Author: Leanne

Royal LePage：加拿大冬季度假屋新趨勢（上）｜居外專欄

據加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage的報告，在加拿大幾個最受歡迎的滑雪度假勝地，冬季度假屋市場的價格較去年變化尤為顯著。

截至2019年9月30日，在此前12個月期間，魁北克Mont-Tremblant’s village地區的休閑獨立屋和休閑公寓中間價格分別較上漲了37.3%和37.8%，達到了$583,500和$232,500。這一漲幅，在整個加拿大休閑度假屋中排名第一。中間價格的上升反映了整體價格的強勁上漲，以及該地區對加拿大和國際買家持續不斷的吸引力，由此才導致的高端市場銷售激增。

而在安省，嬰兒潮一代正不斷地出售他們位於大多倫多地區的房產，然後搬去藍山（Blue Mountain）和科林伍德（Collingwood）之類的地方。這導致這些地方的獨立屋和公寓的價格都較去年同期有所上漲。而且我們有理由相信，嬰兒潮一代移居鄉間的趨勢將會持續下去。

而位於卑詩省著名的冬季度假景區Whistler，則經歷了一場獨立屋市場的大跌。其獨立屋中間價下降了13.8%，降到了$2,391,979。然而，當地的公寓中間價則同比上升了5.2%，達到了$884,227。獨立屋價格的下降反映出，由於該省的稅收對海外買家造成了影響了，同時妨礙了市場對豪宅的需求。因此消費者對該省房地產的信心有所下降。

安省

截至2019年9月30日，在此前的12個月，位於藍山度假村西南方的Collingwood，共有98套高端物業，以超過100萬加幣的價格售出。這使得當地單戶住宅的中間價同比上漲8.3%，至52.5萬加幣。與此同時，一套Condo的中間價格也同比上漲了6.9%，至38.5萬加幣。這也使安省，尤其是身為加拿大著名度假勝地的藍山地區，成為了除魁北克外的另一個亮點。

位於當地的Royal LePage地產專家Rick Crouch 表示：“買家對於當地的退休屋有著強烈的需求。他們會賣掉自己在大多倫多地區的物業，然後在這裡買一套差不多大小、甚至更大的房子。在Collingwood，全年都有豐富的活動和便利的設施，可以提供非常方便舒適的生活。”

目前在藍山地區，一套獨棟住宅的市場中間價已經同比上漲了4.0%，至78萬加幣，而一套共管公寓的市場中間價則同比上漲了4.2%，至36.9萬加幣。盡管房價上漲勢頭良好，但新近出台的短期住房政策可能會抑制投資者和買家的需求。這些買家希望通過租金收入來抵消貸款和購房成本。
Royal LePage預測，今年冬天藍山地區的度假屋銷售一定會很活躍，因為初雪會促使更多的人去那裡購房。今年的冬天，藍山度假村已經創早了史上最早開業的紀錄。

魁北克

在魁北克省，多項針對休閑類住宅的報告都顯示，當地的銷售活動正在穩步增長，而在截至2019年9月30日的12個月期間，不同地區的價格也都有所上漲。有意尋找冬季休閑房產的家庭，正在一些最令人垂涎的地區競相購買物業。而這些地區的高檔住宅正在以市場價掛牌出售，而且位置相當優越。隨著滑雪季節的臨近，這些房子很快就會被賣掉。

在度假勝地Mont-Tremblant地區，高需求加上低庫存導致價格大幅上漲。當地獨立屋和共管公寓價格中值分別上漲了37.3%和37.8%，達到了$583,500美元和$232,500。由於買家高漲的投資熱情，當地房屋的售價從50萬至100萬不等。而就在這片區域以南的Saint-Faustin/Lac-Carre地區，則是魁省房價最低的休閑區之一。位於該區的單戶住宅，中位數價格僅為19萬。

來自當地的Royal LePage地產專家Paul Dalbec 表示：“Mont-Tremblant的物業庫存量非常低。每當一處新房產進入市場，買家們總會爭相出價。這一地區房屋供應短缺的狀況，還促進了土地銷售。因為一些買家發現在市場上找不到房子，所以索性決定自己蓋房。”

此外，蒙特利爾周邊休閑區的生活質量和當地對房屋的可承受能力，也繼續推動著其他地區的房屋銷售情況。來自當地Royal LePage的另一位地產專家Éric Leger表示：“中部地區，健康的庫存狀況使價格保持在可承受的範圍內，並為潛在買家提供了極好的選擇。一些急切的賣家正在降價，為那些想在該地區買房的人創造了更多機會。”

