Author: Jane Yuan

泰國房産投資的不二選擇：清邁

如果你是百萬名看過電影《人在囧途之泰囧》中的一個，那麼你肯定已經知道泰國清邁是多麼美麗的一個城市，清邁就是這部熱門電影的拍攝地。自從電影發佈後，清邁變成了最受中國人歡迎的東南亞旅遊勝地之一。全球最大的在線酒店預訂網站雅高達（Agoda.com）調研稱，在羊年的春節期間，清邁受中國自由行旅客熱捧，成為第三大國際熱門旅行景點，僅次於曼谷和普吉島。

清邁以低地為主，有美麗的熱帶雨林和鄉村，與喧鬧的曼谷和泰國其他的主要旅遊中心相比，簡直是一片平靜的綠洲。很多人更喜歡清邁較為溫和的氣候，而不是泰國南部全年炎熱潮濕。由於這些原因，清邁常常被譽為亞洲，甚至全球最適宜居住的城市之一。許多國際遊客開始在清邁享受退休後的生活—— 永遠地逃離他們祖國的寒冬。

清邁的外籍人士數量已超過4萬人，並且呈持續快速增長之勢，來自中國大陸的人尤其多，這些中國家庭主要被清邁更低的房價和這裡國際學校更低的教育成本所吸引。

在過去的十年裡，泰國主要城市曼谷、普吉島和芭堤雅的房價不斷上升，清邁的房價相比它們要落後好幾年。這意味著，仍有可能只花30萬人民幣就買到一個好公寓。不過，如今的泰國清邁房價上漲也很迅速。自2010年以來，年增速已高達10%-20%。

這期間，清邁的基建投資可謂大手筆。現在，該市以能夠成為除曼谷以外擁有最多現代商場的泰國城市而自豪。對遊客和當地居民來說，那裡是名副其實的購物天堂。清邁共有十所大學，任何時候都有超過10萬的學生。這意味著，租賃市場也會得到蓬勃發展，以滿足學生的住宿需求。很多家長正為在清邁讀書的兒女購買公寓。

另外，清邁高端房產的需求也很旺盛。受益於臨近中國南部的地理位置，清邁成了泰國最大的工業中心之一。該地區許多工廠都有外籍高管，他們不斷需要高品質的住房選擇。

清邁的大規模投資在短時間內不太可能結束。按原計畫，未來幾年將有1億泰銖投資於機場、一個貫穿清邁、連接曼谷、延生至中國的高速鐵路網，以及一條新的高速公路。新路線會將清邁連接到R3A公路，而R3A公路則與中國南部、老撾、緬甸和泰國相連。

乘飛機到清邁很容易，因為很多廉價航空公司都有航線往來，包括飛鳥航空（Nok Air）、亞航（AirAsia）和泰航微笑航空（Thai Smile）。同時，很多國際航空公司也到達該市，例如中國香港港龍航空（Dragonair）、中國東方航空。另外，還有大批中國訪客可以自駕去清邁，該市離中國南部邊境還不到400公里。

總之，目前的清邁房地產市場如果不是在全世界，那麼至少在泰國，變化最為迅速。所以，不管你在搜尋一個度假的地方，還是想在一個安靜、綠化好的地方安置第二個家——一個理想的退休去處，或是尋找一個能同時提供極高租金收入和資本增值的絕佳投資機會，清邁都是個不二的選擇。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件 emily@taiguo-fangdichan.com與Emily零距離交流。

50種可以在美國抵稅的費用 想省錢就別錯過

很多人會認爲美國是一個稅收很高的國家，其實，如果懂得美國的稅法，完全可以合法避稅省很多哦，咱今天來看看那些項目可以抵稅吧，值得收藏的報稅參考！

50種美國抵稅方式

1、像州（省）、地方或外國政府繳的所得稅、以及與汽車、船、房地産相關的個人財産稅

2、雇員個人向州（省）殘疾人基金的捐贈(即工資收據上的 SDI )

3、像退休計劃(包括IRA、Keogh或SEP) 或醫療儲蓄賬戶注入的資金

4、學生貸款利息(上限爲$1500)

5、爲取得收入，如贍養費，而付出的法律費用

6、賭博損失(上限爲賭博盈利)

