美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的移民簽證類別。近些年來，選擇到美國移民就業、移民購房的人越來越多，但是由於移民申請流程等原因，造成等待時間過長，也使很多意向移民者望而卻步。
Author: Joyce.z
哈德遜場–紐約未來吸金商圈 沿7號延線投資房產吸金
據美國媒體報導，大都會捷運局（MTA）週一宣佈，耗資24億元的7號地鐵延長至曼哈頓西城與哈德遜場（Hudson Yards）開發區的路線，將於今年9月啟用。隨著地鐵的啟用哈德遜場所在的34街11大道周邊將被重新開發，相信這將成為紐約另一個吸金商圈。
哈德遜場（Hudson Yards）
MTA宣佈，耗資24億，拖延多年的紐約地鐵7號線延長工程終於將在9月投入使用，7號線在曼哈頓的終點站將從原本的時報光產遷移至位於11大道34街的哈德遜場（Hudson Yards），預計隨著7號線沿線的開通，該區域將開闢紐約房產新市場。
9月的開幕，距離2013年時任市長彭博首次乘搭地鐵從時報廣場到新車站差不多兩年，當時彭博表示以這項地鐵延長工程為榮。
7號地鐵延長工程在2007年展開，彭博原先希望，假如紐約市爭取到主辦2012年夏季奧運會，7號地鐵線可以接載觀眾前往西城的體育館。但由於紐約最後敗給倫敦，體育館並沒有建成，彭博只好著眼於哈德遜場的重新開發。
哈德遜場重新開發之後，將會有大約1400萬平方呎寫字樓、住宅和酒店。而改建計劃目前正在進行中。預料這裡5年後會有接近9000個公寓單位，有4萬至5萬人在新寫字樓工作。
此外，新車站亦非常接近由廢棄架空鐵路改建而成的HighLine公園，這個公園已經成為旅遊熱點。
有投資遠見的人應該都看到了曼哈頓西城這個哈德遜場開發區的紐約房產投資前景，如果等到周邊各個項目都建成了之後在下手就晚了，距離該區域3分鐘車程內有一套房源還比較適合有充足預算的投資者。
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貸款利率上升 達拉斯房屋銷售更火
對於房屋貸款成本上升的擔憂，正讓達拉斯本已火熱的房屋市場進一步升溫。
在過去幾年內，抵押貸款利率一直維持在有史以來的最低水平，這讓房屋的可負擔性大大增加。儘管目前沒有人預測房屋貸款利率會來一個大幅飈升，但人們普遍預期從今年至明年期間抵押貸款利率將會穩步攀升。這足以讓一些潛在的買家感到坐立不安。
德克薩斯州達拉斯的一處房產總部在達拉斯的房屋分析機構住宅策略公司(Residential Strategies)的主管泰德·威爾遜(Ted Wilson)說：「這已經製造出一些緊迫感，買家開始結束觀望而入市。而且本地區過去兩個月的就業數據一直非常強勁，我們看到有大量搬遷來的買家。」
上個月，房地產經紀在北德州共售出了超過10,000棟二手單戶房屋，這是北德州有史以來最高的單月銷售記錄。
而且如果房地產經紀有足夠的房屋供銷售的話，他們很可能還會售出更多。因為市場上的房屋庫存已經差不多干枯見底了。
不過抵押貸款成本上升為房市帶來的是一個混合的效應。當貸款利率剛剛開始上升的時候，往往會推高房屋銷售。然而當貸款成本升到比較高時，就意味著能夠買得起房子的人會減少。這對於達拉斯目前的房價來說更是如此，達拉斯目前的房價已上升至歷史最高位。
美國國家房地產經紀協會的首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示：「抵押貸款利率上升對買家來說總是壞消息，持續上升的利率將會影響房屋的可負擔性並減少房屋銷售。」
勞倫斯·云預測，長期固定利率抵押貸款的利率會在未來一年內升至5%。而在本週，在全美範圍30年期的房屋貸款利率剛剛超過4%。
貸款成本升高還會帶來的另一個讓人擔心的問題是，在利率處於谷底時入市的房主將會不願意放棄所買的房屋。
經濟學家說，那些在利率降至過去幾代人都沒見過的最低點時獲得長期貸款的房主，很可能會決定留存原來的房屋，繼續享受超實惠的貸款。這對於一個可供銷售的二手房本來就短缺的房地產市場來說無疑是雪上加霜。
