Author: ZoeChan
英國欲對海外買家加征房產印花稅 莫慌！只是“灑灑水”
對於瞄准英國房地產市場的投資者來說，可能又有一條壞消息將出爐。英國首相鮑裡斯曾在12月的大選前許諾，執政後將對海外買家額外征收3%的印花稅，而隨著保守黨的成功當選，針對海外買家印花稅的上調基本成了定局。
根據英國媒體《每日電訊報》報道，英國新任財政大臣裡希·蘇納克很可能將在今年3月11日發布的財政預算案上出台向海外投資者征收額外購房印花稅的新政。
受此影響，近期英國房地產市場上很多投資者趕著在3月11日之前交換合同，以規避印花稅的上漲。根據LonRes最新發布的數據，在過去的一個季度裡，英國倫敦總價在500萬英鎊以上的豪宅交易量比去年同期飆升了78%。
事實上，早在2019年年初，英國政府稅務海關總署就曾公布過一次海外買家征稅草案細則，計劃在原有的基礎上，對在英國購置房產的外國買家增收1%的印花稅。
根據當時的草案判定，海外買家的標准為購房前的1年時間內，在英國境內不足183天的外籍人士(非英國籍)。但值得一提的是，“海外買家”的身份不是不可變動的。根據文件條款，在買房後一年內，買家在英國境內的時間不少於183天，便可以在政府審核通過後，獲得退還的額外1%印花稅。
在財政預算案正式出台之前，無法准確判斷此次印花稅的具體標准，很難確定上漲幅度到底是1%還是3%，也有可能在兩者之間。
不過，從事英國房產咨詢多年的英國房產專家趙然認為，不管此項印花稅是1%還是3%，影響都不大。“1-3%的稅務浮動，要和期房投資階段海外買家面對的利率浮動、房價上漲等因素結合起來看，從大面來講，這個稅務浮動對整個投資成本的影響是很有限的。”
在她長時間的從業過程之中，前前後後經歷過包括前任首相特雷莎·梅上台、2016年英國房產二套房新印花稅政策出台以及多年的脫歐變局等起起伏伏，但倫敦市場的價格其實沒有特別大的變化。趙然相信，“這個政策的影響是比較有限的。”
相比3%的印花稅而言，英國房產市場長期以來的穩定性及稀缺的各項資源才是吸引海外買家最重要的因素。萊坊此前一份報告指出，購買倫敦地產的海外買家之中，65%是出於投資及租金回報考量，33%是因為子女及其教育等問題購買，僅有2%的買家是考慮到自住需求。
伴隨著去年年底鮑裡斯成功贏下大選，英國脫歐的政治不確定性一掃而空，在預期和信心逐漸逆轉的情況下，被壓抑的投資需求集中釋放，大量買家紛紛下場。
英國大型房地產網站Rightmove公布的數據顯示，在大選過後的一個月裡，該網站接受到的買房問詢數量較去年增長了15%，而房產銷售量也同比增加了7.4%，2020年1月份的房產平均出價同比增長2.3%，為過去1年來的新高。
而且，長期來看，英國房地產市場供不應求的情勢也很難在短期內被改變。萊坊大中華研究及咨詢部主管紀言訊2月19日接受時代財經采訪時表示，“根據萊坊內部數據預測，我們認為，英國未來五年內，平均樓價升幅將達到15%左右。”
英國房產周刊主編範慧勇也認為，長期來看，英國房產對於投資者的吸引力不會有所褪色，英國房地產市場的各種既有優勢，比如世界頂尖的透明度，以及最關鍵的供需不足局面，不會因為加稅而有所改變。“不管從安全性、保值和租金收益的角度來看，英國房產的表現都十分優異。”
基於相似的判斷，近年來不少中資房企紛紛擴張海外業務，不少企業也選擇進入英國市場開發項目，碧桂園、萬科、保利、綠地、中渝置地、富力、鑫苑置業等房企均已開始涉及在倫敦的住宅開發。如富力在倫敦已有皇後廣場、九榆樹廣場、沃克斯豪廣場、九榆樹一號等四個項目，中渝置地更是在大選前後頻頻買入英國資產。
這些更多是瞄准中國內地購房者的項目，是否會受到海外買家印花稅的不利影響？趙然認為，對於期房市場而言，開發商能夠輕易給出3%的折扣讓利，降低海外買家的心理負擔。“整個項目是很多年的一個長期規劃，牽扯到數億的資金投入，像這種短期的稅務調整對他們的長期規劃不會有什麼大影響。”
與此同時，紀言訊指出，實際上中資開發商在英國房地產市場影響力有限，而近年來越來越多的中國內地購房者在海外置業的時也不再專注於中資開發商，有更多的能力深入了解當地市場，選擇更具實力的本地開發商，“與其說要警惕海外買家印花稅帶來的不良影響，不如說內房企更應該注意提升自身在當地市場的競爭力”。
