Author: EricSong

根据调查显示，房地产仍是第一投资选择，且有反弹趋势，比例达到64%，比2012年上升4%。约30%的受访者表示会投资房地产市场，一方面可以满足自住需求，如为未来子女出国接受教育做准备;另一方面，在经历了次贷危机后，投资者认为北美的房地产市场存在一些短期内价格被低估的投资标的，具有一定的投资机会。

另外，随着近年来国内楼市调控力度的加大，留给投资者的空间已经很小。“投资中国楼市不如去海外买房”成为许多人的选择，越来越多的国内居民涌入欧美国家，“抄底”海外房地产。有数据显示，近两年到美国投资买房的中国投资者，已经超过加拿大投资者，位居投资美国地产的外国投资者的第一位。

中国投资者到美国投资买房的高潮中，不仅包括中国个人投资购买住宅房产，也包含中国开发商到美国购买商业地产，养老地产和买地进行房地产开发。鉴于目前美国东西两岸纽约和加州是中国投资者进行房地产投资最热门的地方，本书第二章分别邀请了纽约和加州资深房产经纪人为读者解读了这两地市场以及具体投资房产事宜。并邀请房地产投资相关专业人士讨论了房屋抵押贷款，产权保险，房产管理以及房地产投资的法律和税务事宜等。

 

跨境投资和财富管理

中国的新贵阶层，愈来愈重视对投资和财富的管理。近几年来，中国投资者对美国的投资，包括绿地投资和跨境并购，屡创新高。同时，《报告》显示，在境外投资中，接近50%的受访者希望在境外投资市场投资具有固定收益或者优先受益的投资项目，或者债券和保险等固定收益类产品。另外这几年国内股市波动很大，而美股等境外资本市场相对成熟，且最近创出了新高，所以美国股票投资一直也是中国人士跨境资产配置和投资的主要方式之一。本书第三章首先阐述了中国投资者如何在美国进行投资设立公司和并购，然后邀请华尔街投资管理和资产配置专业人士，阐述如何进行股票投资和保险投资，以及跨境投资并购的相应会计和税收问题。

美国财富管理和家族办公室的历史比中国要更为悠久。中国新贵阶层富裕后，急需的是如何对财富进行管理，并传给下一代。本书第三章也简述了美国财富管理和家族办公室基本理念和相关信息。

海外留学已成为子女教育首选方式

子女教育是中国人最关心的话题之一，而送孩子去海外留学已成为安排孩子教育的首选方式，8成富豪计划让孩子接受海外教育，其中64%计划在大学前送孩子出国，高中被一部分人认为认为是最适合出国留学的时间。出国留学的平均年龄为17岁，大约在高中一或二年级。英语国家是主流海外教育目的地，美国、英国、加拿大在过去五年中稳居前三。

美国以其位居世界第一的教育资源，环境和质量，稳居中国人海外留学选择前列。亚洲包括中国父母一般有浓重“名校情结”，希望孩子能加入到好初高中一直到美国常春藤大学以及其他知名大学。本书最后一章邀请美国入学申请咨询专业机构和其他相关专业人士，为读者解读如何申请美国初高中，大学，研究生院(包括法学院和商学院)，毕业后如何求助就业，以及国际学生留学和工作过程中的签证选择。

子女美国留学就业与EB-5投资移民

值得注意的是，近35%的海外投资原因是子女教育和投资移民，而这两种在某种程序上相互交融影响的。外籍学生在美国留学毕业后若希望留在美国工作，需要能获得H-1B签证。而获取H-1B工作签证在某程度上变成运气，因为现在对于H-1B签证的需求远远超过了年度的配额。每年的4月1日，USCIS(美国移民局)开始接收65,000个新的H-1B签证，加上20,000高学位的配额。在过去的几年里，由于大量的申请，这个提交期都在一个星期内关闭。例如，在今年的4月7日USCIS宣布已经收到了172,500份H-1B申请，并停止接受更多的申请。当申请人数超过了可用的配额后，USCIS采取抽签系统来分配签证。由电脑生成的方式随机选择达到配额数量的申请，如果没被抽中的将被退回，则即使外籍毕业生找到了工作，也必须放弃工作离开美国。

另外，H-1B签证需要一个美国的雇主赞助并要求雇主提供详细全面的配套证明文件，如本书第四章最后一节详细阐述的。大部分美国雇主不愿意承担这份签证申请的麻烦而不愿意招聘外籍学生，尤其是在非理工科的经济，管理，金融和法律等文商科领域，合格美国本土学生趋之若鹜，雇主选择众多，一般很少选择外籍学生承担签证申请的麻烦。在美国学生不太热衷的理工方面，如化学，物理和工程等，外籍学生找到愿意支持签证申请的美国雇主的机会多一些。但即使如此，H-1B是一种非移民类的签证，只有三至六年的有效期。期满后该学生如无绿卡或公民身份支持，仍需回国。其在H1-B签证期间如失去工作或换雇主，需要另行递交H1-B签证申请。

