英國 | 2016全球“機遇之城”排名出爐 倫敦再奪榜首!

近期,全球四大會計事務所之壹的普華永道公布“世界機遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,倫敦以1477高分再度蟬聯全球機遇之都榜首,成功擊敗了紐約、新加坡、多倫多等眾多國際大都市,王者地位無可撼動!

倫敦市長薩迪克·汗對普華永道的研究結果表示認同,堅信倫敦在脫歐後仍將繼續成為全球商業運營的最佳地點。援引戴德梁行數據,過去2年,倫敦已占據中資在英國大宗地產投資總額的95%,目前已吸引了阿裏巴巴、萬科、華為、騰訊等諸多中國名企入駐。

記者還了解到,6月底英國“脫歐”後,英鎊匯率降低至“百年壹遇”的歷史低位,中國名企富豪抓緊時機登場:李嘉誠豪擲110億英鎊擬收購英國國家電網天然氣業務,萬達王健林9.21億英鎊收購英國最大電影院線Odeon,僅9月,中民投就在14天內連購2處倫敦金融機構總部……脫歐後的英國投資魅力依舊。

近期,全球四大會計事務所之壹的普華永道公布“世界機遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,倫敦以1477高分再度蟬聯全球機遇之都榜首

 

★ “全球金融中心

倫敦是全球頭號金融中心,金融實力超過紐約、巴黎、東京,日交易額高達5萬億美元。作為全球傳統金融交易中心,倫敦頭號地位不可動搖,近期,倫敦又提出,計劃打造交易額高達5萬億美元的全球虛擬貨幣交易中心。

倫敦也是除中國香港外最大人民幣境外交易中心。

“全球最透明市場”

倫敦房產市場成熟穩定,法律健全透明,配套金融服務先進完善,房產擁有高回報、低稅費、低風險優勢,是海外投資者規避風險、保值增值的絕佳之選。

倫敦房產投資回報巨大。LendInvest數據顯示,2010年至2016年,倫敦房產平均回報率高達18.9%。近期,倫敦房價表現也是樂觀數據占主導,9月平均房價錄得最高漲幅1.9%至630,974英鎊,房產投資前景廣闊。

7月底,中國最大海外房產平臺數據則顯示,中國買家對英國房產的咨詢數量勁增了40%。近期,受脫歐風波影響,不少買家也看好了這壹絕佳的進入英國房產市場的機會,準備出手。

“2016年旅行者之選全球最佳目的”

倫敦擁有兩千多年歷史,擁有數量眾多的名勝景點與博物館等。泰晤士河、倫敦眼、大本鐘、白金漢宮、聖保羅大教堂等應接不暇的世界級地標美景,吸引無數遊客慕名而來,被評為“2016年旅行者之選-全球最佳目的地。”同時,倫敦也是世界上綠化率最高的城市之壹,綠化率高達62%,環境尤其宜居。

值得壹提的是,“脫歐”後英鎊低位的“折扣”機會,更是掀起了中國遊客赴英購物旅遊狂潮,今年黃金周,中國遊客在倫敦花費增加了驚人的300%。數據顯示,目前到聖誕節期間,從中國到英國的航班預定已大增近25%。

★ “全球教育翹楚”

英國是全球教育的領先者,在2016年全球高等教育系統實力排名中,英國高居第2。英國的劍橋大學、牛津大學是世界上最頂尖高等學府。倫敦地區,分布著赫赫有名的倫敦大學、帝國理工學院、倫敦國王學院等位列全球前20的世界學府。

(據互聯網綜合整理)

 

澳洲 | 中國壕獲批SIV人數劇增 4年後可獲永久居留權

今年,通過在澳投資超過500萬澳元快速拿到SIV簽證的中國超級富豪人數大大增加。今年9月份成為自重大投資簽證(Significant Investor Visa Scheme)方案推行4年以來獲得簽證人數最多的月份之壹。

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據Domain網站報道,近日,SIV簽證的獲批人數增多,原本中國高端買家對被迫離開悉尼豪宅市場的擔憂也得到了壹定緩解。悉尼黃金地段的知名地產中介最近公布的數據也表明,盡管海外買家的數量在減少,但是被很多近期獲批SIV移民來此的“當地買家”所取代,而且,這些買家對澳洲的買房流程有更多的了解。

