Author: Jane Yuan

拉斯維加斯商業地産强勢回暖 賭城經濟確定復蘇

美國商業地産的興衰與經濟趨勢可說息息相關，拉斯維加斯的商業地産市場明顯回溫，更能確定賭城的經濟已經復蘇。

拉斯維加斯的商業地産市場明顯回溫，更能確定賭城的經濟已經復蘇

超大型的賭場開發案雲頂度假中心 (Resorts World)剛剛宣布開工，各種工業進駐賭城，有生産無人飛機的工廠、網絡公司、醫學院、出貨倉庫(distribution centers)與需要大坪數辦公樓的電信中心(call centers)等，城裏城外一片新氣象。以下就2015年第一季各類商業地産的供需分別作進一步的分析：

  • 零售店舖

本季還在興建中的個案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6萬平方呎的Bally’s(百利賭場)裏的Grand Bazaar商店街、8萬7000平方呎的Las Vegas Athletic Club(健身俱樂部)、2萬平方呎的Green Valley Crossing(綠谷商街)。出租市場的表現也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西區各租用了3萬4500平方呎至4萬平方呎不等。雖然新建工程增加不少的市場供給量，但零售店鋪的空置率仍能維持在10%以下，相較 于2011年的13%；本季零售業提供了7700個就業機會，比上一季增加4.2%。

  • 廠房與倉庫

本季還在興建中的個案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；剛完成的工程有TJ Maxx 4萬平方呎的出貨中心。本季共租出134萬平方呎的廠房與倉庫，其中北區占50%，以Updike Distribution Logistics租用6萬5600平方呎爲代表，西南區占34%，以Walmart租用了5萬2800平方呎爲代表。廠房與倉庫的空置率爲7.4%，相 較于2011年的17%；本季輕工業提供了7600個就業機會，比上一季增加了6.2%。

  • 辦公樓

由于供過于求，目前尚無新開發案；本季共租出11萬3700平方呎的辦公樓，以靠215環市高速公路的西南區的9萬8300平方呎占大多數。辦公樓分爲A、B、C三個建築等級，Class C的空置率爲27.2%，Class A的空置率爲19.2%，總平均空置率爲20.3%；本季提供了4400個就業機會，比上一季增加了1.3%。

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2030年前波士頓預計建造5.3萬套新房留住已婚中産階級

近年來，越來越多的年輕人搬入波士頓，城中房源越發緊張，但凡租得起的，面積也越來越小。以往的住房移居規律是，當青年走向壯年，結婚、生子後，他們便遷居至郊區便宜的獨棟住宅。

波士頓市長要求波城在2030年前新建5.3萬套新房，其中2萬套供給年收入在5萬到12.5萬之間的中産家庭

推薦房源：美國波士頓房産

然而這一規律正被打破。爲適應居民向都會區回流的大趨勢，市府正力推更多開發商在市區建造小戶型家庭公寓，以便中産階級青年在成家之後仍留在城市工作、生活。

據《波士頓環球報》報道，這些結構緊凑的小戶型家庭公寓可謂“統倉”型單身公寓的延伸，只是多加了1-3個臥室，面積比一般公寓還是小很多，在 700-1000尺之間，用大窗戶營造通透感。但對于小夫妻們來說，這樣的市區小公寓生活便利，租金也比一般公寓低好幾百元，更易負擔。

波士頓重建局（Boston Redevelopment Authority）表示，市長偉殊希望市區有更多能滿足中等收入市民的房屋。重建局城市設計部門副主管帕托斯（Prataap Patrose）認爲，一旦這種小戶型家庭公寓大量上市且選擇面較多，將會吸引許多年輕家庭，幷使市區租金整體下降。現有房屋也可能因無法提供與之相似的便利性，而産生租金鬆動。

目前，波城正經歷著歷史性的建築狂潮，城中新添數以千計的新公寓，但不可否認的是，其中很大一部分是超豪華公寓，對上班族來說遙不可及。市長要求波城在2030年前新建5.3萬套新房，其中2萬套供給年收入在5萬到12.5萬之間的中産家庭。市府表示，留住强勁的中産階級對波士頓持續繁榮發展至關重要。