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來源：時代財經
責編：Zoe Chan
西班牙毫不費力就成為了黃金簽證強國，怎麼做到的？
今年的9月是西班牙“黃金簽證法”生效7周年的紀念日。
西班牙政府還沒有公布2019年全年的數據，但是僅僅去年上半年西班牙就批准了848宗投資居留申請案，成為了同期歐洲第二火歡迎投資移民項目，僅次於希腊項目，後者買房投資選項的價格還要低得多。
這一成功很可能使投資移民在西班牙成了一個優先政策以及公眾討論的一個話題。但是事實並非如此。盡管在葡萄牙，希腊，或者馬耳他，隨便一個美發師或者出租車司機對該國的投資移民項目多少有點了解，但是普通西班牙人對該國黃金簽證立法的條件和福利知之甚少，更別提類似項目的全球市場情況了。
在這個市場中，我們的伊比利亞半島兄弟葡萄牙在2012年批准了關於投資居留的立法，走出了一條路子，接著西班牙，希腊，馬耳他紛紛效仿。
葡萄牙黃金簽證得到了政府和更廣泛的社會的支持。政客們對行業的建議非常在意，對投資者的喜好非常關注，他們知道這個項目存在於全球市場的框架下，這意味著它不能不顧對需求的影響就對項目作出單方面的改變。其結果就是亞洲人和巴西人競相投資該國的主要城市，裡斯本和波爾圖。
但是，在經濟規模和人口分別是葡萄牙5倍和6倍的西班牙，投資移民卻沒有那麼熱鬧。
和他們在聖基茨和尼維斯或者塞浦路斯同行不同的是，西班牙的移民律師，開發商，和政府官員對西班牙黃金簽證在全球投資移民市場中的地位似乎毫不關心。確實，和申請人打交道的專業人士很少有人稱得上是項目專家；除少數個別例外，黃金簽證僅僅是他們服務範圍的一小部分。他們大部分人都不看《投資移民知情者》的！
眾所周知，西班牙是一個誘人的投資目的地
為什麼西班牙對自己的項目如此冷淡？答案就是這個項目對西班牙經濟來說無足輕重。即便西班牙今年將投資移民的批准量翻番，其收入也不超過GDP的0.15%——從大局來看，這是一個微不足道的數目，當然也不會像在小國家那樣成為頭條新聞。
西班牙黃金簽證投資大部分都是以買房的形式呈現。但是即便在地產領域，黃金簽證的投資也掀不起波浪。首先，西班牙88%的房產交易都是西班牙人在買賣。第二，就算你單獨考慮外國買家，84%的人也是來自歐盟和歐洲經濟區國家。2018年，西班牙房產交易超過50萬筆，第三國公民僅僅貢獻不到1萬筆。
西班牙投資移民利益攸關者不積極的第二個原因是，西班牙——與其他國家不一樣——有著知名的國家品牌，銷售起來不太需要別的幫助。任何在中國參加過路演的馬耳他代理人都需要在地圖上指出自己國家的位置，解釋它們有自己的語言，然後說自己是歐盟成員國。
但是，西班牙可不這樣。即便是亞洲農村地區中年制造商們都知道皇家馬德裡，鬥牛，以及聖家族大教堂。沒有哪個經紀人需要在一群見慣了世面的中國咨詢顧問面前“簡單介紹下西班牙”，因為西班牙根本不需要介紹。
西班牙黃金簽證是成功的，但是不是因為管理當局采取積極措施在國際上推廣項目；也不是因為自己的條件比競爭者更優惠；更不是因為西班牙的房子比葡萄牙和希腊更便宜。
西班牙黃金簽證沒有這些優勢還是成功了。這個投資目的地如此備受認可，如此受歡迎，項目利益攸關者手指頭都不用動一下就能喚起外界的興趣。換句話講，西班牙認為自己能夠吸引到外界是理所當然，這樣的心態很合理。
各個政府積極推出投資移民項目（市場上非常受歡迎），但是並沒有准備好必須的人力資源和官員體系，這種情況很常見。西班牙對這種困境也不陌生（這也是為什麼西班牙加強移民局工作能力以應對項目走紅的原因），但是西班牙也沒有給投資者帶來負面影響。拿個黃金簽證排隊要等2年，這事沒有在西班牙出現，因為有默認的行政批准流程。
