Author: Leanne

澳洲放寬偏遠地區界定，推出多重優惠政策｜居外專欄

澳洲作為世界上最宜居的國家之一，其優質的環境，完善的福利和包容的文化，無一不吸引著前來澳洲工作學習的人們。

了解澳洲技術移民的小伙伴們或許還在為聯邦189配額被“腰斬”，EOI分數一漲再漲而煩惱不已，認為澳洲對於技術移民關上了大門？！

不！澳洲政府已逐步放出一系列大招，歡迎您的加入！

最近，又一則重磅消息的披露使得整個移民圈為之一振，澳洲移民局勢或將就此產生重大轉折……

綜合多家澳洲本地媒體的報道，珀斯和黃金海岸將撕下“主要城市”標簽，劃入偏遠地區！10月28日，澳大利亞移民局也官方發布：2019年11月16日起，珀斯與黃金海岸，正式確認為新的偏遠地區！

偏遠地區配額增加，推出多重優惠政策

隨著兩大城市的加入，分配給偏遠地區的簽證數量將再增2,000個，達到25,000個。為吸引更多國際學生和技術移民前往偏遠地區，新政對前往該區域的留學生亦推出了政策鼓勵：

  1. 政府將撥款給1,000名在偏遠地區學習生活的澳洲和海外學生每人每年15,000澳幣的獎學金；
  2. 針對留學生關心的畢業工簽，新政將給予偏遠地區學生額外一年的485工簽時長，也就是3年有效期（以往通常為2年）；
  3. 偏遠地區學生將獲得額外的5分EOI加分（以往是10分，新政後加15分）；
  4. 更多湊分機制，申請人更容易獲邀。

更誘人的是，偏遠地區新簽證將享受Medicare免費公立醫療福利！10月29日，澳洲健康部長已經簽署了立法文件，正式官宣從11月16日起，491和494簽證持有人將可以享受澳洲全民醫保Medicare，並可在全球11個國家享受同等待遇！其他優惠福利，預計新政落地後會逐漸落實。

珀斯和黃金海岸的加入，讓所謂的“偏遠地區”已不再“偏遠”，189不再是移民澳洲大城市的唯一途徑，對於執意追求大城市的技術類移民申請人來說，無疑再次看到了希望。

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澳洲近年來由於移民的大批湧入，主要城市已經擁擠不堪。從歷年簽證申請數來看，技術移民的配額是最多的，申請量也是最大的，比例高達68.9%，相信這也是為什麼政府頻頻對技術移民開刀的原因。但開刀不代表不需要，澳洲各屆政府及黨派早就放話：“澳洲作為一個多元文化相融合的國家，需要海外優秀人才，也非常歡迎海外優秀人才的到來”。政府頻頻出招，一來希望提高新移民質量，二來也是為了優化國內人口結構以達到平衡。


延伸閱讀：【澳洲推低門檻移民政策 偏遠地區最快工作3年成永久居民】

 


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加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（下）｜居外專欄

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好，與很多國家/地區相比，魁省的移民政策優勢一直很明顯。特別是2010年開始實施的PEQ經驗移民，吸引了來自世界各地的優秀人才來到魁省學習和工作，進而拿到移民身份，是魁省非常成功的移民項目。

2018年下半年開始，魁省移民政策開始頻繁變換出新。令很多想要申請加拿大魁北克移民的人士進入了暫停和觀察狀態。今年10月30日，魁省政府發布的PEQ新政策更是引起了社會各界的廣泛關注，掀起了軒然大波，成千上萬的人受到了新政的影響。有些高學歷的學生更是經營幾年的職業和人生規劃一夜之間化為烏有。PEQ新政令人惶恐不安，有人考慮轉換所學專業，有人考慮換工作，還有人考慮搬去加拿大其它省份，采用其它的移民途徑留在加國。

經歷了申請人的上訪呼吁、撤銷PEQ新政動議通過、魁省省長宣布新政改革暫停，將重新草擬改革方案……一周後一切似乎迅速地回復了平靜，事情真的如此嗎？是否申請者每個人心裡還有一絲隱隱的不安？

基於多年從業經驗，天綺移民將承接上文：【加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（上）】，在本文（下篇）提出我們的建議。希望魁省政府能夠聽取各方意見，制定出更適合魁省經濟發展的PEQ新政！我們相信：

未來，魁省移民政策一定會更好！

CAQ（“魁北克未來聯盟”，Coalition Avenir Quebec）政黨上台以來對魁省的移民政策進行了大刀闊斧的改革。改革帶來活力和機會，不改變則意味魁省會落後於其它各省招募移民的步伐。

1. 魁省急迫需要更多的新移民

最新的數據調查顯示，魁省人口老齡化速度超過加拿大全國平均水平，而出生率又低。研究預測，到2028年，魁北克的死亡人數將會超過出生人數。而對於整個加拿大來說，這樣的情況在2034年前不會發生。

如果魁省持續這樣的人口增長狀況，魁省的經濟增長將受到嚴重的制約，進而損害魁省地區居民津津樂道享受的醫療保健、低廉教育、幼兒園補助等方方面面。此數據意味著魁北克省比加拿大其它大多數省/地區面臨更加緊迫增加人口的問題。

即使魁省有著額外的“牛奶金”，低廉的教育花費， 政府資助的幼兒園和對私立的基礎教育的補助，魁省的出生率並沒有增高，只是全加拿大的平均水平。鼓勵出生不奏效，依賴移民增加人口，特別是增加年輕的移民顯然是最現實可行的方法了。魁北克的移民政策不光要吸引年輕人來到魁省，還要留住他們！