著名大型建商阿瓦隆灣物産（AvalonBay Communities Inc.）在波城多個在建樓盤中設有2臥小戶型公寓；在市中心，豪華臨水景觀區Pier 4的開發商“擠”出了幾十套小型公寓，411 D街的建商也提供了房型多樣的小戶型住房；Jamaica Plain、Allston社區有許多較便宜的在建小戶型家庭公寓住宅樓；發展迅猛的南波士頓創新區（Innovation District）中，多幢新樓都供應迷你家庭公寓和單身“統倉”。

阿瓦隆灣物産高級副總裁表示，對市場來說，人人求“大”的日子過去了，現在消費者都渴望便利。

重建局官員帕托斯稱，有些開發商只想造空間利用率最高的迷你統倉公寓，但被重建局否决了，市府希望建商多開發以家庭爲單位的公寓，樓宇中需包括能讓孩童嬉戲的公共活動區域。

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留學美國想要學有所成 選對科系是王道一生多賺300萬

也許大學生背債是值得的。新研究顯示，大學畢業生的終身收入，比高中生多100萬元，而最高薪大學科系和最低薪大學科系的收入差距，則超過300萬元。

留學美國想要學有所成 選對科系是王道一生多賺300萬

在7日公布的調查中，喬治城大學教育與勞動力中心分析了137個大學科系，以瞭解獲得大學文憑的經濟利益。

在調查的15組大學科系中，建築系和工程系薪水最高，教育系最低。從最高薪大學科系畢業者，一輩子所賺比最低薪科系多340萬元。數理、醫療和商業科系薪水最高幷不令人意外，基層職位的平均年薪就達3萬7000元以上，平均年薪則爲6萬5000元。

但是其他科系的薪水就沒麽好。中位薪水最低的十個科系，包括幼兒教育（終身中位年薪爲3萬9000元）、公共服務與社區組織（4萬1000元）、工 作室藝術（studio arts）、社會工作、教師教育和視覺與表演藝術（4萬2000元）、神學和宗教、小學教育（4萬3000元）、戲劇和舞臺劇藝術、家庭和社區服務（4萬 5000元）。

在相同科系的大學畢業生中，每州的收入不同。商業是最普遍的科系，畢業生占了26%。但是商業科系畢業生的收入在各州不同，在加州，他們的終身中位年薪爲7萬元，但在伊利諾州和紐約州則爲6萬7000 元，德州爲6萬5000元，佛羅裏達州爲5萬4000元。

 

學生債務對大學畢業生仍是沉重的負擔。在今年5月，每名貸款人的學生貸款平均金額爲3萬2956元，除了房貸以外，這是最高額的家庭債務。到去年12月，大學畢業生的學生貸款總額爲1兆3000億元，五年前僅爲9億1200萬元。

闲谈温哥华房产 经纪如同顾问须按法规行规行事

記得自己還是2002年底登陸溫哥華，到了這兒之後，嘗試著進入溫哥華企業打工，可是英文口語和聽力都不好，除了超市打工和飯店洗碗的工作，其他的根本就沒有人願意請我，只好咬緊牙關去當地的西門菲沙大學讀了一個商科的學士學位。當時對溫哥華的感覺就是，山好，水好，工作難找。現在，成爲了房産經紀人後，我可以自由的安排工作時間，多一點時間陪孩子，日子過得平淡而心安理得。

說到溫哥華，每個人對這座城市的感受不同。它是全世界最美麗的城市之一，也是是最醜陋的。雖有茂密的原始森林，美麗的海灘，聳入雲霄的高山，無邊的草坪和豪華的商業區，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地區，和破破爛爛常年散發著腐臭味的老區。

溫哥華人也是最酷的。有勤勞的，也有懶惰的；有最冷酷無情的，也有古道熱腸的；有封閉自首的，也有包容的。那裏也是文化和宗教信仰最多元的，種族和國家來源最廣泛的，教會和寺廟也是最多的城市之一。最重要的是，溫哥華的房價也是最貴之一。

房地産業是溫哥華經濟的一個大頭。政府、開發商和靠房産物業管理吃飯的人很多， 在過去的幾十年裏，靠房産生活的人過得也不錯。隔行如隔山，溫哥華地産業與國內有很多明顯的不同，商業規則，法律法規等等完全是不同的操作方式。

