美国 | 中国学生稳居多国最大生源 美国7连霸!

哈佛大学商学院行政教育设施“赵朱木兰中心”

大陆学生在美国国际学生中人数居冠(占3分之1强),已经不是新闻;不过,大陆学生在英丶澳丶加丶德丶法丶日丶韩等国也稳居国际生人数第一。与之相应的是,国外名校愈来愈难申请,根据一项调查显示,过去7年间美国8所常春藤盟校大学部录取率约下降2%到8%。

启德教育集团12月18日在北京发布《中国留学市场2016年盘点与2017年展望》,发现中国留学生人数仍不断成长,又以美国为大宗;《2016美国门户开放报告》显示,中国已连续7年成为赴美留学最大生源国。

此外像法国的中国留学生,过去15年人数也涨1倍:2005年是1.5万人,2015年成长为3万人,2016年在法国的中国学生又增加到约4万人。法国政府计画2020年让中国留学生人数达5万人。

多校提高录取门槛

与持续爆发式成长的中国留学生人数相对的是逐年下降的名校录取率。美国常春藤联盟2010至2016年官方资料显示,其大学部录取率持续下降,7年间8所常春藤盟校录取率下降2%至8%。

今年澳洲八大名校也相继提高入学要求,对大陆非985丶非211的大学部毕业生来说变得“高不可攀”;且不少澳洲名校的商科丶经济类科系很早就招满。另外多所英国名校包括萨里大学丶利兹大学丶曼彻斯特大学等也提高金融会计及其他商科录取门槛。

美新政增加入学难度

令准留学生喜忧参半的还有各国频出的新政。今年6月,新的美国大学申请系统CAAS开放使用,目前已有90馀所院校加入,美国大学部申请起点最早已经探至国中二年级;新SAT考试上线,转考ACT的中国学生增加,然而成绩取消的意外状况时有发生,提高美国大学部申请的难度及不确定性。

(据中时电子报)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——旧金山(公寓)

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是加州(人口)第四大城市旧金山公寓

旧金山湾区地区分布

下方图表中的销售数据包括旧金山公寓

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨0.9%
旧金山公寓房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度增加15.3%
旧金山公寓房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为45天
旧金山公寓挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为104.25%
旧金山公寓售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为44.25%
旧金山公寓线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

在第三季度,旧金山保持与前几季度一致的步伐,趋于正常化的市场使买卖双方达成了良好的平衡。八九月份的销售活动与上年同期保持了同等水平。七月销量比去年有明显下降,但整个旧金山湾区都呈现了这一趋势——从去年七月的顶峰状态回落。

今年夏天,房价上涨的趋势有所缓和,市场上各类房产的价格中位数均比去年夏天有所降低。价格正常化以及房产储量增加是买家购买力天花板的功能之一。虽然不断增长的供应提供了喘息之机,但房产储量仍然较低,对旧金山的房产市场仍然是一个较大的挑战。随着青年人被城市的便利设施吸引,价格适中的房产数量不足,这是旧金山面临的一大问题。售价高于100万美元的房产数量不断增加,但供应量仍然低于公认的正常水平或一个平衡市场的水平。

市场统计数据

去年秋天,售价高于挂牌价格的房产数量减少。买家对公寓的热情降低。但是,在定价低于200万美元的公寓中,50%以上的房产售价高于要价。

旧金山售价高于要价的公寓比例;旧金山售价高于要价的独栋房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在旧金销售的最接近房价中位数1,085,000美元的一套房产。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107
  • 加利福尼亚州94107,旧金山1006号,King街170号
  • 2室/2浴/922平方英尺
  • 售价:1,099,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山出售的售价最高的房产。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115
  • 加利福尼亚州94115,旧金山PH5,Webster 2121号
  • 0室/0浴/3,078平方英尺
  • 售价:11,750,000美元

前景预期

过去几年中,旧金山的房地产市场状况良好,今年也有望保持正常化趋势。但旧金山的房产需求仍然旺盛,技术产业持续刺激对该地区的投资。总统大选尚未尘埃落定,对全球的金融市场造成影响,这将导致市场上出现一定程度的恐慌,但传统买家的需求仍然不变。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 联储加息或对纽约房地产影响不大