對於居留許可，西班牙政府最大可允許的裁決期限是20個工作日，從電子申請提交到有關當局開始算起。“了不起，”你可能會說。“很多項目都有規定說它們會在固定天數內審理完畢，但是他們做不到你也不敢咋樣”。但是在西班牙，這就不同了，法律肯定是力挺申請人的。如果在規定的20個工作日內沒有作出決定，我們的行政規定默認為居留許可獲批。因此，責任是在政府身上，申請人在這種情況下是占便宜的。如果政府行政效率低下，吃虧的是政府，不是申請人。換句話說，除非你3周內拿到拒簽信，不然的話就默認你獲批了。
西班牙的申請費比市場主流低得多；盡管地中海國家要數千歐元，但是西班牙申請費是80歐每人。
得益於國家的地理位置，位於歐洲和非洲的十字路口，以及和拉美市場在文化上以及語言上的親近關系，第三國家公民將西班牙視為投資的跳板。在西班牙成立一個控股公司——或者說收購一家西班牙公司——你就有了平台，投資者可以拿西班牙和拉美國家的避免雙重稅務協定做文章。
一句話，西班牙黃金簽證是一個還未開發的資源
一個穩當的法律框架，旨在力挺（或者說至少不傷害）投資者的公職人員規定，數不勝數的一流資產類別，一個向將近5億西語人口開放市場的司法轄區使得西班牙成為了一個頗具吸引力的投資目的地。
但是，政策制定者和從業人士對項目相對不夠重視，以及入籍所需相對較長的居留時間阻礙了項目的發展。
但是這一天肯定會來，比你想像的還要快，到時候西班牙當局會采取積極措施推廣項目。或許它們會推出像葡萄牙35萬歐買房或者風險投資基金的投資選項。或許它們會取消入籍的實際居住要求。只要議會大筆一揮，西班牙就可以從走運的第二名蛻變為歐洲吸引外國直接投資的排頭兵。
套用拿破侖的一句話，西班牙的黃金簽證是一個沉睡的巨人，他睡著的時候其它地中海的項目還有點機會，但是一旦當他醒來，整個世界必將顫抖。
來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan
澳洲唐人街如何發展成為亞洲文化中心？
從新移民的避風港到吸引眾多游客的觀光地點，唐人街現在已經成為了一座連接澳大利亞和亞洲的國際性橋梁。
唐人街存在於澳大利亞的多個州和領地，在世界級大都會城市更是常見。唐人街具有鮮明的中國文化特色，而且與中國保持著緊密的關系。澳大利亞現有的多條大型唐人街都是從規模較小的華人聚居地發展而來的。這些華人聚居地存在已久，其歷史可以追溯到19世紀。在淘金熱（19世紀50年代）期間，澳大利亞首次迎來了一波波數量眾多的中國移民。近年來，唐人街已經擴大到泰國、韓國、印度和越南等其他亞洲國家的社區內。
澳大利亞的唐人街位於何處？
澳大利亞有三條主要的唐人街，它們分別位於悉尼、墨爾本和阿德萊德，而且都靠近市中心或處於市中心。唐人街因擁有種類繁雜的餐館、商店和深夜小吃攤而聞名，而且已經成為了許多游客眼中的“必去觀光地點”。
1. 悉尼 最大的唐人街
悉尼唐人街是澳大利亞規模最大的唐人街，並以其獨特的東方建築、街燈和牌坊而聞名。近年來，這片中國主題城市保護區的空間持續擴大，人氣也有所提升。如今，它已成為展現亞澳城市現代特色、培養消費文化的強大動力來源。
這條唐人街起源於20世紀20年代，最初只是干草市場迪克森街（Dixon Street）上的一個木材堆場。1901年，政府實施白澳政策時，華人團體和企業開始在此處定居，並在附近的海伊街（Hay Street）出售農產品，同時開設商店、餐館和住旅店以滿足華人社區的相關需求。
上世紀70年代，白澳政策被廢除後，唐人街迅速轉變為多元文化標志區域兼旅游勝地。迪克森街兩端都豎起了牌坊，街角則擺上了燈籠、寶塔和石獅子等裝飾。
游客大量湧入後，更多來自泰國、印度尼西亞、韓國和台灣等亞洲國家或地區的移民和學生也紛紛選擇在該地區定居並創業。因此，唐人街的範圍很快就擴展到迪克森街以外，並延伸至更廣闊的干草市場區以及更遠處。
每周五下午4點起，迪克森街沿線的唐人街大道就變成了一個充滿活力的夜市，有多位攤販在此出售亞洲街頭小吃、甜點和禮品。人們可以在唐人街度過一個普通的夜晚：在日本小菜餐廳享用晚餐，然後再品嘗用液氮制成的海南咖啡風味意式冰淇淋。
唐人街的人口出現顯著的增長後，世界廣場（World Square）和市場城（Market City）等高層公寓樓拔地而起，許多留學生也變成了唐人街的主要居民。
