Author: ZoeChan

悉尼房价升值最猛的10个区 西部占8个

如果你想用最少的钱在悉尼买到升至潜力最大的房子，那么就往西部走。这是悉尼房地产市场的最新增长数据发出的一条强烈建议，这对于买房自住和买房投资的人都将是一种鼓舞。

据Domain集团报道，悉尼价格在55万至60万的房子中，房价中值增幅最大的10个地方有8个都在西部，其余2个在西南部。
 
一马当先的是蓝山（Blue Mountains）的Valley Heights，12个月的增幅高达32.6%，其次是Windsor（29%）和Lalor Park（28.7%）。
 
Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称“外郊区增长强劲，主要是因为他们有价格优势。人们意识到，现在在悉尼买房买的是地段，他们越来越看好西部和西南部这些他们买得起的地区。”
 
“澳洲房产投资者也瞄准了这些地区，因为它们的回报率超过4%，而且资本增长前景也相当有吸引力。受这些需求推动，房价当然一路上扬。”
 
住房承受力现已升级为政治讨论热点，第一季度悉尼房价中值是91.4万，预测4周后公布的第二季度数据会更加惊人。报道称人们现在似乎选择往西搬迁，而非遵循财长何基（Joe Hockey）的建议去找份高薪的好工作。
 
地产中介Starr Partners的执行长Doug Driscoll称：“西悉尼可以提供优越的生活方式和公交设施。越来越多人发现当地有很多良好的基础设施。”
 
韦森说最困难的是，尤其对于首置业者，前10大城区中很多以前价格在40万区间的房子现在都超过了50万。
 
悉尼租金回报率超过4%，资本增长前景也相当有吸引力
 
截至4月份半年内悉尼房价增幅较去年同期最大的10个区：
 
  • Valley Heights：32.6%（中值57万）
  • Windsor：29% （中值60万）
  • Lalor Park：28.7%（中值57.9万）
  • Lurnea：27.8%（中值57.5万）
  • Claremont Meadows：23.8%（中值56.2万）
  • Emu Plains：23%（中值58.5万）
  • Dean Park：22.5%（中值55.1万）
  • Blacktown：21.4%（中值58.4万）
  • Glenfield：19.4%（中值58.5万）
  • St Clair：19%（中值56.1万）

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

留学澳洲注意：墨尔本公寓楼成非法租房“重灾区”

墨尔本的高层公寓变成了非法租房市场的“重灾区”，无良业者将澳洲留学生作为自己敛财的对象。（相关阅读：去澳洲留学准备什么）

据《时代报》报道，费法斯媒体（Fairfax Media）的调查确认在墨尔本CBD及周边有25幢高层公寓内，均存在客厅被改成卧室并放租的现象。墨尔本公寓楼成非法租房“重灾区”。
 
按照维州的相关法律，公寓在没有作为寄宿公寓登记在案的情况下，分开租给 3人以上是违法行为。但在Gumtree等分类广告网站上，多达7人分租公寓及单元房的广告层出不穷。
 
一室公寓挤进6租客 房东年进账4.3万元
 
在多克兰（Docklands）有6名女孩挤在1套仅有1个卧室的公寓内，其中仅卧室里就住了4个人，还有2个人住在客厅里。她们每人每周的房租是140澳元，这意味着房东一年的房租收入高达4.3万澳元，比起当地2.2万澳元的年中位房租多了近一倍。
 
还有招租广告显示罗塞尔广场（Russell Place）1幢公寓楼里，3人分租客厅的周租是99澳元。很多此类广告还以 “生活文化”为由，特意指出只招亚洲房客。
 
Gumtree上的不少房东似乎经营着房间分租网络，任何时候都有广告宣称有10处“床位”放租。
 
某人在Gumtree登广告称在威廉街（William Street）350号“两人共租一房”，周租为165澳元。费法斯媒体的记者联系此人后，被告知这套澳洲公寓内将共有6人合住，但这里并未登记为寄宿公寓。
 
