美国买房须知:购房房屋保险需要注意哪些问题?

Part 1 什么是房屋保险

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房屋保险(Homeowner Insurance),一般是指买房者为自己的房子购买的保险,是最基本的保险。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。

房屋保险主要是保赔火灾对房屋造成的损失,所以也有人称之为火险(Fire Insurance)。但其实房屋保险也是有保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。

房屋保险通常包括:

▶  受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

▶ 房屋建筑物,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。

▶ 私人财物,包含家具、电器、书藉、收藏、文件等。

▶ 因灾难使屋主无法使用房屋,以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。

▶ 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。

相关阅读:美国房屋保险易出现哪10个问题?

 

Part 2 美国房屋保险分类

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一、美国主要房屋险种

1、业主产权保险

业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权,同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清账单的抵押权等。>>>详细

2、房屋保险

不论购买的是新房还是二手房,买主都应购买房屋保险,以保障业主在遭遇意外或突发的灾难时,经济上的损失得到补偿。>>>详细

3、地震保险

包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常不被包括在大多数的保险条款之内。>>>详细

二、美国房屋保险的分类

房屋保险有以下几类,下面的“HO”是英文屋主(Home Owner)的缩写。

▪  HO-1基本险(Basic)

▪  HO-2扩充险(Broad)

▪  HO-3全保险(All Risk)

▪  HO-4房客险(Renter’s)

▪  HO-5综合险(Comprehensive)

▪  HO-6公寓险(Condominium Coverage)

▪  HO-7活动房险(Mobile Home)

▪  HO-8老房险(Older Home)

▪  房东火险(Dwelling Fire)

相关阅读:一场美国暴雪告诉你房屋保险的重要性

 

Part3 美国买房时,如何降低房屋保险保费?

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房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异,掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。>>>详细

1、货比三家不吃亏

多问多询价,不仅能让自己更加了解保险条款细节,也能了解各家保险公司的服务质量,买到最适合自己的房屋保险。

2、 提高自付额(Deductible)

自付额是保险公司开始索赔前,屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额,若将自付额提高到$1000,大约可省下25%的保费用。

3、不要把买房房金额与重建成本混淆

房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地价值包含进来,否则要支付的保费将会更高。

4. 将房屋保险和汽车保险绑在一起

若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险,通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外,所以请先做比较再决定)。

5、提高家庭安全

例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁,约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器,提供15%到20%的保费折扣。

 

更多降低房屋保险保费的方法,点击:

美国买房时,如何降低房屋保险保费?

 

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kai于在纽约置产时如何购买保险的几个要点

美国,保险单涵盖财产保险责任保险。财产保险针对的是对财物或公寓本身的有形损坏,责任保险针对的是对被保险人提起的诉讼,无论是在房产内部还是外部。>>>详细

Kai Wong专栏全集:

 
 
 
 
 
 
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华裔夫妇9万买下美国街道 投资街道怎么赚钱 | 美国

一对华裔夫妇最近在美国做了件令人无比震惊的事——他们买下了加利福尼亚州旧金山豪宅区一条名为Presidio Terrace的街道,关键是,前后只花了9万美元(约合人民币60万元)。

这条环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅,平均售价超过500万美元(约合人民币3400万元)。国会众议院少数党领袖佩洛西(Nancy Pelosi)、前旧金山市市长阿利奥托(Joseph Alioto)、加州民主党参议员范斯坦(Dianne Feinstein)等政治名流都曾是这里的住户。

“在旧金山买不起豪宅,但能拥有一条街也是很不错的。”在接受美国媒体采访时,华裔夫妇Michael Cheng和Tina Lam这样说。

其实,这笔堪比“捡漏”的拍卖早在2年前就已一锤定音,之所以此前不受媒体关注,是因为他们在过去2年里什么都没干,一直想着怎么用这条街赚钱。直到最近,他们获得了产权保险,并开始向富豪业主们发出书面通知,询问是否有意将产权购回,另外,他们还要对这条街上的120个停车位收取租金,当然,住户也可以掏钱向他们买下这些停车位。

