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全美房價近年來一直持續增長，今年6月洛縣住房中價已達到了近57萬美元。同時，房貸利率雖仍處於歷史低點，但自從川普總統上台後也開始提高。為應對這種情況，房貸行業正在放寬房貸條件，向客戶提供更多購房選擇。

房貸行業數據公司Inside Mortgage Finance的出版人謝卡拉（Guy Cecala）說，房貸機構正在放寬貸款標准，因為他們擔心房價和貸款利率的增加會使他們失去生意。他說，如果生意減少20%，就要想辦法彌補這部分業務。

由政府控制的房貸巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在開發鼓勵買房的新項目。這兩家機構並非直接提供貸款，而是從放貸者手裡購買貸款，來保持市場流通，因此其房貸標准的任何變化都會對房市產生重大影響。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借貸者經常是零首付就可以獲得貸款。而泡沫破滅後，首付額度的標准開始從緊，聯邦規劃者要求首付比例不得低於房價的20%。以今年6月洛縣中價房為例，20%的首付款就是11.38萬美元。

過去，想申請低首付項目的借貸者，通常都會去聯邦住房管理局，該機構提供3.5%首付的選擇，但要求貸款者為貸款期購買昂貴的貸款保險。

如今，購房者的貸款選擇變多了，但借貸者必須有良好的信用分數。

這一趨勢始是從2014年開始的。當時房地美和房利美宣布提供3%首付的選擇，但許多大銀行當時仍持懷疑態度，美國銀行總裁Brian Moynihan那時說，他的公司不想參與這樣的項目。

大銀行也提供3%低首付

但他這話還不到兩年，美國銀行開始與房地美合作，提供3%的首付選項；而全美最大的貸款機構富國銀行去年也開始與房利美合作；摩根大通現在也提供3%的首付項目了。據《洛杉磯時報》報導，房地美可負擔貸款部門副總裁Danny Gardner說，每天，都有越來越多的人來貸款。

在全美大部分地區，3%首付最高可貸42.4萬美元，其中也包括加州。

美國銀行的一位發言人說，在與房地美合作6個月後，該行撥給可負擔貸款項目（Affordable Loan Solution Program，允許首付3%）資金的年總額從5億美元調增到了10億美元。

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有些房貸項目首付更低

今年，房利美開始試點一些非銀行機構的貸款，允許首付低於3%。這些項目要求借貸者有3%資產（Equity），由放貸者墊錢給貸款人以達到貸款門檻，但借貸者最終不能通過高費用或高利率（比如高於目前30年定期貸款利息3.9%）來還這筆錢。

而另外兩家貸款公司，聖地亞哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的試點項目則提供1%的首付選擇；另一家貸款公司Movement Mortgage的試點項目更是允許借貸者零首付。

房地美也允許1%的首付選擇，由放貸者墊付2%。但該機構上個月宣布，將從11月起停止該選擇。不過，如果借貸者是使用家庭貸款或政府項目的資金來達到3%門檻的，仍然可以1%首付。

Guild貸款公司的資本市場副總裁David Battany說，該公司推出1%的首付選擇，是迫於競爭壓力，因為很多貸款機構提供非常低的首付選擇，特別是在加州。他說，他們如果不這樣做，就會損失生意。

1%首付在熱門城鎮買房

Guild的低首付貸款項目受到了很多人歡迎。比如，酒商布蘭查德（Mark Blanchard）和他的護士妻子，就是通過該項目買下了索莫納縣（Sonoma）Healdsburg的住房，該地區是技術工人購買第二住房的熱點地區。

如果要支付20%的首付來買房，夫婦倆就基本要拿出他們所有的積蓄。而今年，他們使用Guild公司的貸款項目，就買下了該套距離市中心很近的40多萬美元的三臥排屋（Townhouse）。