SIV簽證方案給那些願意在澳投資至少500萬澳元的外國簽證申請者授予了居留權,他們持SIV簽證超過4年就能拿到澳洲的永久居留權。在今年所有獲批SIV簽證的海外買家中,中國富豪占了89.9%。海外買家只允許在澳購買新房,但是持SIV簽證的買家可以購買現房。

中國地產網站Juwai.com的執行長官Charles Pittar表示,近期有近1600個新的富裕家庭湧入澳洲,這代表著澳洲的高凈值人群增加了不少。這些獲批SIV簽證的人和家庭通常都極具活力,而且能夠自力更生。這不僅對於澳洲經濟和慈善業來說是好消息,同時對於那些想要在聖誕前購買豪宅的悉尼業主們來說也是好事。

房地產公司Sotheby’s International的Michael Pallier表示,他最近幾周看到的持SIV的中國買家在大量增加。周壹晚上,有兩名持SIV的中國買家競拍位於Bellevue Hill Fairfax Road的壹處豪宅,豪宅價格在550萬澳元到590萬澳元之間。這兩位買家都想在這附近迅速買下壹套住宅,原因是他們的孩子將於明年在Scots College就讀。

來自房地產公司Christie’s International的Martin Ross說,中國買家對澳洲的買房條件和房價了解得越來越多。壹年前,第壹次來澳的購房者以為他們會順利達成交易,但是現在,很多買家都會事先做足準備功夫,對這裏的買房情況做詳細的調查。這壹轉折就發生在今年。

(據Domain)

 

澳洲 | 海外買家7成來自中國 澳房價高企”鍋”該誰背?

澳洲的房地產價格上漲是由於缺乏新住房進入市場,而本地買家的需求空前的增加所引起的,而不是外國投資者驅動了房價的攀升。

據《澳洲人報》報道,財政部的工作文件研究發現,海外買家的購買數量增加,主要以在悉尼和墨爾本為主,但他們所帶來的價格­漲幅,在國內買家所驅動的價格漲幅面前黯然失色,這份文件研究了截止到去年中期、5年來澳洲的房產數據。

海外買家7成來自中國 澳房價高企”鍋”該誰背?

 

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在過去的4年半,自從房產繁榮期開始,澳洲的房地產價值已經增加了42.2%,悉尼的67.3%和墨爾本的46.3%漲幅為房市繁榮的領頭羊。財政部表示,近70%的外國房產投資審批申請為中國公民,6年前這個數字是50%。

大多數海外買家的申請都是在墨爾本購買物業,但現在,悉尼的房價增幅已經超過這個位於南部的州府。海外投資審查委員會預計,在2015財年,海外買家至少購買了價值610億澳元的澳洲房產,增長了近75%。

財政部的文件表示:“僅將悉尼的房價增長直接歸因於外國投資者是不準確的,其中還有其他的因素,比如建築批準量較低,在2000年後期開始修建並完成的房產,是近期悉尼的房價增長的潛在長期驅動力。近年來,在房價上漲的因素中,國外需求所導致房價上漲的比重,只占很小的壹個部分。”

各州政府對於外國買家不斷增長的需求也作出了反應,通過實施差別稅來減緩這種需求,維州政府推出了3%的附加稅,也將海外買家購買房產的印花稅增加到了7%,對“非自住業主”的土地稅提高到了1.5%。新州政府下令,對海外買家征收4%的印花稅,海外買家的房產交易還要征收0.75%的土地稅,將於1月1日生效。在兩個月前,昆州的工黨政府也提高了稅收,在昆州的海外買家現在也需支付3%的印花稅。

居外網的主管Charles Pittar表示,澳洲政府應該向海外投資敞開大門。鑒於房產建築業協會的估計,2017年,澳洲將新增21.022萬套新房產,他說:“如果我們持續有新建房產進入市場,那我們應該鼓勵海外買家來購買房產,而不是把他們拒之門外。”

(據The Australian)

 

澳洲法律講堂:在澳洲買房,妳不得不了解的法律知識

澳大利亞的土地所有權制度經過上百年的發展後,十分的完善健全,但同時這也導致了其土地轉讓時法律流程的復雜繁瑣和專業化。在澳洲買房的過程中,通常會涉及到許多法律問題,如果不是法律專業人士往往很難解答,因此在澳洲買房,請壹名專業的律師就非常有必要。