悉尼唐人街的房地產
悉尼唐人街已變為房地產服務中心及當地最受本土和海外中國買家歡迎的房地產投資目的地之一。對眾多中國移民而言，唐人街還是重要的居住空間。
悉尼市的《2019年發展能力研究報告》顯示，容納能力最強、開發項目最多的三個區域分別為中央商務區和海港區、唐人街和中央商務區南側，以及綠色廣場和城市南部村莊。村莊區域的主要建築為高層辦公樓和住宅樓，而未來的開發項目將不斷引入更多新住宅和非住宅樓層空間。
以下是居外網根據中國買家咨詢悉尼房產的情況所整理的一些數據：
住宅單元的價格範圍：
- 50萬美元-75萬美元（利率為30%）
- 25萬美元-50萬美元（利率為27.1%）
- 5萬美元-25萬美元（利率為13.9%）
物業類型：設有1至4間臥室的住宅單元最受歡迎。
2. 墨爾本 最古老的唐人街
即使明亮的霓虹燈和懸掛的燈籠還不夠醒目，帶著金頂的大門也必定會讓你馬上認出這條唐人街。墨爾本唐人街是當地的華人社區中心。這裡不僅是全西方國家歷史最悠久的華人聚居地，也是南半球最古老的唐人街之一。墨爾本的唐人街從小伯克街（Little Bourke Stree）一直延伸到朗斯代爾街（Lonsdale Street），裡面有多家酒吧、咖啡館和餐廳。
在維多利亞州發現的金礦吸引了許多中國移民，他們定居於小伯克街，並建立了多家為淘金者服務的商鋪。
在19世紀，曾經遍布大街小巷的會所和旅店現在已經被形形色色的紀念品商店、中藥店和餐館所取代。其中，各式各樣的餐館可以為游客提供具有不同亞洲國家特色的美味佳肴。每個月的第三個星期五，墨爾本唐人街都會舉辦夜市活動。到了那個時候。赫夫南巷（Heffernan Lane）內各處都會設立臨時的攤位。從餃子到紀念品，你在這裡可以買到各種各樣的商品。
墨爾本中央商務區的房地產
居住在墨爾本中央商務區的13萬多居民中，有大多數人的年齡在15歲至34歲之間，而且生活在單人或者無子女的夫婦雙人家庭中。人口普查數據顯示，該地區居住著大量的學生（包括國內和國際學生）。來自中國和印度的移民貢獻了32%的總人口增長。因此，墨爾本中央商務區的房地產開發活動比大都市地區的其他區域都要頻繁，其中有大多數開發項目包含住房密度較高的高層公寓樓。
以下是居外網根據中國買家咨詢墨爾本房產的情況所整理的一些數據：
住宅單元的價格範圍：
- 50萬美元-75萬美元（利率為17.8%）
- 25萬美元-50萬美元（利率為67.2%）
- 5萬美元-25萬美元（利率為3.9%）
物業類型：設有1至4間臥室的住宅單元最受歡迎。
3. 阿德萊德 規模適中、繁榮發展的唐人街
阿德萊德有唐人街嗎？有的。阿德萊德的唐人街坐落於蒙塔街道（Moonta Street）上的阿德萊德中央市場區內，其兩側分別為高格街（Gouger Street）和格羅特街（Grote Street）。盡管與悉尼和墨爾本的唐人街相比，阿德萊德的唐人街顯得規模較小，但這片繁華的區域為這座城市帶來了另一片天地，還為游客提供了美味的食物和令人著迷的文化體驗。
1847年，十幾名中國勞工的首批移民從新加坡來到了阿德萊德並擔任契約牧羊人。許多中國人在南澳大利亞的港口城鎮下船，然後走陸路前往維多利亞州的金礦區。
上世紀70年代，白澳政策被廢除後，阿德萊德的唐人街開始繁榮發展。越南移民也從那時開始大量湧入。菜農在中央市場銷售各類農產品，亞洲食品店和咖啡館也紛紛湧現於該地區。
和悉尼的唐人街一樣，阿德萊德的唐人街也在蒙塔街對面的入口立起了牌坊——一種傳統的中國拱門裝飾，向前來此地的游客表示歡迎。每個入口都由中國政府捐贈的中國石獅雕像把守著。北側的牌坊標志上寫著“唐人街”，南側的牌坊則寫著“中華門”。
這條位於阿德萊德市中心的唐人街設有令人印像深刻的大門、紅燈籠、寶塔式屋頂、迷宮般的東方式街道和好評如潮的餐廳和商店。它不僅顯露了亞洲的獨特風情，還體現了阿德萊德多元文化社區的包容性。
阿德萊德中央商務區的房地產
阿德萊德吸引著那些更適應城市快速節奏而非郊區廣闊空間的單身人士。大多數在中央商務區生活的本地人都是注重城市生活便利性的年輕學生和職業人士。各種各樣的獨立住宅和公寓會讓這些對城市了如指掌的年輕居民獲得宛如在家般輕松自在的生活體驗。
