ZoeChan – Page 63

雅加達頂級區位，與印尼總統為鄰｜居外精選

作為印度尼西亞的首都以及最大城市，不僅如此，雅加達還是東南亞人口數量最多的城市——2020年，全市人口突破1千萬關口！而包括周圍城鎮的大雅加達地區，更是世界第二大都市圈。

雅加達是一座歷史悠久的名城。幾百年前就是輸出胡椒和香料的著名海港，又有很發達的海運系統。國內外的許多船只都把雅加達作為一個停靠站，到此加水維修。郊區的蘇加諾-哈達國際機場，是世界上最大的國際航空站之一。

如今，雅加達已經成為印尼的經濟命脈，政治和文化的中心，海陸交通的樞紐，聚集了全國大部分財富和精英，當中有不少是印尼華僑。普華永道（PWC）和經濟學人智庫（The Economist Intelligence Unit）預測，2050年印尼將成長為世界第四大經濟體。

在雅加達，最著名的區域莫過於門騰（Menteng），這裡高樓林立，吸引著很多印尼的精英貴族居住於此，甚至連總統、副總統、部長和大使們都在這裡居住。可以說，在門騰安家，就是和印尼總統做鄰居的崇高、尊貴。

這是一處位於印尼雅加達的高端公寓房產——Apartemen Eksekutif Menteng（譯作門騰行政公寓），建築面積達520平米，周圍配套設施很發達，四棟俯瞰著雅加達商業中心天際線的塔樓林立於此。

項目整體為殖民地宮殿風格，大部分空間都采用了大理石，享有最高安全性和頂級的維護服務。本次居外推薦的房產，即是其九樓的4套頂層公寓相連接構成的520平米超大豪華空間。

安居在門騰行政公寓，享有絕佳視野景觀，同時隱私性也做得十分出色。豪宅入口的大閘門深藏在市中心頂級地段的林蔭大道，盡顯大氣，並設有24小時全天候門衛，保安深嚴。

同時，驅車5分鐘即可到達雅加達人氣最旺的大型購物中心之一——印尼廣場（Plaza Indonesia），在那裡您會發現齊全的家居飾品和時尚品牌，商場頂層餐廳和美食廣場將為您帶來別樣的東南亞和國際美食享受。

這4套豪華公寓設有共4間廚房、1間主要起居室、1間獨立餐廳、8間臥室、2間超大聚會室/起居區/餐廳、8間衛生間、4間浴室、1間大廚房和3間小廚房，滿足一切正常居住需求絕對綽綽有餘。

不僅如此，門騰行政公寓的升級配套也做得十分細致：這裡擁有砌有玻璃牆的溫控酒窖、4個地下停車位、供業主自用的游泳池、桑拿浴室、健身房、2個網球場、按摩場所、內部商鋪、兒童游樂設施和專業接待服務。

這棟豪華公寓不僅自住舒適，憑借著得天獨厚的區位優勢以及便利高端的生活環境，這裡的出租收益也非常可觀，畢竟這是全印尼人口流量最大的區域，完全不需要擔心招租的問題。（根據《全球房地產指南（Global Property Guide）》2019年7月的研究，雅加達高端公寓需求旺盛，毛租金收益率達到5.2%至7.7%之間。）

公寓的所有設施均處於最佳狀態，當前由一位歐洲業主所持有，他准備今年退休回國，所以只好狠心割愛，為這套獨一無二的頂好房產尋覓新主人，亟待出售下要價還不到¥ 1200萬！

如果您對門騰行政公寓感興趣，請點擊：https://www.juwai.com/56078926.htm 或直接留下聯絡方式——畢竟在飛速發展的大城市，像這樣位置絕佳又宜租宜居的豪宅，實在是可遇不可求。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

拜登當選對資產市場的啓示︱居外專欄

上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。

在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方占上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。

退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！

筆者大膽估計，在大選風險密布之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。

至於中國香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恆指也突破今年 26,000 的高位阻力。

再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但就短期來看，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。

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“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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居外看點：拜登當選將對外國投資者更加友好

前兩天，我們撰文為大家分析【2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？】。而早前，居外IQI接受了《南華早報》的專訪，發表了一些拜登（Joe Biden）當選、執政會對外國投資者帶來的影響預測。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，也許中美關系回不了從前，但拜登將被投資者——本地和外國投資者均視為更理性的領導人。他補充說，拜登將比特朗普更關心穩定和經濟增長。

“與我們合作的大多數中國客戶都相信，拜登將比特朗普總統對海外投資者更加友好，”奇米爾說。“拜登可能會扭轉一些關稅，並有一個更支持移民和支持學生的立場。在拜登的領導下，家長們會對送孩子去美國感到不那麼擔心。他們認為中國人在美國會更受歡迎。”

