Author: ZoeChan

澳大利亞迎來新一波留學潮 去年留學生人數增10%

澳洲國際教育行業迎來又一春，澳洲留學生註冊人數增加，行業收入創新高。而且受畢業後享有工作權的吸引，還有很多學生在語言學習後會繼續留澳接受職業教育或高等教育。

去年澳洲留學生註冊人數增加了10%

澳洲聯邦政府的數據顯示，去年留學生註冊人數增加了10%，扭轉人數大幅下滑的局面。此前，澳洲大學和大專院校流失了超過三分之一的留學生。

英語語言學院在2013—14年迎來了最好的一年，註冊人數增加27%。雖然這一增長率現已穩定在9%這個更為可控的水平，但很多學生打算繼續接受職業教育或高等教育。這意味著這些行業未來留學生人數會出現大幅增加。

不過這依然遠遠趕不上2009年輝煌的時候。當時留學生人數達到了63萬多人的頂峰。之後，註冊人數恢復到2007年的水平，去年為45.5萬人。這些數據只包括拿澳洲學生簽證的學生，還有很多學習語言的學生也會持旅遊簽證或打工度假簽證來到澳洲。

不過上個月有數據透露稱，現在國際教育行業的收入已超過2009年的時候。新數據顯示，該行業去年創收166億元，高於此前161億元的峰值。這導致貿易部長羅伯（Andrew Robb）向人們強調這一澳洲第四大出口產業的經濟重要性。他重申自己的預計，如果澳洲充分利用在線教育的潛力，教育產業將急劇增長。

羅伯還強調了印度市場的潛力。「我們預計印度會重複中國的情形。印度是我們最大的職業教育和培訓市場，未來10年的需求將十分驚人。」他說。

澳洲英語協會（English Australia）的布倫德爾（Sue Blundell）稱，也有很多印度留學生報語言課程，並且很多之後會繼續接受職業教育和高等教育。她說研究生入學人數也有增加，畢業後可獲得機會工作很吸引印度學生。

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澳洲房產投資者指南：選擇資本增長還是高收益？

每一位澳洲房產投資者都面臨著這樣的決策，這是許多首次投資者都會討論的問題之一，即考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率。

收益率是某一房產非常具體的體現，但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡，但不一定折中。投資者既不希望投資房產每周費用太高，也不希望得到一些現金流而資本上漲水平太差。然而，一些投資者嚴格追逐收益率，希望最大限度提高他們的定期收入。

資本上漲與租金收入呈反比關系，但可以在可能的情況下提高租金回報率。以下有幾種方法來提高澳洲租金回報率，為房產配置家具、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施，這些可以幫助上調一點租金。

當該地區租房市場直線下降時，強勁的租金也沒有用。同樣，每周的支出很可觀時，強大的資本增長也難以持續，資本的增長將需要抵消費用的支出。

這些關系到投資者的短期和長期目標，以及目前的財務狀況。每一個投資者都各不相同。

投資澳洲房產，應考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率？

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總收益率是體現年資本上漲與租金回報的概念，二者共同創造一個新數字，決定了澳洲房產投資的成功程度。例如，6％的年上漲率加上4％的收益率成為10％的總收益率。

如果從未打算出售持有的房產，許多人選擇的一個合理方案是，選擇高收益率的資產作為最終投資組合，以維持到退休的時候。

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墨爾本房屋清盤率直逼80% 刷新5年最高

3月21日墨爾本各區房屋拍賣結果

墨爾本房產拍賣市場正處於2010年繁榮期以來的最強水平。過去4個星期，墨爾本的拍賣清盤率平均達到79.6%，是自2010年末以來的最高水平。

據Domain集團的數據，墨爾本3月21日的清盤率為79.2%，14日為79.6%，遠高於去年同一個周末的73.1%。

盡管3月21日參與拍賣的房產數量驚人，但拍賣結果依然喜人。上周六一共有1122場拍賣，遠超出前一周末的1047場，以及去年同期的962場。

外東區的結果尤其驚人，共拍賣109套房子，其中101套成功拍賣，清盤率達92.7%。其次是內城地區，清盤率最高的是內城區85.5%，其次是內城東81.8%、內城南80.1%、北區75.7%、東北區72.6%、東南區71.4%和西區71.1%。