在大蒙特利爾地區以南的郊區，Orford和Bromont的單戶住宅價格中值分別上漲了12.6%和0.1%，至$330,000和$348,875。然而在Sutton，獨棟住宅的中位價格同期卻下降了14.5%，至$295,000。這反映出當地低端市場銷售的增長。在這三個地區中，只有Bromont的獨棟住宅銷售額出現下降，同比下降12.7%，而該地區的共管公寓銷售額幾乎翻了一番，均價上漲7.4%，至27萬加幣。

Royal LePage表示，這些買家大都來自蒙特利爾。他們希望可以在滑雪度假區度過冬天，而在蒙特利爾度過夏天。


延伸閱讀：【加拿大冬季度假屋新趨勢（下）】

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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獲得澳洲綠卡後，如何合法跨境轉移財產？｜居外專欄

隨著移民趨勢的逐漸進程，個人財產對外轉移的便利化程度不斷提高。本文將通過案例，分析財產境外轉移過程中涉及的一些典型問題。

案例：綠卡持有人，小林與小童夫妻倆，在取得“澳洲永久居留權（Permeant Residency Right）”後，如何將其在國內（如浙江省溫州市）的資產通過向中國外彙局申請“移民財產轉移”將資產合規轉移到澳洲（如昆士蘭州布裡斯班市）？

1. 提交《個人財產轉移業務申請表》進行合規申請

小林與小童已獲得澳洲綠卡，想要辦理“移民財產轉移”，首先需要向戶籍所在地的外彙管理部門，也就是浙江省外彙管理局（浙江省分局）提出申請，並提交相關材料。

在申請時，小林與小童需要提交多種證明材料，例如但不限於申請人身份證明材料、申請人收入來源以及財產權利證明文件、稅務證明原件以及最重要的《個人財產轉移業務申請表》等。

2. 哪些財產可以申請“移民財產轉移”？

根據《關於規範房地產市場外彙管理有關問題的通知》彙發(2006)47號的規定》和《國家外彙管理局關於進一步改進和調整資本項目外彙管理政策的通知》（彙發﹝2014﹞2號），如果小林與小童要移民轉移的財產在等值50萬美元以下，那麼在提交材料的時候只需說明收入來源即可。

如果他們要移民轉移的財產超過了等值50萬美元，那就需要提交收入來源證明以及財產權利證明文件。如果小林與小童要移民轉移的財產主要是賣房所得收入的話，他們還需要提交的房屋產權證和房屋買賣合同。

3. 哪些財產無法申請“移民財產轉移”？

需要強調的是，小林與小童只能申請將自己所有的合法財產進行跨境轉移，即申請人申請對外轉移的財產應是本人所有的合法財產，但不包括與他人有權益的爭議的資產，例如：

  1. 司法、紀檢監察等部門依法限制對外轉移的財產，其對外轉移申請外彙局不予受理。
  2. 涉及國內形勢、民事訴訟案件的財產對外轉移申請，在案件審結前，外彙局不予受理。
  3. 涉及國內形勢、民事案件人員的近親屬申請對外轉移財產，應提供案件管轄機關出具的該財產與案件無關的證明。
  4. 法律規定不得對外轉移的財產、不能證明合法來源的財產等的對外轉移申請，外彙局不予受理。

4. “移民財產轉移”可以分次申請辦理嗎？

小林與小童無法多次申請進行中國財產轉移至澳洲，即

  1. 移民財產轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額；
  2. 從同一被繼承人繼承的全部財產變現後擬轉移出境的，必須一次性申請。

但小林與小童可以在經外彙局核准後，申請銀行在審批額度內進行相關資金分出。

從上可知，該政策允許獲得海外永久居留權的華人（即使未獲得他國國籍）進行一次性大額的財產合規轉移，規避“個人每年5萬美金的跨境彙款”限制。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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溫哥華西雅圖聯手打造“超級灣區”｜居外專欄

10月，溫哥華經濟委員會（VEC）和大西雅圖合作伙伴（GSP）在西雅圖簽訂具有裡程碑意義的合作協議“卡斯卡迪亞經濟機會倡議（CEOI）”。雙方約定將共同打造“卡斯卡迪亞經濟體” （Cascadia Economic）！