由于夫妇两人的投资行为过于低调,以致于直到收到书面询问时,业主们才反应过来,家门口的这条街道竟然已经被拍卖了。

在中国,“拍卖街道”犹如天方夜谭,但在美国不少封闭的小区里,街道、步行区及道路两旁的绿化带都可以为私人所有,比如,在旧金山市就有181条这样的私有街道。

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买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖?原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税,30年欠下的税款,加上利息和罚款,总计994美元(约合人民币6758元),就是因为这样一笔欠款,Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来,管委会的律师经过调查后发现,管委会未按时缴税的原因,竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖,富豪业主们立刻聘请了顶级律师,并向旧金山检查委员会提出申诉,寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇,禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。旧金山检查委员会把相关听证会安排在今年10月。

一名业主表示:“当我得知这件事时很震惊,也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

但旧金山市政府发言人表示,几乎所有的房地产业主都知道要按时缴纳地产税,也知道要随时更新联络地址。换句话说,对于这起拍卖,旧金山政府认为自己每一步都是按规矩办事,没有任何法律问题。

Michael Cheng和Tina Lam一人出生在台北,一人出生在中国香港,是美国的第一代移民,由于从事房地产投资,夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是,上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前,这条街上的房子还只能被卖给白人。

华裔夫妇9万买下美国街道 投资街道怎么赚钱 | 美国

图片转自:《旧金山纪事报》网站

投资街道怎么赚钱 

曾任美国亚裔地产协会洛杉矶Inland Empire分会长的海外房产网站居外网中国区业务总监吴光慧告诉第一财经记者,这对夫妇相当于捡到“钱包”。

“他们买到的这种产权属于Tax Lien(税务扣押权),也就是说,一旦所有者未能按时缴纳地税,政府就有权依法拍卖该产权。在美国,专门有一群人购买有Tax Lien的房产,但购买此类街道还是第一次听说。”吴光慧表示,之前有人用1美元或者99美元这种极低的价格竞拍底特律的房产,但竞拍后发现还需要偿还这些房产所欠下的债务和税费,这些费用加起来可能就和市面上的房价差不多。但就这对夫妇买下街道的案例而言,除了偿还之前欠下的994美元地税及相关政府费用,此外并无其他债务。而一旦业主想买回这条街道,则可能要花上数十倍的价格。

但是,鉴于该案正在进入诉讼阶段,在结案之前,这对夫妇暂时无法转卖产权,只能继续持有。

和房地产投资类似,买下街道同样需要每年投入维护费用并缴纳相关税费。对这对夫妇来说,每年支付绿化维护费及大约1.5%的地税几乎是长期持有街道的唯一投入。

另一方面,从夫妇俩打算租售120个停车位的方式来看,这笔生意相当划算。因为即便业主各自拥有车库,但拥有好几辆车的家庭就需要额外的停车位,平常亲友来访也对停车位有需求。

吴光慧认为,如果他们想通过尽快转手卖掉产权来大赚一笔的话,一般也会考虑街道产权的完整性,不会出售停车位。

“能买下这条街是运气好。”在接受美国媒体采访时,夫妇俩表示他们并不急着卖掉这条街,作为拖着箱子来到美国的第一代移民,他们非常希望能在旧金山拥有些什么来提高他们和这座城市的关联。

(据一财网)

 

银行放宽房贷 新一轮泡沫?| 美国

全美房价近年来一直持续增长,今年6月洛县住房中价已达到了近57万美元。同时,房贷利率虽仍处于历史低点,但自从川普总统上台后也开始提高。为应对这种情况,房贷行业正在放宽房贷条件,向客户提供更多购房选择。

房贷行业数据公司Inside Mortgage Finance的出版人谢卡拉(Guy Cecala)说,房贷机构正在放宽贷款标准,因为他们担心房价和贷款利率的增加会使他们失去生意。他说,如果生意减少20%,就要想办法弥补这部分业务。

由政府控制的房贷巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)正在开发鼓励买房的新项目。这两家机构并非直接提供贷款,而是从放贷者手里购买贷款,来保持市场流通,因此其房贷标准的任何变化都会对房市产生重大影响。

降低首付比例的潮流

在泡沫期,借贷者经常是零首付就可以获得贷款。而泡沫破灭后,首付额度的标准开始从紧,联邦规划者要求首付比例不得低于房价的20%。以今年6月洛县中价房为例,20%的首付款就是11.38万美元。