据悉，这位房东还以3个不同的男性名字但同一手机号码，发布了9处物业的分租广告。
 
墨尔本的学区公寓房，从初高中到大学，提供首屈一指的教育环境；多所大学也带来稳定的出租回报，是不少投资客户的首选
 
非法业者海外遥控分租 当局受法律制约难调查
 
当局还相信，墨尔本的某些非法分租业者在海外进行“遥控操纵”，包括通过多个外文网站发布广告，使得当局更难追查下去。
 
此外，某些房客在完全不知道房东身份的情况下，就将房租交到某些邮政信箱，或是来视察房屋的人手里。
 
多克兰某公寓去年11月的重大火灾，令房屋多度拥挤一事再次成了关注焦点。大都市消防队（MFB）后来发现屋内堆积如山的个人物品导致火势迅速蔓延，认为火灾没有造成人员伤亡实属幸运。
 
在这场火灾之后，还有人指出该公寓楼内有床位还以“轮班”的形式出租，外国学生及劳工被房东严重剥削。
 
在维州，虽然由市议会负责对无良房东采取行动，但墨尔本市议会则指出，打击行动经常被法律所掣肘，该市议会的发言人指出，因为法律只允许市议会工作人员仅在假设某处物业没有上锁的情况下，才可无需搜查令进屋，所以在某些个案中，工作人员根本就进不了高层公寓。
 
发言人表示：“对高层公寓而言，不仅仅是每户都有锁的问题，就连电梯可能都有安全锁定。”市议会工作人员可能需要监视某幢楼很多天，才能搜集到充分证据申请到搜查令。
 
据悉，在墨尔本CBD仅有9处合法登记的寄宿公寓，整个墨尔本市议会地区则有61处。当局自2014年以来，调查了约80处疑似违法经营寄宿公寓的地点并进行了执法。
 
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

悉尼公寓拍卖 28年后售价翻10倍

据澳洲房产网站报道，6月20日悉尼伯茨角（Potts Point）一套公寓经过多番竞价后以超过上一次售价的10倍价格售出。

这套公寓是20日周六686场拍卖会中的一场，截至周六晚，地产集团（Domain Group）统计共有545套住房成功拍卖出售，清盘率高达83.2%。

圣尼奥特斯大道（St Neots Avenue）6/1号顶层公寓以184.6万澳元被拍卖售出，而28年前法伯尔一家购入该公寓时房价仅为18.2万澳元。

该拍卖价比150万底价还超出30余万，瑞伟特房产公司（Ray White）的双湾（Double Bay）房产代理海耶斯（Kim Hayes）称这一拍卖价令人叹为观止。

悉尼圣尼奥特斯大道6/1号顶层公寓以超过上一次售价的10倍价格售出

查看更多悉尼公寓房源

地产集团发布截至5月的年度数据显示，伯茨角两室带停车位的公寓平均价格为101.2万。这套澳洲房产开出150万澳元底价是因为其坐落在黄金地段，可远观城市面貌、海港大桥和悉尼歌剧院。

26名注册竞标者中有自住业主、投资者，还有空巢老人，虽然有的人因为没有配套电梯设施而放弃竞标，但也有其他人相中公寓楼顶的使用空间。

由于投标进度迅速，刚开始的150万底价经过7名竞拍者的喊价就把价格拉到170万以上，不少竞标者由此放弃继续竞标。

海耶斯拒绝透露买卖双方的信息，但指出该公寓将可能作为投资性房产进行放租。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

悉尼北区期房公寓开盘一天内抢光！

Beecroft Place130套公寓一天内售光

查看更多悉尼公寓房源

今天下午2点，Beecroft Place住宅区的房子全部售光。

有钱的买家大批拥入悉尼市郊Beecroft，购买130套尚未建成的期房公寓。

Landream公司今早开盘售卖价值1.16亿澳元的Beecroft Place住宅区。130套公寓中95%在中午时分售卖完毕。

董事长 Tim Rees 称，这种结果超乎意料“很少会有郊区项目这么快被抢光。Beecroft是一个热门点，购买机会不多，所以人们都赶紧过来买。人们认识到该住宅区的价值，和它的品质水平，这里可以用作多用途式开发，离火车站也近。”

