Jane Yuan – Page 15

美國唐人街房價日漸看漲華人不堪重負大批遷徙

隨著美國經濟的復蘇，房價開始上漲，華埠也不例外。在旅美僑胞心目中，華埠承載著非同一般的意義。如今，隨著越來越多華人搬離，華埠的明天將如何？

隨著美國經濟的復蘇，房價開始上漲，華埠也不例外

房價上漲成困擾

月薪稅前4000美元，可能供不起美國華埠的一套房子。這不是笑談，5月2日，家住美國匹茲堡華埠的李鋒在接受采訪時稱，自己的稅後收入减去全職太太和兒子在匹茲堡的日常生活費，要在華埠供房是不可能的。

李鋒所說的不是個別現象。近年來，隨著開發商的不斷開發，美國各地華埠地價飛漲，對當地居民造成不小的困擾。

前不久，居住在紐約下東城的居民舉行集會，反對在華埠附近的東河邊建造一棟高達72層的摩天大樓。

“阻止企業貪婪”、“我們不會搬離華埠”，這是今年2月波士頓華埠多家社區團體舉行抗議時的海報內容。

美國某地産網站在其4月份的報告中分析稱， 2010年波士頓華埠房屋有47%被認爲“可以負擔得起”。然而，隨著新工程的建設，今年這一數字下滑至36%。

華埠曾經是很多旅美華人的樂土，不少社保屋或廉租房不僅爲當地華人提供了居所，商鋪還供應著不少相對物美價廉的消費品。然而，華埠及附近一帶不少高價樓的開發帶來連鎖反應，房價飈高，地稅和租金隨之飛漲，不少華人高呼“壓力很大”。

漲價因素較複雜

美國一位華埠地産信托認爲，如果不受到保護，開發商們會“一點點毀掉華埠”，而房價上漲起了推波助瀾的作用。

“華埠房價上漲的大背景無疑是美國經濟的總體復蘇。”美國波特蘭州立大學教授李斧教授接受本報采訪時說，“某些地區房産價格甚至超過次貸危機前。比如在華人聚集的矽谷，現在好校區的房子成交價都在賣家給出的價格之上，就是說大家在搶房。”

李斧認爲，另一個不得不提的原因是來自中國國內的移民數量迅速增加。最新數據顯示，美國華人人口總數已達452萬，是美國亞裔中最大的族群，也是所有少數族裔中僅次于墨西哥人的第二大族群。旅美華人的增長很快，從2011年到2013年增加了30多萬。

“近來，加拿大收緊投資移民政策後，國內投資移民都流向美國的城市西雅圖。電影《北京遇上西雅圖》也大大提高了西雅圖在國內的知名度。隨後，移民又開始流向最近的城市波特蘭，一環接一環。”他說，“移民迅速增加，帶動包括餐飲、超市、會計、法律等在內的華埠服務業，華埠的房地産價格也跟著上漲”。

就職于伊利諾伊州大學芝加哥分校的李霈露接受本報采訪時還指出，隨著生活水平的提升，華人對華埠住宅區治安管理水平的要求也越來越高，相應的，物業費和社區管理費用也升高了。她認爲，漲價可以說是“偶然中的必然”，這符合美國的社會趨勢。

華埠角色在變化

在現實的壓力面前，有不少人選擇搬離華埠，搬到其他社區居住。李鋒就是典型的例子。“其實是不想離開的，熟悉的圈子都在這裏。”面對采訪，李鋒的語氣窘迫中略帶留戀。

有人離開，也有人堅守。居住在芝加哥的李霈露說，她就住在芝加哥華埠。她身邊很多華人都願意住在那裏，原因是華埠內部日益完善的制度給了他們希望。“很多擔憂華埠未來發展的市民組成了一些信托機構。他們正努力解决房價高漲的問題，這給當地居民帶來了希望。”她說。

不過，變化已經在發生。

多年來，一代又一代的華人移民在美國拼搏奮鬥。慢慢地，越來越多的華人開始搬離華埠，融入當地社會。原來，中餐館、主要爲華人服務的會計事務所和律師事務所等集中在華埠。如今，情况也開始有了變化。

“老的華埠一般比較小，而且集中在市中心，過去我們會專門去華埠吃中餐。”李斧說，“不過，現在，新的華埠不在市中心了，而且，新的中餐館也有不少開在了華埠以外的地方。比如，舊金山灣區的大多數中餐館都在華埠之外，舊金山華埠本身旅游意義更大些。”

