Author: zhongzhong

澳新銀行嚴審房貸 此舉針對中國買家

據《澳洲金融評論報》報導稱，澳新銀行（ANZ）對一些欲投資澳洲房產的海外買家關上了大門。最新規定，澳新銀行嚴審房貸。

4個月前，該銀行宣佈審評海外買家，如今也宣佈從下個月起，在評估部分貸款人的生活開支時會採取更嚴格的態度，這意味著部分客戶的貸款可能會少數萬元。此舉旨在防止詐騙和洗黑錢。

在申請貸款時需準備未翻譯的原文件，並嚴格審查護照，如一些外國申請者需提供所有蓋章的資料

點擊查看澳洲更多精品房源

這些措施包括，在申請貸款時需準備未翻譯的原文件，並嚴格審查護照，如一些外國申請者需提供所有蓋章的資料。

開發商擔憂，隨著銀行對投資者限貸、中國政府控制資金外流及州規劃政策的混亂（尤其在墨爾本），或會使投資下降。

房貸經紀稱，這些舉措旨在針對中國買家，後者在澳洲房市花了數十億澳元，尤其是悉尼和墨爾本。

今天開始，該銀行將不再接收僅有海外收入的貸款申請。

對於那些貸款與資產價值比率（LVR）超過50%的借錢人，其資金數額和來源也將面臨檢查。

而現有貸款的再融資（借款人或想為貸款得到更好的條款和條件）也將有更嚴格管制。

JP Morgan的數據顯示，在過去12個月裡，借款人計劃再融資數增加了逾3倍。

此外，外國薪資申請貸款者需經過6項嚴格的文件測試，包括提供全面的就業合同、納稅申報單、現有簽證文件和原文件、未翻譯的文件。

自雇的申請者需證明企業已運作超過兩年及企業所有權架構的詳細信息。

而那些貸款低於房產價值50%的申請者也需提供額外的文件。

在海外工作的澳人將不受這些貸款政策的影響，但需提供額外的文件。

該銀行最近還增加了臨時簽證持有者不得使用的產品。

仍然可使用的產品包括固定和標準可變房貸和住房投資貸款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

該銀行也對經紀商稱，「若貸款要求有競爭力的理由」，或可自由裁量定價。

貸款受影響

澳新銀行向房貸經紀人發通知稱，它在審核房貸申請時會改變計算生活開支的方式。

該銀行眼中的「最低」生活支出將取決於貸款人的收入，他們要贍養幾個人，以及申請的是聯名還是個人貸款。

4月4日起生效的變動將減少部分客戶能借到的錢。

房貸經紀人本月收到的資料裡含有常見的情形。例如，若雙孩夫婦打算購買50萬元的投資型房產，那由於銀行加強了對這類夫婦最低生活開支的評估，他們的最高貸款額度可能降低超過5萬元。

去年房貸領域普遍出現「借錢能力」的類似下降，因為各銀行不得不收緊信貸標準來應對監管部門的擔憂。

與此同時，澳新銀行會更嚴格地評估加班費、獎金和佣金等收入。它還打算縮小利率「緩衝區」——用于衡量貸款人在利率上漲時如何應對的手段。

其發言人說：「我們經常審查自己的信貸政策，以確保在競爭性、經濟性和監管性的環境中貸款依舊審慎，與風險胃納保持一致。對我們的客戶而言，這些變動旨在確保我們繼續以審慎的方式從他們個人情況的角度評估任何信貸申請。」

相關調整是銀行採取更嚴厲措施來評估信貸客戶的最新舉動。

去年澳洲證券與投資委員會（Australian Securities and Investments Commission）聲稱許多銀行在測試客戶是否負擔得起貸款時不夠嚴格。

主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）當時表示，部分銀行一直採用「完全不恰當的」生活成本指數。

他在去年7月說：「如果申請人住在悉尼帕丁頓（Paddington）這樣的地方，把貧困線作為他們的生活成本很可能是不恰當的。」

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲新快網）

2016英國新財年政策 涵蓋房產與稅收

英國財政大臣奧斯本於16日公佈2016新財年預算案，將於 4 月 1 日起的新財政年度推行。英國房產機構湧正投資整理解析，涵蓋未來一年英國房產、稅收、城市建設等各方面政策。下面來看看具體有哪方面的政策：