7、出于慈善目的而捐贈的衣物、電腦、家庭用具的市場價值

8、爲評估慈善捐贈或傷害損失而付出的費用

9.爲慈善事業而付出的汽車費用(每英里14美分)和其他費用

10、捐贈給Girl Scout的餅乾的部分價值

11、商用交通工具折舊，體重不低于6,001磅的SUV折舊可達$1.9万

12、老闆爲鼓舞雇員士氣而發放的小獎品或獎勵以及單價不超過$25的商用禮物，如費用沒有報銷，可以减稅

13、個體業主的健康保險費的60%(如果醫療費用扣除額超過7%的限度，餘下的40%可以從A計劃中扣除)

14、商務旅行中的休假、清洗費用

15、壽命不超過一年的企業、商用工具的費用

16、自我雇用稅的一半

17、上一年的部分企業虧損

18、爲在本行業尋找新工作而付出的費用，包括付給職業介紹所和準備簡歷的費用，爲開始新工作而付出的遷移費用

19、訂閱職業雜志和報紙的費用

20、工會會費

21、爲維持或提高本職工作技能的教育費用

22、不適合做普通衣裝的制服和工作服費用(也可以列入清洗費用)

23、諸如防護鏡和工作手套等防護衣裝費用

24、趕赴臨時工作地點的交通費用

25、出售主要居所時，夫婦可以扣除$500,000的資本增值，個人可以扣除$250,000的資本增值

26、家庭辦公室的相關費用。

27、出售財産時所付的傭金和清帳費用

28、房屋抵押貸款利息；再融資費用；房屋抵押貸款提前和過期付款罰金

29、爲跟踪個人投資而購置、使用的計算機軟件和在綫服務的費用，以及爲獲取投資建議而訂閱雜志和新聞通訊的費用

30、使用理財顧問的投資建議而付出的費用

31、爲保存股票和其他與投資有關的文件而使用保險箱的費用

32、買賣股票，包括股票期權的案金利息

33、在債券償付利息日期之間購買的債券的利息

34、非從個人退休賬戶中支付的個人退休賬戶管理費

35、提前提取儲蓄的罰金

36、包括無價值股票的資本損失，上限爲$3000

37、在外國已付的稅金

38、如果持有某些小公司股票超過五年，出售或交換這些股票時，盈利的一半可以扣除

39、包括隱形眼鏡、普通眼鏡、假牙、助聽器和矯形鞋等醫療費用

40、爲治療諸如高度緊張或肥胖症等疾病而使用减肥療程的費用

41、某些生産嬰兒准備課的費用

42、根據醫生處方而作絕育手術、流産手術和避孕手術的費用

43、未報銷的戒烟療程和藥物的費用

44、如果孩子有鉛中毒現象，除去含鉛油漆的費用

45、支持智力遲鈍或殘疾人上特殊學校的費用

46、爲殘疾家庭成員而在家中造斜坡、加闊門、裝扶手和整平地面的費用，以及購買和在車上裝輪椅升 降梯的費用

47、醫療保險的補充部分

48、爲使用繳稅服務和應接國稅局查帳而使用的會計費

49、準備財産計劃時，如果需要聯邦、財産和禮物稅建議，所付的法律費用

50、就聯邦稅、房産估價、禮物稅發生爭議，或辯駁州稅局指控逃稅時，所付的費用

各國頻出海外投資限制令 唯有加拿大房市持“開放”狀態

“加拿大政府對外國投資支持性”政策、人民幣兌加元升值、加拿大央行降息、中國工商銀行加拿大子行的成立，這些都讓中國買家對加拿大房地産市場趨之若鶩。

目前，澳大利亞和中國香港已對海外房地産投資進行了嚴格限制。但加拿大還沒有采取任何類似的措施。即使是在多倫多和溫哥華等此類房地産投資火爆的地區，都還沒有實施限制令。

據我所知，購買中國香港房産的投資者如果沒有當地的永久居留權，就必須支付15%的印花稅。這也就相當于土地轉讓稅。而今年2月，澳大利亞政府也宣布，提高海外買家購買其住宅房産的申請費用，幷規定一旦違反其投資條例，將面臨多達房産價值25%的罰款。

2014年12月，加拿大房産的權威——加拿大按揭及房産公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房産海外投資的數據。不出所料，多倫多和溫哥華占其中最大的比例，分別爲2.4%和2.3%。

同時，該公司總裁埃文·席道爾（Evan Siddall）稱，“在我們看來，加拿大房地産市場外資不存在過度現象。”這對中國買家來說無疑是個好消息，可以趁現在這樣有利的投資環境行動起來。

因此，對所有投資者來說，最具有吸引力的市場無疑是那些供需平衡，幷保持强勁上漲趨勢的市場。我想，加拿大應是理想的選擇。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。