38歲的布蘭查德說，他的很多同事都很驚訝他能在該市買下這樣一套住房。

另一個房市泡沫？

不過，房貸機構這些做法已經引發了擔憂，批評者擔心降低首付比、提高貸款額度等做法會導致房市再次出現泡沫。

在上個10年泡沫中，放貸者經常不要任何證明文件就貸出款項，借貸者還款初期還能繳很低的月供讓貸款本金余額增多（NegativeAmortization），都沒關系。

而現在，依據Dodd-Frank法案規定，放貸者必須確保借貸人有能力償還貸款。許多借貸機構的貸款標准甚至比房利美和房地美更嚴格。

城市學院（Urban Institute）的Laurie Goodman說，據該學院的指數，如今的貸款風險比2000-2002年貸款標准較合理時期還要低。

謝卡拉說，放貸者和房地美及房利美只是在放松一些邊緣條件，以幫助更多人獲得貸款，例如允許更高的債務收入比，但同時要求很高的信用分數。

他說，過去，是方方面面都在放寬標准，現在只是放松了一點點。

謝卡拉還強調，泡沫時代風險最高的貸款並非由房地美和房利美購買或擔保的，而是與無擔保能力的抵押支持證券捆綁在一起。他說，他預期除非投資者再次青睞這些金融產品，否則是不會出現寬松貸款標准的大潮的。

他說，房利美和房地美會采取負責任的方式來放寬信用和安全標准。

（互聯網資訊綜合整理）

據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告，6月份全美平均房價為20.04萬美元，同比上漲約7.5%，有史以來首次突破20萬美元大關。在十年前美國房地產泡沫巔峰期，美國平均房價峰值為19.6萬美元。

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報告指出，供不應求是導致全美房價上漲的主要原因。6月份美國普通住宅房源數量比去年減少了11%，創2013年7月以來最大單月降幅。過去五個月，全美房價同比上漲超過7%，許多城市房價在以兩位數的速度持續上漲。西雅圖、達拉斯和拉斯維加斯的房價上漲最快，6月份西雅圖房價同比上漲13%，平均房價高達44.71萬美元，達拉斯和拉斯維加斯的房價分別上漲10.5%和10%。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示，全美房產市場持續火熱，並無放緩跡像，只有像舊金山灣區這樣的地方市場有明顯的降溫現像。但即使是在房產市場放緩的地區，房價也仍然處於或接近峰值水平，並且房源選擇有限、購房需求旺盛，競爭異常激烈。

（據中國證券報）

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美國密西根州一名屋主准備出售房屋，但掛出的標牌特別強調不賣給外國人，密州民權部門8日表示，屋主的售屋廣告違反密州和聯邦的反歧視法律。

在密州梅森鎮退伍軍人普拉特（James Prater）的屋前，一個售房牌子寫著“屋主自售，伊拉克戰爭退伍軍人，條件是不售給外國人”。

密州民權部門發言人說，這個售房標志違反了美國聯邦公平房屋法，該法禁止任何房地產交易的說明、聲明和廣告歧視外國人，該售房標志也違反密州的民權法。

普拉特表示，他一個月前想出售房子，但沒有表示要價多少。他接到一些詢問電話，但質疑來電者的買房誠意，認為他們是騷擾他。

普拉特說，他的售房廣告直言不諱，如果有人想買，他願意見面，但購屋者需有銀行存款。他堅持自己沒有做錯事，有權把房子賣給他選擇的任何人。

普拉特的賣房廣告在網上傳播後，密州藍辛市的婦女南希·克努佛表示擔憂，會導致歧視泛濫。她說，普拉特曾是陸軍士官，感謝他保國衛民，但他無權歧視移民。

克努佛表示，大家都應遵守法律，知道美國是多元文化社會，對其他人持歡迎態度，無論他們是什麼種族背景，也不管他們來自哪個國家。

普拉特說，他的售房廣告並不像有人想像的那樣，那些強調美國是移民國家的人，更應重視美國公民。

梅森鎮市長表示，普拉特的售房廣告沒有在社區引起嚴重質疑，沒人提出不滿，廣告也不代表梅森鎮的意見。

（據世界日報）

金融危機已經過去了近十年，在此期間美國房屋租金緩慢而穩步走高。但根據Rent Cafe近日發布的報告，美國房屋的平均租金可能最終止步於7月份的每月1350美元，環比僅增長0.1%。

