芝加哥財政危機惡化 買房需考慮別處

忘記芝加哥曾代代相傳的美名吧——風之城(WindyCity)、巨肩之城(CityofBigShoulders)、勞動之城 (theCitythatWorks)。這一流光溢彩、擁有270萬人口的大都市,現在淪落到與底特律為伍,已然是“垃圾城市”了。據澎湃新聞報導,當地時間5月12日,三大評級機構之一穆迪投資者服務機構(Moody’sInvestorsService)下調芝加哥債務評級為“垃圾”級,凸顯這座城市的財政危機正在惡化,即使與坐落在芝城以東280英里(約合451公里)開外的底特律相比,也不遑多讓。

芝加哥現淪落到與底特律為伍,已然是“垃圾城市”了

以市長拉姆·伊曼紐爾(RahmEmanuel)為首,芝加哥的強硬支持者們竭力駁斥上述論斷。他們用人口增長、財富500強公司支持下的多元化經濟、活躍的城郊社區,以及旅遊業的繁榮等理由,為芝加哥強撐門面。

原因其實很多,當地時間5月13日,彭博社列舉五大理由,說明芝加哥近似底特律——以某些尺度衡量,甚至更糟。換言之,正如伊利諾伊州共和黨州長羅納(BruceRauner)上個月總結的,“芝加哥深陷泥潭”。

大得讓人心慌的數字:芝加哥四大養老基金的未備資金負債(unfundedliability)高達200億美 元,且正持續增長,平攤到每個城市居民頭上為大約7400美元。底特律人口約是芝加哥的四分之一,為68.9萬人,養老基金缺口約為35億美元,每位居民 需要負擔5100美元。2014年1月,晨星市政信用研究報告顯示,在全美25個最大城市和波多黎各(加勒比島國,擁有美國聯邦領土地位)的測評中,芝加 哥的人均養老金負債最高。

幫倒忙的法院:2013年7月,當底特律根據破產法第9章提出破產申請,聯邦破產法官運用他的權力,下令所有人 ——無論是納稅人、雇員,還是債券持有人和債主,必須共同承擔損失,以度過危機。不過,今年5月8日,伊利諾伊州高等法院作出裁決,稱該州正在重組養老體 系,因此不能減少養老金福利。

這一裁決向芝加哥發出了明確的信號,不得觸碰這一福利削減的紅線。當底特律的法官作出得力裁決時,伊利諾伊州法官卻把事情推給選舉上臺的官員,讓他們自己去清理他們決策造成的一團亂麻。

政治癱瘓:經歷了數十年的經濟和保險金預警後,底特律無奈宣告破產;然而,在長達十年的時間裏,眼睜睜看著這列 破舊的火車呼哧帶喘地開過,芝加哥的政客們卻不聞不問。在此期間,他們避開了養老金支付問題,對財務受損情況也甚少關注。根據城市聯合會 (CivicFederation)追蹤的城市財政數據,在2002年開始的10年間,芝加哥大舉借債,公債借款增加了84%。這使每個芝加哥居民負擔的 債務增加了1300美元。

在密歇根州,為了避免出現底特律似的危機時政府手忙腳亂,州長斯奈德(RickSnyder)未雨綢繆。他尋求在該州立法,給予危機管理者某種實施 財政“戒嚴法”的特權。可是在芝加哥,全無引入類似法律的政治壓力。更有甚者,就連州長羅納的一項關於自治市可不經州政府批准申請破產保護的提案,也在伊 州的立法機構睡大覺,擱得快發黴了。

沒有救助計畫:底特律的破產申請允許其進行債務重組。通過減少養老金和削減債權人利益,底特律甩掉了70億美元 的債務包袱。然而,伊利諾伊州養老金未備資金負債為1110億美元,在全美排名末尾。州長羅納上周在芝加哥市政廳,DuangDuang地發出驚人之語: 芝加哥不會從州政府得到救助。

抵死不認:在連續數年拒絕之後,底特律的官員終於勉強同意進行改革大手術。而在芝加哥,起碼是現在,市長伊曼紐爾還一廂情願地認為,儘管伊州高等法院拒絕了養老金改革法,但這不適用於芝加哥。

在5月8日州高院下達裁決後,他發表聲明,稱“改革不會因為今天的裁決受到影響,因為我們深信我們的計畫從根本上保留和保護了工人的養老金,完全符合州憲法的規定。”

穆迪顯然不這麼看。僅僅過了4天之後,穆迪把芝加哥歸為“垃圾”級。穆迪在報告中寫道,“按照我們的觀點,伊利諾伊州高等法院5月8日的裁決,增加了芝加哥市政債券和勞工養老金計畫所依據的相關法令被推翻的風險。”

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“得民心 得天下” 保守黨緊抓經濟與住房一夜扭轉乾坤

英國大選終于塵埃落定,卡梅隆所領導的保守黨出人意料地贏得331個議會席位,以超半數的絕對優勢成爲唯一的持政黨。

儘管大選前一天,媒體還說這是二戰以來局勢最難預測的英國大選,可能會出現第二個聯合執政的政府,幷用“政治生涯系于一綫”等詞語分析卡梅隆,但一夜之後,保守黨不僅直接勝出,還獲得了壓倒性的勝利。這是爲什麽呢?