據稱，該協議將推動溫哥華-西雅圖經濟創新走廊的發展，一個不亞於舊金山的北美超級經濟灣區呼之欲出。

溫哥華經濟委員會首席執行官Catherine Warren表示，溫哥華-西雅圖共同構建的“卡斯卡迪亞經濟走廊”對雙城的未來至關重要。

簽約雙方在新聞公告中稱，溫哥華與西雅圖將在貿易、投資領域緊密合作，改善雙方公司在對方區域內的經營環境，同時為雙方的雇員和居民前往對方區域工作生活提供便利。

根據協議內容，將在如下領域展開一體化合作：

  1. 勞動力自由流動
  2. 資本自由流動
  3. 綠色建築產業
  4. 人工智能產業
  5. 增強和虛擬現實產業
  6. 創意和娛樂產業

協議還約定合作在三個層面進行，分別是：政府層面、企業層面和居民層面。所以，溫哥華和西雅圖的雙城一體化是立體無死角的。

有加拿大媒體指出，對於多數大溫居民而言，對西雅圖的認同感高於其他加拿大省份和城市。

2019年8月的一項民意測驗顯示，59%的大溫居民認為自己與西雅圖和波特蘭的關系更緊密，66%的大溫居民認為與西雅圖和波特蘭居民的共同點多於多倫多或者蒙特利爾。

由此可見，雙城一體化有非常強力的民意基礎。

比飛機還快！47分鐘高鐵直達西雅圖

美國華盛頓州交通部發布的一份長達400頁的交通運輸業務計劃稱，即將動工修建往返溫哥華、西雅圖之間的高鐵系統。

這列在未來穿梭於溫哥華、西雅圖、波特蘭之間的高鐵，時速高達400公裡，有260個座位，每天往返30次，預計修建成本在240-420億美元之間。

乘坐高鐵，從溫哥華市中心出發，到達西雅圖市中心，只需47分鐘；從素裡市中心出發，到達西雅圖市中心，只需39分鐘；而從溫哥華市中心到素裡市中心，只需要8分鐘。

華盛頓州長Jay Inslee 表示：在不到1個小時內即可穿行於溫哥華和西雅圖，或者西雅圖和波特蘭之間，將徹底改變溫哥華人和西雅圖人的生活、工作和娛樂方式。在此基礎上，Jay Inslee 預測，溫哥華將與西雅圖共享資源，其中包括住房！

目前，人們從溫哥華到西雅圖主要是通過高速公路，開車大約3小時，坐飛機大概需要1.5小時，用時並不算太長，但對於想當日往返的商務人士來說，仍舊有些倉促。一旦高鐵建成，直接打通溫哥華和西雅圖市中心，工作出游都很方便。

現在關於溫哥華西雅圖高鐵的懸念是：

  1. 會不會在現有方案基礎上升級？
  2. 未來的車站設置在哪裡？

畢竟，車站在哪裡，哪裡的房子就發達了！

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“超級總部”，將開放5萬個高薪科技崗位

“卡斯卡迪亞走廊”最初是個地理概念，現在已經成為溫哥華-西雅圖-波特蘭經濟走廊的代名詞。《西雅圖時報》指出，“卡斯卡迪亞走廊“將成為長600公裡、耗資9000億美元的超級經濟帶，是美加跨境經濟合作的典範。

這條“卡斯卡迪亞走廊”群星熠熠，有著眾多科技巨頭，例如亞馬遜（Amazon）、谷歌（Google）和微軟（Microsoft）。這些大型科技公司將為雙城一體化進程提供強勁的科技和經濟支持。

西雅圖由於彙集了微軟、亞馬遜、谷歌、蘋果、Expedia、波音等眾多高科技公司，也被稱為“超級總部”。近年來隨著亞馬遜、Expedia、蘋果等的擴建，西雅圖更是成為很多高科技專業人士的目的地。根據西雅圖時報的消息，預計在2026年底，西雅圖將開放近5萬個高科技崗位。

高鐵的建成、科技“大鱷”的高薪，對溫哥華居民在西雅圖找工作無疑是重大利好。

最終目標是，溫哥華和西雅圖經濟發展無縫對接，為雙城的居民和公司提供最為廣闊的商業前景和就業機會，從而真正實現雙城一體化。

根據雙方的公報，CEOI協議有效期5年，期滿後可以續約或修訂其中條款。大溫小伙伴靜待分享雙城一體化的經濟紅利吧！

工作在西雅圖，安家在溫哥華

2018年全球最宜居城市排行榜中，溫哥華位居第6位，承載著很多中國中產及成功人士的移民夢想。溫哥華所在的BC省更是北美最具活力和競爭力的地區。

眾多華人家庭選擇規劃一個加拿大永久居民身份，不僅是想給孩子一個更好的未來，更是給自己的職業發展提供更多的選擇。而選擇把家安在溫哥華，既能給孩子最優質的教育資源，又能擁有最廣闊的就業前景。