以下是居外網根據中國買家咨詢阿德萊德房產的情況所整理的一些數據：
住宅單元的價格範圍：
- 50萬美元-75萬美元（利率為35.3%）
- 25萬美元-50萬美元（利率為34.8%）
- 5萬美元-25萬美元（利率為8.6%）
- 2萬美元-5萬美元（利率為14.4%）
物業類型：設有1至3間臥室的住宅單元最受歡迎。
如今的唐人街
隨著游客不斷湧入，除了中國移民外，有越來越多來自其他亞洲國家的移民也來到了澳大利亞的唐人街。因此，澳大利亞唐人街的文化多樣性和跨國性也有所提升，同時融入了許多亞洲文化元素。
這些變化不僅加強了亞洲和澳大利亞之間的經濟聯系，還創造了一個繁榮的超本地化經濟體系。大多數唐人街商鋪（包括餐館、飲料店和時裝品牌店）都是小型企業，它們從亞洲城市的潮流中汲取了靈感。這樣的交流使唐人街成為了連接澳大利亞和亞洲國家的橋梁。
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責編：Zoe Chan
加拿大房貸“壓力測試”利率調整放寬 貸款更容易了！
想要在加拿大買房的朋友，好消息來了：加拿大政府將會調整房貸利率的審核標准，刺激本地房地產市場復蘇，貸款買房將會更輕松！
2月18日，加拿大政府宣布，將會從4月6日開始，調整按揭貸款利率審批標准，和新的計算壓力測試（stress test）最低利率的方法。
按照即將實施的新規定，房貸壓力測試的最低審批利率，將不再以央行的五年固定利率為准（目前央行規定的利率為5.19%），而是按照“按揭保險申請中，每星期的五年固定利率的中位數，再加2個百分點。”
從文字上看，有點生澀，讓我們用一個具體例子來說明一下。
假設，已知目前加拿大皇家銀行的五年期固定更優惠利率為3.09%，按照新規定，當申請者接受壓力測試時，最低審批利率則為：3.09% +2% = 5.09%，這比央行宣布的五年基准按揭貸款利率5.19%要低，最終貸款申請者可以獲得更多貸款。
更別提還有很多商業銀行、貸款中介的五年固定按揭貸款利率甚至低於3%，即使加上2個百分點，利率也就在4.5% – 5%左右。
“這意味著，壓力測試利率將會隨著銀行提供的實際利率浮動而變化。”加拿大財政部長Bill Morneau稱。
這個新標准將會從4月5日正式實施，盡管從數字上來看，利率降低的幅度並不是特別大，但是依然增加了購房者的負擔能力和賣房信心。
加拿大的按揭貸款壓力測試（stress test）是在2018年1月份的時候實施的，貸款者需要接受比市場利率高一倍的貸款償還能力測試，才可以貸款買房。
這個政策實施之後，拉高了買房門檻，冷卻了當時過度火熱的房地產市場，同時購房者和炒房者的數量減少，全國的房價走緩。
但是同時這個壓力測試也受到了批評，不少購房者認為利率的標准設置的太高了，同時壓力測試也給加拿大大銀行機構更多的市場控制權，不利於非銀行貸款機構發展。
聯邦財政部長Bill Morneau表示，政府希望通過調整壓力測試利率，更好的配合市場實況，以確保壓力測試方法對加國國民仍然有效，並且可以應對不斷變化的市場狀況。
為了復蘇加拿大的房地產市場，政府不僅調整了壓力測試利率的審批標准，央行也在時隔3年後，本周首次下調按揭壓力測試利率，從5.34%下調至5.19%。
再加上即將實施的新的壓力測試利率標准，政府的這波操作還是很振奮人心的！
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尤其渥太華地區房地產市場目前這麼的火熱，相信消息一出之後，將會有很多原本因為壓力測試而望而止步的潛在買房者，重新參與到了房市競爭中。需求的人增多，預計也會推動房價的上漲。
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來源：新華僑網
責編：ZoeChan
居外投資報告：馬來西亞（九）中國買家帶來的經濟效益
