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2017年美國各州房產稅都在這裡了！| 美國

與中國不同，美國的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權，不用擔心被強拆，但需要每年繳納數額不小的房產稅。房產稅徵收在美國已有200多年的歷史，從建國初期就被寫進了各州法律。

房產稅由各州政府徵收，也由各州自行決定稅率的高低，是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費用主要來源。下圖為全美各州平均徵收的個人房產稅率的數據，不包括商用房產。

房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。

美國著名社交財經網站 WalletHub 公佈的一項最新調查結果，根據美國人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的數據顯示，2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示，每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金！在此我們溫馨提醒：漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為，政府有權沒收並拍賣房產。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。

註：熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是，以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產，在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同，但不會相差太大。

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相關資訊：聖地亞哥房價漲幅領先加州和全美 | 美國

責任編輯：Shelly Du

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士（HNW）投資者和家族理財室（為富裕家族管理財富的私人機構）希望增加房地產的投資組合，美國的多單元住宅（multifamily）將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流，或重建項目中獲取增值收益，多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下，有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會？

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山和紐約市等門戶市場具有吸引力，這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長，並且考慮到門戶市場進入成本高，當租金增長停滯時，回報反響更為迅速。相反，像鹽湖城和丹佛這樣的二級市場，雖然人口和就業人數都很強勁，但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大，開發商也正在以設計和設施響應，為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說，當某些市場上的這種產品太多時，投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣，千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋，並且可能趨向郊區。

另外，越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產，即使是10年的資產，也不能滿足這些租客的偏好，這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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如何提升多單元房屋投資的投資回報率？

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會，但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修，設施和技術的進行升級，包括包裹管理，智能恆溫器和安全系統，是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如，節能升級可以降低運營成本，並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及，租戶的收入遠遠高於幾年前，成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本？如果是這樣，不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持？在回報率下降到4％以下的市場，誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時，准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化，特別是在考慮跟上科技發展的成本時，每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信，在合適的公寓市場上，有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎，我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求，我們認為，增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章：【選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期：2017年10月12日

責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

老牌華人社區紐約法拉盛周边地价见涨 | 美國

由於美國紐約皇後區的法拉盛（Flushing）市中心房地產的價格近幾年呈現直線上漲趨勢，近來，土地開發商將目標轉移至鄰近區域購地築樓。建地買賣熱絡，間接烘漲法拉盛，鄰近居民擔心會有過度開發之虞。

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皇後區的法拉盛法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地 — 法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地

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Onex房地產公司（Onex Real Estate Partners）總裁達納（Michael Dana）向《紐約時報》表示，法拉盛是皇後區地產起飛的核心地。鑒於該地段發展代價較高昂，精明建商將重心移到它的外圍地區。行動派商如位於長島的房地產投資公司伊斯丹資本（Eastone Capital Partners）以2,300萬美元購買位於北方大道（Northern Boulevard）141-57號的開發據點。

這塊地約23,000平方英尺，目前美國銀行分行和國際工程師聯合工會14-14B分會（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）還在據點營運。

美國銀行的租約還有近兩年才到期。屆時，開發商將拆除建築物，整地面積約為6.8萬平方英尺。計劃改建成具有零售商區和公寓的綜合式建案。

該筆交易是由高緯環球房產公司（Cushman & Wakefield ）的普羅伊斯（Stephen Preuss）中介牽成的。他希望有更多商機能湧入法拉盛，並指出，法拉盛市中心的土地價格看漲，很多開發商轉移目標看准了像北方大道這種市中心外圍副區，因價格較為實在些。而這種外圍購地的趨勢會持續下去。

Eastone在網站上已刊登了他們在法拉盛與長島市的幾筆買賣項目。

由於這種購地建案熱潮風漲，法拉盛地區現在正充斥著這些投資買賣的計劃案，有些人擔心附近社區會被過度開發。目前的開發方案有富頓集團在第39大道上的巨型Tangram項目和Onex地產合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

灣區房產行情緊俏東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來，美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地，高居榜首。無論是出於自己將來養老，還是孩子已經或將在美國深造，或純粹是為了資產安全保持而投資；如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的，那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海，美國房產性價比更高已經不用贅述，除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權，房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等，配套完整。

