Author: ZoeChan

“有錢就可以”！澳洲移民新政鎖定全球投資客

日前澳大利亞政府宣布，自7月1日起，所有希望通過500萬澳元重大投資者簽證（SIV）項目移民的投資者，必須將其投資的500萬澳元中的半數以上投入到風險領域。而將於7月1日同天登陸的高端投資者簽證（PIV）再度將澳洲移民送上風口浪尖。有人認為，若此舉正式落實，被稱為“有錢就可以”的SIV移民通道或將成為歷史，PIV可能將取代SIV。

投資求穩SIV缺乏優化

有調查顯示，澳大利亞現已成為中國富人移民的首選國家。排除技術移民，投資移民無疑是最受富豪青睞的方式。據了解，目前澳洲移民主要有188A類企業主類別、188B類投資者類別、188C類重大投資者類別以及132永居簽證四種項目。

據了解，188A類似於過去的163簽證，更偏向於創業。盡管備受矚目，但188A類的實際申請人數相較於過去的163卻出現了大幅下降，甚至不及163的30%。究其原因，有業內人士認為188A類不允許副申請人在澳洲居住和投資是導致人數驟降的主要因素。

188B類是專業投資者類別的移民渠道。與其他項目相比，由於此類項目以專業炒股、炒房的群體為對像，國內雖有卻達不到澳洲的標准，因而國內市場十分狹小，申請人數比例甚至低於總體人數的5%。

在各項移民項目中，最受關注的無疑是188C類，即重大投資者簽證（SIV）。據要求，SIV投資500萬澳元便能在四年後獲得澳洲的永久居留權。SIV憑借其相對寬松的政策和較短的居住時間，甫一推出便廣受追捧。也因此，SIV被戲稱為“有錢就可以”的投資移民項目。同時也因此，投資者的資金流動在澳洲引發了一系列的問題。

澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國

大筆的資金流向穩定的州債，在政府並不缺錢的情況下並未發揮其應有的作用，資金緊缺的創投卻鮮有分一杯羹的機會。此外大量的房地產投資也使澳洲房產發展速度過快，這並非澳洲政府所樂見的情況。有人對此評論，目前的SIV達到了預期卻缺乏優化。

截至今年1月31日，澳洲移民局一共收到2075份申請，共計已投資32.55億澳元資金，28.95億澳元的資金正計劃進行投資。另據《澳洲日報》報道，澳洲政府簽發的SIV在去年間增長了5倍，其中89.1%的簽證申請者來自中國。

新政暗藏投資移民版圖

正當SIV春風得意時，澳洲政府於今年2月12日發布的一紙改革草案卻令其撞上了鐵板。草案規定，未來SIV投資者必須將至少一半的資金投入初創型、成長型企業以及新興上市公司，同時一直備受投資者青睞的房產和政府債券也被一刀砍去。將一半的資金進行風投，顯然違背了國內移民求穩的投資風格。

然而在SIV折翼的同時，又一投資項目在這一微妙的時間點再度切入大眾視野，即高端投資者簽證（PIV）。與SIV僅一詞之差的PIV，從名字至內容都顯得並不一般：1500萬澳元的投資金額，12個月即可拿到永居權，並且沒有任何居住要求。從表面看，PIV成為了更加簡單粗暴的“有錢就可以”，然而這背後卻隱藏著澳洲政府未來計劃構建的澳洲投資移民整體框架。與SIV不同，PIV並沒有明令限制澳洲房產投資，但每一筆投資都需要經過澳洲聯邦政府外國人投資管理局的批准，而以前的項目只需要州政府批准。

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澳洲購房實用指南：哪些策略不適合新手投資者？

對於澳洲房產投資，每個人具有各自的經驗和知識，都有著不同的風險偏好，而第一次購屋對於房產投資新手很關鍵，因為這是建立更大的投資組合的第一步。

沒有經驗的投資者可能會犯更多的錯誤，以下的策略不太適合小資本、大潛力及專門知識不多者，首次投資者需要小心。

礦業或單一經濟類邊遠城鎮

礦業城鎮甚至能使最精明的投資者受挫，房地產圈外人士都知道礦業城鎮的反復無常。這些城鎮很有吸引力，經常被冠以“熱點”稱號。

Destiny Financial公司創建人洛馬斯（Margaret Lomas）問道：“礦業城鎮為什麼會讓房地產投資者瘋狂？這些投資者中很多人根本無錢可虧，或用自己的住房作為賭博的資產，完全無視購買礦業城鎮房產的危險因素。”