中美貿易戰對中國投資者向美國房產的投資造成了打擊。據美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，2020年中國買家購買美國房屋的數量為115億美元，僅相當於2017年特朗普上台時的三分之一左右的水平，而這一數字也開始了三年的下降。今年的購買數量也大幅下降，從2017年的4.06萬套下降到1.84萬套，下降了一半以上。

奇米爾表示，拜登也更有可能控制美國冠狀病毒的爆發，推出切實可行的刺激計劃，並建設大量的基礎設施，這些都可能推動價格上漲。“他將建設住房；他將支持租房者。所有這些政策都傾向於推高房價，”他補充道。

奇米爾又表示，在新制度下，傾向於民主黨的“藍州”紐約、新澤西、康涅狄格、加州和其他高收入州份的投資者可以大幅節省房產稅，因為拜登很可能會廢除一項阻止人們將該稅項作為支出逐項列出的規則，這將對房價起到“巨大的推動作用”。

但房地產中介公司Nest Property的創始人兼董事總經理Naomi Budden說，在特朗普很可能降低資本利得稅稅率的地方，拜登會“希望對收入超過100萬美元的人增加資本利得稅稅率”，從而增加收入，以填補預算的漏洞，並落實擴大醫保範圍的提議。“這可能會導致在美國出售房地產的外國投資者在稅收方面受到重大打擊，”Budden說。

她說，拜登打算將“1031交換”（1031 Exchanges）限制在年收入低於40萬美元的納稅人身上，該政策允許房產投資者通過將出售收益直接投入新的投資來推遲繳納資本利得稅。當選總統還打算改革“機會區”（Opportunity Zones）計劃，為在指定地區投資的開發商提供稅收優惠。

高力國際表示，如果拜登勝選確實增加了人民幣的上行壓力，中國資本將有可能再次開始瞄准其他亞太房地產市場——比如中國香港，也包括澳大利亞等傳統目的地。拜登領導下的美元可能走軟，可能會進一步降低以美元為戶籍的投資者和基金的競爭力，限制他們對高收益資產的活動。

房地產咨詢公司世邦魏理仕表示，預計將出台1萬億至2萬億美元的財政刺激計劃，以支持美國經濟。其表示，如果民主黨獲得參議院多數席位，刺激措施的金額將更高。

“當選總統拜登如果頒布10年內增加5.4萬億美元支出的計劃，將有可能因擴大醫保覆蓋面而刺激醫療地產需求，通過更多的基礎設施支出使工業和物流地產受益，並刺激更多的經濟適用房開發，”世邦魏理仕全球首席經濟學家Richard Barkham表示。

世邦魏理仕亞太區研究主管Henry Chin則表示，雖然拜登的勝利可能會鼓勵一些投資者走出觀望模式，但持續的旅行限制將確保短期內投資量仍然有限。

該咨詢公司預計明年亞洲投資者對美國房產的興趣會越來越大，比如大城市的辦公樓、物流和數據中心。資金來源將由韓國、新加坡和中國香港主導。由於資本管制和與美國持續的地緣政治緊張局勢，中國買家可能會保持謹慎，並有可能成為淨賣家。

延伸閱讀：

來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！

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新加坡房市連連報捷 10月非有地私宅量價齊升

新加坡非有地私宅轉售量再創新高，10月有1509個單位轉手，環比增長21.6%，轉售價則環比微升0.8%。

根據新加坡房地產聯合交易網SRX 11月10日公布的預估數據，各類非有地私宅轉售價全面上揚。代表中檔私宅的其他中央區（RCR）環比轉售價漲幅最高，達1%。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）的轉售價分別上升0.5%和0.8%。

若同去年同期比較，整體轉售價上升0.7%。中檔和大眾私宅轉售房價走勢同比上升0.9%和1.9%，高檔私宅則下滑2.9%。

在轉售量方面，有1509個單位轉手，是自2018年5月的新高，同比高出72.9%。大眾私宅最受歡迎，轉售量占總數的58%；中檔和高檔私宅的轉售量分別占25.3%和16.8%。

外國買家購私宅創兩年新高

在冠病疫情衝擊下，新加坡樓市依然穩健增長，這除了來自本地買家的強勁需求，更來自外國買家的購買熱情。

橙易產業（OrangeTee & Tie）整理的數據顯示，今年8月份新私宅銷量連續四個月攀升，其中外國買家（包括持新加坡永久居民）購買了193個單位，創下兩年來新高。9月份新私宅銷售數據雖顯示，外國買家數量略有下跌，從193個單位跌至153個單位，但仍高於今年以來每月123個單位的平均水平。