澳洲無婚前婚後財産一說 購買澳洲房産需多加思量

隨著澳幣匯率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踴躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但困擾許多父母的問題是：如果今後孩子在澳洲結婚了，婚前由父母出資（部分、全部或首付）購買的房産是否算婚前財産？如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的物業是否需要分給該配偶？

在具體回答這個問題前，我首先來瞭解一下澳大利亞與中國婚姻法的不同之處：澳洲幷沒有明確的婚前婚後財産一說。也就是說，一旦雙方結婚或同居（澳大利亞法律認可的事實婚姻），那麽，所有財産都會被視爲婚姻共同財産。如果今後雙方分居或離婚，所有的婚姻共同財産要放到一起統一進行財産分割分配。

根據澳大利亞相關法律，法官在决定夫妻雙方共同財産的分割分配問題時主要有以下四個步驟：

  • 明確當事人的財産，包括資産、負債和經濟來源

房産、汽車、銀行存款、保險等及包括在雙方名下的所有財産，無論是聯名財産，還是個人名下的財産和婚前財産都算在內。財産無論是何時獲得，在誰的名下，在哪個國家都被計入共同財産。雙方各自名下的養老金也可以進行分配。

理論上雙方都有詳細列舉自己所有財産的義務，不能有任何隱瞞。

  • 衡量婚姻（包括事實婚姻）期間雙方的貢獻

這裏的“貢獻”包括，一方在外工作賺取的經濟貢獻和另一方在家裏帶孩子做家務的非經濟貢獻，以及雙方各帶入婚姻的財産。

如果一方在結婚前就擁有很多財産，同時如果婚姻關係存續時間較短，則這方的貢獻一般會被認爲較大。但隨著婚姻時間的增加，帶來婚前財産的一方的特別貢獻就會相對减少。這裏無論婚前財産是在誰都名下，由誰付的首期，由誰來還款都是一樣的，沒有明確的界限。

  • 衡量各方未來的需要

這一步，法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀况及爲照顧孩子的需求等。簡單來說，如果分開後孩子主要與母親居住，而目前又不能工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

  • 最後，法官會做出認爲合理和公平的分配方式。這一條體現法官自由裁量的權利。

綜上所述，在婚姻關係破裂的財産分割分配過程中，沒有很明確哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亞法院在考慮財産分割分配事宜之時，在公平公正的大前提下，也被要求考慮很多細枝末節，例如：雙方婚前擁有財産的多少，雙方婚姻關係時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰住（值得注意的是，澳大利亞法律規定孩子的撫養權是父母雙方共同承擔的）等等一系列無法一一叙述的事實。

因此，很難在一個時間節點（例如買房時），較爲準確的推斷出日後雙方分開時財産分割分配的比例。

會看文章開頭提出的問題，如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的房産是否需要分給該配偶，其實是一個未知之數。尤其是澳大利亞幷沒有一個專門的政府公證機構可以做婚前財産的公證。因此，國內父母給孩子在澳大利亞買房時，也許需要充分考慮這一點再做安排。

下期專欄，我將會討論幾種可供父母與孩子選擇的方法來儘量保障其權益。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。

 

春暖花開房市走俏 曼哈頓房産最給力

  • 曼哈頓春季房市“給力”

隨著春天的來臨，紐約的房市比起一二月感覺突然快了很多。房源上市天數從一月的78天提前到了50幾天，50%的交易在要價或超過要價的成交量，比一月份要高10%。不過，如果把眼光放得長遠些，去年的1年中，紐約市場經過了幾次小小的起伏。總體來說，曼哈頓房價與1年前基本持平，布魯克林和皇后區比一年前有較大漲幅。

曼哈頓是三個區裏最快開始復蘇和上漲的，它的起點也比布魯克林和皇后區要高得多。一個很明顯的問題是：紐約房産市場還有上漲的空間嗎？紐約著名估價師Jonathan Miller的答案是肯定的。 他說，過去的三年裏，我們看到市場從低谷强勁反彈。三年後的今天，市場開始漸漸進入一個穩定逐步上升的階段。紐約10年的平均可售房源量的銷售速度爲8個月（按照現在的銷售速度，需要用8個月的時間來吸收市場上的所有房源）；三月底的房源銷售速度是5.9月。這表示市場還沒有達到長期的供需平衡，因此還有上漲空間。