2018年，中國大陸買家購買的馬來西亞住宅總價值為84億林吉特（約合20億美元），約占總銷售額的12.1%。
在中國大陸買家的強勁需求推動下，馬來西亞啟動了總價超過43億林吉特（約合10億美元）的新房產開發項目。
中國大陸買家的置業需求也直接支持了當地就業市場 ——超過37800名馬來西亞當地民眾及外籍工人參與了新房產項目的建設。
新房產開發項目對經濟具有顯著的“拉動”效應，因為這些投資會逐步擴展到零售、酒店、制造業、銀行、保險和交通等其他行業。因此，中國大陸買家對馬來西亞經濟和就業的積極影響還將持續擴大。
住宅交易額
據居外網估計，2018年中國大陸買家購買了價值超過84億林吉特（約20億美元）的馬來西亞住宅物業。
馬來西亞政府數據顯示，2018年其住宅物業的交易總額為688億林吉特（合165億美元）。因此，按交易總額計算，中國大陸買家貢獻了交易總量的12.1%。
與交易額相比，中國大陸買家完成的交易筆數在總交易筆數中所占的比例可能要小得多——這是因為當地市場的平均成交價格遠低於中國及其他外國買家支付的平均價格。
根據《2020年預算方案》，馬來西亞政府將實施一項新的促銷措施——降低積壓房產的價格門檻。即便外國買家的購房價格門檻降至60萬林吉特（約14.5萬美元），仍然顯著高於馬來西亞的整體高層公寓的均價。
因此，雖然2018年中國大陸買家購房的交易總額占整體的12.1%（約20億美元），但從交易筆數來看，遠低於12%。對當地建築業的貢獻2018年，馬來西亞完工的建築項目總值為1455億林吉特（合348億美元），其中住宅項目約占24.2%，即352億林吉特（合84億美元）。
對當地建築業的貢獻
2018年，馬來西亞完工的建築項目總值為1455億林吉特（合348億美元），其中住宅項目約占24.2%，即352億林吉特（合84億美元）。
通常，中國買家更喜歡新建住宅，而不是二手房或轉售房產。過去五年內，據居外網數據顯示，中國買家查詢次數最多的就是新建住宅——居外網月度活躍用戶數量超過330萬，其數據展示了中國買家的置業偏好。其他渠道的觀察結果同樣確認了這一點。
2018年，馬來西亞已建成的住宅物業總值再次達到352億林吉特（約84億美元），同期中國大陸買家的購房交易總額占12.1%。因此，在352億林吉特已完工項目中，至少12.1%（相當於43億林吉特，約10億美元）可以看作是由中國買家購房需求而催生的，實際的份額極有可能更高。
對當地就業的貢獻
馬來西亞正面臨青年就業危機，在年齡15-24歲的馬來西亞青年中，有11.2%的人找不到工作。與此同時，同為東盟國家的泰國失業率卻僅有3.54%，與馬來西亞形成了鮮明的對比。
據我們了解，通常建築行業的許多工人都是外來人口，但對馬來西亞的勞動人口來說，仍然是一個理想的就業領域——對於熟練技術工人、管理人員和其他從事高價值工作的群體來說更是如此。2018年，建築業的總產值占馬來西亞國內生產總值（GDP）的10%，並吸收了10.2%的本地勞動力。2019年第二季度，馬來西亞新創造就業崗位的20.8%都來自建築業。 8 數據顯示，2018年馬來西亞的國內生產總值為14469億林吉特，而建築業創造的產值為1455億林吉特。
對馬來西亞經濟來說，任何可以顯著提升已完工建築項目價值，增加有償就業人數的因素都極為重要。考慮到在過去三年半的時間裡，當地住宅項目的開工數一直在下降，因此，上述結論顯得格外合理。
2019年上半年，馬來西亞竣工的住宅數量驟降了33.0%，從上年同期的40710套減至27281套。同期，開工住宅數量從59589套縮減為47413套，下降了20.4%；擬新建住宅從55548套減至36727套，降幅達33.9%。
為了計算中國大陸買家購房需求對馬來西亞建築行業就業崗位的貢獻，我們以當地建築領域就業的總人數129.2萬為基礎進行統計。假設，建設住宅的就業人數在整個建築行業就業總數中所占的比例，與已完工住宅在所有完工項目的價值比例一致（24.2%），則可以推算出，大約有312,664名馬來西亞人參與了住宅建設。
考慮到中國大陸買家購買的住宅總價占交易量的 12.1%，因此，我們可得出這樣的結論：中國買家的購房需求為當地創建了超過3.78萬個就業崗位！