BC省向來是華人移民的首選。作為移民市場上的“網紅”，BC省企業家移民項目給所有夢想移居溫哥華的人士帶來了福音。只需在您熟悉的商業領域/BC省政府指定的加分商業領域新建或者入股一個生意，就可以最快四個月定居溫哥華啦！

 


外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士｜居外專欄

澳大利亞新州政府最近宣布將嚴厲打擊沒有按時合規繳付地稅的人士，其中就包括在新州持有房產的海外人士。政府承諾將撥款710萬澳元並調配人力完成此次打擊行動。據估計，行動第一年政府將會收回1億澳元漏報少報的地稅。然而，在行動開始前，政府願意網開一面給三個月的特赦期，截至到2020年1月31日，納稅人可以主動補上沒有繳付的地稅，政府不會做任何懲罰。

持有房產的海外人士為什麼要交地稅呢？因為新州政府早在2017年1月1日開始對海外人士征收地稅附加稅，最開始是每年征收地價的0.75%， 到2018年則漲到了2%。地價按照每年的12月31日政府對該地的估值為准。

在澳洲的所有住宅房都是有一定的地價的，包括別墅（house）、公寓（apartment）和單元房（unit）等等。我們在之前的一篇返稅文章【注意！澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦】中提到的買房時繳納的印花稅附加稅，和地稅附加稅都是專門針對海外人士的。

那麼海外人士的定義是什麼呢？對於房屋持有人是個人的情況來說，即指沒有常規居住在澳洲的非澳洲公民人士。常規居住定義如下。

一個人（不是澳大利亞公民）在某一特定時間被視為常規居住在澳大利亞，如果:

  • 該名人士在過去12個月內曾在澳洲居住200天或以上；並且
  • 在那段時間：
  1. 該人在澳大利亞，該人在澳大利亞的繼續居住不受法律規定的任何時間限制；或
  2. 該人不在澳大利亞，但就在該人最近離開澳大利亞之前，該人在澳大利亞的繼續居住不受法律規定的任何時間限制。

換句話說，滿足以上常規居住的人士一般至少是拿到澳洲綠卡或新西蘭公民，在澳洲的臨時居民、學生等，都不算做常規居住，更不用提生活在海外的人士了。所以，海外人士都需要繳付歷年的地稅附加稅，還沒有交的，需要抓緊在這三個月內補交了。

過了這三個月，還沒有按時繳付的納稅人會有什麼懲罰呢？首先，政府會征收這段時間應繳稅額的利息，利息是在澳洲儲行的基准利率上再加一些額外的利息，一般來說在10%左右，按天計算。再就是，政府會征收懲罰稅，視情節的嚴重，稅額是拖欠的地稅和附加稅的15%到90%不等。

新州往往是最先推出此類政策的州，有可能很快其他州也會效仿打擊沒有按時繳納地稅的海外人士，所以如果您在澳洲有投資物業，抓住政府這三個月的特赦期，盡快完成地稅和附加稅的繳付。

如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。

 

澳洲注冊會計師劉炳輝專欄全集

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加拿大魁省投資移民申請如何“超車”｜居外專欄

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眾所周知，加拿大魁省投資移民是一步到位拿楓葉卡的優秀移民項目。但在實際操作過程當中，許多申請人在拿到CSQ遞交聯邦審核以後，會經歷漫長的等待期。根據移民局官網最新顯示，投資移民的全球平均審核時間是54個月。但現實是大部分中國客戶材料寄到香港處理中心的申請等待時間都超過了5年。累加聯邦審核之前魁省對於申請人的審核時間，魁投申請人面對的是動輒7到8年的漫長等待期。

眾多的投資移民客戶被漫長的等待期所困擾。事實上，魁投申請人可以不用一味地等待，如果處理得當，等待期的時間可以被大大縮短，等待的煎熬也可大大減輕。魁投申請，早登陸，早得益！本篇文章天綺移民為您談談魁投加速這件事！

