Author: Leanne

近年來，中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多，需要注意的是，其中在商業地產並購方面所面臨的風險，較自住地產而言更為隱蔽且深入。

為避免相關風險，在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。

商業地產交易盡職調查主要是為了確保買賣雙方在簽訂合同前，通過合理的信息披露和調查，避免信息不對稱，更全面地了解目標房地產本身的狀況，並更好地確定各方權責。

目前，赴澳投資者大多通過招標、拍賣和協議等方式取得商業地產。

完整的房地產並購盡職調查包括對產權、財務、法律和市場等方面的調查。

本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分，供各位讀者參考和探討。

1. 跨境投資監管與合規性（FIRB）調查

• 根據海外並購條例第52條，如果投資人購買的商業地產為空地，則該購買依然需要FIRB的審批。審批後，購買人需要在5年內開發空地並不得在開發完成前出售空地。所謂”空地”指的是土地上沒有永久性建築供人或牲畜居住、或用於堆放貨物；
• 如果商業地產為已開發（比如酒店、辦公室、餐館、停車場等）且價值不超過$261 million，則無需申報；
• 如果該已開發商業地產具有一定“敏感性“, 則只有當其價值在$57million以下時方可免除申報；
• 但是如果客戶投資公司被認定為一個‘外國政府投資人’，則不管此商業物業價值多少都需要征求FIRB批准方可購買。

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2. 產權狀況調查

• 土地位置、權屬、產權性質、其上的永久性地役權和其他永久性權利(perpetual easements and other perpetual rights)；
• 土地和物業上抵押(Mortgage Lien) 質權（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它權利限制；
• 土地和物業的保險情況和稅收狀況；
• 與目標物業有關的重要合同（例如租約和服務合同等）；
• 與目標地產相關的訴訟、仲裁、行政處罰情況等。

3. 物業建築和工程狀態調查

• 物賣方體建築結構狀況（屋頂、外牆等主體結構）；
• 物業內部機械和工程設施狀況（例如電梯、通風系統、冷卻和供暖系統）；
• 法律要求的防火、安保設施以及其它設施；
• 建築主體材料是否符合環保要求；
• 建築周圍的水體和土壤等自然環境是否存在污染或潛在污染物泄露危險。

4. 賣方財務和信用狀況調查：

• 賣方的不良債權和負債情況；
• 賣方的銀行貸款記錄和對外擔保情況；
• 與賣方相關的訴訟、仲裁、行政處罰等情況；
• 要求賣方就並購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證。

5. 目標物業估值和市場前景調查

• 對目標物業進行專業測算並估值；
• 擬並購的項目是否與戰略目標相吻合，考慮擬進入的區域是否為目標市場；
• 物業所在地經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況；
• 項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶群體等。

 

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

悉尼房地產市場曾出現一樁讓人目瞪口呆的判決：一位土地開發商霸占一處房產近20年後，法院判決其正式擁有這處房產。盡管上任房主的後代對此表達了強烈抗議。本期文章將討論產權法中的“逆權侵占”（adverse possession)。

這個“鳩占鵲巢”的故事比較漫長，大概可以從二戰開始講起。這棟古老的房子悉尼內西區的Ashbury，已經有幾十年的歷史了。

它上一任正式主人名為Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在這裡。在二戰結束後的某一天，這棟房屋逐漸出現了一些白蟻，而且已經到了讓人難以忍受的地步。

原屋主可能是經濟狀況或是其他原因，選擇搬離了這裡。在隨後的40多年中，他們將這棟房屋出租給了其他人，但沒有花大力氣去修繕，而原房東Henry也過世了。

最神奇的是，在這40多年中，這棟缺乏修繕的房屋不僅沒有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蟻都不見了！而在這40多年中，原房屋主人的親屬也沒有對這棟房屋做任何處理，僅僅是將它出租給他人。

1998年，一位房地產開發商Bill Gertos，在拜訪客戶的時候注意到了這棟房子。他觀察一段時間後，確信這裡是真的沒人。根據他的說法，當他走近觀察的時候，發覺前後門都沒鎖，門栓也掉了。

