展也是迅速驚人。位於休斯頓西部的凱蒂（Katy）的亞洲城開始修建；南部的梨城（Pearland）被美國財經網站WalletHub評為全美人口增長最迅速城市；東南部的錫布魯克（Seabrook）作為富人區，有大批的海邊別墅以及高端住宅休假，土地投資意義非凡。

點擊查看休斯頓房源

本次川普力推的美國新稅法將在企業、個人所得稅，房產遺產稅等眾多方面有所調整，這對於到美國置業投資的投資者來說，是壹個極為關鍵的節點。為此，居外網將推出系列文章，就美國新稅法對到美國買房的影響進行持續關註。除了本文，還可以關註由居外專家撰寫的文章：淺析稅改可能如何影響美國房地產投資。

責任編輯：Zoe Chan

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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深度：2017全球商業地產投資：紐約穩坐龍頭倫敦褪色 | 海外

根據戴德梁行近期發布的最新報告顯示，截至今年6月，全球房地產投資市場規模達到1.5萬億美元，與上年同期相比增長4%。

這份年度報告《全球房地產投資制勝之道》（Winning in Growth Cities）針對全球商業房地產投資活動展開調查，並根據城市吸引資金能力進行排名。

截至到今年6月的12個月內，前25個城市吸引投資額約占全球房地產市場投資總額的壹半，但過去占主導地位的壹些城市出現了大幅下滑。紐約連續第六年成為最受歡迎的市場，盡管其吸引的投資額下降了37%，同時倫敦的投資額減少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售資產缺乏是導致下降的主要因素之壹。

舊金山和中國香港取得了相對可觀的成績。舊金山憑借4.5%的增長率躋身排行榜第三名，而中國香港的增長率更高達到19%。同時，馬爾默、尼斯和大阪等二線城市愈加獲得國際投資者的青睞，因為這些投資者希望進行更廣泛地投資從而獲得更好的收益。

北美地區吸引力強勁，成為投資的主要目的地。在前25個城市中，北美地區占據13個，歐洲和亞太地區分別占有6個。亞太地區壹些城市的增長最引人註目。首爾的投資額增長了98%，新加坡的投資增幅則達到了52%。

報告作者丶戴德梁行歐洲丶中東及非洲的投資策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地產市場出現逆勢的背景下，今年的全球市場卻實現了強勁的增長，著實令人驚訝，但投資者情緒確實得到了改善。隨著人們對全球政局變動的擔憂逐漸消退，至少就目前而言，房地產的全球化仍將會迅猛發展。”

“壹些主要城市出現了投資活動下降，其由於可售資產的減少，而不是需求量下降，但這也表明價格上漲正在促使壹些投資者拓寬投資地域。”

“雖然紐約、東京和倫敦的自我適應和革新能力將繼續增強其全球主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市。跨境投資者在2015/2016年度未關註的18個市場現在正在獲得青睞，表明投資者願意轉向新市場尋找機會。”

北美地區

北美地區的大多數城市獲得的投資額均實現了增長，其中聖安東尼奧、夏洛特和拉斯維加斯在今年尤為獲得青睞。盡管該地區跌幅最大的城市均來自全球50強城市，紐約、聖叠戈和丹佛分別下降37%、30%和23%，但達拉斯、休斯敦和奧斯汀等美國的壹些大城市卻實現了增長。

歐洲、中東及非洲地區

中歐和東歐國家首都城市在全面增長方面表現最好，尤其是布拉格、布達佩斯和索非亞的增幅超過西歐城市。同樣，雅典的投資者信心上漲，盡管增長的基礎較低，但投資規模達到10年來的最高值。

吸引國際投資最強勁的前25個城市中，10個來自歐洲，其中倫敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德國多個城市在排行榜中的名次獲得了提升，其中柏林的排名提升了兩位，法蘭克福則提升了9位，躋身前10大跨境資本流入地。亞洲和中東的投資者尤為青睞法蘭克福，其投資額分別增長461%和132%。

