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中国建商海外淘金 钱进东南亚 | 海外

中国建商近年来积极走出去，东南亚成为中国建商的首选，包括碧桂园丶富力丶绿地集团等大陆建商也都瞄准马来西亚，展开投资布局计画，其中最受瞩目的就是碧桂园在马来西亚的“森林城市”规画案，十分轰动。同时，中交房地产丶中国港湾工程与中国路桥工程等集团也盯上新加坡，展开插旗动作，另外，包括柬埔寨与印尼等地也都有中国建商的足迹。

2016年中国建商纷纷出海。以万达丶绿地丶万科丶碧桂园丶招商蛇口为代表，通过收购酒店丶办公大楼与当地机构合作买地开发，投资地产等，足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯丶马来西亚丶欧洲丶美国等地。其中以“产城一体化”和“立体化绿色智慧城市”为宣传口号的碧桂园“森林城市”一度成为市场关注焦点。

不少中国建商海外布局，都盯上新加坡，展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅
不少中国建商海外布局，都盯上新加坡，展开插旗动作。图为新加坡市区外的一些政府组屋及私人住宅

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风险更高 热潮难延续

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，中国海外买房团与开发商们的东南亚热潮可能会持续到2017年上半年。对应中国中央强力打房，更有机会诱发中国投资客更大力转向海外买房，估计热度可延烧到2017年上半年。

不过，中原地产市场研究部总监张大伟认为，这股热潮很难形成更大规模也难以持续，因为相对欧美丶澳洲等成熟市场，东南亚投资的政治丶金融丶法律等环境风险都是更高的。他说，对於东南亚来说，不具备投资目的地首选的可能性。因为毕竟它的社会经济发展还不如中国。选择在东南亚投资还不如在中国非限购城市购买物业，反而更有保值的可能性。

3月6日，马来西亚总理纳吉布（左二）出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典
3月6日，马来西亚总理纳吉布（左二）出席碧桂园“森林城市”全球开放盛典

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资本管制 建案传停售

尽管如此，中国海外买房团依然涌向东南亚等地，尤其在马来西亚，碧桂园在马来西亚近资2500亿人民币，在当地填出全球最大的人工岛，面积达13.86平方公里，约等於半个中国澳门，估计开发年限长达20年，也将成为中国建商在海外最大的建案计画。

不过，这项大投资计画最近却因中国资本管制而出现警讯，据侧面消息传出，该建案已停止销售，因而引发中国投资客的恐慌，碧桂园方面也出面澄清，主要是升级改造，与外汇管制无关。这项规画当初打出投资移民优惠，曾吸引不少大陆投资客关爱眼神。

目前真实原因仍待确认，但该项目停售将并非海外房产项目中的个案。2016年建商纷纷出海，在境外开发出地产项目後，主要客层还是以中国投资客为主。可是，2017年以来，个人外汇监管封堵漏洞，资金难以流向海外，出海建商或将普遍面临销售上的困难。

（据中时电子报）

中国加大资金管制 海外买房投资变得困难 | 海外

中国近来不断加大力度，阻挡资金外流。影响所及，不但大型併购、收购足球队变得不容易，就连中国人最爱的海外房地产投资，都出现困难。

据《纽约时报》报导，39 岁的 Kitty Zhu 与数百名投资人，共同在马来西亚投资一个房产建案，据开发商表示，当建案完成，这裡将是绿树成荫的海滨房屋，也有针对老人及儿童的便利措施。但由于付款在马来西亚进行，在中国严管资金流出之后，付款变得困难。

中国加大资金管制 海外买房投资变得困难 | 马来西亚
但由于付款在马来西亚进行，在中国严管资金流出之后，买房付款变得困难

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Zhu 表示，她已经付了 33.4 万美元中的 4.4 万美元，但管制加大后，她已经失去信心，想要退费，销售人员却自此就躲著她。

在中国官方不希望人民币大贬，加大力度管制资金流出之后，去年底推出各种管制措施，要求境内个人换汇不能用于境外买房及证券投资，防资金「化整为零」偷渡海外。

如此一来，不仅是大公司，连一般人都受影响。上周五，在银行支付卡居领导地位的银联海外部门表示，将禁止公司旗下银行卡，在海外买房。

这类管制料将影响巨大。据房产谘询公司 Jones Lang LaSalle 数据，中国人去年在海外房产投资了 330 亿美元。GMT Research 驻中国香港的分析师 Nigel Stevenson 表示，最大的麻烦在于，许多海外的大型开发案，原本就是针对中国买家，而非当地投资人设计的。

海外国家很多也不喜欢中国人的买房投资。马来西亚前总理 Mahathir Mohamad 就多次批评，这类大型投资造福了富裕华人，对当地的经济回报却相当有限。现任总理纳吉 (Najib Razak) 则认为，马来西亚只是借镜了杜拜的做法，吸引海外投资人。