地産經紀不同

國內地産經紀的目的是買賣房産，經紀是中介，客戶找經紀同買東西一樣，短期目標，哪個便宜找哪個，哪個有房源找哪個。

國外經紀是客戶的代理，等于說是客戶的私人房産顧問。顧問承擔房産交易上的法律風險，自始自終有責任把客戶的利益放在第一位，提供和確保信息的真實和正確性，對客戶個人信息保密等等諸多的法定義務。

不瞭解這些當地行規，客戶沒有辦法和不負責的地産經紀算帳。房屋買賣中的學問很多，只是想找一個便宜的。表面上是省了一筆，虧的却是大頭——房子。

按法規行規行事

不論是房産交易還是物業管理，聘請專業人士進行買賣和管理是必須的。每一行都有每一行的行規，執照地産經紀和執照物業經理都必須遵守，他們爲客戶承擔了法律上的風險。如果自己買賣管理的話，一定必須瞭解什麽是自己該做的，什麽是不應該做的，應該如何正確地操作，這些問題不是看了幾篇網上的文章就明白的。如果是這樣的話，就沒有專業人士存在的意義了。譬如，物業管理中給租客的通知，所有房東給客戶的通知基本上都必須是省政府規定的法定格式，而租戶可以不一定使用法定格式。如果用錯了通知書，房東的權益是得不到保障的。

房地産裏面的學問很多，不是三言兩語就能說盡。即使是在該行很久的經紀，每天有不同的新事物發生和學習，基本上是日日更新，日日學習。

幾天前，參加溫哥華地産經紀講座，現場邀請了溫哥華赫赫有名的地産經紀Bob Rennie 暢談溫市政治和地産，聽了不覺哈哈大笑。他講到幾點內容很有意思：一是，溫東(溫哥華市東部)和溫西(溫哥華市西部)的貧富差別，希望何時能够看到這個差距能够縮小；二是，地産協會的培訓課程明明兩個小時可以講完的東西，要講6個小時；三是，改變分區規劃市政府受到獨立屋屋主反對的阻力，溫西市民聽證會參加會議的清一色是白人，而該區60%以上的居民是亞裔，80%以上的學生是黃皮膚，黑眼睛。

最後，他分享個人成功經驗——努力工作，虛心服務客戶。Bob是高中學歷，沒有上過大學，父母是溫哥華東區藍領打工者，每天以四點半就起床工作的習慣著稱，謙卑至今，仍然爲客戶買火柴點烟跑腿。想想這些，成功對他是必然的了。一個勢在必得的人，上天都會爲他開路。至于值得不值得這樣做，是個人價值取向的問題。

最後，我想借用南懷瑾先生的話：“佛爲心，道爲骨，儒爲表，大度看世界。技在手，能在身，思在腦，從容過生活。三千年讀史，不外功名利祿；九萬里悟道，終歸詩酒田園。”

張英專欄全集

持牌經紀張英詮釋溫哥華房産投資

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漫談首次“觸電”澳洲房産的8個常見問題

在首期專欄中，我整理了8個海外投資者首次在澳洲買房經常會問的問題，比如，澳洲是不是歡迎海外投資者在他們國家買房？除了購房款，買家還需要準備或是支付哪些費用？作爲海外投資者在購房前需要申請哪些證件？如何貸款？在最後交房時，買家該注意哪些事項？現在，且聽我“漫漫”說。

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用什麽來征服你 我的人民？英國房産市場缺憾成各黨派博民心關鍵之梗

縱觀整個發達國家與主要發展中國家的資本市場，絕大多數資本都掌握在年長的房産擁有者手中。據研究資料顯示，整個英國£5.75tn的房産資本中，有63%房産掌握在個人手中，由此可見，房産已然成爲每一個個體最主要的資本。房産的現有價值、未來走勢早已與各項政策緊密相連、互相影響。

本月的大選早已成爲普通百姓茶餘飯後的熱點與各大媒體的焦點，住房問題也成爲政客之間相互博弈的關鍵領域之一，各黨提出的各項規劃、新建、稅收等政策也將對英國房地産市場産生一定的影響。