世界每天都在發展，變化每天都在發生。華埠曾經寄托了海外僑胞對故土的無限眷戀，不過，隨著時間的推移，華埠的角色或許也將經歷一系列變化。

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爲進美國名校亞洲富豪魚願意爲子女砸多少錢？

爲了贏得一個進入常青藤名校，或是英倫名校劍橋、牛津的機會，亞洲的富豪們願意爲子女付出多少資金？

爲了贏得一個進入常青藤名校，亞洲的富豪們願意爲子女付出多少資金？

據上海《第一財經日報》報道，新加坡銀行董事總經理兼財富規劃主管李文修在接受專訪時表示，“一般來說，亞洲高淨值人士用于教育的資金占其可投資資金的15%左右，具體還要看需要做出教育安排的子女數量，像中國高淨值人士一般只有一個孩子需要做出規劃的話，教育資金的占比大約在10%～15%之間。”

據此，以可投資2000萬美元資産的富豪爲例，這意味著他至少爲子女準備了200萬美元的教育資金。

亞洲富豪擇校觀：圈子文化

在中國香港頗費心思研究了各所國際學校後，就職外資投行的時俊（化名）給這些學校做出分類：新加坡國際學校是學霸學校，小孩子是學霸，通常父母讀書的時候也都是學霸；耀中國際學校以土豪居多，多豪車、保姆接送；弘立（書院）是中國香港金融、法律之類專業人士扎堆的地方，通常父母見面都可以聊起手上在做的項目；本地有名富豪的後代則扎堆中國香港國際學校。

這樣顯著的區別，反映出高淨值人士的一個擇校標準——圈子。李文修坦言，雖然每一個富豪對于後代的教育規劃模式受其價值觀和背景的影響而千差萬別，但亞洲超高淨值人士通常會比較看重培訓後代處理人際關係、建立人脉的重要性，這也决定了他們希望後代從小就有機會與同一個圈子裏的其他人一起接受教育。

除此之外，一個學校的畢業生質量也是富豪們挑選學校的重要考慮因素。“比如他們會看一個學校（畢業生中）考進常青藤大學的百分比，此外也會關注就讀這所學校的學生們父輩的背景，企業家一般就偏好學生父輩大多是企業家的學校。”李文修指出。

中國富豪移民多爲子女教育

對于亞洲的富豪而言，在擇校時，也比其他地區的家長更希望子女能够在海外接受教育，獲得國際視野。胡潤研究院的《2014海外教育特別報告》顯示，80%的中國富豪計劃將子女送到國外接受教育，這一比例全球最高。在同級別的富豪中，日本只有不到1%的人會把孩子送出國讀書，法國不足5%，德國也不超過10%。按年齡來分，高中及以下的富豪子女28.7%偏愛英國留學，26%選擇美國；本科及以上的富豪子女36%偏愛美國留學。

在海外教育需求的推動下，也有越來越多的富豪增加海外投資比例，甚至考慮移民。胡潤研究院的調查顯示，子女教育是中國富豪海外投資的第二大原因，占比爲19.4%；而國際教育則是中國富豪想移民的最主要原因，占比21%。

李文修認爲，亞洲富豪青睞海外名校，主要還是希望爲子女開闊視野，即便日後回到亞洲發展，眼界更開闊的後代也有助于家族事業的長遠發展。

除了富豪，近日發布的《2015中國大衆富裕階層財富白皮書》顯示，2014年末中國大衆富裕階層的人數達到1388萬人，同比增長15.9%。預計到2015年底人數將達到1528萬人。

澳大利亞和新西蘭是受訪大衆富裕階層移民目的地的第一選擇，北美則牢守留學第一陣地。

中國投資者悄入休斯頓房産市場梨城房産漸熱

爲因應中國資金市場的需求，已有許多來自中國大陸的資金悄悄入駐休士頓，其中又以房地産投資項目最受青睞，與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産，所以有中國人的地方房地産市場也必定火熱，這種情况舉世皆然，幷非休士頓所獨有。