橙易產業研究與咨詢部主管孫燕清指出，新加坡私宅一直受全球高淨值人士和投資者青睞。特別是在經濟前景不確定和股市波動起伏之際，一些人傾向於把資金轉到他們認為更穩定的地產市場裡。

她說：“新加坡房地產市場表現一向不錯，長期都可取得房地產升值和資金收入回報。這或許是為什麼許多外國買家有信心在本地購買私宅。”

OT&T市場報告：【需求強勁新房月銷量連續三個月保持千套以上】

外國買家青睞第九至11區

外國買家他們大多青睞高檔私宅項目，特別是烏節路、武吉知馬和紐頓等第九區至11區的傳統高檔私宅區。

不包括4月和5月阻斷措施期間外國買家私宅交易量走低，今年至8月外國買家（包括新加坡永久居民）在第九區至11區共購買了320個新私宅單位，占外國買家交易量三成以上，顯示他們在高檔私宅地區交易非常活躍。

在外國買家的帶動下，一些高檔私宅項目如紐頓銅源（Kopar at Newton）、富雅軒（Fourth Avenue Residences）、The Avenir、瑪庭豪苑（Martin Modern）和綠墩雅苑（Leedon Green）買氣有回升跡像，可見黃金地段的優質房地產吸引力和溢價始終不變。

例如紐頓銅源自4月推出以來至今，賣出了160個單位，占項目的42％，中位數尺價為2432元，是銷售表現最好的高檔私宅項目之一。其他不少項目也有令人矚目交易，像The Avenir近期有一個四臥房單位賣出，交易價為800萬元，尺價約3318元；Skyline@Orchard Boulevard一個四臥房單位以1499萬元賣出，尺價近4000元。這兩個單位的買家都是中國籍。

延伸資訊：

綜合整理自聯合早報
責編：Zoe Chan

新加坡的高檔私宅有如“藍籌股”，加上低稅率、環境安全潔淨、世界級的醫療設備和高質量的教育資源等種種優勢，外國買家在新加坡房市上的活躍度只會不斷提升。

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2020大選結果會對美國房市產生什麼影響？

歷時多月的美國大選終於要落下帷幕。如今拜登勝選，即將入主白宮，對美國的經濟、移民政策、以及疫情的走向都會產生巨大影響——其中也包括房市。

究竟美國大選對於房地產市場的變化會是如何？從住宅到商用投資的房地產市場，是否會因為美國大選而改變呢？我們就透過數據和房市政策方向，一起來看看吧！

住宅市場

一般來說，總統大選總是會為該地區的住宅房市帶來變數。根據Matt Laricy的說法，在美國，民眾因為害怕總統大選所帶來的改變，而沒辦法理性的決定是否要買房。

如果將最近13次美國總統大選（從1980年代開始）的住宅銷售數字攤開來看，可以發現在總統大選的前一個月（10月～11月間，美國總統大選固定在11月1日之後的第一個星期二），住宅成交量中位數比其他非選舉年多衰退了近7％。也就是，雖然每年這個時間，美國的房地產銷量都會較前一個月下降，但只要碰上總統大選，銷量就會更明顯的萎縮。

再進一步分析，根據數據顯示，住宅銷售的萎縮在高端客群尤為明顯。專家認為因為美國選舉常常聚焦在“稅賦議題”上，不論結果是增或減，這些高端客層的民眾都不太敢隨便買房，以免選後自己必須負擔更龐大的成本。同理，對於首購族或是打算買中低價位房產的民眾來說，總統大選對於買房意願的影響看起來並不太大。

還有一點值得一提的是，美國大選對房市的影響往往是“量縮”、“價穩”。在這幾個月中，銷量是明顯的下跌，但對價格的影響倒是不大。價格之所以能夠有支撐，其實是因為可以影響期間不長（選舉造勢期間至多半年），而且也沒有真正的房市利空消息（單純是民眾暫時在觀望）。因此買家在知道這樣的情況選後就會好轉下，也不會想要價降求售，價格也因此能夠維持。

商用投資市場

同樣“量縮”、“價穩”的狀況在商業地產投資這塊，似乎沒有發生！

根據全球五大房地產代理公司之一世邦魏理仕（CBRE）的研究報告指出，總統選舉對於商業地產的投資影響微乎其微。反而是金融市場上的大事件或是稅務上的變革與商業地產投資密切相關，舉例來說：金融海嘯、COVID-19疫情帶給商業地產市場的影響就很大。