國房產機構湧正投資整理解析，涵蓋未來一年英國房產、稅收、城市建設等

各方面政策

點擊查看英國更多精品房源

1. 經濟適用房

龐大住宅計劃：40萬套經濟適用房建設繼續推進。Starter Homes計劃：政府撥款23億英鎊在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者提供低於市場價格20%的購房優惠。

2. 個人儲蓄

年輕的上班族不必將個人儲蓄（ISA）選定為是用於住房還是退休養老，取而代之的是新的終生個人儲蓄賬戶（Lifetime ISA），該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。如何獲得補貼：儲戶每年每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。

受惠人群： 18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果採取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。

注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Helpto Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

3. 稅收

個人所得稅：起征點將從今年4月的11000英鎊調整到明年4月起的11500英鎊，而40%較高稅率的起征點也由2016年4月起的42385英鎊提升至2017年4月的45000英鎊。待到2020年起征點或將調整至12500英鎊。

2016英國新財年政策完整版解析, 涵蓋房產稅收交通建設等方面

印花稅：商業地產交易印花稅減免調整，即低於15萬英鎊的商業地產交易的印花稅減免為0；15萬－25萬之間的部分按照2%徵稅；超過25萬英鎊的部分按照5%徵稅。資本利得稅：將從28%稅率大幅削減至20%，從18%下降到10%，針對房產方面的資本利得稅仍將維持不變。即40%個人所得稅納稅人出售房產的資本利得稅仍然按照28%繳稅。20%個人所得稅納稅人仍按18%的資本利得稅繳納。自住房產出售獲利仍豁免資本利得稅。

軟飲糖分稅：今後小夥伴們喝可樂恐怕要多掏錢啦，奧斯本宣佈自2018年起每罐高糖分飲料要在原價基礎上加收5-25便士（5p-25p），即為軟飲糖分稅（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。該項稅收主要用於支持醫療和教育。

菸酒類稅費：凍結啤酒（beer），蘋果酒（cider），和蘇格蘭威士忌稅（Scotchwhisky），其它品類酒精飲料稅按照通脹率上調；煙草稅按照通脹率額外的2%上調。

4. 交通

HS3：曼徹斯特－利茲城際高鐵（HS3）計劃公佈，屆時從曼徹斯特（Manchester）到利茲（Leeds）僅需30分鐘。此高鐵的終極目標是打通英格蘭西海岸城市利物浦（Liverpool）到東岸城市紐卡斯爾（Newcastle）的道路交通。

高速路：撥款2.3億英鎊用於升級 M62，M60，A69，和A66道路，重點發展英格蘭北部城市道路建設。

Crossrail 2：為倫敦第二城際鐵路（Crossrail 2）開綠燈，財政支持會更多。詳情及周邊房產熱點區域分析請見本日第二篇文章。

5. 教育

英格蘭所有學校將在2020年轉型為獨立學院制（Academies）。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據鉅亨網）

澳大利亞移民部呼籲簽證程序需要大改革

據澳洲論壇報導，隨著全球移民人口的流動和跨境訪問潮的興起，澳洲作為「前沿陣地」致力於打造新的、更高效的簽證審批程序，這樣移民會更加的方便。

移民和邊境保護部門（DIBP）的秘書長佩佐羅（Michael Pezzullo）表示，相關政府部門需要及時發展新的操作模式，同時這些模式應該集最好的政策研究和思考於一身。

隨著全球移民人口的流動和跨境訪問潮的興起，澳洲作為「前沿陣地」致力於打造新的、更高效的簽證審批程序

點擊查看澳洲更多精品房源

佩佐羅在全球移民研討會上指出，DIBP將需要像大規模、高容量的企業那樣運作，處理海量數據、迅速處理各項事務並且使用先進的科技以及使用科技來發現和應對風險。

他解釋道，移民對於澳洲勞動力市場的靈活性有著毋庸置疑的貢獻，他們滿足社會日益增長的、對技術的需求，提高生產效率並且緩解人口老齡化問題。

他同時還表示，澳洲需要一個永久移民方案，這對於國家長期的經濟繁榮和人口健康而言，是至關重要的。「在2014年至2015年，我們簽發了超過 70萬份暫居簽證，主要是針對學生、打工度假者，再加上有特定的簽證允許新西蘭居民來澳工作等。將其與同年18.9萬永居簽證發放數據對比，不難看出兩者 的比例懸殊。在將來，我們將致力於研究如何善用全球流動勞動力。」