與其說中國人喜歡炒地皮，不如說中國人理財的方式獨鐘房地産

推薦房源：美國休斯頓房産

8號288公路交接處近將動工

近年來有來自北京在中國香港上市的營建公司悄悄地在8號公路與288公路交接處梨城Pearland，購置了48.5英畝土地，希望能打造成一個多功能永續經營的社區，近期內將舉行動工典禮，消息傳出以後，許多投資人紛紛搶進梨城，希望能搶到好位置，坐看財富累積。

糖城及Katy地區開發近飽和

多來一直刻意經營梨城地産的房地産經紀人孟潔如分析，相對于糖城及Katy地區土地開發已近飽和，投資客轉戰梨城理所當然，梨城（Pearland）位于休士頓市中心正南方向約15哩，距離德州醫學中心僅9哩。梨城大部分地區隸屬Brazoria County，少部分屬于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社區、平易近人的房價、優質的學校及優美的田園風光，因此，梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

開發潜力很大房産交易增長

而且梨城也是一個快速發展的城市，近年來，住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地，房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來，新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起。

二手房交易也很活躍

不僅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活躍。

購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間，沿288號公路兩邊展開。以288爲界，分東西兩邊，兩邊各有特點。

西邊的小區位于288和Almeda之間，主要有Shadow Creek Ranch，特點是房子比較新，但地産稅較高，學校除了小學和初中還不錯，高中一般；東邊的小區主要位于288和Cullen Parkway之間。小學、初中和高中都不錯，而且小區建設更完善，地産稅也低。小區主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小鎮有時尚風有田園味

去年上半年獨立住宅小區成交中價位在 13.6萬~26萬之間

梨城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26萬), Silverlake (52/$25.9萬), Southdown (39/$15.8萬), Sunrise Park (21/$21萬), Autumn Lake (7/$19.2萬), Country Place (12/$13.6萬)。括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校排名呈現穩步上升趨勢

學校：梨城的小學和中學分屬Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD（288號公路以東），普遍都相當不錯，幾乎所有小學都是Examplary或者Recognized，而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢，以 Glenda Dawson High School爲例，自2012年的德州第400多名，到2014年躍升爲第120名，被譽爲休士頓地區一所冉冉升起的明星高中。

交通狀况 288高速路往市區

交通：梨城交通狀况一般，有一條288號高速公路通往市區，目前還沒有HOV Lane，也沒有公交綫路。有人在上下班期間走Almeda Rd也是個選擇。

41%家庭年收入超過10萬美元

人口情况：梨城約13.3萬人口，其中白人46.2%，拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亞裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速，過去十年，人口增加142%以上，位居大休士頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加，梨城家庭年收入也一直在穩步增長，2013年的統計結果顯示，41%的家庭年收入超過10萬美元；由于大量的專業人士定居于此，梨城人口受教育水平也相當高，39.6%受過大學教育，18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全，2013年聯邦調查局的統計顯示，全年沒有縱火案，搶劫案少于30起。

生活方式中心不同于傳統mall

生活：位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所謂的生活方式中心，無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。梨城的生活方式中心是一個開放式的區域，由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成，這裏的商家相對集中，但又不像mall裏高度密集，其間由步行街相連，幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所時尚小鎮，既能感受到大城市生活的便利，又可體驗田園生活的悠閑。

北有博物館區南有農場海濱

娛樂：住在梨城選擇就太多了。首先，這裏不僅有五座大型公園，十幾座便利的小區公園，還有三座狗公園，狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等；其次，沿288號公路向北驅車9哩，就可進入休士頓著名的博物館區，這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館；由博物館區步行就可到達 Herman Park和休士頓動物園；再次，從梨城沿288號公路向南驅車10幾哩，就可以到達Alvin的Forberg’s農場，在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果；如果願意，還可以再往南驅車40哩到達Freeport，去海邊游玩。

距離中國城很近十余分鐘即達

另外，梨城距離中國城也很近，開車走8號公路，十餘分鐘即可抵達，所以此地區華人的數量與日俱增，

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留學美國選對學校=雙倍薪水

就讀哪一所大學，將會對未來職業生涯的收入産生巨大衝擊。尤其有些是讓薪水倍增的大學，亦即學生將來實際收入遠超過預期收入。

留學美國選對學校=雙倍薪水

華府智庫布魯金斯研究院（Brookings Institution）最新研究顯示，加州理工學院畢業生的收入，平均增加49%。

研究指出，加州理工學院（California Institute of Technology）校友在中位數生涯的收入，年薪爲12萬6200元，如果當初就讀其他同等大學，則預測收入爲7萬7129元。

