VIP看房如何提升拍賣成交量?| 美國

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蘇富比拍賣行頂級經紀人Tanya Stawski 在洛杉磯好萊塢山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461號舉辦了一場VIP客戶看房會。所看房源占地5,400平方英尺,配備電梯,有4間臥室、度假村似的生活空間,可將市區、世紀城及海洋全景盡收眼底。Tanya的這場VIP看房會絕不是場普通的開放式看房活動,她還在屋頂花園准備了一場DJ演奏以及美食、美酒,供客戶看房時品味鑒賞。結果是——潛在買家在輕松的氛圍中不知不覺便融入這個超級奢華的住宅,從而提升了該房源的成交率。

洛杉磯比佛利山莊蘇富比國際房產的知名經紀人 Tanya Stawski
洛杉磯比佛利山莊蘇富比國際房產的知名經紀人 Tanya Stawski

Tanya說,營造一個良好的氛圍,讓客戶有賓至如歸的感覺是至關重要的。這樣做通常只為了能在這棟房子裡與客戶進行一場高質量的對話,讓他們覺得你是在跟他們交談,而非賣東西。在美國豪華房地產市場上,這是一種簡單卻有效的銷售方式。這種方式現在也逐漸出現在美國之外的地方,並在全球各地的拍賣會中定期使用。

洛杉磯好萊塢山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461號豪宅
洛杉磯好萊塢山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461號豪宅

世界各地的不動產拍賣會通常都是一種對精神的摧殘。拍賣會一般有兩種:現場拍賣與拍賣場拍賣。在現場拍賣之前有一個開放看房日;拍賣場拍賣則是買家和觀望者入場後等待競拍。然而拍賣方式也在逐步改變,現在的拍賣會能為競拍者提供更多的價值及組合服務。在澳大利亞悉尼,開放看房活動和拍賣場會為所有到場人士供應咖啡及更多食物,如蛋糕或冰淇淋,這些都影響著拍賣結果。

2017年4月,James Pratt拍賣集團在邦迪海灘(Bondi Beach)Glasgow大道25號舉行拍賣會,邦迪百貨(Bondi Grocer)和H2可可(H2 Coco)為拍賣會提供了600種食物,吸引了大量的路人進來觀望,營造出一種良好的氛圍,改善了拍賣會氣氛,該房產最終以380萬澳元的高價售出。邦迪百貨老板Shay Narsey說,在房產拍賣會上進行交叉推銷是非常明智的,尤其是在像邦迪海灘這樣對房地產和健康的生活方式有著濃厚的興趣的郊區。

養生專家梅裡莎·懷特(Melissa White)
養生專家梅裡莎·懷特(Melissa White)

在澳大利亞昆士蘭州的黃金海岸,養生專家梅裡莎·懷特(Melissa White)與奢華房產經紀人合作,在寬灘(Broad Beach)和美人魚海灘(Mermaid Beach)等尊貴社區的一些奢華房產拍賣會上提供有機健康食品。梅裡莎說,健康食品對現在的家庭是一大賣點,通過向參加房產拍賣的家庭提供健康食品,並他們講解健康食品的可替代品及營養品,能讓他們在拍賣會上停留時間更長。

澳大利亞昆士蘭州黃金海岸
澳大利亞昆士蘭州黃金海岸

房產拍賣的核心本質是其時間上的緊迫性,提供一些除卻緊張之外的體驗,房產經紀人將獲得更多的營銷機會,買家的感受會更舒適,賣家也能更順利、以更高的價格將房屋脫手。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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中國上半年房地產跨境投資達62億美元 居世界第三 | 海外

根據8月16日仲量聯行發布的數據顯示,投資者將更多的資本投入全球各地的房地產市場,在十大跨境交易中,亞洲投資者就占據了五宗。2017年第二季度,地區間投資達到195億美元,較去年同期飆升71%。

從全球範圍來看,中國成為世界第三大跨境資本來源國,2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資為62億美元,僅次於德國和英國。繼中國大陸之後,亞洲其它跨境資本來源國(地區)分別為中國香港(49億美元)、新加坡(41億美元)、韓國(19億美元)和日本(16億美元)。他們所有的資金基本都投向世界三大流動性最強的房地產市場,即美國英國德國,其中美國吸引的資本總額為100億美元,其次是英國(60億美元)和德國(20億美元)。

中國是亞太地區表現最搶者

2017年5月,中國大型企業海航集團有限公司(HNA)斥資22.1億美元,收購地處紐約中城的一處辦公樓——公園大道245號,這成為2017年上半年最大的一宗單一資產交易。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出:“該項收購彰顯了中國資本並未受到國內資本管控政策的根本性影響,仍在全球資本市場上繼續占據重要地位。”

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紐約公園大道245號辦公樓
紐約公園大道245號辦公樓

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轉向海外房地產市場的同時,亞洲投資者也繼續尋求在亞洲地區內的投資交易,並對該地區內的辦公樓和物流資產表示出濃厚興趣。2017年第二季度,亞太地區的國內投資總額達490億美元。在中國房地產市場,國內需求繼續推動市場交易量的增長。不過,境外買家的需求也在不斷增長,占2017年第二季度總交易量的1/3。

David Green-Morgan表示:“鑒於資本管控政策增加了境外投資的難度,國內投資者在國內加大了投資力度。由於國內房地產開發商尋求有效利用其過剩資本,他們將成為現有資產的重要新買家。隨著一線城市房地產價格的不斷攀升,投資者開始轉向國內二線城市,尋求購買那些優質的零售和物流資產以及具有改建潛力的資產,如‘商轉辦’或‘將酒店改建為服務式公寓’的項目。”