傻瓜,是經濟!

分析人士認爲保守黨獲勝的根本原因是在過去的5年中,他們表現出來的出色領導能力及經濟發展成就。

It’s the economy, stupid”(傻瓜,是經濟!),是西方世界競選的一條金科玉律。儘管選前好多分析人士認爲英國人由于社會保障制度好,從來沒有挨過餓、受過累,所以養成了天真、幼稚的習性,可能會由著性子選出只顧眼前福利的政黨。但事實證明,英國選民平時看著不正經,但對在關鍵時刻却投了堅定的支持票。選民是人,歸根結底看重的是自己的柴米油鹽。

過去5年中,保守黨一直主張實行自由市場經濟和財政緊縮政策,致力于推動英國經濟復蘇、降低失業率和通貨膨脹率。英國是西方國家中首先走出經濟衰退的國家之一,繼而又成爲經濟復蘇勢頭最猛之一。

保守黨從競選的第一天到最後一天,强調的都是經濟。他們說,經濟復蘇的幼芽經不起折騰。工黨管理經濟無能,只有保守黨繼續執政才能“讓英國沿著經濟復蘇道路繼續前進”。這正是保守黨競選打出的核心標語,幷最後獲得了大多數民衆的認可。

豪宅價格可能翻番

保守黨一直被認爲是代表富人利益的政黨,選戰結果出臺的當天,英鎊匯率與股票價格齊漲,豪宅市場即刻升溫。

金融時報百種股價指數(FTSE100)上漲2%達到7024.38點,其中,漲幅最高的爲銀行股和能源股。在外匯市場上,英鎊兌美元匯率上升超過1美分,達到1英鎊兌1.54220美元。英鎊兌歐元匯率也上升近2歐分,達到1英鎊兌1.3757歐元。

國內外富豪聽聞保守黨獲勝,紛紛熱烈詢問倫敦豪宅,表現出强烈的購買意向。大選前,由于工黨提出要對市價200萬英鎊以上的房産徵收豪宅稅,富豪們擔心工黨上臺,按兵未動,豪宅市場因此沉寂了8個月。

BBC經濟事務編輯羅伯特·佩斯頓分析說,投資者們看好保守黨這次大選勝利的原因爲:

  • 英國保守黨超出普遍預測,獲得了絕對多數的勝利,避免了英國可能會出現沒有一個黨能主導議會,以至于政策難以確定的局面。
  • 工党曾威脅一旦上臺就要把大銀行分拆,幷且要爲能源價格制定上限。
  • 很多投資者都在經濟上持保守態度

房産專業人士預估,英國未來12個月內,市價200萬英鎊以上的豪宅成交量將增加20%,未來5年,倫敦精華地段的房價將翻倍。

華盛頓房價15年來上漲了293.4% 翻3倍

DC市府財政局下屬的收支分析辦公室日前發布報告稱,15年來,華盛頓房價上漲了293.4%,相比同期,全美房屋價格僅上漲了45%。致使低收入居民擁有房産的數量不斷减少,預計未來低收入居民將繼續搬離首都。

華盛頓房價上漲了293.4%,相比同期,全美房屋價格僅上漲了45%

據《華盛頓郵報》5月4日報道,近15年來,美國首府華盛頓特區的房價翻了3倍,導致低收入戶逐漸搬離首都。

華府的知名老店——班的肉醬熱狗店(Ben Chili Bowl)自1958年便伫立于U街地鐵站(U Street NW) 外,它能抵抗房價高漲,至今屹立不搖的唯一原因就是因爲店主擁有地産權。1982年租約結束後,店主將餐廳買了下來。

U街地鐵站附近,現已轉變成小公寓每月租金2000元、高價美食酒吧遍布的昂貴地段。負擔不起的房租,加上不能迎合新搬來居民的需求,老牌店家紛紛倒閉。

就此現象,房産經理凱文·格瑞尼(Calvin Gladney)表示,“班的肉醬熱狗店如果當初聽房東的話續租,房租將漲3倍之多。要在這個區域留下來的唯一辦法就是將地産權買下來。”

“班的肉醬熱狗店現在更擴大了經營範圍,將隔壁長期閑置的空屋擴充成了另一家價位較高的餐廳。”格瑞尼補充道:“當然,他們在2004年時,將隔壁的地産權也買下了。”