Zillow網站的艾倫·特拉薩斯(Aaron Terrazas)警告說：「那些已經習慣了某個每月還貸金額的房主，對為和原來所住房屋相差不大的另一房屋支付更高的每月還貸金額可能會望而卻步，更別提現在的房屋比先前更昂貴了。過去幾十年房主都不曾有過這種擔心，但明年這個時候，他們就需要開始擔心了。」
房主們已經開始為未來更高的貸款利率作打算了，最近的銷售數據也反映了這一點。
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德克薩斯州最有價值大學排名 萊斯大學居首
《金錢（Money）》雜誌近日對全美約1,500所四年制大學和學院進行了2015年度評估，依據每所大學提供的最大價值作出了新的排名。
所謂最大價值，就是指以實惠的價格，提供良好的教育，並有助學生進入有前途的事業領域。《金錢》雜誌在進行評估時，首先剔除了那些畢業率低於全美畢業率中位數的學校，和那些正面臨財政困難的學校。排名評估的因素共有3大類，21項，分別加以記分，包括教育品質、經濟可負擔性和校友收入。此外還有一些特殊的加分標準，包括每個學校學生的實際作為與以他們的經濟和學術背景的預期作為相比而得出的「增值」，以及每個學校提供的專業組合。
在此次排名中，德州排名最高的大學是休斯頓市的萊斯大學（Rice University），在全美736所四年制大學中排在第14位，成為德州提供最有價值的教育的大學。根據該報告，萊斯大學的畢業生在畢業後的第一個五年中，平均年薪為$61,200。而要獲得萊斯大學的畢業學位，考慮學費、平均獎學金、及畢業所需平均時間，總費用大約為$158,000。按照這個比例計算，萊斯大學的學生只需大約兩年半的時間就能賺回他們所支付的大學教育。
休斯頓市的萊斯大學德州還有兩所大學進入了前100名，分別是位於College Station的德州A&M大學排在第20位，德州大學奧斯汀分校排在第82位。德州其它大學的排名分別為：Lubbock市的德州理工大學排在第221位，Laredo市德州A&M國際大學排在第237位，德州大學達拉斯分校排在第254位，達拉斯的南方衛理公會大學（SMU）排在第284位，聖安東尼奧市的Trinity大學排在第307位，沃思堡市的德克薩斯基督教大學（TCU）排在第345位，歐文市的達拉斯大學排在第380位。
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曼哈頓豪華公寓樓獲免稅
曼哈顿“亿万富豪”街的One57豪华康斗楼以高价房闻名于纽约市。谁能想到，这么昂贵的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者？最近，纽约“独立预算办公室”（Independent Budget Office，IBO）专门以One57为例，研究了421-a法案的成效问题。
曼哈顿豪华公寓
421-a法案开始于1971年，当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代，纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅，于是几度对421-a法案进行修改，此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。
为了得到421-a优惠，开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买证书，后者则用卖证的钱在别的地方来盖廉价房；二是开发商可以在同一个地点 建设一部分数量的可负担住房，所谓的80/20政策，即开发商至少要把20%的面积用来造可负担住房，在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税 务减免，即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。
由于421-a的成本太高，对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间，纽约市政府取消了421-a证书制度。但是以前颁发的一些老证书仍然有效。所以就出现了“用老证书建新房子”的现象。One57就是这其中的一例。