工業地產成最受投資者青睞第二大類型

目前,從全球範圍來看,辦公樓細分市場仍是投資者首選的投資標的。不過,工業地產現已成為最受投資者青睞的第二大資產類型。2017年第二季度,在需求持續保持強勁的帶動下,全球工業地產市場總投資額增至240億美元,同比增長28%。

David Green-Morgan解釋稱:“全球工業地產和物流行業對大規模空間的需求非常巨大。而相對更為成熟的市場,如美國、英國、德國、加拿大和日本通常可以提供這些面積較大的空間。”

2017年二季度,亞太地區房地產市場總交易額達310億美元,較一季度增長6%。2017年上半年,該地區房地產市場的投資總額為610億美元,超過去年同期的540億美元。

2017年二季度,全球房地產市場交易總額達1530億美元,較一季度增長7%。2017年上半年,全球房地產市場交易總額為2970億美元,略高於去年同期的2900億美元。

(據新京報)

中國留學生正在經歷史上最貴留學季 | 美國

美帝留學一向都是貴貴貴!隨著美國大學2017-2018學費漲幅的出爐,給美帝留學圈投擲了一枚重磅炸彈,估計很多小夥伴真的有點抓狂了,這學費是不是吃了超純飼料,怎麼漲的這麼快?(各國留學一覽表

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美國大學2017-2018學費大漲

空口無憑,得拿出證據,用數字說話!留學美國費用主要包括學費、生活費及醫療保險等費用。漲價之後,美國名校的學費彙總如下表:

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上表中,2018年度學費最貴的是芝加哥大學54656美元/學年,最便宜的是佛羅里達大學的31289美元/學年,美國每學年的學費約為30000—55000美元,約折算成20-38萬元人民幣。你要記住,這只是學費!算上學雜費,最貴的是喬治城大學72790美元/學年,最便宜的還是佛羅里達大學46694美元/學年(如此觀之,佛羅里達大學還是有良心的,留了一絲餘地)。某些特定專業學院,如商學院、法學院、醫學院等學費則更為昂貴(留學界傳聞某某大學讀一年MBA要花10萬刀,經事實證明,不是傳言,是真的)!

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除了學費以外,生活費在留學美國費用中也佔有較大的比重,生活費依據所在城市的不同,呈現較大差異。通過對比我們可以發現,即使是按最低月生活費計算,一級城市和四級城市每月生活費用相差$550,折合約人民幣3747元,超過2倍的差距。對於普通家庭來說,這樣的生活費差距實在難以被忽略。

據US NEWS報導,美國高等教育委員會已經全票批准286所私立大學在2017-2018學年上漲學費和其他申請的費用。該委員會表示,獲得批准的高校佔全國1652所私立大學的16%。

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16-17學年至17-18學年私立大學學費百分比漲幅

美國排名前50的私立大學學費將平均上漲3.6%,有許多學校學費漲幅超過4%。受中國留學生歡迎的大學,如哈佛、康奈爾、普林斯頓、布朗、范德堡、杜克、賓大學等名校的學費漲幅也在3.5%-5%之間。

1971-2017年私立大學平均學費
1971-2017年私立大學平均學費

美國學費為什麼要漲?

造成美國學費連年上漲的兩個主要因素是:

1、政府撥款減少

自1981年以來,美國大學錄取的人數增長了一倍以上。美國人接受高等教育的比例大幅提高。2015年,美國有1950萬新生入學,與1995年相比,現在就讀於本科、研究生院校的美國人比例上升了近50%。

即使美國各州政府都加大了對教育、院校的撥款和投入,而且提高撥款的速度遠高於通貨膨脹的速度,他們還是沒有比過學生人數增長的速度,所以現在學生人均獲得的政府教育撥款就少了很多。美國政府的人均教育撥款在1990年達到了峰值,後來一直在下降。截止到2013年,美國有48個州已經將學生人均教育撥款降低到2350美元,比2008年的數字要低29%。

不論是在公立學校還是私立學校,政府預算對教育投入的縮減都讓接受高等教育的成本更多地轉移到了學生和家庭身上。學校是最直接受政府撥款影響的群體,減少了政府撥款,學校就不得不讓學生來負擔這部分成本。於是學費上漲。

2、辦學成本提升

為了吸引更多的學生報名,學校要花重金聘請頂尖的教職工,建造、維護先進的教學設施。如果你現在去哈佛上學,你能享受到的設施、環境肯定是一百年前不能比的。不論是高級的圖書館,還是領先科技發展的實驗室,甚至還有學生活動中心的奶昔店,都是真金白銀堆出來的,自然也需要學生來買單。

擴招留學生成為最簡單粗暴的賺錢方式?

美國大學需要錢,中國學生有錢。招收更多留學生成為美國高校最簡單粗暴的一種“賺錢”方式。中國赴美留學生從2000年的2萬人到2016年的32萬人,在17年的時間裡,中國近1/3的中國留學生在美國求學,為美國經濟貢獻300億美元,僅學費就98億美元。

中國留學生普遍選擇美國大型公立學校,在一定程度上是因為這些學校總體學生人數較多,但也因為公立學校學費較低——中國學生往往沒有資格獲得聯邦財政支持。有些缺少資金的公立學校積極錄取國際學生,因為他們支付的學費通常較高。

當你推開房門,見到的是一張張中國臉;當你所謂的“留學”,只不過是從一個中國城來到另一個中國城。我們不禁開始質疑:這樣的留學究竟意義有多大?