3月21日拍賣會上賣出的最貴的房子是中部公園（Middle Park）理查森街（Richardson Street）353號一間四居室的房屋，售價為475萬。最便宜的房子是艾森頓（Essendon）羅利街（Raleigh  Street）10/29的一間一居室房屋，售價僅為26萬。

買家之間的激烈競爭令墨爾本的賣家倍感受寵。內城區和外東區依然是最受歡迎的地區，但是價格較低的外郊地區表現也不弱。

墨爾本的拍賣清盤率達到自2010年末以來的最高水平

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下一個周末墨爾本將舉辦復活節前的超級星期六拍賣會。預定拍賣的房屋超過1400間，又是秋季周六的一個新紀錄，這對於“求房若渴”的買家而言是個大好消息。

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澳洲密鑼緊鼓泡制辣招 外國人違規購房仍然“防不勝防”？

澳洲外資審查委員會（FIRB）主席在澳洲證券投資委員會（ASIC）的年度會議上坦承，外國人違規在澳洲購買房產乃“防不勝防”，該委員會發現違規案例的能力“非常有限”，其建議成立交易登記中心，由澳洲稅務局（ATO）掌管，並由各省、行政區土地管理辦公室支持來完成。

澳洲政策規定，外國人只能購買澳洲新屋，不可購置成屋，除非他們是澳洲的臨時居民，做暫住之用。那麼在他們離開澳洲時，必須賣掉房產。

澳外資審查委員會主席威爾森（Brian Wilson）說：“目前澳洲約有1100萬個房產，每年易主約60萬個。不可避免的，其中會有一些違規的交易。但是我們機構發現這些違規交易、並接下去處理的能力太有限了。”

為了解決這個問題，該委員會提出了很多建議，包括成立一個全國性的交易登記，並設立民事和刑事處罰條例、以及設一大筆申請費等。目前聯邦財政部正在就這些建議展開諮詢。

威爾森說：“目前本委員會和聯邦財政部只能處理擺到我們面前的案例。我們所需的是一個自動化數據管理中心，來幫助識別這些違規交易。”

目前正在醞釀把這個登記中心的職責交由澳洲稅局來管理。“對管理大量數據來說，稅務局比財政部合適，財政部更多的是一個政策機構。”

威爾森說這個登記中心的建議得到了“廣泛支持”，但需要各省、行政區土地管理辦公室的支持。

目前昆州是全國唯一一個會詢問買家是否為外國人的省份。“這不是一件簡單的事情，但我有信心這將擺上澳洲政府理事會（COAG）的議程。”威爾森說。

澳洲外資審查委員會認為澳洲打擊外國買家違規交易的能力有限

3月早些時候，聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布出售被中國第15首富非法購買的價值3900萬澳元的派珀角（Point Piper）豪宅。當時霍基說，他在給外國買家“通知”，會有更多的打擊非法交易的情況。但迄今為止對違規購房者的查處率仍較低，可能一些外國買家仍願意來澳“賭一把”。

威爾森說：“目前我們已經威脅強迫撤資和可能導致坐牢的刑事起訴，但障礙是刑事起訴的證據要求非常高，這個過程需要大量的時間和金錢。”

從來沒有人因為非法外國房地產投資案在澳洲被關押。“我們提議的是要有一個成熟的民事處罰機制，能夠讓執法者易於執法。”

威爾森說，希望監督機構能有更大權利來剝奪違規購房者的經濟利益，而不受滿足認罪條件的阻礙。“當然在非常極端的情形下，還需走定罪的程序。”

威爾森說這些建議在房產界收到了不同的反饋。“有的房產商說不想看到實施民事制裁，而有的認同需有一個更嚴厲的制度。”

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不再猶豫 澳洲同意加入亞洲基礎設施投資銀行

針對大陸主導的亞洲基礎設施投資銀行（AIIB，簡稱亞投行），澳洲內閣批准加入亞投行的諒解備忘錄。該報並引述消息人士稱，澳洲將對亞投行注資不超過30億美元。

部分分析指出，大陸是澳洲第一大貿易伙伴與第一大出口市場，參加亞投行可讓澳洲投資東亞的基礎建設，對澳洲的工程師、建築師、銀行家和律師來說也是好消息，澳洲應把眼光從貨物出口提升到服務輸出。

