Author: Joyce.z

自2009年開始，美國房價已持續5年上漲。長期來看，置產可能是個不錯的投資，但有些城市租屋比買房更划算。一項最新的研究顯示，美國有66%的縣買房比租房成本還低，但是有些城市租房卻遠比買房更划算，尤其是房價是不斷攀升的加州。

美國大部分郡縣置產再租出的收益仍屬豐厚

房地產公司RealtyTrac 最新報告彙編了全美285個郡縣的資料，分析哪些城市適合租房，而不適合置產。該研究發現，美國有66%的縣買房比租房成本還低，今年1～5月全美買房（3房）來租賃的潛在租金總收益增長了8.94%，但成長幅度卻是自2011年（10.07%）以來的最低點。而同時期同郡縣購買相同3房物業來出租的潛在租金總回報卻下滑9.07%。

RealtyTrac副總布基斯特（Daren Blomquist）說，「因為房價升值與租金走勢有密切關係，買房再租的市場回報趨於穩定，並且可以預測，即使近年來的租賃收益不如在經濟蕭條、房價谷底時買入物業再出租的豐厚。」布基斯特提到，在美國多數郡縣投資置產轉租還是最好的選擇。

報告中還提到，在全美285個郡縣中，3房物業的平均租金比起2014年增長了3%，同期間同地區平均3房房價上揚了4%。

租屋比買房更划算的城市

但在RealtyTrac的報告中還發現，有些郡縣租房卻遠比買房更划算，尤其是房價是不斷攀升的加州。《商業內幕》以該報告為基礎，挑出人口數超過50萬、且租屋可比買房省下超過10%以上的前14個郡縣。結果顯示，在這14個郡縣中，加州就佔了8個、一半以上的縣郡，其中以舊金山縣、聖馬刁縣與聖塔克拉拉縣分列前3名。

排名全美租房比買房划算的縣冠軍是加州舊金山縣，其週薪中位數是1,850美元、平均3房物業每月的租金為3,074美元，但是預估每月貸款金額卻高達8,781美元。紐約州的威徹斯特縣是出了加州之後，租房比買房划算的縣冠軍，其週薪中位數是1,407美元、平均月租金是2,208美元、預估每月貸款金額是4,028美元。

以下就是這些郡縣的名單，對那些計劃搬到這些地區、正在考慮是否租屋或買房的居民，這是一份相當實用的報告。

1. 加州舊金山縣（San Francisco County）

人口：837,442

週薪中位數：$1,850（美元，下同）

平均月租金：$3,074

預估每月貸款金額：$8,781

租屋所需收入中位數與買房所需中位數的差異：90.53%

2. 加州聖馬刁縣（San Mateo County）

人口：747,373

週薪中位數：$2,166

平均月租金：$3,074

預估每月貸款金額：$6,518

租屋所需收入中位數與買房所需中位數的差異：49.73%

3. 加州聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）

人口：1,862,041

週薪中位數：$2,114

平均月租金：$2,503

預估每月貸款金額：$5,211

租屋所需收入中位數與買房所需中位數的差異：31.21%

與天價公寓走俏相反的卻是，曼哈頓的普通公寓租賃市場在轉冷，受租金上漲的影響，不少住戶在往布碌侖、皇后區等地區搬遷。

根據花旗地產公司最新的市場報告，曼哈頓有近乎99%的公寓已出租完畢。該區域的公寓空置率已經是1.07%，是三年間的最低值，而去年同期該指標是1.17%。

高租金逼離房客

同時公寓的租金還在上漲，從Inwood地段到金融區，平均租金為4,081美元。而去年同期的平均租金是3,902美元。

而且很多房東都認為租金不可能下降，地產界人士認為郊區的房地產租賃活動可能會增加。房地產估價師喬納森‧米勒（Jonathan Miller）表示，「租金居高不下，與其繼續續約，人們更願意搬到郊區，而不是呆在市裡。」

租賃市場向外擴散

持續飛漲的租金將繼續把租房者推離這一區域。同一時間段，布碌侖地區租戶增長了380%，新增租戶1,079戶；而皇后區更是增加了127.2%，新增259戶。

布碌侖活躍的房屋租賃市場不斷往外擴散，目前，布碌侖較好區域的租金中位數是2,961美元/月，比曼哈頓低447美元；皇后區的平均租賃中位數是2,597美元，比去年同期低12.4%。

皇后區和布碌侖的豪華房產也是不斷增加。「紐約人不知道Astoria、長島長什麼樣，但是當他們去那兒、親眼看到之後，只要（至曼哈頓）通勤相對容易，他們會考慮的。」花旗地產公司總裁加里‧馬林說。

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據地產網站近日發佈的最新資料顯示，2015年6月華府地鐵周邊的大都會地區售房率達到10年來的高點。

據 《華盛頓郵報》7月10日報導，近來想在華府地鐵周圍購房的民眾會發現消失已久的搶購熱潮再度回歸， 今年6月該中心區域房屋買賣共成交了5652筆，比去年同期增長13%，創下了自2014年6月以來的單月最高記錄。

