疫情+波叔Plan，新界三房升值之王 | 居外专栏

自从疫情缓和，香港政府开始放宽社交距离限制，物业市场又活跃起来。疫情改变世界，在疫情期间工作会议只能以线上形式举行，初初觉得很不习惯，无法面对面跟同事沟通，感觉始终有所欠缺。

但随着时间过去，大家又习惯这种模式，既节省大量的交通时间，也令与外国同事及客户的沟通方便多了。即使疫情缓和，不少会议也沿用线上形式进行。由于多了人在家工作，对房间及厕所数目的需求上升，需要更大空间面积的单位也是自然不过的事。

在上周末开售的启德 MONACO MARINE，售出近80%，三房余下9伙未卖，其余的都是1房及2房，1房占的比例更大。这情况跟以往几年细单位热卖的情况刚刚相反。

当然「波叔Plan」（放宽按揭保险的楼价上限措施）实施以来，令1000万以上物业的首期大减，也是功不可没。

在二手市场，也见证这种变化，1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈，也令3房单位更受欢迎，反价的机会自然就更普遍。

除面积外，疫情也令大家更重视居住环境健康，充足的绿化环境空间及运动设施，变成重要的考虑因素。

本周另一瞩目新盘，座落于元朗锦上路站上盖，发展商刚公布本周五（29号）发售首轮388伙，笔者估计此盘食正铁路上盖之余，又有理想的家居环境配套，应该可以一Q清袋。问题只是1房及2房细单位抢手，或者3房大户更受市场欢迎。

其实香港的住宅超过八成都是700呎以下的单位，在实施楼市辣招之前，大单位的呎价比细单位高，而发展商也倾向兴建大单位，供二手业主换楼之用。发展商在确认买家喜好转变之后，也会兴建更多大单位，以满足市场需要。

新特首的施政大纲即将出炉，房策肯定是重中之重，笔者大胆估计，北部都会区将会是重点，香港北部将会重点发展科技。新界无论在环境、价格、发展产业、工作机会都趋向完善，3房单位就更加会成为明日之星，升值之王。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

天鹅河边的豪华房产，一览夕阳西下印度洋

名列澳洲第4大城市的柏斯，因温和气候及美丽景色，近年来成为世界闻名的城市之一。

英国《经济学人智库》去年对全球多达140个城市进行测评后，将享有“黑天鹅城”雅称的柏斯，列为“2021年全球宜居排行榜”中的第6名。

截至2021年8月份，柏斯的人口已突破200万，前景备受澳洲甚至全球看好。

曾于2003年获得“世界最友善城市”称号的柏斯，凭借柏斯人的友善、真诚态度，每年都迎接来自全球各国一波又一波的游客，也因此成为澳洲最重要的观光旅游之地。

整个柏斯最令人着迷的，大概要数美丽的天鹅河（Swan River）吧！

拥有3条支流的天鹅河，将柏斯分开为南北两半，沿着该河向东，可抵达盛产葡萄酒的天鹅谷，河水由东向西则流向印度洋母亲的怀抱。

有关天鹅河的名字由来，据称与荷兰航海家威廉·德弗拉明格有关，有一说指他于400多年前登陆柏斯时，被河边的美丽黑天鹅所吸引，便命名为天鹅河以示纪念。

从柏斯市中心往西南方向，在不到18公里处的西南一角，便是该城景观最美的北弗里曼特尔。

北弗里曼特尔位于天鹅河流入印度洋的河口旁，独特地理位置令它同时坐收河流和大洋景观；不管是望向天鹅河享受片刻宁静，或者是眺望印度洋欣赏壮阔景色，都是许多柏斯人称羡北弗里曼特尔住户的原因。

在北弗里曼特尔的麦凯布街道上，还有不到2年即将迎来一所崭新的海景观公寓——Serai。

8层楼高的Serai，拥有11间联排别墅和95个豪华公寓单位，著名设计师Felipe Soto曾透露，他是走在麦凯布街道时，被当地不可思议的景观启发灵感，设计出独特的Serai海景观公寓。

8层楼高的Serai，拥有11间联排别墅和95个豪华公寓单位，可一览美丽壮阔的海景和河景。

入住Serai后，大多数住户皆能欣赏天鹅河及印度洋景观，其中部分更可同时把河景和海景同时收入眼帘；除了美丽壮阔的海景和河景外，住户也能看到柏斯的城市天际线、罗特尼斯岛及附近岛屿的景观。