佩佐羅告訴參加研討會的觀眾，改革是非常必要的，如果沒有改革，DIBP將不能應對不斷增長的簽證申請。「我們可以從一到兩個零售商身上學到寶貴的 經驗，他們通過數字通道、有針對性的產品信息、安全交易和便捷服務等方式，長期使用海量數據和先進的分析方法來不斷提高其客戶體驗。」

「澳洲是一個文化多元的國家，有著不帶有任何種族、宗教歧視色彩的移民政策。同樣，我們期待那些來澳定居、短暫訪問、工作或者學習的人們也可以融入到我們的社會中來，認同澳洲社會的價值觀、遵守我們的法律法規並且展現對其他人的相互尊重。」

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據澳洲新快網）

任大砲：美國800萬套房子中700萬套是二手房

自去年樓市進入「互聯網元年」以來，房地產市場生態鏈上的每一環節幾乎都與互聯網緊密掛鉤，包括項目開發、營銷銷售、物業服務各個方面，均納入「眾籌」「花樣營銷」「智能化」等多類互聯網元素，大房企開啟轉型模式，小房企紛紛緊跟。

對此，任志強現場炮轟「真正做房地產的我沒有看見轉型了」。

他舉萬科為例，轉型的收益加起來才100億，可是今年銷售額卻超過2500億，轉型成果何談。當有評論表示「致力於轉型的房企50%收益都要來自於非地產行業」，任志強回應稱非地產行業本來就和地產沒有關係。

「很多人講半天互聯網+，卻沒搞清楚到底是互聯網加房地產商，還是房地產加互聯網的本質問題，」他炮轟道，「互聯網的東西都是虛擬的東西，一定 要嫁接在實體的東西上，然後才能把人與人互聯互通，所有的都有基礎，都要有根，根就在房地產。不管互聯網能夠幫助解決多少問題，但是互聯網蓋不出房子來， 房子還要靠建築工人去建起來。」

互聯網之熱帶來兩個房地產現象：一是眾籌，二是虛擬看房。面對興起一兩年卻已蔓延至各個角落的眾籌熱，任志強對目前國內還未出台相應法律，以至於業內經常出現詐騙案表示擔憂。

而虛擬看房，他表示早在七年前美國就已經有了，由於美國除了新建房可用期房交易，預售和其他的房子都必須是裝修好的，800萬套房子中可能有700多萬套是美國二手房，新房比例非常小。

他表示虛擬看房對市場的影響微乎其微，「真正用這種技術產生交易的不到20%。最能產生交易的是什麼?還是價格。」

此外，談到當前90、95後崛起、租房成為一大趨勢，形成對新房市場的擠壓，任志強表示，所有的租房房源從哪兒來是一個問題。「德國是所有發達國家裡面住房私有化率較低的，大約佔到46%左右。

換句話說，50%以上人是租房子的。但是房子從哪兒來呢?德國最重要的是租房合作社，其中17%是政府提供的房源，類似於像保障性住房;還有一 大部分是機構提供的房源，比房地產公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是個人提供的。」他用德國的例子來說明，不存在憑空的租房房源，租房仍需要 買賣房市場這個上游。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據東方網）

關於英國房產和購買出租房想說的一些話

2015年在美國12個活躍大都市區，倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上，倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者（包括個人和實體）的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰，從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為，在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示，剔除翻修和交易費用，每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元，創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場，每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費，倒賣二手房的投資回報率為45.8%，2014年的這一數據為44.2%，2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%，此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

  • 內華達州 8.8%
  • 佛羅里達州 8.0%
  • 阿拉巴馬州 7.4%
  • 亞利桑那州 7.1%
  • 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高，但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套，是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣，即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為，這表示房地產市場的信心正在回升。他說，倒手房產的小資金增多，有可能意味著市場投機過度，但2015年不屬於這種情 況，「2015年倒手的房屋，平均買入價比預估市值低26%，重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說：「倒賣房產的人數增加，一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹，讓買家更難負擔得起，加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示，儘管預計美聯儲可能繼續加息，美國房價今年可能依然上升5%，與去年漲幅相同。今年1月，美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示，2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%，2018年預計將上漲3.5%。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據界面網）