《悉尼晨鋒報》（The Sydney Morning Herald）報導，澳洲可能在3月26日到29日舉行的博鰲亞洲論壇2015年年會上，正式宣布加入亞投行的消息。

澳洲政府接下來將該決定知會其在亞太地區的重要盟友美國和日本，並聯系中國共商創立亞投行事宜。

根據現有章程，亞投行作為多邊銀行治理最核心問題——投票權實際上分為兩部分：一部分是亞洲區域內國家所占有的75%，另一部分是區域外非亞洲國家占25%。

同時，章程顯示，區域內國家的投票權將通過GDP人口等一系列指針來決定，也就是說，每增多一個區域內國家都將對投票權產生影響，而南韓與澳洲這樣的高人均GDP的國家是否加入將對投票權產生重大衝擊。

澳洲總理阿博特表示，澳洲支持中國牽頭成立的亞洲基礎設施投資銀行，但前提是亞投行要具有透明度，以及不是由單一國家控制。

亞洲基礎設施投資銀行詳解

如果計入澳洲，亞投行的意向創始成員國將達到34個。目前，南韓尚在搖擺中，但韓媒稱這只是時間問題。另據外電，加拿大也在考慮加入亞投行。

亞投行小檔案

亞投行是由中國倡導、專為亞洲量身打造的基礎設施開發性機構，總部將設在北京。中國國家主席習近平在2013年10月間提出倡議，2014年10月，包含中國、印度、新加坡等21個首批意向創始國在北京簽署《籌建亞投行備忘錄》。

根據備忘錄，亞投行的法定資本為1000億美元，初始認繳資本目標為500億美元左右，實繳資本為認繳資本的20％。各意向創始成員同意以國內生產總值（GDP）衡量的經濟權重作為各國股份分配的基礎。因此，中國將持有最大股份。

在接受新成員規成上，亞頭行按照“先域內、後域外”原則和步驟磋商。區域內國家投票權總額為75％、區域外為25％。如果區域外國家加入數量超過預期，同時又只能作為出資國，預料將引發一輪對投票規則改變的討論。

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澳洲房產投資政策大刀闊斧改革你要知！

2月25日，澳洲財政部公布了一篇征詢文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》加強在澳洲外國投資綱要，征求公眾意見直至3月20日。 該草案內容首次囊括了關於對農業用地、商業用房以及住宅用房的非澳洲居民投資規定，這將是海外投資審查局（FIRB）自施行以來最大刀闊斧的一次改革。

FIRB是澳大利亞政府為了有效管理外國企業和個人在澳洲投資而設立的政府機構，但是自FIRB成立以來以來，隨著時代的發展，海外投資在澳洲不斷增加和加大，FIRB顯得越來越力不從心。正因如此，當前澳洲政府已經意識到對於FIRB的改革迫在眉睫。

所有海外投資者應該向FIRB申請審批方可購買澳洲房產

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本次澳洲政府提出的這份文件主要是什麼內容？

這份文件中主要提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現有房子和待建期房），還特別單獨論述了農業用地、商業用地投資的審批，另外還專門列出一章談到了違規處罰，這也是針對前幾年的違規沒有受到應有的懲戒的亡羊補牢之舉。

新政如果實行會對海外投資者購買澳洲房產產生什麼影響呢？

這項政策主要針對政府法律歷來就不允許的沒有澳洲身份的海外人士不得購買二手房，新房購買者幾乎沒有什麼重大影響，可以繼續投資澳洲房產。

  • 海外人士在澳洲不能買二手房；
  • 海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內開工建房；
  • 有長期簽證（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）的澳洲的非永久居民可以購買一套二手房用於自住，離開澳洲時必須在3個月內出售；
  • 所有的以上房產購置都需要申請FIRB並事先獲得批准，購買合同方能成立。