 

早期購下房産是讓老住戶、店家還能留在首都的主要原因。目前,由于房價快速上漲,首都吸引了更多高收入的居民遷入。

市府財政局的收支分析辦公室(District,Measured)5月1日發表報告稱,首都擁有房産的低收入居民正在减少,預計未來低收入居民將繼續搬離首都。

在首都,2001年,低收入戶(年收入低于26,807元)共有31%擁有房産,到了2014年,只剩下19%的低收入戶擁有房産。低收入戶在各階層擁有房産的居民比例中下跌了4成。

擁有房産的高收入居民(年收入高于142,700元)比例也從77%下降至72%。中等收入居民持有房産的比例則持平,維持在43%。

15年來,首都的房屋價格上漲了293.4%,全美房屋價格則上漲了45%。

據美國聯邦住宅金融局( Federal Housing Finance Agency)發布的數據顯示,華盛頓特區的房産已經超越5年前峰值,全美目前只有7個州的房産價值漲幅超越5年前。此外,24年來,弗吉尼亞州與馬裏蘭 州的房價分別小幅上漲了14.8%與14.3%,但遠不及5年前的房價。

 

由于高漲的房價,有房階級的人口比例已經從各階層平均分配,移轉至專屬￿中高收入居民的“特權”

 

但是,華府居民賣屋、搬離的原因不一,可歸因如人口自然流動、房屋需求上升、房屋價格提高、單身人口增長等。數據亦顯示,各個階層對房屋的購買欲望均下降。

 

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美國房地産投資的主要稅務簡析

對于美國不動産投資來說,其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等,所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此,中國人在美國進行房地産投資時,稅務問題是不可避免的。本期,我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。

  • 增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了“資本收益”和“資本損失”:納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本,如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時,産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時(即出售價格高于資本本金),納稅人需要繳納增值稅;反之,納稅人增值稅金額爲零,但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲:

  • 長期收益:出售前持有資本(如房産)1年以上
  • 短期收益:出售前持有資本(如房産)1年或以下

一般來說,資本收益作爲納稅人當個財政年的所得,按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是,若認定爲長期收益,那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常“長期資本淨收益稅率”要比同期的個人所得稅稅率要低。而且,“長期資本淨收益”的納稅基數也會比“短期資本淨收益”的納稅基數計算方式要更有優勢,即長期資本出售收益 – 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析,在2014年,根據納稅人不同的稅級(Tax Bracket),短期資本收益稅率可以最高達到43.4%, 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等,除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場,長期和短期收益稅率不同,有效地規範和防止了一批“炒樓”現象。

在産生資本損失的情况下,納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000(若夫妻所得稅進行單獨申報,每個各自可使用的抵扣數額爲$1500),若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

  • 房産資本收益的增值稅特殊機制

由于房地産自身的特殊性,IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下,我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

  • 增值稅免征額

當納稅人出售“主要住宅房屋”(Sale of Main Home)時,若符合IRS規定的特殊條件,個人將至多享有$25萬,夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS(聯邦稅務法案)規定,享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件,即所有權和使用的雙重條件:

個人申報

  • 5年內必須擁有且使用“主要住宅屋”累計長達2年或以上
  • 所有權與使用條件無需在同2年內滿足(2/5年)

如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策,則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

  • 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
  • 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。

可以看出,上述免征額主要提供給納稅人的自用房産(Primary Residence),幷不適用于投資房産(如出租房)。

  • 增值稅的基數抵扣

增值稅的基數,也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額(如適用)

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念,决定了納稅人的繳稅基數大小。因此,在投資房産前期和持有房産期間,諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括:

  • 購房時的購買價及其他費用
  • 出售房産時的相關支出
  • 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
  • 持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以,購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅(州立)、律師費等都可以算入資本本金,作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費,它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費(如維修漏水問題等)。以上的表格中,IRS明確規定了可抵扣的改建費類型,主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以,投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好,以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

春季美國房市競爭激烈 投資者需注意6大要素

急于買下你的第一棟房子? 已有房子但想換大房?小心今年春天買房競爭激烈,在丹佛和洛杉磯等供不應求的熱門市場,開始上演開價戰。缺少上市房子,是2008年房市崩盤以來,美國房屋銷售尚未恢復到健全水平的主要原因。

春季美國購房需注意6大要素

 

今春買房者需要注意六個因素:

一、供應緊張:很多地區的待售房子供不應求,物業一上市很快就脫手。今年3月的數據顯示,整個美國市場的房子不到五個月就會賣光,通常應是六個月。 房地産數據公司Zillow表示,最難買到房子的市場包括聖荷西、洛杉磯、西雅圖、丹佛、達拉斯-福和市、田納西州納施維爾和波士頓。