纽约房地产从业者认为,即便房贷利率上涨,影响也不大

12月14日,美联储宣布将联邦基金基准利率提高25个基点,上升至0.5%至0.75%之间。纽约房地产业内人士认为,即便上调后的利率还是历史最低点,对房地产市场影响不大。对用现金买房的华人没有一点影响;即使市场因此有变化,则属于短期现象。

本次加息是美联储自从2006年以来的第二次加息。通常来说,利率上调对大宗商品的市场如:股票、债务、车、房等会有影响。

房地产购买来说,美联储的短期调息也会影响到房贷的长期利率。虽然不一定促使房贷利率立刻上升,但是如果加上十年期美国国债利率上升的影响因素,房贷利率也会跟着上涨。

纽约房地产从业者认为,即便房贷利率上涨,影响也不大。“房地产市场的决定因素主要是供求关系。”曼哈顿最大地产中介公司道格拉斯-艾丽曼的资深经纪人孙婕熙(Diana Sun)说。“在上个世纪八十年代,美联储的利率都是两位数,人们不是照样买房子?现在的利率,即便在上调之后也是历史最低水平,对房地产市场不会有影响。特别是对中国买房客,他们绝大多数都是用现金买,所以一点影响都没有。”

纽约“长荣地产”董事长朱乔治(George Zhu)认为,也有可能出现短期的价格调整。“因为同样的东西,价格过高了,卖方有时会把价格降低来扯平影响。但是如果房地产市场继续兴旺的话,这种降价是短期的,很快价格还会调上去。”

对于地点好的热门房子,现在的调息也许对中国买家有利。“在加州有这种情况,一个客人只能出价一次。”朱乔治说。“用现金买房的人就会占优势。要价100万的房子可能以108万成交,但是纽约市场还没有出现这个现象。”

孙婕熙则认为,在任何时候,那些钱多的,或者用现金买房的买家都占优势。“买房不分国籍,完全取决于你有多少钱,想买什么样的房子。如果0.25%的加息都让你感觉受影响的话,也许你首先考虑的是你这个时候应不应该买房的问题。如果对于每个月加100块利息都敏感的话,很有可能你借款过多了。

互联网资讯综合整理

美国 | EB-5再延期至明年4月 美国投资移民热潮续涨

移民美国向来是华人精英的首选。胡润今年10月进行的一项调查显示,半数中国富人都打算移民美国,包括投资海外房地产。外界担忧美国候任总统特朗普或收紧移民政策,不过,EB-5投资移民法案,最近再度延期至2017年4月28日,投资额50万美元暂时不变,令一众拟移民的华人松了口气。

在12月7日美国国会宣布EB-5移民法案再度延期后,中港各大移民律师行的网站上,都打出大大的“好消息”字样。

虽然特朗普上台前,外界一度担心他或收紧移民政策。不过,移民顾问有限公司董事总经理丘国炜相信,投资移民方面不会调整太多。“特朗普比较保护当地劳工,这方面或者在移民法有一些调整也不奇怪,但投资移民上,除了在投资资金、项目要求、投资地区和投资类型或有修改外,都不会影响投资移民太多。”

不过,长远而言,他认为EB-5这个广受中国富人欢迎的移民投资计划,或提高门槛至7、80万美金,而且是分阶段提升。

EB-5投资移民法案,最近再度延期至2017年4月28日,投资额50万美元暂时不变

40至50岁者为下一代移民

丘国炜的公司原本是重点做澳洲移民,但今年将重心转向美国EB-3、EB-5等项目,生意明显增长了约两成。最近还在福州开设分公司。

值得留意的是,他的EB-5客户群,除了想要寻找安全身份和资产的大陆富豪、精英外,还有不少是本地40至50岁的中产家庭,为了下一代想移民。“他们觉得中国香港教育和政治气候都不满意,担心小朋友在中国香港接受教育会否变得偏激。”丘国炜说。

另外EB-3雇主担保移民,又称为职业移民,可以一步到位拿美国永久绿卡,而且无风险、门槛低,适合不同阶层人士。因为大陆出生的申请时间较久,但中国香港申请较快,较受中国香港家庭欢迎。