付得起學費,還得交得起房租

房地產資訊網站Zillow根據U.S News的高校排名發佈了一份視角獨特的房租報告,他們發現在 U.S News榜單上排名前35的高校裡,有80%的學校都位於美國租金最貴的地段。

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那些耳熟能詳的名校也齊刷刷的佔據了租金最高的榜單排名,比如斯坦福大學、普林斯頓大學和加州大學伯克利分校等等。相對來說,印第安納州聖母大學、密蘇里州華盛頓大學、卡內基?梅隆大學的房租就比較便宜了。

租金貴的學校一般位於芝加哥、波士頓、洛杉磯、舊金山、紐約和華盛頓特區這些地方,它們的房租中位數遠高於全美的整體水平。比如斯坦福的學生所支付的房租要比全美房租中位數高出4倍,這裡的房租中位數達到每月6139美元。

在斯坦福大學周邊的房源幾乎都租給了本科生,他們在食宿上的花費每年達到了14600美元。60%的研究生住在校內,房租每年12300美元,加上5800元的伙食費,每年支出得花1.8萬美元。根據斯坦福大學的對外傳播副主席Lisa Lapin的說法,學校會給研究生提供補貼,算下來研究生花費跟本科生差不多。

從時間軸線來看,美國很多地方的租金也是漲幅迅速,特別是在西海岸。Zillow預測灣區和大洛杉磯地區的租金在未來一年內的漲幅可能超過6%以上。

校外房租最貴TOP 5

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校外房租最便宜TOP 5

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真實房租比估算要高/低的學校

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雖然美國學費、生活費瘋長,但是其優質的教育體系已然在吸引著許多留學生。所以,在選擇學校的時候不要僅僅看排名,在綜合考慮各個方面因素,去一所適合自己的大學才是最重要的。

(據美倫論文網)

小小“走讀”留學生:寄宿美國的酸甜苦辣 | 美國

據中國之聲《全球華語廣播網》報道,大家好,我叫馬瑤瑄。家在北京,現在一個人在美國上中學。我是個小留學生,還是個小“走讀”留學生。

去年我在美國馬裡蘭州的走讀學校Key School完成了九年級。我是學校招收的第一批中國學生。或許是初來乍到的靦腆,又或許是走讀學校本身就少了一些大家增進感情彼此了解的機會,剛進校園時,我沒有交到好朋友,每天沉浸在孤獨與痛苦之中。

馬瑤瑄(中)和住家爸爸媽媽1
馬瑤瑄(中)和住家爸爸媽媽1

十個月的美國生活,我換過兩個寄宿家庭。

第一個住家很熱情,只是生活習慣以及性格的問題,相處得不是太融洽。尤其是當他們聽說我為了上自己的夢校,還要重新申請另一所寄宿高中時,竟然咄咄逼人地對我大喊大叫,認為這是我對他們的“背叛”!這初來乍到正努力適應的我,又多了一份壓力。我天天和爸媽哭著喊著要回家,覺自己跨不過這個坎兒,身邊的一切,仿佛都在和我對著干。

馬瑤瑄(右二)和住家爸爸媽媽2
馬瑤瑄(右二)和住家爸爸媽媽2

去年過完聖誕節,我換了一個新住家。一對老夫妻,孩子長大了,希望家裡能有新的歡笑與樂趣。不過這次我留了個心眼,搬進去前就告訴他們,我還會轉到寄宿學校。沒想到,他們特別支持和理解。

搬進新家第十天,收到一個包裹,上面寫著大大的 “From The Asheville School “——這就是我想去的那所高中。

住家爸爸笑著說:“要知道,收到一個學校寄來的大包裹,總比薄薄的一封信好。” 果真,我剛打開包裹,裡面掉落好多閃閃的星星亮片,還有一件厚厚的衛衣,然後是一封信,第一個單詞就是 “Congratulations!”。

我被錄取了!住家爸爸一把抱住我,“祝賀你,我為你驕傲!” 那天晚上,他們做了牛排,那是我離家數月來,第一次感受到家一般的溫暖。

後來,我們的關系越來越好。住家父母總是打趣,按年齡來算,應該做我的爺爺奶奶才對。他們鼓勵我參加學校活動,希望我交到更多朋友,學到更多新本領。

馬瑤瑄(右三)和朋友們
馬瑤瑄(右三)和朋友們

知道我喜歡體育,他們周末陪我打網球乒乓球,帶我去現場看籃球比賽。為了體驗美國文化,我們去美國海軍學院看飛機表演,到華盛頓參觀各種博物館。為了幫我緩解思鄉之情,還帶我吃烤鴨涮火鍋。他們甚至專門為我學會了簡單的漢語拼音,親切地叫我的中文小名:瑄瑄。

在馬裡蘭的幾個月一晃而過,當初覺得不可能發生的事,都在時間與感情的孕育下破土而出。分別時,我和同學們抱在一起,相約回來過感恩節;我和住家爸爸媽媽,更是抱頭痛哭、不忍分別,我邀請他們一定要來北京,我是全程導游。

作為走讀留學生的短短一年,我嘗遍了酸甜苦辣。下學期,我要轉到北卡州的寄宿學校The Asheville School。這段人生走過的路,是一種考驗,更是一種幸運。

(據央廣網)

美國移民新改革對留學生的影響 | 美國

想要考慮留學移民的留學生們注意啦,美國總統特朗普最近提案使用“積分系統”代替現在的“低端移民體制”,什麼是積分系統?它對留學生移民有何影響?快來跟小侃一起瞭解下吧。(美國移民

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根據《改革美移民強化就業法案》草案,積分系統將評估移民申請者英文流利程度,是否具備有能為美國經濟做貢獻所需的工作技能,以及是否有穩定的財政,是否能支持自己和家人在美的生活。

該提案還對親屬移民提出更嚴格限制,即具備移民資格者的配偶及未成年子女才能申請移民,將父母和成年子女排除在外。

該議案還規定新移民不能申請政府福利。並且取消以多元化為目的的國際移民抽籤,並限制難民移民的名額。

一、如何移民美國?