当然，Serai的王牌景观，自然是“夕阳西下大洋”；望着落日缓缓在印度洋的水平面中沉下，是住户们在工作一天后，最值得期待的画面。

若是有些许闲情逸致，住户也可从Serai步行到沙滩，只需约12分钟，即可和心爱的人共同欣赏“夕阳西下大洋”的美景。

现代化高级房产，除了奢华装饰外，也配备了高科技设备，如车牌识别系统、智能建筑功能等，住户能通过气候控制系统，更好地调控屋内空间的舒适度，也享有无钥匙出入房屋体验。

Serai除了有奢华装饰外，也配备了高科技设备，让住户通过气候控制系统，更好地调控屋内空间的舒适度。

设有壁炉的客厅令人时刻感受温暖，活动范围也十分广阔，适合住户在周末时光招待亲朋好友上门。

餐厅设计以最大程度引入自然光线和风景，你可以从静谧的树林中获得片刻宁静，在绿意盎然的环境下开启新的一天。

用餐区在超大落地窗的衬托下显得更宽阔明亮，享受美食的同时还可以欣赏自然景观，给你视野绝佳的用餐体验。

为提供住户更高的生活品质，Serai设有大量基本设施，除了泳池、日光浴床、蒸汽房、桑拿房、健身房等外，也有户外电影院、篝火处、烧烤设施、威士忌酒廊、观景区域等特别设施。

此外，优质的高级房产，除了兼顾个人起居外，也会满足住户的社交需求；结合Serai的礼宾服务、地下室停车场、水上工具储存空间等，让住户在假期或周末时，能邀请好友上门共度欢乐时光。

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利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏

最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。

对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。

如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。

要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。

PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。

这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。

日本房产按揭贷款计划

PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。

此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。

只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。

PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。

还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。

想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。

海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap房产按揭贷款专栏

新特首新房策，告别㓥房有办法 | 居外专栏

李家超将成为新一任特首，相信已无疑问，由于他是武官出身，过往很少就房屋政策发表意见，大家都在关注他的房屋政策，如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾。

虽然政纲仍未发表，但他多次强调施政方向：「以结果为目标」，明显是针对过往AI文官体系，施政往往重视程序，而牺牲效率，削弱效果的丑习。这也是香港房屋问题多年来未能解决的根本原因之一。

根据笔者的观察，李家超在会见房地产业务相关的选委后见记者时透露，他听到业界就房屋短缺，有不少中长期的解决方案，但能快速解决的短期方案则欠奉。

李家超将成为新一任特首，大家都在关注他的房屋政策，如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾。

明显地，他的作风跟林郑截然不同，回顾2017年林郑上台，就先揽个土地供应事务小组，进行全港土地供应大辩论，报告在2018年12月发表，而政府发展局则在2019年2月20日接纳报告内8大建议，其中应该优先处理的三项，即发展棕地、新界私人农地及收回粉岭高球场，林郑5年任期即满，具体行动有多少？效果又有多少？大家心里有数。

笔者也有留意李家超竞选阵营中，其中一位副主任是黄元山，他被媒体认为是未来特首就房屋政策的智囊。黄元山在2022年1月发表了一份土地房屋政策研究报告︰拆墙松绑精简程序，速解「十二万伙急」短缺。

根据该报告，自2013年《长远房屋策略》以来，过去8年内没有一年房屋落成量能达标，累计拖欠12万个公私营单位。要填补供应缺口，就要简化现有的官僚程序，令原先在2026年至2030年间才能落成的房屋提前至2025年前建好。

报告中很详细列明那些项目已经在较后期阶段，如拆墙松绑，就能实现提早于2025年前落成的目标！

笔者觉得李家超需要的短期解决方案已经准备就绪，若能贯彻落实，香港的㓥房、笼屋就有望消失，真正解决香港的房屋问题。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

市场报告 | 疫情限制放宽，销售有所回升

报告总览

发展商于上个月售出更多的房产，私人住宅市场出现复苏的迹象。经历了农历新年期间的平缓期和安全管理措施（Sale Management Measures）放松后，房屋销量也开始回升。2022年3月24日起，每户的独立访客数量从五人上调至十人。看房限制放松之后，更多人可以同时参观示范屋。随着访客流量的增加，交易量也随之上涨。

根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查，新私宅销量（不包括执行共管公寓）上涨20.7%，从2022年2月的542套增加至2022年3月的654套。同期，包括执行共管公寓在内的新房销量从574套上涨至702套，增加了22.3%。新房销量（不包括执行共管公寓）同比下跌49.5%。2021年3月的销量为1,296套。