另外，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證，只要擁有中國護照，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄，世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月，加州房地產經紀協會（California Association of Realtors）的統計數據顯示，加州獨立屋中位價格漲至565,330美元，與1年前相比漲幅達7.2%，為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋，中位價格漲至85萬6,200美元，與1年前相比漲幅為10.2%。

專家分析，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司，創業人才不斷湧來，經濟發展和人口增長長期持續，必將帶動灣區房地產價格的長期攀升；而目前灣區可使用的土地日漸減少，二手房交易量嚴重不足；隨著近些年亞裔新移民不斷湧入，灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化，也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡？

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中，價格節節上漲、居高不下，那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢？

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例，可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，建築圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。 — 圖二：獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的灣區華人，30出頭的她，在家中做全職主婦，剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入，一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨，Sally和丈夫想停止租房，買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題，Sally希望搬到一個好的社區，購置一座獨棟住宅（single-family house），學區要好、價格合理、離Bart車站近些，預算約為70萬到80萬美元。5年之內，他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前，Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後，根據市場情況，Charlotte推薦了三個東灣的社區，分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區，進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格，在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願，學區不錯，環境也好，距離Bart車站很近，方便丈夫上班，可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出，華人家庭大都考慮的一樣，主要就是注重學區、社區和價格。

圖三：東灣三谷地區房價增長分布圖（2017年8月數據，Zillow Research）

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“華人很喜歡東灣三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來，客戶群中約一半為亞裔美國人，Charlotte對於華人的喜好相當了解，“那裡的房價可負擔性比較高，社區、氣候不錯，學區也好，比如在San Leandro，有很多中國超市，一個於2016年新建的全新Kaiser醫院，兩個灣區地鐵（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調，對於多代同堂的華人家庭，三藩市東灣（San Francisco East Bay Area）是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市，有多個風景優美的國際標准高爾夫球場，有小Napa之稱的紅酒之鄉c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心，從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時，到南灣硅谷中心，南到斯坦福大學，北到伯克萊加州大學均為30-40英裡，大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺，還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區，房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適，犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區（Blackhawk）是灣區最美的規劃社區之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統，三谷地區9分以上的小學31所，中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School，嚴謹的校訓和多元化教學，吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比，學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房，然而在南灣或在中半島等地，相同水平的房子，至少在200萬美金以上，而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說，對於地產買家來說，這裡的新興設施（餐館、購物區）讓生活更加便利，新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間，跨度很大，選擇多多，適合多代同堂的華人家庭，由於租房政策管制較寬松，也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯：Zoe Chan

移民人數創106年高點華人6年增55萬排第二 | 美國

根據美國人口普查局（Census Bureau）最新公布的調查報告，去年美國移民總人數達到4,370萬，創下106年最高點。去年，中國（在這次調查中，指中港台）是美國第二大移民，總人數約272萬人，過去六年約55萬中國人移民美國。

美國人口普查局今年9月14日公布“2016年全美社區調查（American Community Survey，簡稱ACS）報告，去年各族裔移民（包括合法及非法）總人數為4,370萬，比2015年增加50萬人，占美國總人口的13.5%，創下106年來的最高點。1980年，這個百分點僅3.8%。

2016年，墨西哥仍是美國最大的移民來源國，不過，移民人數（1,157萬）較前年減少大約7萬人。2010年7月1日至2016年7月1日之間，墨西哥是全美移民最大的來源國，總計110萬新移民來到美國，約占新移民總數的12.5%。

去年，美國第二大移民來源國為中國，總人數達到2,716,548人，印度位居第三，人數為2,434,524人。2010年2016年期間，印度移民到美國的人數為654,202人（增長率37%），在所有發展中國家中居首，其次是中國，在同期間有550,022人移民到美國，增長率為25％。

移民父母在美國生育子女的人數，去年累計到1,660多萬人。因此，全美移民及其子女的總人數達到6,040萬，幾乎五個美國人就有一個是移民（或其子女）。

這份調查是從去年7月1日當天，以美國的移民人口分布為准。2010年至2016年，有810萬新移民定居美國，如果減去每年大約30萬移民返回母國定居，以及30萬人離世，這個期間移民大約淨增長380萬人。

