Author: Joyce

據美國波士頓房地產公司沃倫集團（Warren Group）最新報告，麻州46個社區的單壹美國家庭房屋價格去年創歷史新高，其中哈佛大學和麻省理工學院所在的劍橋市漲幅最大，較2005年經濟大衰退前的價格上漲80%。

2014年美國麻州單壹家庭房屋價格創下新高，推薦房源：麻州布魯克萊住宅

該報告數據顯示，劍橋市2014年單壹家庭房屋均價為120萬元；10年前，即還未發生經濟大衰退的2005年，劍橋市單壹家庭房屋均價為66萬7500元。

此次沃倫集團對麻州去年單壹家庭房屋賣出超過50戶的社區進行統計，並且與2005年數據比對，房價漲幅最大的十個社區分別是劍橋市、牙買加平原（Jamaica Plain，漲幅40.6%）、萊克星頓（Lexington，34.8%）、南波士頓（South Boston，33.3%）、布魯克萊（Brookline，32.6%）、薩莫維爾（Somerville，27.2%）、康科爾德（Concord，26.1%）、貝爾蒙特（Belmont，24.9%）、牛頓（Newton，23.8%）及溫切斯特（Winchester，23%）。

其中牙買加平原社區和萊克星頓鎮去年單壹家庭房屋均價分別為70萬和95萬元，2005年其單壹家庭房屋均價分別為49.8萬元和70.5萬元。

沃倫集團執行主任Timothy Warren Jr.表示，頂級社區共同點是便於到達良好工作地點。而房地產十分講求“地段”，從房價來看，這些好社區房價增長也自然較多。

從報告來看，也不是麻州所有社區去年房價都超過大衰退前的價格。例如Athol社區去年房屋均價為11.5萬元，相較於2005年的價格18萬元下降39%。另外，壹些麻州中部城鎮，包括Gardner和Fitchburg，去年單壹家庭房屋均價都遠低於經濟衰退前的價格。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

 

紐約市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)於2月3日宣布，住房問題將是他上任第二年關註的焦點，他的長遠規劃是，要讓紐約市本已高度密集的住宅變得更密集，但同時也更平價，並改造從曼哈頓東哈萊姆區(East Harlem)到斯塔頓島(Staten Island)北岸(North Shore)的各個社區。

市長的使命是：說服紐約人，使他們相信，按照他的計劃修建更多、更高的住房，有助於為各收入階層的居民改善生活質量。盡管在很多人眼裏，施工起重機和高層建築象征著他們無法企及的上層階級財富。

在他第二年的市情咨文中，白思豪打算在這座城市裏掀起二戰後的新壹輪建設熱潮，使得諸如斯圖文森鎮(Stuyvesant Town)這類大型住宅區，為中產階級和工薪階層的紐約人提供安全、有保障的住所。

官員們宣稱，市長將宣布新計劃，來改劃(rezone)兩處社區——東哈萊姆和斯塔頓島的斯特普爾頓(Stapleton)，以修建更高、更大的住宅樓。在這些開發項目、以及全市範圍內其他四處開發項目中，白思豪打算將修建平價住宅作為壹種對開發商的要求，而非選擇。此外，對於害怕因政策變化而被逼搬遷的現有租戶，他也將提供新的保護措施。

市長還打算呼籲開發商在未來十年內修建16萬套新的市價公寓，希望住房供應量的提升有助於更為廣泛地降低租金。

白思豪當初之所以當選，有部分原因是前市長邁克爾·R·布隆伯格(Michael R. Bloomberg)的政府批準了壹些華而不實的開發項目，引起市民的憤慨。如今，為取得成功，白思豪必須面對兩個導致群情激奮的棘手難題——士紳化(gentrification)和城市景觀的改變。由於平價的保障房與市價房是建在壹起的，市政府也已面臨了壹些抵觸變化的社區帶來的阻力。

但是市長有意在此次講話中聲明，他的執政班子正在認真謹慎地規劃中間地帶。

“我們非常認真地想要推進社區的擴張，但我們同時也非常認真地想要確保現有社區維持原狀的權利。”負責住房和經濟發展的副市長艾麗西亞·格倫(Alicia Glen)在接受采訪時說。

“住房密集並不壹定是個壞詞，”格倫補充道，“我們想解釋住房密集的好處，告訴大家為什麽住房密集本身並不是件可怕的事。”

為支持這壹努力，白思豪政府將投資3600萬美元（約合人民幣22484元），為新改劃社區的租戶提供法律服務。市長助理表示，這樣做的用意是為幫助居民免受房東的騷擾。由於改劃往往會造成租金的擡升，房東可能會急於趕走租戶，以便從改劃中獲利。

該法律服務項目將依賴於法律援助協會(Legal Aid Society)等政府外團體的力量，這將使市政府每年花在租戶法律服務上的資金，幾乎增加到了之前的三倍。這將伴隨著推廣工作，使租戶做好更充分的準備來應對房東的非法行為。