上个月并没有推出任何大型项目（200个单位以上）。随着买家回流市场，市场上现有的项目库存持续减少。

上个月的热销项目包括鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、翠宁苑（Ki Residences at Brookvale）、万宝轩（One Pearl Bank）、The Avenir、南峰雅苑（Avenue South Residence）和绿墩雅苑（Leedon Green）。

其他中央区（RCR）已经连续第五个月占据总交易量的最大份额。上个月的新屋（不包括执行共管公寓）销售量中，其他中央区的交易额占了48.9%。中央区以外（OCR）占27.7%，而核心中央区（CCR）则占了23.4%。

高价公寓在交易中占了很大的比重

新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的资料显示，那森路（Nassim Road）Les Maisons Nassim公寓的一间占地1,121平方米的永久产权公寓单位在上个月以5977万新元的价格售出。这一价格是非有地住宅的最高价。

除此以外，这也是自1995年以来第二高的非有地新住宅价格（不包括批量采购）。最昂贵的公寓是一套1,122平方米的新公寓。该单位于2021年10月售出。这两间单位都同属同一项目。

尽管降温措施到位，高价公寓在交易中仍占了很大比重。新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的数据显示，75.9%（1,302套）的非有地住宅（不包括执行共管公寓）售价至少为150万新元，其中41.6%（713套）在2022年第一季度以至少200万新元的价格售出。而3.1%（53套）的房产以500万新元或以上的价格售出。

相比之前，2021年第一季度仅46.2%（1,567套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。同期，17.9%（608套）的房产售价至少为200万新元，而0.6%（20套）的房产售价为500万新元。以绝对值来看，200万新元以上以及500万新元以上的高价交易量也在逐年增加。

由于近几个月内其他中央区和核心中央区推出了多个项目，因此有更多公寓以更高的价格售出。比起郊区，这两个区域的房子往往来得更高。在供应短缺的推动下，房价在过去几年内也节节攀升。

比如说，郊区的大部分公寓（不包括执行共管公寓）都以较高的价格成交。2022年3月，中央区以外有76.4%（133套）的非有地新住宅以至少150万新元的价格售出。其中31%（54套）的房产以至少200万新元的价格售出。

相比之下，2021年3月，中央区以外只有42.6%（138套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。此外，在过去几年内（2021年4月至2022年3月），售价低于80万新元的公寓占比很低，仅占了中央区以外新非有地住宅总销量（4339套）的0.7%（32套）。

前景展望

美联储时隔三年首次加息以缓解通胀压力。抵押贷款利率上调似乎刺激了更多买家重返市场。一些还在观望的买家也计划在利率攀高以前锁定购房贷款。贷款利率剧增将劝退部分房屋升级卖家。

为对抗通胀，新加坡中央银行将自10月份以来，第三次收紧其货币政策。此举是为了让本地货币对贸易伙伴货币升值。这对房地产市场或许没有太大的影响，因为自12月降温措施实施以来，外国买家的购买量便一直处于低水平。

上个季度，外籍人士（非永久居民）共购置了81间非有地新住宅，占了新非有地住宅总销量（1,716套）的4.7%。这一数据比2021年第四季度的155套或5.3%（总销量为2,907套）的交易量有所下滑。鉴于降温措施仍在实行，外籍人士的置产数量或许将保持低迷。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun@orangetee.com）

坐拥都市花园360度美景的豪华空中楼阁

距离墨尔本市中心（Melbourne’s CBD）仅2公里的东墨尔本，是墨尔本最宜居的城市之一，当地一直都是律师、医生、政治家、商业领袖的热门住处。

走在东墨尔本的惠灵顿大道上，很难不去注意到在道旁显眼的城市花园——菲兹罗花园（Fitzroy Gardens）。

菲兹罗花园享有墨尔本市区5大花园之一的美誉，也是市区占地最大的花园，绿树葱葱、鸟语花香、宁静幽美，是拜访过花园者对它所留下的深刻印象及形容词。

不少游客不远千里到菲兹罗花园，是为了一睹世界著名的库克船长小屋（Captain Cook’s Cottage），库克船长是18世纪英国最伟大的航海探险家，他最为人津津乐道的，莫过于3次远航到南半球，并发现了澳大利亚大陆，因此也被视为是澳大利亚的开国者。