2010年至2016年，美國各州移民人數增長最多者為德克薩斯州（增587,889人），其次依序為佛羅裡達州（578,468人）、加州（上升527,234人）、紐約（238,503人）、新澤西州（上升171,504人）。

（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

淺析稅改可能如何影響房地產投資 | 美國

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。

那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。

這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。

房地產投資實體稅負可能降低

美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體，哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。

符合條件的資本收益給予50%的免稅額

“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。

房產折舊和利息扣除

利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。

個人遺產稅被廢除？

此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。

聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai專欄全集

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光大证券：房價創十年新高但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點，接下來是危機再現還是繼續勇往直前？房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時，我們就認為美國樓市還有很大空間，這個判斷已經得到印證。從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看，美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。

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與危機前不同，當前美國房貸總體上風險無虞。居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。投機情緒也不濃厚，居民平均支付能力明顯高於平均房價，斷供比例持續下滑，止贖房屋數量達到十年低位。銀行對按揭態度仍然比較謹慎，儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右，但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前，均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放，加上海外需求較多，總體需求仍然旺盛。受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響，美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍，而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據，其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平，成屋庫存過剩緩衝區已經消失，新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。部分海外買家集中的城市，出現高端房地產市場過熱的風險。比如，近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%，而商業地產銷售量下滑近 50%。同時住房貸款的提供機構（房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。但總體而言，美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制，未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。

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（来源：光大证券）

責任編輯：Shelly DU

H-1B審核正趨嚴留學生申OPT莫猶豫 | 美國

當地時間10月12日，美國公民及移民服務局(US Citizenship and Immigration Services)公佈消息稱：2017財年H-1B批准率不到六成，日前已經創下10年來最低。然而H-1B簽證職位的工資要求卻在逐年提高，2017財年H-1B申請者的平均年薪超過9萬美元。對於近些年的H-1B審核趨嚴的狀況，洛杉磯華人律師張軍針對學生和僱主分別給出了一些建議。

另外，近些年，移民局親自到公司實地考場(On Site)的情況也有明顯增加。種種變化和信號都是在提醒H-1B受益人和僱主，無論是僱傭關係發生之初，還是在申請H-1B之時，都應該注意公司提供職位的與H-1B受益人(留學生)所學專業之間的必須具備充分的相關性。張軍表示，近些年，無論是民眾還是律師，都明顯感覺到了移民局對於H-1B審核越來越嚴格的趨勢。首先H-1B工作簽證配額就非常緊張，移民局主要審核的方面在於：H-1B受益人(留學生)此前所學習的專業是否是美國人才市場短缺和需求；企業本身是否真的需要這一名國際留學畢業生來從事這份工作；還是說一些公司為了給某個留學生辦H-1B身份而專門設置的某一職位。

同時，當受益人的H-1B申請下來以後，也不可掉以輕心，因為移民局還是有隨時實地抽查的可能。一旦僱主和僱員被移民局抽查，公司必須提供與H-1B申請之時相符的工資單據證明。受益人(留學生)在公司從事的具體職責等等都是移民局具體考察的方面。

如果該企業被移民局懷疑有故意為H-1B受益人提供機會而故意設置某工作崗位的嫌疑的話。不僅僅H-1B受益人本身，也就是來到公司工作的留學生的身份將會有很大的麻煩，申請H-1B的企業也會面臨麻煩，至少若今後再想為其他僱員申請H-1B的話，將會是一件非常困難的事情。

因而，張軍首先對留學生提出了以下建議：“留學生們要充分瞭解自己學的專業以及自己的專業在市場上所對應的工作，建議各位留學生在畢業之前就先未雨綢繆，早日開始找工作，申請OPT(專業實習)，即便還沒有決定是否要留在美國工作還是海歸，即使申請OPT是給自己多打開一條路，在這一方面，永遠沒有必要猶豫。”

此外，張律師還對僱主提出了的一些建議，他表示：“要知道，目前移民局對僱主的要求越來越高，想從根本上解決問題。所以僱主要首先想清楚，招聘之處，首先要儘量僱傭美國公民，如果一定要僱傭留學生，那麼一定與律師密切配合，向移民局充分陳述這麼做的必要性。