One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中，购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。
“独立预算办公室”的研究发现，One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税，共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士造可负担住房，也就 是说，如果不给One57按421-a政策提供减免待遇，把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商，可以建设367套住房；如果换 作如今的80/20政策，可建设266套住房；再如果换作另外一种补贴政策420-c，即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策，One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。
“独立预算办公室”的结论是：相对于纽约市所有其他的减免税政策，421-a这个政策的成本最高。当然，其他的政策，比如现金补贴，存在着审批时间过长等问题。但是421-a政策到年底是否应该再延长，的确是纽约市应该仔细探讨的问题。
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舊金山灣區 6月房市銷售一覽
新推出「灣區每月房市銷售一覽」，刊登舊金山灣區華人較為感興趣的房地產城市，並選擇其重點郵區（Zipcode），統計同一區域的交易房型、數量、最低出售價、中間出售價和最高出售價等數據，以供讀者投資買賣時參考之。以下表格即是今年6月份的部分城市房地產交易一覽：
註：房型CO代表康斗，DE代表獨立房
Cupertino（庫比蒂諾）六月部分郵區房市銷售
Cupertino（丘珀蒂諾）Sunnyvale（桑尼維爾）六月部分郵區房市銷售
Sunnyvale（桑尼維爾）
Palo Alto（帕羅奧多）六月部分郵區房市銷售
Palo Alto（帕羅奧圖）
5月全美房價上漲6.3% 洛杉磯橙縣升幅4.9%排名第7
根據總部位於爾灣的房地產信息公司CoreLogic的最新報告﹐5月份全美房價比上年同期上漲了6.3%，加州房價上升了6.4%，為全國房價升幅第9高，橙縣房價上漲了4.9%，為7個月來升幅最大的一個月。在5月份全美大都市房價升幅排名中﹐橙縣排第7高。
洛杉磯橙縣房價上漲不過﹐與2013年全年和2014年上半年橙縣房價上漲幅度超過百分比兩位數的情況相比﹐5月份橙縣的房價升幅仍不算大。
CoreLogic首席經濟學家諾薩福特（FrankNothaft）將今年春天以來刺激橙縣房價上漲的動因歸於低抵押貸款利率和緊缺的待售房供應量。他說﹐直到5月份﹐30年固定房貸利率仍低於4%，這無疑有助於促進買家的購房活動。
5月份，洛杉磯縣的房價升幅為7.4%，為全美大都市排名第3高。內陸帝國的房價升幅為4.8%﹐排全美第8高。在全美100個人口最多的大都市中﹐有92個大都市的房價比去年同期是上漲的。
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紐約房產市場價格同比上漲11% 再迎投資新潮
房屋貸款率的降低和加息的威脅，積極改善了紐約房產市場的需求。「儘管在持續暴漲的房地產市場裡不應驚慌失措，但購房者現在應認識到他們在與其他六個購房者競爭。」編制埃裡曼報告的喬納森·米勒如是說。
紐約房產市場價格同比增長曼哈頓公寓價格再創歷史新高
根據埃裡曼報告數據顯示，今年第二季度，曼哈頓公寓平均銷售價格為比去年同期增長11％。曼哈頓公寓和合作公寓在今年第二季度的平均銷售價格已經達到1,872,367美元。收益率達到11.4%，相比去年有所提高。尤其是豪華公寓和以及較大規格房型的價格增長特別迅猛。而曼哈頓LOFT的平均銷售價格去年上漲9.4％。
紐約市房產市場會繼續呈上升態勢