过去,想申请低首付项目的借贷者,通常都会去联邦住房管理局,该机构提供3.5%首付的选择,但要求贷款者为贷款期购买昂贵的贷款保险。

如今,购房者的贷款选择变多了,但借贷者必须有良好的信用分数。

这一趋势始是从2014年开始的。当时房地美和房利美宣布提供3%首付的选择,但许多大银行当时仍持怀疑态度,美国银行总裁Brian Moynihan那时说,他的公司不想参与这样的项目。

大银行也提供3%低首付

但他这话还不到两年,美国银行开始与房地美合作,提供3%的首付选项;而全美最大的贷款机构富国银行去年也开始与房利美合作;摩根大通现在也提供3%的首付项目了。据《洛杉矶时报》报导,房地美可负担贷款部门副总裁Danny Gardner说,每天,都有越来越多的人来贷款。

在全美大部分地区,3%首付最高可贷42.4万美元,其中也包括加州。

美国银行的一位发言人说,在与房地美合作6个月后,该行拨给可负担贷款项目(Affordable Loan Solution Program,允许首付3%)资金的年总额从5亿美元调增到了10亿美元。

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路人走过蒙特利公园市一个待售房屋的牌子。美国房价在近三年来以最快的速度上涨,引发了对房地产过热的担忧
路人走过蒙特利公园市一个待售房屋的牌子。美国房价在近三年来以最快的速度上涨,引发了对房地产过热的担忧

点击查看美国房源

有些房贷项目首付更低

今年,房利美开始试点一些非银行机构的贷款,允许首付低于3%。这些项目要求借贷者有3%资产(Equity),由放贷者垫钱给贷款人以达到贷款门槛,但借贷者最终不能通过高费用或高利率(比如高于目前30年定期贷款利息3.9%)来还这笔钱。

而另外两家贷款公司,圣地亚哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的试点项目则提供1%的首付选择;另一家贷款公司Movement Mortgage的试点项目更是允许借贷者零首付。

房地美也允许1%的首付选择,由放贷者垫付2%。但该机构上个月宣布,将从11月起停止该选择。不过,如果借贷者是使用家庭贷款或政府项目的资金来达到3%门槛的,仍然可以1%首付。

Guild贷款公司的资本市场副总裁David Battany说,该公司推出1%的首付选择,是迫于竞争压力,因为很多贷款机构提供非常低的首付选择,特别是在加州。他说,他们如果不这样做,就会损失生意。

1%首付在热门城镇买房

Guild的低首付贷款项目受到了很多人欢迎。比如,酒商布兰查德(Mark Blanchard)和他的护士妻子,就是通过该项目买下了索莫纳县(Sonoma)Healdsburg的住房,该地区是技术工人购买第二住房的热点地区。

如果要支付20%的首付来买房,夫妇俩就基本要拿出他们所有的积蓄。而今年,他们使用Guild公司的贷款项目,就买下了该套距离市中心很近的40多万美元的三卧排屋(Townhouse)。

38岁的布兰查德说,他的很多同事都很惊讶他能在该市买下这样一套住房。

另一个房市泡沫?

不过,房贷机构这些做法已经引发了担忧,批评者担心降低首付比、提高贷款额度等做法会导致房市再次出现泡沫。

在上个10年泡沫中,放贷者经常不要任何证明文件就贷出款项,借贷者还款初期还能缴很低的月供让贷款本金余额增多(NegativeAmortization),都没关系。

而现在,依据Dodd-Frank法案规定,放贷者必须确保借贷人有能力偿还贷款。许多借贷机构的贷款标准甚至比房利美和房地美更严格。

城市学院(Urban Institute)的Laurie Goodman说,据该学院的指数,如今的贷款风险比2000-2002年贷款标准较合理时期还要低。

谢卡拉说,放贷者和房地美及房利美只是在放松一些边缘条件,以帮助更多人获得贷款,例如允许更高的债务收入比,但同时要求很高的信用分数。

他说,过去,是方方面面都在放宽标准,现在只是放松了一点点。

谢卡拉还强调,泡沫时代风险最高的贷款并非由房地美和房利美购买或担保的,而是与无担保能力的抵押支持证券捆绑在一起。他说,他预期除非投资者再次青睐这些金融产品,否则是不会出现宽松贷款标准的大潮的。

他说,房利美和房地美会采取负责任的方式来放宽信用和安全标准。

(互联网资讯综合整理)

Zillow报告显示:美国平均房价首破20万美元 | 美国

美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告,6月份全美平均房价为20.04万美元,同比上涨约7.5%,有史以来首次突破20万美元大关。在十年前美国房地产泡沫巅峰期,美国平均房价峰值为19.6万美元。