美國全國各地的房租仍在穩步攀升，但增長已然放緩，而且幅度頗大。根據Yardi Matrix的最新數據，今年7月，全國範圍內租金環比僅增長0.1%，同比僅增長了2.6%。

在很大程度上，這種全國性的租金增長放緩要歸功於過去一年裡大量湧入市場的新公寓，以及預計的到2017年底之前還會有數千套公寓投入市場。預計今年是過去20年來公寓建設漲幅最大的一年，將有近34.7萬套新公寓進入市場，比去年增長了21%。

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對於讀者來說，這不足為奇，因為過去幾個季度裡，尤其是紐約和舊金山那些價格畸高且針對千禧一代的公寓租金漲勢疲軟，這已經成為我們經常談論的話題。下面是最近的一些例子：

• 公寓銷售暴跌20%，紐約房地產泡沫破滅；
• 掛牌時間延長且折扣力度加大，紐約的房地產價格第四季度暴跌；
• 價格調整正在進行，舊金山的房屋銷售暴跌至2008年以來的最低水平；
• 從業以來房屋租金首次下跌，房地產經理警告“經濟衰退即將來臨”。

正如我們幾個月前指出的，毫無疑問，跟幾乎所有泡沫一樣，租金上漲停滯是多種因素導致的大規模、持續多年的多戶型住宅供應泡沫的一種表現，這些因素中包括地產商的廉價借貸成本。

根據下圖，目前在建的多戶型住宅數量處於歷史最高水平，並已超過此前的泡沫峰值40%。

不過，盡管租金上漲確實在放緩——房屋建設確實在發揮作用，但其影響僅局限在少數市場。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供應只出現在美國的前20個大城市。因此，今年迄今為止表現最差的租賃市場也是租金最貴的市場，以及吸引了最多資金用於新開發項目的市場。

即將進入市場的公寓不僅降低了全國的平均租金水平，而且使美國歷史上租金最貴的市場變得便宜。Yardi Matrix公司的高級分析師Doug Ressler說:“大量公寓進入市場對所有租房者都有好處，尤其是對那些租住在租金比較昂貴地區的人而言。”“更多的公寓意味著更多的選擇。最終，租房者更有討價還價的籌碼。”

比如，曼哈頓。長期以來，紐約市市區一直是全國租金最昂貴的地區，但由於最近租金同比下降3.1%，以及龐大的庫存住房，該地區日益增長的人口逐漸有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓進入市場。目前該地區的租金為4054美元，較年初的4154美元大幅下降。

Ressler稱，由於大量新公寓進入市場，部分社區被迫提供大量設施以保持競爭力。他說:“這些新公寓所在社區通常配有高檔設施，包括全天候的健身中心、瑜伽館、屋頂農場和寵物水療中心。有些地方甚至會提供優惠，比如一個月免租金，或免費的健身會員卡。提供這些優惠的地方並不限於那些特別受歡迎的市場，比如紐約或舊金山。明尼阿波利斯的租賃市場也出現了大量新的頂級公寓，納什維爾和奧蘭多也是如此。”

與此同時，在就業市場更繁榮、整體支付能力更強的地區，租房需求仍在增長，再加上缺乏資本投資，這些因素都在推動租金大幅上漲。

德克薩斯州的米德蘭就是一個很好的例子。德州去年新增就業人數超過31.9萬人，失業率創歷史新低。米德蘭是該州失業率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民沒有工作。過去幾年裡，健康的經濟狀況導致人口大幅增長。自2010年以來，已經有超過25000人搬到了這個地區。公寓建設一直無法跟上人口增長（以及隨之而來的租房需求上升），這使得該城市的租金飛漲。如今，在米德蘭租房的租金每個月平均達1180美元，相比去年同期大漲18.1%。附近的奧得薩也遇到了類似的問題。該市的房租在過去一年裡上漲了13.4%，7月份達到1013美元。