所以对支持子女在美国留学后就业的且有财力的父母而言，为子女通过EB-5投资移民项目申请绿卡是非常重要的。这个申请最好在子女入学后即开始甚至更早，确保子女在大学三年级开始找工作之前至少拿到临时绿卡。一来如果子女在21岁之下，子女可跟随父母的投资移民一起申请绿卡，即全家人一笔投资就可以申请绿卡。另外现在EB-5投资移民申请积压颇多,临时绿卡的审批时间甚至都超过了12个月，所以应及早申请。

中国人大大小小的美国梦，无论是投资移民，举家搬迁，还是小试牛刀，买房置业，抑或借鉴美国财富管理经验和利用投资机会跨境投资和资产配置,或是送子女赴美留学就业，都说明了中国国家的富强和人民的富裕，也显示了中国和中国人正在走出国门，展现其国际化的能力和风范。但如本书结语所言，无论走多远，中国根是不变的。

 

 

国内的房地产市场在去年可谓经历了一场寒冬，不但全国房地产销售及新开工下降明显，不少城市的库存去化周期也在15个月的警戒线以上。为此，不少开发企业开始将更多目光转向国际市场，以对冲国内市场给企业带来的风险。同时，在监管政策不断松绑以及国内房地产市场处于寒冬的背景下，众多国内保险公司也开始纷纷大手笔购入海外不动产项目。

根据世邦魏理仕最新提供的数据显示，去年亚洲境外房地产投资同比增长23%，达400亿美元，再创历史纪录。其中中国大陆地区境外房地产投资总额达101亿美元，位列亚洲第二，仅低于新加坡。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，“中国跨境投资的持续增长主要受新的资金来源推动，其中保险资金表现尤为活跃。随着相关政策监管的不断放松，中国保险资金正积极寻求海外投资机会，并不断增加房地产投资占其整体投资的比重。与此同时，中国房地产开发商在国际市场的表现亦愈发瞩目。来自中国的保险资金将对未来几年的全球房地产投资市场产生深远影响”。

据悉，去年8月国务院下发的保险业“新国十条”提出，要鼓励中资保险公司尝试多形式、多渠道走出去。同时，政府还放松了中国公司投资海外的额度限制，中国企业目前可在国外投资最高10亿美元，且不需经过政府批准，之前的限额为1亿美元。

有分析指出，险资钟情海外核心地段不动产，主要在于国外大多数发达经济体经济在复苏，不动产仍然处于价值低估阶段，虽然狠赚一笔的可能性很小，但是贵在稳定的回报与较小的风险。因此，在国内房地产市场不景气的背景下，海外核心地段的不动产对国内险资来说还是非常具有吸引力的。

相比于险资投资海外不动产主要看中其稳定的回报与较小的风险不同，房地产企业投资海外市场更多因为国人海外置业需求的不断增长。

 

国内连续数年的房地产限购，在打压了国内楼市的同时，也让海外房地产成为了中国人眼中的“香饽饽”。随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强，澳大利亚、英国等地的房地产市场，开始出现越来越多的中国投资者和开发商身影。数据显示，2014年中国海外房地产投资已超过165亿美元，首次超过在国内的投资。

不过，春节以来，一些海外置业的利空消息接踵而至。业内人士提醒，国内外房地产市场存在显著差异，投资时必须谨慎对待。

案例：一周涨2万澳元。大年初二这天，金小姐踏上了前往澳洲悉尼的班机，这比她原定的计划提前了两个星期。

金小姐是宁波人，大学在悉尼就读，工作了一段时间后才返回国内。在悉尼购置一套房产，一直是她的投资计划之一。“国内限购，而差不多的价格，在悉尼可以买到更不错的房子。”金小姐非常喜欢悉尼的居住环境，但直到最近才下定决心在那边置业。经过几次来回考察，她选定了一套距离悉尼市中心8公里的新公寓楼，使用面积93平方米，精装修还包含一个地下车位，总价73万澳元。金小姐告诉记者，海外人士投资澳洲房地产，只能购买全新房产而不能买二手房。她看中的这套房子步行3分钟就能到地铁站，开车的话10分钟就能到海边，而且还是学区房。虽然总价相对悉尼目前60万澳元左右的均价来讲有些偏高，但性价比非常不错。