购买者中70%是住房拥有者，其他是澳洲房产投资者。

Beecroft Place由得奖设计师和室内设计师dKO设计。同时这里还会建立一个购物区。

这里的公寓价格有59.5万澳元的一房套间，74.5万澳元的两房套间，107.5万澳元的三房套间。

该住宅区估计在今年八月中旬开始动工，2017年年中完工。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

新州调整公寓规定：开发商可减少车位

《悉尼先驱晨报》报道称，根据新州政府6月19日公布的规定，悉尼部分郊区的新公寓街区可以配备少于当前要求的停车位。不过，这个改动没有前规划厅厅长高华德（Pru Goward）提出的方案那么大力度，并未允许开发商在没有任何路外停车位的情况下于火车站附近兴建公寓。

公布悉尼公寓街区最新规划政策及设计指导意见的规划厅厅长斯托克斯（Rob Stokes）试图提升公寓开发的吸引力。他在发言中说道：“我们得向社区证明，当住宅供给多样性中需要密度这一组成部分时，我们就得去做好密度这个问题。”
 
为此，新州政府最新的悉尼公寓开发设计指引很大程度上保留了住宅大小、灯光及通风设备等方面现有的标准。指导意见还可能允许开发商打造单元房街区时提供数量低于地方议会当前要求的停车位。
 
新政策要求开发商按照道路和海事服务局（Roads and Maritime Services）的规定或市议会的规划供应停车位。许多内城区市议会，包括悉尼市议会（City of Sydney），在停车位数量方面的要求比道路和海事服务局的少，这意味着新指引的影响不大。但在博塔尼（Botany）和希尔斯郡（Hills Shire）等许多区域，新政策将允许开发商提供少于当前要求的停车位。
 
新州政府公布新规定，悉尼部分郊区的新公寓街区可以配备少于当前要求的停车位
博塔尼的市长基尼利（Ben Keneally）说：“这项政策将对拥堵的交通及数量本就有限的停车位造成进一步的压力。”不过，新指引总体得到开发商及其他地方政府的认可。
悉尼市长摩雅（Clover Moore）说：“我对厅长加强公寓设计及建设的指引表示欢迎。这些改变有助于确保新公寓在有恰当便利设施的情况下得到建造。这意味着睡房和天花板高度的大小最小化，有许多自然光和储存空间，以及能享受到阳台及庭院等开放空间。”
 
大型地产开发商代表组织Urban Taskforce的CEO约翰逊（Chris Johnson）表示，改动令可负担性和舒适性之间达成了不错的平衡。
 
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

储备银行：悉尼房价飙升 你做好准备了没？

储备银行近日作出警示：由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少，未来房价将会更高。

近来的低利率也使得更多澳洲房产投资者和业主借贷购入房产，因此开发商也提高了房价。

澳联储副行长克里斯多夫·肯特在澳洲国立大学的演讲中提到“悉尼的房屋供应明显不足，待开发地的数量跟不上需求。“

他还说“建筑材料通胀上升，同时银行的联络官员也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通胀已比原来的平均水平上升了两个百分点。”

肯特还说，“目前的种种迹象表明，今年的两次降息正在逐显成效，大量消费者投资和借贷涌入房地产。但是房屋改造上的投资却不足，并且为应对低利率诸多借贷者选择尽快交付保证金。”