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6月份西雅图房价同比上涨13%,涨幅为全美最快
6月份西雅图房价同比上涨13%,涨幅为全美最快

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报告指出,供不应求是导致全美房价上涨的主要原因。6月份美国普通住宅房源数量比去年减少了11%,创2013年7月以来最大单月降幅。过去五个月,全美房价同比上涨超过7%,许多城市房价在以两位数的速度持续上涨。西雅图达拉斯拉斯维加斯的房价上涨最快,6月份西雅图房价同比上涨13%,平均房价高达44.71万美元,达拉斯拉斯维加斯的房价分别上涨10.5%和10%。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示,全美房产市场持续火热,并无放缓迹象,只有像旧金山湾区这样的地方市场有明显的降温现象。但即使是在房产市场放缓的地区,房价也仍然处于或接近峰值水平,并且房源选择有限、购房需求旺盛,竞争异常激烈。

(据中国证券报)

卖房标明“不卖外国人” 密歇根州屋主违反歧视法 | 美国

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在美国密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人”
美国密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人

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美国密西根州一名屋主准备出售房屋,但挂出的标牌特别强调不卖给外国人,密州民权部门8日表示,屋主的售屋广告违反密州和联邦的反歧视法律

在密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人”。

密州民权部门发言人说,这个售房标志违反了美国联邦公平房屋法,该法禁止任何房地产交易的说明丶声明和广告歧视外国人,该售房标志也违反密州的民权法。

普拉特表示,他一个月前想出售房子,但没有表示要价多少。他接到一些询问电话,但质疑来电者的买房诚意,认为他们是骚扰他。

普拉特说,他的售房广告直言不讳,如果有人想买,他愿意见面,但购屋者需有银行存款。他坚持自己没有做错事,有权把房子卖给他选择的任何人。

普拉特的卖房广告在网上传播後,密州蓝辛市的妇女南希·克努佛表示担忧,会导致歧视泛滥。她说,普拉特曾是陆军士官,感谢他保国卫民,但他无权歧视移民。

克努佛表示,大家都应遵守法律,知道美国是多元文化社会,对其他人持欢迎态度,无论他们是什麽种族背景,也不管他们来自哪个国家。

普拉特说,他的售房广告并不像有人想像的那样,那些强调美国是移民国家的人,更应重视美国公民。

梅森镇市长表示,普拉特的售房广告没有在社区引起严重质疑,没人提出不满,广告也不代表梅森镇的意见。

(据世界日报)

美国人做了什么?竟然让房租价格不再上涨了 | 美国

金融危机已经过去了近十年,在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告,美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元,环比仅增长0.1%。

美国全国各地的房租仍在稳步攀升,但增长已然放缓,而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据,今年7月,全国范围内租金环比仅增长0.1%,同比仅增长了2.6%。

在很大程度上,这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓,以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年,将有近34.7万套新公寓进入市场,比去年增长了21%。

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图1:全国平均租金水平
图1:全国平均租金水平

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对于读者来说,这不足为奇,因为过去几个季度里,尤其是纽约和旧金山那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软,这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子:

  • 公寓销售暴跌20%,纽约房地产泡沫破灭;
  • 挂牌时间延长且折扣力度加大,纽约的房地产价格第四季度暴跌;
  • 价格调整正在进行,旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平;
  • 从业以来房屋租金首次下跌,房地产经理警告“经济衰退即将来临”。

正如我们几个月前指出的,毫无疑问,跟几乎所有泡沫一样,租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现,这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。

根据下图,目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平,并已超过此前的泡沫峰值40%。

图2:多户型住宅建设处于历史高点
图2:多户型住宅建设处于历史高点

不过,尽管租金上涨确实在放缓——房屋建设确实在发挥作用,但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的,64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此,今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场,以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。

即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平,而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处,尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终,租房者更有讨价还价的筹码。”

比如,曼哈顿。长期以来,纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区,但由于最近租金同比下降3.1%,以及庞大的库存住房,该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年,有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元,较年初的4154美元大幅下降。

Ressler称,由于大量新公寓进入市场,部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施,包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠,比如一个月免租金,或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场,比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓,纳什维尔和奥兰多也是如此。”

