Tag: 英国房产投资

对英国房屋贷款市场来说，过去的2014年颇为波折起伏。上半年房市复苏，但是英国政府推出的多重措施却减缓了按揭的发放。下半年房市减速，但疲软的经济却让按揭利率大幅下滑。至2015年，已经可以说处于一个利率在历史低点的时代。那么，在这样的经济环境下有怎样的优质按揭，投资者们又应怎样利用这个时代的低利率呢？

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一、创历史纪录的按揭利率低点

• 保持低位的基础利率

从去年下半年开始，英国央行的基准利率加息的前景不断黯淡。时至今日，许多经济学家预计英国央行至少12个月之内不会加息。例如，英国央行首席经济学家安迪．霍尔丹（Andy Haldane）表示由于全球经济增长疲软、工资上涨缓慢、政治和金融风险，经济前景已经恶化，这也意味着利率将在“更长的时间内保持低位”。

由于决定按揭利率的一个关键因素——掉期利率（Swap Rate）的涨落与央行的基础利率变化前景息息相关，因此的黯淡的加息前景也带来了掉期利率的下滑。这也克服了贷款资助（Funding for Lending）计划的结束所带来的不利因素，并为贷款机构提供了便宜的资金。

• 竞争带来廉价的资金

另一方面，欧洲地区以至全球的暗淡经济前景、工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。房市从去年下半年已开始失速，购房按揭的需求也相应下降。英国央行的去年年底发布的数据显示，2014年11月的购房按揭批准数量为59,029，比起1月时的76,611降低将近二成。因此，面对着减速市场的众多按揭机构都在想着如何把有限的购房者发展成自己的客户。

为了限制房市的泡沫风险，英国金融市场行为监管局（FCA）和英国央行在2014年分别发布了按揭市场回顾(Mortgage Market Review, MMR）和对高风险的按揭数量的限制。这都使得首付不足的按揭申请人受到很大限制。不过时至今日，这些严格规范所带来的影响已经被市场吸收，贷款机构的竞争已经把资金价格的下滑直接传递到了借款人终端。

• 创历史纪录的按揭利率低点

根据Moneyfacts发布的数据，五年期定息按揭的平均利率在2010年时是6%，而现在仅为3.73%，几近腰斩；而二年期定息按揭的平均利率也从2013年的4.11%降至当前的3.27%。即使那些较为罕见的十年期定息按揭利率，也有显著的下降。

定息的购房出租按揭利率也处在有史以来的最低记录，平均利率仅为3.82％，而且产品数量也在一个月之内从757上升到811。

• 五年期定息按揭

五年前（2010年），以借贷15万英镑计算。首付25％的按揭最好产品来自Mansfield建设协会，利率4.75%，每月还款为855英镑。

当前五年期定息按揭（首付25％）最好产品来自Tesco银行，利率2.69％，每月还款额为687英镑，五年内将节省10,080英镑。

如果您有35%的首付，First Direct还提供了利率为2.29％的五年期定息按揭

• 二年期定息按揭

二年前（2013年），首付25%的最好产品来自Chelsea建设协会，利率2.64%。以借贷15万英镑计算，每月还款684英镑。

当前Tesco银行提供利率1.59％的产品，每月还款606英镑，二年共节省1872英镑。

First Direct的母银行汇丰银行（HSBC），还提供了最廉价的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。

• 十年期定息按揭

十年前（2005年）Northern Rock的产品（首付15％，利率4.99％）来计算，每月还款876英镑。

现在Woolwich建设协会提供了利率3.49％的按揭，每月还款750英镑。十年节省15,120英镑。

如果您有40%的首付，那么First Direct提供的十年期定息的利率为2.89％，手续费950英镑，可以节省更多。

二、财务方略A：谨慎还款

2007 年前后，让世界陷入了有史以来最严重的经济衰退的原因正是疯狂发行的房屋贷款。当时从个人到银行，都认为房价必然会涨，因此购房与发放房屋贷款是稳赚不赔的生意。银行发放了大量不负责任的按揭，结果积累的潜伏风险在盛宴结束的时候让全世界都陷入了数年的萧条与信贷紧缩。