《金融时报》近期报导则认为，全球房价飙涨，主要与中国资金有关。这带来如英国、加拿大温哥华与澳洲南威尔斯等地，针对外国投资人课徵特殊印花税。

（据钜亨网）

马来西亚央行：外资1月售39亿令吉大马债券 | 海外

马来西亚国家银行最新数据显示，外资在 2017 年首个月内共卖出价值 39 亿令吉的大马债券，这也是外资连续第 3 个月出售手中债券；惟，相比外资在去年 12 月卖掉价值 54 亿令吉债券，外资撤离大马债市的脚步已经有所放缓。（马来西亚币对人民币汇率）

马来西亚东方日报报导，在外资卖出的 39 亿令吉债券中，价值 31 亿令吉的债券为政府债券，即大马政府公债（MGS）和政府投资票据（GII），而外资在去年 12 月售出的政府债券价值 60 亿令吉。

 加上去年 11 月和 12 月数据，外资过去 3 个月共卖出价值 279 亿令吉的政府债券，创下历史新高。

总体而言，外资所持有的政府债券比率已经从去年 10 月高峰期时的 36%，滑落至今年 1 月时的 31%。

伊斯兰银行研究（BIMB Research）分析员表示，外资在 1 月卖出大马债券的同时，却买进了 4 亿 2000 万令吉的证券，相比之下，外资在 2016 年最后 2 个月共卖出了 49 亿令吉的证券。

 「从 1 月的数据来看，外资已开始减缓抛售大马债券的力度，同时，在连续 4 个月出售大马证券后，外资也已回流本地股市。」

 此外，他指出，因特朗普意外胜选美国总统引发的全球公债收益率上涨现象，在 1 月时进入放缓趋势。

 「美国 10 年期公债的 1 月收益率为 2.453%，和 12 月时的 2.444% 相比，涨幅微小；而大马公债收益率还遭遇下跌。」

（据钜亨网）

马来西亚央行按兵不动 隔夜政策利率维持在3% | 海外

马来西亚国家银行3日宣佈按兵不动，维持隔夜政策利率（OPR）在 3%。

国行在货蔽政策会议后的文告中指出，先进和新兴经济体的经济活动持续改善，同时全球贸易也呈复甦迹象。在此情况下，亚洲经济体受惠于较为强劲的外部需求和持续性的国内经济活动。（马来西亚币对人民币汇率）

马来西亚东方日报报导，国行文告称，在 2017 年，全球经济预期将以稍微快速的步伐扩张。不过，保护主义、地缘政治发展、金融市场波动加居以及大宗商品价格走势，是全球经济成长继续面临的下行风险。

文告也指出，儘管全球和国内环境充满挑战，大马经济在 2016 年增长 4.2%。经济增长主要由私人领域活动以及转为正面的淨出口额支撑。这股增长趋势有望在 2017 年延续。

随著国内需求持续增长，以及外围因素好转，将引领大马经济取得更好的表现。

国行的文告也表示，2017 年通胀预期走高，反映全球原油价格上涨，直接影响国内的汽油零售价。通胀率料在上半年保持较高水平，随后才放缓。国内整体通胀将取抉于全球原油价格的未来趋势。

鑑于稳定的国内需求，成本推动的通胀率预期不会对更广泛的价格趋势产生重大影响。核心通胀则预期会小幅增长。

至于令吉汇率，国行在文告中表示，令吉与其他新兴市场的货蔽持续企稳。所实施的金融市场发展措施，对国内金融市场带来正面的影响。银行系统的游资仍然充裕。金融机构也在强稳的资本下运作，而私人界融资也将跟随经济活动同步成长。

与此同时，国行称，目前的隔夜政策利率水平和宽鬆的货蔽政策立场，足以支撑经济活动。

国行将继续评估国内经济增长和通胀前景所面临的潜在风险。

（据钜亨网）

华侨银行：令吉被低估 马来西亚今年出口成长3-4% | 海外

假设美国总统川普未落实任何贸易保护政策，华侨银行经济学家预测，在电子及电器产品需求回稳和原产品价格走强的带动下，马来西亚 2017 年出口将按年成长 3% 至 4%。

马来西亚东方日报报导，华侨银行全球市场研究部经济学家黄敬庭指出，川普上位后立即宣布美国退出跨太平洋伙伴关系（TPP），以及他潜在推行的贸易保护政策，都将继续左右全球贸易走势；惟，由中国主导的区域全面经济伙伴协定（RCEP）料可缓和该影响。