排名第二的是貴族文理學院柯蓋德大學（Colgate University），第三則是麻省理工學院（MIT）。

布魯金斯研究院是由預測校友哪些收入將基于一所大學的制度、以及學生和位置特色，以及比較校友在畢業十年後的實際收入，估計一所大學可直接有助于校友獲得多少收入。

這些預測收入的特色，是依據包括一所大學是否位在擁有衆多工作機會的大城市，或是工作機會較少的小城市；以及該大學是否是社區大學或研究大學。

這些也說明依據學生背景的資訊，如年齡、種族、族裔、家庭收入和學術準備。另外，該研究有關校友的實際收入的資料，則由知名就業薪資與市場網站Payscale提供。

收入倍增大學排行榜

排名／學校／預測收入／實際收入／增加率

1、加州理工學院（California Institute of Technology）／7萬7129元／12萬6200元／49%

2、柯蓋德大學（Colgate University）／7萬9774元／12萬6600元／46%

3、麻省理工學院（MIT）／8萬2439元／12萬8800元／45%

4、羅斯-豪曼理工學院（RHIT）／7萬3628元／11萬4100元／44%

5、卡頓學院（Carleton College）／7萬6236元／11萬7700元／43%

6、華李大學（Washington and Lee University）／8萬1281元／12萬4300元／42%

7、紐約石溪大學海事學院（SUNY Maritime College）／7萬9637元／12萬1700元／42%

8、克拉克森大學（Clarkson University）／7萬2583元／11萬700元／42%

9、曼哈頓學院（Manhattan College）／7萬2701元／11萬800元／42%

10、史丹福大學（Stanford University）／8萬3864元／12萬6400元／41%

（資料來源：布魯金斯研究院）

1年花200多億美元投資美國房産美國將再被買下？言之過早

中國近年大舉在海外投資，尤其對美國房地産特別青睞，其中以近20億美元，買下紐約地標、同時也是美國駐聯合國代表團會館的華爾道夫酒店，最引人矚目。就像20多年前，日本買下美國地標—紐約洛克斐勒中心時一樣，震驚全美。

當年輿論先是期待日本投資，提振經濟，但當日本買下紐約地標及洛杉磯市鬧區一半房地産、好萊塢影視巨頭—哥倫比亞公司後，美國開始害怕，被日本買走憂慮四起，媒體更形容，這是繼1941年日本偷襲珍珠港後，第二度入侵美國。

近期，中國已20億美元買下紐約地標華爾道夫酒店

如今中國在美投資房地産動作，也有美國再度被買下聲音，但仔細觀察，有點言之過早。

根據美國房地産經紀人協會最新統計，中國人在過去一年間，透過各種渠道，投資200多億買房，比之前一年增加70%。但在全部外人投資中，所占還不到三成。這和當年日本在美國炒房高峰期所占六、七成，還有一段距離。

其次，除房地産，中國其它領域投資仍然不多，和長期在美投資國家相比，差距更大。以常用的外國直接投資（FDI）統計看，2013和2014年，仍是日本占第一。日本雖是20年以來，首次重回美國FDI龍頭。但其實多年來，一直仍位列FDI前茅。

美國官方統計數字顯示，FDI來自中國，從2010年以來大幅增加，2013比2011年增加一倍多，但相對其它投資國，還未排上前十名。2013年前十國家，分別是日本、英國、盧森堡、加拿大、瑞士、愛爾蘭、荷蘭、德國、挪威。中國排名14，還在韓國之後。

2014年FDI統計，還是日本第一，瑞士、加拿大居次，中國排名上升，但還不能和上述傳統投資國比。不過許多分析師已注意到，中國在美投資增加的潜力，不容小看。

更值得關注的是，中國在美投資增大，是否會重蹈日本當初一些慘賠的例子，日本三菱地産買下洛克斐勒大樓，幾年後宣布破産，被美國半價買回，賠了10億；索尼買下哥倫比亞影視，松下電器買下環球影視股份，五年後分別虧損33億和19億美元。