美國商業地產投資額

從商業地產的投資報酬率來看也是如此，盡管碰上總統大選年，對於投報率來說也沒有太大的影響。

美國商業地產投資回報率

大選之後的美國房市

因為疫情的低利率跟紓困，導致美國住宅市場在Q3爆炸性成長，大家都在搶房。隨著總統大選的逼近，今年是否會跟歷來情況一樣暫時還不得而知。

但對於選後的房市狀況，全球五大商仲之一高力國際（Colliers International）的執行副總裁Kurt Stout認為，如果在11月的選舉中，拜登擊敗川普，民主黨也順利拿回參議院的多數席次，則短期間在華盛頓特區的辦公室需求將有短期噴發的可能性。

拜登的房市政策

拜登團隊早在今年2月發布了一個十分詳細的6,400億美元“住房小目標”。盡管這個計劃中的很多構想都相當理想化，但至少透露出了他的政策方向。

拜登最受歡迎的政策之一是為首次購房者提供最高15,000美元的首付減免政策。考慮到近年來的房價飆升，這對許多人來說確實是個不小的幫助。

但也有人擔心這個計劃的時機並不正確。Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale提到：“首付稅收抵免的想法很棒，但這可能不是市場目前最‘正確’的計劃。當下房地產市場最大的問題是：大家能買得起的房屋太少。市場不缺買家，卻沒有足夠多的房子。”

拜登的住房計劃中，還包括為教師、急救人員以及其他國家公務人員提供首付援助和較低房價。但尷尬的是，因為收入的限制，他們只能選擇買本身收入就較低的社區或者是壓根就沒什麼經濟適用房的昂貴社區。

拜登承諾，如果當選，他將幫助消除種族住房差距。種族住房差距導致有色人種社區住房擁有率低（從而導致家庭財富也更少）。他提議建立一個全國統一的房屋評估標准，以確保不同膚色社區的房屋評估價值不會低於白人社區的相似房屋。

此外，他提議創建一個公共信貸機構，通過考慮按時支付租金、水電費等項目的記錄，幫助提高少數族裔購房者的分數，從而幫助更多的購房者以更低的費用和利率獲得抵押貸款。

居外投資小錦囊

但總的來說，不論哪個政黨當選，我們也都沒法知道未來哪些住房計劃將會被通過、何時通過。

所以如果您是“大選觀望型”買家，那我們建議您從買房目的出發去思考吧：自住房買家，如果經濟條件合適、價格範圍允許，那就踏實去買。

自住屬於剛需，房市也許在短期內會有小範圍波動，但是把有去無回的房租變成投資的一部分，長期來看仍然是一項不錯的投資。您唯一需要考慮清楚的應該是要買房子的類型、位置、大小，而不是今年是不是大選年。

但如果您是投資房買家，尤其是如果不確定是否未來要長期在美國，可能還是要回歸市場、景氣、疫情的面向來決定。目前尚未確定的房屋稅收情況（稅收抵免、減免等）、貨幣政策都可能會對您未來的購房計劃產生影響。

延伸閱讀：

來源：股感知識庫、flyhomesblog
責編：Zoe Chan

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居外看點：經濟跌入谷底，美國房價怎麼還連創新高？

一波三折的美國大選終告落幕。但美國的麻煩事還遠遠不止於此。

秋季以來，美國新冠肺炎疫情出現急劇反彈。11月4日，美國單日新增新冠肺炎感染病例突破10萬。穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）近日表示，鑒於疫情繼續在美國傳播，加上缺乏額外的財政支持措施，美國經濟復蘇可能會被逆轉，經濟進入衰退的風險很高。

疫情形勢如此嚴峻，美國經濟跌落谷底，但房價卻出乎意料出現強勁上漲。據美國媒體報道，6月份美國現房銷售價格中位數首次突破30萬美元，創下歷史新高，超過了2007年金融危機前的高點。而且近幾個月，美國房價也依然保持升勢。

美國樓市“逆勢”火熱的原因是什麼？背後潛藏哪些風險？

美國房價創新高

今年，全球經濟出現了很多反常現像，其中就包括經濟低迷但房價持續走高。

亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在接受中新社國是直通車采訪時表示，經濟衰退期，無論在美國還是在全世界，住房總是不景氣。人們失去了工作，不再夢想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世紀40年代以來最嚴重的全球經濟衰退中，全球住房價格卻強勁上漲了4%。美國房價就是逆勢上漲的典型例子。自今年5月以來，美國新房銷售量攀升了67%，價格上漲了15%。

美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）發布的最新數據當中，有三大要點值得關注：

一、美國9月成屋銷售量達到654萬戶，比上月增長9.4%，比一年前增長近21%，並創近14年來新高。

二、9月美國現房中位數售價上漲至每棟31.18萬美元，連續四個月創下新高，這已經遠遠超過金融危機前的高點。2007年美國金融危機前，美國樓市泡沫頂峰時，現房銷售價格中位數大致為23萬美元。