英國平均房價突破30萬英鎊 七成民眾買房難

《中國香港01》報導，英國樓價首次升破30萬鎊，更多人買樓投資。民意調查發現，74%人認為比上一代更難買樓，這給許多人帶來很大的壓力，尤其是年青人。年青人更要頻密搬家，一直未能安頓下來。

住宅網站Rightmove指出，英格蘭與威爾斯的住宅售價升破30萬鎊（336萬港元），按年升7.6%，10年累積升幅達5成。

英格蘭與威爾斯的住宅售價升破30萬鎊（336萬港元），按年升7.6%，10年累積升幅達5成

點擊查看英國更多精品房源

當地物業公司負責人Kevin Shaw指出，今年樓價升勢明顯，特別多人趕在印花稅加3個百分點前買樓，用於投資或增置第2個住宅物業。英國4月1日加物業稅，多人趕在此前投資或放售，令倫敦樓價較上月升11%。

關注組織Shelter訪問2000人，50歲以下受訪者中，74%人認為比上一代難以買樓，25至34歲的年青人更要經常搬家，比起長者頻密一倍。Shelter認為英國住屋問題已響起警號，很多人可能會一生都不能安頓下來。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據鉅亨網）

達1149個單位 新加坡房價下滑促使私宅銷量去年回升

受房價下滑推動，有地私宅的銷量去年回升至2013年的水平。儘管如此，分析師認為，較低價格不會使需求顯著增加，今年的需求大致上會和去年持平。那新加坡房產多少錢？

根據市區重建局的數據，有地私宅的價格去年下滑了4.4％，銷量則在同一時期增加了將近兩成。

市建局房地產資訊系統（REALIS）的數據顯示，去年共有1149個有地私宅單位售出，比前年的962個單位多。

2013年，售出的有地私宅單位共計1389個。

過去10年來，有地私宅的銷量從來沒有少過2000個單位，直到2013年政府實施總償債率（TDSR）限制房貸後，銷量才首次跌破這個界線，更在前年跌至少過1000個單位，唯有在去年才稍有起色。

有些發展商在市場稍有起色之際，準備順勢推出幾個項目。例如，加冷發展（Kallang Development）準備在5月開始，陸續推出排屋項目水鄉（The Springside）第11至第13階段的114單位，價格從270萬元起跳。該項目位於三巴旺一帶，發展商說，前10個階段的單位已經售罄。

凱德集團（CapitaLand）早前發佈業績時說，有地私宅項目Victoria Park Villas預計可在上半年推出。該項目位於加冕路，共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

萬國公司（Bukit Sembawang）也考慮在下半年推出位於宏茂橋的有地私宅項目豪景山（Luxus Hills）第八階段的30至40個單位。

該項目發展商說，目前正在售賣的第七階段單位，已售出超過六成。這個階段包括28間排屋與四棟半獨立式洋房，價格從282萬元起跳。

根據統計，去年有地私宅買家普遍購買的房子多數介於300萬元至400萬元。

購買第10區（阿摩、武吉知馬、荷蘭路、東陵）豪宅的買家，則願意付500萬元以上的價錢。數據顯示，以私宅地址註冊的買家所買的101個第10區單位中，有76個單位的價格在500萬元以上。

買家仍相當謹慎

需求不會顯著增加

智信研究與諮詢總監王伽勝受訪時說：「合理的價格水平已經出現，但我認為這不會顯著增加需求。買家仍然相當謹慎，而且市面上有很多選擇。」

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說，房貸限制仍然是抑制市場的主要因素。此外，他注意到，一些銀行的估價師的態度越來越保守，對有地私宅的估價有所調低，以致可借貸的款項隨之降低。

他說：「這意味著銀行不喜歡這種風險，願意借的錢不多。房地產市場是靠銀行貸款來運作，銀行的這種想法會影響市場的估價。」

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據聯合早報）

美國2月二手房銷量大跌7.1% 創三個月新低

新浪美股訊 北京時間21日晚路透社稱，全美房地產經紀商協會(NAR)週一發佈的數據顯示，美國2月二手房銷量環比下降7.1%，年化總數降至508萬套，創三個月新低，遠遜於市場預期。這可能是看似穩健的美國房地產市場出現麻煩的一個警告信號。

全美範圍內，二手房銷量普遍大幅下跌，其中東北部地區銷量銳減17.1%。

報告顯示，2月美國二手房售價中值同比上漲4.4%，至21.08萬美元。雖然勞動力市場的收緊開始推動工資加快增長，從而對房價起到支撐，但可售住房的相對缺乏仍然是個挑戰。