歐洲資本四年來首次超過北美地區成為跨境總投資的最大來源。

亞太地區

亞太地區壹半以上的城市投資額取得了負增長，其中悉尼、吉隆坡、北京和臺北出現了大幅下降。盡管如此，亞洲城市今年在全球市場所占份額卻得到了上升，並強化了在前50名城市中的排名，該地區最強勁的增長來自於經濟快速發展的城市，其中緬甸的增幅尤為突出。

在中國香港，土地交易市場十分火熱，其中中國內地公司尤為熱衷於投資住宅用地，而中國香港本地開發商則在商業用地拍賣中表現優勢。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞選擇更為廣泛的二線城市 — 雖然紐約連續第六年保持全球商業地產投資的主導地位，但競爭將會逐漸升溫，因為投資者日益青睞更為廣泛的二線城市

點擊查看紐約商業地產房源

投資策略指南

展望未來，宏觀形勢不斷變化，投資者必須改變策略。同時，不確定性依然存在。報告針對投資策略提出的主要建議包括：

經濟周期延長，資本投資增長但通貨膨脹減弱。

利率仍處在低位，不過不會持續低位很長時間。

不確定性依然存在：各地區丶國家丶城市和物業類型不斷多樣化，需采取應對措施。

在最佳城市中，投資者需對其物業進行定期維護和創新性改造以滿足現代租戶日益更新的需求，從而最大程度規避風險。

投資者可在核心國家主要二線城市和門戶城市新興市場上尋找機會。

有選擇性地關註新興市場物業，尤其在實施改革的經濟體中尋找低風險機會。

投資者應從滿足租戶需求而獲得資產價值及回報率增長，而不是只靠合約支持的收益率水平。

戴德梁行全球資本市場主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人們廣泛認為，與6個月前相比，宏觀經濟環境對房地產更加有利，壹方面是因為投資者情緒有所提振，另壹方面是因為投資活動確實得到了改善。由於國際貨幣基金組織自2011年首次上調了GDP增長預期，投資者變得越來越積極主動。”

來源：戴德梁行

責任編輯：Zoe Chan

區域開發前景廣，投資芝加哥340 OTP公寓兩年回報可達20% | 美國

340 OTP聳立在風光秀麗的密歇根湖東側，是一幢高達62層的標志性大樓。340 OTP所在區域地段絕佳，吸引了眾多開發商在這裡建造樓盤，由萬達集團投資的VISTA大廈也坐落其間。充滿活力的區域開發給340 OTP大樓帶來了全新機遇，一套1臥2衛的豪華公寓正在出售，兩年後的投資回報可達20%。

開闊視野直面湖景，生活環境令人舒心

340 OTP擁有無與倫比的周邊環境。從樓上遠眺，北面芝加哥著名景點海軍港一片波光閃耀，南邊千禧公園與格蘭特公園綠意盎然、郁郁蔥蔥，遠處高樓林立的城市天際線雄偉壯觀，更別提還有美麗浩渺的密歇根湖近在咫尺。與VISTA大廈前面有建築物遮擋不同，340 OTP直面公園、湖泊與城市天際線，住戶能夠毫無障礙地欣賞到絕美風景，並且這種景觀優勢將永遠持續，因為340 OTP前不會新造任何建築。

340 OTP坐落在充滿活力、同時安逸又舒適的高檔住宅區——Lakeshore East

中美集團聯手打造芝加哥VISTA公寓：美輪美奐視野極美，投資回報率相當高 | 美國 — 這裡擁有這樣無與倫比的景致，美輪美奐，一套1臥2衛的住宅正在出售，將為您帶來極高的投資回報

除了獨一無二的景觀視野外，生活在340 OTP也是一種非常令人舒心的享受。這裡臨近芝加哥劇院區、博物館區、購物天堂密歇根大道等著名休閑娛樂場所，距離唐人街不到3英裡，十分適合中國投資者。走出大樓幾步之遙，銀行、餐廳、超市等生活配套一應俱全，如高級連鎖超市馬裡亞諾（Mariano’s）、著名的粵菜餐廳明軒（Minghin）、美國大通銀行等。特別值得一提的是，340 OTP所在區域內含有頂級私立國際學校Gems World Academy，這讓孩子能在家附近就學。Gems如今已有幼稚園（Pre-School）、小學與初中（Pre-8），並計劃於2年內建成高中（Grades 9-12）；建成後，學校內配備影院與多媒體工作間，以培養學生的創造力；天文、自動化與機器人實驗室，讓學生接觸世界前沿科技。