“以目前的汇率，大致是人民币358万。”金小姐说，近来澳元对人民币的汇率在跌，存款利率也下调了，因而她的朋友圈中，大家都觉得现在是澳洲置业的好时机。按照原计划，她应该在元宵节后才飞去悉尼，办理房屋购买手续。但就在除夕夜，与其相熟的当地中介便告知她，最好能尽快去办理手续，否则一周后房价可能会上涨2万澳元。金小姐索性带着家人，在澳洲边度假边购房。

金小姐并非个例。刚刚过去的羊年春节，不少中国买家前往悉尼、墨尔本等城市，在旅游观光的同时，也顺道考察了澳洲的房地产市场。与国内房地产市场兴起时类似，一些中国买家组团考察楼盘，且付款时毫不犹豫。“春节以来，我已经接待了3个来自中国的购房团，主要是来自浙江和山西的购房者。”悉尼当地中介Terry·林告诉记者，随着复星、绿地、万达等中国开发商陆续进入澳洲，3年以后的市场可能更加疯狂。

澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，2013年中国已成为澳洲外国房地产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长40%，而这一趋势在2014年更加明显。预计在未来7年，这一数字将增长至360亿，悉尼、墨尔本、堪培拉等大城市成为中国买家置业的首选。有报告称，过去一年中，悉尼、墨尔本分别有18%和14%的新建房屋被中国投资者所购买。

受到中国资本的刺激，澳大利亚房价近年来上涨明显。据澳洲统计局的数据显示，2014年期间，澳洲主要城市房价上涨7.9%。其中悉尼房价增幅达10.6%，墨尔本以5.8%增幅紧随悉尼之后。

“中国买家是推升澳洲房价的重要因素。”从事澳洲投资的西捷国际集团项目经理黄骊珠告诉记者，以墨尔本市场为例，均价在60万澳元左右的两房公寓最为热销，年涨幅在6%左右。而三房、别墅等高端项目，年涨幅更在10%以上。与此同时，目前墨尔本的空房率为3.1%，这使得房屋出租根本不成问题。

海外投资首超国内

在汇率推动下，近年来中国资本在国际市场上不断出手。仲量联行近日发布的报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资，且海外投资呈现全球多元化趋势。这其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资，澳大利亚则成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；另有25亿美元资本则流入美洲。从城市来看，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

在美国，2013年外资购置美国住宅地产的交易激增了35%，而引领这波外资购房潮的正是中国买家。中国买家主要集中在洛杉矶和拉斯维加斯，少数有实力的买家则在曼哈顿进行，将那里新楼盘的价格推高到了难以想像的高水平。

加拿大多伦多2013年房屋均价持续疯涨至43万加元，涨幅达12%，温哥华的涨幅更高至18%。“新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人。”当地人抱怨。

中国人新购买的韩国土地也大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。与此同时，由于韩国济州岛的投资移民政策，这几年济州岛的房子每年都增值10%。

 

日前，一则有关泰国白庙主人查棱另建洗手间禁止中国人使用的消息在网络上传得沸沸扬扬。3日，查棱接受采访时表示，的确新建了洗手间，但所有洗手间对所有国籍游客开放，没有任何所谓“歧视”中国游客的想法和做法。

任何国籍游客都能自由进入

查棱介绍说，白庙原先有两个洗手间，其中金色洗手间更为有名，新建洗手间离金色洗手间大概200米。目前共有三个洗手间。白庙的工作人员会给旅行团指示三个厕所的地点，游客可以自行选择。任何国籍的游客都能自由选择进入其中任何一个，洗手间上也没有任何只允许何人或不允许何人进入的标识。

查棱强调，他有75％的中国血统，父亲来自广东澄海，母亲也是中泰混血。尽管他不会讲中文，但他一直记得父亲给他起的中文名发音为“祁龙才”。他一再声明：“我从无歧视中国人的意思，希望同为中华大家族的我们大家都能文明出行。”

查棱既是白庙主人，也是白庙的设计师。他亲自设计建造的白庙成为泰国北部清莱著名的旅游景点，吸引了包括中国游客在内的各国游客。白庙的金色洗手间也是精美绝伦、华丽无比，甚至吸引很多游客到那里合影留念。

不过，2月3日，由于一些中国游客使用白庙洗手间过程中出现不文明行为，白庙主人曾短暂关闭白庙，后又开放。

白庙事件已持续一个多月但尚未平息，再度引发中泰两国从官方、媒体到网络有关中国游客素质话题的热议。泰国旅游和体育部、泰国旅游局等部门一直强调，泰国热烈欢迎中国游客，同时也加大宣传，为中国游客提供一些有关泰国当地景点乃至风俗习惯的介绍和引导，例如在大皇宫等地准备了很多中文旅游手册供中国游客使用。

记者从泰国人气最旺的社交网络Pandip上发现，每次出现有关中国游客的新闻，关注度都很大，而且有专门针对具体事件展开讨论的“吧”。白庙事件中发帖的一些泰国人对中国游客的不文明行为表示愤慨，另一部分泰国人则认为应该对包括中国人在内的外国游客保持开放和宽容心态，以尽地主之谊。