二、低價房屋需求大:在搜尋這些房子的人將發現價格漲得較快。13萬5000元以下的房子,在今年2月結束的12個月價格上揚9%。而22萬6800元以上的房子,價格只漲了5%。

三、房貸利率低:長期房貸利率仍然接近歷史最低,30年固定利率房貸的最新全國平均利率僅爲3.80%,一年前則爲4.21%。這是好消息,因爲每月償還的房貸金額較低。但是低利率能維持多久不得而知,所以很多人趁利率還低的時候趕快買房。

四、較少現金購屋:由于房價升高,大型投資者紛紛退場。所以傳統的購屋者不必與以現金購屋這些投資人競爭。

五、法拍屋大减:與一年前相比,處于法拍程序的房子减少12%,銀行收回的房子則减少34%,法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋搶手:由于股市水漲船高,嬰兒潮人士尋找安享晚年的地點,而掀起搶購度假屋的熱潮。去年度假屋占了房屋銷售的21%,達到全國房地産商協會測得的歷來最高比率,預期今年這股趨勢會持續,但是房價會上漲。

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購買德州房産如何降低房産稅?

美國是個稅收制度相對比較完備的國家,紛繁複雜的稅收支撑起龐大的公共財政支出,房産稅即是其中重要的一項。美國房産稅在評估中力求反映市場價值,在徵收過程中强調靈活原則,這在一定程度上對房地産投機行爲起到遏制作用。

德州是一個整體低稅收的州

推薦房源:美國德州房産

房産稅率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率,因此直接比較房産稅率嚴格來說沒有意義。根據明尼蘇達州納稅者協會對全美調查,美國城市平均房産稅爲1.4%;郊區地區爲1.3%。在美國城市中,底特律最高約爲3.25%。新澤西、紐約是美國房産稅最高的兩個州。

在德州,虽不徵收聯邦政府或州政府的房産稅,但是,根據房屋所處地點不同,有包括縣、市、學區等徵稅部門徵收的房産稅。一般來說,先由政府評估房産價值,稅金根據其價值而定。不同城市,甚至同一城市不同區域的房産稅率不盡相同,通常在2%到3%。

據研究,房産稅每增加1%,房價就會降低20%以上。德州相對于其他州較高的房産稅是其低房價的一個重要因素,也使其成爲2007年次貸危機中全美受影響最小的州。

  • “沒有州稅” 德州房産一大優勢

雖然德州的平均房産稅率接近2%,但憑藉著“沒有州稅”這一優勢,這裏依舊是美國近幾年人口遷入最多的州,吸引了大量的大公司和新移民來到這裏定居。幷且,根據2010年的美國人口普查數據顯示,德州所交納的各類稅金總額在美國50個州中排名第45位。總的來說,德州是一個整體低稅的州。

德州房産稅也是由當地政府所規定的房産稅率乘以該物業的評估價值從而計算得到的。因爲每個房主交納的房産稅都不一樣。如果納稅人對稅有异議,那麽唯 一的原因只能來自于房産納稅價格評估上。各地政府均設有專人處理房主的爭議以便調整房産納稅估價。當然,納稅人有异議時,必須有根據,不能憑主觀感覺。异議價與房産納稅價也須有一定差距才會被受理。顯然,房主需要就此交納一筆費用。

  • 房産價值評估 收到30天內提异議

那麽,如果想要降低房産稅,過程是何如的呢?

首先,通常地方政府在每年初發出房地産價值評估(Notice of Appraised Value)通知,就休斯頓而言,Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各個地方政府發出評估通知的時間有先後,通常都在4月底、5月初這段時間內。這份房地産價值評估通知 上會有三個數目字:

  1. 市場價值( Market Value)
  2. 政府估算價值(Appraised Value)
  3. 周圍同小區的其他房價相比的公平值(Unequal Value)

德州房産稅仲裁人特別提醒,此處的市場價值,雖然名爲市場,但幷不是真正房地産交易市場上房屋買賣的價值,而房産稅的多少則是由市場價值和估算價值中較低者來計算;而認爲評估通知不合理而進行的申請程序,只能降低房屋的市場價值。

若真認爲市場售價(Market Value)和政府估算房價(Appraised Value)相距甚遠、自家房價與周圍同小區的其他房價産權不等(Unequal Value)或其他原因認爲自己理應獲得更低的估價,可以在收到通知的30天內提出异議。

  • 房産稅逾三年未繳 會被沒收拍賣

Harris County和Ford Band County都接受在綫异議(Online protest), 前提是沒有拖欠前一年的房産稅。舉例來說,假設住戶在今年5月收到2015年的估值通知,如果要申請網絡异議,那麽2014的房産稅必須已經繳納,沒有拖欠。