芝加哥的公共交通非常方便，你可以迅速到達兩個國際機場、五所主要大學和三家主要醫院。你也可以從340 OTP輕松步行到湖邊、博物館、餐館和購物街，現代生活觸手可得。

這套正在出售的公寓帶有密歇根湖全景，享有瑪吉•達利公園、白金漢噴泉和密歇根大道的獨特風光

配套高端裝修豪華，美好生活盡情享受

正在出售的這套公寓相當豪華，不但享有密歇根湖全景，亦能欣賞到瑪吉·達利公園、白金漢噴泉和密歇根大道的獨特風光。這是一套朝南住宅，裝飾華麗精美。一整面玻璃牆讓客廳通透敞亮，即使慵懶地躺在沙發上也能隨時遠望戶外美景；開放式廚房與客廳渾然一體，配有Snaidero櫥櫃、GE Monogram設備、洗衣機、烘干機、電動窗簾等高端設施，是親朋好友品嘗美食、溝通情感的絕好場所。公寓還有一間超級奢侈的大臥室，陽光從寬大的玻璃窗照進每一個角落，步入式衣櫃、設有噴氣浴缸、步入式淋浴間和雙人化妝台的浴室讓你隨心享受生活的美好。

340 OTP大樓的第25層是一個很棒的公共空間，四面落地窗的設計讓這裡360度處處有風景。公共空間內有一個面積約370平方米的健身中心，健身器械一應俱全，還有一個25碼雙線泳池供住戶盡情享用。不僅如此，你還可以在桑拿浴室或熱水浴缸內放松身心，和朋友們在派對室嗨上一晚；或是到陽光平台上親自動手，體會燒烤的樂趣。

更低價格更高收益，兩年回報可達20%

優質的自然和生活環境讓開發商紛紛在這裡建造樓盤，VISTA大廈也將於2019年落成。

據保守估計，其他地方能看到湖景、公園或城市風貌的高層1居室售價要比這裡高出20%到25%，因而VISTA大廈一套面積110平方米的公寓預計將售賣至90萬美元至120萬美元。而這套正在出售的面積為114平方米的340 OTP公寓售價僅為76.8萬美元，因此當VISTA落成後，該公寓的投資回報率可達10%到20%。更何況，這套公寓的景觀視野比VISTA公寓更開闊，公園、湖泊以及城市風光均可一覽無余。

優越的地理位置、良好的周邊環境、高質的公寓建築，340 OTP是你置業的好選擇。精明的投資者已經看到，隨著VISTA大廈和更多樓盤的落成，會吸引更多的人入住，這裡的區域投資價值也將大大提升。正在出售的這套340 OTP公寓面積114平方米，售價僅為76.8萬美元，而VISTA大廈差不多面積的公寓售價將達到90至120萬美元，可見340 OTP的投資潛力絕佳，未來具有很大的升值空間。僅需74.9萬美元就能得到這套精美的景觀公寓，機會難得，不容錯過！

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責任編輯：Zoe Chan

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不漲價就暫停？EB-5“最終提案”解讀 | 美國

美國EB-5投資移民區域中心法案才順利搭車臨時性政府持續決議案（continuing resolution）延期至2017年12月8日，還沒等所有人緩一口氣，近日，參眾兩院的司法委員會主席Grassley和Goodlatte就已經針對EB-5計畫達成了一項“最後、最好、也是最終的報價（the last, best and final offer）”。而來自華盛頓接近國會的消息人士透露，國會目前意見接近達成一致，4周之內也就是感恩節（11月23日）之前應該塵埃落定，並能有最終結論出台。