她認為，投資在一個完全基於單一行業的小鎮所帶的風險，高於購買擁有多元化產業的城鎮的房產。

她警告道：“一個最初可能與該行業並無關聯的事件，比如另一個全球經濟危機，來自中國的資源需求的減少等，最終可能發展為相當大的負面影響，形成真正的風險。”

首次在澳洲購房投資得好，可能創造更大的資產組合。圖為澳洲一處住宅。

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舊屋整修和翻新

雖然一些新手可能有能力進行這樣的大工程，但大部分人都不具備此背景或經驗，在沒有實質性的幫助下，不能成功完成整修翻新。不僅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很長的時間。

買房新手最好考慮在投入較大及昂貴的整修房子之前，先嘗試些較小的房子，如老年房、隔斷或裝飾等。

低頭期款或無頭期付款選擇

如果不必支付頭期付款就能購買到一處房產，則應小心合同中的條款和要求。如果沒有建立實質性的房貸緩衝區，當市場逢低甚至略微下行時，就把自己置於風險之中了。

這一類房貸，包括家庭擔保、40年期貸款和低頭期付貸款，只要精心計劃和調查，都可以為投資者安全使用。

投資者可進行一項壓力測試，看看利率上升3%以上時，是否還能夠負擔得起。

聯合購屋風險

與朋友或家庭成員聯合購屋，可以以較少的前期資本更快進入市場。

聯合投資購買房產也帶來了新的風險。如果情況發生變化，一方想要賣房，但其他各方希望持有房產時怎麼辦？誰負責怎樣的還貸額？如果拖欠貸款會發生什麼事？

免去了前期的一些責任，但也可能會發現自己失去資產控制權而帶來了煩惱。應確保每個人明確自己的責任、應該協助的費用及房產維護需要，並備有良好的矛盾處理方案。

要做好這些工作，需要有律師起草合資伙伴之間的協議，在投資前明確各方責任、費用、實現資本收益時的處理方法等。

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說好的房價暴漲呢？悉尼部分城區房價增幅竟低於通脹

房市繁榮令悉尼大部分地區的業主都大發橫財，但這種好事其實並不是每個人都能攤上。

據澳洲房產機構Domain的報道，雖然過去2年悉尼的平均房價整體增長了大約30%，有些城區的增幅甚至超過五成，但有些地區的房價幾乎原地踏步，甚至倒退。其中最明顯的是東部、北岸、北部海灘和南部的一些高威望區。

例如哈金港（Port Hacking）上的水岸城區Burraneer，距離市區只有26公裡，但Domain集團的數據顯示這個地區的房價在2年內只增長了3.4%，還不及通脹。又如東部的海濱城區Bronte，2年內的房價增幅不足8%，而同期北部海灘的Balgowlah Heights增幅達到10.7%。

悉尼房價增長“拖後腿”的城區

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，驅動房價的因素主要是投資者、自主型業主和中端買家，他們都希望趁低利率入市。而很多高威望區被遺忘是因為他們對利率不太敏感，這些地區的買家和賣家受股票市場的影響更大。

“悉尼的民宅，雖然價格也有增長，但跟市場的其他部分不一樣。那是因為市場條件不適合它們。”韋森說高端市場在2007年金融危機前達到峰值，而現在已經倒退回那些水平。

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1年漲26.7%！是哪個悉尼城區房價漲得這麼瘋？

悉尼上北岸St Ives Chase的平均房價在過去12個月錄得了最大增幅。

悉尼St Ives Chas科林斯街102號以240萬澳元高價賣出

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根據CoreLogic RP Data的最新統計數據，這個袖珍城區的房價瘋漲了26.7%至137.5萬澳元。

St Ives Chase科林斯街（Collins Rd）102號的一筆交易就反映了這個城區在買家中的人氣。這間4居室的房子以240萬澳元私下交易成功，創造了這條街的新紀錄。買家是一個來自Kellyville的家庭，他們希望搬到更靠近北聖艾夫斯小學（St Ives North Primary School）的地方。

銷售中介Mary Hepburn和James Yahl在3個星期內帶了超過100組人前來看房子。 “買家們都喜歡這個地區安全的社區氛圍。我們的房子現在都能吸引大批有誠意的買家，他們希望買到這個地區的優質房產，可以靠近購物中心、學校和交通的是首選。”Hepburn說。