對經濟增長的綜合貢獻
住宅建設對經濟發展具有顯著的拉動作用（倍增效應），因為房產領域的投資會擴散到其他經濟領域，類似零售、制造、金融、保險和交通運輸等其他行業。
在其他國家，住宅投資對經濟拉動的倍增效益通常可以達到4倍，即每投資1林吉特的資金可以增加相當於4林吉特的經濟效益。然而，我們在馬來西亞尚未發現任何建築行業投資對當地經濟拉動效益的研究和資料。因此，我們無法對中國大陸買家在馬來西亞購房投資對當地經濟的積極影響進行有效的評估。
出於這一原因，雖然中國大陸買家對馬來西亞經濟和就業的積極影響可能比這份報告的估計值高出數倍，但我們目前不會草率地估算總體影響。
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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售馬來西亞房源，或致電 400-041-7515 諮詢馬來西亞移民、留學或房產投資的機會。
悉尼北郊衝浪勝地的海濱之家｜居外精選
淡水海灘（Freshwater Beach）位於新南威爾士州首府悉尼（Sydney）北郊，在著名的曼利海灘（Manly Beach）和柯爾柯爾海灘（Curl Curl Beach）之間，距離悉尼市中心約12公裡車程。
淡水海灘長約400米，處於一塊由兩個岬角圍起來的內凹處，北端有一處岩石海水泳池（Freshwater Rock Pool）。淡水海灘的海水清澈，沙灘細膩，有精致的海景步行道連通著曼利海灘和柯爾柯爾海灘。
1914年，將古代夏威夷衝浪運動普及至現代的卡哈諾莫克公爵（Mokoe Hulikohola Kahanamoku）出訪澳洲時，曾在淡水海灘上衝浪，令當地人驚嘆不已，澳大利亞人對衝浪的熱愛從那時開始萌芽。2012年3月10日，淡水海灘和謝利海灘之間一段四公裡長水域被指定為“曼利-淡水”世界衝浪保護區 。
盡管比悉尼北岸的大多數海灘都要小，淡水海灘仍然擁有一整天度假所需的所有公共設施，北面的岩石海水池，供衝浪者在海浪過大時使用；自助服務台、野餐區和燒烤區一應俱全；從海灘到鎮上的購物中心，有許多餐館和小吃店；沙灘上還有一個觀景台和一個兒童游樂場。
沿著海濱步行五分鐘，進入綠樹成蔭的士兵大道（Soldiers Avenue）。這是一個陽光普照的迷人街區，道路兩側都是可愛的、顏色明快的獨立屋。在靠近馬莫拉街（Marmora Street）的街角，有一對正在售賣中的聯邦式半獨立屋，它們占地1,005平方米，可能是該街區最後一塊如此鄰近海灘的大型地塊了。
這座全磚砌半獨立式住宅位於實心砂岩地基上，采用全鏡像式布局，非常罕見。兩套住宅都設有朝北（向陽面）的前陽台、門廊及帶圖案的高挑天花板。有獨立的廚房、起居室、衛生間，並各自擁有兩件臥室。臨馬莫拉街的一側設有雙車庫，士兵大道一側還有兩個街邊停車位。如果你買下這裡，既可以選擇將其分割，並進行翻新，打造成兩套不同風格的半獨立式住宅（兩套房子擁有各自獨立的地契）。又或者將其合並為一套完成的獨立屋——把入口和門廊合並、屋內的房間進行細分和重新規劃。甚至加蓋成多層住宅，升級成為你夢想中的房子。不用擔心，該物業已獲得所在的市政廳批准，可以分契或改建。
住在這裡，無論是衝浪、購物、外出就餐或是上學，均步行可及——步行三分鐘可到達Freshwater社區、市區和碼頭巴士站，不遠處就是咖啡館、綜合商店和淡水公立學校（Freshwater Public School）。想去更遠的地方？駕車或搭乘巴士，沿著海岸線行駛可直達悉尼商業區，沿途都是美麗的海灘和迷人的風景。
如您對以上房產感興趣，請至居外網https://www.juwai.com/52544923.htm了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。
撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