事實上，大部分企業都會偏向於人口增長更快的省份/地區進行投資，因為這些地方會有更多的勞動力來提供服務和消費商品。魁省移民政策不利，將會使得魁省經濟進入一個惡性循環。如果魁省在接下來的20年將經濟增長速度調整到每年約1.7%，略低於加拿大平均增長速度1.9% 的水平，則意味著魁省每年新移民的配額要增多，甚至要達到75,000人。無論是從經濟增長的角度或是人民生活質量提高角度，增加魁省新移民配額的需求顯而易見。

大量吸引移民是推動人口增長最現實有效的解決辦法，令人欣喜的是魁省政府也認同這一點。之前政府宣布2020年移民目標增加到最多44,500名新移民，並可能在2022年之前將移民數量增加到50,000人。本次PEQ政策的改革，魁省的領導人一定會做出正確抉擇和調整，促進和挖掘魁省城市鄉鎮的吸引力，令魁省的經濟大幅度增長。

2. PEQ和QSW齊頭並進

PEQ和QSW將是魁省的姐妹花移民項目。兩個項目齊頭並進，互為補充，將為解決魁省勞動力緊缺和經濟發展做出突出歷史貢獻。

PEQ 在新政頒布前一直是魁省最受歡迎的移民項目，是加拿大移民項目中的一個璀璨明星。PEQ2010年推出；2013年，近33000的留學生選擇了魁省；這個政策在今年秋季為魁省吸引來48000名國際留學生。很多學子在其它省份甚至其它國家成功拿到高等學歷後依然選擇來魁省重讀學位。因為在他們看來這樣的投資是值得的，這樣的時間消費是有意義的。他們願意留在魁省， 留在加拿大實現他們的人生夢想！

魁省PEQ新政的頒布，將魁北克常規技術移民（QSW）推到了移民舞台的中央。在大家對於PEQ新政質疑不斷的時候，魁省省長和移民部長都一再強調，QSW可以作為申請人的第二選擇。

QSW的甄選不是像EE一樣的拉線甄選，事實上它是有魁省的偏好來選擇人才。僅是靠QSW為魁省甄選人才，Arrima 池中將很快人滿為患，又會出現瓶頸現像。滯留的案件可能不會是18000名了，可能會是58000名， 甚至更多。希望QSW將會是PEQ的有利和必要補充，為法語還不夠好，但是願意學習法語，願意通過魁省價值觀測試，為魁省經濟發展做貢獻的身在加拿大的其它省市或是世界其它國家的技術人才提供移民魁省的渠道。

以目前QSW的機制，如果大家不滿足PEQ就湧向Arrima 候選人池子，估計政府提出的參與QSW項目半年拿到CSQ的承諾將很難實現。所以我們迫切要求PEQ和QSW要齊頭並進， 互為補充！

3. 傾聽民聲，及時調整移民政策

魁省領導階層傾聽民聲，及時調整移民政策，魁省經濟大發展可期。

PEQ新政出台，魁北克人工智能（AI）研究所創始人Yoshua Bengio指出新政可能會影響今後國際人才的招聘，魁省省長François Legault 表示需要調整的就會做出調整。

新政出台，受影響的外國工人和外國學生聚集在魁北克國民議會呼吁舊人舊政，取消新政。魁北克移民部長Simon Jolin-Barrette 於即日向媒體表態考慮啟用祖父條款（grandfather clause），即已經於11月1日在魁北克學習或工作的外國學生和臨時工人依然履行舊的魁北克PEQ 資格審核標准。

省長Legault率軍的CAQ政府雷厲風行，信守競選承諾，移民政策的變動本意都是好的。魁省領導傾聽民聲，PEQ政策一定能夠發揚光大，與魁省的QSW項目互為補充， 為魁省輸送人才和勞動力大軍， 促進魁省經濟發展。

總體來說，魁省PEQ移民前景還是值得大家期待的。因為它是一個可以依靠自身努力、自己有掌控權的移民項目。任何移民目標的實現如果是建立在有第三方干預和支持的情況下，都不是一個優秀的移民項目。

PEQ的政策應該更加寬松，而不是收緊。加拿大的各個省份都在與聯邦要求更多PNP的配額和制定更好的移民政策來吸引新移民。魁省移民的明星項目應該繼續發揮其重要作用。

 

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加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（上）｜居外專欄

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加拿大魁北克省的移民政策一直被大家看好，與很多國家/地區相比，魁省的移民政策優勢一直很明顯。特別是2010年開始實施的PEQ經驗移民，吸引了來自世界各地的優秀人才來到魁省學習和工作，進而拿到移民身份，是魁省非常成功的移民項目。

2018年下半年開始，魁省移民政策開始頻繁變換出新。令很多想要申請加拿大魁北克移民的人士進入了暫停和觀察狀態。今年10月30日，魁省政府發布的PEQ新政策更是引起了社會各界的廣泛關注，掀起了軒然大波，成千上萬的人受到了新政的影響。有些高學歷的學生更是經營幾年的職業和人生規劃一夜之間化為烏有。PEQ新政令人惶恐不安，有人考慮轉換所學專業，有人考慮換工作，還有人考慮搬去加拿大其它省份，采用其它的移民途徑留在加國。