St Ives Chase房價的長期增幅也強勁，過去3年這裡的房價中值飆升了52.6%。東林德菲爾德（East Lindfield）一間沒裝修的磚房都能賣出173.5萬高價。

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澳洲最大建商：瘋狂房市要靠中國

澳洲最大的建築開發商之一的Meriton集團總裁Harry Triguboff認為，悉尼獨立屋的價格今年還將上漲10%，因為相比上海，澳洲房價還是便宜。

“中國人認為我們的房子很便宜。” 億萬富翁Harry Triguboff作為Meriton集團的創始人，他告訴媒體：“剛開始有中國人來澳洲買房時，我問他們上海的房子便宜還是這裡的房子便宜，他們回答我說‘這裡的便宜’。”

“如果現在我還問中國人，他們仍然認為澳洲房子便宜，而且中國房產是有產權年限的，而澳洲沒有。”

澳洲最大建商之一的Meriton集團總裁Harry Triguboff

Triguboff旗下的Meriton集團四分之一的公寓都賣給了外國人，他提醒澳人要注意中國正在崛起的購買力，他也相信澳中兩國之間會有大的經濟合作，並將持續很多年。“如果哪個國家的國力強盛，這是任何人都害怕的。因為如此強大的國家，我們有時不得不聽從它，而且有時候它要求的可能並不符合澳洲人的利益。”

但Triguboff認為中澳之間關系友好，而且全球化越來越密切，哪個國家也不能獨善其身。82歲的Triguboff在中國出生，他在建立自己的商業帝國前，獨自蓋起了屬於自己的第一幢房子，位於Roseville，《亞洲福布斯》估算，他的商業帝國價值74億元。

Triguboff稱，他贊成財長Joe Hockey的建議，認為年輕澳人應該可以使用養老金進入澳洲房產市場。他稱，年輕澳人現在被擠出了房地產市場，因為有不少來自國外的買家，“如果澳洲政府真擔憂年輕人買不起房，那麼確實該做點什麼。”

Meriton今年將完工約3000所公寓，而且還有13600所房屋在待建計劃中。Triguboff還認為悉尼43個議會應該合並為6個，“因為大多數議會都不知道如何應付新房數量的急劇增加。”

Triguboff還批評艾伯特政府打壓外國房產投資人，包括迫使一位中國買家出售位於派珀角（Point Piper）價值3900萬元的豪宅。

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澳洲房產市場有幾多海外買家？謎底揭曉！

一名權威銀行分析師稱，他的大面積調查顯示，澳洲房地產買家中有9%來自海外。

Digital Finance Analytics（DFA）調查了2.6萬個家庭，其中15%左右是首置業者，該機構詢問了他們的住房安排。

DFA對調查結果進行了分析，估計至少有9%的首置業者是外國人。DFA對分析結果表示自信。

DFA的諾斯（Martin North）說，這還只是一個保守估計。“我們可能還是低估了，因為我仍然覺得還有一部份海外投資者，可能從澳洲銀行獲得融資，但我無法得到這部份數據。”他對澳廣（ABC）的午後節目說。

諾斯說，他沒有對更加廣泛的市場進行同樣的分析，但認為外國買家的比例應該與在首置業族群中差不多。

North先生說，在某些市場，特別是悉尼和墨爾本的內城區，海外置業者比例高於其他地方，而這確實推高了房價。

“在我看來，（海外買家）無疑推動了房價，特別是在悉尼這種交投特別活躍的地方。”

“在其他州，統計數據的比例低得多，但還在增長。比如，在維州，我們看到海外購房者的比例在某些郵政區飛速增長。”

海外買家推動了澳洲房價，特別是在悉尼這種交投特別活躍的地方

首次置業者選擇投資房

諾斯說，他的研究也發現本地首置業者越來越多地選擇投資房，而非自住房。該報告估計，大約35%的首置業者以貸款購入投資房，57%是自住，還有8%無需貸款。

諾斯解釋說，很多買房者擔心喜歡的區域房價上漲過快，所以只好以投資方式入市，並期望能分享一些房價上漲的好處。

“在我看來，這是一個非常顯著，非常令人擔心的趨勢。因為這本質上是房市向投資領域扭曲，人們追求借貸、想在未來的房價上漲中撈一把。有相當高比例的首置業者直接進入投資市場，而非購買自住物業，他們中很大部分選擇了只還利息的澳洲貸款。”