依靠银行利息的家庭很可能会减少房屋消费，但那些有多余资金的家庭很可能会将这些钱投资进房地产而不是依靠低利率，肯特说。而商业投资依然后劲不足。

储备银行：悉尼开发土地大幅减少，未来房价将会更高，投资者要好好把握时机了

查看更多悉尼精品房源

至于澳联储行长格伦·史蒂文斯所说的悉尼房市“汹涌”问题，肯特回应说，“我认为目前的悉尼房市与诸多原因相关，这是一个社会问题。目前市场动荡，全国的焦点都在这里，这更加剧了当中的复杂性。”

肯特说，除了悉尼和一些发达城市，澳洲的其他地方的房屋供应依然受低利率影响。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

虎妈海外发威！澳大利亚维州精英学校非英语背景生高达88%

麦克罗伯逊女子中学超过88%的学生来自非英语背景

据《先锋太阳报》报道，官方最新的数据显示，非英语背景的学生在维州精英学校中的比例最高竟达88%，这无疑给本土的学生敲响了警钟。精英学校因提供私立学校式的教育且不收取过高的费用而备受欢迎，而这些学校中来自非英语背景学生的比例竟高的惊人，虎妈现象——澳洲移民父母鞭策孩子成为尖子生——被指是造成这一现状的原因之一。

据普查数据显示，墨尔本约有1/4的人口有着非英语背景。然而，据MySchool网站显示，非英语背景的学生在麦克罗伯逊女子中学（Mac.Robertson Girls High）中的比例竟高达88%，该群体在男校墨尔本中学（Melbourne High）也占到了78%，在苏珊科里中学（Suzanne Cory High）和诺萨尔中学（Nossal High）这2所最新的精英学校中也分别占到了85%和74%。

麦克罗伯逊女子中学的招生主任麦卡菲（Marina McAlpine）表示，家长想尽办法让孩子得到最好教育的这种趋势由来已久。“可能15到20年前，我们更多看到的是越南人，现在我们看到有更多来自印度和斯里兰卡等次大陆国家的学生。”她说道。麦卡菲对这种趋势表示欢迎，因为学校很重视文化的多元性。

她表示，尽管有机构专门辅导学生备考入学考试，而且瞄准的是非英语背景的群体，但她们学校并不会这样做。“他们可能会辅导他们备考，但他们不一定能对（学生的）人生和在麦克罗伯逊受到的教育做辅导。”她指出。

教育专家、澳洲天主教大学（Australian Catholic University）的资深研究员唐纳利（Kevin Donnelly）表示，虎妈趋势的威力十分强大。“很多亚洲和印度学生都很有动力，对教育和教育的作用也表现的很积极。”他还表示，这种家庭对孩子的期望也很高。“这对于那些拥有更传统的澳洲背景——英裔澳人或爱尔兰裔澳人的家庭和学生来说应当是个警醒。”

唐纳利称，传统的澳人更偏向于平等、放松的方式。

部分学校非英语背景学生的占比：

  • 麦克罗伯逊女子中学（Mac.Robertson Girls High）：88%
  • 丹德农中学（Dandenong High）：88%
  • 苏珊科里中学（Suzanne Cory High）：85%
  • 格兰威夫利中学（Glen Waverley SC ）：84%
  • 墨尔本中学（Melbourne High）：78%
  • 诺萨尔中学（Nossal High）：74%
  • 博文中学（Balwyn High）：66%
  • 坎伯韦尔文法学校（Camberwell Grammar）：63%
  • 苏格兰学院（Scotch College）：22%
  • 埃森姆中学（Eltham High）：2%

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

为什么法国房地产价格跌不下去？

在全球的很多国家，受经济危机的影响，房地产价格连续三年持续下降。利率的下降很大程度上也可以解释这场危机。但是法国却是这场地产危机的幸存者。

法国的房地产价格仅在2008年经济危机刚开始时有小幅下降，但是自2010年起，价格已经开始反弹。相比欧洲的其它国家，比如意大利、葡萄牙、爱尔兰等国，以及美国，房地产价格下降及其明显，在20%到40%左右。