库克船长小屋建于1755年的英格兰约克郡，1934年墨尔本庆祝建市100周年时，澳洲企业家拉塞尔·格林威德爵士在拍卖会上，把库克船长小屋买下来，再以海运方式将之从英国运到澳洲，原样建成后送给墨尔本市民，作为建市百年的礼物。

库克船长小屋原建于1755年的英格兰约克郡，但在1934年被拉塞尔•格林威德爵士在拍卖会上买下，海运到澳洲，作为墨尔本建市百年的礼物。

在菲兹罗花园边的街道上，耸立着一座面对着花园、11层楼高的150克拉伦登楼房，楼房占地约1000平方米，是南半球最大的单层公寓楼房。

150克拉伦登楼房的整层公寓，皆配置了很大的落地窗户，让您在任何一个角落，都能从半空中360度全景般，遍赏整个城市的美景。

若是稍有闲情逸致，早上起床后也可在属于自己的高楼层上，对着菲兹罗花园边喝茶边欣赏美景，感受生活中的小确幸。

菲兹罗花园边上，耸立着11层楼高的150克拉伦登楼房，是南半球最大的单层公寓楼房。

整层公寓配置了很大的落地窗户，让您在任何一个角落，都能从半空中360度全景般，遍赏整个城市的美景。

整个公寓配有4间豪华卧室，每一间都设有独立的套间、浴室、甚至是步入式衣帽间，让入住者享有隐私及方便。

主卧室因景观亮眼及奢华装饰，而成为整个公寓的焦点，从落地窗户能眺望到远处的丹德农山脉，大自然的山河壮阔直接一览无余；此外由大理石堆砌的浴室、24K纯金的路易十六风格的青铜贴花及装饰、莱俪高级水晶片神秘面庞（Masque de Femme）等，让入住者尽享奢华体验。

优质的豪华楼房，除了日常起居外，也兼顾入住者的其他额外需求，该楼房除了配备了面向花园的书房外，也设立了带有冥想室的禅境花园（Zen Garden）、带有羊毛地毯及隔音墙的6人座小型剧院、5个壁炉、遥控自动百叶窗、警报系统及内部对讲机、配有警卫看守的4个泊车位等。

位于市区心脏地带的150克拉伦登楼房，其地理位置优越，只需步行片刻，即可通往各个商业区、体育设施及文艺中心。

其周遭的著名地标包括维多利亚国家美术馆、墨尔本板球场、公主剧院和摄政剧院等，若是想用餐或购物，也可到斯普林街的酒吧和餐厅、科林斯街的高级时装店、或维多利亚女王购物中心满足本身需求。

150克拉伦登楼房的地理位置优越，只需步行片刻，即可通往各个商业区、体育设施及文艺中心。

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探索曼谷最闪亮的一颗星——The Estelle Phrom Phong

说起全球闻名的旅游城市，泰国曼谷绝对是榜上有名。

2021年9月，曼谷在英国旅游网站Holidu的一项调查中，获选为“最适合度假办公城市”名单中第1名；在刚结束的《DestinAsian》杂志举办的“2022年读者选择奖”中，曼谷也被评选为亚太区全球最佳旅游城市。

在全球各国从新冠肺炎疫情中逐渐复苏，旅游业即将振兴的情况下，作为亚洲甚至全球首屈一指的旅游名城，曼谷的前景备受各界看好，不少投资者也在当地寻找商机、争相置产。

距离曼谷市中心不到10公里处的素坤逸路彭蓬区，是当地最繁华的热点地段之一，同时也是广受外籍人士欢迎的居住地点。

走在素坤逸路时，可清楚望见一栋独具特色的大楼耸天而立，它就是曼谷现时炙手可热的豪华公寓——The Estelle Phrom Phong，其名字源自拉丁语，拥有“天上闪亮的星星”之意。

The Estelle Phrom Phong豪华公寓，名字源自拉丁语，拥有“天上闪亮的星星”之意。

坐拥37层楼高的The Estelle Phrom Phong，为了让住户享有最大隐私及奢华体验，维持超低密度的单位规划，整栋公寓只有146个单位，其中74个更配备私人电梯，让住户能在不被打扰的情况下，出入自家大门。

低密度的单位规划，让The Estelle Phrom Phong住户能享有最大隐私及奢华体验。

处于曼谷战略位置的The Estelle Phrom Phong，距离天铁彭蓬站仅200米距离；住户只要步行约2分钟，即可抵达全曼谷最豪华的购物区——EM District，该处的三大购物中心EmQuartier、Emporium、以及EmSphere（即将开业），皆是上流社会人士周末逛街购物的热门去处。