孩子要盡早進入法語環境，享受魁省的優質雙語教育

孩子的教育問題，一直是大多數移民家庭考慮的最重要的因素。打個比方，申請時孩子剛好讀小學，到申請結束登陸的時候可能孩子高中都快要畢業了。孩子錯過了語言學習的最佳年齡，無法做到掌握英、法雙語。如果在國內沒有取得必要的法語基礎，新移民家庭的孩子要花1到2年的時間來讀法語歡迎班。這種情況下，孩子幾乎無緣魁省優質私立中、小學，而且很長時間會面臨由於語言問題很難融入同齡小朋友社交生活的困擾。

孩子想要就讀加拿大名牌大學

由於類似麥吉爾大學（McGill University）等加拿大的知名大學把約80%的錄取名額都給到了本地學生，國際生要在剩下約20%的名額裡進行激烈競爭，加上全球對於加拿大教育的高度認可，越來越多的海外學子選擇來此留學，國際學生被錄取入學加拿大名校的難度直線上升。更為糟糕的是，加拿大名校中有些王牌專業不對國際學生開放。越早登陸，意味著孩子可以越早適應當地的學習生活。有了當地的學習經歷和成績，孩子進入名校的概率也會大大增強。大家省下的幾年時間是孩子教育成長的最關鍵的黃金期，對於孩子的一生影響重大！當然，其中的經濟效益也不容忽略。我們再看個例子，申請時孩子上初中，到申請獲批登陸時孩子已經是大學畢業了。加拿大的大學，國際學生和本地學生的學費依專業和學校的不同差異是5-12倍！這樣，在孩子上大學方面的家庭開支將相差出來60-100萬人民幣！

家庭要盡早享受到魁省各項的優厚福利，實現家庭平穩著陸加國

魁省的福利水平是加拿大其它省份無法比擬的。尤其對於有小孩的新移民家庭來說，daycare報銷的費用、比其它省多出來的牛奶金的補助、豐富多彩的文化活動令人目不暇接， 充分感受異國他鄉的文化魅力。魁省對於有學簽和工簽的人士讀法語的額外補貼還有成為PR以後Loans & Bursaries助學金等等福利都可以極大地幫助到新移民。真的是早登陸，早得益！

盡快在魁省安家置業，享受蒙特利爾房地產崛起的紅利

魁省近期的經濟表現十分強勁，GDP上升速度在加拿大名列前茅。大蒙地區的房價從2016年開始啟動，迄今沒有停止甚至是放慢腳步。可以預見的是，隨著魁省加快引進新移民的速度，需求累積會越來越多，蒙特利爾房價長期看漲。如果能及早地登陸，新移民可以以最快速度安家置業。對比國內現在嚴控房價、房住不炒的房地產市場，已經有移民意向的你在蒙城及早置業無疑是更優的資產增值選擇。

那麼，有沒有辦法能夠縮短和減小聯邦審理階段長期等待的痛楚，盡快地拿到移民身份和實現家庭方向性的平穩轉移呢？答案是肯定的。事實上，通過一定的技術處理，申請人甚至可以通過“彎道超車”的方式實現最快5個月結束聯邦審理階段，拿到Decision Made的奇跡！

2019年11月的最新消息，魁北克省政府決定把有爭議的投資移民項目暫停到2020年7月1日。現在已經拿到CSQ的投資移民申請人應該盡快准備材料遞交到聯邦，以免夜長夢多。天綺移民的專業持牌顧問會為我們的客戶量身打造適合客戶的個性化方案，幫助客戶實現減少聯邦審批階段的等待時間， 提前登陸及為客戶解決等待期帶來的諸多不便，減少大家的損失！

 

加拿大移民-留學顧問周天綺專欄全集

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利民措施推出 助港人融入大灣區｜居外專欄

上周香港特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。

在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有繳納 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。 一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。

珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。

除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。内地居民只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。

筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、物價水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。

在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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東京文教區投資置業指南｜居外專欄

我們經常說，日本沒有學區房。因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。

另外日本大學沒有宿舍，學生要自己解決住宿問題，所以文教地區的房子大部分都是學生住客。而文教地區往往在該區的核心地段，租金不菲，所以很多家長衡量以後直接在學校附近給孩子買一套小戶型公寓自住，等以後孩子畢業了，房子出租也不成問題，一舉兩得。當然，日本的父母沒有為孩子買房子的習慣和傳統，這其實是為中國家庭量身打造的一種投資模式。

除了有住房需求的學生家長投資人密切關注，文教地區因為地段好租、小戶型公寓價格實惠，同樣受到其他投資人的青睞。既可以是先上學自住畢業後投資，也可以是先投資，為孩子以後的學業做准備。不僅住宅需求旺盛，店鋪也同樣火熱。一言以蔽之，文教地區的房子是塊“香餑餑”。