經歷了申請人的上訪呼吁、撤銷PEQ新政動議通過、魁省省長宣布新政改革暫停，將重新草擬改革方案……一周後一切似乎迅速地回復了平靜，事情真的如此嗎？是否申請者每個人心裡還有一絲隱隱的不安？

天綺移民想通過本文（上篇）與廣大讀者一道分享我們對新政的分析。也希望魁省政府能夠聽取各方意見，制定出更適合魁省經濟發展的PEQ新政！ 　

PEQ新政分析

客觀來看，從新政的改革條款我們確實是可以看出魁省CAQ政府要緊急實施移民改革，落實解決魁省勞動力短缺這一當前主要問題的初衷。魁省新政因操之過急，雖有良好初衷，但是弊端更為明顯。

1. 職業學習

新的PEQ畢業生項目允許申請人在完成900小時以上但不到１800小時的職業學習時，在魁北克擁有至少有相關領域內６個月的工作經驗，即可申請魁省移民。這項政策縮短了原政策要求1800小時的專業時長。我們看到政府鼓勵大家盡快進入魁省勞動力市場的迫切心情和緊急度。

此項政策的不足之處在於，當局制定政策時沒有考慮到短期的學習只能帶來短期的工作簽證 。在沒有相當把握短期內能找到工作和留住工作完成PEQ移民條件的情況下，學生們是不敢鋌而走險完成短期學業後就進入就業市場的。

PEQ是鼓勵學生通過在魁省學習和工人通過工作留在魁省的移民項目，成功移民是大家的關注重點。 如果該政策改為900小時學習後取得魁省工作offer即可申請CSQ，相信會有學生願意早日進入魁省工作市場。當然，為了解決魁省市場勞動力短缺問題，魁省可以相應加入這些學生需要在魁省工作時長的要求，比如拿到PR之前必須要在魁省工作。按照當前PR的申請進度則學生至少要在魁省工作約2年的時間。這樣的操作方式政府和學生可實現雙贏！

2. 專業清單

魁省此次發表的《PEQ畢業生項目的專業清單》，和滿足《PEQ工作項目的緊缺職業列表》更為明確了什麼樣的人才是魁省所需。大家可以做到有的放矢地選擇專業學習和找魁省相應的緊缺職業來工作。

但令人擔心的是魁省政府准備一年更換一次清單。這下問題又來了。哪個學生敢用自己的金錢和時間與政府下這個賭注呢？如果在學業進行中，中途被告知來年所讀專業就不符合PEQ移民政策了。學生如何敢將不確定的項目來做為自己的移民選擇？

如此一來，魁北克的教育界將會經受怎樣的風霜？國際留學生及新移民所能帶來的消費將全部驟減，這負面作用承受不起啊！移民政策的穩定很重要，特別是人們需要2年，甚至5、6年才能完成的高等學歷項目。如果政策隨時變化意味著這樣的留學移民項目是不會被認可的。另外，PEQ認可專業由原先的500多個縮少到新政的218個是否積極作用大過消極作用？PEQ專業清單和緊缺職業列表的推出， 是否可以帶來政府預想的樂觀結果，還是會適得其反？

《PEQ畢業生項目的專業清單》中加入了ASP（Attestation de specialisation professionnelle）和AEC（Attestation d’etudes collegiales）專業。這裡例舉兩個比較受歡迎的AEC 專業：

這是個不折不扣的好消息。魁省PEQ的新政將學歷要求的門擴寬了！

在魁省學習，能為魁省所用，怎樣學習，學習什麼都是受歡迎的，再考慮下學生們對於工簽時長的顧慮，采取上述要點1提到的解決方法，那就完美了！這樣一來，魁省的PEQ新政將會吸引更多的不同背景和經濟能力的年輕人有信心來到魁省做貢獻，實現自己的人生夢想！

3. 緊缺職業列表

《PEQ工作項目的緊缺職業列表》中附帶區域編號。目前魁省移民局並未給出官方明確回復是否PEQ工作項目的申請人，除了考慮職業類別還需考慮區域限制。

魁省勞動力短缺遍及各個行業，各個區域。政府甚至提出要給出補助，鼓勵企業去海外招收外國勞工來解決當前的勞動力緊缺問題。

那麼，已經來到魁省和加拿大學習和持有工簽的人不是最宜吸引和調動的勞動大軍麼？ 他們有當地的學習和工作經驗，無語言障礙，有工簽在手隨時可以到崗。如果魁省想促進除蒙特利爾地區以外的其它地方的發展和填補工作職位空缺，應當就這些地區推出更好更有吸引力的移民政策，而不是讓新制定的政策影響和限制了魁省主流城市對於人才的吸引。

如果緊缺職業列表中附帶區域編號的工作將在QSW評分中取得絕對優勢的評分；再比如在魁省指定區域，指定工作崗位工作半年無需一年就可以遞交PEQ工作移民申請，在這樣的優惠政策下，會不會魁省不發達的區域也會很快接收到更多自願前去的勞工呢？大西洋四省的雇主擔保移民為當地吸引了工人和人才就是最好的例子。而魁省邊遠地區的工作offer相信也會有其特殊的魅力。

我們已經看到魁省優惠的PEQ學生移民政策，使得同學們為了PEQ留學移民而選擇到蒙特利爾或離蒙特利爾比較遠的的院校和教育局去學習。PEQ學生來自加拿大各省，甚至有法國，澳大利亞這些因移民政策收緊留不下來的國際學生也來到魁省再學習。有些學生甚至喜歡上幽靜的小城市的生活留下來工作。也許引導性的PEQ工作移民政策會為魁北克的小城鎮帶來活力。