報告顯示，2月美國二手房庫存環比增長3.3%，至188萬套，按2月份的銷售速度計算，需要4.4個月的時間才能售完。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據新浪財經）

美國二手房倒賣火爆 金融危機前的房地產熱又回來了

2015年在美國12個活躍大都市區，倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上，倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者（包括個人和實體）的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰，從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為，在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示，剔除翻修和交易費用，每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元，創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場，每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費，倒賣二手房的投資回報率為45.8%，2014年的這一數據為44.2%，2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%，此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

  • 內華達州 8.8%
  • 佛羅里達州 8.0%
  • 阿拉巴馬州 7.4%
  • 亞利桑那州 7.1%
  • 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高，但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套，是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣，即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為，這表示房地產市場的信心正在回升。他說，倒手房產的小資金增多，有可能意味著市場投機過度，但2015年不屬於這種情 況，「2015年倒手的房屋，平均買入價比預估市值低26%，重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說：「倒賣房產的人數增加，一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹，讓買家更難負擔得起，加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示，儘管預計美聯儲可能繼續加息，美國房價今年可能依然上升5%，與去年漲幅相同。今年1月，美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示，2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%，2018年預計將上漲3.5%。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據界面網）

美國前駐華大使駱家輝:赴美投資二線樓市也有機會

駱家輝表示，作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國宏觀經濟及投資環境展現出較為明顯的投資優勢，像聖地亞哥一類的二線城市的美國二手房，房地產市場也有很多投資良機。

2016年伊始，就傳來海爾集團宣佈54億美元收購美國通用電氣（GE）家電部門，以及大連萬達集團擬以35億美元收購美國電影製作公司傳奇娛樂的消息。有數據顯示，2015年底我國累計對美國直接投資總量已達617億美元，以每年增加150億至200億美元的增速推算，到2025年，這一數字將達2500億美元，佔我國對外投資總存量的10%以上。

作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國的宏觀經濟狀況及投資環境變化也是中國投資者關注的焦點。日前，美國前駐華大使、前商務部部長駱家輝在由PBISS攜手外聯出國顧問集團主辦的投資美國高峰論壇現場，就美國未來宏觀經濟走勢、EB-5投資移民政策改革、赴美投資環境等問題接受了本刊記者採訪。

環境優勢持續吸引境外投資

《理財週刊》：2015年美國GDP的整體增速為2.4%，較2014年基本持平。您認為2016年美國宏觀經濟增速是否會有提升？

駱家輝: 過去7年，從2008年經濟衰退危機以來，在奧巴馬政府任期內，就業增長非常穩定，每個月都在持續增長，在過去七八年時間裡，就業的新增數量多於失業的數量，並且現在美國失業率是處於非常低的水平。與此同時，全球經濟還是比較疲軟的，但是美國經濟勢頭還是非常強勁，不僅能夠從中自己獲益，也相當於托住了全球市場。