根據現行移民政策,一般留學生移民途徑分三步走。

第一步找工作,一般需要提前一年或快畢業時找工作,如果能找到願意幫忙解決身份的僱主是再好不過了。

第二步抽工作簽(H1-B,除非是STEM專業的畢業生(四個字母對應科學學科、技術學科、工程學科、數學學科),有最多3次左右的抽籤機會,其他專業畢業後只有一年的機會抽籤。近年本科學歷中籤概率是30%以下,研究生博士是50%左右。

第三步,老闆申請綠卡,抽中工作簽後,H1-B有6年有效期,在6年內,有老闆幫忙申請綠卡。

二、新政策有利有弊

如果該議案通過,新政策有利有弊。

好處是之前的抽籤體系可能讓一個不那麼努力的人可以留下來,對於更努力的人卻因為沒那麼‘幸運’就要被趕出美國,其實是不公平的。如果是積分體系,能讓更努力的人,付出有回報,而不是把命運交給不確定的抽籤體系。

明顯弊端是由於限制了父母移民和成年子女移民,把畢業後是否留美工作,以及申請美國綠卡提前提上考慮日程。由於1980年國內提出的獨生子女政策,2016年提倡二孩終結了施行了30多年的獨生子女政策。由於獨生子女政策的影響,近年來出國留學的學生中獨生子女居多。小侃推測,大部分留學生畢業後可能會選擇先留美國工作一段時間,最終由於父母的牽掛選擇回國的居多。

三、達到什麼條件才能拿到綠卡吧?

想要移民的留學生,更有努力的方向,可以從以下方面努力。文章末尾附錄擇優制積分系統計分,積分達到30分,可以申請綠卡,快算算你要達到什麼條件才能拿到綠卡吧?

首先英文能力達標,分數越高,能獲得的積分越高。對於擅長考試的中國學生是一大優勢。英語不只是卡學校申請,還會卡綠卡申請。對於英語成績不是很好的留學生,想要移民,快去刷分吧。

其二是工作技能,學歷越高,積分越高,想要移民最好在美讀博士。而且對專業也有一定的偏好,其中比較偏好工商管理碩士,法學博士,醫學博士,STEM專業(科學,技術,工程,數學)碩士或博士。小侃認為,如果該議案通過,申請以上專業的學生人數會增多,錄取難度加大。建議趁著新政策還沒有下來,想申請的趕緊準備了。

其三是財政狀況是否穩定,是否能支持自己和家人在美國的生活?因為該議案提議,規定新移民不能申請政府福利。小侃認為這條太不人性化,而且不公平。把人才引進美國,但是只為讓人才為美國貢獻力量,而無法享受一個正常公民的權利。這條規定,赤裸裸說明有錢,才有機會。

最後一條重要了,年齡限制,18歲以下不具備申請資格,51歲以上這項為0分,積分最高值在26-30歲。小侃,總結下來,要年輕有為,趁著年輕,趕緊奮鬥。

還有很多其他可以獲得積分的途徑,一般常人是很難獲得的,小侃就不贅述了。

什麼?你不信?

你能獲得諾貝爾獎或同等成就嗎?你能獲得奧運會個人獎牌或者大型國際比賽第一名嗎?或者你直接給美國一個新的商業或企業投個135萬美金或180萬美金,而且持續三年嗎?

如果做不到的話,還是乖乖從常規路線出發吧,還是很希望滴。

另外,小侃希望也相信美國移民政策會越來越公平,也希望其中的具體細節能再度優化。

四、附錄:擇優制積分系統如何計分?

兩名共和黨議員起草的新移民改革草案中羅列了計分的具體項目,按照年齡、受教育程度、英語熟練程度等來計分。草案中說明,如果申請人按照規則計算獲得30分則可申請綠卡。

1、年齡(18歲以下不具有申請資格)

  • 18歲至21歲—6分
  • 22歲至25歲—8分
  • 26歲至30歲—10分
  • 31歲至35歲—8分
  • 36歲至40歲—6分
  • 41歲至45歲—4分
  • 46歲至50歲—2分
  • 51歲及以上—0分

2、受教育程度:(根據最高學歷計算)

  • 美國或國外高中學歷—1分
  • 外國大學本科學歷—5分
  • 美國大學本科學歷—6分
  • 外國大學碩士學歷(STEM專業)—7分
  • 美國大學碩士學歷(STEM專業)—8分
  • 外國大學專業學位或博士學歷(STEM專業)—10分
  • 美國大學專業學位或博士學歷(STEM專業)—13分

3、專業學位(Professional Degrees

A. 工商管理碩士(MBA)

B. 法學博士(Doctor of Jurisprudence)

C. 醫學博士(Doctor of Medicine)

4、英語熟練程度

申請者提交申請前,可參加多項英語評估測試,(評估測試包括托福、雅思等)並將測試分數換算成十分位數級別(分數除以總分乘以10),以最得分獲得相對應的積分。

  • 1-5級:申請者的英語熟練程度測試得分低於6級水平的,不能獲得積分。
  • 6級和7級:申請者的英語熟練程度達到6級或7級的可以獲得6分。
  • 8級:申請的英語熟練程度達到8級可以獲得10分。
  • 9級:申請的英語熟練程度達到9級可以獲得11分。
  • 10級:申請的英語熟練程度達到10級可以獲得12分。