2010年自由黨提出的PEQ經驗移民政策使得魁省吸引了眾多的海外學子。如果本次CAQ政黨的PEQ新政在鞏固PEQ學生類移民成果的同時，通過調整PEQ工作移民類別的政策，讓PEQ工作移民這部分也開足馬力，為魁省招來大批的勞工和技術人才，整體上PEQ學習和工作經驗移民政策真的是用足了它的優勢！

4. 法語要求

PEQ項目中提到配偶也要滿足法語要求，魁省政府有心維護法語地位，這一點大家都是理解的。

但是強制要求配偶滿足法語B2要求確實有些強人所難。其它的移民項目沒有給副申請人限定這一條件。配偶條件好，給主申請人加分值得推崇。但若副申請人條件差或者努力都達不到條件則拖主申請人的後腿，弊端不用說，大家都可以想出太多太多了。

事實上，政府決定2020年1月開始實施的“價值觀測試”，其在一定程度上，已經達到了推崇法語的效果。我們相信廣大要移民魁省的人士是可以理解魁省這個特殊省份的“價值觀測試”要求的。也會主動學習法語讓自己更好地適應在魁省的生活。

當然，PEQ申請人是可以選擇不帶配偶來解決這一問題，之後再申請團聚移民。但是，有多少的家庭能支付這筆額外的申請費用？且魁省移民局又要花費多少的精力來處理配偶移民？移民官的時間省下來去多放行已經在Arrima池子裡苦苦等待的技術工人是不是更符合魁省的利益？

延伸閱讀：【加拿大魁省PEQ風波：未來往何處去？（下）】

 

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多倫多購房 非居民繳納15%的房產稅值得嗎？｜居外專欄

自從2017年上半年政府公布外國人在安省某些地方購買住房需要交納15%的房產稅之後，火熱的房地產市場像是被迎頭潑了一桶涼水，房地產市場來了個急剎車，再加上銀行等貸款行業的釜底抽薪，當時的狀況可謂慘淡！

很多買家在火熱市場中買到的房子，交接時卻遇到了冷酷的現實：拿不到銀行貸款，竹籃打水一場空，丟了訂金，丟了到手的房子。有些賣家雖然收到訂金，但是買家放棄購買，看起來好像沒有損失什麼，其實當初的賣價已經一去不復返，可能加上訂金，但也不能彌補未來房市跌落的價格。更悲慘的是置換房屋的那部分人，如果都能順利地交接，總算有了一處棲身之地。假設這個人是賣小買大，小房子被掉了，交接順利了，大房子卻不能正常交接，又失掉了訂金，這種情形想都不敢想，倆字“頭疼”。

如今距離這個外國人買房交納房產稅的政策頒布已經兩年多了，房產市場從慘淡回落、站穩、回暖到目前的有起色，我想談談自己的一點看法，也願意和大家討論。

一、 繳納房產稅是房產行業的大勢所趨，應勢而生

房地產在人們的生活中是一個舉足輕重的行業，尤其在近三十年裡。但是不管怎樣，任何一個行業都會有起有落，有漲有跌，房地產的發展周期大概是十年一個階段，從2009年的金融危機後，房地產一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢談必問，你買房了麼？你買樓花了麼？每套上市的房子，一天就被賣掉，這樣的情況很多；幾天到十幾天，不管是幾十萬，幾百萬，甚至是千萬的房子，都以神一樣的速度被眾多買家買走。我們作為從業人員，有時候都在嘆自己錢太少，可謂望房興嘆，眼看著心動的房子被各式的買家像買大白菜似的拿走……這種情形，正常嗎？不正常，這是通貨膨脹的最大的信號，是市場下跌的前兆。

那個時候，我在想，我也在擔心，我和我的客戶會不會踩在這個雷區……說句笑話，我們還是幸運的！

大家都覺得買不起房子了，政府必須也應該想點辦法，宏觀控制一下。大家都知道之前也有過增加利率等其他辦法，但都不見特效。應該說還是時候不到。恰在這時，外國人購房需要繳納15%的房產稅推出，立刻在市場中起到效應，應該說這是行業大勢所趨，是房地產行業的發展趨勢，十年的周期，是時候調整一下了！

二、保護當地居民和環境的要求

房產稅到底是個什麼樣的政策？其實這個政策的實施是有範圍要求的。主要包括多倫多市， 多倫多周邊的GTA（大多倫多地區）：York、Peel、Durham、Halton及其周邊的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia，總面積3.35萬平方公裡，其中22%是受保護的綠化帶。

這個政策主要是保護大金馬蹄地區的房產，適用於至少一個但不超過六個單一家庭住宅的轉讓。單一家庭住宅包括獨立屋、半獨立房屋，聯排鎮屋以及公寓。在購買多個單元公寓的情況下，每個單元均被視為單一家庭住宅。但不適用於超過六個單元的出租公寓，農業用地，商業用地和工業用地。 適用於居民住宅，如果轉讓的既有居民住宅，也包含其他形式的資產，只就居民住宅的價值征收該稅。

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這是環境及物業的適用範圍，對購買人也有一定的細致劃分。比如說如果居民住宅轉讓給4個購買者，其中之一的購買者是前面說的受影響的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，計征基數是房屋全額而不是25%。如果此人不交納，其他三人需承擔繳納該稅的責任。