澳洲 | 首次置業者跌至壹成 達到歷史最低位

今年第三季度,澳洲首次置業者數量比例降至壹成。

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據《澳洲金融評論報》報道,阿得雷德銀行(Adelaide Bank)與澳洲房地產研究所(Real Estate Institute of Australia)的《住房支付能力報告》(Housing Affordability Report)顯示,今年第三季度,澳洲首次置業者數量比例降至壹成。

阿得雷德銀行總經理珀西(Damian Percy)表示,首次置業者數量在第三季度縮減了6.7%,達到澳洲統計局(Australian Bureau of Statistics)1991年開始記錄以來的最低位,“簡直成為稀有動物了”。珀西指出,首次置業者全國比例在第三季度跌至13.2%,除了昆州和北領地以外,全國各地均出現下降。住房支付能力方面,新州、昆州、西澳、塔州均有惡化,維州、南澳、北領地和首都領地則有所改善。而根據房產分析公司Corelogic最新數據,全國各大城市房價在11月再升0.2%,將年增幅推高至9.3%。

報告顯示,全國家庭房貸還款占收入比例在第三季度從29.4%升至29.5%,平均家庭每月房貸還款2,138澳元,增長1%,超過工資收入升幅。其中,新州達到35.5%,居全國首位,但低於去年同期的38%;首都領地最低,僅有19.1%。

按中位價計算,家庭租金占收入比例下降0.6%,為24.2%。全國各地租賃支付能力在第三季度均有改善,但除南澳以外——當地家庭租金占收入比例上升0.4%,而悉尼仍是全國租金最貴的城市。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 澳銀行拒海外貸款 亞洲放貸機構補位助交割

有中資背景的房地開發商ICD property,是墨爾本最大的高層住宅樓的開發商,這家公司披露,在澳洲本土銀行削減海外買家的貸款以後,他們正與亞洲的貸款機構合作,以填補海外買家房產交割中的資金缺口。

這些向海外買家提供貸款的外資銀行,大多數來自亞洲,將在澳洲的房地產市場中有更多亮相的機會。

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據《澳洲金融評論報》報道,上周,位於A’Beckett Street、擁有633套公寓的高層公寓樓開始了交割工作,很多的海外買家都從離岸貸款機構中獲得了資金。

ICD主管Michael Mai和他的助理Matthew Khoo表示,今年年初,澳洲本地銀行收緊了貸款政策,他們便告知他們的客戶,積極地與外國借貸機構進行聯絡。Mai說:“我們已經與這些離岸貸款機構簽署了協議,與他們合作,為離岸買家提供金融解決方案。”

Mai表示,當本土銀行削減貸款以後,他的團隊在6個月以前就開始與客戶聯系,以防很多的海外買家不清楚這項最新的政策變化。這些向海外買家提供貸款的外資銀行,大多數來自亞洲,將在澳洲的房地產市場中有更多亮相的機會。

多家房產開發商都表示,從離岸貸款機構中獲得貸款完成交割的人數正在增加。

(據AFR)

澳洲法律問題Q&A:去澳洲買房 大家都關心哪些法律問題?

 澳洲法律制度完善、健全,但辦理流程也十分的繁瑣、專業化,在澳洲買房的過程中,通常會涉及到許多法律問題,如果不是法律專業人士往往很難解答,因此在澳洲買房,請一名專業的律師就非常有必要。(中國人在澳洲買房條件

居外網蒐集、整理了網友的郵件提問,篩選出一些代表性的問題,並邀請澳洲專業的持牌律師,為大家直接解答在澳洲買房過程中,可能遇到的法律問題:

1、Q:我即將去墨爾本讀書,有3年的master,能否買二手別墅?買二手房是否要申請FIRB,申請費用是多少?買到的房子可以出租嗎?

A:1.留學簽證期間可以購買一套二手房作為自住用,簽證到期或離境3個月內需要賣出。一般需要簽訂合同的購房者申請辦理貸款。2. 所有購買的房子都需要申請FIRB,根據情況或可先申請買房許可待買到房子再轉為具體房子的許可。3. 根據房價申請費各不相同,100萬以內的房子申請費為5000澳元。4. 不可以出租、分租或空關房子,否則視為違反FIRB規定。

2、Q :在網上看到您關於在澳洲無婚前婚後財產一說的文章,我家人正面臨這樣的問題。那麼請問如何保護婚前財產如婚前購置的物業和銀行存款?