英國經濟學人最近分析，中國私人企業目前在美投資，看來較當年日本企業理性。因爲日本教訓足爲中國投資者借鑒。

日本企業慘賠例子，和盲目跟進、財大氣粗、不熟美國法規、經驗不足都有關係，松下買環球和盲目跟進索尼有關，搶進房地産和財大氣粗，認爲美國房地産比日本便宜太多有關。另外，一些購幷企業鬧勞資糾紛，則是忽略美國文化和法律。

中國大舉來美投資才剛起步，成敗要看未來發展，涉及因素複雜。但商業行爲，有賺有賠很正常。索尼當初慘賠，後來企業改造，轉虧爲盈，又是成功企業。如今還有美國人再擔心日本買下美國？

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美國 | Realty創始人湯惠解析美國房産投資

美國房産投資入門8部曲

對于剛入門美國房産投資的中國初學者來說，要知道自己如何做？做什麽才？才能使自己進入正確的軌道才是首要花時間去思考的。作爲我在居外網的首期專欄，我想給剛進入初始階段的投資者們一些個人建議。【閱讀原文】

6條法國房産投資金律讓售後回租萬無一失

售後回租（sale-leaseback\Buy-to-let）

目前，售後回租是國際房地産市場最前沿的投資方式之一。對于中國投資者來說，這個名詞可能還比較陌生，但是它在歐洲已經風行了50多年。

簡單來說，售後回租就是房地産開發商將房産産權銷售給投資者，再將房産租回，與投資者簽訂租賃合同，統一管理，幷且每年返還給投資者穩定的租金收益。這種投資方式最大的好處是，大大减少了房産管理的不便，擺脫房産空置的風險以及個人出租的種種麻煩，同時又可以獲得一份穩定的收益。尤其是對于長期生活在中國的投資者，投資海外房産很簡單，但是真正麻煩的是購買後的管理，無法事必躬親。而對于房子來說，沒有管理、沒有出租，就談不上收益和升值，所以對于海外投資者來說，售後回租是一種非常穩妥的房産投資方式。

目前房地産市場魚龍混雜，很多開發商會打著售後回租的旗號以及高昂的回報率吸引投資者，但是幷不能真正做到收益保障，或者回報率摻水不是淨回報率。所以，廣大投資者在選擇房産項目時一定要謹慎幷且保持理性。

作爲售後回租房産投資的專家，根據自己的實際經驗，總結了以下幾條建議，希望能幫助您找到穩定安全的售後回租項目，將您的儲蓄投資在最值得信賴的地方。

瞭解市場

市場研究是安全投資的第一步。最重要的是，在看到高收益的同時也要看到背後隱藏的風險，幷看清潜在的優勢和劣勢。

首先，您可以和售後回租房産領域的專家交流，獲取更多經驗。其次，可以多詢問幾家做售後回租項目的房産公司，做多方面的比較。雖然每個市場的回報率都有所區別，但是如果在同一座城市，相同類型的房産項目（比如都是旅游地産），如果兩家公司有超過1% 以上的回報率區別，您就要仔細比較一下租賃合同的細節了。比如租約時間、租金回報率是否寫入合同（這是保障收益的關鍵 !），以及租金收入是否要交稅、是否還需要交納房産保險、水電費等等。

瞭解目標租客

業主必須得清楚地知道自己的房産要租給怎樣的客戶群。這可以幫助您選擇一個最合適的區域，您的目標客戶群希望居住的地方，幷且這裏有完善的基礎設施以及便利的交通。比如，如果您是一對年輕夫婦，投資一套靠近大學、公共交通或者學校的小戶型是非常合適的，可以保證您有穩定的租客。如果您希望投資旅游度假地産，那麽房産一定要選擇在景色優美的度假目的地。

度假地産投資

隨著人們對度假的關注度越來越高，旅游度假地産投資也越來越火爆。除了我們上面所提到位置，還有一點投資關鍵，那就是入住率。在行業有領導地位的酒店品牌或者度假地産品牌是您的首選。因爲這樣的品牌有强大的市場推廣能力以及品牌價值，可以更好的宣傳和管理房産，入住率也會非常高，這就是房産穩重升值的保障。

長期投資還是短期投資

一定要確定您的投資期限有多久。要和開發商確認好您的房産在租約期間或者結束時是否需要進行翻新 ?翻新的費用是多少 ? 這些都是您需要在未來支付的費用。很多奢侈房産雖然美麗，但是幷不一定適合您，因爲未來的翻新整修費用可能會非常昂貴。