事實上，在過去的這段時間裡，雖然代表城市派和農村派的兩位參議員Leahy和Grassley一直進行著持久的EB-5變法博弈戰。但是提高EB-5項目最低投資額、TEA定義的變更和就業創造等卻始終是EB-5改革的焦點，此次的“最終提案”正是以此為主導：

50萬美元漲價至92.5萬美元

提案將最低投資額設為92.5萬美元（TEA），其他地區則為102.5萬美元（非TEA）。除此之外，每筆投資還要向移民局額外繳納5萬美金，這5萬美金由投資者和區域中心平均分配各交25,000美元，或者完全由區域中心支付50,000美元還沒有明確。值得關注的是，漲價不具回溯性，即不影響已投資者！

簽證配額分地區預留

提案將3千張簽證預留給農村（1500張）和經濟落後城市地區（1500張）。而經濟發達的農村地區沒有簽證預留。只有簽證預留地區才能使用未用完的簽證名額，非簽證預留地區的年度簽證配額是7000張。僑外美國投資移民提醒，換句話說，未來對TEA要求將非常嚴格，即如對於鄉村貧困地區與城市貧困地區嚴格定義，TEA將真正的是美國經濟落後地區，其投資風險同時提高。

就業創造要求降低

提案中明確提到將TEA就業崗位數量減少到創造5個間接就業崗位，而對於非TEA地區，則要求1個直接就業，9個間接就業，將10個就業崗位留給非專業人員。這對投資者來說將是一個利好。

排期緩解

有益於緩解排期的是該提案一年以後才開始全面執行，並且簽證預留地區（即農村/經濟落後的城市地區）可以使用未用完的簽證。雖然具體是7000個家庭還是7000人還沒有給出具體細則，但是即使以7000人計，也足以消化優先日在2014年下半年乃至2015年上半年等待排期的投資人。

根據區域中心流傳出來的內部郵件，Grassley對於這最終的提案討論非常強硬，近乎最後通碟，如果得不到EB-5業界和國會支持，將不會對EB-5做任何改革，等待2018年1月美國移民局出台部門新規，也就是將TEA地區漲到135萬，非TEA 地區漲到180萬的方案。

雖然目前美國EB-5投資移民區域中心法案暫時延期至12月8日，但是之後新法案能否出台取決於政府預算案能否在兩黨之間達成妥協等多方因素，即使存在妥協無法達成再度延期可能，也將會是短延期。而此次的“最終提案”如通過，也不會立即生效，而是會暫停審理EB-5遞案並提供4個月的時間讓移民局進行調整。因此，12月8日之後或者會短期延期然後暫停審理，或者會直接暫停審理，因此建議有意向且條件允許的投資人，儘早遞件移民局，避免一旦法案變動所帶來的不確定性影響。

（來源：中國財經時報網）

責任編輯：Shelly Du

新罕布什尔海岸首屈一指的庄园式豪宅，独享私密幽静坐拥无敌海景 | 美国

新罕布什爾州在地圖上看起來或許很小，但她多樣化的地區風貌展現出了千變萬化的魅力，充滿了自然的各種美好風光。尤其是海岸地區更加以其舒適自在的氣候、美不勝收的景緻，讓人印象深刻。這套無與倫比的莊園豪宅，無疑是新罕布什爾海岸首屈一指的理想家園，既坐擁靠海絕佳位置，又享有私密與幽雅的生活環境，更加有氣派奢華的裝修，極具收藏價值。

私密環境清新自然，無敵海景擁攬入懷

豪宅Studebaker Estate佔據一個非常優越的位置，地處新罕布什爾州Rye Beach，周圍是蔥鬱綠色的環境，大片草坪、樹木、清新怡人、氛圍雅靜。住在這裡可以遠離喧囂，彷彿置身於人間天堂。這裡還靠近大海，是完美的親水豪宅，帶來獨一無二的生活方式，可以欣賞到無敵海景。

新罕布什爾海岸首屈一指的莊園式豪宅，獨享私密幽靜坐擁無敵海景 | 美國 — 這套無與倫比的莊園豪宅，無疑是新罕布什爾海岸首屈一指的理想家園，既坐擁靠海絕佳位置，又享有私密與幽雅的生活環境