最後，以下是美國2017年7月底，前10大最昂貴和最便宜的租房市場。毫不意外，紐約和加州仍然是最昂貴的租房市場，而南部和中西部的市場仍然是最便宜的租房市場。或許這就是為什麼所有關於美國國內移民的研究都顯示，大量的人口從房租高的城市遷往房租低的城市。

（據鳳凰國際）

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到了夏天，每個周末都有數以千計的汽車橫跨海灣大橋，駛向美國東部海岸。司機們可能剛剛花費了幾百美元或是幾千美元租下海邊的住房。能擁有壹套自己的沙灘房，無論是自用還是出租，聽起來都是十分美好。

去年，大多數人通過抵押貸款來購買馬裏蘭州大洋城（OceanCity）的住房。由於幾年前的金融危機，現在銀行在發放第二次貸款時變得更加謹慎，經常要求貸款人預付20％至30％的款項。

資深房產中介認為，選購海灘房，地理位置十分重要。壹棟海濱前的沙灘家庭房與海灣壹側看不到任何風景的大開間式公寓，所帶來的收入差距會很大。

購買房屋時，還要考慮到許多其它開銷，包括房屋保險、公寓費、房產稅。如果將房屋出租用，業主需要有足夠的存款儲備，以防出現意外事故。

要註意的是，抵押貸款不包含公寓費，所以這將是支出的壹大筆開銷，這是共享所有權益處時需要付出的成本。有些公寓會收取每個月上千美元的公寓費，用於保險、維修、建遊泳池、維護屋頂和停車場。

馬裏蘭州大洋城90％的獨棟房和公寓都被用於度假或出租。

相關資訊：美國住宅出售獲利平均為5.1萬美元 回報率約26% | 美國

（互聯網綜合整理）

近來除了鴻海郭董在美國特朗普總統、威斯康辛州州長等陪同下，於白宮發布鴻海投資美國威斯康辛州100億美金之記者會外，日本豐田汽車與馬自達汽車亦於日前宣布，將合資16億美金在美國投資新廠。似乎在特朗普的大力招商下，全球企業馬不停歇地湧入美國，深怕在特朗普的“制造業回美”的利多補助下，失去先機。

因此今年以來，許多朋友頻頻徵詢我對美國房市的看法。其中，最多人問我的問題，不是美國房市能不能買？而是，美國房市能賺多少？大約需持有多久？報酬率好嗎？

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根據美國ATTOM Data Solutions房產資訊服務公司今年第二季的“住宅銷售報告”，美國住宅持有人銷售房屋平均獲利約5.1萬美金，換算報酬率約26%，達到自美國2007年、發生金融海嘯以來，最高的水准。同時，根據統計報導，出售住宅的所有人，平均持有時間約8.05年。

若再以處分報酬率（capital gain %）最高的區域來看，則是以加州聖荷西的75%、舊金山的65%、與西雅圖的63%，分別位居前三名。

不過，值得注意的是，機構法人（定義為至少一年購買超過10間住宅者）的投資在美國住宅的交易比重略降。

另外，欲持有美國房產的投資人也須注意，根據Zillow and Thumbtack的資料，美國房產所有人平均每年的持有成本，包括“可預見”的成本，例如房屋稅、房屋保險費之類。而房屋維修費、後院樹木剪修費等，則歸屬於“未能預見”的成本，兩者合稱“隱藏成本”。一般而言，美國房產持有人，平均成本每年約為9,000元美金，從最貴的1.7萬美金，到最便宜的印第安那的7,000元，隱藏成本差異頗大。所以，有興趣投資美國住宅房市者，須將此筆“隱藏成本”也列入考慮。

（據經濟日報——鍾仁義）