那麼問題來了，東京都心有哪些文教地區呢？都可以買到什麼樣的房子？需要花多少錢呢？

文京區

代表：東京大學

說到文教地區，大家自然而然就會想到文京區。顧名思義，文京區是東京最負盛名的文教區，集中了日本不少的國私立大、中、高等學校，因而得有文化教育區之美名。教育設施質量上乘，可比擬北京的海澱區。

日本最高學府——東京大學就位於文京區。除此之外，還有御茶水女子大學、築波大學大塚校區、東京醫科齒科大學、順天堂大學、中央大學後樂園校區、日本醫科大學、日本女子大學等共18所大學。

文京區因為學校眾多，分散四周，整個區都可以叫文教區。東京大學與小石川後樂園為直徑的周圍地區是文京區的中心地段，附近有很多住宅區，是投資的最佳之選。再往南是東京核心區千代田區，往西是新宿區，早稻田大學也在不遠處。

2019年7月日本國土交通省公示的文京區平價地價為128萬日元/㎡，上漲了7.96%。相比於繁華喧鬧的港區、新宿區等核心地區，文京區是個安靜舒適的住宅區，地價也比較溫和，意味著有足夠的上升空間。

在文京區的中心地段能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：

被東京大學等名校包圍，緊鄰東京巨蛋、小石川後樂園，一室一廚一衛，1410萬日元（人民幣約90萬元），月租金69000日元（人民幣約4432元）。

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其他地區的大學附近也有指定的文教地區，大多都集中在市中心。

新宿區

代表：早稻田大學

新宿區有19所大學。除了大家最熟知的早稻田大學，還有東京理科大學、學習院大學等名校。新宿區的文教地區指定在早稻田大學所在的西早稻田、富山和戶塚町附近。新宿御苑和神宮外苑也被劃分在文教地區之內，以保護周圍環境。名校和景點互相加持，這個區域吸引著無數投資人的目光，很多投資人都是直接點名要早稻田附近的房子。

早稻田的地價比想像中溫和很多，不奇怪那麼多人趨之若鶩。在這裡可以買到什麼樣的房子呢？

可以參考這一套房子：東京都新宿區投資房，名校環繞！緊鄰早稻田大學，一室一衛加上餐廳和廚房，售價1780萬日元（人民幣約114萬元），月租金90000日元（人民幣約5782元）。

港區

代表：慶應義塾大學

港區有17所大學，包括3所國外大學日本分校，這是港區獨有的國際化特色。意料之中，港區指定了慶應義塾大學所在的田町站和三田站為文教地區。

說到港區，大家的印像就是貴。但其實港區的平價地價並不是最高的，但上升幅度是最大的。同樣，慶應大學附近的文教地區也是港區的一片“淨土”，地價在港區排名中等，但是上升率很高，未來有進一步增值潛力。

在此處能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：緊鄰慶應大學，一室一衛，車站步行180米可到，僅售1380萬日元（人民幣約88萬元），月租金67000日元（人民幣約4304元）。

千代田區

代表：上智大學

千代田區有19所大學。大家熟悉的上智大學位於此區，但更靠近新宿區。千代田區還有日本大學、明治大學等知名學府。

文教地區位於皇居的西側和北側。以地鐵站飯田橋站和神保町站為基准，法政大學、明治大學、淺草大學、日本大學等都在飯田橋站和神保町站附近。

千代田區是東京最核心的區域，寸土寸金。這個區的地方都有投資價值，只不過文教地區因為特殊屬性，生活環境會更加安靜。這個區的平價地價高達504萬日元/㎡，但是飯田橋站所在的文教地區地價並沒有想像中那麼高，只有217萬日元/㎡。算是千代田區的價值窪地。

上智大學附近的房子可以參考這一套：東京都新宿區77萬電梯房，近慶應大學、上智大學，名校環繞，性價比高！

以上是文京區、新宿區、港區、早稻田區4個區的文教區分布情況，在目黑區、品川區等其他區也有文教地區。

 

 

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居外網發佈2019年第二季度全球樓市報告

全球房地產市場的發展勢頭自2017年第壹季度以來在持續減弱，今年第二季度的結果進壹步確認了這壹趨勢。居外的調查發現：

  • 德國奧地利領跑，歐洲表現保持強勁
  • 亞洲地區整體溫和上漲，大中國區不容樂觀
  • 澳大利亞開始反彈，新西蘭熱度下降
  • 美國仍處牛市唯增速放緩，拉美地區亮點頻現