需要注意的是,對房産稅的違約抗稅行爲,政府有嚴格措施。一般情况下,對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施,拖欠時間愈長罰金愈高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後,地方政府可以對拖欠房産稅房産采取留置、拍賣。由于政府房産稅擁有最先申訴抵押權,因此,如果房産主對多方機構有違約,那麽地方政 府有最優權力在房産拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。逾期三年未繳納房地産稅會導致房産被地方政府沒收拍賣。

  • 屋主自住房减免 違反規定有刑責

而在减免方面,德州的屋主自住房(homestead) 可從房産總值中减掉1萬5000元,根據餘額乘以稅率從而納稅。

對于65歲或以上的老年人和殘疾人來說,不僅可以在學區稅方面(在房産稅中占很大的比例)額外减1萬元,還在地産稅中再减3000元。爲了照顧殘疾 退休軍人,德州政府更是豁免其全部的房産稅。對于想在德州購房的外國人來說,在房産稅徵收政策和减免政策方面基本與本國人無异,能够享受到同等的待遇。

住家房地産免稅的申請截止日期爲4月30日,申請者須在當年1月1日需持有房屋所有權證書(Ownership)。夫婦共同限申請一戶,且于全美只能擁有一房,需自住。若通過免稅後違反規定,像是將房屋出租他人,或擁有兩戶以上房屋被查出,除需繳交先前免稅額與罰款,連帶還必須擔當刑事責任。

其他像是年滿65歲長者免稅(Over-65 Homestead Exemption)、殘疾人免稅(Disability Homestead Exemption)、及去世年長者的配偶免稅(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申請者若符合以上任一免稅資格,可提交證據更新免稅。

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中國學生無需再考托付雅思 高考成績可直申請舊金山大學

中國考生今年可憑高考成績可直接申請舊金山大學。這再也不是高考成績獲得海外認可中的一個“狼來了”的故事,因爲它獲得了舊金山大學校長的認可。

中國考生2015年可憑高考成績可直接申請舊金山大學

舊金山大學校長保羅·J·菲茨杰拉德近日在北京宣布,中國高中生從2015年起可以憑高考成績直接申請入學,無需再花時間準備IELTS、TOFEL或SAT考試。幷稱“用高考成績作爲中國學生的入學成績更加理性。”

菲茨杰拉德表示,該校會在中國高考結束後公布符合面試條件的高考分數標準,幷在成績公布的兩周之後在中國進行面試。

面試將主要考查學生的語言能力、學習熱情以及是否做好了在美獨立學習的準備。

菲茨杰拉德還指出,雖然SAT成績是衡量學生邏輯、分析、推理等方面能力的有效指標,但未能覆蓋學生能力的方方面面,且多項數據顯示,SAT成績不能很好的預測學生進入大學學習後是否表現優异。

他認爲,對于中國學生而言,高考能測試出學生是否精通一個指定的整體知識體系,以及他們是否具備刻苦習幷堅持到底的品質。

今年此項目的本科生招生以擇優方式錄取,不設具體招生人數,被該項目錄取的學生,在專業選擇上無限制。

舊金山大學還簡化了所有的申請程序,面試合格的學生將在幾天內就能拿到正式的入學通知書,以便他們儘快申請簽證。這樣一來,學生可在2015年8月25日開學前就能順利赴美。

學校還將爲這些學生預留宿舍。

另外,整體素質特別優异的學生同時還可以申請舊金山大學的獎學金,最高獎金可達2萬美金。

此前,美國已有三所院校接受中國高考成績,分別是伊利諾理工大學、楊百翰大學和薩福克大學。

卡梅倫連任英國移民政策將再度收緊 濫竽充數沒門!

英國大選于5月8日硝烟散盡,堪稱英國第一大黨的保守黨以微弱的優勢戰勝其他黨派,成功連任。大選的硝烟仍在彌漫,而人們關注的焦點,除去英國未來五年由誰主導外,更多的也是擔心接下來5年內,英國政治格局和社會政策會有怎樣的變動走向。

以選舉勝出的次數來看,保守黨可謂是英國最成功的政黨了。5年前以卡梅倫爲黨魁的保守黨在大選中勝出的場景仍然歷歷在目,而上届大選過後,出臺的一系列新政策也是餘波連連。諸多華人關心的問題,例如留學、移民、房産等等問題在5年前的那届大選時就是最熱話題之一,今年也不例外。

本期專欄我就對大選前夕保守黨、工黨和自民党針對移民問題發表的選票演講及相關政策做一個基本分析,僅供參看。

總體政策格局——收緊移民政策

5年前

  • PSW簽證取消
  • 畢業留學生2年緩衝期被取消
  • 高技術移民被取消

5年後

  • 提高歐盟移民門檻
  • 實行排期審核(3~5個月)
  • 住滿4年才可申請各項社會福利,包括住房補貼
  • 失業救濟金不再對移民開放

工黨與民主黨提議:

  • 新增1000名邊境工作人員加强管理
  • 增設出境檢查環節
  • 提高語言門檻
  • 反對雇傭外來員工而裁剪英國本地員工

數據顯示,自2005年以來英國移民人數始終保持增長。截止到2014年底,英國境內自2005年以來的淨移民人數達到29.8,這表明,五年前當選時,首相卡梅倫許下的誓言“將移民人數由幾十萬控制爲幾萬”,儼然成爲了泡影。而再次當選後的英國保守黨,毫無疑問將會從各個方面嚴格縮緊移民政策,以實現當年的宏偉目標。

高含金量移民

自上届保守黨聯合政府上臺以來,英國移民政策導向日趨明顯,未來對于英國移民的趨勢一定是逐步收緊可能對于英國經濟産生負擔,占取英國本地資源的移民類別。而對于能够帶來就業機會,促進英國經濟,鼓勵創新的高價值移民,英國政府一定是敞開大門,紅酒紅毯的待遇。

這些高含金量移民包括了:畢業生企業家,企業家,投資移民等。

英國投資移民

經過去年11月6日英國對投資移民的重大改革,以及今年4月6日對企業家移民的政策收縮,許多申請人對于英國移民申請有種望而却步的心態。尤其是投資移移民由100萬漲至200萬英鎊,幷在取消貸款方式和購房投資後,很多申請人錯過了漲價前的末班車,導致現在只能遠遠觀望。

  • 爲何取消25%投資房産選項?

由于這些年英國國內房價看漲,越來越多的人(尤其是年輕人)開始抱怨自己買不起房屋,同時,越來越多的海外投資者讓英國房價持續攀升,爲了緩解英國本土人民購買房産的壓力,保守黨取消了投資者購買房産的要求。

  • 爲何取消貸款方式的投資移民?

因爲,英國政府要錢,同時急著要錢。對于英國經濟的直接注資才是政府想要看到的。英國政府希望看到的是投資者立刻拿出現金,對英國的經濟發展做出立竿見影的影響。

英國政府限制投資類型,是出自對英國整體經濟走向的考慮。雖然經濟好轉,但近年來仍然處于財政赤字的狀態下。政府需要投資人購買國債,政府相關的公司債,和其他類型能够向英國基礎行業注入資金的債券,這是卡梅倫政府背後的所想。

我在這裏想要强調一點,英國政府取消貸款投資移民,提高投資門檻,以及加强對企業家移民的考核等,幷不是拒絕這些移民人士來。恰恰相反,英國政府是希望通過各項政策的收縮,來過濾掉一批幷沒有真正爲英國政府帶來經濟效益和就業機會的移民人士,從而精煉出一批高含金量的移民人士。

英國企業家移民

需要强調是,在英國創立企業必須是真實的。這個是新申請人在申請時首先需達到的要求。而現在想要在英國境內轉申企業家移民簽證的申請人,20萬英鎊的資金必須已經在英國境內。

與之前相比,英國政府進一步加强審核申請人在英國設立企業的真實意願。同時還加强了對資金要求的審核:

  1. 聯名賬戶與多個賬戶資金證明審核
  2. 多份文件共同證明的日期與金額審核
  3. 已投資至企業中的資金真實性審核

此外,也進一步規範了關鍵詞的定義。如“風險投資公司”、“新企業”,以及“房産開發及房産管理”等。換言之,申請人在準備證明材料時需要更加嚴謹和專業的知識,以切合每一項定義的要求。

總結

此次大選後,在移民問題上保守黨將進一步采取外緊內松的政策。逐步將移民群體中的高資産,高價值人群與普通類別甚至是有可能給英國經濟帶來負面影響的東歐移民排除區分。

以下幾個部分是我們認爲保守黨執政後可能做出的相應政策變動:

  • 加强對高資産人群的商業移民鼓勵政策。例如放開投資移民的投資類型及産品類型;
  • 加强對移民簽證的真實性審核力度。包括企業家移民及相關其他等級積分制下的移民類別簽證;
  • 逐步放開部分地區的房地産市場經濟刺激政策。例如鼓勵投資蘇格蘭,北愛爾蘭,威爾士的相關土地經濟政策。

目前來看,英國政府的各項移民審核更加嚴苛,對申請人來說是更有壓力了。但從長遠的來看,移民政策的收緊對于真正的精英人士們來說,應該還是有利的。因此,我們鼓勵真正有實力的移民人士,向專業人士進行諮詢,進行有針對性的評估,以提高申請的成功率。

相關內容:保守黨連任刺激英國房市推陳出新 海外投資者有望享5年利好

劉鵬律師專欄全集:

劉鵬詮析英國移民與投資

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宜居不宜“聚” 年薪10萬加州日子不好過

據說,加州有世界上最好的陽光和海灘。得天獨厚的氣候條件使加利福尼亞州成爲全美最宜居城市榜單前三名的常客,但同時,加州也被公認是美國生活成本最高的州之一。這裏的衣食住行樣樣都不便宜,讓想留居加州打拼的人們費勁腦汁。今天我們具體來看看:年薪10萬美元,在加州能過什麽樣的日子?