《理財週刊》：除了較為穩定的宏觀經濟增長環境，作為頗受境外投資者的青睞的投資地，美國在吸引境外投資方面具有哪些優勢？

駱家輝：除了穩定的宏觀經濟增長環境，美國也為外國投資者提供了良好的投資環境。

第一，美國的勞動力。美國擁有具有生產力和適應力的勞動力。

第二，接觸第三方市場。美國擁有先進和廣泛的自由貿易協定，從美國大陸的南北方到中東和亞洲。在美生產的外國公司可以利用這種貿易協定向免通關和免關稅的市場出口商品。

第三，教育。美國擁有完善的大學和學院體系，經濟方面大量研究和開發，來源於這些大學和學院，國家鼓勵公司和這些項目研究員研究中先形成合作關係。

第四，經濟。由於頁岩氣的快速發展，美國現在天然氣的價格是亞洲國家價格的四分之一。

第五，知識產權。美國保護知識產權方面是領導者，包括專利、商標和版權，中國公司的創新將得到維護。

第六，美國監管體系。美國嚴謹的監管環境恐嚇到外國投資者，但是美國的監管環境也意味著清晰公平平等，為大家提供一個公平的平台。

赴美投資並無「禁區」

《理財週刊》：美國EB-5投資移民政策預計會在今年進行改革，有傳言稱移民門檻將會提升，這是否意味著美國將對中國收緊投資移民渠道？

駱家輝：美國是歡迎來自中國和其他地區的投資的。美國政府之所以在今年對EB—5投資移民政策進行審查，或者說在進行一些激烈的討論，是因為這 一政策已經施行了很多年，涉及到很多變化，包括通脹要素等。這部分的變化並非針對中國投資者，更多是制定者希望能夠確保這個政策的執行力，而且和設計它的 初衷向背。如以最低投資門檻50萬美元為例，有些企業或者鑽了50萬美元最低限額的空子，利用了最低50萬美元的門檻，人為劃定了一條地理的區域或地理界 限，想方設法讓項目看起來是投資於高失業率、低密度人口的經濟不發達地區，但是實際卻可能流入發達地區，因此實質上並沒有幫助到真正需要資助的地區。另外 一方面，很多EB—5的項目都流向一些大城市，美國國會也有一些議員來自農村，他們也會提出這些項目並不應該流入像紐約等經濟發達地區，要求要仔細審慎項 目的實際流入地，或是要求提高投資門檻，將最低50萬美元的門檻提高至80萬美元。

《理財週刊》：據您瞭解，目前中國投資者參與的美國跨境投資主要集中在哪些領域？ CFUS對中國資本在美國科技類型企業投資有一定的審查是比較嚴格的，比如紫光股份(000938,股吧)就曾因此放棄了對美國西部數據的投資，投資者是否應注意迴避這些領域？

駱家輝：中國在美國的投資幾乎是涉及了方方面面，我們可以說在美國幾乎沒有一個所謂的「禁區」是針對中國企業的。來自中國的投資也是數不勝數，光萬達一家集團就收購了美國一家知名連鎖電影集團，包括收購好萊塢傳奇工作室。此外，中國在美國也進入了一些豬肉行業，包括以萬向集團代表的汽車業，以及其他能源業的投入，中國企業也涉足美國的煉鋼行業，當然也包括商業地產行業。

美國確實會對一些交易進行一些審查，尤其是審查會不會涉及到國家安全。在大約過去3年的一段時間裡，在美國發生4000多起涉及國外企業的並 購，其中被美國政府審查的比例大概僅為7%，僅涉及到2家中國企業，被審查的交易裡面92%是無條件，沒有進行任何修訂修改得到了批准。具體到高精尖的行 業，中國也有像聯想收購IBM旗下業務成功的例子。中國投資者在進行這方面投資的時候，如果收購受阻，可能是因為該標的涉及到美國的軍事、軍工業，或是像 半導體這樣的高科技企業，由於這些企業屬於高機密行業，因此不適宜成為收購的一部分。

美國二線樓市或現投資良機

《理財週刊》：受到國內房價上漲的影響，中國投資者的購房熱情也正在推動全世界的資產增值。據《福布斯》此前報導，美國紐約已經成為中國買家購置海外地產的首選。今年來已有很多投資者湧入美國房地產市場，您如何看待美國房地產的機會以及未來的投資發展趨勢？

駱家輝：美國房地產確實有一股由中國投資者所引發投資熱潮。有很多人認為，中國的投資者所支付的是比較高溢價的投資。但在我看來並不完全是這 樣，實際上有很多中國投資者是希望能夠長期持有這些房產，或是從長遠投資的角度，希望在一定時間內能夠收回他們的投資。我想，現在美國整個地產業，無論是 商業高樓，包括工業用房、倉儲地產的資產，還是有不少投資機會。

另一方面，我認為中國的房地產投資者目前更多地是將眼光放在像紐約、舊金山、芝加哥這樣的美國一線城市，但實際上，類似聖地亞哥這樣的二線城市也有很多很好的機會。

《理財週刊》：在參與美國房地產投資、高精尖投資等境外投資項目前，中國投資者應該做好哪些準備？

駱家輝：美國的50個州都是不同的，每個州有不同的稅收體系、監管體系、甚至投資金融體系。許多境外投資者成功的關鍵就是很好地利用了投資專 家、律師事務所、會計公司以及公關公司等諮詢服務機構。如涉及到高精尖行業資產的收購，美國也有非常好的諮詢顧問團隊，這些專業機構可以很好地幫助境外投 資者克服困難，更多地瞭解市場，投資者可以借助這些專家和專業知識做好準備，提高成功的機會。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據和訊網）