泰中旅游同业商会理事长李良成向记者指出，中国游客大量到访给清莱带来了可观的旅游收入，当地十分欢迎中国游客。李良成同时呼吁更多中国游客行前了解泰国当地风俗习惯和法律法规，同时也强烈呼吁两国媒体为两国人民交流和旅游发展提供真实和适用的信息，传递正能量。

 

亚洲投资者对境外物业的投放越趋积极，世邦魏理仕2日发表最新研究显示，2014年亚洲投资者跨境投资额接近3104亿元港元，按年增长达23%，当中以中国香港、内地及新加坡为主要“水源”。

去年来自亚洲的资金之中，以新加坡约928亿元居冠，按年增26.6%；其次是内地，涉及约788亿元，按年增24.69%；中国香港亦贡献达491亿元，按年增31.25%。

以投资目的地来看，亚洲区内投放额高达936亿元，按年增长达58%，增幅冠绝其他地区；至于在大洋洲的投资按年增33%达406亿元，美洲增20%达694亿元。

该行指出，去年内地及中国台湾保险公司在全球物业市场中冒起，相信今年仍会持续在各地物色更多物业。而亚洲投资者仍然以邻近地区为主要投资热点，不过他们正逐渐将资金伸向更远的城市如美国、欧洲等，相信今年这趋势会更显著。

同时，写字楼仍然是不少投资者的至爱，占去年投资额逾5成。此外，投资者对酒店及工厦业的兴趣亦与日俱增，去年占比约16%，按年增加5个百分点。

 

日本环境省公布的统计数据显示，2013年全国近七成观测点测得的PM2.5浓度数未达到环境标准。而日本房地产商则盯准了商机，开始推出具有“防PM2.5”功能的住宅。

日本房地产商对新兴住宅使用了哪些新技术？

日本地产商推”防PM2.5″住宅 防雾霾贴纸同样热卖

日本观察员蒋丰：举例来说，我们看到了在2013年的11月底，日本的一家大型住宅公司推出了一种叫新型城市住宅。而这个住宅最大的亮点就是设置了对应PM2.5的一种换气系统，它系统的配备了高普及率的新款24小时空气过滤器，用于什么呢？来消除危害健康的这种细颗粒物的PM2.5。通常来说日本城市的工艺都在天花板的地方设置了24小时的换气系统，为每一个楼层、每一个单元进行换气，通过这种排气的方法来获取户外的新鲜空气。但是这种防PM2.5的新型的住房里面，它的换气系统中加入了这种可以识别PM2.5等等微小颗粒物的高科技的过滤器，可以说在换气的同时就防止空气中含有细微颗粒物进入室内，这应该说是一种比较新的技术。从而可以防止什么呢？肺癌率的提高，在这些方面可以起到作用。

那么，对于旧的住宅有哪些改造的手段呢？

蒋丰：我们看到除了这种新型城市住宅以外，一些房地产商还对现有的住宅进行一种防止PM2.5的改造，而这种改造主要集中在通过在通气口安装一种特殊的滤网，通过巧妙的网点的设计以及准确定位的安放，不仅可以阻拦灰尘和垃圾，还能够有效的阻止PM2.5等微小污染物进入室内。一些不动产商强调，即使是室外的污染比较严重，人们在室内也同样可以呼吸到过滤后洁净的空气，而且这种装置不会消耗过多的能源，大家都没有想到的是什么呢？就是这种改造性的器物一旦推出来以后，销售的势头非常迅猛。现在出来的数字是2013年的年度销售量居然比2012年的年度的销售量猛增了五倍以上，我想这个应该说也是它改造的一种结果。

那么除此之外，日本还有哪些应对PM2.5的小发明呢？

蒋丰：比如说最近一种所谓的”防雾霾贴纸”在日本就非常火，这种贴纸又叫做”交叉小屋”。我专门到井冈县的一家企业里面去看过，它的网格大约就是0.08毫米见方，非常的细腻，这种贴纸的每平方米的售价大约就是3千日元，合人民币150元左右，需要的时候你只要把它贴在纱窗上就可以有效的防止沾着PM2.5的花粉等污染物进入到室内。同时，我还注意到日本的一家企业有了一种新的小发明，开发出了一种由特殊材料制成的”阳光房”，所以把它起名就叫”阳光感第三代”，这种发明既可以遮挡住室外的空气、又不妨碍晾筛衣物，所以这个发明在日本的关西地区、九州地区可以说是很受欢迎的。如果我们概括的来说一句话，就是通过这种小的发明，可以说给日本各行各业带来了一种新的经济增长点。