(例如,雅思9分=10級,8.5分/8分=9級;托福120分=10級,110分=9分,100分=8級)

5、傑出成就

1.諾貝爾獎獲得者,或是申請者在其他科學、社科領域獲得同等成就,經移民局專員認定後,獲得25分。

2.申請者在申請8年週期內,獲得奧運會個人獎牌,或者奧運會項目的國際主要大賽中獲得第一名,經移民局專員認定後,獲得15分。

工作機會

A.如果僱主向綠卡申請者提供的年工資大於該州家庭收入的中位數的至少1.5倍,小於2倍,則計5分;

B.如果僱主向綠卡申請者提供的年工資大於該州家庭收入中位數的兩倍,小於3倍,則計8分;

C.如果僱主向綠卡申請者提供的年工資大於該州家庭收入中位數的3倍,則計13分。

(溫馨提示,到底掙多少錢才能拿積分?):

2014年,移民眾多的紐約州家庭收入中位數為$58,771;而2015年加州家庭收入中位數則為$61,818。

6、在美投資

A.如果申請人同意在美國的一個新的商業或企業中投入相當於135萬美元的資金,並保持這種投資至少3年,且申請人在該商業或企業的管理中發揮主要積極作用:可得6分。

B.如果申請人同意投資180萬美元的在美國的新商業或企業中,並維持這種投資至少3年,且在申請人的主要業務的這種商業企業的管理中發揮積極作用:可得12分。

如申請者未能在一年內達到以上要求,申請將被撤銷。

7、親屬移民類別下的有效簽證申請

任何根據“移民和國籍法”第203(a)條,在本法生效前獲准進入美國的外國人,有權獲得2分。如果:

  • 申請人已排期將在該優先類別下接受移民簽證;
  • 申請人在本法頒布之日起1年期間沒有收到移民簽證。

8、配偶積分調整

如果申請人有配偶陪同或隨其加入申請,申請人將根據以上積分標準為基礎算出。

如果配偶應積分的點數與申請人積分的點數相同或更高,則不會被調整積分數;

如果配偶積分的點數低於申請人積分的點數,則調整申請人積分的點數,使其等於以下兩者之和:

  • 申請人在此類別累積的積分數乘以百分之七十;
  • 配偶在此類別下累積的積分數乘以百分之三十。

當然,最後法案是否能夠通過還需要美國議會多次商定討論後得知,我們要做的就是提升自己的能力,靜觀其變就好。

(據搜狐)

飛速發展的休斯頓——從不辜負火箭的盛名 | 美國

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每當提及休斯頓的火箭,體育迷們可能會首先想到備受歡迎的籃球隊休斯頓火箭隊(Houston Rockets),而太空愛好者們或許會馬上想到休斯頓著名的美國國家航空航天局太空中心(NASA Space Center)。休斯頓大都會區不僅有航天火箭及火箭隊,更有火箭般的飛速發展。這座位於美國南部,臨近墨西哥灣,活力無限的城市從未辜負火箭的盛名。

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經濟高速增長的全球城市

2017年6月,資產管理及投資集團施羅德(Schroder)公布了最新的施羅德全球城市排行榜。此次排行中,休斯頓名列第七,僅稍落後於紐約(第五)和中國香港(第六),但領先新加坡(第九)和上海(第十)。據福布斯介紹,這一排行榜“常被來自全球的高淨值房地產投資者和投資集團用作尋求固定資產投資的重要參考,以實現最優長線投資價值”。美國的大城市占據了該排行榜前三十名的一半以上,而在前五名中更是獨占四席,可見美國市場整體保持強勁

何以造就一座全球城市?全球城市通常是世界上增長最快的城市經濟體。它們擁有的共同特征包括增長潛力、上升的勞動人口、高水平可支配收入、一流大學和完善的交通基礎設施。這些城市經過精心規劃,經濟多元化,能提供豐富的休閑和文化活動,從而不斷吸引大量人口遷入。

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讓我們仔細看看休斯頓在全球城市的5個關鍵指標上的表現如何:

1、增長潛力

美國經濟分析局數據顯示,休斯頓大都會區在2015年的預估地區生產總值為$5,033億美元,是全美第四大城市經濟體。金融分析機構Perryman Group也預測,休斯頓的地區生產總值將在20152040年期間年均增長3.3%,增幅超過一倍

2、人口密集

休斯頓大都會區的人口從2010年4月的592萬飆升至2016年的677萬,換算為平均每周淨增長2,612.3人,是全美增長速度第一的都會區。此外,Greater Houston Partnership 也預期休斯頓地區將在2010年至2050年之間增加約100萬至200萬居民。

3、一流大學

休斯頓地區有超過50多所的高校、大學和技術學院,近43.7萬名學生注冊入讀。萊斯大學(常被稱為南方的哈佛大學)、休斯頓大學和德克薩斯大學休斯頓健康科學中心都是最頂尖的大學,直接向當地就業市場輸送人才。

4、擁有高收入的高技術勞動力

2016年,休斯頓大都會區在專業、科學及技術服務領域雇用了超過210,100名人員,其中有66,160人屬建築和工程服務行業,占了整個專業領域人員的近三分之一。該比例遠高於全美平均水平。2015年,休斯頓的稅前人均收入為$54,346美元,比全美平均的$48,103美元13%