預算

合理選擇投資項目，向開發商瞭解清楚一切購買房産的費用以及房産管理維護費用。如果需要貸款，需要多選擇和比較幾家銀行的貸款利率，選擇最合適的一家。

房産經紀人

好的房産經紀人可以讓購房過程充滿樂趣和享受。專家級的經紀人可以更好的瞭解您的預算、需求、實際情况，幫您尋找到最適合的投資項目。

總之，對于首次嘗試售後回租方式的投資者來說，一定要選擇一家高資歷、經驗豐富、在行業處在領軍地位的開發商，保障萬無一失。

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或訪問http://www.juwai.com/pv_investment尋找屬于您的法國度假地産。

申請美國大學的7大忠告

暑假結束將升讀高三畢業班的高中生，同時也要開始展開申請大學的關鍵工作，芝加哥地區專門針對高中生出版的“The Mash”雜志，日前特別爲這群准高三生，整理七大申請大學忠告，希望協助學生抒解緊張壓力，按部就班做好最佳準備。

“The Mash”雜志，日前特別爲這群准高三生，整理七大申請大學忠告

建立與老師間的良好關係

報告指出，高中老師的推薦信是取得申請學校認可的一大關卡，爲了讓撰寫推薦信的老師更瞭解你，同時也建立與老師暢通的溝通管道，在高中最後一年，一定要爭取與老師們建立良好關係，以免推薦信出包，大大影響入學申請成效。

在高三下學期爭取好成績

專家建議，不要以爲高三快結束，就放鬆課業努力，因爲好的高三成績，對申請大學同樣具有重要影響。

從現在開始研究大學狀况

集合芝加哥地區高中升學輔導老師建議，現在開始，高三生應多多上 collegeboard.org、studentaid.ed.gov、commonapp.org等網站，瞭解各大學的要求條件與發展現况，然後與心儀學校聯繫。

儘量取得ACT、SAT等測驗的佳績

這兩個分數，幾乎是每個大學都會要求學生提出的成績，多多練習準備，取得高分絕對有助大學錄取。

參與大學博覽會

各高中及大學，都陸續舉辦介紹大學、系所的大型活動，不要錯過參加。一方面建立與學校的接觸，一方面瞭解學校組織。

做好申請日程表

高三是申請大學的關鍵年，一般高三生，在上半學期都會完成大學申請。因此從現在開始，一定要好好安排計畫，包括何時完成推薦信，何時完成自傳，何時送出申請信等步驟。如果可以，也應同時開始上一些大學先修課程

上大學最大的挑戰，除課業成績外，龐大的學費，也影響學生選擇學校的意願，“尋找獎學金”也是高中最後一年學生必須進行的工作，尤其是自己理想學校，更應該花時間好好找尋獎學金補助，以免因爲經濟負擔而無法去夢想大學念書。

10大特徵預示著你遇到了不良貸款公司

每個行業都有優秀人才和壞蘋果，房貸業也不例外。對多數消費者而言，買房貸款是一生中最大筆的花費，所以挑選合適的房貸業者非常重要。如何避免不良公司？以下是應注意的警訊：

10招讓您避免不良房貸公司

不考慮你的支付能力

房貸不應超過你每月總收入的28%，房貸公司不應爲你制定家庭預算，但應對你的財務提出很多問題。如果未提問，可能不是你想打交道的公司。

很多點數

所謂的“點數”就是預付房貸利息，屋主購買點數以降低未來要付的房貸利息金額。點數若超過房貸總額的3%到4%，這可能是房貸條件有問題的徵兆。

過多貸款費用

房貸交割費介于2%到5%，但是到了5%就接近過高，費用超過5%，就應找別家公司。

提前還清得付罰款

若你提早還清房貸，放貸業者不應課罰款。不肖業者可能收取5%或更高的罰款，這個費用可能使你以後難以還清貸款。

膨脹利率的經紀

如果你有個房貸經紀，詢問他是否會收取“利差溢酬”(yield spread premium)，如果答案肯定，就換個經紀。這種經紀爲了賺錢而向你收取較高利率。

“壞信用沒關係”

你不要打電話、寄電郵給打出這種廣告的公司，這一類的業者可能從事“掠奪性貸款”(predatory lending)，幾乎定會提出對你非常不利的條件。這種貸款通常針對信用較可能受損的低收入者。