從該房產稅的適用範圍來看，主要是保護當地綠化帶，保護環境是首要責任。

其次，在很多來多購房的外國人中，買到房子，只是為了投機，並不是真正居住，他們經常空置房屋，間接導致房價上漲。當地真正想住房的人卻買不到房子。所以，外國人購房繳納房產稅應該是符合當地大部分居民的意願的。

三、如何申請返還繳納的外國人房產稅

安省政府在出台這個政策的時候考慮還是比較周全的。有其中一大部分人雖然在購房時繳納了15%的房產稅，但是如果符合其中一些條件，還是可以得到返還的。這個條件是：

  1. 外國人變成加拿大永久居民（條件：在購得房產那一日起四年內成為永居居民的外國人）
  2. 國際留學生（在購得房產那一日起已經注冊成為全職的至少兩年的校園在安省的合法認證的學校的學生）瞧瞧，四個限制條件：認證的機構，括弧裡有解釋符合的條件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少兩年；校園在安省內；全職學生（這條又有60%非殘疾，40%殘疾注冊課程的要求）。
  3. 在安省有工作的外國人（合法工作，有合法簽證，連續全職工作至少一年的外國人）對於全職的界定是：每周不低於30小時，超過12個月，並且總共在這期間有超過1560個小時有薪水的工作。

強調一下，這三條符合條件的人群裡都有一句“the date of the purchase or acquisition”，這是一句非常非常重要的話，就是從你購買或獲得的時間起。確切一點是交接房子的那一天起。

這是關於外國人購房15%的房產稅可以返還的最常見的三種符合條件的人。其他還有特殊的適合條件的，我就不多解釋，在安省的法律條款中都可以查得到。

從2017年到2019年，隨著這條細則的執行，補充的條例也在不斷地增加。我所接觸的這方面的需求者越來越多。

四、如果一定需要承擔15%的房產稅，到底值不值得在多倫多乃至安省購買房屋？

很多買房者，在不能夠滿足上述三個條件之一時，會有一些遺憾，覺得不應該購買房子。其實還是要看購房者的用途，如果是投機，那可能真的不合適了，因為市場不景氣的時候，想要有15%的短期收益，是不太現實了。但是作為長期在這邊居住的人，可能觀點就大不相同了。

其一，如果是家有兒女在本地讀書的父母們，孩子年齡小，又不適合國際留學生的條件，我個人覺得這些人可以購買房子。因為帶孩子在這裡讀書，需要地方居住。每年至少需要兩萬元左右住宿費用，並且居住地方也不很大。假設讀書五年，需要至少十萬的費用，換算一下，就是購買六十萬左右的房子的房產稅。六十萬的房子，按照市場正常規律，五年下來，是可以賺回15%的房產稅或者基本持平，這還是保守的算法。尤其是如果居住超過五年，相當於五年免住宿費讀書了，後期還有收益。而且想一想，住的是自己的房子，這種心情和感受，幸福指數是金錢所換不回來的，對不對？

其二，這裡的讀書很便宜，中小學的公立學校對外國人的收費目前也就一萬六，換成國內的很多學習班，補課班，費用恐怕都不夠。孩子在這樣的輕松環境中健康成長，對有一定經濟基礎的家長來講，恐怕不是15%的房產稅能換來的，你能說不值嗎？

所以歸根到底，值不值，要從購買者本身的購買能力和使用用途來看。

希望我的文章能給還不太明白如何返還房產稅的人一點幫助，也給正在海外帶兒女為讀書而奮鬥的父母們一點幫助。當然也接受不同見解的人批評指正。

 

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏？｜居外專欄

根據目前最新統計，僅東京就有2000多個購物街。其中，有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰，一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”，另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。 每天這兩條街都擠滿許多游人，可以在兩條購物街中穿梭、漫步。

連接著大型商店街的武藏小山和戶越銀座，因為方便宜居而受到廣泛年齡層的人們熟知及喜愛。如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢？我們不妨換一個角度，以投資的眼光來看，並對其地價進行一下數據分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街橫跨東京都目黑區和品川區，因為車站前的再開發項目也越來越受歡迎。從地鐵武藏小山站出來1分鐘即可到達武藏小山Palm商店街，其拱頂起碼有800米。即使在下雨天和陽光強烈的日子裡，也可以不帶雨傘盡情逛街。這裡幾乎沒有買不到的東西。

盡管是彌漫著懷舊氛圍的商店街，但是在東京都內最長的800m的拱廊裡，排列著約250家各種各樣新舊相間的店鋪。另外商店街有著自制的信用卡和可以提供停車券的停車場，也是受歡迎的原因之一。

東京都最長戸越銀座商店街

戶越銀座商業街是日本屈指可數的商店街，座落在品川區，是東京都內最長的商店街，在各大媒體也是曝光度最高。這裡距離澀谷、新宿、池袋、羽田機場都很近，電車「戶越銀座」就位在商店街內，一下車就可以開始逛。整條街長約1.3公裡，林林總總大大小小的商店大約有400多家。不僅是當地居民經常光顧，也是游客們青睞的熱門景點。

戶越銀座是散布在日本全國各地的“XX銀座”的起源。戶越(Togoshi)的地名因越過江戶的村莊而得名，據說當時住在這個地方的人們叫”Togoe”。1923年的關東大震災後，把中央區銀座的瓦礫運送到這裡用作大街排水和下水道工事上，因此命名為”戶越銀座”。

戶越銀座除了商店街有名，溫泉也名聲在外。東京這條最長的商店街內，有一座歷史悠久的“錢湯”（日式澡堂）名為“戶越銀座溫泉”，是許多人來到這裡必訪之地。

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地價數據分析

對於高人氣的“武藏小山”和“戶越銀座”，那麼真正要購買房地產時的地價傾向是怎樣的呢?