美国生活
年薪10萬美元,在加州能過什麽樣的日子?

收入:年薪10萬,其實每月到手不到6000刀

每月淨收入=每月稅前收入8333.33-1252.92(聯邦稅)-350.00(社會保險)-120.83(社會醫保,不包括個人醫保)-603.76(加州州稅)-83.33(殘保SDI)=5921.49(刀)

以上還不是每個月真正能領到手的錢。在加州,養老保險401k是按照個人需要存入,可多可少。一般每月存1000多刀,每年的上限約爲1.7萬。嚴格來說,養老保險作爲存款也可以算是淨收入的一部分。另外,已婚人士的家庭醫保每個月還要交上幾十到幾百刀。

支出:加州的生活成本真的不容小覷

租房子:具體的租房費用在不同區域差距很大,即使同時在加州。不過加州的租房費用仍是要比其他地方高。比如洛杉磯西部的普通兩室一廳月租一般要1500到2000刀,而東部便宜的地方只要1000到1500刀。對個人來說,把房租控制在收入的三分之一到五分之一是合理的。

買房子:區域差別更大,從三、四十萬到上百萬都有,平均可能六、七十萬,而且每年要交1.25%的地産稅。

超市買菜:200-300刀每月(下館子的話每次每人大概20左右)

通訊:網絡和電視大概每月60刀,手機一人大約50刀。

交通:以一輛車2萬多,貸款5年還清來計算,大概每月要扣去350刀。

衣服:一件衣服大概60刀左右,便宜的T恤只需要10刀左右。

子女教育(有小孩的):大學之前每個小孩的撫養花銷大概3-4萬刀每年,平攤下來2000-3500刀每月。

以上是剛性支出(買房和租房任選一樣),如果你還有些其他愛好或者對生活有更高品質的追求,比如選購質量好的電器、買化妝品和首飾、鍾情奢侈品、看電影等娛樂,那麽支出當然就不止這些了。

年薪10萬,家庭還真是個負擔

總體上看,加州在美國的確屬于收入高、地價也較高的地方,比起其他城市,維持同樣的生活水平,工資起薪要更高才有相當的吸引力。

如上所示,從淨收入來說,去掉各種稅以及醫保、養老保險費用,每月真正到手的錢不到6000刀。支出上看,加州比其他地區的租房費用要更高,在其他地方以不到500刀就能租到的房,加州至少要上千刀每月。

對不同人群來講,這10萬美金年薪的生活也有所不同。如果你單身、無家庭負擔,即使在加州,10萬年薪也能過上不錯的生活。但如果你已經有小孩了, 買房和孩子上學的壓力都是不小的負擔。所有有人說,加州灣區流傳著個笑話,這裏的華人圈子的貧困綫是家庭30萬刀,單人15萬刀。

爲何有無家庭,更確切的說是有無小孩對個人造成的經濟壓力完全不同呢?如果父母是雙職工,小孩又年紀尚小,那麽小孩入托每月要扣去1000刀。等小孩到了上學的年紀,爲了孩子的前途還非得去買學區房不可,而舊金山還可以的學區小房子也要50萬起。

再接下來,小孩上了大學後還有筆不小的學雜費(比如Berkeley僅學雜費已經過 5 萬一年了,另外的房租、伙食費、書費相加也需上萬)。可見,即使同樣年薪10萬,有無孩子對生活質量的影響也是相當大的。

年薪10萬,對加州以外的美國人是什麽概念?

在美國年薪10萬是相當高收入了,在美國排名前50的最富裕的城市,家庭中位數收入也不過25萬美元而已,一般工薪族家庭中位數收入只有不到6萬。像google這種響噹噹的大企業,拿到H1B的員工工資也就10萬出頭。

在美國能拿到H1B工作的大多是受過良教育的精英,因此10萬的工資可以說是遠超出社會平均工資,就像清華北大的工科研究生起薪就遠高于北京平均收入一樣。 當然大公司還可能會有配股等等,那些是少數,這裏只討論工資。

總體上看,10 萬美元在美國是很好的收入。如果我們把收入位于40%到80%之間的家庭定義爲中産,2013年時,美國中産家庭的年收入大概在5萬3千到8萬4千美元之間。

美国生活

從淨收入來說,去掉各種稅,再扣除醫保,養老(假設你每年都存相當數的錢要私人養老賬戶,比如401k,現在每年能存 $1.7万),最後到手上的,一個月能有 4500 – 5000 刀。

基本的生活需要,去除住房,如果你主要是自己做飯,電費、油費、網費、飯費等一個月約爲 1000 刀上下。而住房是因地域變化最大的一項支出,正是因爲加州房價比其他地方高,導致加州的生活成本較高。

可見,在擁有了加州的陽光和海灘的同時,還需要負擔比其他地方更高的生活成本。住在加州,你準備好了嗎?