然而實際情況是，這棟房屋的最後一個房客之前去世了，而原來的屋主沒有維修破舊的房子。也就是說，至少在1998年那個時候，Bill Gertos屬於擅自闖入了他人的領地。

更絕的是，Bill Gertos發現該房屋沒人管理後，不是通知市政廳，而是直接大搖大擺的鳩占鵲巢，充當起了房屋的主人！

他不僅在沒有得到屋主同意的情況下擅自更換了門鎖，還直接將房子租給了其他不明就裡的租客！

1998年，他他花了約35000澳元修理這棟房子，2014年又花了108000澳元進一步翻新。而在這個時間段內，原房東的子女和親屬似乎都忘記了這棟房子！而根據多名房地產中介的信息，這棟房子現在市值差不多在170萬澳元左右！

直到2017年，一切准備就緒的Bill Gertos依據澳洲《Real Property Act》正式向法院申請成為土地所有者時，法院才想起來這棟房屋是有主人的。於是法院告知原屋主Henry的親屬：有人占用了你們的房子20年，現在我們要正式把這塊土地連同房子一起送給他了。

Henry的親屬在得知消息後立即發出了抗議，但法院最終表示：“根據澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足夠的證據表明他投資維修了房子，付了稅並收取了房客的租金，因此這塊土地和房子現在都是他的了。”

說實話修房子和付稅都好理解，為啥收了房租也能當證據？澳洲最高法院大法官羅文·達克Rowan Darke在面對外界質疑時是這樣說的：“我很確信，自從1998年之後Gertos在事實上擁有這塊土地，並打算獲得這塊土地的所有權。而實際上呢，Gertos也成功接管了土地的實際保管權，排除了其他可能，他已經成為這塊地的主人。”

Bill Gertos對這座房子的占有是“公開的，不是秘密的”，是通過“和平手段、而不是暴力手段”。也就是說，靠著這條“奇葩”的逆權侵占法律，Bill Gertos一分錢不花就獲得了一座將近200萬澳幣的大house！

1、什麼是逆權侵占？

逆權侵占是指在未經業主同意的情況下，非業主持續占用他人房產超過一定的法定時限後，該占用者可以成為該房產的合法新業主，不必付出任何代價。

2、逆權侵占公平嗎？

其實逆權侵占可以追溯到古羅馬的法律，當時規定如果有人拾獲別人遺下的物品，經過兩年後無人認領，拾獲的人便可成為合法的物主 。後來這條法例又延伸到土地和房屋的擁有權，於是便有了所謂的逆權侵占。這條法律最早的精神是希望能夠有效的利用“無主的房產（房主消失也無繼承人）”，以確保後人能夠繼續使用土地。

3、逆權侵占的時限與條件？

為了成功進行逆權侵占，澳洲的不同地區對於非業主持續占有的法定時限是有所區別的：

• 新南威爾士州，昆士蘭州 ，西澳，塔斯馬尼亞： 12年
• 維多利亞州 ，南澳：15年
• 北領地，首都地區：該法律被明文禁止

除了要滿足法定時限，占有者還必須滿足以下幾個條件：

• 實際占有房產 － 占有者要表現的像是合法業主一樣
• 連續使用 － 法定侵占期間不能有所間斷
• 敵意占有 － 侵占必須不能是在業主的同意下進行的
• 獨家占有 － 不能和原業主共享
• 公開占有 － 以此來通知原業主，你的房子被侵占了！

 

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當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何在目前海外貸款收緊，境外彙款異常嚴格的情況下，成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題，本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法，希望助力各位，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少：

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

在境外投資中，因為不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對個人在澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。

請注意，FIRB對於個人在澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。

當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

• 國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
• 競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
• 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
• 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
• 投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：

• 對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
• 不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
• 居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
• 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

• 無法適用當地居民/公民的免稅額度
• 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
• 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

 

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