關於武藏小山和戶越銀座的周邊地價，日本國土交通省7月公示的最新地價顯示，武藏小山的坪單價略高於戶越銀座。我們以最新流通的不動產信息為基礎再進行一下數據分析。

首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不動產件數為48件，平均坪單價為283萬日元。另一方面，戶越銀座售出的不動產件數為24件，平均坪單價為285萬日元。這個差值可以說在武藏小山周邊流通的不動產數量更多。

為了進一步觀察其傾向，我們將條件縮小到步行10分鐘以內。其結果顯示：

武藏小山不動產數量是16件，平均坪單價是309日元，平均價格是5890日元，平均土地面積是66㎡。另一方面，戸越銀座不動產數量是20件，平均坪單價是264日元，平均價格是5567日元，平均土地面積是73㎡，武藏小山的車站附近房子的坪單價高達45萬日元左右。這樣看來，兩邊流通的不動產數量相差不多，武藏小山的坪單價略高一籌。

“武藏小山”“戶越銀座”都是有各自特點的商業街，而且地價的傾向也有所不同。武藏小山是通過再開發得到進一步發展而引人注目的街道，戶越銀座是積極進行電線地下化和有活力街道建設等獲得很高的話題度，這些都是被今後可以期待的有發展前景的街道。

如果去日本，一定要去一次這兩個商業街，享受一下一街之隔的兩方天地，你一定會發現這不僅僅是商業街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅區，更是上班族必經之路，來這裡絕對可以感受當地生活的氛圍。

 

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日本房產持有多久合適？｜居外專欄

對於多數海外投資者來說，選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點：對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好，對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。

在如願持有日本房產之後，這些海外投資家們的確獲得了長期穩定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地產投資收益大致可以分為“收入收益”和“資本收益”，即租金增加和資本增值。

收入收益是指從每月的房租收入中獲得的利益。需要注意的是，將房租收入中扣除修繕費、管理費、托管費等費用，最終能真正進入房東口袋的錢才算實際的現金流部分。

與此相對，資本收益指的是出售房產所獲得的出售利潤，也就是通過房屋增值部分帶來的收益。

但畢竟多數投資人將來沒有在日本長期居住和生活的打算，所以在持有海外房產達到一定年限之後，人們也會考慮將房產售出，賺取一點“出售利潤”，再通過這筆資產，更換購置一套更好的日本房產。

因此，房地產投資的終點站可以算在房產的售出階段。房產能否以我們期望的高價順利售出，決定著我們房地產投資最終的成功與失敗。那麼，為了使我們的資產利潤最大化，不少投資人都非常關心的一個問題是：我手裡的房產是應該長期持有，還是應該一兩年之後及時賣掉呢？

誠然，短期來看，日本的房地產一般不被算作高收益資產，更相當於是一筆穩定的收益資產。想在日本“炒房”的效果肯定會令大家失望，但日本的房地產雖然不能像股票投資那樣追求高回報高收益，相對的，日本房地產市場多年來價格穩中有升，一瞬間下跌的可能性幾乎為零，可以說是穩健型投資的首選。

投資不動產可以降低通貨膨脹的風險，因為現金其價值會因通貨膨脹而下降，反觀目前日本東京不動產價格穩中有升，如果我們長期持有一套甚至多套日本房產，就算當初無法以最低的價格買入，後期我們依然能夠獲得長期且穩定的現金流收益，為我們帶來更多的被動收入。資本的保值增值也能為我們提供更多淨資產，便於以後擴大投資組合，升級海外投資資產配置。

所以，每當有人問起：“我買日本房產是以投資為目的的，那我應該什麼時候賣出才最掙錢呢？”，通常的回答是：長期持有是購買日本房產的最好策略之一，建議大家最少也要持有5年的日本房產。

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提出最少5年的這個時間節點是源於持有日本房產期限的時間長短對我們將來想要出售房地產時所支付的稅費相關：擁有權限在5年以內和超過5年的增值稅稅率不同。5年內，增值部分的稅率是 30%；5年及以上稅率為15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生購買的1000萬日元的東京房產，5年後以1200萬日元賣出。
增值部分試算：1200萬日元-1000萬日元-150萬日元（預計可抵扣金額）=50萬日元
增值稅試算：50日元*15%=7.5萬日元

因此，通過稅費變動情況來決定什麼時候出售房地產，無疑可以為我們節省一筆開支。

此外，也建議大家在最終想要出售房地產時不必一味追求“賤買貴賣”，只要出售價格達到了自己預期的目的，能維持基本的盈利，就可以算是成功的投資了。

再結合房租收入、房產本身的建築年限、房屋本身的折舊率情況來看，假設我們以一千萬日元的價格購置了一套日本房產，五年十年後，就算我們是以低於一千萬日元的價格出售了這套房產，仍然可以算作盈利。簡而言之，只要能達到盈利目的出售房產，就是劃算的。

具體情況都需要具體分析，營銷無定式，市場難定性，建議大家在房產買賣前多咨詢專業人士的意見，了解最新的市場動向，及時升級自己的海外資產配置。

 