與去年蕭條的房市形成對比，今年華府地區房市漸趨火熱，相比之下，前半年的總交易量上漲了9%。許多銀行推出了首付額為5%的大額貸款，其他的貸款產品還有首付額為3%加免抵押保險。購房者也更加注意貸款條件，包括信用記錄、負債比等，為購房做好準備。

這股熱潮預計將持續，因為待售房屋居高不下，同時華府房價正接近新高點。6月華府都會區房價中值為43.9萬元，只比2007年6月與2013年6月的歷史最高價位低1000元。根據年中總計，該地區的房屋中間價格比5年前2010年上半年上漲了25%。6月，蒙郡房屋中間價為42.5萬元，同比上漲2.4%，成交1393筆；喬治王子郡為24.5萬元，上漲4.4%。

儘管華府地區房價整體上漲，但弗吉尼亞州郊區與馬里蘭州的某些地區房價仍在下跌。費爾法克斯郡(Fairfax City)、倫敦郡(Loudoun County)輕微下跌；福爾斯徹奇(Fall Church)房屋銷售中間價從74.5萬下降至56.8萬，最為顯著。馬州的弗雷德里克(Frederick County)和安阿地郡(Anne Arundel County)也下降兩萬至6000元不等。

6月大華府地區市場上待售房屋量較去年同期增加了11.5%，上月總計有12324棟。其中費爾法克斯郡的待售房4337棟，為大華府地區之冠。

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大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。

美國房地產分兩大塊：一部分是商業地產，另一部分是住宅地產。商業地產有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業房地產只是出租，收取租金。

住宅地產就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯體公寓等，投資這類住宅地產的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資後是為出租收取租金的，或是等待漲價後再出售的。

一個是價，一個是量，買房就看價和量，價就是住宅房價，跟租房市場關係不大，房價市場沒有規定，沒人管理，就是一個純市場，而且也不是說今年只能漲2%，明年只能漲1%，在美國完全沒有這個說法，也沒有什麼限價或者限量。這個量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產市場就是靠純市場支配的。美國從50年代到現在，50-60年間的住宅開工量，每個月都有一定的量。這裡有很多週期，這個週期和經濟週期的相關度也比較高，這個就是開工量，最高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產市場之所以步入穩定增長期，主要原因是：

一、人口穩定增長

這個跟國際化沒有關係，美國的人口結構是不錯的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強大的，300萬人要結婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價格穩步上揚

美國房價在2005-2006年達到最高峰，然後泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經連續上漲了35個月，目前仍然在上漲之中，仍然看不出有泡沫跡象出現，因為新房開工量不大，房價上揚速度穩健，市場步入漸漸消化次貸危機前留在市場上的房屋階段，加上美聯儲的遲遲不加息，因此現在投資美國房地產市場仍然是有利可圖的。

現在很難再出現次貸危機了，因為美國的貸款銀行資格審核更加嚴格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機發生時，正是這些人無法償還貸款利息，他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現在都非常嚴格了，因為現在次貸已經不存在了，美國次貸已經貸不到房了。現在美國的房地產市場延後了兩年左右到2012年才開始反彈，就是因為所有銀行的貸款標準太高了，而且會越來越高。如果標準還是比較放鬆的話，美國房價早就應該反彈了。就是因為現在標準比較高，反彈後的房地產市場算是相當規範的，也就是比較健康的，因此，次貸現在已經基本不存在了。

三、投資美國房地產必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。現在美國的加州，包括整個西海岸都不錯了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達，因為很多人嚮往陽光地帶。大部分美國人，包括新移民都喜歡兩個海岸不喜歡中部，因此中部地區的房價波動不大，有些房價數十年基本不變。現在的房地產投資者是經過次貸危機的大浪中優勝劣汰下來的，很多資質不好的都已經在2008年死掉了，現在留下的都是資質相當不錯的。

房地產週期有十二年左右的週期，從現在穩健的美國房地產市場來看，在未來的三五年之內都會比較不錯。因為週期這個東西，你不用害怕美國政府說調控一下，在美國就沒有這個東西，所以只要看市場就好了。

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致力於提高全美民眾房租支付能力的「MakeRoom」活動團體近日公佈最新調查報告，新澤西州平均30%的租房者一半以上收入用於支付房租，在「全美各州住房負擔最重排行榜」中排名第二，佛州排名第一。

該研究還指出新澤西州各郡的「負擔沉重」租房者比例幅度為20.3%至38.7%。帕賽克郡(Passaic)和海洋郡(Ocean)分別以38.7%和37.7%的高比例居於榜首。在各大城市中，帕特森市(Paterson)比例最高，達46.4%，其次是伊麗莎白市，為30.4%。

新澤西有超過110萬個租房家庭，其中30.1%的家庭處於「負擔沉重」(Severely Burdened)狀態，即意味著他們使用一半或以上的稅前收入支付租金和水電費。

按照聯邦政府的標準，使用三成薪水支付房租的家庭，其基本生活將出現問題，包括食物、衣物和醫療照顧。今年5月最新研究表明，在新州要負擔平均每個月1309美元兩居室租金，一個家庭的平均年收入要達到52,347美元，才能保障基本生活。

而位居排行榜第一的則是南部「陽光之州」佛羅里達州。然而這恰恰說明了佛州租房市場的火爆，房租水漲船高，適合投資房產收取租金。

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