截至2019年第二季度的壹年內，歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查覆蓋的46個市場的前十位中，有六個位於歐洲；在23個已公布數據的歐洲住宅市場中，有14個市場的房價相比去年同期有所上漲，占六成以上。

受到供需面的強勁支持，德國和奧地利的表現最為搶眼。今年第二季度，德國公寓的平均價格同比上漲8.21%，環比上漲了1.44%；在奧地利首都維也納，住宅房地產價格指數同比上漲7.99%，環比的漲幅亦高達3.98%。

同時，長期受到外國投資者青睞的西班牙也有不俗的表現，今年第二季度，西班牙的房價同比上漲了2.08%，同時需求與供應都十分強勁。

然而，伴隨著“脫歐”的膠著，英國的房地產市場依然沒有好轉的跡象。全英房屋抵押貸款協會數據顯示，2019年第二季度，英國平均房價經過通脹調整後實際下跌了1.25%。

截至2019年第二季度的壹年內，《指南》調查範圍內的大部分亞洲市場呈現溫和上漲的態勢。如泰國（2.59%）、中國臺灣（2.25%）、韓國（0.97%）、日本東京（0.94%）和新加坡（0.6%）的房價出現了中低幅度的同比上漲。

在長期受到居外客戶青睞的新馬泰地區，泰國房價在今年第二季度房價同比上漲了2.59%，持續溫和上漲；而經過兩年調整之後，投資者對馬來西亞房地產市場的信心在逐漸回復，今年第二季度，PropertyGuru指數上升了0.8%，兩大城市吉隆坡和檳城的房價也見好轉。得益於近年經濟騰飛，越南房價高歌猛進，吸引了大量買家。據仲量聯行（Jones Lang La Salle）越南公司統計，今年第二季度，胡誌明市的公寓價格同比上漲21.6%。

澳大利亞的房地產市場延續了觸底反彈的趨勢。Corelogic的數據顯示，今年第二季度，全國整體房價同比下跌了6.9%，環比下跌1%（比上壹季度2.3%跌幅進壹步收窄），而6月僅微跌0.2%。悉尼和墨爾本的房價第二季度環比僅下跌1.1%和0.6%（上壹季度跌幅為3.2%和3.4%），6月則出現了0.1%和0.2%的小幅上漲，這是當地房價自2017年下半年以來首次出現的月度上漲。在澳聯儲連續降息和下調首付比例等利好政策之下，澳洲房價有望進壹步修復。

而同期新西蘭市場的熱度則進壹步減退。今年第二季度，新西蘭實際房價中位數同比上漲了2.74%，較上季度8.76%的同比漲幅明顯放緩，環比則窄幅下跌了0.58%。這壹趨勢也印證了居外今年第壹季度報告中對該地區的房地產市場將面臨挑戰的預測。

在經歷了六年的強勁增長後，美國房地產市場在今年第二季度維持了價格上漲但增速放緩的走勢。FHFA首席經濟學家William Doerner表示：“盡管房屋供應受限、按揭利率極其優惠，但是大多數州和城市的房價上漲比壹年之前有所放緩。”

今年第二季度，經季節性調整的標普/凱斯-希勒全國房價指數僅上漲1.46%，比上壹季度1.83%的增長率更低；聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）發布的季節性調整後交易數據顯示，第二季度房價同比上漲了3.12%，略遜於壹季度3.35%的同比增長。

加拿大的房價也繼續走弱。2019年第二季度，加拿大11個主要城市的房價下降了1.48%，環比略微上漲0.53%。

拉丁美洲不乏亮點。《指南》調查中房價表現最為強勁的前五名有兩個位於南美：波多黎各（同比上漲13.24%）和智利（9.05%）。由於美國和加拿大的買家重返墨西哥，加之國內的中產階級不斷壯大，該國今年第二季度的全國房價指數同比上漲4.78%，環比上漲了2.31%。

最後需要指出的是，第二季度在《指南》調查前五名除德國以外均非主流市場，這些市場房價表現可能波動性較高，保守謹慎的投資者宜著眼於更多、更長期的數據再做決策。

 

 

 

居外提示：
本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。 本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

 

香港降低首期 換樓市場再起動｜居外專欄

政府放寬按揭保險受保範圍，令 600 至 1,000 萬港元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位，也刷出 636 萬港元的歷史新高。呎價超過 2 萬港元，可見樓市反應之快。