图3:房租同比下滑的美国城市
图3:房租同比下滑的美国城市

与此同时,在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区,租房需求仍在增长,再加上缺乏资本投资,这些因素都在推动租金大幅上涨。

德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人,失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份,只有3.5%的居民没有工作。过去几年里,健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来,已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长(以及随之而来的租房需求上升),这使得该城市的租金飞涨。如今,在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元,相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%,7月份达到1013美元。

最后,以下是美国2017年7月底,前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外,纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场,而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民的研究都显示,大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。

图4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)
图4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)

(据凤凰国际)

在美国选购海滩房 还得留心高额公寓费 | 美国

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在美国选购海滩房 还得留心高额公寓费 | 美国

到了夏天,每个周末都有数以千计的汽车横跨海湾大桥,驶向美国东部海岸。司机们可能刚刚花费了几百美元或是几千美元租下海边的住房。能拥有一套自己的沙滩房,无论是自用还是出租,听起来都是十分美好。

去年,大多数人通过抵押贷款来购买马里兰州大洋城(OceanCity)的住房。由于几年前的金融危机,现在银行在发放第二次贷款时变得更加谨慎,经常要求贷款人预付20%至30%的款项。

资深房产中介认为,选购海滩房,地理位置十分重要。一栋海滨前的沙滩家庭房与海湾一侧看不到任何风景的大开间式公寓,所带来的收入差距会很大。

购买房屋时,还要考虑到许多其它开销,包括房屋保险、公寓费、房产税。如果将房屋出租用,业主需要有足够的存款储备,以防出现意外事故。

要注意的是,抵押贷款不包含公寓费,所以这将是支出的一大笔开销,这是共享所有权益处时需要付出的成本。有些公寓会收取每个月上千美元的公寓费,用于保险、维修、建游泳池、维护屋顶和停车场。

马里兰州大洋城90%的独栋房和公寓都被用于度假或出租。

相关资讯:美国住宅出售获利平均为5.1万美元 回报率约26% | 美国

(互联网综合整理)

美国住宅出售获利平均为5.1万美元 回报率约26% | 美国

近来除了鸿海郭董在美国特朗普总统丶威斯康辛州州长等陪同下,於白宫发布鸿海投资美国威斯康辛州100亿美金之记者会外,日本丰田汽车与马自达汽车亦於日前宣布,将合资16亿美金在美国投资新厂。似乎在特朗普的大力招商下,全球企业马不停歇地涌入美国,深怕在特朗普的“制造业回美”的利多补助下,失去先机。

因此今年以来,许多朋友频频徵询我对美国房市的看法。其中,最多人问我的问题,不是美国房市能不能买?而是,美国房市能赚多少?大约需持有多久?报酬率好吗?

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市
西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

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根据美国ATTOM Data Solutions房产资讯服务公司今年第二季的“住宅销售报告”,美国住宅持有人销售房屋平均获利约5.1万美金,换算报酬率约26%,达到自美国2007年丶发生金融海啸以来,最高的水准。同时,根据统计报导,出售住宅的所有人,平均持有时间约8.05年。

若再以处分报酬率(capital gain %)最高的区域来看,则是以加州圣荷西的75%丶旧金山的65%丶与西雅图的63%,分别位居前三名。

不过,值得注意的是,机构法人(定义为至少一年购买超过10间住宅者)的投资在美国住宅的交易比重略降。

另外,欲持有美国房产投资人也须注意,根据Zillow and Thumbtack的资料,美国房产所有人平均每年的持有成本,包括“可预见”的成本,例如房屋税丶房屋保险费之类。而房屋维修费丶後院树木剪修费等,则归属於“未能预见”的成本,两者合称“隐藏成本”。一般而言,美国房产持有人,平均成本每年约为9,000元美金,从最贵的1.7万美金,到最便宜的印第安那的7,000元,隐藏成本差异颇大。所以,有兴趣投资美国住宅房市者,须将此笔“隐藏成本”也列入考虑。

(据经济日报——锺仁义

美国对华签证慢慢收紧 聊天软件内的对话也被查!| 美国

据新京报报道,自特朗普上台以来,美国签证政策正一步一步的收紧。先是年初的禁止向7个国家公民发签证,提高工作签证以及频繁的变更签证政策等等。似乎在2017年过去的每一个月份,我们都能看到与“美国签证”有关的相关新闻。