三、供不應求的市場導致庫存量連續下滑。房屋總庫存量比上月和一年前下降至147萬套，以目前銷售速度只能維持2.7個月，這一數據也創下歷史新低。

為何反常大漲？

“一般而言，美國房屋銷售在年底會趨於平緩，但在9月份，它們的飆升超過了我們在這個季節通常看到的情況，”NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，可以把這種反常歸因於創紀錄的低利率和市場上大量的買家，包括度假屋買家，因為在家工作有更大靈活性。

一方面，空前寬松的貨幣政策提升了居民購買力。今年3月起，美聯儲為應對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。數據顯示，2020年9月，美國M2擴大至18.6萬億美元，近5月M2同比增速處在20%以上的歷史高位，並持續擴大，9月同比為24%。

與此同時，30年期抵押貸款固定利率加速下行，10月末為2.81%，處在歷史低位。寬松貨幣政策下，購房者貸款更容易，貸款成本更低，住房購買力提升。

另一方面，流動性寬松背景下核心區域房產受到偏好。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。

喬治·奇米爾也表示，這種超現實行情其實是政府政策造成的。隨著央行將資金注入信貸市場，已經下跌多年的30年期抵押貸款利率暴跌至歷史最低點——美國低於3%，歐洲低於2%。“如果你正夢想著在大房子裡渡過這場瘟疫，便宜的抵押貸款現在正向你招手，讓你行動起來。”

房地美公司數據顯示，9月份美國30年期、常規、固定利率抵押貸款的平均利率從8月份的2.94%下降到2.89%，10月進一步降至2.83%。而整個2019年的平均利率為3.94%。

此外，供應不足也被視為推升美國房價的重要原因。據NAR統計，截至9月底，全美房屋庫存總量為147萬套，較8月下降1.3%，較一年前（182萬套）下降19.2%。按照目前銷售速度，未售庫存消化時間為2.7個月，低於8月的3.0個月，也低於2019年9月的4.0個月。值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市場上的銷售時間不到一個月。

“不缺乏有希望的、潛在的買家，但庫存處於歷史低位，”Lawrence Yun說。”我們已經看到一些房屋建築商采取行動加大供應量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供應快速提升並不容易。截至6月，美國新房開工數量比2019年6月的123.5萬套低4%。喬治·奇米爾表示，城市規劃方面的限制，使得在最需要的地方建造新房變得困難。

繁榮背後潛藏風險

美國房價的超預期反彈也引發了更多人的憂慮。

喬治·奇米爾指出，住房市場是低迷的美國經濟當中的一個亮點。但是，當房地產市場價格被便宜的資金所左右，而非真正的需求，結果往往是資源分配嚴重傾斜，已經有很多投資者買房不是為了避風頭，而是為了替代價格更高的股票和債券。

“未來的風險是，經濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平”，喬治·奇米爾表示，而當繁榮破產時解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產階級，延長並加深由此造成的經濟衰退。房價過快上漲或引發金融風險，且不利於民生。

據美媒報道，由於臉書、推特等公司放寬員工工作地點限制，一些技術人員離開硅谷，遷往美國西部山區。但他們的到來也推高了房地產價格，令當地居民不滿。

樓市能否推動經濟復蘇？

喬治·奇米爾指出，在2020年的美國，房地產是少數幾個呈現正增長的行業之一。疫情加劇了許多人裝修或購買新房的需求。在美國，住宅房地產市場是整體經濟復蘇的重要因素，但它在美國發揮的作用不像在中國那樣大。

房屋建設每年為美國GDP貢獻約1.15萬億美元，占GDP總量的6.2%。 “住房市場是美國經濟重要組成部分，但鑒於提供新供應量的限制，僅靠住房市場很難恢復經濟增長”，他表示，美國需要的是基礎廣泛的經濟復蘇，包括但不限於住房。

實際上，美國房價逆勢攀升並非個案。近期，英國、德國、韓國等國家房價都呈顯著上升趨勢。與美國情況類似，其他發達國家尤其是國際大都市房產價格上漲，是貨幣寬松背景下居民購買力提升以及資金保值增值訴求所推動的。

中長期看，房地產市場與經濟運行情況相適應。當前疫情全球大流行仍處在上升期，國外形勢依舊嚴峻，經濟面臨衰退風險，失業率居高。在這一大背景下，房價上漲、交易活躍難持續。

延伸閱讀：

來源：國是直通車
責編：Zoe Chan

盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。

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首購房免印花稅！2021不能錯過大馬“金三角”

馬來西亞政府於11月6日公布2021年財政預算案，其中針對房地產領域提出了多項利好新措施，包括：

1. 免除印花稅

首購族的豁免印花稅門檻，將從30萬令吉提高至50萬令吉，豁免期限為2021至2025年。
延長豁免購買擱置房屋計劃的印花稅，從在2021年1月1日至2025年12月31日。