英國房産市場現有的問題顯而易見：房屋資源短缺，個別地區房價漲幅巨大。因而，購房者尤其是年輕人的購房壓力可見一斑。針對這些問題，各黨派爭論激烈，各項政策也是值得一探。

問題1：房屋資源短缺與購房壓力

工党、自由民主黨與聯合政府對此問題意見一致，提出至2020年之際，將每年增加20-30萬的新建房屋，同時配合各項購房援助計劃，使更多的人擁有屬￿自己的一套房屋。

問題2：首次購房者利益:

工党提出要在未來10年間將首次購房者的數量翻上一番；聯合政府提出給予40歲以下的首次購房者20%的折扣；保守黨則計劃在原有的 “購房援助計劃”（Help to Buy）的基礎上，新增“首次置業援助計劃”（Starter Home scheme）。

問題3：倫敦閑置房

雖然，尚未有足够的資料數據證明閑置房的現象是否十分普遍，但工黨最近也是提出了對閑置房産權所有者征繳費用的概念方案，令人期待。可見閑置房問題的解决必然可以在一定程度上减少房屋資源的短缺，或是降低購房壓力的一劑良藥。

問題4：花園城市規劃建設

對于花園城市規劃建設，各黨派也是一致地表示支持。比如工黨計劃每年新建造的20萬房屋中，就包括了新興城鎮與花園城市的建設。自由民主黨也立志至少建造10個花園城市以及連接牛津與劍橋的相配套的鐵路設施。

問題5：豪宅稅

與保守黨不同的是，工党和自由民主黨都表示一旦當選，便會對價值超過200萬英鎊的房産徵收豪宅稅。這會使價值200~300萬鎊的房産擁有者每月增加250英鎊的支出。

就目前而言，暫不確定豪宅稅與已經落實的對海外投資者資本利得稅的徵收。針對海外投資者的不利政策，一方面會阻礙海外投資者的進駐，另一方面也會對漲幅巨大的區域産生不利影響，在一定程度上會擾亂市場的自由發展。這將對倫敦房産市場帶來負面影響。

各黨派的政見可謂見仁見智，雖幷不一定會付諸實際，但不可否認的是，這些不確定因素確實使購房者推遲購買，放緩交易。有數據顯示，在過去的20年裏，5月大選的後三個月中，也就是六6、7、8這三個月的房産交易量與大選前三個月相比，有著20%—24.8%的增長。因此，大選與政局的不確定性對房産市場，甚至于每一個投資者而言，都是一定程度上的煎熬。但對于風險愛好者的投資人而言，確是一個進入交易，放手一搏的好機會。

隨著大選逐漸臨近，這些不確定因素也終將塵埃落定。我們可以期待英國房産市場存在的問題有所改善，但同時更期待房産市場的所有參與者都能立足長遠，更有效地解决房産市場已有的或是潜在的問題。5月7日大選拉開序幕，誰會博得民心，讓我們拭目以待。

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Wink worth中國區總監郭新月解說倫敦房産投資

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英國 | Wink worth中國區總監郭新月解說倫敦房産投資

伦敦房产

用什麽來征服你 我的人民？英國房産市場缺憾成各黨派博民心關鍵之梗

5月7日英國大選將拉開帷幕，届時誰能博得民心就看各黨派有多關心民事。英國房産市場就是其中之一，對此，我粗略的總結了5個問題，及各黨派的解决預案。誰將是最後贏家，就要看英國人對預案滿意與否。【閱讀原文】

美國房産市場吹起“購二房”熱 度假屋市場興盛

由于房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正涌起買第二棟住宅的風氣，許多嬰兒潮民衆，爲了將來退休後移居到一處生活開銷較低的城市，現在來賭城尋找房屋，先出租作房東，將來自己住。

房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正涌起買第二棟住宅的風氣

最近美國度假屋市場興盛，手頭寬裕的人頻頻出手使得度假屋賣得特別好，其中大多數買主是嬰兒潮年齡層人士。1946年至1964年間出生的嬰兒潮民衆，逐漸走進退休期，他們點燃了度假屋購買之火，都在爲來年退休做準備。

2014年，全美度假屋銷售情况比2013年增加了57%，美國共售出130萬棟度假屋，遠超過2006年房屋出售全盛年。根據美國地産經紀協會（NAR）首席經濟分析家勞倫斯‧雲（譯音，Lawrence Yun）表示，嬰兒潮未雨綢繆關心退休後去何處安居。