研究估計大約有36%的首置業投資者選擇了只還利息的貸款，這種貸款比普通貸款風險更高，因為他們欠銀行的本金沒有被償還。

報告發現41%的首置業者選擇了本金和利息一起還。11%首置業者是海外人士，並且無需貸款，3%是本地置業者且不需貸款，6%向父母借錢，另外3%從其他地方融資。

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中國人愛在澳洲買房 也成澳洲羊毛最大買家

模特穿著墨爾本設計雙子星Peter Strateas及Mario-Luca Carlucci設計的衣服

據《澳洲人報》的報道，中國中產階級人士已成為全球最大的澳洲羊毛買家，他們更希望把財富“穿”在身上給朋友看，而不是把羊毛制成衣服賣到其它地方。

3月17日在北京舉行的“國際羊毛標志大獎賽”（International Woolmark Prize）上，舉辦方羊毛標志公司（Woolmark）的CEO麥卡洛（Stuart McCullough）表示，越來越多中國消費者購買並穿戴羊毛制品，而不是將羊毛加工成衣服後遠銷海外。

在該大獎賽上，4年前由帕特莫斯（Marcia Patmos）自創的美國品牌M. Patmos擊敗澳洲設計師雙子星Peter Strateas和Mario-Luca Carlucci的Strateas.Carlucci、中國V. Major、德國Augustin Taboul及黎巴嫩Bird on a Wire，成為女裝組冠軍。

獲獎產品將從8月起在大衛瓊斯（David Jones）及薩克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）等知名零售商處出售。根據比賽規定，衣服必須是用美利奴羊毛制成的。中國購買了澳洲80%，價值19.4億元的羊毛出口品，正成為全球最大的羊毛消費國。麥卡洛說：“中國對澳洲羊毛的需求自上世紀90年代起一直增長，但過去5年我們看見的實質變化在於，他們目前不僅僅加工羊毛，還將其進行改造和穿戴。”

根據兩國間當前的貿易條款，澳洲每年可向中國輸出2.87億公噸關稅僅為1%的羊毛，但超出這個上限後的關稅高達38%。好消息是，去年11月簽署的澳中自貿協定將1%關稅的配額增加了3,000萬公噸。

中國淘寶網上有成百上千種用澳洲羊毛制成的時尚品，圍巾最低僅售20人民幣（約合4.2澳元），而法國品牌的大衣卻標價11,260人民幣，幾乎是北京月均工資6,000人民幣的兩倍。

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澳洲首府房市現曙光 堪培拉房產交易達五年新高

澳洲首都堪培拉的房屋市場隨著貸款買房人數的增長而持續發展，並創下至少五年來的第二高點。

堪培拉房市展現驕人的增長勢頭

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據澳洲的國家統計局研究表明，今年1月份，堪培拉有860宗大型房屋借貸交易完成。這一數字只比2009年12月份少一例，在那之後交易數量大幅下降。堪培拉在1月的房屋交易數量緊追塔斯馬尼亞，後者也僅僅多出13例。

Domain集團高級經濟學家安德魯•威爾森（Andrew Wilson）認為，這對堪培拉房產市場有著積極的影響。“我們不僅看到了被拍賣出去的房屋的數量創了記錄，而且還看到了三年來的最高拍賣率。”他說，“拍賣是很好的衡量房屋市場的指標。過去幾年的房屋市場就像過山車，但是現在消費者信心正在從公務員裁員中恢復起來。”

威爾斯博士表示，堪培拉房市先前沒有看到過房屋購買者對於利息下調後的反應，但是現在房市的增長勢頭，可能反映出減息的效果了。他說：“現在對於堪培拉來說，所有的跡像都表明房市上揚，也是時候了。”

當民眾想要在澳洲買房或建房時，這會給民眾對於堪培拉長期房屋市場前景帶來信心，而最終，一個可持續發展的房屋市場將會給堪培拉提供就業機會，這對所有堪培拉人來講也是巨大的收益。

首席部長安德魯•巴（Andrew Barr）表示，堪培拉政府正致力於確保當地房屋市場持續走高。“考慮到聯邦政府的裁員，這將是一個持續的挑戰，”他說，“但比起1996年的那次裁員，我們可以樂觀的看到，外在因素對我們經濟的影響變小了，經濟的自我調節能力變強了。”

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澳洲房價將騰飛兩年：悉尼升20% 布里斯班漲14%

新研究指出，悉尼房價料將在未來兩年內增長20%，使得當地房價中值突破100萬元。布里斯班房價料將騰飛，但墨爾本和阿德雷德的房價增長價格大大減速，珀斯房價料將下跌——這是BIS Shrapnel的預測。