A:配偶間合理保護婚前財產有幾種方式可供考慮:1. 設立遺囑;2. 配偶間簽訂婚前或婚中財產協議界定分配方式;3. 向法院申請法令規範彼此財產分配協定。以上方式都可為婚前財產保駕護航,尤其是在將來雙方分開時可按協議內容分配財產,減少受到法律管轄權的影響。

3、Q:我於2015年11月和開發商簽訂的購買合同並交了10%的定金。當時開發商說2016年2月交房。開發商沒能在2月按時交房,推到7月份。但,7月份驗收不合格,也沒有交房。請問:我可以撤銷合同並追回10%的定金嗎?

A:首先要看您是在哪個州購買的物業,及具體合同條款。通常來說,樓花合同裡會有一個落日條款,即過了落日日期無法交房,合同可以被撤銷。若撤銷,開發商則會退款給買家。因此,需要具體瞭解:1. 合同裡是否有落日條款;若有則具體的落日日期;2. 落日日期是否到了;3. 合同裡是如果約定落日日期後的安排。

4、Q:想瞭解海外投資者在澳洲房產投資,租金收益有什麼合理合法的減稅方法?

A:關於繳稅事宜,主要原則是租金收益應當計入當年個人可課稅收入的一部分,並根據稅率繳納相應所得稅。一般減稅方法主要有通過物業的折舊作為賬面損失來報稅。具體折舊需根據物業情況及折舊表來做,該項可向您的會計師具體協商。

5、Q:1. 在維州,合同的電子版是否有效;2. 如果合同的電子版有效,那麼合同生效之日是開發商簽署之日,還是我收到合同電子版的郵件之日。3. Cooling period 的起始之日是開發商簽署合同之日,還是我收到其簽署的合同電子版的郵件之日。

A:1. 簡單來說,簽名電子版是有效的。但一般會由雙方(或其代表律師)事先聯繫協商好,並在規定時間內補上籤名原件。2. 合同生效日為最後一位合同方簽署合同的日期。在買房過程中,一般都是買家先簽合同,賣方後簽。所以合同生效日應為賣方簽名的日期,這個日期也會在合同上顯示。請看一下收到的賣方簽署的合同以及其中寫明的日期。3. 一般情況下,冷靜期由合同生效日開始計算。過了冷靜期後,買家不可再取消合同。澳洲買房絕大多數情況下雙方都有自己的代表律師,請趕緊確認自己代表律師的身份並與其取得聯繫。

6、Q:我在澳洲買的房子不想要了,保函金我怎樣才能取回?

A:通常來說,若買家無法進行物業交割,將損失合同下的定金給賣家。如果保函是替代合同定金,將無法拿回。此外,賣家的其他損失也有權向買家主張。建議嘗試轉賣或儘早和賣家協商達成和解。

7、Q:請問什麼樣的借款協議會受到澳大利亞的承認和保護,澳洲政府的有關規定是如何要求的?

A:由於澳大利亞遵循案例法,根據不同的個案情況,這個問題的回答也會有所不同。值得注意的是,借款協議和借條本身就會有所不同。另外,根據借款協議內容的設置,借款人可能還需支付印花稅(根據各州要求不同,這點的實施也會有所不同),這樣才符合日後作為“呈堂證供”的要求。當然,在某些案子裡,借條也有可能作為部分證供。但我們建議,雙方各請一位律師,按照各州要求,簽署正規的借款協議。並可在房產證上加注“知會備忘”。此外,除了父母與子女之間,夫妻雙方也應及時準備財產協議,以規範日後雙方之間的財產分割事宜。在很多案子中,聯邦家庭法院會考量父母借錢給子女買房的事實,在分配夫妻雙方財產時進行調整。而借款協議的糾紛一般被認為是各州法院的司法管轄權。

8、Q:我是日本籍華人,現居日本。沒有澳洲有效簽證。想買一套公寓每年來住上一、二個月,其餘時間用於出租。你的文章上"讓您(以及任何相關人)可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益"具體怎麼理解比較好?還有聽說籤證無効後必須賣房,這是針對哪一種情況來說的呢?