「值得一提的是，亚洲国家过去 3 个月出口成长均显回稳，当中，电子及电器产品最大出口国 — 中国台湾及韩国的出口数据标青，也预示著电子及电器产品领域需求量趋好，有利于大马短期出口表现。」大马统计局将在周三（8 日）公佈 2016 年 12 月份的出口数据。

除了电子及电器产品需求量高企，他补充，原产品价格和成交量走高，都将推动大马 2017 年的出口表现。黄氏预计，布伦特原油价格在 2017 年杪将处于每桶 65 美元（约 288 令吉）。截至今天下午 5 时，布伦特原油价格报每桶 55.72 美元。（马来西亚币对人民币汇率）

「即使特朗普履行大选宣言，对出口国徵收税务，大马所受到的衝击不会太严重。再者，随著大马主要贸易伙伴 — 中国的经济成长稳健，将有助抵消以上衝击。」但他也提醒，若美国出手对付中国，则另当别论。

大马对美国的出口量佔国内生产总值（GDP）的 5.8%。

展望未来，随著内需稳健和出口呈上扬趋势，黄敬庭估计，马国 2017 年经济成长率料为 4.2%。他解释，劳动市场和薪资增长趋好，将推动家庭消费。他进一步说，大马公务员佔总人口的 11%，若公务员薪资调涨，将刺激国内消费。

（据钜亨网）

马来西亚去年Q3房价缓升5% 金融危机以来最慢 | 海外

马来西亚官方数据显示，2016 年第 3 季，马国房价升速放缓，不但低于去年同期，亦是金融危机以来最为缓慢的季度。（马来西亚币对人民币汇率）

 马来西亚财政部房产估价及服务局 (JPPH) 公布，马国去年第 3 季房价年率上升 5.36%，低于去年同期的 7.35%，亦是 2009 年第 3 季以来最慢。该季，马来西亚全国平均房价为 33.4 万令吉，而城市最昂贵均价不意外地出现在吉隆坡，平均为 77.2 万令吉。

以各州来看，房价成长在 5% 以上的包括吉打 (8.8%)、雪兰我 (7.5%)、森美兰 (6.8%)、柔佛 (5.5%)、马六甲 (5.5%) 及吉隆坡 (5.1%)。升幅较温和的州属为彭亨 (4.2%)、砂拉越 (3.6%)、槟城 (3.4%)、登嘉楼 (3%) 与霹雳 (2.5%)。唯一房价下滑的地区则为吉兰丹，降幅为 0.4%。

在经济成长缓慢和令吉汇率走软的大环境下，分析认为，2017 年马来西亚房市成长仍会持续放缓。莱坊 (Knight Frank Malaysia) 指出，地产商将会面临需求下降的情况，也需想方设法改善。

 投资面来看，卖方的期望价格会回到现实水准，买方也会趁价格下探时寻找更划算的物件；交易件数可能有所成长，但价格水位将低于市值 10-20% 。

 自明年起，马来西亚政府对价值 100 万以上令吉房产所课徵印花税，税额从 3% 调升至 4%。此政策虽会压抑未来豪宅需求，但也可能让高价房产今年加快交易速度，吹起一股百万令吉以上房产交易潮。

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（据钜亨网）

 

马来西亚房市今年预估气氛仍压抑 供应过多现警讯 | 海外

马来西亚房产谘询公司 Rahim & Co 指出，马国房市在去年的走低后，预估在未来 12 至 18 个月，整体气氛仍将十分压抑。

马来邮报报导，Rahim & Co 发布对马国房市今年的展望报告指出，今年仍将属于买方市场，而地产商要价与屋主出价之间的落差，也还需要一段整合的时间。

马来西亚房市今年预估气氛仍压抑 供应过多现警讯 | 海外
马来西亚房产谘询公司 Rahim & Co 指出，马国房市在去年的走低后，预估在未来 12 至 18 个月，整体气氛仍将十分压抑

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Rahim & Co 报告指出，在生活成本升幅较大的地区，房价能否负担得起将成为主要考量，且对于年轻家庭而言更是如此。

而地产仲介马来西亚莱坊 (Knight Frank Malaysia) 稍早报告也表示，在这样略显低迷的大环境下，马国仍有不少高级公寓建案仍在续推。除了去年下半完工的多项建案已将 2265 个物件投入市场，今年上半还会有 7 个案件完工，使高端公寓市场供过于求的情况更趋严重。

莱坊并表示，对于高端公寓、商办而言，去年环境已颇具挑战性，今年买主也会继续面临贷款不易的情况；况且利率可能上升，将会影响投资人重回房市的意愿。

在于商用不动产方面，Rahim & Co 也表示可能有供应过量的情形。相对于住家交易件数逐渐下降，在马国大部份地区，閒置店面仍在持续增加。未来数年内，新购物商场完工将再带来约 600 万平方迟的商用空间。