殷鉴不远。因此，身处这个低利率的时代，审慎的方案是把偿还抵押贷款作为重中之重。利用低利率的优势转按揭，清除尽可能多的债务。

这其实很简单，没有任何风险而且可以节约很多资金。比方说，你有一个30万英镑的按揭，还需要偿还20年，你的按揭处在标准可变利率，当前3.99%，也就是每月1,816英镑的还款，如果你切换到First Direct的终身跟踪按揭，利率为央行的基础利率（当前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，这将使您的每月还款降至1,488英镑，每月节省 328英镑。在此基础上，如果你保持每月1,816英镑的还款额度，也就是超额支付，你会提前四年清偿债务，并总共节省下9.1万英镑的利息。

如果您希望把按揭设为定息，那么当前有五年期的定息按揭，利率2.29%，这使您的每月还款降低200英镑。假设您以后也能按照这个利率偿还按揭的话，那么你偿还的总额将减少13,855英镑，并可提前32个月清偿。

虽然看起来定息按揭的优势没有终身跟踪那么大，但是如果基础利率在2年之后开始上涨，定息按揭会给你更多的确定性。不过终身跟踪按揭也有其独特优势，绝大多数都可以无惩罚的退出，届时您再换成合适的定息按揭即可。但关键在于把握住当前的低利率，不要无所作为。

只要让你的每月还款额度维持在现有的水平，那么利率的降低就会让您更快的清偿，并给你的财务状况带来可观的提升，使您能够有财力去考虑其他方面，例如在养老金中投入更多。

从现金的实际回报率来看，超额支付利率为3%的按揭，对按照基本个人所得税率20%缴税的人相当于3.75%的储蓄利率，而对更高个人所得税率40%缴税的人则相当于5%的储蓄利率。

从贷款机构的角度来说，如果客户想要超额支付并加速清偿贷款，大多数贷款机构会给客户一定的灵活性。不过超额支付之前，请详细检查您的合同，通常每年最多可 以多交10%，但是少数贷款机构的合同可能会施加严厉的惩罚。如果你的按揭是终身跟踪的或标准可变利率，那么通常对超额支付没有限制，可以充分利用。

三、财务方略B：借款投资

当今是低利率的时代，如果敢于多承担一些风险的话，完全可以把房屋的产权释出，然后籍此投资其他收益更高的项目——甚至购房出租。不过，如果要把释出的产权用于投资的话，您就需要额外考虑缴纳个人所得税的问题，而且还需要有不错的回报率才值得一做。

如果您已经积攒起了房产的一定股份，那么您可以用这些钱来做一定的投资。对房产本身来说，释出的产权可以用于房产本身的改造，扩建或改造厨房都可以为房产带来可观的升值。以利率为1.64%的两年期定息利率为例，贷款10万英镑，那么按揭的手续费加上利息也超不过4,000英镑，但是为房产带来的升值可能会远高于这个成本。

如果您打算更进一步，用借来的钱投资并收取回报，那么最简单的也最安全的，就是存入银行收利息。

如果以 1.64%的按揭利率作为标准，并假设你需要缴纳20%的个人所得税，那么只要银行的存款利率高于2.05%就是有赚头的。当前有好几个2年期的定息储蓄 账户利率高过2.05%，其中最好的是Al Rayan银行，利率2.3%。如果您缴纳40%的个人所得税，那么，你需要至少2.8%的回报率，才能抵消1.64%的按揭利率——这在当今的低利率时 代，并不好找，不过Santander银行的现金账户（Current Account）会为最多2万英镑提供3%的储蓄利率。

你也可以投资于富时100，（20%个人所得税）税后的分红回报远高于3%。

如果您打算利用当前的低利率来产权释出你现有房产的产权，然后购房出租。那么也可以算一笔账：假设你从主家释放出10万英镑的产权，利率1.64%。然后你可以用这笔钱作为首付，然后购房出租。以伦敦东南部佩卡姆地区（Peckham）的三卧室的前政府保障房产为例，价值30万英镑，目前的月租金为1820 英镑。目前最好的仅付利息的二年期定息购房出租按揭利率为2.64%，也就是每月还款440英镑（别忘了这部分支出可用于扣税），除去其他的一些费用和前期费用，平均下来这两年的每月利润可以超过1,300英镑。而且这只是租金的收益。

而在两年之后出售房产的时候，房产很可能已有显著的升值，这又是一笔额外的收入。英国预算责任办公室预测房价从2015年4月开始，四年内将上涨19%。照此计算，四年后房产的增值还将为您带来5.7万英镑。