  • 産權持有

我們來聊聊在美國買房的産權到底應該采取什麽樣的結構。産權可以用以下三種方式持有：

  • 個人
  • 有限公司
  • 兩級公司:個人先設立離岸公司，再在紐約州設立公司

這三種方式有不同的費用，也有不同的用途：

第1種：最簡單直接，設立和維護也最便宜

第2種：用的人最多，比第1種貴一點。可它提供法律保護。如果租客上訴，是面對有限公司而非個人。這樣，個人除房屋之外的財産是無法侵犯的。

第3種：適合年紀相對较大的投資人。這也是最複雜，最耗費的一種方式。但是它可以避免遺産稅。

外國人在美國的財産只有6萬是豁免遺産稅的（美國人500萬），6萬以上的財産要收40%的遺産稅。

  • 紐約新樓盤

本次我想與大家分享的新樓盤，是位于紐約一個富有歷史氣息地區的現代住宅——5 BeekMan。

對我而言，5 BEEKMAN可謂完美設計理念的代表，典型的新老結合。5 BEEKMAN 是紐約文藝和學術界的創始地之一，莎士比亞的HAMLET（哈姆雷特）于1761年11月26日在這裏首演。1830年，5 BeekMan成爲了紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶。直至今日 ，5 BEEKMAN保留它原有的外墻，屋頂的銅雕，房屋間幾百年前精細雕琢的走廊。

1761年11月26日，莎士比亞的HAMLET就在這裏首演。1830年，這裏成爲紐約大圖書館，卷卷文學巨著在這裏安家落戶

5 BEEKMAN十七樓以下是頂級酒店，十七樓以上是住宅。住戶可以享受酒店的客房服務、飯店預定、美容美髮等服務，只要一個電話隨叫隨到。

直至今日，5 BEEKMAN保留了它原有的外墻，屋頂的銅雕，房間之間幾百年前精細雕琢的走廊

像這樣集過去與現在于一身，尊重設計理念，又擁有豐富配套設施的樓盤，將會是廣大買家的寵兒。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房産市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽葛宜瑉居外網首頁http://www.juwai.com/Elliman

英國“矽谷” 曾經的“滄海遺珠” 現今的“地産新貴”

說起倫敦，人們習慣以泰晤士河爲岸，以東西南北劃分區域，北倫敦的朋克文化、南倫敦的黑人聚集、西倫敦的優雅閑適、東倫敦的年輕活力——幾片區域相隔不遠却風格迥异。初入倫敦便聽說過這裏的買房傳統：簡要來說西倫敦爲傳統富裕白人區，東倫敦則經濟相對落後髒亂差。

東倫敦：藝術與科技幷不矛盾

說到東倫敦，人們的第一印象是紅磚巷、白教堂、塗鴉藝術、活力、年輕、髒亂差……的確，如果翻閱倫敦歷史，你會發現東倫敦在二戰以前一直都是小偷、妓女、外來人口和窮人的聚集地。但正是因爲人種的多元和開放的態度，東倫敦聚集著大批來自世界各地的年輕藝術家。他們在這裏居住、工作、生活，創造著反叛、特立獨行的英倫風格。

著名的設計師Alexander McQueen就是從哈克尼區走向全世界的。雖然他後來到Savile Row學習了高大上的高級定制，跑到意大利米蘭拜師，又在聖馬丁讀完學位，他還是將自己的第一家工作室開在了Hackney Wick的一個小樓裏……這個倫敦最具創意設計師的聚集地。不止是McQueen，英國知名設計師Christopher Kane, J.W.Anderson, Peter Jensen等等，都是在哈克尼區壯大了自己的藝術設計事業。倫敦政府也專門批准了Hackney Fashion Hub的大型改造項目，要將這裏打造成倫敦時尚新區。

與此同時，同樣身在東倫敦的科技城(Tech City)，却似乎不爲大衆熟知——雖然這片數碼與科技的聚集地對倫敦經濟起到越來越重要的作用；肖爾迪奇（Shoreditch）及周邊地區經過近幾年的改造，已成爲倫敦商業及住宅市場的重要部分，幷預計將繼續保持增長，但是科技城的名望却與實際貢獻不符——它被英國媒體《赫芬頓郵報》稱爲倫敦的滄海遺珠（London’s hidden gem）。

‘英國矽谷’

倫敦科技城坐落于倫敦東部、由時尚街區肖爾迪奇延伸至奧林匹克公園。現在毫無疑問，是英國科技創新的心臟區域。很多英國人也許沒有意識到，他們手機、電腦裏的大量App開發，都是源于科技城。