保守黨連任刺激英國房市推陳出新 海外投資者有望享5年利好

作者:Chloe Chen 英國房産專家 英中企業家協會秘書長 英金融監管局注册地産專家

 

2015年5月8日,保守黨以微弱的優勢在本届英國大選中成功連任,如期順利單獨組閣,終于擺脫聯合執政政府的尷尬局面。保守黨、工黨和自民黨一向被稱爲英國傳統的三大政黨。之前,最有力的兩大黨派——英國保守黨和工黨的支持率差距一直在伯仲之間。從房産市場角度來看,由于目前英國住房緊缺,住房成爲選民們最關注的問題之一,兩大政黨的最新房産政策成爲了贏取民意的關鍵籌碼之一。顯然保守黨的房産政策計劃更加深得民心。

保守黨、工黨和自民黨一向被稱爲英國傳統的三大政黨

保守黨房産政策解讀

在首次購房者方面,英國首相卡梅倫在 3 月的演講中承諾,在原有的“購房援助計劃”(Help to buy)之上,將于 2020 年前把英國住房翻一番,建造約20萬套住房,幷打八折出售給40 歲以下的首次購房者。早在去年保守黨已經提出該項目幷承諾 10 萬套住房,如今增加到20 萬套。同時壓低按揭利率,讓住戶更有安全感。

卡梅倫的 “廉價住房承諾” 無疑是十分有吸引力的政治舉措,吸引了更多年輕人的選票。這一部分住房屬于英政府的“首次置業援助計劃”(starter home scheme)。根據卡梅倫的構想,這些住房將建在“棕色地帶”brown fields ,即工業化進程中遺留下來的一類不動産,通常是以前的工業或商業用地,如今被廢弃多年,造成周邊大量的資源浪費甚至污染。

在倫敦,像 Battersea、 Elephant Castle、Woolwich Arsenal、Lewisham等都屬于其中幾塊很大“棕色地帶”,政府的復興規劃將會刺激“棕色地帶”經濟的再次發展。卡梅倫承諾,這些房屋售價將比市場價至少降低20%。40歲以下的首次購房者才有資格申請,而且現在已經可以在網上登記排隊了。政府提供的20%價格折扣,主要是對此類房地産項目减免社區基礎設施稅等稅費。

根據英國房屋慈善機構 Shelter 的統計,25歲至 34 歲年齡段中,有 197 萬英國年輕人與父母同住,占到總數的四分之一。這些年輕人雖然有全職工作,但因爲負擔不起房費,仍然選擇和父母住一起,以致生小孩之後住房都成了問題。10 年前,英國59%的人擁有自己的房子,而今天,僅36%的人擁有自己的家,其餘48%都靠租房。另外130 萬的公租房用戶,可享受70%的折扣買下政府住房。

卡梅倫稱,這項政策就是爲了改變英國住房不健康的現狀,讓每一個努力工作的人都有一個屬与自己的家。目前,政府已經和英國大型開發商簽署了擴建計劃,專門爲此項目設計房屋。同時,保守黨主席格蘭特.夏普斯(Grant Shapps)也做出了承諾,保守黨將把“商用房轉化成民用房”的項目延長至 2020 年。該項目于 2013 年 5 月啓動,允許開發商改造原商業用地,重新建造成民用住房。原計劃項目于 2016 年 5 月結束,如今保守黨承諾將會延長4年以增加住房數量。

大選後英國房産市場走勢分析

在英國大選執政黨最終明朗化之前(6月初),英鎊將持續承壓。英鎊貶值對海外投資者大有裨益,在英鎊貶值時購置英國房産能省下一大筆費用。與此同時,保守黨對房産市場的一系列刺激鼓勵政策的推出,無疑預示了未來5年內,英國房地産市場都將繼續保持活躍,其中符合首次購房的買家和價格適中的剛需房源是最大的受益方。

保守黨的當選,對于熱衷于投資英國特別是倫敦房産的華人群體而言,無疑是一件好事情,穩定的經濟政策,寬鬆的稅務條件以及巨大的市場需求,都確保了華人地産投資的長期穩定發展可行性!

貼士:

英國大選(General elections of the United Kingdom):是指英國選舉最高立法機構英國國會議員的選舉,每届國會最長任期爲 5 年。

2015年英國大選後,英國移民政策是否有相应的變化?請看英國華人律師劉鵬詳解。

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