2. 可負擔房屋

撥款12億令吉，為低收入群興建舒適及有品質的房屋，包括以下部分。
增加人民房屋計劃撥款達5億令吉，以興建1萬4000間人民房屋。
撥款3億1500萬令吉給國家房屋公司（SPNB），以興建3000間人民房屋。
撥款1億2500萬令吉以興建廉價及中價組屋，同時也充作修復廢棄房屋，及遭天災破壞的房屋經費。
撥款3億1000萬令吉，為公務員興建房屋。

3. “先租後買”基金（Rent-to-Own）

成立“先租後買”基金，從明年起至2022年，讓首購族申請以購買5000間一個大馬人民房屋計劃（PR1MA）。

馬來西亞房地產發展商公會表示，2021年財政預算案是一份全面、包容和有希望的預算案；相信通過豁免印花稅，將造惠更多大馬人，並能鼓勵更多發展商挺身而出，接受擱置房屋計劃。

2021搶占吉隆坡最精華地段

事實上，馬來西亞的投資環境與政策利好並不只吸引本地人。近年經濟持續成長，加上具低廉成本、轉運站優勢，大馬已成為備受矚目的海外置業新焦點。

馬來西亞近年外來投資大翻倍，不僅因其近年經濟持續成長，尤其該國釋出的第二家園計畫（MM2H）移民門檻低，不僅讓其成為全球退休、移居首選城市之一，更帶來大量的住宅需求；位在馬來西亞“敦拉薩國際貿易中心（TRX）”、“吉隆坡118”與雙子星大樓的“新商業金三角”，在國際連鎖酒店投資等數個利多因素加持下，預期將在未來成為東協新的投資重心。

所謂的金三角，就是由“雙子星塔”、“吉隆坡高塔”、“巴比倫百貨”三個點共構而成的範圍；另外有一個更大、由粗線圍繞的三角型，則是未來“新的金三角”：“雙子星塔”、“獨立遺產大樓KL118”、“敦拉薩金融中心TRX”。

在旅游業因疫情衝擊而低落的時刻，洲際酒店集團獨具慧眼，選擇敦拉薩國際貿易中心作為擴展據點，打算在2023年興建大馬首個金普頓（KIMPTON）酒店和餐廳。這為“新商業金三角”帶來加持作用，彰顯敦拉薩國際貿易中心這項重點發展項目，在國際間的魅力和升值潛能。

另外，疫情受到大馬衛生局嚴格控管，全民也已經適應“新常態”的生活方式，經濟活動更逐步回到正軌，反而讓大馬各種網絡服務激勵增長，催生科技媒體領域高速發展。基礎建設最為先進的吉隆坡，尤其是最多商業專才聚集的敦拉薩國際貿易中心，將成國內外科技企業插旗的堡壘，這將為辦公室租賃服務帶來一股新助力，也帶來更多就業機會，進一步激勵“新商業金三角”附近區域的自住和租屋需求。目前，已有多家跨國企業確定在敦拉薩國際貿易中心插旗，當中包括滙豐銀行、英國保誠人壽，以及印尼最大商用產業發展商慕麗亞（Mulia）；當地機構則有實力相當的朝聖基金局、艾芬銀行和WCT集團等。

敦拉薩國際貿易中心由兩塊獨立土地所組成，北面占地57英畝，將發展成國際金融中心；為保持凝聚力，讓占地較小的南面也能同享地鐵連結、精明隧道（Smart Tunnel）和武吉免登的人行道，發展商正興建一條連接雙邊、70公尺的南北大橋。這座大橋除了帶來通車便利之外，更允許行人通行，讓南北兩面可以無縫連結。敦拉薩國際貿易中心捷運站，將成為捷運第一路線（MRT1）和捷運第二路線（MRT2）的中轉站，可直接連接至吉隆坡最大的地下捷運交通系統，鄰近的大馬城也建有隆新高鐵，讓當地交通更便利。

“新商業金三角”處於精致地段且商辦林立，加上身處交通便利圈等種種利多，未來發展潛力十足。一旦馬來西亞在疫情緩和後重開邊界，預期將會有更多外國買家湧往當地搶食市場。

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綜合整理自IQI Global、東方日報、經濟日報
責編：Zoe Chan

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鋪位售價租價大跌買家忙於尋寶中｜居外專欄

中國香港疫情最近稍為緩和，筆者也趁機在各區走一走，大家不難發現各區的鋪位都出現大量吉鋪，尤其是過往自由行熱門旺區如銅鑼灣、灣仔及油尖旺等等。粗略估計，吉鋪占三分一以上；民生區情況似乎好一點，吉鋪少於 20%。