過去周末，不少業主實時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。

樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過 2 萬港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大單位，在 10 月成交了兩套，實用面積分別是 800 呎及 853 呎，成交價都是 1,000 萬港元。呎價分別只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往換大單位的資金要求很高，購買一千萬元的物業，單單首期便需要 500 萬港元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用 40 萬港元首期，用子女名義買入多一個 400 萬港元的納米單位。一個家庭占用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬港元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。

今天當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬港元的物業，首期只需 200 萬港元，首期大減，固然輕松很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。

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因此，換樓鏈將會重新啟動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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移民日本：在留資格、居留卡、簽證那些事｜居外專欄

日本入國管理局最新公布的數據顯示，截至9月日本入境總人數為2208973人，其中中國大陸的入境人數是710783人，約占總人數三分之一。截至2018年12月，在日本獲得在留資格的人數為2731093人，其中中國大陸在日本取得在留資格人數為764720人，同樣占比最多。

入境人數包括赴日旅游、公務派遣、留學等短住或長居的人口，對於那些相對長時間居住在日本的人來說，必須要取得日本的在留資格。可能很多人都會被一些概念迷惑，在留資格/居留卡是什麼？跟移民簽證有什麼關系？今天跟大家捋一捋這些基本概念，搞清楚規則是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般來說采用最多的有兩種方式：

  1. 有日語基礎的，在日本找一家公司簽訂勞動合同，直接申請日本工作簽證，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。
  2. 在國內有一定經濟基礎的，在日本開設一家公司做經營管理，以公司法人身份申請日本經營管理簽證，維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。

這兩種方式都可以攜帶家屬（子女和配偶），獲得在留資格之後家人可以申請家族滯在簽證，在日本生活、上學，並享受當地福利政策。

經營管理簽證適合三類投資人。

第一種是明確想去日本開設公司創業的人，有一定的創業計劃。

第二種是想去日本居住的人。也分三種情形：

  1. 在日本有明確的投資項目，並且以此公司在日本居住；
  2. 想去日本居住，但沒有明確的投資項目，想先來日本考察；
  3. 子女在日本留學，父母想前往照顧，並投資項目開設公司。

第三種是想在中日之間有更方便的往來的人。這類投資人涉及到中日商貿來往，為了方便在中國和日本來回走動，並且可以把一部分中國的業務拉到日本，把日本的業務拉到中國。

在留資格有哪些？

拿到簽證之後就可以在日本生活、發展了。想要在日本長期居住的外國人必須獲得在留資格，除了上述兩種方式，在留資格還有哪些種類呢？

入管局8月登記的在留資格中，有外交、公用、教授、藝術、宗教、報道、高度人才、經營·管理、法律會計業務、醫療、研究、教育、介護、技能實習、文化活動、留學、研修、短期滯在、家族滯在等24種在留資格。

每種在留資格需要拿到相應的簽證就能在日本相對長時間地居住，每種在留資格認定的居住時間（專有名詞叫“在留期間”）也是不同的。

就以眾多投資人需求最大的經營管理在留資格來說，對應的就是經營管理簽證，能在日本停留的時間有5年、3年、1年、4個月或3個月五種情形。入管局會根據申請人經營的項目和個人情況來決定在留期間。

什麼是居留卡？

取得在留資格的人中，日本政府會向中長期居留者發放居留卡。

居留卡作為最新登陸許可、居留資格變更許可或居留期間更新許可等居留資格相關許可結果，由日本向中長期居留者（中長期居留者）發放。

因此，居留卡具備法務大臣用以證明某人具備在日本中長期居留的居留資格，以及是在居留期間合法居留的人員“證明書”的性質，而且在進行登陸許可以外的居留資格相關許可時發放的居留卡，可替代以往被視為護照的各種許可印章等，屬於要式格式行為，因此具有“許可證”的性質。

居留卡上記載了姓名、出生年月日、性別、國籍/地區、居住地、居留資格、居留期間、可否就業/勞務等法務大臣所要掌握的重要信息，當記載事項發生變更時，必須進行變更申報，以便隨時反映最新信息。此外，16歲以上人員會顯示證明像。

這些概念之間的關系是怎樣的呢？以經營管理簽證為例，先要在入管局申請獲得在留資格，隨即拿到經營管理簽證。拿到簽證後可以出入境日本，日本政府會向中長期居留者發放居留卡，這是在日本生活的“許可證”和“身份證”。

 

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