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5、完善的基礎建設

除了擁有便利發達的高速公路和鐵路網絡,休斯頓也是全美最大的出口市場,擁有全美進出口吞吐量最大的港口,同時也是德州唯一一個擁有兩個國際機場和一個內陸機場的城市。

銷售急速上升的火熱房地產市場

房屋銷售量和價格創歷史新高

休斯頓房地產經紀人協會發布的最新月度報告顯示,休斯頓的房地產市場在2017年6月創下了歷史最好的銷售月份之一,房屋銷售量和價格均達到歷史最高水平。今年6月,獨棟別墅銷售總額為8,414套,是休斯頓史上最大的單月銷量,年同比增長8.3%。2017年上半年的房屋銷量較2016年上半年增長7.4%。6月的房地產銷售總額也增長了8.3%,達9,993宗交易。

休斯頓有10個綜合規劃社區榮登全美最暢銷榜單

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近日,房地產諮詢機構 RCLCO 公布了2017年至今的全美50大最暢銷綜合規劃社區 (master-planned community, MPC) 名單,其中休斯頓有10個社區上榜。報告發現,德州整體人口增長強勁且擁有相對全美其他地區較低的生活成本,促使許多企業遷入當地。2017年,這些大規模企業遷入正推動著綜合規劃社區銷量。盡管經歷了原油價格下跌,但休斯頓大都會區自上世紀80年代起就積極發展多元經濟,當地的待售房屋市場仍然保持健康。

在增長路徑上高速發展

郊區擴張是休斯頓房價維持可負擔的關鍵因素之一。與全國其他城市相比,這裡有大量就業機會,吸引著人們遷入並讓年輕人留下。值得注意的是,幾乎每十年,在城市邊界以外的土地開發中都有15到20公裡的向外擴張。休斯頓地區持續進行的基礎設施建設幫助連接當地居民,並繼續吸引各類規模企業在新地區開展業務。作為休斯敦的第三條外環公路,Grand Parkway 將圍繞整個大休斯頓地區,當全面竣工,公路將覆蓋超過180英裡並連同區內7個縣。目前,Grand Parkway 北段、西北段和西段的大部分已投入使用。這條外環公路的建設和延伸連接了多個大型就業中心,沿線的住宅社區隨之開發,其中幾個綜合規劃社區更是榮登全美最暢銷社區排行榜。

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隨著內環與外環之間的可開發土地逐漸消耗,預計下一個增長區域也會隨著 Grand Parkway 的延伸而擴展。Grand Parkway 的西南段建設已在2016年動工。今年年初,南段的規劃也已通過環境審查。位於休斯頓南部及西南部的布拉佐裡亞縣Brazoria和本德堡縣Fort Bend市場值得期待

 

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孩子在美國久住會變傻嗎?| 美國

比《虎媽戰歌》早上十幾年,我也寫過一本比較中美教養孩子異同的書,《美國孩子中國娘》,那時登上世界日報書局暢銷排行榜第一名。因為暢銷受歡迎,受邀到各地的演講不斷,竟然發現一個奇怪的現像,演講提問時,被問到最多問題的是:“父母擔心在美國會養出傻孩子,在美國養大的孩子不夠機靈,是不是長大比較沒有競爭力?”

一位媽媽說她很高興移民美國可以讓孩子受比較好的教育,但帶孩子回家鄉的時候,很顯然地,這孩子沒有國內的同年齡朋友聰明,不懂得察言觀色,不懂得拐彎抹角,不懂得奉承權威,不懂得投機轉圜,看了漏洞也不會鑽。在美國長大的孩子就這樣單純,單純到了在國內人眼裡有些幼稚的程度。

如今有地球是平的說法,擔心自己的孩子在未來世界中競爭不過人家。她說以前在大陸譏笑沒有眼力的人,所謂“領導吃菜你轉桌,領導說話你瞌睡,領導敬酒你不喝,領導上聽你自摸。”她覺得自己的孩子有點這樣,如何是好?

她還提及自己以前處的社會:“把溜須拍馬、花言巧語者,視為高情商。把欺上瞞下、兩面派,視為領導能力。把破壞社會秩序、唯利是圖,視為勇 氣。”如果在國內就業要官運亨通,要懂得“領導講話帶頭鼓掌,領導唱歌調好音響,領導洗澡捶背抓癢,領導泡妞放哨站崗。”這些都是在國外受教育的孩子做不 來的,被譏為:“被人賣了都不知道,還替人家數錢呢。”也許誠實,不僅是個人品格,也需要大環境的土壤。

父母擔心在美國會養出傻孩子,在美國養大的孩子不夠機靈,是不是長大比較沒有競爭力?
父母擔心在美國會養出傻孩子,在美國養大的孩子不夠機靈,是不是長大比較沒有競爭力?