總之，張軍表示，按照特朗普總統所的提出的鼓勵“積分制”(Merit -Based)移民政策趨勢來看，H-1B在未來應該是改革的重點所在，目前對H-1B申請所有相關環節都是從嚴掌握，這就要求華人較多的中小企業，要更加嚴肅對待，僱傭外國人的職位、工資、崗位的職責以及H-1B受益人在過去的留學經歷等等細節。

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來源：美國僑報網

責任編輯：Shelly Du

三季度公寓租金增速放緩曾被“危機重創”城市增速最快 | 美國

全美已經找不到租金年度增幅超過10%的大都會區。美國城市的公寓租金增幅放緩。2016年租金增長最快的城市今年仍然是租金增長的主要城市，但其領先地位不繼縮小。

美國房產數據公司Axiometrics高級副總裁傑·丹頓（Jay Denton）稱：“一年前休斯敦和薩克拉門多的租金增長率相差懸殊，休斯敦的租金增長率約為1％，而薩克拉門托（Sacramento）則高得多，增長率近12％。”

如今，各大都會區的年租金增長率都不到10％。在新增就業崗位和較少新建公寓的市場，租金仍然增長最快。許多這些市場是曾受到房市崩盤重擊的城鎮，而且這些城鎮往往是人口增長的地方。此外，公寓開發商在像薩克拉門托，加利福尼亞州和拉斯維加斯這樣的住房市場崩盤的城市中新建的公寓單位相對較少，從而減少了公寓的競爭。

根據研究公司Yardi Matrix對121個市場的調查，美國租金在截止至第三季度的12個月中平均增長了2.2％，創下自2011年4月以來最低的增幅。

不過，平均租金仍在增長。 “我們不相信目前多戶房屋市場會停止擴張，” Yardi表示：“就業增長和社會人口趨勢預示著未來幾年的強勁需求。”

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同時，2016年租金增長最快的市場在2017年的租金增速放緩幅度最大。例如，薩克拉門托市的租金增長仍然是美國最強勁的，但其領先地位正在縮小。根據Axiometrics公司的數據，薩克拉門托的公寓租金在截止至2017年第三季度的12個月內增長了6.9％。在一年前同一期間，租金上漲了近12％。

薩克拉門托租金增長受限的原因之一是，雖然城市人口快速增長，但大部分淨移民來自從事相對低工資的移民。“你看服務人員，他們以相當低的工資來租住房子，” Yardi Matrix的商業智能總監道格拉斯·萊斯勒（Douglas Ressler）稱。這些工人負擔不起每年以兩位數增長的租金。薩克拉門托也受益於因舊金山灣區房價過高而搬遷的人潮湧入。

薩克拉門托的高租金也受到了新建房屋相對缺乏的支持。直到最近，開發商在薩克拉門托建造了相對較少的新公寓社區。開發商在房市繁榮期間在那裡建造了大量的新房，這在房價崩潰後需要多年的時間吸收。丹頓稱：“由於住房供應過剩，上一個房地產周期中最熱門的一些市場需要恢復的時間最長。”

當地分區限制也使得在薩克拉門多地區的許多地方難以建造公寓。萊斯勒說，許多司法管轄區明確地支持興建單戶住房。

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另一座房市崩盤的城市拉斯維加斯的公寓租金增長第二快。根據Axiometrics公司的數據，拉斯維加斯公寓租金在截至2017年第三季度的12個月內上漲了5.8％。“拉斯維加斯的房地產市場比其他房市的衰退更長，更深，” 丹頓說：“拉斯維加斯只是處於房地產周期的不同階段。其他市場建設蓬勃。”

根據Axiometrics公司的數據，開發商終於開始將新產品投入市場——2017年將會有3500個新公寓推出，這些新公寓已經放緩了這個城市租金增長的速度。不過，拉斯維加斯的公寓市場預期會保持健康。2018年，開發商只會推出1700套新的公寓，而這個城市每年創造約3萬個新工作崗位。