擬議的新政策中應該特別注意的事項和處罰標准：

  • 所有海外投資者都應該確保向FIRB申請審批並獲得批准方可在澳洲買房。注意：這裡的海外投資者包括有或沒有澳洲簽證、身在或不在澳洲的所有非澳洲永久居民和公民。這裡的房產包括了現房（二手房）、期房、新房。
  • 即使是符合FIRB申請審批的情況，如果不履行申請程序，也將會導致申請費之外的額外罰款（2000-10000元）。
  • 對於違法購買了二手房的海外投資者，最高罰金可能達到房價的25%。

本次提出的改革措施中，最受海外投資者關注的一項應該是之前提到過的對於海外投資者可能收取一筆申請費，這筆費用如何核定？收得合理嗎？

新增的FIRB海外投資申請費是大家最關注的，相對而言，也可能是和大多數普通海外投資者有直接關系的唯一政策變化，那麼這筆費用會如何收取，具體需要付多少呢？我們從草案中得到一些數據：

  • 普通1百萬澳元以下的住宅投資將需要支付5000元的申請費。
  • 1百萬以上的房產：每百萬元增加10000元申請費。例如1-2百萬收申請費1萬，2-3百萬收費2萬，3-4百萬收費3萬，依此類推。

請注意以上費用還在征詢階段，尚未最終確認。新政策頒布後將會由澳洲稅務局成立專門的監管部門，房產審批信息將和移民信息、稅務信息共享，會大大有利於審批處理和管理。

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澳洲租房容易買房難

澳洲房地產協會（REIA）最近公布了其阿德雷德銀行住房負擔能力季報。報告顯示，澳洲的房地產正變得越來越負擔不起，但租房者的租金支付能力有所上升。

澳洲租房容易買房難

據澳洲房地產投資者報導，房地產協會的女會長林奇（Amanda Lynch）表示，從全澳範圍來看， 澳洲人用於償還貸款的收入部份與總收入的比例現在是31.5%，增加了1.1％。

“住房負擔能力正處於自2013年第一季度以來的最低水平，”她說，“由於房地產價格飆升而收入只是幅度不大的增長，各省與行政區的住房負擔能力都變得更差。”

新州仍是各州份中住房負擔能力水平最差的省份，緊隨其後的是南澳和西澳。

塔州償還貸款所占總收入的比例上升了1.5％，至25.9％，是全國增幅最大的州份。首都行政區是住房負擔能力最好的，只有20.4％。

報告還顯示，對於澳洲租房者來說，他們所需支付的租金與總收入的比例下降了0.2％，至24.8％。其中北部行政區下降幅度最大，為1.3個百分點，而維州和昆州則分別下降了0.1個百分點。

“澳洲租金支付能力正處指自2009年第二季度以來的最好水平，” 林奇說。

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澳媒：對海外購房者加稅無助於解決高房價問題

近日，澳大利亞主流媒體《悉尼先驅晨報》撰文稱，澳大利亞政府擬加稅遏制外國投資人購置地產之舉並不合理，一旦執行，將適得其反，無助於解決問題的同時，還會遏制房地產市場的正常發展。

文章稱，這項提案存在諸多不合理。首先，政府的策劃書上面並未提及任何對海外投資人購買澳大利亞商業地產進行監管的新規定，僅稱加征的2億澳元稅收將用於制定與實施一套新的涉及民用住宅、商業地產以及農田的政策，而與宣傳中提及的加強境外投資人置業監管並無關聯，頗有言行不一之嫌。

文章強調，對外國投資人加稅，並未觸及到問題的實質，相反，是對目前澳洲房地產市場的誤讀。正是外國投資者的頻頻出手，促成了開發商置地建房的源動力，才使得新的房源源源不斷從藍圖中脫胎，支撐起了供方市場，使買方收益，促進了社區的繁榮。實際上，房源緊張才是澳大利亞各大城市面臨的主要問題，以悉尼為例，有預測稱其房屋供應缺口將升至19萬棟。一旦在這種背景下對外國投資人進行限制，使得其投資熱情驟減，只會轉過來挫敗開放商的積極性，使得本就房源緊張的市場更加後勁乏力，惡化整個經濟環境，這對於澳大利亞而言，無疑是高昂的代價。