要知道的是在经济危机前的2000年至2007年，全球房地产价格一直在飞速上涨。所以我们今天就来分析一下，是什么原因导致了当年的大“熊市”可以瞬间变成如今的房产泡沫？最根本的问题之一就是经济危机后利率的下降。自2000年初起，法国房地产的价格开始飞增。相较于法国家庭收入的增长，房价已增长接近70%。在这段时间，利率的下降直接和间接的导致了房价飙升。举个简单的例子，在1965年至2000年期间只需贷款15年即可买到的房子，在2007年已经需贷款33年才能买到手。还款期限的拉长也更加降低了贷款的门槛，让贷款变得更容易，最终成为2008年次贷危机爆发的主要原因。

没有法式的“次贷危机”

2008年的次贷危机导致全球汇率达到历史最低，因此上述问题在法国也开始产生。利率低，就更加吸引个人贷款买房。法国著名房地产经济专家Jacques Friggit是这样解释这一下现象的：“新的通货膨胀问题产生，更标志着法国的住房价格相较于其它国家已经高出很多了。”法国银行越来越少的进行资本市场的借贷，而不像其它国家仍然不断放贷。另外，法国银行在放贷时极其看重借款人的实际收入，这样就可以很好的避免次贷危机的爆发。最后，法国并没有像葡萄牙、爱尔兰等国的过度房产建设，因为在法国从买地皮到建设，国家控制的非常严格，需要几百道审批程序。因此开发商很难可以“轻松”的开始一个项目的建设。这样一来在法国就很难找到‘烂尾楼’了。”

稳定的“租赁市场”保障房产价值

在2000至2007年期间，通货膨胀在租金收入上的体现就更加明显。自2008年以来，房地产业投资也被它的主要竞争对手──证券所助推。因为2008年的股市崩盘，让很多很多个人投资者从股市撤资，转投房地产，他们中的大多数选择了包租型房产投资。结果就是，欧美经济崩盘的时候，法国的租赁性房产投资市场却始终保持稳定，几乎未出现波动。这种稳定主要体现在以下几个地区和类型：城市租赁要好于乡村，公寓要好于别墅，小户型要好于大户型及豪宅等等，符合这种类型的房产在2008年不仅未贬值，价格反而有所上涨。当然，法国房产保值还有以下几方面的因素：房产开发建设不足，求永远大于供，所以一个新开发的楼盘刚开工就开抢在法国房产市场是很常见的；外国买家的大量进入，需求更多；以及完善的公众住房补贴制度，交易量的不断上涨让通货膨胀对房价以及租金收益的影响都不大。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或访问http://www.juwai.com/pv_investment寻找属于您的法国度假地产。

官方解读中澳自贸协定成果：澳洲签证篇

6月17日，中澳两国人民期待已久的自由贸易协定终于签署！中澳自贸协定谈判于2005年4月启动，历时十年。经过双方共同努力，国家主席习近平2014年11月对澳大利亚进行国事访问期间，与澳大利亚总理阿博特共同确认并宣布实质性结束谈判。此次协定正式签署，为两国分别履行各自国内批准程序、使协定尽快生效奠定了基础。

中澳自贸协定在内容上涵盖货物、服务、投资等十几个领域，实现了“全面、高质量和利益平衡”的目标，是中国与其他国家迄今已商签的贸易投资自由化整体水平最高的自贸协定之一。

中澳自贸协定的签署，除了给中国老百姓的日常生活带来巨大好处，为中澳两国企业投资创造更加便利条件，同时还在便利各类中方人员赴澳方面达成了一项丰硕的成果。为了让广大网民更好地了解中澳自贸协定内容，商务部新闻办公室特别推出对中澳自贸协定成果进行独家权威解读。