显然，承担了更大的风险也有更大的回报。只要不被贪婪占据了内心，理性的分析与精细的计算还是可以帮助有准备的人的。

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中国有句流行语叫做“你不理财，财不理你”，讲的就是一种理财观念。而在西方，个人财务策划早已相当成熟，不管你从事什么行业，不管你的理财金额有多少，不管是社会名流还是平头百姓，理财可以说是每个人每个家庭都会操心的一件事。

今天，让我们一起看看英国名人投资房产的心得。从新闻主播到网球大满贯得主，从喜剧明星到板球队队长，听听这些英国名人是如何看待房产投资，又如何靠买房卖房发家致富的。

BBC著名新闻主持人Nicholas Owen：我最大的遗憾就是房产投资少了

68岁的Nicholas Owen 是英国BBC和古典音乐广播台(Classic FM)的著名节目主持人，曾供职于英国独立电视台，并任该台英国皇室新闻首席记者等。

“我人生中最明智和最愚蠢的投资决定都和房子有关。明智的是我早早就还清了两笔房贷，一次是1980年代，我用在Goldsmith工作的薪水还清了房贷，还 有一笔是我在ITN工作时还清的。所以后来，我就不用再担心房贷的事了。但我也后悔，房产投资太少。1990年代，本来有机会在伦敦以一个非常划算的价格买一套房，但是一直犹豫不决。要是当时买了的话，估计现在房产的价值十分可观了。”

艺术评论家Brian Sewell：房产比汽车更值得投资

Brian Sewell 著名媒体人、艺术评论家，《伦敦标准晚报》（London Evening Standard）专栏作家，因其辛辣尖刻的评论而名声大噪。曾获英国最著名艺术奖项“透纳奖”。

“我人生中最成功的一笔房产投资，是1970年代在Westbourne Grove以7000英镑购买过一栋房子，那对于我来说是经济状况上的一次转折点。在我买后十个月，有一对年青夫妇愿意出价14500英镑购买。成交后， 我不但还清了5000镑的房贷，短短十个月，还净赚了7500镑。

之后，我在Kensington一个僻静的地方购置了一处大一点的房产，差不多三十年后我卖掉了那所房子，赚了上百倍。之后我又在Wimbledon买了更大的房子，退休后就一直住在这里。

我觉得资金一定要用来改善你的生活条件，比如说买所更好的房子，或是用作子女教育的储备金，等等，而不是把钱花在汽车上。”

影视名宿Bill Oddie: 房子30年涨了140多倍

Bill Oddie英国银屏上的老面孔。因70年代出演BBC喜剧《The Goodies》走红，后来主持了两档BBC录制的英国野生动植物节目而广受年青观众的喜爱。

“1970 年代时，我的婚姻出现了破裂。于是我在我们房子的旁边又买了一栋房子。房子的装饰风格类似情景喜剧里的场景。我和妻子把两所房子连通了起来，她住一栋，我 住一栋。我记得，有个朋友给我说过，‘你买房子肯定不会后悔的。’事实也确实是这样，因为房产升值的很快。几年后我们离婚了，我们把这两栋房子都卖了。然后我花了自己一半的积蓄买了现在住的房子。1980年代初期买的时候，房子是13500英镑，现在至少可以卖到200万镑，涨了140多倍，升值的幅度真的太不可思议了，要是再升值一点，我就该缴纳‘豪宅税’了。”

英国影视明星Peter Duncan：房子升值“赚钱”的本事比你大

Peter Duncan 英国男演员，电视节目主持人，曾因主持儿童电视节目Blue Peter和另一档家庭旅行纪录片而受到观众青睐。

“房产的投资对于一个人的财富十分关键。我认为自己还是眼光不错的，根据行情的变化，我会找准机会，买卖房产。在我还很年青的时候就买过房子。过去的四十年里，我又买卖了四五次房产。房子的改造都是我和我的家人亲手完成的。我觉得，房子升值‘赚钱’的本事比我们上班挣钱要多。”

Craig Charles: 有赔有赚的房产投资经历

50岁的演员Craig Charles，最早是在BBC的科幻喜剧Red Dwarf种扮演Dave Lister而出名，但却是因为在英剧Coronation Street中扮演Lloyd Mullaney而被更多人所熟知。