文章呼吁，澳大利亞政府應該采用更為溫和的手段調節房地產市場，例如將征稅改為指向更加明確的手續費或管理收費，避免留給外界政府態度曖昧，不置可否的負面印像。

有澳媒質疑最近澳洲政府打擊外國人在澳洲買房的新政

對此，澳大利亞地產領域投資專家必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）深表贊同，並指出澳大利亞政府嚴控開發用地數量，致使房源供不應求，才是促成房價高漲的真正最主要的原因。

“加稅一事反映出澳大利亞政府對待外資態度上的自相矛盾，言行不一。它不斷尋求境外尤其是來自中國的資本，鼓勵資本進入新的住房開發領域，但又對境外購房者加稅。唯一的解釋是，政府將外資認定為拉抬房價的主因，並試圖放緩房價的增長。”他說。

白尚恩稱，目前缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，使本地人無力購買。相反，海外買家購置的房屋價格多在一百萬澳幣以下，且以樓花為主，這些資金促成了樓盤項目的最終成型，是極為重要的資金來源。他相信，相較於對海外買家加稅的舉措，不如放寬開發用地的行政審批，以滿足日益高漲的市場需求，進而平抑房價來得有效。

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澳洲外資審委會失職多年 致外國購房者“有機可乘”

在聯邦議會的一個調查小組的不斷施壓下，外國投資審查委員會（FIRB）承認，自從2006年以來，他們從沒有要求任何一個海外購房者出售過一棟不合法的房產。

澳洲現行法規只允許外國人購買澳洲的新房，以刺激澳洲新房開發，不許外國人購買澳洲二手房。臨時居民在離開澳洲三個月以內，必須出售在澳洲持有的房產。

其中一個最大的漏洞是：海外投資者及其在澳洲本地的代理人利用了一個允許臨時居民在澳洲買房居住的條款。該條款規定，這些臨時居民在離開澳洲時，應在三個月之內賣掉其在澳洲的房產；而澳洲外國投資審查委員會自2006年來，沒有強制任何外國買家出售過這類房產，由此暴露出該委員會在執法方面的漏洞。

盡管澳洲政府允許外國投資者購買澳洲的樓花房產（指尚未完工的房產項目）和新房，禁止外國人購買二手房，但是在一個極窄的範圍內，海外買家仍“有機可乘”。

《澳洲人報》獲知，外國投資審查委員會未能與移民部共享臨時居民簽證到期、離開澳洲的信息數據。

海外人士在澳洲投資買房，衝擊到澳洲人的住房負擔能力，並因此迅速成為一個政治熱點話題

2008～2009財年間海外投資者購買了2450棟二手房，價值18.1億澳元；而到2012～2013財年，海外投資者所購買的二手房已達5000棟，價值54.2億澳元。一些在中國積累了財富的中共貪官急於將贓款出手，也加入中國投資者在澳洲的購房風潮中。

國民銀行（NAB）近期的一項調查也顯示，在過去三個月裡，十二分之一的澳洲二手房被外國買家買走。

聯邦調查小組還獲悉，外國投資審查委員會只有不到20個員工負責此法規的實施，而其中四位去年已接受了自願裁員離職。

據悉，調查小組將建議要求外國人支付一定費用申請在澳洲購買房產，並對數據收集政策作出變更，確保外國買家的信息得以存檔等。

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調查稱中國企業家喜愛澳大利亞 投資、留學、度假皆吸引

在一系列大經濟體國家的評選中，中國企業家認為澳大利亞是最具吸引力的投資國家，而那些希望到悉尼、墨爾本或澳大利亞中部地區度假的企業家人數也比希望到紐約、洛杉磯或芝加哥度假的人數多了一倍。