隨著2015年房屋貸款利率的不斷降低，加上明年即將開始的加息的壓力，為紐約市的購房者帶來了前所未有的壓力感。根據最近的數據顯示，購房者近期對於曼哈頓公寓的態度大部分持購買意願，並標明，現在為最佳購買時間，宜早不宜遲。最大原因在於，未來公寓價格的不斷攀升和更高的貸款利率為購房者減少很多的生活 壓力。 就業率的提高也為整個紐約市場改善作出了貢獻，現在該州的的失業率為七年最低–僅為5.5%。私營企業的增加以及就業職位的增加也讓更多的人可以購買房 地產。
未來2016年曼哈頓公寓房價會呈現溫和增長
許多專家們的普遍預測是曼哈頓房地產價格將在2016年持續溫和上漲。
根據Zillow的經濟學家測算，截至今年7月，在過去一年左右的時間裡，曼哈頓的投資房產價值上升了7.4％。這其中包括所有類型的房產- LOFT，公寓，合作公寓等。觀望未來，曼哈頓房屋價格在在2016年溫和增長0.2％。這是基於該公司專有的方法來測量的房產價值，Zillow房屋價值指數（ZHVI）。
再掀房產投資新潮 但仍要謹慎投資
越來越多的新建公寓進入到紐約市場，根據最新的數據顯示，曼哈頓公寓存量比去年同期增長9.3％。但是對於購房者來說仍然是處於緊張狀態，購房者也應該意識到，與自己同樣競爭同一公寓的購買者還有六個！
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曼哈頓平均房價再破￥1100萬紀錄
據美國知名公寓信息網站CityRealty數據報告顯示，紐約公寓平均價格在5月份出現大幅增長。其中，曼哈頓房產市場成為了最大贏家，當地平均房價突破190萬美元（約1180萬人民幣），再次創造歷史最高紀錄。
購買美國中高端房產的中國客戶在第二季度有了明顯增加，漲幅高達10%；高端公寓的銷售量也同步上升，面積選擇也傾向於中-大戶型。
紐約曼哈頓紐約曼哈頓房屋「昂貴指數」達歷史之最 共管公寓均價突破250萬美元
CityRealty報告指出，在4月份平均房價180萬美元的基礎上，5月份曼哈頓房產銷售價格大幅增長5%，而月度銷售總量為876套，與上月持平。在銷售量沒有增長的前提下，這意味著5月份房屋銷售單價有了顯著提高，高端房產市場在角逐中大放異彩。
報告也認為，對紐約房產市場 來說，5月是一個具有標誌性意義的月份，紐約市中心房產的昂貴程度已經達到歷史之最。從物業類型來看，曼哈頓中心區共管公寓平均價格達到250萬美元，而 合作公寓的平均價格則為140萬美元；共管公寓5月銷售量為367套，環比微增0.5%，而合作公寓的銷售量為509套，與上月基本持平。
曼哈頓最高房屋成交價破￥2億 房天下直銷高端美國房源「性價比」吊炸天
5月達成最高成交記錄的房屋是位於紐約Mercer街158號新博物館建築（The New Museum Building ）12層的一套豪華公寓（擁有5個臥室和5個衛生間），成交價格高達3400萬美元（約2.1億人民幣）。
報告還強調，曼哈頓的中心地段是「票房」最高的地區，公寓銷售總額為323億美元；而位於中城區的房產銷售總額則排名第二，大約為2.27億美元。
此外，曼哈頓中心區每平方英呎達到1982美元（約為13.24萬人民幣/平方米），成為紐約地區平方單價之最；名流聚集的紐約上東區排在第二位，每平方英呎價格為1788美元（約為11.94萬/平方米）。
儘管曼哈頓很多地段的高端房產已超過1000萬人民幣，但仍有不少中高端公寓的價格較為適中，成為買家既能投資又可自住的最佳選擇。例如，紐約中城區高端項目「萊辛頓公館」，坐落在曼哈頓中城區中心地帶，距離中央車站只有三個街區，但平均價格卻僅為 83.5萬美元（約510萬人民幣）。
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5千萬移民將在35年內進駐美國 住房需求不可限量
各位听说了么？据美国联邦人口普查局的最新报告显示，在未来35年内，进入美国的新移民人数将接近5千万！这将对美国房地产市场有着怎样的影响？
美国住房需求不可限量
未来十年，新移民仍将源源不断地涌入美国，在2015年，就将会有124万 的新移民进入美国，从2015年到2025年，则将会有1400万新移民进入美国，而在未来35年内，进入美国的新移民人数将达到4900万。如此庞大的 移民队伍驻扎美国，相信美国房地产市场或将愈加火热。