國內的社會教大家小心謹慎,永遠帶著懷疑的眼光審 視著周圍的人,害怕被騙,卻也常常被騙,付出學費,有了機會也毫不遲疑地去騙別的傻瓜,才有辦法扳回來。

孩子小的時候,我在學校教室當義工,發現老師給小朋友的數學練習本,後幾頁就是答案,可是孩子不會去偷看,錯就是錯,錯了重做。不論老師還是家長,都認為相對於成績來說,誠實的品格更為重要。

有時我也需要開車帶他們去Field Trip,有一次到一處風景幽美的山上玩著,前面路上立著一個牌子,寫著“私人土地,請勿進入”,向前一步可以俯視洛杉磯市區全景,但所有孩子都在牌子後 面看風景,只有一位亞洲新移民走過界線,還一直招呼大家向前來,又沒有人看著怕甚麼?有什麼不可以?但卻被老師糾正說這樣不應該,在美國守法很重要,不守法要付出的代價比想像中大得多。

曾經請教過幾位ABC孩子,一位說他不是不會動歪腦筋,而是不屑為之,如果涉及不道德或犯點小法時,會選擇不這樣做,因為做那些事破壞了他們的行為准則,損傷了做人的尊嚴。

他舉例說,有一次一堆朋友去拉斯維加斯玩,大夥鎖上房門要去看表演,時間上有點急,才想起他們說好是不要清理房間的人進去打掃,但門已經鎖好了,有人說算了就讓清潔婦去好了,有人說開門拿那張“請勿打擾”的牌子出來掛太費事,只見一位所謂機靈在內地長大的同學,隨手拿了對面別人房間門上的牌子,掛在自己的門把上。有人說他真聰明,有人說這樣不好吧,所謂的機靈不機靈,道德不道德引起了大家的討論。認為還是不要教育孩子自作中國 式的聰明安全些,否則一旦出事,父母等於害了自己孩子。

另一個孩子說,每次回國剛下飛機,他就覺得自己輸了,因為光是拿行李、排隊,他就搶不過國內的人,這是不是和機靈不機靈有關?他在上海 的公司找到事,就怕自己應付不了那兒不同的工作文化,發現同事以這樣的順口溜自勉:“增產多少全在嘴,業績多少全在水,二成事實七成誇,三分成績八分吹。”他自嘆弗如。

美國這個國家曾經大量收留各國難民,還讓大批親屬可以依親,不但不收錢,反而大量補貼生活費,真是“傻”得可以。

有人就利用這種傻來騙各種福利的故事不勝枚舉。

剛來美國時,總笑美國人傻大腦簡單,腦袋轉速遠遠不及中國人快,不太懂隨機作決定。明明是晚上,馬路上已經沒有車輛行人,還是會在STOP交通號志下停車再走。

中國人卻懂得百貨公司買衣服,買回來穿過了還去退,店裡沒說甚麼就給退了,有人利用這漏洞,去“借”宴會用平時不常穿的禮服,牌子不剪掉可以退,無條件退貨的漏洞這麼大,他們竟然都不知道?

申請大學時說謊,說什麼在本國被迫害,如何自強不息的故事不斷重復,讓人懷疑申請自傳的真實性,為什麼他們可以做到,假話張口就來呢?

(據《美擎國際學科教育》新浪博客)

美國移民重大改革來襲!移民律師深入解讀新法案 | 美國

美國總統川普在當地時間8月2日上午,與參議員科頓(Tom Cotton)和參議員普度(David Perdue)在白宮共同宣佈了以技能為基礎(skill-based)的移民改革提案:《為增強美國經濟改革移民製度法案》(RAISE Act – Reforming American Immigration for Strong Employment)。(美國移民

川普將此移民法案稱為是美國半個世紀以來重大的移民改革
川普將此移民法案稱為是美國半個世紀以來重大的移民改革

1、半個世紀的重大改革

川普將此移民法案稱為是美國半個世紀以來重大的移民改革。

讓我們先回顧一下該法案中的主要內容:

川普宣稱,新的移民法案將完全捨棄此前的移民政策,用“擇優積分制”取代現在的“低端移民體制”,擇優積分制政策將向擁有較高教育水平,技能水平的申請者傾斜。一旦通過,目前每年大約一百萬的綠卡發放量將縮減一半

此外,對於親屬移民,雖然仍將優先考慮美國居民的直系親屬,包括配偶和子女,但是將中止發放綠卡給其他家庭成員,包括美國居民的成年子女。新法案還將限制難民接受數量,每年難民接受量不得超過5萬名,並取消DV-2019簽證。

2、EB-5投資移民的影響

新法案將整個職業類移民簽證類別(Employment based)改為打分制,共同分享與當前配額沒有變化的14萬張年度簽證配額,不再有具體類別之分(EB-1/2/3/4/5)。

在打分系統中,高學歷人才最高可得到13分;傑出人才者,如諾貝爾獎獲得者,可得25分,奧運冠軍可得15分。

而投資移民金額為135萬美元並維持3年者可得6分,投資金額為180萬美元並維持3年者為12分。相當於拿了半個諾貝爾獎,或者一個奧運會銀牌!

3、意料之外,情理之中

川普的最新法案一經公佈,立刻引起軒然大波。我想說,該法案其實是在“意料之外,情理之中”

此次“擇優積分制度”對於移民的篩選要求更加嚴格,將有利於那些“會說英語”,有“獨立的經濟能力”,並且擁有“提升美國經濟”的技能的申請者,這些人將會得到更高的分數。這表明新法案意在保護合法移民的福祉,致力於提高新移民的質量。同時,控制外國勞工進入美國的數量,避免與美國人爭搶工作機會,從而確保美國人的就業機會、薪資水平和安全狀況。

川普早前在美國總統大選之時,就曾多次提出縮減移民的言論。此次公佈的新法案,就是他“美國優先”(American First)政策核心的再一次彰顯。

不得不再次提醒諸位,EB-5項目的核心,是為美國人創造就業機會,提振美國經濟。

EB-5的投資對美國經濟的正面推動,作為紐約開發商出身的川普,不會意識不到。首先,他不是反對移民,而是反對非法移民。其次,他著重削減對美國經濟增長推動較小、價值含量偏低,卻在每年百萬新移民中佔比較重的低技術類移民。只要看懂了這兩點,也就不難理解川普此次改革的大刀闊斧所在。

4、投資漲價,勢在必行

值得注意的是,川普在該提案中,已經將投資移民的投資額度,調整到今年移民局最新EB-5改革法案中所提到的,135萬美元和180萬美元投資額。

畢竟,自1990年美國設立EB-5計畫以來,經歷了國會山兩派幾年來起起落落的爭執和前任奧巴馬政府無疾而終的改革,最低投資額從未做過任何調整。

這意味著投資額的暴漲很有可能進一步成為現實,新法案的細節暗示了川普政府對於移民局改革投資移民的決心和支持,一切並非紙上談兵!