本次評選結果綜合來看，澳大利亞勝過美國、南韓、新加坡、新西蘭和俄羅斯，但是比起德國和加拿大，魅力仍稍遜一籌。

雖然澳大利亞的營商環境備受青睞，但是具體到戰略策略上，有44%的受調查者認為澳大利亞可以成為一個生意伙伴，只有17%的人認為澳大利亞可以成為一個親密的生意盟友。

該調查由悉尼科技大學澳中關系研究院今年二月發起，現在兩國間的經濟往來日益密切，兩國也互視對方為重要合作伙伴，只是在涉及國家安全問題上，兩國時常存在分歧。

雖然目前兩國簽署了自由貿易，但澳大利亞仍沒有決定要加入由中國牽頭的亞洲投資銀行，但仍有人相信，澳大利亞最終仍會加入。

調查顯示，93%的商業領袖對澳大利亞總體感覺良好，其中56%的人感覺非常良好。相比之下，對美國感覺“良好”和“非常良好”的數字只有81%和35%，但德國比澳大利亞的數據要好，有98%的人感覺“良好”，61%的人“非常良好”。

具體到對來自海外投資的吸引力，有74%的人認為澳大利亞有吸引力，只有8%的人認為“無吸引力”。就“投資目的地”這項來說，澳大利亞排名第一，德國和美國只有67%的人選擇，新加坡有63%的人選擇。

中國企業家認為澳大利亞是最具吸引力的投資國家

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重要的經濟合作伙伴

在企業領袖被問及與中國經濟合作重要性方面，澳大利亞也表現良好。76%認為，澳大利亞重要，73%認為中國香港重要，盡管中國香港是中國的一部分，但卻是貿易進出口中國的主要通道。71%的受訪者稱，澳大利亞在過去的5年中，對於中國越發重要；9%認為，變得不那麼重要；20%認為重要性沒有改變。

這次的結果，對於去年澳中兩國訂立的自由貿易協定，提供了貿易進一步發展的堅實基礎。有76%的受訪者稱，他們獲悉澳中自由貿易協定。不過，澳大利亞商業社區內，有擔心新西蘭是否會搶走澳大利亞的“光環”，但這次的結果顯示，幾乎在商業貿易的各個方面，中國企業家對於澳大利亞的看法都優於新西蘭。

矛盾的調查結果

民意調查結果在外交事務領域，出現了矛盾的結果。有出人意料的44%受訪者認為，澳大利亞和中國有正式同盟關系，這其實是不准確的。有17%認為澳大利亞是緊密的同盟國，42%認為澳大利亞是友好的。但同時，35%的企業家認為，在中日海洋紛爭方面，澳大利亞支持中國，僅有17%認為澳大利亞支持日本。目前，澳大利亞的官方立場是中立，盡管艾伯特政府傾向於“親日”。

74%的受訪者稱，澳大利亞和美國有盟約關系，這是正確的；而39%認為澳大利亞和日本有盟約關系，這嚴格意義上講是錯誤的，盡管總理艾伯特此前暗示過這一打算。

詳細的了解

中國企業家宣稱，他們對於澳大利亞作為子女受教育的目的地有詳細的了解，還有人把澳大利亞作為自己度假的選擇。當被問及，哪個國家在教育整體上有最高的聲譽，受訪者大部分都支持美國，這個比例占到53%，對於英國的支持是36%，對於澳大利亞的支持是9%。

不過，在教育成本、生活方式和安全方面，澳大利亞扳回一城。有58%的受訪者稱，對於學生的生活成本比較合理，21%認為美國生活成本更合理，11%選擇英國。

有45%的人認為澳大利亞相對留學生而言有最佳的生活方式，31%的人選擇美國，16%的人選擇英國。55%的人認為澳大利亞對留學生而言，相對更安全，美國和英國的支持數據分別只有15%和19%。

此外，另一項讓人驚訝的結果顯示，61%的受訪者希望訪問悉尼、墨爾本和澳洲中部地區，而美國那些享譽全球的大城市，只有33%的受訪者希望訪問。

針對“更喜歡和哪國人在一起度過”的問題，有55%的人選擇“和澳大利亞人”，有36%的人選擇“和美國人”。調查顯示，那些教育程度更高、更富有的商業領袖似乎更喜歡和美國人在一起工作或合作。

該調查在今年2月中旬訪問了1010名商業領袖，入選調查樣本的要求是至少擁有大學學位、在企業高管層面工作至少5年以及擁有至少50萬人民幣的資產（約合103517澳元）。

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