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澳洲刺激樓市放大招 首付只需5%｜居外專欄

近期，AfrAsiaBank和NewWorld Wealth聯合發布了《2019年全球財富轉移評估》。報告稱，在2018年全球共計約有10.8萬名百萬富豪移民。

澳洲再一次擊敗美國，連續四年登頂最受高淨值人群歡迎的移民目的地。數據顯示：2018年全年，澳洲共接納了12000名資產在100萬美元以上的高淨值人群。

進入2019年，為了表示對新移民來澳置業的歡迎，澳洲政府又放了大招…

利好一：降息

10月1日，澳聯儲宣布官方利率下調25個基點，至0.75%，創歷史新低！

此次降息為今年6月以來的第三次降息，利率史無前例地降至1%以下。分析人士認為，澳聯儲此舉意在避免澳洲經濟持續受失業率上升等問題的消極影響，進一步刺激澳洲經濟發展。

與此同時，聯邦財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）已要求競爭監管機構調查銀行業落實減息優惠政策執行情況。

業內普遍認為，貸款買房的業主或成為此次降息的大贏家。目前，大銀行自住房本加息利率基本在3.3%，投資房本加息利率基本在3.8%。

如全面推進25個基點的降息，以一個擁有40萬澳幣抵押貸款的澳洲家庭來說，這意味著每年將少付720澳幣的利息。

利好二：貸款放寬

自5月澳大利亞審慎監管局APRA發函建議取消7%的住房貸款償還能力鑒定，7月起各大銀行相繼放寬了貸款審核利率（assessmentrate），使得客戶貸款能力有10%-15%的提升。

自2014年起，面對迅猛增長的澳洲房產市場，APRA為調控房屋貸款市場風險，要求銀行在評估貸款申請人償還能力時，確保貸款人至少能具備7%利率下的還款能力。因此7%的利率也被稱為緩衝利率。

利好三：5%首付買房

9月，澳大利亞住房部長Michael Sukkar在會議上宣布，自2020年1月1日起，針對澳洲首次置業者的購房優惠政策將正式實施！

根據新政，所有澳洲公民或永久居民，只需要提供5%的首付款，就可以擁有自己的首套住房！具體政策內容如下：

  1. 首次置業者只需有5%的首付款，剩下15%將由政府擔保。
  2. 購房者貸款比例仍為95%，但可節省下約1萬澳幣的LMI保險費。
  3. 政策適用於單人年收入不超過125,000澳幣或夫妻不超過$200,000澳幣。
  4. 每個財政年度該政策僅限1萬個名額。

事實上，此次新政也是兌現了現任總理莫裡森在5月大選前的競選承諾——將原本20%的首付下調到5%，以幫助澳洲中低收入者首次置業的主張幫其贏得了眾多選票，是莫裡森成功連任總理的重要原因之一。

澳洲國家住房融資和投資公司將提供5億澳幣來支持這一計劃實施。

三重利好的刺激下，澳大利亞房產市場的下一個爆發點已是近在眼前。

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據國際清算銀行牛津經濟研究所（BIS OxfordEconomics）的評估顯示，未來三年中，相對於悉尼和墨爾本兩大都市，其他州府城市的房產市場表現會更加亮眼，昆州首府布裡斯班甚至可能飆升高達20%，南澳洲的阿德萊德和首都堪培拉地區亦有著超過10%的成長空間。

根據澳洲知名地產網站Domain的數據，今年第一季度，澳洲的各大城市的房租收益率都有不同程度的上漲，塔州的首府霍巴特以5.13%的收益率領銜獨立屋租金收益排行榜，堪培拉則以6.14%的收益登頂公寓租金收益榜。總體而言，全澳範圍內的獨立屋收益穩定在3.3%-5.2%之間，而公寓的收益稍高，維持了4%-6%的區間。

 

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香港放寬按揭保險 一石三鳥效用大｜居外專欄

香港特首林鄭月娥在施政報告中，將按揭保險受保的物業上限放寬。以樓價800萬港元或以下物業最高按揭成數，可以達到樓價九成；800至1,000萬港元也可以達到八成，令買家的首期支出大減。首置買家只要有10%首期，供款能力足夠便可晉身業主。

新措施只限現樓，為淡靜的二手市場帶來非常大的即時刺激，令買家湧現。消息公布後兩個星期，單單將軍澳的二手成交已經超過200宗，以後買家買樓不需要靠父母，靠自己的能力也可以上車。這個訊息很重要！很正面鼓勵年輕人上進，打破宿命，此為新措施的直接效果。

第二效果，就是過去幾年，不少首期不足的買家，為了上車，只可選擇新樓，利用了發展商提供的高成數按揭置業。此類按揭的低息年期，通常只有兩年或三年，之後買家便須支付相當高的利息。今次放寬措施，買家便可以選擇將貸款轉回銀行，享受銀行較低的貸款利息。對這類業主，可謂松一口氣。否則，便會捱貴息，大大增加他們的負擔。

最後一個效果，就是對小商人的幫助。香港未來的經濟面臨相當大的隱憂，不少餐廳、旅游相關的生意，肯定首當其衝。不少中小企老板都是將自己自住的物業抵押給銀行，以獲得流動資金。銀行眼見貸款商人生意欠佳、物業市場又回落、成交減少，趁抵押物業還有價，隨時要求中小企還錢，俗稱“Call loan”。今次放寬措施，令物業市場回暖，銀行不怕物業貶值，自然容許貸款人多點時間，令中小企老板多點空間去應變。