這套莊園式豪宅擁有一段獨特的歷史，這座Studebaker大廈建於1917年，由Clement Studebaker Jr.建設，它無疑是東海岸線上最受追捧的地產之一。悠長的歷史賦予了它獨一無二的氣質和值得細細探究的痕跡，而出自大師的建築工藝更是增加了它的獨特價值。

住宅所在的新罕布什爾州有多元的景觀包含海岸、湖泊、山丘、小鎮、美麗的鄉間、農地及廣大的森林，這裡有很多的活動供您選擇：幾百個提供免稅購物的商家及特賣店、跳板滑雪、泛舟、遠足、騎單車、打高爾夫及釣魚。對於想要親近自然的人來說，這裡無疑是最適合居住的地方。

豪宅不僅享有私密，還有方便的位置，這裡距離馬薩諸塞州、麻省理工學院、哈佛大學和洛根國際機場僅1小時；距離菲利普斯埃克塞特學院僅有30分鐘路程，驅車15分鐘即可抵達美國國家朴茨茅斯市的Pease 國際貿易港。

奢華大氣充滿藝術美感、細節唯美獨有歷史韻味

當您來到這裡，參觀這個2.3英畝的莊園時，你可能恍惚會回到過去，被這棟充滿歷史韻味的大宅深深吸引。要知道，這裡曾有當地最富有的人，在大宅前面的草坪上舉行豪華的花園派對，同時俯瞰超美的海洋景觀——如此美妙的感受，多像一副電影中才會出現的畫面。如今，您也可以擁有這樣的生活。

一個世紀以前，人們也在這裡度過了許多美好的時光，留下了傳奇故事，並在這裡呈現著最豪華的生活品質。雖然如今風俗有所改變，但這裡舉辦各種聚會派對的風俗依舊存在，而這座豪宅就是舉辦這類活動的完美的場地。現在，您還是可以把這處豪宅用作此類用途，它是最完美的選擇，會讓所有人對此留下難忘的印象。

豪宅Studebaker Estate以新罕布什爾的鬱金香草坪和蔥鬱茂密的樹木為背景，營造出一幅美不勝收的自然畫卷。這套大宅是精妙設計、獨特工藝和優雅風格的完美體現，與周圍的綠化與海水美景融合於一體，是可以一代代傳承下去的寶貴資產。

走進豪宅，您一定會被這裡奢華大氣的風格迷住，歷史與現代的結合讓人一見傾心。室內擁有12英呎高的天花板，四周有許多精美的模製品，點綴著古董吊燈和藝術作品，還擁有大理石壁爐，每個房間都令人印象深刻。歐式手工藝細節則反映在家居的細節上，從門廳和接待廳的英文古董磚，到化妝間的金銀絲鑲嵌，以及正式客廳裡圍繞著溫馨壁爐的手工雕刻大理石雕塑——所有的一切都如此充滿藝術美感。

這裡的法式門將您從廚房帶到一個大平台和庭院，這裡帶有100歲的山毛櫸樹構成的壯觀景色。而豐富的娛樂休閒空間更加增加了居住舒適度——室外泳池、裝修完備的檯球室、豪華工作空間，都裝修得十分高端。所有的細節都十分考究，這個莊園無疑是新罕布什爾海岸最受追捧的家園。這座珍貴的住宅是富人值得擁有的寶貴財富，也是尊貴身份的象徵。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35097302.htm

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責任編輯：Shelly Du

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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（二）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中教育質量評估排名第三，受安全評分影響，總體排名全美第八^2。

承接上文，讓我們繼續來了解一下康州兩個著名的學區。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德鎮位於紐黑文縣北部，橫跨昆尼皮亞克河，占地面積39.8平方英裡。地處梅裡登市以南5英裡及紐黑文縣以北13英裡。瓦林福德鎮是連接哈特福德市與紐黑文市的紐帶，美國幾條主要的高速公路穿城而過，使這裡成為日常通勤最便利的小鎮。。