Rahim & Co 预估，市场消化商用空间的速度将会放缓，资本价值与租金面仍将竞争激烈。且由于消费者信心下降，零售店面地产仍将会面临颇具挑战性的未来。

马来西亚当局决定于 2018 年开始实施，对 100 万令吉以上房产增课印花税。这项政策可能会推动今年高价房屋的销售量，并使建商未来的推案路线转往定价 100 万令吉以下的较小坪数，或是内装更简易的屋型。

（据钜亨网）

一带一路机遇：马来西亚蓄势待发

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马来西亚买房靠谱吗？最近，我在网上看到一篇文章，说马来西亚是一块“福地”，因为这个地方没有台风、没有海啸，也没有地震，更没有核电厂。因着她的独特地理位置，不只让马来西亚远离自然灾害，更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。

马来西亚位处东南亚的交通及经济中心，亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。马来西亚是东盟十国中的第三大经济体，仅次于印尼及泰国，领先新加坡。服务业、工业及农业分别占该国GDP的55%、36%及9%。主要行业有电子、汽车、棕榈油加工、建筑、金融、保险、房地产、批发零售业。（马来西亚首都）

马来西亚毗邻新加坡，无论语言、文化及政府均与新加坡相近，但新加坡贵为东南亚的经济“老大哥”，其市场早已成熟饱和，竞争也非常激烈，也许不适合新的投资者贸然加入。相对之下，大马市场仍存在发展空间，特别在房地产市场方面，新加坡的房价是马来西亚的70倍，而马来西亚去年的房价上涨了17%，涨幅是亚洲之冠，值得投资者留意。

马来西亚位处东南亚的交通及经济中心
马来西亚位处东南亚的交通及经济中心

年轻购买力助推高楼价

马来西亚约70%人口属于适龄工作组别（15至64岁），而当地消费开支增加，同时私人储蓄率下降，令大马成为消费力强劲的国家。而现时十多至二十多岁的大马青年，即将成为楼市的主要买家，这些年轻购买力有望成为当地房价上升的催化剂。

为了吸引外国投资者及海外资金，大马政府推出“马来西亚第二家园计划”，顾名思义就是希望投资者把她当成“第二个家”——虽然海外投资者只能投资或购买当地价值100万马币以上的资产，但借贷比率可高达50%至60%，加上没有限购规定，自由度比大部分国家大，对海外投资者来说，是非常吸引的条件。近年，多家中资大型发展商，包括碧桂园、富力及雅居乐等，纷纷向大马进发，可见当地的发展可能性。

马来西亚约70%人口属于适龄工作组别，推动当地消费力增长
马来西亚约70%人口属于适龄工作组别，推动当地消费力增长

令吉下滑 海外投资者愈买愈便宜

除了优秀的投资环境外，马来西亚的货币令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持续下滑，对海外投资者而言，马来西亚资产可谓“愈来愈便宜”。单单以去年11月的令吉兑港元汇价比较，现时令吉已较一年前下跌5%；若以2014年11月的汇率计算，现时令吉更“便宜”了24%——换句话说，假设当地资产价格维持不变，中国香港投资者现在入市的话，比两年前可谓打了个七六折。在美国预告明年将会升息3次、美元持续走强的情况下，相信令吉跌势将会持续，继续利好海外投资者。

马来西亚最为国人熟识的城市，非首都吉隆坡莫属。事实上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投资马来西亚楼市的首选。吉隆坡是大马华人的聚居地，加上大马政府在2010年公布了“大吉隆坡计划”（Greater Kuala Lumpur），锐意要在2020年前，将吉隆坡打造成全球首20个宜居城市之一。加上连接吉隆坡及新加坡的隆新铁路预计将于2021年启用，届时来往新加坡及吉隆坡所需的时间，将由原来的4小时大大缩减至1.5小时。现时吉隆坡的楼价仅仅是新加坡的三分之一，在交通时间减少下，相信吉隆坡的黄金地段如双子塔一带将成为抢手货。

除了吉隆坡外，投资者亦可考虑较冷门的柔佛州依斯干达（Iskandar）及槟城（Penang）。依斯干达是大马与新加坡两地积极发展的经济特区，与新加坡仅一个海港之隔，分为五大旗舰区，其中A区包括著名的旅游景点乐高乐园（Legoland）、商业办公室、酒店、购物商场等，著名地产商碧桂园亦在去年底于当地插旗，建设“森林城市”计划。而一向大受旅客欢迎的度假胜地兼美食天堂槟城，其发展潜力同样不可忽视，投资者不妨多加留意这两个地点的发展潜力。

槟城一向受游客欢迎，楼价或可看高一线
槟城一向受游客欢迎，楼价或可看高一线

 

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