高額尾付貸款(balloon payments)

貸款期結束時要交一大筆錢，有時可高到相當于原本借貸的金額。不要被高額尾付貸款看來有利的房貸條件所誘，最終對你幷不划算。

膨脹收入或房價

放貸業者不應膨脹你的收入或房價，來幫你取得貸款資格。這種作法不道德、違法，而且你也負擔不起房貸。願爲你說謊的公司，也會對你說謊。

沒有“誠意估價”(good-faith estimate)

收到房貸申請的三天內，業者須提供誠意估價，讓你知道貸款的基本資訊，包括貸款的估價費用。這項估價須使用HUD-GFE表格，若使用其他表格或未在三天內收到，就不要用這家公司。

費用與“誠意估價”所列的不同

誠意估價會逐項列出與房貸有關的費用清單，有些金額非常明確。但是當你要簽署最終的房貸文件時，一些費用的調整幅度可大到10%，另外一些費用則不應改變。

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美國房産投資新招：3種使不動産變爲可動産的妙招提高投資回報率

人們通常認為，房屋都是不動產。雖然我們經常聽別人說，我的房子現在漲到100萬了，或者他家的房子升值了，但是這些賺到的錢卻是看不見、摸不著的。如果這些錢無法拿出來用，放在那裡，也就永遠是一個數字。如何從房子中拿錢出來用，如何將你的房子從不動產變成可動產，是否有這樣的貸款呢？以下是美國房產投資中幾個參考的方法。

推薦房源：美國房產

融資重貸（Cash Out Refinance Mortgage）

通過不同的貸款方式，房屋這一不動產能變成可動產使用。

假設王先生幾年前買了一處房產，現在價值50萬，當時的貸款利率是6%。現在王先生只有20萬的貸款沒還，而他最近想趁著房貸利率降低，辦理重新貸款，把原來的高利率降下來，同時還想再借一筆錢給孩子作為上大學的學費。出於這個目的，我們建議他採用融資重貸 (Refinance Cash Out Mortgage)。融資重貸是重貸的一種。我們可以說是普通重貸，就是民眾希望改變原來的貸款條件，比如降低利率，縮短還款期限，於是辦理一個重新貸款。融資重貸不僅可以實現改變原來的貸款條件的這個目的，同時，還能多拿出一筆錢出來用。

辦理融資重貸，新的貸款會把現有的房貸先付清，之後把剩餘的貸款額兌現。因此來看王先生的案例。王先生目前房屋還有20萬貸款，之前的貸款利率是6%，他想通過重新貸款，把利率降到目前的4.5%，如果他僅僅是這個目的，他只要辦理一般的重新貸款20萬。但他不僅要降低利率，還想從房屋中拿10萬元出來，作為孩子的大學學費。這樣他就可以辦理融資重貸。

房屋淨值貸款（Home Equity Loan）

有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋淨值貸款。如果王先生對自己目前的貸款條件很滿意，他不想降低利率，也不想縮短還款期限，只是單純想從房屋淨值中那一筆錢來作為孩子的大學學費。那麼，他應該申請房屋淨值貸款。這樣王先生的房屋上就有兩個貸款，一個是之前的Mortgage，第二個貸款就是房屋淨值貸款Home Equity Loan。通過辦理房屋淨值貸款，王先生借出了10萬元。

房屋淨值信用額度（Home Equity Line of Credit）

房屋淨值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋淨值信用額度批下來，對貸款者是十分方便好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用過任何的貸款金額，貸款者無需付任何利息。就好比一張信用卡，給你一個信用額度，比如5萬元，你隨意什麼時間拿出多少錢都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。

房屋淨值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年後有欠款的話，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋淨值信用額度會關閉。

一般來說，融資重貸適合那些需要使用高額的貸款金額，但是不能夠短期內還款的貸款者。房屋淨值貸款適合那些需要從房產中拿出額外的貸款金額，無論有沒有現有的房貸。這兩種貸款都是固定利率和固定月費，一旦貸款金額貸出，銀行就開始計算利息。一旦貸款人付清貸款之後，如需要再套現出來了，需要重新申請。房屋淨值信用額度允許我們使用期內任何時間使用貸款金額，銀行只會計算貸款者貸出的金額的利息，貸款者可以隨時付清，再從信用額度中貸出資金，非常靈活，不過利率是浮動的。

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