人口普查局在其国际资料库公布了一项最新数据。数据包括了直至2050年的全美人口预测。预测的数字是移民净人数(NetMigration)，也就是代表进入美国的新移民人数减去移出的人数，因此，在2015年实际上移入美国的人数要比124万更多。
根据这项最新数据， 从2015年到2025年，将有1400万新移民进入美国，这一数字是目前居住在曼哈顿岛上的人口的八倍。
虽然这些预测人数包括了偷渡和非法逾期居留的移民，但绝大多数移民将是因为联邦移民政策的改变而合法进入美国且居留的。
据新闻网站“Breitbart News”报道，这些合法进入美国的新移民中，大多数是来自贫穷的国家，他们将在美国申请绿卡，这样他们便可以享受美国优越的教育，医疗和福利制度，他们中的许多人之后都会申请加入美国国籍。
该网站还称：多数西方国家的政治领袖谈到减少移民人口时，指的都是合法移民。像英国首相卡梅伦，在最近的选举前他就曾誓言，将减少英国的移民数量。
不过在美国，情况则不同，政策决策者讨论减少移民，还要分合法和非法。
目前美国对移民问题的辩论，焦点通常放在边界安全。在美国历史上，不断涌入的移民潮主要是自由派旗手、前参议员泰德·肯尼迪(Ted Kennedy)支持的1965年移民法的产物，该法案解除了移民人数的上限，并为贫穷和发展中国家的移民敞开了大门。
在1970年，21名美国人中还不到一人是外国出生；而现在，每7个美国人中就有一个人是在外国出生。根据移民政策研究所汇总的最新数据显示，美国有8000万人、也就是总人口四分之一的公民，不是移民就是移民的第二代。
根据人口普查局的另一份报道，在八年内，外国出生的美国人占美国人口的比率将创新高。
目前在华盛顿，来自共和党和民主党的政治领袖们，都开始推动大幅度的增加移民数量，不过也有许多民粹派人士向国会山表示不满。
人 口普查局还预计，即使移民人口将会一年接一年地持续创下纪录，国会也将不会采取措施，减少每年进入美国的外国工人数量。事实上，两党议员正在推动让更多的 移民进入美国。由佛州参议员卢比奥和纽约州参议员舒默等人组成的八人帮，就打算在未来十年内，将绿卡发放的数字提高三倍。
上述计划获得了民主党活动人士，共和党捐款者以及大商业组织的支持。这些组织希望更多移民人口的涌入可以降低工资水平。
此外，白宫已经展开了一项叫做“新美国人”的项目，该项目致力于鼓励绿卡持有者入籍成为美国公民。
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近日美國移民局公佈，截至2015年5月31日的EB-5審案速度時間表。5月份的審案速度與之前相比沒有太 大變化，但是I-829的審批速度第一次慢過了I-526審批。此次公佈的提速也將給美國移民房地產市場帶來不小的影響。當然，在這裡的時間是指的審案的 平均時間，每個申請者的案子各有不同所以也各有快慢。
審案的整體時間表：
審案的整體時間表上圖顯示：
I-526，沒有變化：仍然保持在13.4個月
I-829，速度減慢：從4月份的13.1個月，減慢到5月份的13.6個月
I-924，略微加速：從4月份的12.2個月，縮短到5月份的11.5個月
近一年來，EB-5簽證的審批時間趨勢表：
EB-5簽證的審批時間趨勢表1、I-829的審批速度，根據最近一年的表現基本是呈上升趨勢，越來越慢，這個月開始已經徹底趕上I-526，前幾年項目的大量申請，現在已經到了I-829的審批階段了，而且預計會繼續變緩，從此I-829審批慢過I-526還真可能會變為新常態。
2、 I-526審批稍有提速，如果按照當前的排期是1年零11個月的話，那麼按照這個計算公式：增加的等待時間 = 排期 – I-526審批時間 = 23個月 – 13.4個月 = 9.6個月
所以，按照當前I-526的審批速度和排期等待，也就是多等10個月左右，對於需求者而言，還是在可接受範圍之列。
這一時間表的公佈，不僅對美國移民就業現狀有很大影響，對於美國房產市場來講，也將迎來很多的購買者，美國移民房產也將逐漸進入火熱階段。
特別是在舊金山，洛杉磯等這些城市，將迎來更多的購買者以及移民者，所處地區的移民房產價格也會逐漸上升，例如在舊金山灣區核心CBD的公寓，將是不少移民者的選擇！
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