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而这一切似乎并没有消停的意思。就在本月初(8月3日),美国国务院在联邦公报中公告一份签证问卷表格草案,征求公众意见。依问卷内容,某些申请美签的外国人会被要求填表,提供社交媒体账号及详细的个人经历与旅行记录。

其实,在今年5月份,美国国务院就开始试点推行这份调查问卷,收紧对美国访客的审查,要求美签申请人填报所有的护照号码、五年的社交媒体账号、电子邮件账号及电话号码,以及15年的个人信息,包括居住地址、就业和旅行历史。

美国国务院在8月3日的公告中表示,设计这份调查问卷,“是基于防堵恐怖主义、维护国家安全及避免其它非法签证的目的,以更严格地审查美签申请人”。这份签证问卷表格并没有明确针对任何国籍,依其公告,大众有60天的时间提出评论意见。

据美国国务院官员透露,如果正式实施,估计每年约有6万5000名美签申请人“将呈交具威胁性档案”,需要额外审查。

需要注意的是,未来三年内都将实施这份签证问卷,全球各国的赴美签证都将受影响。这个要求虽然没有强制要求加入,但是如果你不填写的话,签证被批下来的希望基本为零。

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美对华签证:收紧动作已经开始

虽然,8月3日公告中的问卷并没有明确的针对任何国籍,但是在过去的一段时间里,美国对待中国公民的态度,也一再的表明对华的签证政策也正在慢慢收紧中。

首先,美国使馆近期将免面试申请签证的标准,突然由原先的签证失效后的48个月缩短至12个月。其次,近期常有中国公民在入境美国时,因聊天软件内的对话,而遭到的取消美国签证的案例发生。甚至有中国公民以奔丧为目的的签证也遭到拒绝,而这并不属于正常现象。

儿子被杀,父母奔丧签证被拒

1月29日,27岁的华裔青年陈进在位于马里兰州鲍伊市(Bowie)的“蓝色星期日酒吧与烧烤”(Blue Sunday Bar & Grill)餐馆内,被40岁的非裔酒保莫伊(Karlief Moye)开枪射杀。当天被射杀的还有28岁的华裔青年邹学(Xue Zou,音译)、46岁的非裔经理摩根(Sherwood Morgan)。

得知独子陈进身亡的消息后,其远在福建的父母希望能申请赴美为儿奔丧。谁知当陈进父母17日前去面签时,领事官只问了两个问题:第一,你们干什么去?第二,你们的儿子是否结婚?得到陈进已经结婚的答复后,就当场拒绝了其父母的签证申请。而后,二老在当月24日再次美国签证时,依然遭到了拒绝。领馆方面认为陈进在美国已经结婚,其妻子足以为他料理后事,无需双亲赴美。

儿赴美签证被拒,老父抱憾去世

65岁华裔老者林存熙,四年前由在纽约的大儿子从福建连江申请来美,享受团圆之乐。谁知,去年8月,林存熙突然开始消瘦,到医院做检查后被诊断罹患上了食道癌。之后他接受了医生建议做了肿瘤切除手术后,但病情依然多次恶化,医生甚至多次下达病危通知。

眼看着父亲的生命已经倒计时,今年3月份,林存熙的大儿子向美国亚总会求助,希望能让家乡的弟弟来美与父亲见上一面。但林存熙的小儿子林仁楷于3月14日前去广州美领馆申请签证,却被拒。3月22人日再次去美领馆面签,但依旧被拒。被拒的一部分原因是因为,当林仁楷被询问他在纽约的哥哥当年是怎么到美国的问题时,林仁楷回答说不知道后,领事官认为他没有说实话,因此当场拒绝了他的申请。

据悉,早已在医院重症监视室的病床上气弱游丝的林存熙当天听到小儿又被拒的消息后溘然长逝,留下悲痛欲绝的家人。

美国亚总会主席陈善庄表示,自川普上台后,遭遇巨大变故的当事人,如果在美国拥有直系亲属的话,则国内想要前来的亲属往往会遭到严查,如果一些硬性指标不满足的话(如银行对账单),申请成功率也远远低于奥巴马时期。(巴马执政时,美国亚总会帮助乡亲申请来美签证的成功率达到95%。但特朗普执政之后,到目前为止成功率只有50%。)