倫敦科技城的緣起，可回溯至上世紀90年代晚期。英國的數字經濟産業，超過兩成集中在倫敦。最初，大批新興科技公司聚集在倫敦東部的Old Street街區附近，主要是因爲這裏租金較低和人力資源豐富。隨著聚集效應的形成，這個區域被譽爲“迷你矽谷”（ silicon roundabout），後被命名爲“倫敦科技城”。

倫敦科技城現有落地公司如穀歌、臉書、推特、亞馬遜等等，也有孵化器企業，如歐洲歷史最久、最大的新型科技企業孵化器種子營（Seedcamp），還有衆多初創企業。在孵化器領域，有人將美國矽谷的孵化器Y組合（YCombinator）比作蘋果，將倫敦科技城的種子營（Seedcamp）比作安卓，可見一斑。

時間退回到五年前，2010年卡梅倫剛剛就職英國首相，那時東倫敦僅有200家左右數據科技公司。後爲改變英國經濟對債務、房地産和金融服務的依賴，建立科技城，平衡經濟位列英國政府計劃之一。

現在，互聯網經濟創造英國高達8%的GDP，高于世界其他國家。另外，在過去3年間，倫敦的科技企業數量增加了76%，達到8.8萬家；僅東倫敦地區就已密布了3200家創業公司，創造了5萬多就業崗位。2014年，倫敦的數字企業吸引了14億美元的新投資，這是2013年投資水平的兩倍——更是比5年前高出20倍。據倫敦科技城行政總裁杰拉德•格雷奇(Gerard Grech)介紹，現在流入倫敦的外國直接投資(FDI)的增長速度超過了柏林和紐約。

中國首富眼中的全球最佳投資地

前幾天，中國地産大亨王健林在接受BBC采訪時表示，他認爲英國是全世界最佳投資地點。“英國是全球最開放的市場之一，在英國投資不需要受到像其它地方那樣的嚴格審核。”如果將倫敦科技城作爲英國商業市場的其中一個縮影，英國政府近幾年來對于科技城的稅收優惠扶持、引資推廣力度、科技城的迅猛發展等等正好恰到好處地詮釋了英國自由市場的開放程度。

雖然目前倫敦科技城的融資規模還遠遠達不到美國矽谷的水平，但這一新興的數字與科技基地已讓世界衆多知名企業、創業者看到了它的未來潜力和創新空間。

用地、租住需求催旺科技城商住地産

倫敦科技城的日益壯大，及所在區域近年來的變革與復興，使得用地需求、地租與區域價值都得到顯著提升，幷加速活躍該區域的商業／住宅地産。

倫敦科技城，作爲倫敦東區的“遺珠”代表，正以快速逆襲之態勢榮升倫敦地産新貴；幷與紅磚巷、白教堂、Hackney時尚新區等等一起，將繼續傳承東倫敦的創造力、文化、活力與創新精神。

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件annie_huyue@163.com與Annie零距離交流

 

倫敦金絲雀碼頭齊聚世界各大地産商 未來房屋緊缺增值成主要趨勢

資本流通帶動了住宅開發行業的發展、就業以及巨大的經濟增長。毫無疑問，沒有資本流通，供給將受創。然而，新一輪的國際資本正在進行更大的結構變化，直擊倫敦開發業的核心。在這種背景下，對于金絲雀碼頭的住宅需求而言，卡塔爾投資局 （Qatar Investment Authority）/博勒飛（Brookfield）公司收購Songbird（金絲雀碼頭集團的主要股東）意味著什麽？如果根據過去的經驗而言，實際上存在很多種可能性。

在過去的兩年裏，國際開發商和資本已改變了倫敦大規模住房交付的景觀。 對于這段期間的倫敦發展前景，萬達、羅德哈集團（印度地産巨頭）、綠地集團、奧克斯利資本集團、實達集團都是新面孔，但他們均有能力交付9500套住宅。儘管采用了不同融資模式，他們還是國內同行中規模較大的企業，且具有較低的資本成本，這就允許這些公司能够將銷售率從建築計劃中剝離出來。

倫敦房地産業的下一波發展浪潮預計將在 Wood Wharf (E14)。值得注意的是，這包括首個由金絲雀碼頭集團交付的住宅建築，總計將可能有超過3000處住宅、近200萬平方英尺的寫字樓，以及總計25萬平方英尺的商場、餐廳和社區。當第一批住宅在今年晚些時候上市時，這種新型國際化所有權模式對本地住房供給的影響是非常值得考慮的。同時，國際資本的投入已經改變了一些知名地區，如巴特西發電站 （Battersea Power Station），SW8（南部的沃克斯豪爾地區）與12年奧運村（E20）。