加州律师料EB-5将转为长期法案

加州天马律师事务所桂芬律师认为:“相较于其它移民法案,我们认为在所有的合法移民中,EB-5法案应不会受到太多冲击。”

她分析有以下几个原因:一、因为特朗普本身了解EB-5,他家族的一些房地产项目更已经使用了EB-5融资;二、本次大选后,共和党在国会和最高法院都占优势,这表示特朗普上任后所提的法案,通过率普遍会变高。三、EB-5的国会支持者在大选前后并无变化,应会继续支持。

她认为:“特朗普上台之后,EB-5这个法案很有可能会通过成为一个相对长期的法案,也就是3年到5年的法案,不是每年到9月30日就临时地延期一下。”

美国EB-5项目于1990年开始实行,宗旨是为了吸引海外投资移民者来美国投资与创造就业机会:外国人在美国投资50万或100万美元并创造10个全职就业机会,就可以获得绿卡。此类签证每年有1万个名额。

据统计,2014年超过90%的EB-5绿卡由中国人获得;2016财政年度的前3个季度一共递交8,638个526申请表格(EB-5第一步申请),同期,移民局通过526申请表格4,781件,拒绝1,442件,待审理状态则有61,629件。

互联网资讯综合整理

西班牙 | 历史文化底蕴厚重 西班牙安达卢西亚世界文化遗产大盘点

随着西班牙最新的候选遗产地安达卢西亚(Andalucía)获批列入联合国教科文组织世界文化遗产名录,西班牙尤其是安达卢西亚的文化旅游火爆异常。目前,西班牙共有45个世界文化遗产地,在数量上位居世界第三。其中,安达卢西亚拥有7个世界文化遗产地,多于西班牙其他地区。而且,随着西班牙下一个候选遗产地即同样位于安达卢西亚的科尔多瓦(Córdoba)附近的麦地那·阿沙哈拉(Medina Azahara)正式被列入世界文化遗产名录,这一数量将增至8个。

最新获得世界认可的西班牙文化遗产是三座石器时代的坟丘,它们合称为“安特克拉之墓(Dolmenes of Antequera)”。这三座坟丘拥有6,000年至7,000年的悠久历史,分别名为“门加(Menga)”、“埃尔·罗梅拉尔(El Romeral)”和“维埃拉(Viera)”。其中,“门加”被认为是欧洲大陆唯一一座入口朝向陆上地标而非太阳的支石墓。

安达卢西亚的其他联合国教科文组织世界文化遗产名城:

一、塞维利亚(Seville

罗马人曾在塞维利亚定居,并将其称为希斯帕利斯(Hispalis),它是安达卢西亚规模最大的城市和西班牙唯一一个河港。哥伦布曾从塞维利亚出发,动身前往新大陆,此后由麦哲伦完成首次环球航行。1248年,西班牙从阿拉伯人手中夺回塞维利亚,那时它已经是一座重要的贸易城市。后来随着西班牙帝国的扩张,塞维利亚愈加繁荣,成为世界上最富饶的城市之一。塞维利亚拥有三处世界文化遗产地:

世界第三大教堂——塞维利亚大教堂
  • 大教堂(Cathedral,世界第三大教堂,哥伦布的坟墓位于此处。
  • 阿尔卡萨尔(Alcázar,欧洲仍在使用的最古老的皇家宫殿。
  • 西印度群岛综合档案馆(Archive of the Indies,该档案馆珍藏了记载西班牙美洲和菲律宾殖民地的文件。该建筑拥有塞维利亚最精美的文艺复兴风格结构。
塞维利亚(Sevilla)是西班牙南部的艺术丶文化与金融中心

正如许多西班牙城市一样,历史名城塞维利亚平坦而紧凑,出行无需开车。许多人在炎热的夏季不会来塞维利亚,这里每年7月和8月的气温经常超过40ºC,且非常干燥。但即便是在最热的时候,塞维利亚这座城市的生活也依然美好。塞维利亚自称是西班牙小吃(tapas)的发源地,当然格拉纳达(Granada)并不认同。但无论孰是孰非,都没有比晚上供应各色小吃的酒吧更美好的地方了。塞维利亚文化旅游的高峰期是10月至次年6月。