小鎮的公共交通由美鐵公司（Amtrak）及當地公共汽車提供。貨運服務則由美國聯合鐵路公司（Conrail）以及不同的汽車貨運公司承擔。航空業務可在兩地進行辦理，即距離該鎮30英裡處的紐黑文機場（Tweed New Haven Airport）以及該鎮北部出了91號洲際公路大約40英裡處的布拉德利國際機場（Bradley International Airport）。從瓦林福德鎮到梅裡登市沿線地區的梅裡登機場（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飛機。

在過去的十年裡，瓦林福德鎮已經對商業及工業基礎采取多元化發展，比起傳統的重工業，它更多的引進高科技產業。它是眾多行業和大公司的大本營，涵蓋醫療、保健、服務、高科技特殊金屬制造和研究開發等領域。巴恩斯工業園區、卡西米爾普拉斯基工業園區、沃頓布魯克工業園區和南收費公路地區的發展，極大地促進了該地區的轉型。百時美施百寶公司是鎮上最大的納稅人，它在瓦林福德鎮的梅德韋工業園區建立了一個研發中心。在91號州際公路和68號公路交彙處，設立了一個允許商業辦公園區、研發中心和酒店的內部共享區域。

最值得說明的是，美國最有名的頂尖私立學校喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德鎮。Choate Rosemary Hall原本屬於The Choate School and Rosemary Hall，同構1972年的合並，變成見天的它是美國最佳的中學教育的代表之一。學校提供豐富的學術課程以及課外活動，側重於培養和塑造學生獨特的個性。全校共有109名教師，其中65%擁有獲得本科以上學歷，采用小班授課提供學生良好的學習氛圍。該校歷史悠久，教育水平很高，徐許多畢業生都被耶魯、哈佛、賓大等頂級大學錄取，因此，在美國享有很高的聲譽。其中美國第35任總統約翰•F•肯尼迪曾在此校就讀。

現任美國總統特朗普的女兒，伊萬卡就曾經就讀於喬特羅斯瑪麗霍爾學校。2017學年的學費在4.3萬美金左右。

圖二：喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）是美國最有名的頂尖私立學校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除紐約曼哈頓以外，紐約大都會地區最大的金融區。如果我們問斯坦福德的居民，是什麼使他們的城市如此的偉大，我們可能會得到各種各樣的回答，比如洛兒卡市的墨西哥熱巧克力或者斯坦福德博物館和自然中心。除去康樂設施不說（斯坦福德在這方面幾乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是數一數二的。例如：

高師生比率：費爾菲爾德縣城市以12：1的高師生比率排名靠前。

高家庭收入：梅裡登縣的中等水平家庭收入高於州內其他地區89%，並以574,900 美元，高於康乃狄克州平均收入的89%，成為總體生活質量很高的地區。

低犯罪率：每10萬人中，只有1,934人犯罪，斯坦福躍居榜首成為最安全的社區之一，對於居民和通勤者來說，這是巨大的好消息，當然並不只這一個。

實力企業進駐：斯坦福德擁有4家財富500強企業，13家財富1000強企業以及13家新興企業，這使得它成為紐約市外地鐵可達範圍內最大的經濟區。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到紐約市的火車，一小時可以抵達，每隔20分鐘一班，便利的交通讓學生有機會接觸到美國文化和金融中心紐約。同時距離又為學生提供了安靜的學習環境。

圖三：聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）的畢業典禮

聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）於1958年建立，最初成立時叫做“斯坦福天主高中”。1991年，學校更名為三一天主高中。學校坐落於康涅狄格州費爾菲爾德縣的斯坦福德。該地區以富裕的區域優勢擁有大量大企業而聞名於世。

小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）成立於1865年，擁有150年的悠久歷史。往年的畢業生都能如願進入理想的大學。學校教育設施齊全，有三座教學樓，兩座大型圖書館，一個表演藝術中心，四個寬闊的草地運動場，兩座先進的體育館。全校教職工有108人，師生比例低，平均一個老師對六個學生。

圖四：小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）校園

另外康涅狄格大學在當地也建有斯坦福校區。便捷的交通讓畢業生有更多在紐約周邊尋求實習和工作的機會。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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