Author: ZoeChan

澳洲各銀行終於開始對澳洲房產投資貸款剎車了，都表示將對投資貸款實施更嚴厲的政策。專家預計，這將使過熱的澳洲住房市場適度降溫。

目前為止已公布的變動包括：

• 聯邦銀行（CBA）5月15日終結了1000澳元投資房貸款退現刺激政策，並降低了投資房貸款折扣；
• 國民銀行（NAB）從5月13日起，僅針對自住房貸款者考慮利率折扣；
• 5月20日，聯邦銀行下屬的Bankwest宣布收緊房貸條款中的貸款與房價比，從原來允許的95%降至80%；
• 5月21日，澳新銀行（ANZ）宣布不給予投資貸款折扣。

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西太銀行（Westpac）還沒有改變其貸款與估值規則或宣布改變定價，但在這個月表示，將對新的投資房貸款者進行更嚴格的評估，測試他們應付高利率時的還款能力，並收緊了非澳洲居民的房屋貸款，海外人士會申請貸款的難度將加大。

CoreLogic RP Data的數據研究主管勞利斯（Tim Lawless）說，新州60%的新增貸款都是房產投資者，因此，如果投資貸款減緩，可能將抑制悉尼房價增長。但他預計房價將繼續以低於10%的漲幅上漲。“顯然，如果你是一個投資者，這可能意味著獲得貸款可能會更具挑戰性。”他說。

裡昂證券銀行業（CLSA banking）分析師約翰遜（Brian Johnson ）說：“投資者可能無法借貸更多，而且他們必須支付相對於自住購房者來說更高的利率，由此，在價格競爭能力上會有所下降。”

各銀行的這些變化都是響應來自澳洲審慎監管局（APRA）要求銀行將住房投資者的信貸年增長率控制在10%以下的方針。盡管這個要求在去年12月就公布了，但在今年3月之前的一年中，投資者的信貸增長率卻增加至10.4%。

最新數據顯示澳新銀行、國民銀行、西太銀行的貸款漲幅都超過了閾值，而且都對在今年下半年把貸款控制在限制範圍內感到有壓力。

如此的漲幅促使澳洲審慎監管局董事長巴耶爾斯（Wayne Byres）說，他預計今年的下半年增長將放緩，並稱銀行已有 “足夠長的時間來重新審視他們的目標”。

APRA已表示，為了保證銀行信貸的安全性，它不久將要求各大銀行提高儲備資金與提供的貸款比。

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購物中心、寫字樓和工業場地等澳洲商業房地產的收益正在上漲，但顯示出澳洲各地區之間經濟表現的差距日益擴大。

根據澳洲房產委員會/IPD澳洲綜合房地產指數（APC/IPD Australia All Property Index）顯示，在截至3月31日的一年中，墨爾本和悉尼地區的商業房地產投資收益超過了布裡斯班、珀斯、阿德萊德和堪培拉。

MSCI副總裁Deyan Radanovic表示，受“資本力”推動的收益還顯示出投資需求和潛在基本面之間的斷層，這種斷層令澳儲行（RBA）感到擔憂。

與此同時，澳洲整體的平均總收益、收入和資本回報率為10.7%，高於去年的10.4%，市場對商業房地產的投資需求不斷上漲。Radanovic稱這些數據“是有史以來最好的表現”。

這是自2008年以來該指數第二次顯示收益率超過10.4%的長期平均水平，超過了9.9%的全球指數平均水平。

不過，其他資產類別的收益率優於商業房地產。證券的總收益率為14.3%，債券和上市房地產的收益率分別達到21.1%和36.7%。

在澳洲商業房地產當中，工業地產的投資收益率最佳，增長至12.4%；零售物業的收益率增長至10.9%；寫字樓物業的收益率上升至10.2%。

所有領域均顯示出地區分化。在零售房地產方面，資本增長最強勁的地區是新州和維州；悉尼和墨爾本的寫字樓物業收益率最高；新州的工業房地產收益率最搶眼。

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據《房產觀察家》雜志報道，購買澳大利亞房產的中國投資者是三種情況的混合。

中國香港紀錄片導演季克麗（Melissa Gecolea）最近在澳大利亞拍攝中國買家在房地產市場中搶購的情況。她表示，有三種中國人占到房地產投資者的絕大部分。他們分別是：購買給留學生居住的房產、單純投資房地產和購買高端豪宅。

她說：“我們在很多例子中都發現了這樣的跡像，房地產的價格也因此被推高，不過這只是部分現像，取決於哪一類房地產，有的房地產價格增幅就不大。很多中國人只是來澳一段時間，專門為了購買房地產，這也是他們的做法。”

不過她表示，按照她的發現，瘋狂搶購房地產的情景並不像她此前預期的那樣廣泛。

她說：“這並不是‘房產侵略’，或者像很多媒體展現給我們的那樣。如果你探討比較中國香港豪宅和澳大利亞豪宅，那麼我認為這裡的價格還是不錯的。”

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季克麗說，很多在澳洲房產拍賣時競拍的華人根本不是來自中國的投資者，他們是已經在澳大利亞居住了三四代的澳大利亞華人。

季克麗此前是ABS-CBN新聞頻道節目“On the Money”的主持人和編劇。

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上海升龍投資集團（Shenglong Group）澳洲分公司Aqualand Australia在激烈競爭中打敗對手，買下了悉尼皮爾蒙特（Pyrmont）一處海濱地皮及相鄰的7號台總部地段，交易金額約為1.8億澳元。