除了购物中心，必要的基础设施如学校，都能在The Estelle Phrom Phong周遭找得到，如曼谷大学、诗那卡林威洛大学等；此外在The Estelle Phrom Phong方圆10公里内，至少有7间医院全天候待命，应付任何紧急情况。

The Estelle Phrom Phong的每个单位客厅，都设计得富丽堂皇，彰显住户的磅礴气派。

享有360度无死角的城市全景瑜伽空间，是The Estelle Phrom Phong的王牌设计之一，住户可在该处欣赏曼谷的繁华景观，尤其是夜景更是格外迷人。

The Estelle Phrom Phong致力于打造舒适的生活空间，也设有日式温泉、冷水浴、桑拿、空中健身房等，让住户享有多重享受且兼顾健康的生活体验。

The Estelle Phrom Phong设有各式各样丰富的设备，住户可到Spa做个水疗护理，放松身心。

为了满足住户的社交需求，公寓设计及服务也照顾了访客的体验，最贴心的莫过于为访客提供2间酒店式专用客房，让访客享有宾至如归的体验。

除了提供24小时的礼宾服务外，公寓也建有125%的固定停车位，其中1层更是豪华超级跑车停车专区，至于近年盛行的电动车所需要的充电站，当然也少不了。

最后，再跟大家透露多一个好消息，The Estelle Phrom Phong也是一栋宠物友好的豪华公寓，这也让宠物爱好者，又多了个入住其中的理由啦！

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新冠肺炎全球抗疫，传统中医防治调理要领 | 居外专栏

新型冠状病毒肺炎席卷全球，截至2022年4月25日，全球累计确诊508,107,916人，累计死亡6,228,243人，国外死亡率1.2%。

(数据来源: https://voice.baidu.com/act/newpneumonia/newpneumonia/?from=osari_pc_3#tab4 )

上海是中国的上海, 上海是世界的上海: 上海对于中国乃至世界经济居非常重要的地位。上海市正依据《新冠肺炎诊疗方案（试行第九版）》，按照一人一方案原则，增配救治力量，开展多学科专家会诊，针对重型患者伴随严重基础性疾病的特点。

在积极治疗新冠肺炎的同时，加强对基础疾病的治疗，积极防治并发症，预防继发感染，及时进行器官功能支持，中西医结合，协同施治，辨证论治，密切关注病情情况，全力救治每一位患者。

上海三月至今，已超过30万人新冠肺炎无症状感染呈现阳性，笔者在上海全市疫情封控当下，本次写作按专栏主题，尽点心力，特地向两位（梁医师、冯老师，他俩互相不认识）传统中医传承人交流、学习。

笔者透过本篇专栏为读者您及您的亲友分享，同时宏扬传统中医文化，造福人类，祈愿全球新冠抗疫早日胜利。

世卫组织专家认可中医药治疗新冠肺炎疗效

世界卫生组织于2022年3月31日在其官网发布有关中医药治疗新冠肺炎专家评估会的报告。来自世卫组织6个区域的21名国际专家参加了评估会，会议报告指出：中药能有效治疗新冠肺炎，降低轻型、普通型病例转为重症，缩短病毒清除时间，改善轻型和普通型患者的临床预后。

评估会上，中国国家中医药管理局局长于文明表示：中国愿意协助世卫组织成员国加强传统中医在其卫生系统中促进民众健康方面发挥作用。

世卫组织专家评估会上评估的三份报告分别是：

《中医药在中国抗击新冠肺炎中的临床应用》（《Clinical use of traditional Chinese medicine in fighting against COVID-19 in China》）；《中医药防治新冠肺炎的科学研究》（《Scientific research on prevention and treatment of COVID-19 with traditional Chinese medicine》）；《用于随机对照试验选择的方法》（《Methodology applied in selection of the randomized controlled trials》）。

笔者看到世卫组织关于中医药治疗新冠肺炎的报告后，首先向梁思岐先生（中西医双专业临床医师）请教摘记如下：每一首方剂的组成，必须根据病情，在辨证立法的基础上选择合适的药物，但在配伍组成方面，还需要遵循严格的原则。方剂组成的原则如下：【君药（治疗主病的药物）+臣药（辅助君药）+佐药（加强或减缓）+使药（引经药/调和药）】。

排湿寒调动自愈力，通经络、排毒素提升免疫力

台北台大医院复健部兼任主治医师林昀毅指出，染新冠肺炎患者们，统计病后6个月有68%至少有一种后遗症：52%疲劳或肌肉无力，26%呼吸困难、23%焦虑抑郁症、睡眠障碍、记忆力变差、注意力不集中、计算错误、容易喘……等诸多症状，影响身心健康及生活品质。

笔者：梁医师您是中西医双专业医师，请问为何染新冠肺炎患者们后遗症这么多呢?