“最失败的一项投资就是在南安普顿买了一栋房子。那是一个五居室的乔治亚时期的房产，位于Hamble河畔，可以俯瞰Elephant Boat Yard，那曾是电影Howard’s Way的取景地。我买下它时花了86万英镑，然后又花了100,000英镑用来重新翻修。好多年前我就打算把这栋房子转手了，但是几年来最高的出价也仅是72万英镑，远低于我对他的投入，所以直到现在这栋别墅都没卖出去，只能用来出租。

最明智的投资也是和房子有关的。在上个世纪90年代初期，我在Harpenden买过一栋房子，只用了三年，房价就翻了一倍。”

经济学家Vicky Pryce: 庆幸自己很早就买了房子

英国经济学家，曾任英国政府经济服务部联合主管。2013年，她和前夫因为妨碍司法公正罪被送进监狱8个月。

“最明智的投资当然是买房子了。当我加入Williams and Glyn之后，银行曾经为所有的男性员工提供一个低利率的抵押贷款，大约是0.5%，尽管方式的通货膨胀率很高。但是除非是单身的女性，或者可以证明自己 不打算生孩子才可以享受同样的待遇。直到引入了《平等机会法案》，我才通过抵押贷款，以一个很低的利率在West Dulwich买下我的第一处房子。那时我23岁。从那时起，我先后出手了四次投资房产。虽然我的房产升值并不是很多，但是能够很早的就成为有房一族对我后来事业上的发展起了很大的帮助作用。”

橄榄球星Ben Cohen:从家人身上学到的理财经验

Ben Cohen，英式橄榄球运动员。作为一名职业橄榄球运动员，年轻的时候的确可以赚到不少钱，但它是一个有局限性的职业。每个球员的职业生涯都是有限的。

“1990年代末，我曾花了42,500英镑买下我的第一栋房产，几年后就以65,000英镑的价格转手了。”

Hilary Devey：乐于在世界各地投资房产

Hilary Devey，英国商人、电视人和企业家。因为参与了BBC 2台的电视节目Dragons’ Den而被大家熟知，随后在转入BBC 4台之后，主持了一档新的节目The Intern。

“我现在的家是一栋为爱德华七世建造的房子RangemoreHall，房子很大，大约有16,000平方英尺，共八间卧室，八间卫生间以及13英亩土地。9年前我买下它时大概花费了200万英镑。

除了Rangemore Hall，我在伦敦还有一处房子，位于St Katherine码头，房子不大，只有4,000平方英尺。目前的价值约为450万英镑。

另外我在世界其他国家还有四处房产。因为我非常讨厌住酒店，这也是我买下这么多房产的原因。因为我会想，如果我需要经常去一个地方，那就需要在那里有一栋属于自己的房子。

我在美国佛罗里达南部的棕榈海滩、西班牙的Altea分别有一栋别墅、在Marrakesh有两栋别墅。目前，还有两处房产正在建造中，所用的土地是我6年前买下来的。

我在佛罗里达的房子花费了大约223万英镑。虽然我不确定现在这栋别墅的确切价值，但是人们给我的开价都高于我之前的买价。西班牙的别墅花了约一百万英镑，目前价值250万英镑。而Marrakesh的别墅目前的价值也在400万英镑左右。

如果市场持续走好，我想我还会继续投资房地产的。比如现在，我就在考虑投资克罗地亚和北塞浦路斯。那两个区域我都非常看好。”

Dominic Cork: 贷款购房成为最明智的投资决定

前板球运动员Dominic Cork，在1992年至2002年间曾代表英国国家队出场69次。2011年正式退役。

“我做过的最明智决定就是进行投资并在很年轻的时候就申请了抵押贷款买房。当我搬到Derby后，首要任务就是买了我的第一套房子。在投资上面，买车是我做过的最糟糕的决定。我想有很多朋友也做过类似的事。因为，开新车的同时也意味着你就此损失了数千镑。”

网球大满贯Virginia Wade：伦敦房产赚的最多

英国前职业网球选手，获得过三次单打大满贯和四次双打大满贯，也是英国历史上唯一一位拿下所有大满贯的职业球手。

“我在纽约和Fulham各有一套公寓，在肯特有一套家庭房，在巴巴多斯有一套用来出租的别墅。虽然成本早就超过了租金，但好在我不需要还贷款。以前我曾经在英国做过房产投资，赚的最多的是一处伦敦房产。那还是1977年的事情。当时我在Marylebone High Street买了一栋楼，上面两层是公寓，底下是商铺。我记不清在80年代将它转手时的具体价钱，但是这次投资真的很成功。”

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