此外，隨著市場日趨成熟，住宅的開發爲國際貨幣提供了平臺，也使得我們在面對大的供給機會時能够從容不迫。儘管在解决住房危機問題上還有很長一段路要走，但是正確的引導新資金的策略已經初顯成效。我們認爲交付率會繼續呈上升趨勢。建造成本的膨脹將保持强勢狀態（目前大約是8%），至少在未來18個月內仍將居高不下。這對于資本活動來說，傳統的策略將傾向于國際資金，一旦建立，緊隨其後便是更多投資涌向市場。因此，期望看到中東貨幣能够“發現”金絲雀碼頭（Canary Wharf）作爲住宅投資市場，就像馬來西亞人發現九號榆樹巷一樣（Nine Elms）。

作爲東倫敦的新金融區，金絲雀碼頭住宅單位的供不應求現象也越來越明顯，房價和租金每年都出現穩定的增長，也導致了一部分客戶直奔金絲雀碼頭而來。而現今，金絲雀碼頭正在興建多棟商業單位，這意味著金絲雀碼頭的住宅單位將在未來更加緊缺，考慮長期投資的投資客們，不妨可以考慮購入金絲雀碼頭區域內的房産，爲未來的再次增值做準備。

韋朝賀專欄全集：

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或郵件david.wei@affinityrepe.com與David零距離接觸。

海外買房契約簽還是不簽？這是個學問

我曾在一個法律講座上主講過房屋買賣方面的法律議題。在講座一開始的時候，我做了一個很簡單的小測驗。我準備了一個合約，讓大家念合約第二頁最上面的第一句話。念完後在做的都驚呼：“天呀，我連第一句話都看不懂，後面的大部份肯定也都不懂的。可是在買房子的時候我却非常願意，而且非常急、非常主動地簽下了我的大名，承認了我對這份合約的接受程度。”

爲何會有以上這種缺乏自我保護的表現？這是由于很多人，特別是亞洲的移民，對于法律性質的英文文件，都有一種源自于無力感的高接受度。

買房合約三要素

合約中最基本且最重要的3個要素包括：

一、確認買家購買的土地

大部分的合約上是不會附有房屋的地圖、結構圖、照片等。在海外買房地産，所購買的地都是已在地契中登記好的，所以在合約上一定要明確交代所購地的地號等相關登記信息。

信息內容主要包括：

  • 土地的完整紀錄
  • 政府編號
  • 土地特質
  • 大小
  • 測量方法
  • 土地曾經是否有變動等

 因爲，如果這整條街或整個開發案都是由同一個開發商開發的，土地編號只要打錯一個字都可能讓買家買錯地。

二、合約必須明確寫出房屋的購買價格

在購買價格的欄位，有時候會經過多次的修改，而且都有買賣雙方的簽名。這是因爲價格是可以談的。

在討價還價的過程中會有明確的記錄。但由于現在很多人用傳真機或者是網路溝通，所以這個程序要特別小心，確保自己的律師知道你最後出價的金額跟合約上最後的紀錄一致。

三、在簽訂合約時需證據確鑿

案例

有個人請中間人協調，買了一個農場，裏面有兩匹冠軍駿馬。這位買家以爲購屋合約包括這兩匹駿馬，沒想到交房之後發現，兩匹駿馬成了兩匹劣馬。但由于合約上只要求了要兩匹馬，沒有寫清楚是要看房時看到的那兩匹駿馬，所以後來也無法根據合約要求換回那兩匹駿馬。

有時候，投資人不方便親臨現場看房子，只能委托在海外的家人或朋友幫忙看房，或是安排一些買房相關的事宜，或是付錢的老闆人還在海外，也沒有看過房子。這個時候，一定要清楚地列出房屋清單，最好還要拍照存證。這對幫忙談條件的中間人來說特別的重要，因爲沒有寫清楚的話，就算交屋時屋况以及屋子裏面的東西跟當初簽約時有落差，也不能要求換回。

一些非常有經驗的中介，會堅持讓客戶將合約給律師檢查，也讓客戶儘早就與律師取得聯繫。但有時，中介擔心客戶在律師的協助下，對買賣産生二心。雖然，也許他們將《律師檢查條款》包含在合約內，給買家律師三個工作日的時間檢查後再確定要不要買，但要注意分辨這個律師檢查條款是指可以檢查産權，還是指檢查合約有沒有寫錯。如果是檢查産權的話，法律上應該是給律師十個工作天檢查。