A:目前沒有澳洲有效簽證的海外買家可以在澳洲購買全新的物業或樓花,購買前需要向澳洲外管局申請買房,並獲得批准函。若購買全新的物業或樓花,對於居住或投資沒有明確限制,可根據業主意願持有。對於已有澳洲臨時居民簽證且在澳洲購買二手房自住的買家在簽證到期後必須賣房。

澳洲 | 悉尼熱門沙灘區域 住宅租金年漲幅超20%

悉尼熱門沙灘住宅租金年漲幅超過20%

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悉尼濱水住宅需求不斷上漲,刺激租金壹路走高。悉尼壹位租戶壹周竟需支付3.5萬澳元租金

澳洲地產網站報道,Core Logic數據顯示悉尼熱門沙灘區域住宅中位周租金年漲幅超過20%,濱水住宅引領租金增長。

其中悉尼北部沙灘住宅租戶受租金上漲影響最大。

悉尼曼利(Manly)沖浪聖地納拉賓(Narrabeen),目前中位周租金比去年高出305澳元。區域壹般住宅去年壹年租金費用4.4萬澳元,今年租金費用高至5.98萬澳元。

曼利谷(Manly Vale)獨立屋中位周租金較去年同期上漲190澳元,柯爾柯爾(Curl Curl)公寓中位周租金較去年同期上漲115澳元。

與此同時,悉尼整體中位周租金保持為520澳元,與去年水平壹致。

悉尼棕櫚灘(Palm Beach)壹棟12個臥室豪宅周租金高達3.5萬澳元。地產中介表示,大部分租客僅租賃1到2個星期度假用。

此外,悉尼修打蘭郡(Sutherland Shire)塔倫角(Taren Point)中位周租金年漲幅高達28%,克羅納拉中位周租金年漲幅高達22%。

中央海岸(Central Coast)麥克馬斯沙灘(McMasters Beach)獨立屋中位周租金年漲幅達到驚人的36%,阿沃卡沙灘(Avoca Beach)租金年漲幅也達到26%

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 聯邦銀行:中國房地產將支撐商品價格

中國房地產建造在2017年仍可支撐商品價格

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據商業內幕網報道,澳洲聯邦銀行(Commonwealth Bank of Australia)分析師認為,中國房地產庫存將決定2017年的商品價格,從而影響澳洲經濟。

今年,為了防止經濟活動出現顯著放緩,中國開始增大基建投入,刺激商品價格上揚,11月甚至達到多年來高位。商品價格走高持續時間甚至長於市場預期,有效提振礦業,大型商品生產商創收也拉動政府收入增加。此外,市場預期特朗普(Donald Trump)出任美國總統後也將增大基建投資,從而助攻商品價格。

聯邦銀行礦產能源分析師達爾(Vivek Dhar)周二發表評論表示,中國房地產庫存水平將在長時間內決定商品價格,展望商品價格在2017年持續走高。

他認為,過去10年內,中國房地產行業與商品價格聯系緊密,市場強勢就能帶動商品價格。他提到:“2016年也壹樣。尤其在壹二線城市,房地產銷量和價格攀升,迫使決策者介入、平抑房價。”他指出,盡管中國房價在本年度頭10個月同比上升27%,而同期建造活動增長僅有3%,導致庫存水平下降,而且預計銷量和庫存明年在各線城市均會放緩,但建房的影響仍會持續。他表示,中國房地產庫存下滑“存在風險”,但建造活動仍可在明年支撐商品價格。

(據澳洲新快網)

 

澳洲 | 房貸越來越難 澳三大銀行收緊貸款堵住漏洞

全國最大的抵押貸款銀行澳洲聯邦銀行、澳洲國民銀行和西太平洋銀行“加大火力”,打擊購房者的貸款漏洞,調高了可變和固定期限貸款的利率。

房貸越來越難 澳三大銀行收緊貸款堵住漏洞

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聯邦銀行上周宣布,將自住和投資的房產貸款利率上調到65個基點,還將堵住購房者慣用的、切換本金和利息的還款額度到只付利息還款的漏洞,這種方式每月的還款額度較低,而本金還款可以延期。

澳洲國民銀行將新的和現有住宅投資者的購房貸款增加了15個基點,至5.55%,這項措施將從下周壹開始實施。西太銀行也將貸款利率升高了8到15個基點

貸款機構通過提高利率來抵消“特朗普效應”所帶來的國際融資成本的上升,他們采用了更嚴格的貸款標準和規則,房地產貸款的凈利邊際壓力越來越大。

國民銀行的首席執行官Anthony Cahill說:“這些變化反映了在日益具有挑戰性的環境中,我們必須考慮到持續持有長期陳舊的資金來源、持續升高的籌資成本、監管要求和競爭壓力的需要。”

澳聯儲、澳洲審慎監管局和澳洲證券和投資委員會都想要冷卻悉尼和墨爾本過熱的房產市場,因此對銀行施加壓力。

(據AFR)