經濟分析師說，悉尼和昆州東南部存在住房短缺的情況，盡管住房營建活動有所增加，但從長遠來看，營建活動的提升空間有限。

未來兩年，布裡斯班的房價料將增長14%

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根據澳洲統計局（ABS）數據，悉尼房價在截至2月份的一年裡增長了14%，BIS Shrapnel預計2014/15財年的增幅將達到13%，促使悉尼房價中值突破100萬。2015-16財年料將進一步增長7%。

本財年，布里斯班的房價料將增長6%，2015-16財年的增幅料為8%，使得房價中值逼近60萬元。

BIS Shrapnel認為，住房營建活動是比減息更重要的推動房價上漲因素。“對許多潛在借款人來說，是否進入房市的決定早已作出，房貸利率再降0.25%也不足以改變他們的打算。”該機構說，“這可能會鼓勵某些搖擺不定的人出手買房，給市場帶來溫和的提振作用。”

“當前的交易活動已經奠定了自己的發展勢頭，並且有望再持續兩年。”本財年墨爾本房價增幅料將大為減慢，僅為3%，下財年也僅為2%。阿德雷德市場料將放緩，本財年的增幅預計為1%，下財年為2%。隨著礦業熱潮放緩，珀斯將迎來房價下跌，BIS Shrapnel預測本財年房價將下降1%，下財年下降2%。

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澳洲重大投資者簽證 中國資金瞄准西澳礦業

中國的“黃金門票”簽證資金正打算降落到澳洲礦業資產上，本土多家私人公司正在請教顧問對於高價出售銅及金資產給希望得到簽證人士的看法。

有賣方顧問表示，他們一直在回答國內私人公司關於西澳標價200萬元左右資產的問題，那些公司一開始並不透露資金細節。經過一些試探，顧問們發現，似乎這些公司打算馬上把資產賣給中國富豪，而且通常會漲價到能滿足500萬元這個重大投資者簽證（SIV）門檻的水平。

2012年實施的重大投資者簽證向中國等地的富豪提供居留簽證，但要求他們在澳洲對三類獲認可資產中的一種投資500萬元。有人抨擊稱，部分合資格的投資並沒有真正讓澳洲經濟受益。對此，聯邦政府正展開審查。重大投資簽證可選擇的投資類型包括聯邦或州政府的債券、受澳洲證券與投資委員會（ASIC）監管的管理基金（必須在澳洲投資）以及直接向私人澳企投資。基金管理公司已催促政府更嚴密追蹤資金去向。

潛在的澳洲移民已顯示出對西澳礦業的興趣

被稱為“黃金門票”的重大投資簽證一直是聯盟黨政府的搖錢樹，目前批出的簽證約有90%流向中國人。維州及新州吸引了最多的這類投資。

有意申請西澳重大投資簽證的人必須得到州政府的擔保，後者在遞交給聯邦審批之前可以詳細規定投資的標准。監管西澳商業移民項目的Small Business Development Corporation指出，當地約有四分之一的申請是打算投資私企。其中，有兩名申請人計劃投資礦企。

未經開發的10萬盎司黃金資源是資產可能吸引人的一個例子。自2012年以來，西澳提名了59份重大投資簽證，15份獲批，當中13份是投資政府債券，其余為管理基金。

投資者資金有轉向私企趨勢

商業移民的企業經理德爾凡特（Bruno Delfante）表示，部分潛在移民已顯示出對持有西澳礦業資產的私企感興趣。他說：“還存在一種新興趨勢，即一半左右最初看中政府債券的投資者目前將資金轉向私企。”

部分資源業交易者擔心，打探礦業消息的澳洲私企在礦業方面肯定不是那麼有經驗。消息人士表示，中國有著在澳洲礦業投資失敗的歷史，尋找歸宿的熱錢可能結局慘淡。部分顧問警惕與相關交易產生聯系，提防相關公司是否有能力完成交易。

作為審查的一部分，聯邦政府正提議對尋求涉足重大投資簽證項目基金管理公司設定新的要求。本土700億元房地產產業的頂尖團體Property Funds Association強烈反對其中一項改革提議——只有管理資產達1億元的基金管理公司可以參與重大投資簽證項目。

經過吸引了68份意見書的初步利益相關方商議，聯邦政府2月公布了一份框架草案。

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