具体来看：

商务部新闻办公室特别推出对中澳自贸协定成果进行独家权威解读

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

都是房爷房姐！澳洲政客悉尼房产财富起底

富裕的澳大利亚联邦和新州政府政客从新州房地产市场繁荣中大赚一笔，很多议员在2011年联盟党上台以来，由于拥有多处房产而财富总值暴增。

这就让人不难提出疑问：这样的情况下控制政策制定的政客们如何能遏制房价暴涨的趋势呢？这一房产繁荣的趋势，已经导致很多家庭无法触及“人人有房的澳大利亚梦”。

然而如果澳洲房地产市场的热潮如果被遏制，63亿澳元的印花税收入必然减少，这占到政府税收总收入四分之一的钱又从哪里找回呢？

据《每日电讯报》报道称，一位撰写《中央银行家泡沫》书籍的作者大卫（Lindsay David）表示：“如果房地产市场疲弱了，那么新州政府很有可能破产。如果你是一位拥有7套房产的政客，并且运用了贷款杠杆，那么你最不希望的事情就是房地产崩盘。”

就拿总理艾伯特来说，他每年工资超过50万澳元，而位于Forestville的房产价格在过去五年间飙升40%。他告诉国会：“我确实希望我们的房价能够一直上涨。”

新州律政厅长厄普顿（Gabrielle Upton）和小生意厅长巴里亚诺（John Barilaro）是新州政客中的“地产大鳄”，他们控制了悉尼和新州的不少商用和民用房产。

高级新州厅长们每年的工资和补贴是28.8万澳元。

其中，厄普顿是一个信托基金的董事和股东，该信托基金控制了悉尼市中心佐治街的一个商用单澳元和两个车位，是2012年以250万澳元购入，同样的资产每一年仅租金可以回收5万澳元。同一个信托基金还在Hunter街拥有一个商业单澳元，是2011年用53.2万澳元购买。她和投资银行家的丈夫孙迪克（Alex Sundich）还拥有一幢三房的Paddington房产，是1997年以63万澳元购买，现在价值接近200万澳元。他们还拥有一个Potts Point的单澳元房，以及Darling Point的五房独幢屋，独幢屋是1999年以260万澳元购买。

巴里亚诺一共持有悉尼、Queanbeyan、首都领地和Jerrabomberra五套房产。他还持股两个房地产开发公司——Euro Partners和Kotsabola，另外两家生产门窗的公司，他也有股权。

通讯部长谭保位于悉尼的豪宅

查看更多悉尼豪宅房源

其它新州议员中被称为房爷的，还有反对党交通事务发言人帕克（Ryan Park），他和别人联合拥有三幢房产，一幢位于East Corrimal的房产，和位于卧龙岗以及Potts Point的公寓。

新州教育厅长皮寇利（Adrian Piccoli）在一个公寓信托基金中，拥有20%的股权，这家基金购买了位于Coogee的一幢商民两用楼，过去五年间价格已经涨了30%。1995年购入时价格是120万澳元，现在应该价值在200万以上。皮寇利在Griffith选区有一幢房产，还是一个养老金信托基金的成员，该基金拥有一个Randwick的公寓。

新州家庭和社区服务厅长哈扎德（Brad Hazzard）在Manly拥有一个包括三小套的办公房，在北部海岸有一幢房产，价格在过去五年间上涨37%。

新州州长贝尔德（Mike Baird）和反对党领袖陆富利（Luke Foley）是少数仅仅拥有一幢房产的议员，那就是他们自己的家。

据称在新州2014年登记房产所有权以后，贝尔德卖出了自己位于Fairlight的家，他的妻子购入一套投资公寓。今年的政客房地产所有权登记即将公布。

还有一些居住在悉尼的联邦议员，也是名副其实的“房爷”。比如，通讯部长谭保（Malcolm Turnbull）和财政部长何基（Joe Hockey）。影子基础设施事务发言人艾本理（Anthony Albanese）拥有三幢房产，包括一幢马力围（Marrickville）投资房。

新州州长贝尔德曾经说过，政府最有效的遏制房价上涨的措施，就是增加房产供给。预计下周的财政预算中，将可能会包括减轻购房者压力的新措施。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。