海外購地Q&A

Q：只要出錢，什麽房地産都可以投資嗎？

A：很多西方的國家有海外投資法案的限制。有些政府認爲比較敏感、昂貴的土地，或是天然資源比較豐富的地方，海外人士如果要收購，必須事先通過投資審理辦公室的審核。

很多海外政府，雖然有明文規定，但不會主動限制不合法的交易。如果買家不懂相關法律，在無知的情况下觸法的話，後果就得自己承擔。

很多海外投資者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外國人不能進行的交易。所以，在購買國外土地資産時，一定要有專業的幫助建議以及充份的瞭解。

Q：我不具備海外購買土地的資格，可是已經買了。我該怎麽做？

A：在國外一般采用申報的方式。所以，買家一定要自己主動的提升對于法律的尊重和瞭解，確保自己的投資是合法安全的。如果真的很不幸的因爲不瞭解法律，沒有合法申請，就購買了比較敏感不開放外國人購買的地段，這個時候必須儘快主動找律師幫補申請，使交易合法化。

Q：中介說訂金一定要出房地産總價的20%，法律有這樣規定的嗎？

A：法律上沒有規定訂金要付多少。訂金通常是爲了讓賣家放心，表示你是認真的買家，可是幷不代表你一定要付總價的百分之十。只是中介會從訂金裏拿走他的傭金。通常傭金加上稅，可能差不多是總價的4%或5%。拿10%的訂金的話，中介對賣家比較有一個交代，感覺起來配合的效率也比較好，這也是爲什麽傳統上，許多合約都付總價的百分之十。

除了訂金金額，付訂金的時間點也是可以談的。作爲買家律師，我們會建議買家最好是在做好所有檢查，合約已經要變成無條件的時候才付訂金。

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽新西蘭皇家律師事務所瞭解更多新西蘭房産投資資訊

經濟發展帶動房産市場升溫 匈牙利商業地産投資飈升71%

經濟，是一個國家任何産業發展的主要素。經濟與房産更是密不可分。在2014年的全球調查中，布達佩斯被評爲歐洲經濟發展第二快的城市。這項調查使得布達佩斯由一年前的排名20位躍升至第12位。歐洲企業500强名單上，56家匈牙利公司榜上有名。 美國智庫布魯金斯學會透露，歐盟委員會2015年2月26日通過了匈牙利國家經濟部的3項行動計劃，批准爲促進匈牙利經濟發展提供4萬億福林(約合130億歐元)的資助。這是匈牙利迄今實行的最大規模經濟振興和發展計劃。也是歐盟爲快速復蘇歐洲經濟做出的巨大舉措。這些都明確的表明，匈牙利經濟始終都備受關注幷已經有了非常强烈的轉强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府從2010年以來采取了一系列扭轉經濟的措施，著眼于新的戰略，經濟狀况才得以出現轉機：投資量加大、歐盟資金的利用率得到提高、消費進一步增加、出口繼續保持强勁的競爭力，它仍然是匈經濟增長的主要引擎。此外，服務業、旅游業、零售業和交通運輸業也促進了經濟的增長，低利率和復蘇的私營部門的經濟活動也是經濟增長的因素所在。

匈牙利房地産銷量看漲   商業地産投資增長71%

經濟的不斷“强化”使匈牙利商業地産從中受益。據匈牙利財經網站Portfolio報道，最新調查結果顯示，2014年中東歐地區（不含俄羅斯）商業地産投資達77.34億歐元，同比增長28%。其中波蘭投資最多，爲30.76億歐元，同比下降5%；其次是捷克、羅馬尼亞，分別爲19.92億歐元、11.24億歐元，同比分別增長54%和220%。匈牙利投資爲4.66億歐元，但增長率達到驚人的71%，在中東歐地區遙遙領先。主要帶動因素是辦公室和工業地産，顯示經濟回暖已傳導至商貿服務業。

2014年，匈牙利首都布達佩斯房屋銷售量同比增長了18%以上，其中12月份同比去年增長超過70%，房價上漲超過4%。2014年相關數據顯示，住宅價格在2013年年底開始上漲，扭轉了多年下行趨勢。

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或瀏覽Hunfund Kft的官方網站http://www.hunfund.com瞭解匈牙利房産。

澳大利亞457雇主擔保簽證適合誰？

就在前兩天，美國移民局公布了僅在7天內（4月1日~7日），他們就已收到了超過23.3萬份的H1B簽證申請。美國工作簽證對于中國留學生來說，不再代表著個人的能力，而是“你是否是個幸運的人”。

