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觀察學生住宿投資市場概況

過去兩年，湧入英國學生住宿市場的直接投資激增，2010年直接投資尚不足5億英鎊，然2015上半年已達到38億英鎊，其中15億投資到了倫敦的學生住宿市場。

據仲量聯行預測，到2015年底，英國學生住宿市場得到的直接投資將超過57億英鎊，是2014年總投資額的3倍以上。英國學生住宿市場的國際投資者日漸 增多，他們將「專為學生而建的住宿」（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA）視為另類投資的一種，其需求基數堅實，供不應求，使用率高且具有產生穩定長期收益的潛力。誠然，自2006年 之後，租金的年增長至少比傳統商業地產高5%。從2013年起，投資者的信心和湧入該市場的資金一樣水漲船高。

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在另類投資的地產類資產中，學生住宿是其中一個最大的次級市場。該另類投資板塊由多種房地產組成，但並不包括傳統的寫字樓、零售及產業地產，而是指衛生健康地產、休閒娛樂地產、倉儲地產和學生住宿地產等。另類地產投資在英國地產投資市場中佔據的比重正在升高。

2014年，英國地產投資市場中20%的交易來自另類地產投資板塊；2010年，另類地產投資的比重僅為5%；仲量聯行預測，總交易中另類地產投資所佔比重將升至29%。

從倫敦學生住宿需求看商機

學生人口概況

倫敦是全球最多學生集中的地區之一。近十年來，學生數量更是大增，原因有很多，除了世界頂尖高校云集，還在於其富有生氣的文化。

2013至2014財政年，在倫敦高等教育協會（Higher Education Institutes）註冊的學生達376000人，其中全日制學生為29萬人。

28%的全日制學生來自海外，約為104000人，該比重在這10年裡近乎翻了一番。此外，該數據很可能被低估，因為「灰色市場」已被排除，非英格蘭高等 教育基金管理委員會管轄學校的學生預計不少於5萬人。該灰色市場包括那些在倫敦設立分校但非本地高校的大學，另類供應商和國際交換生以及Erasmus項 目生。在倫敦104000名的國際留學生中，34000人來自歐洲大陸，69000人來自全球其它地區。

非歐洲學生的比重增長最迅速，十年來非歐洲學生的數量增加了50%。London First近期的一項調查顯示，國際留學生每年給倫敦經濟帶來23億英鎊的淨利，支撐了倫敦的6萬個工作席位。自2002年以來，倫敦的全日制學生數量增 加了8.6萬人，每年以3.5%的速率增長。London Mayor’s Academic Forum預計，未來10年倫敦的全日制學生的數量將延續前十年的軌跡，進一步增加。

國際學生的流動是一大關鍵因素

經合組織（OECD）的數據顯示，自2000年起，全球高校大幅擴招，2011年全球高校錄用人數從此前的6500萬人升至1.65億人。到2025年，高校錄用人數預計達到2.63億人。全球出國深造的全日制學生數量也將會增倍至370萬人。

仲量聯行2012版國際學生住宿報告特別說明了原因，包括高校交換項目的建立、高等教育和勞動力市場的國際化、交通成本的減低、高校通過擴張國際學生市場應對政府撥款削減的策略。此外，網絡信息發達使得學生能夠在線搜索適合自己的課程，也減少了出國深造的風險因素。

經合組織預測，到2025年，全球國際學生的數量將翻倍達到800萬人。假設倫敦依舊維持著目前的國際學生份額，屆時留英的國際學生數量將增加12萬人， 在10年的時間裡從104000人增至224000人。如果國際學生多為全日制，那麼倫敦學生數量的增長多來自國際學生，而非國內學生。

英國目前是全球最受歡迎的高等教育目的地之一，僅位於美國之後，倫敦則接收了全英國四分之一的學生。

租金雖走高 HMO的供應有限制

住宅銷售市場的低經濟承受能力將開放市場的租金拉高了三分之一。仲量聯行認為該趨勢仍將持續，未來5年租金將增長3%到5%。受人口增長和新建房供應有限 的影響，如今大倫敦區（Greater London）房價已高於經濟危機前的峰值水平。這也影響了學生群體，HMO有限的存量令買家競爭加劇，該私人租賃市場的租金價值因而提高。

除此之外， 提供給學生使用的HMOs也受規則限制，越來越多地方議會要求將Article 4 directives與該類房產掛鉤，這要求土地業主必須取得規劃許可才能將房屋作為HMO租出去。英國約有30個議會暗示將執行這一規劃政策，部分議會 表示他們希望限制提供給學生使用的住宅數量。

學生住宿需求高 PSBA投資潛力大

過去大學本科生享有首年住宿權，往後的學年才移入私人租賃房板塊的多樣化佔用房（Houses of Multiple Occupation，簡稱HMOs），然而在過去5年的時間情況大有變化。

大學宿舍供給再也跟不上學生數量增長的速度，隨著多樣化佔用房（HMOs）的租金成本上升，而「專為學生而建的住宿」（PBSA）在質和量上都有提 升，PBSA成為了另一個受歡迎的選擇。倫敦學生人口增長最快的部分是國際留學生和碩士攻讀生，他們也是PBSA的主流租用者。

仲量聯行曾在2014年以觀察實驗方法對計劃到倫敦留學的中國香港學生追蹤研究，進而闡明了PBSA對於國際學生的吸引力。研究顯示，計劃到倫敦留學的國際學 生在選擇住宿時更看重房屋質量和地理位置，其次才是價格。要問國際學生更青睞哪種住房，90%更喜歡單間配套房或單間公寓。

倫敦目前有5.2萬張由大學管理的宿舍床位和2.75萬張私人管理的宿舍床位。比起2007年數字近乎增至兩倍，大部分來自PBSA板塊。這也導致住在 PBSA的學生大增，由2007年的1%上升至如今的9%。多樣化佔用房（HMOs）也呈現了類似趨勢，為28%的學生提供了住宿，而2007年其同類比 重為19%。

Mayor’s Academic Forum預測到2026年倫敦學生將額外增加147000人，每年額外增加的住宿床位需求至少為3000個。鑑於學生住宿床位的供應向來無法跟上學生人 口增長，仲量聯行預計學生人口往後對於PBSA和大學宿舍的需求會比Mayor’s Academic Forum估計的要高。

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（互聯網資訊綜合整理）