二、科尔多瓦(Cordoba)

人类存在的历史可追溯到尼安德特人(Neaderthals),首个有记载的定居者是迦太基人(Carthaginian),罗马人于公元前206年征服了这座城市。在阿拉伯人的统治之下,科尔多瓦曾是世界上人口最为密集的城市,1236年斐迪南三世(Ferdinand III)重新征服科尔多瓦之前,这里的居民曾一度多达500,000人。如果您在5月初来到这里,可以赶上鲜花节,届时科尔多瓦的许多庭院会向游客开放,当地居民会争相展示美丽的鲜花。毫不夸张地说,您将会看到摆满各种鲜花的庭院。

科尔多瓦的鲜花节

三、格拉纳达(Granada)

1236年科尔多瓦被攻克后,格拉纳达成为西班牙唯一一座处于阿拉伯统治之下的城市,直至1492年被西班牙夺回。格拉纳达拥有三处世界文化遗产地:

  • 阿罕布拉宫(Alhambra)、赫内拉利费宫(Generalife)和阿尔拜辛(Albaicín)区。阿罕布拉宫号称是西班牙接待游客最多的建筑,每年都有超过230万名游客参观,因此如果您对这里感兴趣的话,最好提前计划。
有人说,没有去过阿尔罕布拉宫就等於没去过西班牙

格拉纳达的夏季非常炎热,但不会像塞维利亚或者科尔多瓦那样极端。这里的海拔高达750米(2,500英尺),因此在一年当中的其他季节与西班牙其他城市差别很大。春秋两季有些寒冷,冬季气温很低,出门需要包裹得严严实实。

  • 多南那国家公园(Doñana National Park),伊比利亚猞猁的保护区之一。鸟类从欧洲向非洲迁徙会途经此处,在这里喂食和休息,多南那国家公园因此成为观鸟爱好者的天堂。建议您在导游的引领下参观。

位于哈恩(Jaén)省的乌韦达(Úbeda)和巴埃萨(Baeza,精美的阿拉伯和文艺复兴风格建筑林立。

  • 地中海盆地岩石艺术:位于格拉纳达、阿尔梅里亚(Almería)和哈恩几省不同地点的史前洞穴壁画。
西班牙小吃tapas

种种迹象表明,安达卢西亚已经开始重视和认真对待文化旅游,因为相较于阳光沙滩,文化旅游受季节的影响较小,可以全年运营;当夏季的炎热让许多游客望而却步时,年轻的背包客和学生会趁着旅游淡季价格优惠蜂拥而入。马拉加(Málaga)、塞维利亚、格拉纳达和科尔多瓦这几个城市也不再像过去那样你争我夺,而是签署了合作协议,利用共同的预算资金吸引国际文化旅游观光客,尤其是来自中国、日本和美国的长途旅行者。

 

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房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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海外 | 投资瑞士三星级酒店,度假胜地阿罗萨的优质投资项目

阿罗萨(Arosa)位于美丽浪漫的尚菲格(Schanfigg)河谷尽头,海拔约1800米。其周围山峦壮阔,高峰耸立,非常适宜夏季长途旅行,在冬季也会提供一系列丰富多彩的运动机会。Hotel Streiff是一家超过3星级的酒店,位于瑞士阿尔卑斯山区的中心地段,坐落于可爱的Arosa镇内,它为您带来独一无二的投资机会!

位于瑞士阿尔卑斯山区中心地段的Hotel Streiff,为您带来独一无二的投资机会
位于瑞士阿尔卑斯山区中心地段的Hotel Streiff,为您带来独一无二的投资机会

大自然造就优质旅游胜地,生活便利充满度假风情

两个湖泊依偎在众山怀抱中,阿罗萨是这大自然中孕育出来的一个清纯旅游胜地。由于地处宽阔盆地的底部,阿罗萨阳光充足,不受狂风吹袭。因不准汽车驶入,这里空气清新。正因为此,阿罗萨自1877年以来一直是阿尔卑斯地区著名的疗养胜地。