美國地産經紀協會最新的調研發現：2014年購買房屋的人中，有21%買的是度假屋，而在這些買度假屋者當中，有85%認爲，目前是購買度假屋的好時機。未來如果房貸利率上漲，屋價也再升，不再有比現在更佳的進場時刻。

把自己現在住宅重新貸款，取得更低利率的條件，可减少每月付款或者再多貸一些淨值出來購買另一棟第二住宅。而此先决條件可以是，房租收入比每月付貸款高，房屋的地點環境良好，假使現在先買的第二棟住宅有不錯的房租收入，將來退休後不願放弃出租成爲自住，届時，房東還可以把外州原住宅賣掉，再換一棟位于賭城更理想的房屋自住，保留這棟出租房，增加社安金以外的更多收入。

還沒有搬進賭城定居前的這段時間，由于距離較遠，房屋很難管理。所以建議買家，可以交給自己信得過和專業度高的地産管理團隊幫自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水費及垃圾費，以及屋內使用的水、電、瓦斯費房屋管理公司都會向房客收取，爲房東省心。

 

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留學美國不得不知的10大外匯常識

在美國生活中，很多美國留學生的資金都是自己管理與支配的，美國留學生活中需要用到錢的地方有很多，所以瞭解一些外匯常識是必要的，下文是美國留學生活十大外匯常識介紹。

赴美留學應該如何帶錢？

美國留學外匯常識1：旅行支票

留學生爲避免遺失、出境等麻煩，可以在換匯後向中國銀行購買旅行支票，但手續費相對較高。

美國留學外匯常識2：我國銀行的銀行卡、信用卡

我國各銀行都有自己的銀行卡和信用卡，大多在世界各國都可以提款，但提款人承擔的手續費用較爲高昂。

美國留學外匯常識3：信用卡

留學生可以向外資銀行、信用卡機構申請信用卡，如America Express, Visa等，但由于我國居民收入較低，在審批時手續將對嚴格。但由于其實用性，對于留學美加的留學生來說，能申請一張最好；而且，可以免去携帶現金所帶來 的麻煩。北京、上海、廣州、深圳等大城市都有類似機構。

美國留學外匯常識4：我國的外匯制度是什麽

我國是外匯嚴格管制國家，除外貿、外資企業業務需要外，居民是不可以隨意向銀行用人民幣兌換其他外匯的。因留學、旅游、探親等由出國，需外匯可以向當地人民銀行申請。

美國留學外匯常識5：留學去哪裏換外匯

居民因留學用匯，可以向當地外匯管理局（地址同人民銀行地址）申請。然後憑外管局的批文，到當地中國銀行用人民幣兌換外幣。

美國留學外匯常識6：具體手續是什麽

首先，携帶護照、入學通知書、身份證等證明材料到當地外匯管理局申請批匯；然後，憑外匯管理局批匯證明到當地中國銀行個人業務部辦理換匯。

一般是先將等額人民幣存入中行帳戶，然後將其轉入中國銀行換取外匯。具體過程，中行届時會告知。

美國留學外匯常識7：如果我有已經有外匯，但又不是我所需的國家貨幣，怎麽辦？

居民可以隨意用自己手中的外匯（可自由兌換貨幣，如美元、日元、馬克、港幣等）在中國銀行兌換其他國外幣。不用經中國人民銀行批准。

美國留學外匯常識8：外匯兌換限額是多少

一般來講，人民銀行各地中心支行（大城市）一年留學外匯最高批匯額爲9999美元；高于此限額要報上一層管理機構批准。如果不够，一般采取的辦法是每年申請一次，或等待上級銀行的批准。

美國留學外匯常識9：關于携外匯處境

我國規定，一般居民不可以携帶多于1000美金現金出境。否則，出境時被查出將會引起很多麻煩。一般的做法是：在人民銀行申請換匯時特別要求人民銀行開據携匯出境證明書，注明携帶外匯幣種、數量等等。有此證明書就可高枕無憂了。