因Facebook上一句话,中国留学生遭遣返

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今年3月初,一名微博网名为“高宇仁”的中国留学生分享了她入境美国的离奇经历,仅仅因为FACEBOOK(类似于人人网的社交工具)上的一句话,而遭到遣返,并被处以五年内不许入境美国的处罚。

据当事人叙述,自己在入境美国时,遭到警察盘问,并被要走手机。而后,自己遭到了警方的搜查,并被询问是否在美国非法工作。当事人在否认后,遭到了警方的诱导和胁迫,最终,当事人因为感到恐惧而承认了在美非法务工的事实。而警方掌握的证据,是当事人Facebook上,一段和朋友沟通的留言。在这段留言中,当事人称自己正在为一家公司提供免费的帮助。

虽然美国方面认为其对华签证政策并没有发生太大的变化,但是在许多人的亲身经历中,我们已经感受到了十年赴美签证高潮期后的政策收紧。

因此,如果你有赴美签证的需求,还请在诚实守信、认真准备资料的同时,也注意一下以下的内容。

美国签证一些政策变化:

免面签时限缩短

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原规定“美签到期48个月内就可以享受免面谈续签服务”,现缩短至“到期12个月之内”才可享受免面谈续签服务。

免面谈续签仅适用于以下签证类型,且当前该类型签证必须有效,或过期时间不超过12个月。包括:B类(临时商务/旅游)、C-1类(过境)、D类(乘务员/船员)、C1/D类(过境/船员和机组人员签证)、F类(学生)、J类(交流访问学者)、M类(非学术型学生)或O类(杰出人才)、H-1、H-4、L、P-1或P-2类、多次入境的L签证(公司内部调职者)。

自2016年11月29日起,持有10年期B1/B2或者B1/B2签证的中国公民,赴美前还需通过签证更新电子系统(EVUS)更新个人信息和其他签证相关信息,才可赴美。也就是说,如果你有美签,但是没登记EVUS,是无法入境的。这项新规定仅适用于B类签证,且更新一次可以两年有效,但对于其他类型签证并无影响。建议您有了美签登记好EVUS以后再安排您的行程。

随机电话调查变严格

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从年初开始,美国开始加强对中国大陆申请人进行随机签证电话调查,并且是在面签前1-3天。在此提醒所有签证申请人,务必提供真实的背景信息,回答内容务必与网上填写的申请表格一致。

85313000或者其它以8531开头的电话,是美国大使馆的总机电话。如果漏接了电话,回拨过去是无法找到调查人员的,所以请务必随时保持畅通状态。调查人员大多是使馆的中方工作人员。

注意自己的社交媒体言行

在美国国务院开始试点推行调查问卷中,要求美签申请人填报的信息中,需要交代其在过去五年里所使用的社交媒体账号ID ,如Twitter 、 Facebook ,微信、微博等。

如果你所持非移民签证,也没有递交移民申请,却在社交平台上发布有移民倾向的言论;或账号中存有违反美国法律的言论(非法务工等);又或有与恐怖主义有关的言论,请一定在赴美之前,对自己的账号进行重点筛查。

有美国律师建议,为了避免惹麻烦,中国用户入境美国前先把微信给删除。

其他一些注意事项:

银行对账单

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银行对账单的是申请美国签证中极为重要的资料,建议您注意以下几点:

1、余额大于5万元人民币,不必任何时刻都超过这个数字,但是最后一笔交易完成后,余额一定要超过这个数字。如果您的行程较长,那么建议您提供余额更高的银行对账单。

2、杜绝大笔存入或者取出,大笔存入的概念是超过日常平均水平的三倍以上,即使余额不足,也不要大笔存入,提供多张银行卡的对账单更加稳妥。

3、银行对账单只要是拥有国家允许经营资质的银行开具的均可,ATM机打印的对账单是不可以的,需要在柜台办理的才可以。

了解在美亲属的情况

之前探望病危父亲被拒的案例,就是因为不熟悉在美亲属的情况造成。

因此,在面签前,要对自己在美亲属的情况有一定的了解,如果被问到的话,回答不知道或者回答错误,都是有很高概率遭到拒签的。

注意自己在美国的信用

凡是在美国产生不诚信记录的申请人,在申请过程中,有极高可能性遭到拒签,因此,如果在美国遇到什么情况,一定要寻求正当途径解决,千万不要想着一走了之,或存有过一段时间大家都忘了这类的想法。

(据星岛环球网)