阿罗萨是大自然孕育出来的一个清纯旅游胜地,阳光充足,不受狂风吹袭
阿罗萨是大自然孕育出来的一个清纯旅游胜地,阳光充足,不受狂风吹袭
Hotel Streiff是一家家庭式的酒店,一直拥有良好的声誉,是一处宁静而休闲的放松度假之所
Hotel Streiff是一家家庭式的酒店,一直拥有良好的声誉,是一处宁静而休闲的放松度假之所

这是一家家庭式的酒店,一直拥有良好的声誉,是一处宁静而休闲的放松度假之所,有干净、明亮、舒适的客房,吸引着各年龄段的客人入住。随着该地区越来越受到人们青睐,这个酒店也生意蒸蒸日上,未来发展潜力很大,能为您带来良好的投资收益。

Hotel Streiff生意蒸蒸日上,未来发展潜力很大,能为您带来良好的投资收益
Hotel Streiff生意蒸蒸日上,未来发展潜力很大,能为您带来良好的投资收益

阿罗萨镇有各种各样的便利设施,有优质小学和中学以及精品餐馆和娱乐设施,包括剧院以及爵士音乐节和经典汽车节等活动。该镇虽然远离大道,但是交通便利,是一个很适合携家人过冬及消夏的世外桃源。该镇既传统又迷人,拥有天然温馨的氛围,吸引着您在典型宜居的阿尔卑斯山环境中生活和放松。

美国 | 曼哈顿公寓均价 突破200万美元

曼哈顿公寓的平均价格超过了200万美元

曼哈顿公寓平均售价预计今年将首次突破200万美元,但由於房价在过去10年几乎翻了一番,预计2017年的房市将趋於平稳。

纽约邮报》报导,纽约房地产上市和数据网站CityRealty 12月14日说,多套价值1000万美元或以上的公寓售出,推高了房价,所以出现了偏差的结果。

CityRealty的研究主任嘉比·沃沙尔(Gabby Warshawer)说,96层高的塔楼丶公园大道432号(432 Park Avenue),对价格产生了巨大影响。该大厦俯瞰中央公园,被开发商以美洲最高住宅大厦作为卖点推出市场,她说,该大厦的75个单位,其中52个以超过1000万美元售出;有些更超过4000万美元售出。

沃沙尔说,新建大厦及现有单位的价格上涨,也使到房市上扬。CityRealty说,自2011年以来,房价每年都上涨,但预计明年将保持平稳。由於缺乏新的昂贵大型大厦,2017年的房价将受到控制。沃沙尔说,房贷利率最近上升,对销售和价格有甚麽潜在影响,尚未分析。

自11月8日选举以来,房贷利率大幅上升,原因是预计总统当选人川普可能会颁布刺激经济的措施,加速经济增长和通货膨胀。

根据房贷银行协会(Mortgage Bankers Association)的数据,30年期固定房贷利率,从选举前的平均3.60%,上升至4.27%,为两年来最高。

CityRealty查阅纽约市财政部的房屋销售记录,发现曼哈顿房价全面上升,只有哈林及其邻近地区例外,因该区只是房市的一小部分,及低价屋的数据较难收集。

2016年12月的销售数字是根据截至11月30日的年度数据进行推算。CityRealty估计,除了哈林及其邻近地区外,曼哈顿的合作和共有公寓的平均售价,从2015年的190万美元上升至今年的220万美元。以整个曼哈顿计算,公寓的平均售价是210万元。曼哈顿的公寓中间价,从去年的110万美元增至今年的120万美元,创新纪录。

CityRealty说,曼哈顿的公寓平均价格比2006年高出91%。

(据世界日报)

美国 | 美联储加息或许会影响到美国房市

不出意外,美国央行在12月14日把基准利率提高了0.25个百分点。这是金融危机发生以来央行第二次加息经济学家表示,利率正常化,或者把几年来的超低利率提升起来是美国经济正在好转的一个迹象。不过,也有一些专家认为,提高利率也会伤害到那些触发金融危机的行业,比如房屋市场。

从全国来看,大多数地方的房价已经回到经济衰退之前的价位。对普通房主来说,这意味着他们的房屋价值又回到了2006年的水平。2008年美国房屋市场发生了崩溃。

一些专家认为,美国加息会伤害到那些触发金融危机的行业,比如房屋市场

美国全国房地产商协会的首席经济分析师劳伦斯·云说:“房屋市场明显变得更加健康,所以我们应该保持住这个势头。”