“這是為了確保公平而必須采取的措施。”紐約上訴法院(New York Court of Appeals)的首席法官喬納森·李普曼(Jonathan Lippman)說，他壹向主張為窮人提供更多法律服務。李普曼還說，資金投入擴大的部分，將用於支付住房法庭中近14000例案件的法律代理（或稱民事法律援助——譯註）費用。

紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的會長史蒂芬·斯皮諾拉(Stevem Spinola)也認為，即使最終發現違法的壹方是租戶，這個法律服務項目也會發揮作用。

“有些租戶會作出虛假聲明，這樣的可能性是存在的，”斯皮諾拉說，“這些專業律師的工作就是解決這些問題。”

與往年不同的是，白思豪在曼哈頓巴魯克學院(Baruch College)的發言，幾乎會完全聚焦在住房政策。而在近幾年的市情咨文講話中，市長宣布的都是幾個互不相幹的政策措施。

盡管如此，白思豪住房計劃的關鍵細節仍不明朗。

白思豪政府早已明確表示，市政府將要求在改劃區內建房的開發商，把平價單元納入開發項目，這與上屆政府大相徑庭。在布隆伯格主政期間，開發項目中是否納入這類平價單元，可由開發商自行選擇。但是市長助理表示，在那些地區，平價單元與市價單元的比例還有待確定。但是支持保障房的人士認為，政府應增加平價房的比例。現定的比例是20%。

至於誰有資格入住平價單元的問題，也是懸而未決。城市規劃者往往會給每個改劃社區設置壹個符合條件的收入水平範圍，但那些規則可能很容易調整。市長助理說，具體數字只有到今年晚些時候才會公布。

副市長格倫指出，市政府正在逐個社區確定那些細節。她說，市政府已下定決心，要以有利於全體居民的方式來調整住房市場。

“現在有很大壹批普通人需要知道，他們是可以在紐約安居的。我們必須意識到，如果我們對如此大規模的群體視而不見，就會使紐約的完全形態缺失掉壹些重要的東西。”她說。

白思豪已承諾在未來十年內修建或保留20萬套平價住宅單元；在此基礎上，再新建16萬套市價單元，以試圖解決“供需嚴重失衡的問題”，格倫說。

房地產委員會的會長斯皮諾拉表示，這個目標是“並非不可能實現的。”

“我們正面臨住房短缺的問題，”他在周二表示，“如果我們不修建更多住房，那麽唯壹的結果就是，房價會上漲。”

盡管如此，他兩次描述市長的計劃是“雄心勃勃的”。

他補充說：“要想實現市長的計劃，需要大量的起重機、鐵鍬和項目。”

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

曼哈坦檢察官萬斯(Cyrus R. Vance Jr.) 10日發布一樁涉及50人的紐約市建築業賄賂案，物業經理、速辦員(expeditor)等透過賄賂樓宇局(DOB)及市房屋保護和開發局(HPD)各層級官員以加速獲得市府執照、或是解除投訴、取消停工令或違規，賄賂金額高達45萬元，牽涉超過100棟位於曼哈坦、布碌崙及皇后區的住宅及商業樓宇。華人承包商劉嘉錫(JiaXi Liu，音譯)涉案。

檢方調查局局長彼得斯(Mark G. Peters)認為賄賂案引發公共安全問題。許多樓宇有重大違規行為，但屋主透過賄賂檢查員來解除違規行為，引發住戶安全疑慮。彼得斯建議樓宇局建立雙重檢查機制，兩名檢查員負責樓宇施工稽查及複查、暫停施工及允許施工等決定；彼得斯並發現房屋保護和開發局官員可以在不留紀錄的情況下取消樓宇違規資料，他建議該局應加強紀錄保存以防止類似貪腐行為。

涉案層級最高為樓宇局曼哈坦區發展部門主管Donald O’Connor及起訴書中未具名的布碌崙區發展部門主管。此賄賂案由曼哈坦檢察官辦公室犯罪專案局(the Rackets Bureau)及市調查局(DOI)於2013年共同介入調查，50名被告包括11名樓宇局官員及檢查員(inspector)、五名房屋保護和開發局檢查員、一名小商業服務局官員、28名物業經理、速辦員及承包商，以收受賄賂、企業紀錄造假、竄改公共紀錄、官員瀆職等罪名被起訴；其中49人於9日被紐約市警逮捕，唯一在逃者已被賓州警方合作追蹤。

根據法庭文件，涉嫌收受賄賂的11名樓宇局員工包括區主管、檢查員及辦事員，於曼哈坦及布碌崙共收受超過40萬元的賄賂金，每人被控收受200元至3000元的賄賂金及其他來自物業經理或速辦員的利益交換。速辦員即承包商、屋主、管理公司及政府部門間的協調人。作為交換，樓宇局員工涉嫌協助解除投訴、停工令及其他違規、協助加快樓宇局檢查速度、幫助速辦員繞過正當渠道直接與樓宇局高層協調。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。