美國留學外匯常識10：關于匯款出境

留學生如在國外有帳戶，可以在國內將外匯匯入帳戶，但需報當地人民銀行批准，獲得匯出證明方可。這樣，留學生就可以省去携帶現金出境的一切麻煩，但需要向匯出行支付一定的手續費用。

中國留學生切勿爲進入理想學府弄虛作假 小心吃不了兜著走

中國來美留學的學生越來越多，爲了讓自己最終能走入理想的校園也是“蠻拼的”，弄虛作假現象越來越普遍。親們，你們真當美國人傻嗎？那就錯了，他們真心不是好（chi）惹（su）的！在這裏真心勸留學君，誠實才是硬道理。

許多學生認爲學校錄取是一個非常漫長的過程。但對于中國留學生來講壓力更大。

據《今日美國》報道，每年的競爭人數都增加。2014年，赴美留學的國際學生中，超過三分之一以上來自中國，比前一年2013年增長了17%。

結果，中國留學生就采取了一種極端的解决方式。基拉學術機構（Kira Academic）的首席執行官莫蘭茲（Craig Morantz）說：“（中國留學生）有一個觀念，爲了能進到這些學校，可以做任何需要做的事。如果和其他弄虛作假的學生競爭，自己可能會說‘好吧，如果 每個人都作弊，那我這樣也不是太過分吧！’”

根據Zinch中國是一家爲美國大學招收中國留學生的中介公司，該公司指出，90%的中國留學生遞交的推薦信都是僞造的，50%以上遞交的是假成績單，10%的學生列出的獲獎情况和參與活動都是捏造的。

有些時候，中國高中甚至可能會幫助他們的學生僞造成績。

高中時從中國移居到美國、現在是康納爾大學大二學生的何（Helen He）說：“在中國讀高中想進（這邊學校）更難。美國學校不是很相信中國學生的GPA（平均績點），因爲之前出現過學校幫國際申請人僞造成績的事件發生。”

莫蘭茲指出，在美國遞交僞造成績單比在中國還要難。

根據何所述，由于中國學生的GPA不被美方學校信任，所以中國留學生將注意力集中在了SAT（俗稱“美國高考”）和托福考試（對母語非英語者進行的英語水平測試），但這些成績的結果也不一定精准。

 

沈（Rebecca Shen）也是在高中的時候來美國的，現在就讀于加州州立理工大學聖路易斯奧比斯波分校，她說：“我知道中國的一些中介有SAT考題，我也知道不應該告訴別人這些考題，但是不知道怎麽回事他們就有這些題了。”

 

但是非法泄漏考試資料幷非無人知曉，大學理事會因爲懷疑亞洲學生作弊，所以連續4個月沒給考試分數。

 

除了中介泄漏SAT考題給客戶之外，也有一些黑市機構爲申請者寫錄取論文。

 

莫蘭茲解釋說：“很難判斷現在有多少像這樣的企業存在，因爲他們不會記錄下數據或者自己公開推廣自己。”

 

不過，在穀歌搜索“英語錄取論文寫作服務”，會出現2340萬個結果。

 

在基拉工作的黑斯廷斯（Andrew Hastings）就找了這麽一個“一條龍”的招生諮詢中介。

 

他花了160美元，請“位于英國和美國的大學前招生部門員工、助理教授、才華橫溢的作家們”寫了一份500字的書面陳述。

 

黑斯廷斯說，雖然“寫作風格有點冗長”，但是文章的詳細和精准水平都讓他印象深刻。

 

對學校而言，驗證文章真僞越來越難。2011年，中國留學生最多的南加州大學收到了200萬頁的申請表，而負責審核這些申請的小組一共才11個人。

 

他說，“每個人都知道”這些服務，但是不確定到底有多少申請者使用這類“一條龍”服務。但是很多人都是請這些機構來修改自己論文的。

 

評估國際學生證明的非盈利機構世界教育服務（World Education Services）地區總監羅林（Kevin Rolwing）指出：“我們的大學合作夥伴也經常提到，學生在論文中表現出的英語水平和他們到校後實際的口語和寫作能力有差距。”

 

出于這個原因，基拉學術機構要求限時視頻和寫作面試，莫蘭茲表示，這樣可以消除作弊的機會。他說，紙上的東西可以通過其他人修改變得完美，但是這不是對申請人的真正審視。這會影響學校的質量。