劳伦斯·云表示,现在是房屋市场的关键时刻。过去六年来,房屋价格上涨的速度超过了收入增加的速度。上个月,三十年房屋贷款也大幅度上涨。

劳伦斯·云说:“房贷利率在今年大部分时间里都是3.5%。现在已经超过了4%。部分原因是市场预期美联储要提高利率了。

美联储已经发出信号,明年还要加息三次。利率可能会继续走高。利率每提高0.25个百分点,要借30万美元的房贷每月的月供就要增加50美元。货币专家米歇尔·哈钦森说,有些人买房子就会受到影响。

货币专家哈钦森说:“我们的调查发现,如果这个月加息的话,那些准备在今后五年买房的人中有60%就会按兵不动。这些人大约有8100万人。”

劳伦斯·云表示,利率提升和需求下降之间存在直接的相关性,但是超低利率的时代已经结束。他说,经济的改善和贷款条件更加灵活应该有助于平衡这两者之间的关系。

加息造成的影响,我的看法是这样的:利率在提升,但幅度并不很大。综合看,就业增加了,信贷范围可能要扩大一些,这将会使2017年的房屋销售基本上不会有大的变化。”

经济分析师云说,库存量少,尤其是低价位房屋,可能是一个更大的问题。他说,普通人能够买得起的房子少了,千禧一代和首次买房者就会变得更加犹豫。许多人可能更愿意去租房,而不是为实现他们的美国梦去买个房子。

(据VOA卫视)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——旧金山(独栋房产)

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是加州(人口)第四大城市旧金山独栋房产

旧金山湾区地区分布

下方图表中的销售数据包括旧金山的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨6.3%
旧金山独栋房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度增加0.6%
旧金山独栋房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为36天
旧金山独栋房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为111.47%
旧金山独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为52.76%
旧金山独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

在第三季度,旧金山保持与前几季度一致的步伐,趋于正常化的市场使买卖双方达成了良好的平衡。八九月份的销售活动与上年同期保持了同等水平。七月销量比去年有明显下降,但整个旧金山湾区都呈现了这一趋势——从去年七月的顶峰状态回落。

今年夏天,房价上涨的趋势有所缓和,市场上各类房产的价格中位数均比去年夏天有所降低。价格正常化以及房产储量增加是买家购买力天花板的功能之一。虽然不断增长的供应提供了喘息之机,但房产储量仍然较低,对旧金山的房产市场仍然是一个较大的挑战。随着青年人被城市的便利设施吸引,价格适中的房产数量不足,这是旧金山面临的一大问题。售价高于100万美元的房产数量不断增加,但供应量仍然低于公认的正常水平或一个平衡市场的水平。

市场统计数据

去年秋天,售价高于挂牌价格的房产数量减少。买家对公寓的热情降低。但是,在定价低于200万美元的公寓中,50%以上的房产售价高于要价。

旧金山售价高于要价的公寓比例;旧金山售价高于要价的独栋房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山销售的最接近房价中位数1,275,000美元的一套房产。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116
  • 加利福尼亚州94116,旧金山,Cragmont大道76号
  • 2室/1浴/1,075平方英尺
  • 售价:1,275,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在旧金山出售的售价最高的房产。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123
  • 加利福尼亚州94123,旧金山,Vallejo街2741
  • 5室/6浴/4,645平方英尺
  • 售价:8,800,000美元

前景预期

过去几年中,旧金山的房地产市场状况良好,今年也有望保持正常化趋势。但旧金山的房产需求仍然旺盛,技术产业持续刺激对该地区的投资。总统大选尚未尘埃落定,对全球的金融市场造成影响,这将导致市场上出现一定程度的恐慌,但传统买家的需求仍然不变。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 美联储终于加息 美国经济春天来了?