居外投資報告：馬來西亞（八）熱點城市/區域——馬六甲
馬六甲是位於馬來西亞半島西邊聯邦州，與森美蘭州和柔佛州毗連，西邊即馬六甲海峽，下轄3個縣。 該州最主要的經濟活動為旅游業及制造業。2008年7月7日，州首府馬六甲市正式被聯合國教科文組織列入世界遺產名錄。
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足不出戶通全球：居外海外投資、移民情報集錦（第六期）
東京哪些地區對中國買家最具吸引力？
在多種因素的推動下，東京房地產在過去幾年內出現了反彈。這些因素包括：即將召開的東京奧運會，來自日本國境內外、遷入日本首都的移民，以及處於歷史低點的利率。
對於有意在東京進行投資的中國買家來說，其可選擇的投資方案多種多樣。我們對吸引中國買家的領域以及原因進行了調查，並得出了一些結論。
地段，地段，地段！
在購買任何房產時，流動性和便利性都是人們考慮的關鍵因素，在日本購買房產時尤其如此，因為許多日本城市都非常重視步行環境和公共交通設施。
在日本，列車是最受歡迎、最基本的出行方式之一，因此大多數當地人都更喜歡住在離附近列車站不遠的地方，其中步行時間僅為10分鐘或更短的地段格外搶手。列車構成了大多數日本城市的生命線，而且充當了連接人們工作、生活和娛樂場所的重要紐帶。
在日本首都兼世界最大城市之一——東京，列車具有特殊的意義。東京有幾個列車站規模龐大，有時人們甚至會覺得這些列車站本身就像一座座城市。無論其大小如何，每個站點在支持附近社區時都會展現其獨特的風格。此外，列車站附近的區域通常都會配備醫療設施、餐飲店、便利店和超市。
因此，列車站附近的便利區域很受日本人歡迎，這反過來又為當地的房地產增添了一大優勢：在非自用的情況下，業主可以輕易地出售或出租這些房產，或者提高租金。
山手鐵路環線
日本鐵路（JR）山手鐵路環線包含29個車站。它環繞著東京市中心，是通勤者出行的關鍵路線。東京轄區由23個特別區（23W）組成，其中5大中心區（5CW，即新宿，澀谷，港區，千代田和中央區）不是完全位於這條環線所劃出的範圍內（被視為東京市中心），就是有部分邊緣區域位於環線外側。
出於上述原因，山手鐵路環線內部或其附近地區受到了大多數日本投資者和外國投資者的青睞。這些地段可以為東京居民提供極大的便利，而且聲名遠揚，因此人們普遍認為這些地段的房產入住率可以達到東京最高水平。
5CW房產的平均租金收入也相當可觀，比另外18個特別區高了18.1%。此外，日本國土交通省的數據顯示，5CW地區的地價在全日本位居前列，在過去幾年內還出現了明顯的上漲。
希望房地產可以長期升值的投資者，尤其是計劃在未來幾年內進行多次重新開發的投資者可以優先考慮投資5CW的房地產。
郊區
有多篇媒體報導稱，中國買家在日本郊區——東京郊區或附近的縣（千葉、神奈川、埼玉等地）郊區購買了多處物業。從這些郊區出發，人們乘列車前往東京市中心時大約需要花費1至1.5小時的時間。
郊區可以提供較大的空間（甚至附帶花園和免費停車位），而且價格遠低於東京市中心的房產。在某些情況下，山手鐵路環線以外地區的優質房地產可以實現5%至7%的稅後投資回報率——比市中心房地產的回報率高一倍，因為這裡的土地要便宜得多。
物業類型
正如各國舉辦大型體育賽事時所常做的那樣，東京在籌備2020年奧運會的過程中一直在進行城市再開發項目，試圖滿足新增加的房地產需求。
為了迎合東京越來越多的國內億萬富翁以及國際高淨值買家的偏好，許多新建成的豪華高端樓盤已經紛紛進入市場。近期，高價公寓的價格可能在9.1萬美元/平方米至3.6萬美元/平方米之間變動，其具體售價取決於面積大小。
二手住宅市場可能對中產階級的買家更具吸引力，而這類物業的需求也在提升。翻新二手房的吸引力尤其大，因為它們在保持資產價值的同時為買家省去了室內裝修的額外費用。出於安全考慮，人們還傾向於選擇位於二層或更高樓層的房產。居外網表示，價格在23.8萬美元和24萬美元之間的物業收到了最多的詢價。
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