本期，我幷不想對“難獲美國工簽”展開討論或是發表個人意見與見解，而是借助這個話題抛磚引玉——澳大利亞457工作簽證。

457雇主擔保簽證（Employer Sponsored Visas）

457雇主擔保工作簽證，是一種有效期爲4年的商務工作簽證。期間可以多次往返和携帶家屬同行，同行的未成年子女可免費就讀公立學校。在持有該簽證有效期間，若在澳大利亞工作滿2年，可以申請186永久居民（即PR）。

在獨立技術移民和投資移民政策不斷收緊的情况下，雇主擔保移民漸漸突顯出其優勢與競爭力，成爲留學生、技術人員與公司高管獲得永居的一種選擇。

457簽證的2個主要類型

  • 海外雇主擔保

這個適用于海外公司希望在澳大利亞設立分支或者辦事處幷且向澳大利亞輸送重要員工以擴大其海外業務。

  • 標準雇主擔保

這個適用于在澳大利亞經營的企業，幷且希望擔保海外員工爲其工作。

申請3步驟

  • 雇主申請成爲擔保人
  • 提名與簽證申請人符合的職位
  • 員工申請他們的簽證

在簽證有效期內，申請人只能爲擔保人工作。但隨行配偶可爲任意雇主工作，或隨意更換雇主。另外，主副申請人必須購買私人醫療保險。因爲作爲一個臨時居民，幷不能享受澳大利亞全國醫療保險，除非申請人自己的國家享受與澳大利亞互惠安排。

目前，除了類似于技工以外的職位，雇主即使沒有找到合適的澳洲本國員工，也無需向澳洲移民局提交證明。但是，必須承諾用工資支出總額的1%或拿出總支出成本的2%去培養澳洲本國員工。新成立企業與海外雇主不符合該要求。

此外，只有出現在澳洲移民局職位清單上的職位才有資格成爲擁有457簽證的職位。

工資福利457簽證持有人享有與當地員工同等工資——不低于年收入5.39萬澳元+養老金（5.39*9.5%=個人養老金）。這就是所謂的“市場價格”。如果企業中沒有同等職位的澳洲員工，相關機構如Four corners會用其他方式進行評估。

簽證申請人必須符合所雇職位的學歷/或工作經驗。457類簽證雖沒有年齡限制，但申請人一旦年齡超過50周歲，申請永居簽證會變得非常複雜。

457簽證需要申請人提供英語能力憑證。申請人需達到雅思每門課最低各5分的要求。除非申請人接受過5年或以上高中水平或更高水平的英語授課教育。

如果所招聘職位的工資水平在每年9.64萬澳元+養老金的話，則不需要滿足英語能力要求。需注意的是，對于在雇主擔保下才申請永居簽證的人，如果希望避免英語資格證明，工資水平必須在18.0001萬澳元+養老金以上。

注：2014~15年爲澳洲財政年，養老金爲9.5%。每年都會有所調整

如何從457簽證轉永居簽證

457簽證申請人可以通過申請186或者187（如果在邊遠地區）類簽證獲得澳大利亞永久居住權。以下介紹兩類：

  • 457過度類

適用于在持有457類簽證的情况下已爲雇主工作2年，然後由雇主擔保申請永居簽證。

  • 直接入境類

這類是指，雇主可以在任何時候擔保員工申請永居簽證。申請人需要通過職業技能評估幷且擁有在任意國家至少3年以上與招聘職位相關的工作經驗。

如果申請人的年齡在50周歲或以上，必須在持有457類簽證的情况下爲擔保雇主工作4年，幷且每年的收入需根據Fair Work High Income Threshold的情况下高于13.3000萬澳元。

實際上，如果188或132類簽證不適用于中企老闆的話，就可以通過申請457簽證來澳洲。

如果可以在澳大利亞開設分支公司，那麽海外擔保人的選擇是最好的，但海外企業必須保持運行。如果不能，可以通過在澳大利亞成立公司，以自雇形式申請457類簽證或者擔保任何人爲其公司工作。由此，澳大利亞公司的商業計劃和如何獲得啓動資金將對整個簽證申請來說非常重要。

顯然，457類簽證的確非常適用于想移居幷工作在澳大利亞的人士。不過，一旦申請成功，就必須在澳洲生活和工作。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Four corners首頁http://www.4-corners.com.au/瞭解更多澳洲移民信息