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據《澳洲金融評論報》報道，這2塊地皮占地面積達1公頃，其中海軍大樓在短期內將被開發成豪華公寓，可以看到悉尼海港全景。7號台總部地段則將進行長期開發。Aqualand的總經理熊韋恩（Wayne Xiong，音譯）稱：“未來4年，這裡將變成澳洲最高端和最具吸引力的住宅區。”

5月20日晚些時候，位於Point Piper的一套獲獎悉尼豪宅Mandalay以超過4000萬澳元的價格售出，據澳洲地產新聞網報道，買家是從中國移民澳洲的華裔。

據悉，這豪宅又創造了悉尼非海濱豪宅的記錄，蓋過了許家印去年年底豪擲3900萬澳元購買的Villa del Mare豪宅的風頭，兩套豪宅隔得很近。 今年2月份，前煙草公司大佬Bill Webb和他妻子Marijke正式將這套豪宅面向市場，指導價為4000萬澳元到4500萬澳元。

5月20日晚上，來自房產中介Black Diamondz Concierge的Martin Ross和來自LJ Hooker Double Bay的Bill Malouf證實了這套豪宅的售價在指導價的範圍之內。

該套豪宅上一次易手是在2004年，當時是由商人Kerry Manolas出售的成交價格為2000萬澳元。Kerry Manolas在1978年以44萬澳元的價格買了下來。

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該處物業建於1954年，是為通用汽車經銷商Bill Stack而建，1994年，該處豪宅由建築師Michael Suttor進行重新設計，室內裝修設計則是由Michael Love完成的。

坐落在Wolseley Road的尖端，這套1900平方米的物業是少見的能看到從海港大橋延伸到Manly全貌的豪宅。

這筆交易是今年到目前為止錄得的最高價格，而相隔不遠的前非海濱豪宅記錄保持者Villa del Mare被財長下令出售，最終許家印在市場外進行了易手，預計售價為4100萬澳元。

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購買一處鄉村房產並不一定意味著過體力勞動的生活。21世紀的休閑農場較少涉及牲畜和莊稼，更多的是為了生活方式。

據澳洲每日新聞網報導，澳洲大省會城市的人為尋找一個寧靜的鄉村居所，喜歡購買這類休閑農場。

典型的休閑農場為1至20公頃之間，及省會城市在通勤距離內，養著零星的動物，通常有一條狗、一只貓、也許一些雞，甚至草地上可能有一只羊或一匹馬。

一些人喜歡開辟菜園種菜供給自己吃，但大多數人只想獲得一處叢林天堂，讓自己與孩子們可以享受一種悠閑的、安全的生活方式。

來自澳洲房地產代理公司（PRDnationwide Ballarat）倫納德（Chris Leonard）說：“他們為了自己與孩子，想要一個安全的環境，因為大城市裡有時是很可怕的地方。”

倫納德稱，那些購買這類小型農場房屋的人希望能有更多的自給自足，所以他們種植果樹和蔬菜，並試搞一些更節能、可保持的家園。他說：“每個人都是不同的，有些人想要水箱，有些人想要自來水。”

那些購買維省偏遠地區Ballarat的休閑農場的人包括城市職工及當地居民。在大多數情況下，他們購買一塊地，然後在上面蓋一座新住家房。

倫納德稱，對於休閑農場買家，能快速進入城市並獲取服務，如商店、學校和醫院等也很重要。靠近市中心的偏遠地區房產備受青睞，因為通過公路或鐵路與主要城市之間只需短距離的旅行。

他說：“我認為Ballarat的休閑農場與東海岸的其它鄉村地區相當類似，只不過某些海岸地區氣候更好。”

來自房地產代理公司Harcourts North Geelong戈吉克（Joe Grgic）也認為購買休閑農場有各種各樣的人。

戈吉克說：“很多買家從墨爾本來到這兒，他們通常四十多歲，他們希望住在偏遠一些的地方，能夠看到他們的鄰居，但不會聽到他們的聲音。然而，他們仍然希望能夠便利地來往城市。”

“我們的業務中，許多房子距離Geelong市中心僅10分鐘的車程，而周日去墨爾本市中心也只有50分鐘的車程。”

戈吉克稱，Geelong地區的房子從50萬澳元開始（約1.5公頃）至200萬澳元不等，他說：“很多人希望在草地上養一只羊，再養些雞來得到雞蛋，還要有一條狗或一只貓。”

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對潛在的澳洲休閑農場買家的提示：

• 做市場調查並向富有經驗的熟悉你感興趣的地區的澳洲房產代理諮詢。倫納德說：“他們能夠告訴你該地區的放牧情況、土壤類型以及地區轉售情況。”
• 考慮家庭需要。倫納德說：“這又回到了兩件事情，即承受能力及家庭支持。如果購房者有孩子，他們需要家庭的支持。有一些地區可能相當孤立，因此附近存在家庭聯系很重要，要實地考慮家庭的需要。”
• 請注意，美化住房，如修建一條長的車道可能是非常昂貴的。購房者，尤其來自城區小地塊住房者，需要記住，換到一處更大的地塊，可能是昂貴的。
• 准備對自己的期望值妥協。倫納德說：“人們應該明白，永遠不會有完美的休閑農場。”

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