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當然新措施對筆者所屬的地產代理業來說也是及時雨。否則，很多從業員在年底，相信都會加入失業大軍。所以，對整個社會的正面效用不少，可謂一石三鳥，對穩定香港的經濟有裨益。

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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加國大選特魯多連任，移民政策將何去何從？｜居外專欄

當地時間10月21日，經過12個小時的投票，最後關頭，加拿大自由黨在選舉中獲得158個席位，以多數議席獲勝，賈斯丁·特魯多（Justin Trudeau）連任加拿大總理！

本次大選競爭異常激烈，共有來自6個政黨的候選人以及部分獨立候選人參選。根據加拿大選舉局公布的數據，此次大選共有符合資格的選民2700多萬，全國設約2萬個投票站。

選民的參與程度也大大提高。數據顯示，10 月11日至 14日的提前投票中，有470萬選民已經投了票，這比上一次2015年的聯邦大選提前投票的選民數量增加了30.5％。

多元主義，華裔當選人數創造歷史

華人的身影頻頻出現，也是本次大選的一大亮點。

這一回，超過40名華裔候選人（含華人血統後裔）共有8位當選，而在2015年的大選中，27位參選的華裔候選人中共有6位當選。可以說，此次華裔無論從參選還是當選人數來說，都創了歷史新高！

當選的8位華裔分別是：大多倫多地區的莊文浩（保守黨）、董晗鵬（自由黨）、武鳳儀（自由黨）、葉嘉麗（自由黨）、陳聖源（自由黨）；以及大溫地區的關慧貞（NDP）、黃陳小萍（保守黨）、趙錦榮（Kenny Chiu）（保守黨）。

值得一提的是，安省前自由黨省議員董晗鵬接替譚耕出戰，結果輕松勝出。董晗鵬來自上海，1990年代初隨著父母移民到加拿大，在多倫多長大並接受教育，他也是繼譚耕之後，第二位進入加大拿國會的中國大陸移民。

不難看出，華人在加拿大的力量越來越強、地位也越來越高；從一個側面也說明了，作為世界上第一個將多元文化主義作為國家政策的國家，加拿大的包容性名副其實，讓來自不同國度、不同民族、不同膚色與信仰的人都賓至如歸，從而擁有了更廣闊的實現自我價值的舞台。

移民政策：“黃金時代”仍在繼續

對於加拿大大選，很多華人最關心的還是移民政策何去何從。

回顧特魯多帶領的自由黨過去四年的移民政策。自由黨堅稱，移民使加拿大“更加多樣化，更加成功”。以此為核心，出台了多項新政吸引新移民，包括大幅擴充加拿大移民配額、增設簽證中心、重視家庭團聚移民、盡可能降低移民門檻等。具體包括：

  • 大幅提高了接受移民的總人數；
  • 技術移民方面，對快速通道算分系統進行改變，降低了LMIA的600分，給留學生、加拿大有兄弟姐妹的申請人、法語好的申請人額外加分；
  • 省提名方面，給各省更多的配額；
  • 團聚移民：大幅增加了父母團聚移民的配額，從排隊制度改為抽簽制度又改為搶號制度（明年政策未定）；
  • 清理了保守黨過去的積案，移民審理時間大幅縮短，團聚移民通常能在1年以內審理完畢；
  • 降低入籍的要求，從“住6滿4”改為“住5滿3”，放寬入籍考試年齡，PR之前作為合法臨時居民的居住時間可以折半計算，不再要求入籍申請人“打算永久居住在加拿大”（不再有二等公民）；
  • 將“子女隨行年齡”的定義從19歲提高到不滿22歲；
  • 新增了大西洋試點、農場試點、偏遠地區試點，調整了護理類項目；
  • 臨時居民方面，發放了更多旅游簽和學簽。

那麼，在特魯多接下來的執政歲月裡，移民政策會否繼續之前的“親和力”？自由黨在大選期間所說的移民承諾或許能透露出一二趨勢：

  1. 取消永久居民的入籍費；
  2. 建立市政提名計劃，允許地方社區、商會和地方勞工委員會資助永久；
  3. 繼續與美國就安全第三國協議進行談判。

更何況，大選期間，特魯多也通過微博表明了對移民持歡迎的態度：“移民豐富了我們的社會，並成為解決勞動力短缺的途徑之一。移民對我們的經濟有直接影響。”

大選中，自由黨表示希望到2021年將移民人數提高到35萬（2018年移民人數為32.1萬）。

因此，對於有意向移民加拿大的投資者來說，特魯多連任總理是一個利好消息，代表著加拿大移民政策或將保持相對友好穩定的態勢。

 

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用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點｜居外專欄

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由於外彙限制與彙率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？

澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

第三方監管賬戶進行澳房交割注意事項

部分中國銀行可以提供房產交易資金監管賬戶服務，以協助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。

澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，建議在交易前務必確認以下法律問題：

  1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，並訂立相關監管協議。
  2. 確認甲乙雙方交易的房產基本信息：澳大利亞_____州_____，產權編號為_____，產權轉讓人為_____，產權受讓人為_____。
  3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____），以此帳戶為房產交易收款帳戶。
  4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____）。乙方將人民幣_____（計澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。
  5. 確認監管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態；同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。
  6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。
  7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。
  8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方可憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
  9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
  10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。
  11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

印花稅、產權登記費與解押資金繳納問題

盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款：

1. 印花稅繳納時間

  • 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
  • 如標的是現房，需要注意的是，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；除非有特殊原因導致晚交印花稅，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費

例：昆士蘭州產權登記費計算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押還款

如賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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