其他登上租金上漲最快排行榜的城市有許多是房價受到重創的城市。佛羅裡達州奧蘭多排名第三。根據Axiometrics公司的統計，奧蘭多平均公寓租金在截止至第三季度的12個月內增長了4.8％。聖地亞哥排名第五，租金增長4.5％。佛羅里達州傑克遜維爾市（Jacksonville）排名第六，租金增長4.4％。

責任編輯：Zoe Chan

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颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市 | 美國

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈。根據休斯頓房地產經紀人協會的統計顯示，2017年8月份獨棟別墅銷售量比去年同期上升3.4%，總銷售量達8,150。截至2017年9月底的12個月，房地產銷售總數達93,386套。土地及房屋吸收持續強勁。

年輕而充滿活力的國際城市——持續吸引企業進駐

休斯頓是全美第4大城市，而休斯頓地區則是全美第5大的大都會統計區（Metropolitan Statistical Area, MSA）。2016年的州生產總值為$4,780億美元，全美排名第2，全球則排名第25位。休斯頓機場系統提供198個國內及國際航點，而休斯頓港則是全美排名第1及墨西哥灣最大的集裝箱港口。2006年至2016年間，休斯頓的人口增加了超過123萬人，相等於平均每日增加超過330人。休斯頓亦是美國最年輕的主要大都會地區之一，年齡中位數為34.0歲，而全美的年齡中位數為37.7歲。

2017年10月上旬，坐擁$35,000億資產的全球最大銀行中國工商銀行在休斯頓開辦了其第一間辦事處。中國工商銀行於紐約、舊金山、洛杉磯和西雅圖亦設有辦事處。大休斯頓合伙公司總裁兼首席執行官鮑勃·哈維（Bob Harvey）在一份聲明中表示：“這項宣布使休斯頓與中國的合作伙伴關系得以持續，包括中國人在當地的重要投資。”

2. ICBC_Houston — 中國工商銀行於2017年10月9日開設其第一個位於休斯頓的辦事處

何以休斯頓持續吸引大量人口？

休斯頓是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市場的貿易門戶。休斯頓鄰近美國中西部地區的主要大都市中心，其地理優勢令企業的供應鏈成本減少，為城市帶來重要行業優勢，使其成為設立企業的理想地方。

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先進制造業

休斯頓在2014年被《福布斯》評為全美最佳制造業城市第一名。該地區擁有6,300家制造業公司，每年生產$800億美元的產品。

先進科技行業

休斯頓充滿活力的科技產業以能源、醫藥、航空航天等優勢為中心。美國航空航天局、得克薩斯醫療中心（世界最大醫療機構）、三家一流大學包括萊斯大學、休斯頓大學及德州農工大學為當地提供創新技術，超過175,850名高科技專業人才以休斯頓為家。

能源業

命名為“世界能源之都”，休斯頓大都會區擁有超過4,800個能源相關機構，擁有全國近三分之一的石油和天然氣開采職位。

企業總部及商業服務

專業服務及商業服務業在休斯頓地區蓬勃發展，聘請接近460,000名休斯頓人，占該地區所有就業職位的15.4％。

生命科學

休斯頓是納米技術的發源地，是世界最大的醫療中心——得克薩斯醫療中心的所在地。休斯頓擁有190多家生命科學和生物技術公司，以及學術合作伙伴機構; 設有132家頂尖醫院和保健診所，以及全國最頂級的研究設施。

房地產市場最新動向

休斯頓房價實惠，可負擔性高，持續吸引房地產投資者進入市場。住房銷售和租賃需求保持強勁。據《休斯頓商業》雜志於2017年10月12日的報導指，休斯頓的房屋銷售反彈，而且租賃活動非常強勁。獨棟別墅銷售同比增長4.2％，9月份共售出6,913套，這也比8月份的5,917套銷售量增加了約17％。上個月的房地產銷售總額達到8,150套，比2016年9月份上漲了3.4％，房地產銷售總金額同比增長10.2％至$22.8億美元。土地吸收持續且需求強大，尋求可發展土地變得越來越困難。5月份公布的人口普查數據顯示，休斯頓是美國增長速度第二快的美國城市，現在擁有230萬居民。休斯頓地區的急速增長導致周邊近郊土地處於緊張局勢，現有約420萬人生活在這些周邊縣市。

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