喊了一年要加息美联储这回终于来真的了。在今年最后一次利率政策会议上,美联储宣布加息25个基点。这是继去年12月份后,近十年来美联储第二次加息

美国联邦公开市场委员会(FOMC)发布的政策声明,今年初以来通胀持续上扬,经济活动温和扩张。重申近期经济面临的风险似乎大致平衡。目前的货币政策立场依然维持宽松。预计2017年美联储仍将加息三次。

美联储在2008年底将利率降至近0水平,此后维持了大约7年的超低利率。去年12月,美联储开启十年来首次加息,官员们同时表示今年将继续加息,预计会有四次加息。然而年初金融市场出现大幅震荡、海外经济形势不稳、美国劳动力市场报告一度变糟、英国退欧、美国总统大选等因素,令美联储在今年前11个月中都未能加息。

据中新社报道,美联储主席耶伦随后召开记者会称,预计美国整体通胀率将在未来数年涨至2%,美联储此时加息是对美国经济的信任票。

美联储为何选择在此时加息?

近期的美国经济数据充分显示了在美联储11月份政策会议后,美国各项宏观经济指标普遍向好的情形。消费支出、就业率、通胀均呈现上升势头,失业率下降,市场接近充分就业,房地产市场保持坚挺。三季度的GDP增速异常强劲,美股因此刷新了历史峰值。

这一系列的现象不免令美联储担忧,美国通胀水平可能在未来上升过于迅速,经济存在过热可能性。再加上新当选总统川普承诺减税,减少监管措施,提高国防和基础设施支出,让许多人认为川普的上任促进经济增长,但也会带高通胀。

因此,美联储就要及时给这种经济前景“泼冷水”以保持平衡。而外界很关系川普意外当选美国总统之后,美国未来经济发展的方向会向哪个方向倾斜?这个问题,在本次会议中仍旧没有答案。

此次加息的市场反应

金融市场对于美联储此次加息期待已久,最终结果终将到来,虽然此次加息远比去年的加息历史意义逊色不少,但依然会为经济市场带来不小的冲击。

据华尔街见闻报道,美联储加息符合市场预期,美股在短线冲高后迅速走低,道指收跌近120点,跌幅0.6%,卡特皮勒、3M和波音领跌。标普跌约0.8%,能源股和公用事业股领跌,纳指跌0.5%。

同样下跌的还有金价和油价。现货黄金盘中跌至近1140.12美元/盎司,跌逾18美元;油市跌幅扩大,WTI原油期货收跌1.94美元,跌幅3.66%,报51.04美元/桶。

与股指下跌不同,美元指数收复声明发布前的跌幅,彭博美元指数迅速飙升,达到14年以来高点。美元兑日元涨破117.40,创2月来最高;欧元兑美元跌0.88%,至1.0531;人民币走弱。

美债市场也随即大涨。美债收益率普遍上扬,收复早先跌幅。对美联储政策最为敏感的2年期美债收益率涨至1.267%,创2008年1月11日以来最高水平。5年期美债收益率涨12.1个基点至2.033%,升至2011年五月以来最高点。美国10年期基准国债收益率涨8.3个基点,报2.562%。

美联储主席耶伦称,美联储此时加息是对美国经济的信任票

对中国有何影响?

美联储加息,对中国经济影响最直观的就是人民币汇率。

据凤凰网报道,美联储宣布加息后,离岸人民币对美元随即大幅跳水,盘中一度暴跌近400点至6.9316元。

美元的走强可能进一步强化也已存在的人民币看空情绪,12月12日触及的低位6.9430恐再次被试探,一旦突破可能打开跌向历史低点6.9654的通道,然后便会迈向7.00的心理关口。

至于中国A股及债市,业内普遍认为,美联储加息对A股影响并没有很强的关联性,A股依然按照自身规律运行;而中国债市债市相对开放性小,至少从目前来看,境外资金对国债市场的持有量仅仅占比3.8%,很难左右市场。

不过,有分析认为,美联储加息带来的冲击可能会使中国企业的违约风险上升。标准人寿投资新兴市场经济学家Alex Wolf表示,中国过高的企业杠杆,房市泡沫,以及不规范的银行业将使中国经济更容易遭受美联储加息的冲击。中国的企业债已经达到了GDP的250%,这意味着哪怕只是稍稍提高短期利率也有可能会挤压企业活动并导致违约风险升高从而危害中国经济。

(据侨报网)