鋪位主要是投資產品，以出租為主，售價自然也取決租金的高低。市場流傳不少核心旺區的租金大幅下跌的個案，部份跌幅更達八成，例如旺角西洋菜南街一個 3,000 呎連閣樓的巨鋪，極之罕有，租金由 2013 年約 220 萬（由珠寶行租用），最近剛由茶餐廳用 45 萬承租，跌幅幾近八成。諷刺的是同一茶餐廳於 1996 年也曾租用此鋪，當年租金也要 48 萬，換句話，此鋪現今租金比 24 年前還要便宜。類似的情況，在尖沙咀柏麗購物大道也有出現，筆者了解租金有低至每月 4 萬元的交易。

鋪位市場在 2019 年下半年受到社會運動影響，已經明顯轉差，但當時大部份業主都不願意割價，寧願把鋪位留吉，怕下調租金會影響鋪位的售價。但今年經歷疫情，情況雪上加霜，部份業主已經頂不住要大幅調整租價，租金大幅下跌加上大量吉鋪湧現，售價自然也大幅下調。過往鋪位業主實力較強，蝕讓情況甚少出現，但踏入 10 月份蝕讓之個案不絕，而且似有越來越嚴重的趨勢。根據商鋪專家李根興博士的分享，現在“業主唔怕醜了，願意大幅劈價蝕讓，又有好多買家多年無入貨，現在等咗咁耐又願意撈底追價”

其實筆者也發現身邊不少投資者及客戶都有低價入市的興趣。當然，不少還在觀望中，保就業剛完結、裁員潮一觸即發、美國大選、不明朗因素、疫情在歐美繼續失控，未來幾個月鋪位等蝕讓潮仍會繼續。當然，對買家來說，最理想的價錢都是在氣氛最差時出現。

筆者相信鋪位的尋寶游戲已經開始，中國香港有閑資的有錢人正為零息煩惱，只要優質鋪位而有 4% 的實質租金回報，應該是不錯的選擇。筆者估計，這也是鋪位售價的觸底價，有實力的投資者不妨以此標准入市尋寶。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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市場不景氣，曼谷高級公寓平均打八折促銷！

據《曼谷郵報》11月4日訊，仲量聯行（JLL）表示，疫情下開發商制定復蘇策略，重點是通過促銷或收縮土地儲備來提高資金流動性。

曼谷的公寓市場正面臨疫情對泰國經濟和前景的加劇影響，各個細分市場都出現了銷售放緩和更加激烈的競爭。全球房地產咨詢公司仲量聯行表示，為了應對日益嚴峻的市場環境，開發商不得不重新規劃管理現金流的方法。

“曼谷的許多房地產開發商，尤其是公寓開發商，由於面臨著供應過剩和需求疲軟導致前所未有的銷售放緩期，他們正在使用各種策略來促進銷售和降低風險，”仲量聯行交易業務主管Michael Glancy說。

“促銷禮包”屢見不鮮，包括價格折扣、免費家具、免產權轉讓費、最長24個月的免首付期、首付零利息等優惠措施。

價格折扣正成為一種更受歡迎的方式，特別是在已建成的開發項目中，開發商希望清理庫存以加快應收賬款。在仲量聯行最近調查價格的一籃子已建成的優質公寓開發項目中，對積壓單位提供的折扣平均為20%。

一些開發商對批量銷售交易持開放態度，買家可以享受到相對誘人的價格折扣。例如，仲量聯行給曼谷中心區黃金地段的高級公寓開出了30%的折扣。然而，仲量聯行觀察到，開發商並不是對同一項目中的每個單位都提供相同的優惠，同一開發商提供的套餐也因項目而異。

“在當前的經濟環境下，折扣定價很常見，”Glancy先生說。“在鼓勵買家更快地做出購買決定的同時，折扣也吸引了希望長期坐享潛在資本收益的投資者，特別是在考慮到重置成本的情況下。”

仲量聯行亦已受一些上市地產公司的委托，處置位於曼谷不同地點的幾塊土地來套現，面積合計超過50萊。“曼谷公寓市場充滿挑戰，阻礙了新項目的推出，”Glancy先生說。“為此，釋放土地資產是目前情況下合理的策略。”

Glancy先生又預計，這些促銷手段或將持續到2021年；而且在未來一年，新開發項目將會減少，清理存貨將成為開放商的工作重點。

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來源：曼谷郵報
編譯：Zoe Chan

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2020全球護照排名出爐！日本無懼疫情穩據第一

綜合媒體報道，近日，英國全球公民和住所咨詢公司亨氏顧問（Henley & Partners）公布了2020年第四季度的世界護照排名：亨氏護照指數報告（Henley & Partners Passport Index）。