不過,對於EB-5投資人來說,尚有一段黃金窗口時期可以進行投資。在美國,一個法案從提出到變成法律需要經歷諸多繁雜的流程並花費大量的時間。

首先,起草的議案草稿(Draft Bill)出爐 ->經歷反覆修訂後議案(Bill)生成->通過立法委員會(Senate Legislative Committee)審核 ->參議院表決通過 ->眾議院表決通過 -> 最終總統簽字方可生效,目前該法案仍停留在第一階段。

另外,鑑於國會目前有著一系列正在激烈角力的提案,都意味著這位美國總統發表的新法案並不能在短期內落地。

(據京津冀網)

驚喜!美國房產的新興投資窪地就在這裡 | 美國

自古以來,中國人的習慣將“家”定義在房之上,這也是為什麼中國人對於購房的熱情超越世界上任何一個國家。按照中國人的習慣,買房時的第一個問題就是房價是否會上漲。

多年來,中國人在世界各地購置房產的熱情只增不減,海外投資置業也促使著房價飆升,如美國房價。在30份報告中,大部分機構都認為2017年美國房價會將繼續上漲。

美國房價——走勢被業界看好

據美國最大的地產平台Zillow統計,2016年全美房價上漲了4.8%,並預測2017房價將上漲3.6%。全球最大的地產數據提供商Corelogic樂觀預計美國房價,將在2017年9月再上漲5.2%。

Zillow通過對110多位經濟學家和地產專家做的調查,對2016-2021年的美國房價做預測,他們認為未來5年,美國房價將上漲21.4%(平均值)。

據悉,2016年美國的平均房售價格為27萬美元,而中國人在美國購房的均價是94萬美元。2016年外國人在美國購買的百萬或更高價位的所有豪宅中,中國人購置比例高達42%。高平均購房價的部分原因,是因為中國人偏愛華人相對聚集的東西海岸,而這些州的平均房價也高出美國均價很多。

據悉,近1/3在美置業的中國人選擇了加州,這裡氣候適宜,生活方便,來回中國便捷,其次是紐約/新澤西東海岸一帶。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

目前在美國新澤西投資置業的華人越來越多
目前在美國新澤西投資置業的華人越來越多

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新澤西——新興的置業窪地

近年來,澤西市憑借其生活品質、文化氛圍與性價比,已成為最受購房者青睞的地區之一。

被稱為紐約“第六區”的新澤西離紐約僅有一河之隔,獨特的地理位置優勢讓眾多投資者選擇在這裡置業。新澤西的生活意味著享有寬敞舒適的生活空間,高質量的教育,較低的購物稅,同時很多地段與紐約的交通也非常便利。目前在美國新澤西投資置業的華人越來越多。

據統計,在澤西市居住的人有80%在紐約曼哈頓工作。換句話說,在澤西市買房的人很多來自紐約。因為乘坐地鐵從澤西市到曼哈頓中城僅需15分鐘,而房價大概只有曼哈頓的一半。

隨著紐約金融巨頭向澤西市擴展,花旗銀行、高盛、摩根大通、德意志銀行等金融巨頭的入駐,逐漸形成澤西市金融區——西華爾街。未來更多知名金融和高新科技企業將入駐澤西市,這也將更是投資回報最有力的保障。

此外,有限的房源,逐年增加的購置人,加之市場供需不足,也促使著新澤西的房價逐年上升。

(據新浪新聞)

美朝互打嘴炮 美國房產嚇了一大跳!| 美國

2007年8月9日,法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易,標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始,這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉,由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了,美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一,已經基本走出了危機的陰影,亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外,美國房屋和開工許可等數據繼續回升,也都基本回升至2008年的水平。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

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點擊查看美國房源

出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示,美國房價確實來到了高點,但是泡沫沒有那麼嚴重,只是很個別的,當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌,而是房產空置。他對遠見財訊表示,美國房產稅非常高,比如像在德克薩斯州,一套房子房產稅大概是2%,也就是說一百萬人民幣的房,你每年養房成本至少2萬人民幣,這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話,這些成本需要投資者自己承擔。

此外,除了房屋的空置成本需要重點考量以外,租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上,房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出,如果房產的租售比非常低,同時又有一定數量的房貸,那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本,這樣的話相當於持有一個負資產。因此,房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下,吳志龍認為,如果說現在還想去買美國的房子,避免自己資產貶值,那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域,比如學校周邊,大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域,不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

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7月底,標普發表的觀點指出,預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶,過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶,與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱,美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為,新屋銷售較上年同期成長9.1%,仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是,來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示,今年5月全美平均房價為199,200美元,同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中,西雅圖的同比漲幅最大,房價漲幅接近13%,平均房價為440,100美元。此外,美國多個城市的case shiller房價指數,已超過2006年次貸泡沫時水平,包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中,達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

(據遠見財訊)