Author: Joyce.z

自2009年开始，美国房价已持续5年上涨。长期来看，置产可能是个不错的投资，但有些城市租屋比买房更划算。一项最新的研究显示，美国有66%的县买房比租房成本还低，但是有些城市租房却远比买房更划算，尤其是房价是不断攀升的加州。

美国大部分郡县置产再租出的收益仍属丰厚

房地产公司RealtyTrac 最新报告汇编了全美285个郡县的资料，分析哪些城市适合租房，而不适合置产。该研究发现，美国有66%的县买房比租房成本还低，今年1～5月全美买房（3房）来租赁的潜在租金总收益增长了8.94%，但成长幅度却是自2011年（10.07%）以来的最低点。而同时期同郡县购买相同3房物业来出租的潜在租金总回报却下滑9.07%。

RealtyTrac副总布基斯特（Daren Blomquist）说，“因为房价升值与租金走势有密切关系，买房再租的市场回报趋于稳定，并且可以预测，即使近年来的租赁收益不如在经济萧条、房价谷底时买入物业再出租的丰厚。”布基斯特提到，在美国多数郡县投资置产转租还是最好的选择。

报告中还提到，在全美285个郡县中，3房物业的平均租金比起2014年增长了3%，同期间同地区平均3房房价上扬了4%。

租屋比买房更划算的城市

但在RealtyTrac的报告中还发现，有些郡县租房却远比买房更划算，尤其是房价是不断攀升的加州。《商业内幕》以该报告为基础，挑出人口数超过50万、且租屋可比买房省下超过10%以上的前14个郡县。结果显示，在这14个郡县中，加州就占了8个、一半以上的县郡，其中以旧金山县、圣马刁县与圣塔克拉拉县分列前3名。

排名全美租房比买房划算的县冠军是加州旧金山县，其周薪中位数是1,850美元、平均3房物业每月的租金为3,074美元，但是预估每月贷款金额却高达8,781美元。纽约州的威彻斯特县是出了加州之后，租房比买房划算的县冠军，其周薪中位数是1,407美元、平均月租金是2,208美元、预估每月贷款金额是4,028美元。

以下就是这些郡县的名单，对那些计划搬到这些地区、正在考虑是否租屋或买房的居民，这是一份相当实用的报告。

1. 加州旧金山县（San Francisco County）

人口：837,442

周薪中位数：$1,850（美元，下同）

平均月租金：$3,074

预估每月贷款金额：$8,781

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：90.53%

2. 加州圣马刁县（San Mateo County）

人口：747,373

周薪中位数：$2,166

平均月租金：$3,074

预估每月贷款金额：$6,518

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：49.73%

3. 加州圣塔克拉拉县（Santa Clara County）

人口：1,862,041

周薪中位数：$2,114

平均月租金：$2,503

预估每月贷款金额：$5,211

租屋所需收入中位数与买房所需中位数的差异：31.21%

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据地产网站近日发布的最新资料显示，2015年6月华府地铁周边的大都会地区售房率达到10年来的高点。

据 《华盛顿邮报》7月10日报道，近来想在华府地铁周围购房的民众会发现消失已久的抢购热潮再度回归， 今年6月该中心区域房屋买卖共成交了5652笔，比去年同期增长13%，创下了自2014年6月以来的单月最高记录。

与去年萧条的房市形成对比，今年华府地区房市渐趋火热，相比之下，前半年的总交易量上涨了9%。许多银行推出了首付额为5%的大额贷款，其他的贷款产品还有首付额为3%加免抵押保险。购房者也更加注意贷款条件，包括信用记录、负债比等，为购房做好准备。

这股热潮预计将持续，因为待售房屋居高不下，同时华府房价正接近新高点。6月华府都会区房价中值为43.9万元，只比2007年6月与2013年6月的历史最高价位低1000元。根据年中总计，该地区的房屋中间价格比5年前2010年上半年上涨了25%。6月，蒙郡房屋中间价为42.5万元，同比上涨2.4%，成交1393笔；乔治王子郡为24.5万元，上涨4.4%。