日本以191個免簽（visa-free）、落地簽（visa-on-arrival）目的地，連續第3年蟬聯第一的地位、新加坡位列第二、歐洲第一的德國與亞洲的韓國並列第三。而英國從計劃脫歐開始，其護照排名就開始一路下滑，今年僅保住了前十的排名位置。

據亨氏官網消息，此次榜單參照國際航空運輸協會（IATA）數據，定期統計世界各國公民，在自己國家以外免簽證自由入境情況，涵蓋199本護照和227個旅游目的地。在世界經歷了疫情的考驗之下，這一份新出爐的護照排行榜單顯得更加意義非凡，令各國非常關注。

亞洲占盡前三

報道說，今年前三名分別為日本、新加坡、和韓國。其中日本以191個，成為2020年免簽、落地簽國家數量最多的護照，獨占第一的寶座；排名第二的新加坡則依舊保持去年的190個國家不變；而常年排名前三的德國比去年的188個國家又新增一個免簽落地簽目的地，達到189個，與韓國並列。余下的前10名大多是歐洲國家。

另外，本次榜單中，澳洲護照的排名保持不變，與新西蘭、馬耳他、捷克共和國和加拿大並列第九；中國香港護照對170個國家和地區免簽、落地簽，排名18；中國台灣為146個，位居32名；澳門為144個，位居33；中國大陸護照為75個，排名第67名。

排名最後10位的國家分別是：朝鮮、不丹（39個）；尼泊爾、巴勒斯坦（38個）；利比亞（37個）；也門（33個）；索馬裡、巴基斯坦（31個）；敘利亞（29個）；伊拉克（28個）；阿富汗（26個）。

該指數的創始人、亨氏顧問董事長凱麟（Christian Kaelin）博士表示：日本護照的含金量是當之無愧的第一。亞洲國家在該指數中的主導地位，是 “開放政策和引入互惠貿易協定” 的好處的一個明確論據。在過去幾年裡，我們已經看到，世界適應流動性是全球生活的一種永久狀態。

歐洲多居前十

值得注意的是，仍然是世界級含金量極高護照之一的德國和英國護照，如同即將脫歐的歐盟和英國，出現了兩種不同的走向。

德國護照曾經排名連續四年都是世界第一，雖然近年來，德國的排名雖然有所下降，但並不是德國免簽地區少了，而是日本和新加坡的地區一直在增加。

德國作為申根與歐盟成員國，其公民可前往任何一個歐盟國家自由居住、旅游、學習和工作，而且沒有時間的限制，並享受歐盟國家的福利待遇。

此外，德國政府給予低收入人群強有力的保障，這也讓德國護照的價值增添不少金。德國人的工資收入比較可觀，他們可以利用充足的年假和便捷的護照去各個地方旅游。

而英國，從計劃脫歐開始，其護照排名就開始一路下滑，今年僅保住了前十的排名位置，與美國、挪威、希腊和比利時並列第八。

英國《倫敦晚旗報》（London Evening Standards）都直接表示，自2006年亨氏護照指數開始以來，2013至2015年都還領先全球，從2016年開始就滑至第三位，2017年第四，2018年第五，2019年第六和今年的第八，英國護照的力量已降至世界排名最低的位置。

護照“含金量”的實際意義

據報道，對日本人來說，一本護照，一張機票，就可以來一場說走就走的旅行，游遍全世界不用再辦簽證，免去了提前去當地大使館排隊簽證的麻煩。

此外，日本的護照在免簽國可以逗留7~90天的時間，滿足絕大部分旅游觀光探親和商務活動的需要。

這與日本的發展程度和文明程度息息相關，日本成為發達國家也已經有近半個世紀的歷史，日本作為世界第三大經濟體，人均GDP約4萬美元，是妥妥的高收入發達國家，再加上日本人的高素質也是聞名於世界，因此世界很多國家和地區都非常喜歡日本人過來觀光旅游消費。

凱麟說，最新的護照排名顯示，接受這一現實的國家正在蓬勃發展，其公民享受著越來越多的護照權利和隨之而來的一系列好處。

由於本次護照排行榜是疫情時期的第一個排名，所以令各國非常關注。它不僅代表著一個國家的綜合實力，更代表著這個國家的世界形像，也承載著全世界人民對這個國家的信任。

附：前十名的排名

日本（191）
新加坡（190）
德國、韓國（189）
芬蘭、意大利、盧森堡、西班牙（188）
奧地利、丹麥（187）
法國、愛爾蘭、荷蘭、葡萄牙、瑞典（186）
比利時、挪威、瑞士、英國、美國（185）
捷克共和國、希腊、馬耳他、新西蘭（184）
澳大利亞、加拿大（183）
匈牙利（182）

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