梁思岐医师：上述这些后遗症因素更多的来源于西医激素、免疫抑制剂的治疗所致。

西医传入中国近 200 年来，已成为目前的主流。可以看到，西医在药品研发、精确诊断、手术等方面确有长处，对疾病的认识接近可视化，也更容易被患者理解。

“中学为体，西学为用”，立足于此，可将彼此的长处相结合。因为“体”需要的是高度，为东方传统中医所长；“用”需要的是精确，为西方西医科技所长。

梁思岐医师从事中西医临床30余年，以医参道，传承华夏古中医文化，重视医案分析，倡导理论实践结合，认为心是产生疾病的根源，提出养生先养心，养心先持戒。

此外，笔者也向冯康子老师提问有关新冠病毒全球抗疫，提升自愈力和免疫力的经络调理的要领。

冯康子老师指出，《黄帝内经》依序排湿寒、通经络、除毒素，百病消。此乃老祖宗的健康养生秘诀。排湿寒、经络通，全身得轻松。做唤醒（排湿寒）、窍门开（穴位打开），健康自然来！

冯康子老师出生于中医世家，从事经络疗法养生行业三十年，长期致力于《黄帝内经》、《易经》、《道德经》等古籍的研究，弘扬中国传统中医文化。

风险提示：（1）本文仅代表笔者观点，不作为医疗治病依据，身体有疾病，请先到医院就医诊断。（2）让数据指标的变化告知：体检数据是检验调理效果的唯一标准。

日元持续走弱，是利是弊？| 居外专栏

日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注，日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。

此次日元的大幅贬值，不仅让不少投资者措手不及，也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落？疲软的日元究竟对经济，是利是弊？

日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。疲软的日元究竟对经济，是利是弊？

美债和日美利率，是决定日美汇率方向的重要原因

首先，美联储和日本央行对于利率政策的不同走向，是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下，美国正式进入加息週期。

但相对于美国，日本的消费者物价指数虽也连月上升，但上涨幅度明显偏低，日本央行仍维持著宽鬆政策；两大央行的利率政策分歧，促使美元兑日元表现强势，而日元出现了被抛售的情况。

受美联储升息加速，以及今年内高达6次加息的预期影响，美国10年期债券收益率走高至2.5%左右，这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率；而二国的短期收益率差异更为显著，相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平，美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异，显然持有美元的回报率将远远超越日元。

弱势日元或推高通胀，好处有限

日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者，他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁，因此，自他2013年执掌日本央行以来，一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。

不少分析师认为，鉴于当前大量的日本企业已将生产基地转移至海外，虽日元贬值仍可惠及国内企业，但带来的整体好处，相比于之前，已大打折扣。

现时，能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战，日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出，日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。

虽然，日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担，但日元贬值还是会很大概率地推升通胀，届时，日本央行将面对更大的抉择压力。

风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地産市场等情况和分析，幷非以发行的産品爲参考，只旨在提供信息给投资者以瞭解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作爲任何特定投资産品，策略，计划的建议或推荐。

资深金融专家陈柏轩
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英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？

文章概览

申请英国按揭途径
英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭
合资格申请按揭人士
按揭利率及成数
申请英国按揭基本文件
买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？

1. 申请英国按揭途径

申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。

i. 英国当地银行

英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 – GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。

银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 – 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。

ii. 按揭经纪（Broker）

你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。

英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 – GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。

iii. 贷款金融机构

PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。

服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。

2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭

英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。

近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。

3. 合资格申请按揭人士

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。

英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。

英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭，但基于英国银行风险管理问题，审批会较严。

基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。

如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。

4. 按揭利率及成数

英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。

i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage）

利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。

ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage）

由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 – 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 – GBP £250,000不等。

iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage）

借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。

自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 – 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% – 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。

5. 申请英国按揭基本文件

申请者需要准备以下文件给金融机构审批：

6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？

对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。

如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。

PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。

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