尽管华府地区房价整体上涨，但弗吉尼亚州郊区与马里兰州的某些地区房价仍在下跌。费尔法克斯郡(Fairfax City)、伦敦郡(Loudoun County)轻微下跌；福尔斯彻奇(Fall Church)房屋销售中间价从74.5万下降至56.8万，最为显著。马州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降两万至6000元不等。

6月大华府地区市场上待售房屋量较去年同期增加了11.5%，上月总计有12324栋。其中费尔法克斯郡的待售房4337栋，为大华府地区之冠。

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大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。

美国房地产分两大块：一部分是商业地产，另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼，warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租，收取租金。

住宅地产就完全不一样了，盖了就卖。类型有singlehouse别墅，townhouse城市屋，condo公寓楼，apartment联体公寓等，投资这类住宅地产的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投资后是为出租收取租金的，或是等待涨价后再出售的。

一个是价，一个是量，买房就看价和量，价就是住宅房价，跟租房市场关系不大，房价市场没有规定，没人管理，就是一个纯市场，而且也不是说今年只能涨2%，明年只能涨1%，在美国完全没有这个说法，也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的，你想买就买，想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在，50-60年间的住宅开工量，每个月都有一定的量。这里有很多周期，这个周期和经济周期的相关度也比较高，这个就是开工量，最高是250万栋，最低是100万栋，平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期，主要原因是：

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系，美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口，这是很强大的，300万人要结婚生孩子，要成立家庭的，这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的，新增规模就是150万人，不管是首套还是改善都无所谓，人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰，然后泡沫破灭就垮下来了，再从2012年初开始反弹，已经连续上涨了35个月，目前仍然在上涨之中，仍然看不出有泡沫迹象出现，因为新房开工量不大，房价上扬速度稳健，市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段，加上美联储的迟迟不加息，因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了，因为美国的贷款银行资格审核更加严格了，贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差，也可以买房，你的首付也很少，或者不付首付也可以买房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到贷款，买到房屋。而次贷危机发生时，正是这些人无法偿还贷款利息，他们的房屋也基本上成了法拍屋，银行屋。现在都非常严格了，因为现在次贷已经不存在了，美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹，就是因为所有银行的贷款标准太高了，而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话，美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高，反弹后的房地产市场算是相当规范的，也就是比较健康的，因此，次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。现在美国的加州，包括整个西海岸都不错了，而东海岸除了纽约和华盛顿，就是南部的佛罗里达，因为很多人向往阳光地带。大部分美国人，包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部，因此中部地区的房价波动不大，有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的，很多资质不好的都已经在2008年死掉了，现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期，从现在稳健的美国房地产市场来看，在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西，你不用害怕美国政府说调控一下，在美国就没有这个东西，所以只要看市场就好了。

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致力于提高全美民众房租支付能力的“MakeRoom”活动团体近日公布最新调查报告，新泽西州平均30%的租房者一半以上收入用于支付房租，在“全美各州住房负担最重排行榜”中排名第二，佛州排名第一。

该研究还指出新泽西州各郡的“负担沉重”租房者比例幅度为20.3%至38.7%。帕赛克郡(Passaic)和海洋郡(Ocean)分别以38.7%和37.7%的高比例居于榜首。在各大城市中，帕特森市(Paterson)比例最高，达46.4%，其次是伊丽莎白市，为30.4%。

新泽西有超过110万个租房家庭，其中30.1%的家庭处于“负担沉重”(Severely Burdened)状态，即意味着他们使用一半或以上的税前收入支付租金和水电费。

按照联邦政府的标准，使用三成薪水支付房租的家庭，其基本生活将出现问题，包括食物、衣物和医疗照顾。今年5月最新研究表明，在新州要负担平均每个月1309美元两居室租金，一个家庭的平均年收入要达到52,347美元，才能保障基本生活。

而位居排行榜第一的则是南部“阳光之州”佛罗里达州。然而这恰恰说明了佛州租房市场的火爆，房租水涨船高，适合投资房产收取租金。

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